Schonfristzahlung ordentliche Kündigung: Was Vermieter 2026 wissen müssen

Auf einen Blick:

• Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beseitigt nach geltendem Recht ausschließlich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs – die gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt davon unberührt.
• Der Bundesgerichtshof hat diese Linie zuletzt mit Urteil vom 23.07.2025 (VIII ZR 287/23) erneut bestätigt und die abweichende Rechtsprechung des Landgerichts Berlin II ein weiteres Mal aufgehoben.
• Für die ordentliche Kündigung genügt bereits ein Rückstand, der eine Monatsmiete übersteigt und länger als einen Monat andauert (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12) – die Schwelle liegt also unterhalb der fristlosen Kündigung.
• Der Regierungsentwurf „Mietrecht II" (BT-Drs. 21/6807) will die Heilungswirkung erstmals auf die ordentliche Kündigung erstrecken – begrenzt auf einmal pro Mietverhältnis.
• Stand 22.08.2026 ist die Reform noch nicht in Kraft: Kabinettsbeschluss am 29.04.2026, erste Lesung im Bundestag am 09.07.2026, aktuell Ausschussberatung. Änderungen im Verfahren sind möglich.
• Praktische Konsequenz für die Verwaltung: Die „doppelte Kündigung" bleibt derzeit das wirksamste Instrument – ihre Durchschlagskraft könnte aber innerhalb der nächsten Monate deutlich sinken.

Gliederung

1. Warum das Thema 2026 neu bewertet werden muss
2. Schonfristzahlung ordentliche Kündigung: die rechtliche Ausgangslage
3. Die Voraussetzungen im Einzelnen: § 543, § 569, § 573 BGB
4. Modellrechnung 1: Die klassische doppelte Kündigung mit Schonfristzahlung
5. Modellrechnung 2: Dauerhafte Teilzahlung unterhalb der fristlosen Schwelle
6. Formale Fallstricke, die in der Praxis Kündigungen scheitern lassen
7. Die Reform „Mietrecht II" – Stand des Gesetzgebungsverfahrens
8. Was Verwaltungen jetzt organisatorisch umstellen sollten
9. Rechtslage & Referenzurteile
10. Checkliste
11. Häufige Fragen (FAQ)
12. Quellen & Rechtshinweis

Warum das Thema 2026 neu bewertet werden muss

Kaum ein Themenkomplex im Wohnraummietrecht wird derzeit so intensiv diskutiert wie das Verhältnis von Schonfristzahlung und ordentlicher Kündigung. Der Grund ist ein doppelter: Auf der einen Seite steht eine über Jahre gefestigte höchstrichterliche Linie, die Vermietern eine verlässliche Handlungsoption gibt. Auf der anderen Seite steht ein laufendes Gesetzgebungsverfahren, das genau diese Linie korrigieren will. Wer 2026 eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausspricht, arbeitet daher in einem Zeitfenster, das sich absehbar verändert – und muss seine Prozesse entsprechend aufstellen.

Die Ausgangsfrage ist einfach formuliert: Ein Mieter gerät mit der Miete in erheblichen Rückstand. Der Vermieter kündigt fristlos und – wie es die anwaltliche Praxis seit Langem empfiehlt – vorsorglich zugleich ordentlich. Danach zahlt der Mieter alle Rückstände nach, meist weil das Jobcenter oder das Sozialamt die Schulden übernimmt. Ist das Mietverhältnis damit gerettet? Nach geltendem Recht lautet die Antwort: nur zur Hälfte. Die Nachzahlung innerhalb der gesetzlichen Frist beseitigt die außerordentliche Kündigung. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt hingegen wirksam und beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen Frist.

Diese Differenzierung ist juristisch keineswegs selbstverständlich, und sie ist gerichtlich hart umkämpft gewesen. Insbesondere das Landgericht Berlin II hat die gegenteilige Auffassung vertreten und die Heilungswirkung auf die ordentliche Kündigung erstreckt – mit dem Argument, der Zweck der Norm sei die Vermeidung von Wohnungslosigkeit. Der Bundesgerichtshof hat diese Sichtweise mehrfach und mit deutlichen Worten verworfen. Für die Verwaltungspraxis bedeutet das: Solange der Gesetzgeber nichts anderes bestimmt, ist die Rechtslage klar. Für die strategische Planung bedeutet es zugleich: Die politische Entscheidung, diese Rechtslage zu ändern, ist bereits gefallen; offen ist nur noch der genaue Wortlaut und der Zeitpunkt des Inkrafttretens. Beides sollte in jeder laufenden Mietrückstandsakte mitgedacht werden.

