Immobilienrendite berechnen: Formeln, Cashflow & Beispiel 2026

Auf einen Blick: Wer die Immobilienrendite berechnen kann, erkennt sofort, ob sich ein Objekt lohnt. Entscheidend sind Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite und der monatliche Cashflow. Dieser Beitrag liefert die Formeln, ein vollständiges Rechenbeispiel und eine Checkliste vor dem Kauf.

Gliederung

• Warum die Rendite entscheidend ist
• Bruttomietrendite berechnen
• Nettomietrendite berechnen
• Eigenkapitalrendite und Hebel
• Cashflow richtig berechnen
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Die Immobilienrendite berechnen Sie am besten, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben – denn der Gewinn entsteht beim Einkauf. Eine gute Lage allein sagt nichts über die Wirtschaftlichkeit aus. Erst wenn Sie Mieteinnahmen, Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung gegenüberstellen, sehen Sie, ob ein Objekt Vermögen aufbaut oder Geld kostet.

Warum die Rendite entscheidend ist

Die Rendite zeigt das Verhältnis von Ertrag zu Kapitaleinsatz. Sie macht Objekte vergleichbar und schützt vor teuren Fehlkäufen. Wichtig: Es gibt mehrere Renditekennzahlen, die unterschiedliche Aussagen treffen.

Bruttomietrendite berechnen

Die einfachste Kennzahl für einen ersten Überblick:

Bruttomietrendite (%) = (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel: 12.000 Euro Jahresmiete bei 250.000 Euro Kaufpreis ergeben 4,8 % Bruttorendite. Die Bruttorendite ignoriert jedoch Nebenkosten und ist daher nur ein grober Filter.

Nettomietrendite berechnen

Realistischer ist die Nettorendite, weil sie Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt:

Nettomietrendite (%) = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Zu den Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Nicht umlagefähige Kosten sind etwa Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis.

Eigenkapitalrendite und Hebel

Wer finanziert, betrachtet die Eigenkapitalrendite:

Eigenkapitalrendite (%) = (jährlicher Überschuss nach Zins und Tilgung) / eingesetztes Eigenkapital × 100

Durch günstigen Fremdkapitalzins kann die Eigenkapitalrendite über der Objektrendite liegen – das ist der Leverage-Effekt. Steigen die Zinsen jedoch über die Objektrendite, kehrt sich der Hebel ins Negative.

Cashflow richtig berechnen

Der Cashflow ist das, was monatlich tatsächlich übrig bleibt:

Cashflow = Mieteinnahmen − Bewirtschaftungskosten − Zins − Tilgung (± Steuereffekt)

Praxisbeispiel

Kaufpreis 250.000 Euro, Nebenkosten 12 % (30.000 Euro), Eigenkapital 80.000 Euro, Darlehen 200.000 Euro zu 4 % Zins und 2 % Tilgung.

• Jahresmiete: 12.000 Euro
• Nicht umlagefähige Kosten: 2.400 Euro
• Annuität (6 % von 200.000): 12.000 Euro/Jahr
• Cashflow vor Steuern: 12.000 − 2.400 − 12.000 = −2.400 Euro/Jahr

Hier ist der Cashflow zunächst leicht negativ; nach Steuereffekt durch AfA und Werbungskosten kann er sich verbessern. Das Beispiel zeigt, warum die reine Bruttorendite trügt.

Rechtslage & Referenzurteile

Renditeberechnung ist eine betriebswirtschaftliche Methode ohne eigene gesetzliche Vorgabe. Steuerlich relevant sind aber die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), die Abschreibung (§ 7 EStG) und – bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren – die Spekulationssteuer (§ 23 EStG). Diese Effekte sollten in jede seriöse Cashflow-Rechnung einfließen.

Checkliste

• [ ] Jahresnettokaltmiete realistisch ansetzen (kein Wunschwert)
• [ ] Kaufnebenkosten vollständig einrechnen
• [ ] Nicht umlagefähige Kosten und Rücklage berücksichtigen
• [ ] Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite getrennt rechnen
• [ ] Cashflow vor und nach Steuern ermitteln
• [ ] Zinsänderungsrisiko und Mietausfall einplanen
• [ ] Mehrere Szenarien (best/realistisch/worst) durchrechnen

Häufige Fragen (FAQ)

Wie berechne ich die Immobilienrendite?
Brutto: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Netto zusätzlich mit Neben- und Bewirtschaftungskosten.

Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt von Lage und Risiko ab. Nettorenditen ab etwa 3,5 bis 4 % gelten in guten Lagen häufig als solide.

Was ist der Unterschied zwischen Rendite und Cashflow?
Die Rendite ist eine Prozentkennzahl zum Kapitaleinsatz, der Cashflow der tatsächlich verbleibende Geldbetrag.

Was ist der Leverage-Effekt?
Günstiges Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite über die Objektrendite heben – bei hohen Zinsen aber auch senken.

Welche Kosten werden oft vergessen?
Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis, Verwaltung und die vollen Kaufnebenkosten.

Beeinflussen Steuern den Cashflow?
Ja. AfA und Werbungskosten senken die Steuerlast und verbessern den Netto-Cashflow.

Quellen & Rechtshinweis

• § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) – Vermietung und Verpachtung
• § 7 EStG – Abschreibung
• § 23 EStG – private Veräußerungsgeschäfte
• Allgemeine Investitionsrechnung / Immobilienbewertung

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

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