Protokoll der Eigentümerversammlung: Pflicht & Inhalt nach § 24 WEG

Auf einen Blick: Über jede Eigentümerversammlung ist nach § 24 Abs. 6 WEG ein Protokoll zu erstellen. Es muss unverzüglich gefertigt und von mehreren Personen unterzeichnet werden. Das Protokoll der Eigentümerversammlung ist eine Ordnungsvorschrift, sichert aber den Beweiswert der gefassten Beschlüsse.

Gliederung

• Funktion des Protokolls
• Pflicht und Frist nach § 24 Abs. 6 WEG
• Wer das Protokoll unterschreiben muss
• Inhalt der Niederschrift
• Praxisbeispiel: fehlende Unterschrift
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Das Protokoll der Eigentümerversammlung dokumentiert, was beschlossen wurde, und ist oft der einzige Nachweis über den Inhalt einer Versammlung. Für Eigentümer ist es zugleich die Grundlage, um zu prüfen, ob ein Beschluss angefochten werden soll. Dieser Beitrag erklärt, welche gesetzlichen Anforderungen seit der WEG-Reform gelten und worauf bei Erstellung und Prüfung zu achten ist.

Funktion des Protokolls

Das Protokoll, juristisch „Niederschrift", hält die gefassten Beschlüsse und den wesentlichen Verlauf der Versammlung fest. Es dient der Beweissicherung und ist Voraussetzung für die ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung. Eigentümer benötigen es außerdem, um die einmonatige Anfechtungsfrist sinnvoll wahren zu können.

Pflicht und Frist nach § 24 Abs. 6 WEG

Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift aufzunehmen. Seit der WEG-Reform 2020 muss dies „unverzüglich" geschehen. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, Einsicht in das Protokoll zu nehmen.

Wer das Protokoll unterschreiben muss

Die Niederschrift ist zu unterschreiben:

• vom Versammlungsleiter, in der Regel dem Verwalter,
• von einem Wohnungseigentümer, der an der Versammlung teilgenommen hat, und
• vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Stellvertreter, sofern ein Beirat bestellt ist.

Je nachdem, ob ein Verwaltungsbeirat existiert, unterschreiben also zwei oder drei Personen.

Inhalt der Niederschrift

Sinnvollerweise enthält das Protokoll: Ort und Zeit, die Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung und Beschlussfähigkeit, die Tagesordnungspunkte, den genauen Wortlaut der Beschlüsse sowie das Abstimmungsergebnis. Ein vollständiges Verlaufsprotokoll ist nicht zwingend; entscheidend ist die korrekte Wiedergabe der Beschlüsse.

Praxisbeispiel: fehlende Unterschrift

In einer WEG unterzeichnet der Beiratsvorsitzende das Protokoll nicht, weil er mit einem Beschluss unzufrieden ist. Wichtig: Die Beschlüsse bleiben dennoch wirksam, denn § 24 Abs. 6 WEG ist eine Ordnungsvorschrift. Allerdings verliert das Protokoll seinen erhöhten Beweiswert. Die Verwaltung vermerkt die grundlose Verweigerung im Protokoll, damit nachvollziehbar bleibt, warum eine Unterschrift fehlt.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 24 Abs. 6 WEG: Pflicht zur unverzüglichen Niederschrift und Unterschriftserfordernisse.
• § 24 Abs. 7 WEG: Führung der Beschluss-Sammlung auf Basis der Protokolle.
• § 18 Abs. 4 WEG: Einsichtsrecht der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen.
• § 45 WEG: Einmonatige Anfechtungsfrist, deren Wahrung das Protokoll praktisch unterstützt.

Hinweis: § 24 Abs. 6 WEG ist nach gefestigter Auffassung eine Ordnungsvorschrift; Formfehler führen nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse.

Checkliste

• [ ] Niederschrift unverzüglich nach der Versammlung erstellen
• [ ] Beschlusswortlaut und Abstimmungsergebnis exakt erfassen
• [ ] Unterschriften von Leiter, einem Eigentümer und ggf. Beiratsvorsitzendem einholen
• [ ] Protokoll zeitnah an alle Eigentümer versenden
• [ ] In die Beschluss-Sammlung übernehmen
• [ ] Einsichtsrecht der Eigentümer beachten

Häufige Fragen (FAQ)

Ist ein Protokoll der Eigentümerversammlung Pflicht?
Ja. Nach § 24 Abs. 6 WEG ist über jede Versammlung eine Niederschrift zu erstellen.

Wer muss das Protokoll unterschreiben?
Der Versammlungsleiter, ein teilnehmender Eigentümer und – falls vorhanden – der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter.

Sind Beschlüsse ohne korrekte Unterschriften unwirksam?
Nein. Die Beschlüsse bleiben wirksam, das Protokoll verliert aber seinen erhöhten Beweiswert.

Wie schnell muss das Protokoll vorliegen?
Es ist unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, zu erstellen.

Habe ich als Eigentümer Anspruch auf das Protokoll?
Ja, Sie haben ein Einsichtsrecht und erhalten die Niederschrift in der Praxis regelmäßig zugesandt.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §§ 18, 24, 45 – gesetze-im-internet.de
• Fachbeiträge zum Versammlungsprotokoll von Haufe und einschlägigen Fachkanzleien

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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