Schonfristzahlung ordentliche Kündigung: die rechtliche Ausgangslage

Das Gesetz kennt zwei getrennte Wege, ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs zu beenden. Beide beruhen auf unterschiedlichen Normen, haben unterschiedliche Voraussetzungen und – das ist der entscheidende Punkt – unterschiedliche Heilungsmöglichkeiten.

Der erste Weg ist die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Sie setzt einen qualifizierten Rückstand voraus: Entweder ist der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug (Buchstabe a), oder er ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug (Buchstabe b). Ist diese Schwelle erreicht, wirkt die Kündigung sofort – das Mietverhältnis endet mit Zugang der Erklärung.

Der zweite Weg ist die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie verlangt ein berechtigtes Interesse des Vermieters, das hier in einer schuldhaften nicht unerheblichen Vertragsverletzung des Mieters liegt. Sie wirkt nicht sofort, sondern erst mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 BGB – also nach drei, sechs oder neun Monaten, je nach Dauer des Mietverhältnisses.

Die Schonfristzahlung ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Systematisch steht die Vorschrift in § 569 BGB, und § 569 BGB ergänzt ausweislich seiner Überschrift und seines Aufbaus die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Genau daraus leitet der Bundesgerichtshof ab, dass die Heilungswirkung auf die außerordentliche Kündigung beschränkt ist.

Für die Kombination aus Schonfristzahlung und ordentlicher Kündigung ergibt sich daraus die zentrale Aussage: Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die auf denselben Zahlungsrückstand gestützte ordentliche Kündigung bleibt bestehen und führt – ihre eigenen Voraussetzungen unterstellt – zur Beendigung des Mietverhältnisses zum Ablauf der Kündigungsfrist.

Die Zwei-Jahres-Sperre bei wiederholter Nachzahlung

Ein in der Praxis häufig übersehener Aspekt betrifft die Wiederholung. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB tritt die Heilungswirkung nicht ein, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Der Mieter kann sich also nicht beliebig oft auf die Nachzahlung berufen. Wer im Frühjahr 2024 eine fristlose Kündigung durch Schonfristzahlung geheilt hat, kann dieses Instrument bei einer erneuten Kündigung im Winter 2025 nicht ein zweites Mal nutzen – die fristlose Kündigung bleibt dann trotz vollständiger Nachzahlung wirksam.

Warum der BGH die analoge Anwendung ablehnt

Die Argumentation des Bundesgerichtshofs stützt sich im Kern auf drei Punkte. Erstens den Wortlaut und die systematische Stellung der Norm, die eindeutig auf die außerordentliche Kündigung zugeschnitten ist. Zweitens den Willen des Gesetzgebers: Hätte dieser die Heilungswirkung auch auf die ordentliche Kündigung erstrecken wollen, hätte er dies regeln können und müssen – die entsprechende Diskussion war ihm bekannt. Drittens den Normzweck: Die Schonfristzahlung soll die besonders harte Rechtsfolge der sofortigen Vertragsbeendigung abmildern, nicht aber ein durch erhebliche Pflichtverletzungen belastetes Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters dauerhaft aufrechterhalten. Eine planwidrige Regelungslücke, die Voraussetzung jeder Analogie wäre, liegt nach Auffassung des Senats nicht vor.

Die Voraussetzungen im Einzelnen: § 543, § 569, § 573 BGB

Für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gelten eigenständige, teils niedrigere, teils strengere Anforderungen als für die fristlose Kündigung. Drei Punkte sind entscheidend.

Erheblichkeitsschwelle. Die ordentliche Kündigung setzt keinen Rückstand von zwei Monatsmieten voraus. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung jedenfalls dann noch nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12). Umgekehrt formuliert: Übersteigt der Rückstand eine Monatsmiete und dauert der Verzug länger als einen Monat, kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht. Sie greift damit deutlich früher als die fristlose.

