Schriftform im Gewerbemietvertrag: Was seit 2025 gilt (Textform)

Auf einen Blick: Die strenge Schriftform fuer langfristige Gewerbemietvertraege ist Geschichte. Seit dem 1. Januar 2025 genuegt fuer das gesetzliche Formgebot die Textform. Eigenhaendige Unterschrift und Papierausdruck sind nicht mehr zwingend; E-Mail oder PDF koennen ausreichen. Fuer Altvertraege gilt eine Uebergangsregelung.

Gliederung

• Worum ging es bei der alten Schriftform?
• Die Reform 2025: Textform statt Schriftform
• Was bedeutet Textform nach Paragraf 126b BGB?
• Uebergangsregelung fuer Altvertraege
• Praxisbeispiel: Nachtrag per E-Mail
• Rechtslage & Referenznormen
• Checkliste
• Haeufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Worum ging es bei der alten Schriftform?

Die Schriftform im Gewerbemietvertrag war lange eine der groessten Stolperfallen im gewerblichen Mietrecht. Nach Paragraf 550 BGB galt: Wird ein Mietvertrag fuer laenger als ein Jahr nicht in der gesetzlichen Form geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vorzeitig ordentlich gekuendigt werden. Ueber Paragraf 578 BGB war diese Regel auf Gewerberaum anwendbar.

In der Praxis fuehrte schon ein formfehlerhafter Nachtrag, eine fehlende Unterschrift oder eine nicht sauber dokumentierte Vertragsaenderung dazu, dass sich eine Partei aus einem langfristigen Vertrag loesen konnte (sogenannte Schriftformfalle).

Die Reform 2025: Textform statt Schriftform

Mit dem Vierten Buerokratieentlastungsgesetz wurde das gesetzliche Formgebot fuer langfristige Gewerbemietvertraege gelockert. Seit dem 1. Januar 2025 verlangt das Gesetz nicht mehr die strenge Schriftform, sondern nur noch die Textform (Paragraf 578 Abs. 1 i.V.m. Paragraf 550 und Paragraf 126b BGB). Das senkt das Risiko der Schriftformfalle deutlich, weil die formalen Huerden niedriger liegen.

Wichtig: Die Lockerung betrifft das gesetzliche Formgebot. Die Parteien koennen im Vertrag weiterhin eine strengere Form (etwa echte Schriftform mit Unterschrift) vereinbaren.

Was bedeutet Textform nach Paragraf 126b BGB?

Textform ist eine lesbare Erklaerung auf einem dauerhaften Datentraeger, in der die Person des Erklaerenden genannt ist. Eine eigenhaendige Unterschrift ist nicht erforderlich. In der Praxis kommen damit unter anderem in Betracht:

• E-Mail,
• PDF-Dokument,
• andere dauerhafte, lesbare Datentraeger.

Da sich noch keine gefestigte Rechtsprechung dazu gebildet hat, wie ein Vertragsschluss oder Nachtrag in Textform konkret aussehen muss, empfiehlt sich weiterhin eine sorgfaeltige, eindeutige Dokumentation.

Uebergangsregelung fuer Altvertraege

Fuer Gewerbemietvertraege, die bis einschliesslich 31. Dezember 2024 geschlossen wurden, gilt eine Uebergangsfrist, in der die bisherige Rechtslage zunaechst weiter zu beachten war. Bei aelteren Bestandsvertraegen und ihren Nachtraegen sollten Sie deshalb nicht vorschnell auf die neue Textform vertrauen, sondern den Einzelfall pruefen.

Praxisbeispiel: Nachtrag per E-Mail

Vermieter V und die gewerbliche Mieterin M wollen 2025 die Miethoehe in einem laufenden Zehnjahresvertrag anpassen. Frueher haette ein nicht ordnungsgemaess unterschriebener Nachtrag die Schriftform zerstoeren und ein vorzeitiges Kuendigungsrecht ausloesen koennen. Nach neuer Rechtslage kann der Nachtrag grundsaetzlich in Textform erfolgen, etwa durch eine eindeutige, von beiden Seiten bestaetigte E-Mail, die den Vertragsbezug, die Aenderung und die Erklaerenden klar benennt. V und M dokumentieren den Austausch sorgfaeltig, um spaetere Zweifel zu vermeiden.

Rechtslage & Referenznormen

• Paragraf 550 BGB: Folgen eines Formverstosses bei laengerfristigen Mietvertraegen (Geltung auf unbestimmte Zeit).
• Paragraf 578 BGB: Anwendung der mietrechtlichen Formvorschriften auf Gewerberaum.
• Paragraf 126b BGB: Definition der Textform.
• Viertes Buerokratieentlastungsgesetz: Wechsel von der Schrift- zur Textform fuer langfristige Gewerbemietvertraege, in Kraft seit 1. Januar 2025.

Checkliste

• [ ] Pruefen, ob der Vertrag vor oder nach dem 1. Januar 2025 geschlossen wurde
• [ ] Bei Altvertraegen die Uebergangsregelung beachten
• [ ] Erklaerenden Person und Vertragsbezug in jedem Nachtrag klar benennen
• [ ] Aenderungen auf dauerhaftem Datentraeger eindeutig dokumentieren
• [ ] Pruefen, ob der Vertrag eine strengere Formklausel enthaelt
• [ ] Im Zweifel rechtlichen Rat einholen, da die Rechtsprechung noch jung ist

Haeufige Fragen (FAQ)

Reicht jetzt eine E-Mail fuer einen Gewerbemietvertrag?
Fuer das gesetzliche Formgebot kann seit 2025 die Textform genuegen, also etwa eine E-Mail oder ein PDF. Voraussetzung ist eine lesbare Erklaerung mit Nennung der erklaerenden Person.

Gilt das auch fuer Wohnraum?
Nein. Die Reform betrifft das langfristige Gewerbemietrecht. Fuer Wohnraummietvertraege gelten eigene Regeln.

Was passiert mit meinem alten Vertrag von 2023?
Fuer vor 2025 geschlossene Vertraege ist eine Uebergangsregelung zu beachten. Pruefen Sie den Einzelfall, bevor Sie Nachtraege nur in Textform vornehmen.

Kann ich trotzdem die klassische Schriftform vereinbaren?
Ja. Die Parteien koennen vertraglich eine strengere Form festlegen, etwa eine eigenhaendige Unterschrift.

Ist die Schriftformfalle damit komplett verschwunden?
Das Risiko sinkt deutlich, ist aber nicht beliebig. Eine saubere, eindeutige Dokumentation bleibt wichtig, weil sich die Rechtsprechung zur Textform erst entwickelt.

Quellen & Rechtshinweis

• Buergerliches Gesetzbuch (BGB), Paragrafen 126b, 550, 578
• Viertes Buerokratieentlastungsgesetz (Aenderung des Formgebots fuer Gewerbemietvertraege, in Kraft seit 01.01.2025)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Gerade bei langfristigen Gewerbemietvertraegen und Nachtraegen sollten Sie den Einzelfall anwaltlich pruefen lassen.

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