Verschulden. Anders als bei § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist ein Verschulden des Mieters ausdrückliches Tatbestandsmerkmal. Der Mieter muss die Pflichtverletzung zu vertreten haben, also vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt haben. In der Praxis ist das der Ansatzpunkt für die häufigste Verteidigung: Der Mieter trägt vor, er habe rechtzeitig einen Antrag beim Jobcenter gestellt, die Bearbeitung habe sich verzögert, er treffe deshalb kein Verschulden. Ob dieser Einwand trägt, hängt vom Einzelfall ab – insbesondere davon, wann der Antrag gestellt wurde und ob der Mieter den Vermieter informiert hat.

Abmahnung. Eine vorherige Abmahnung ist bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach der Rechtsprechung nicht zwingend erforderlich; die Schutzvorschriften des § 569 Abs. 3 BGB werden nicht analog übertragen. Dennoch ist eine dokumentierte Mahnung aus Beweisgründen dringend zu empfehlen: Sie belegt die Kenntnis des Mieters vom Rückstand und entkräftet den Verschuldenseinwand.

Begründung und Form. Die Kündigung bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform. Bei der ordentlichen Kündigung müssen zusätzlich die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Das bedeutet konkret: Die rückständigen Beträge sind nach Monat und Höhe aufzuschlüsseln. Eine pauschale Angabe wie „erheblicher Mietrückstand" genügt nicht.

Modellrechnung 1: Die klassische doppelte Kündigung mit Schonfristzahlung

Hinweis: Die folgende Darstellung ist eine vereinfachte Modellrechnung zu Illustrationszwecken. Sie bildet keinen realen Fall ab und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

Ausgangslage. Mietverhältnis seit 2014, also mehr als acht Jahre. Gesamtmiete 1.050 Euro monatlich, fällig spätestens am dritten Werktag des Monats. Kündigungsfrist für den Vermieter nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB: neun Monate.

Zahlungsverlauf und Fristen:

Bewertung fristlose Kündigung. Am 10.02.2026 lag ein Rückstand von zwei vollen Monatsmieten für zwei aufeinanderfolgende Termine vor. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB waren erfüllt. Die Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lief zwei Monate ab Rechtshängigkeit, also bis zum 02.06.2026. Die Zahlung am 28.05.2026 erfolgte fristgerecht und umfasste sämtliche bis dahin aufgelaufenen Beträge einschließlich der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB für die Monate nach Wirksamwerden der fristlosen Kündigung. Ergebnis: Die fristlose Kündigung ist unwirksam geworden.

Bewertung ordentliche Kündigung. Der Rückstand überstieg am 10.02.2026 eine Monatsmiete deutlich, die Verzugsdauer betrug bei der Januarmiete mehr als einen Monat. Ein Verschulden ist gegeben, die Mahnung vom 12.01.2026 dokumentiert die Kenntnis. Die Kündigungsgründe wurden im Schreiben nach Monat und Betrag aufgeschlüsselt. Ergebnis nach geltendem Recht: Die ordentliche Kündigung bleibt trotz der vollständigen Nachzahlung wirksam.

Fristberechnung. Der Zugang am 10.02.2026 lag nach dem dritten Werktag des Monats. Die Neunmonatsfrist beginnt daher erst mit dem Folgemonat zu laufen. Das Mietverhältnis endet zum 30.11.2026. Der Mieter kann bis spätestens zwei Monate vor Ablauf, also bis Ende September 2026, nach § 574b BGB Widerspruch wegen unzumutbarer Härte einlegen; auf dieses Recht muss der Vermieter nach § 568 Abs. 2 BGB im Kündigungsschreiben rechtzeitig hinweisen.

Was diese Modellrechnung zeigt. Die Nachzahlung sichert dem Mieter rund neun zusätzliche Monate in der Wohnung – aber sie rettet das Mietverhältnis nicht. Für die Verwaltung heißt das: Der Räumungsprozess muss nach der Schonfristzahlung nicht eingestellt, sondern auf die ordentliche Kündigung umgestellt werden, mit angepasstem Räumungszeitpunkt.

Modellrechnung 2: Dauerhafte Teilzahlung unterhalb der fristlosen Schwelle

Hinweis: Auch dieser Fall ist eine vereinfachte Modellrechnung ohne realen Hintergrund.

Ausgangslage. Mietverhältnis seit 2021, Gesamtmiete 1.000 Euro monatlich, Kündigungsfrist sechs Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB, mehr als fünf Jahre Mietdauer). Die Mieterin zahlt seit September 2025 nur noch 820 Euro monatlich – aus ihrer Sicht wegen eines Mangels, für den sie eine Minderung von 18 Prozent für angemessen hält, ohne dies je schriftlich angezeigt zu haben.

Zahlungsverlauf:

Bewertung fristlose Kündigung. Der Rückstand erreicht zu keinem Zeitpunkt zwei Monatsmieten (2.000 Euro). Auch die Variante des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB greift damit nicht. Eine fristlose Kündigung wäre unwirksam – und ein Kündigungsschreiben, das gleichwohl fristlos kündigt, kostet vor Gericht Glaubwürdigkeit und Kosten.

Bewertung ordentliche Kündigung. Ab Februar 2026 übersteigt der Rückstand mit 1.080 Euro eine Monatsmiete, und die ältesten Teilbeträge sind weit länger als einen Monat offen. Die Schwelle aus der Rechtsprechung ist damit überschritten. Da die Mieterin den behaupteten Mangel nie angezeigt und keine Minderung erklärt hat, spricht viel für ein Verschulden. Eine ordentliche Kündigung im April 2026 mit vollständiger Aufschlüsselung aller acht Monatsdifferenzen wäre nach geltendem Recht ein tragfähiger Weg. Zugang am 20.04.2026, Fristbeginn Mai, Beendigung zum 31.10.2026.

Der entscheidende Unterschied zur Modellrechnung 1. Hier gibt es keine Schonfristzahlung, die etwas heilen könnte – denn es gibt keine fristlose Kündigung. Zahlt die Mieterin nach Zugang der ordentlichen Kündigung die 1.440 Euro nach, ändert das an deren Wirksamkeit nichts. Die Nachzahlung kann allenfalls im Rahmen einer einvernehmlichen Fortsetzung oder im Härtefallwiderspruch nach § 574 BGB Bedeutung gewinnen. Genau diese Konstellation zeigt, warum die geplante Reform für Vermieter so relevant ist: Sie würde auch hier eine Heilungsmöglichkeit eröffnen.

Formale Fallstricke, die in der Praxis Kündigungen scheitern lassen

Aus der Verwaltungspraxis lassen sich einige wiederkehrende Fehlerquellen benennen, die unabhängig von der materiellen Rechtslage über Erfolg oder Misserfolg entscheiden.

Unvollständige Begründung. § 573 Abs. 3 BGB verlangt die Angabe der Kündigungsgründe im Schreiben. Nachgeschobene Gründe sind nur eingeschränkt berücksichtigungsfähig. Eine Tabelle mit Fälligkeitsdatum, Sollbetrag, Istbetrag und Differenz je Monat gehört daher zwingend in jedes Kündigungsschreiben.

Falsche Verrechnung von Teilzahlungen. Zahlt ein Mieter ohne Tilgungsbestimmung, gelten die Verrechnungsregeln der §§ 366, 367 BGB. Werden Zahlungen intern falsch zugeordnet, verschiebt sich der ausgewiesene Rückstand – und die Begründung der Kündigung wird angreifbar.

Vertretung und Vollmacht. Kündigt eine Verwaltung im Namen des Eigentümers, kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB unverzüglich zurückweisen, wenn keine Originalvollmacht beiliegt. Ausnahme: Der Mieter wurde von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt.

Mehrere Mieter. Bei einer Mehrheit von Mietern muss die Kündigung von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erklärt werden und jedem einzeln zugehen. Ein an das Ehepaar gemeinsam adressierter Brief genügt formal nicht.

Zugangsnachweis. Der Vermieter trägt die Beweislast für den Zugang. Einwurfeinschreiben mit Auslieferungsbeleg, Bote mit Zeugenprotokoll oder Zustellung über den Gerichtsvollzieher sind belastbare Wege; ein Übergabeeinschreiben, das nicht abgeholt wird, ist es nicht.

Die Reform „Mietrecht II" – Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Die politische Weichenstellung erfolgte bereits im Koalitionsvertrag vom April 2025, in dem angekündigt wurde, die Regelungen zur Schonfristzahlung zumindest in begrenztem Umfang auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken. Umgesetzt wird dies im Gesetzespaket „Mietrecht II".

Zeitlicher Ablauf, Stand 22.08.2026:

• 08.02.2026: Vorlage des Referentenentwurfs durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
• 29.04.2026: Beschluss des Regierungsentwurfs im Bundeskabinett
• 09.07.2026: Erste Lesung im Deutschen Bundestag, Überweisung an den federführenden Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz (BT-Drs. 21/6807)
• Aktuell: Ausschussberatung; zweite und dritte Lesung sowie Beteiligung des Bundesrates stehen aus
• Das Gesetz ist noch nicht in Kraft. Bis zur Verkündung sind inhaltliche Änderungen möglich.

Der geplante Regelungsinhalt. Nach dem Regierungsentwurf soll ein neuer Absatz in § 573 BGB die mieterschützenden Wirkungen der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung übertragen, soweit die zur Kündigung führende Pflichtverletzung in einem Zahlungsverzug besteht – erfasst sind sowohl Mietzahlungen als auch die Kautionsleistung nach § 551 BGB. Zusätzlich soll die ordentliche Kündigung ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter bereits vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird. Wesentliche Begrenzung: Das Nachholrecht soll nur einmal pro Mietverhältnis greifen. Aus dem parlamentarischen Verfahren gibt es zudem Forderungen, die Vermieterseite an dieser Stelle stärker zu berücksichtigen; der endgültige Wortlaut steht daher nicht fest.

Was das für Vermieter bedeutet. Sollte die Reform in dieser Form in Kraft treten, verliert die bislang übliche doppelte Kündigung ihre durchschlagende Wirkung – jedenfalls beim ersten Mal. Umso wichtiger wird die saubere Dokumentation früherer Zahlungsstörungen, weil die Einmaligkeit des Nachholrechts nur nachweisen kann, wer seine Historie lückenlos führt. Und umso wichtiger wird die frühzeitige Reaktion auf Rückstände, bevor sich ein Mietkonto über viele Monate aufbaut.

Was Verwaltungen jetzt organisatorisch umstellen sollten

Die rechtliche Bewertung ist das eine, die operative Umsetzung das andere. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist am Ende ein Datenprodukt: Sie ist nur so gut wie das Mietkonto, auf dem sie beruht.

Tagesaktuelles Mietkonto. Sollstellungen, Zahlungseingänge, Verrechnungen und Nutzungsentschädigungen müssen jederzeit abrufbar und je Monat nachvollziehbar sein. Nur so lässt sich eine Kündigungsbegründung erstellen, die einer gerichtlichen Prüfung standhält.

Automatisiertes Eskalationsmodell. Sinnvoll ist eine gestufte Logik: Erinnerung bei erstem Zahlungsverzug, förmliche Mahnung nach 14 Tagen, Kontaktaufnahme und Klärung bei Erreichen einer Monatsmiete, juristische Prüfung bei Überschreiten der Erheblichkeitsschwelle. Der Vorteil einer digital gestützten Verwaltung liegt darin, dass diese Schwellen nicht manuell überwacht werden müssen.

Sozialleistungsträger frühzeitig einbinden. In vielen Fällen ist der Rückstand keine Zahlungsunwilligkeit, sondern ein Verwaltungsproblem. Ein früher Hinweis an den Mieter auf § 22 Abs. 8 SGB II und die dortige Möglichkeit der Mietschuldenübernahme kann Verfahren vermeiden – und ist zugleich ein gutes Argument im späteren Härtefallwiderspruch.

Reform-Monitoring. Solange „Mietrecht II" im Verfahren ist, sollte jede Kündigungsentscheidung mit einem Vermerk zum Rechtsstand versehen werden. Bei absehbar langen Kündigungsfristen kann die Frage der Übergangsregelung praktisch relevant werden.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften

• § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB – außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
• § 546a Abs. 1 BGB – Nutzungsentschädigung nach Vertragsende
• § 551 BGB – Mietsicherheit (im Reformentwurf einbezogen)
• § 568 BGB – Schriftform und Hinweis auf das Widerspruchsrecht
• § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – Schonfristzahlung und Zwei-Jahres-Sperre
• § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB – ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung und Begründungspflicht
• § 573c Abs. 1 BGB – gesetzliche Kündigungsfristen
• §§ 574 bis 574b BGB – Widerspruch des Mieters wegen Härte

Verifizierte Referenzentscheidungen

• BGH, Urteil vom 23.07.2025 – VIII ZR 287/23 (in Teilen der Fachpresse mit dem Verhandlungstermin 09.07.2025 zitiert): Die Schonfristzahlung wirkt nur für die außerordentliche fristlose Kündigung; eine auf denselben Rückstand gestützte ordentliche Kündigung bleibt unberührt. Aufhebung einer abweichenden Entscheidung des LG Berlin II.
• BGH, Urteile vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23: Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung; keine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung.
• BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21: Fortführung der Linie zur begrenzten Heilungswirkung.
• BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20: Grundlegende Entscheidung zur Reichweite der Schonfristzahlung.
• BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12: Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

Gesetzgebungsverfahren

• Regierungsentwurf „Mietrecht II", BT-Drs. 21/6807; Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026; erste Lesung im Bundestag am 09.07.2026; Stand 22.08.2026 in der Ausschussberatung und nicht in Kraft.

Checkliste

1. Mietkonto vollständig aufbereiten: Sollstellung, Zahlungseingang, Differenz und Fälligkeitsdatum je Monat.
2. Teilzahlungen nach §§ 366, 367 BGB korrekt zuordnen und die Zuordnung dokumentieren.
3. Prüfen, ob die Schwelle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (zwei Monatsmieten) erreicht ist.
4. Unabhängig davon prüfen, ob der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und länger als einen Monat besteht.
5. Verschulden des Mieters prüfen und Anhaltspunkte für Entschuldigungsgründe (Jobcenter-Antrag, Minderung) dokumentieren.
6. Schriftliche Mahnung vor der Kündigung versenden und Zugang sichern – auch wenn rechtlich nicht zwingend.
7. Prüfen, ob innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).
8. Kündigung schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB) und mit vollständiger Aufschlüsselung der Rückstände begründen (§ 573 Abs. 3 BGB).
9. Fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen, solange die aktuelle Rechtslage gilt.
10. Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 BGB korrekt berechnen und den Beendigungszeitpunkt konkret benennen.
11. Auf das Widerspruchsrecht nach §§ 574 ff. BGB rechtzeitig hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).
12. Vollmachtsnachweis beifügen, wenn die Verwaltung im Namen des Eigentümers kündigt (§ 174 BGB).
13. Alle Mieter einzeln adressieren und den Zugang jeweils gesondert nachweisen.
14. Nach einer Schonfristzahlung den Räumungsantrag auf die ordentliche Kündigung umstellen und den geänderten Rechtsstand von „Mietrecht II" laufend beobachten.

Häufige Fragen (FAQ)

Heilt eine Nachzahlung die ordentliche Kündigung wirklich nicht?

Nach der geltenden Rechtslage und der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist systematisch der außerordentlichen fristlosen Kündigung zugeordnet. Der BGH hat eine analoge Anwendung auf die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB mehrfach abgelehnt, zuletzt mit Urteil vom 23.07.2025 (VIII ZR 287/23). Zahlt der Mieter also innerhalb der Schonfrist vollständig nach, wird nur die fristlose Kündigung unwirksam; die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen Frist. Zu beachten ist allerdings, dass die geplante Reform „Mietrecht II" genau diesen Punkt ändern soll – sie ist Stand 22.08.2026 aber noch nicht in Kraft.

Ab welchem Rückstand ist eine ordentliche Kündigung möglich?

Die Schwelle liegt niedriger als bei der fristlosen Kündigung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung jedenfalls dann noch nicht vorliegt, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12). Übersteigt der Rückstand also eine Monatsmiete und dauert der Verzug länger als einen Monat, kommt eine ordentliche Kündigung grundsätzlich in Betracht. Damit erfasst sie auch Fälle dauerhafter Teilzahlungen, in denen die Zwei-Monats-Schwelle des § 543 BGB nie erreicht wird. Erforderlich bleibt in jedem Fall ein Verschulden des Mieters und eine ordnungsgemäße Begründung im Kündigungsschreiben.

Muss ich vor der ordentlichen Kündigung abmahnen?

Rechtlich zwingend ist eine Abmahnung bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach der Rechtsprechung nicht; die Schutzvorschriften des § 569 Abs. 3 BGB werden auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht analog angewendet. Praktisch ist eine dokumentierte Mahnung dennoch fast unverzichtbar. Sie belegt, dass der Mieter Kenntnis vom Rückstand hatte, und erschwert den häufig erhobenen Einwand, es fehle am Verschulden. Zudem eröffnet sie die Chance auf eine außergerichtliche Lösung, etwa über eine Ratenzahlungsvereinbarung oder die Einschaltung des Sozialleistungsträgers. In der Verwaltungspraxis empfiehlt sich ein festes Mahnschema mit nachweisbarem Versand.

Was passiert, wenn das Jobcenter die Mietschulden übernimmt?

Eine Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle steht der tatsächlichen Zahlung gleich, wenn sie sich zur Befriedigung verpflichtet und dies fristgerecht innerhalb der Zwei-Monats-Frist nach Rechtshängigkeit erfolgt. Damit wird die fristlose Kündigung unwirksam. Auf die ordentliche Kündigung wirkt sich die Übernahme nach geltendem Recht dagegen nicht aus. Für Vermieter bedeutet das: Die Erklärung des Trägers ist genau zu prüfen – Umfang, Zeitpunkt und Verbindlichkeit. Umfasst sie nicht sämtliche fälligen Beträge einschließlich der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB, tritt die Heilungswirkung nicht ein und auch die fristlose Kündigung bleibt bestehen.

Kann sich ein Mieter mehrfach auf die Schonfristzahlung berufen?

Nein. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB enthält eine Sperre: Die Heilungswirkung tritt nicht ein, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine Kündigung vorausgegangen ist, die durch Schonfristzahlung unwirksam geworden ist. Der Gesetzgeber wollte damit ausschließen, dass sich die Abfolge von Rückstand, Kündigung und Vertragsfortsetzung in kurzen Abständen wiederholt. Für die Verwaltung ist deshalb die lückenlose Dokumentation früherer Kündigungen und Nachzahlungen entscheidend – ohne diesen Nachweis lässt sich die Sperre im Prozess nicht durchsetzen. Auch der Reformentwurf sieht für die ordentliche Kündigung eine Begrenzung vor, dort sogar auf einmal pro Mietverhältnis.

Was ändert die Reform „Mietrecht II" konkret – und ab wann?

Der Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6807) will die Wirkung der Schonfristzahlung erstmals auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erstrecken und die ordentliche Kündigung zusätzlich ausschließen, wenn der Vermieter bereits vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird. Vorgesehen ist eine Begrenzung auf einmal pro Mietverhältnis; einbezogen sind auch Rückstände bei der Kaution nach § 551 BGB. Stand 22.08.2026 befindet sich der Entwurf nach der ersten Lesung vom 09.07.2026 in der Ausschussberatung. Zweite und dritte Lesung sowie die Befassung des Bundesrates stehen aus. Das Gesetz ist damit noch nicht in Kraft, und der endgültige Wortlaut kann sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern.

Sollten Vermieter weiterhin doppelt kündigen?

Solange die aktuelle Rechtslage gilt, ja. Die Kombination aus fristloser und hilfsweise ordentlicher Kündigung ist zulässig und stellt sicher, dass eine spätere Schonfristzahlung nicht sämtliche Rechtsfolgen beseitigt. Wichtig ist, beide Kündigungen sauber zu trennen und die ordentliche Kündigung eigenständig zu begründen – sie hat eigene Voraussetzungen, insbesondere das Verschuldenserfordernis und die Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB. Sollte die Reform in Kraft treten, verliert dieses Vorgehen für den ersten Zahlungsverzug seine Wirkung. Dann rücken frühzeitiges Forderungsmanagement, sauber dokumentierte Zahlungshistorien und der Nachweis eines bereits ausgeschöpften Nachholrechts in den Vordergrund.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: §§ 366, 367, 543, 546a, 551, 568, 569, 573, 573c, 574, 574b BGB; § 174 BGB; § 22 Abs. 8 SGB II.

Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 23.07.2025 – VIII ZR 287/23; BGH, Urteile vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23; BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21; BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20; BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12.

Gesetzgebung: Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 08.02.2026; Regierungsentwurf „Mietrecht II", Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026, BT-Drs. 21/6807; erste Lesung im Deutschen Bundestag am 09.07.2026; Stand der Beratungen: 22.08.2026.

Rechtsstand: 22.08.2026. Das Gesetzgebungsverfahren zu „Mietrecht II" war zu diesem Zeitpunkt nicht abgeschlossen; Änderungen des Entwurfs sind möglich.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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