Photovoltaik Steuern 2026: Regeln für Vermieter und WEG nach § 3 Nr. 72 EStG

Auf einen Blick: Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb begünstigter Photovoltaikanlagen sind nach § 3 Nr. 72 EStG von der Einkommen- und Körperschaftsteuer befreit. Durch das Jahressteuergesetz 2024 wurde die maßgebliche Leistungsgrenze für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden, auf einheitlich 30 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit angehoben - zuvor galten 30 kWp für Einfamilienhäuser und nicht zu Wohnzwecken dienende Gebäude sowie 15 kWp je Einheit bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden. Unverändert bleibt die persönliche Obergrenze von 100 kW (peak) je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft, die als Freigrenze wirkt. Umsatzsteuerlich gilt für Lieferung und Installation begünstigter Anlagen nach § 12 Abs. 3 UStG der Nullsteuersatz, was die Option zur Regelbesteuerung weitgehend entwertet und die neu gefasste Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG mit 25.000 Euro Vorjahres- und 100.000 Euro Jahresgrenze aufwertet. Für Grundstücksunternehmen ist § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG entscheidend, dessen Unschädlichkeitsgrenze durch das Wachstumschancengesetz von 10 auf 20 Prozent angehoben wurde. In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die rechtsfähige GdWE regelmäßig Betreiberin - mit eigenen Folgen für Umsatzsteuer und Abrechnung.

Gliederung

• Die vier Ebenen der Besteuerung einer Photovoltaikanlage
• Ertragsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG und die neuen Leistungsgrenzen
• Die 100-kWp-Grenze als Freigrenze - und warum das gefährlich ist
• Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG bei Lieferung und Installation
• Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG in der Fassung ab 2025
• Vorsteuerabzug: warum die Option zur Regelbesteuerung an Bedeutung verloren hat
• Mieterstrom und Einspeisevergütung
• Gewerbesteuer und die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG
• Rechenbeispiel: Anlage auf dem Mehrfamilienhaus
• Photovoltaik in der WEG: Betreiberstellung, Beschluss, Umsatzsteuer, Abrechnung
• Rechtslage, Checkliste, FAQ

Einleitung

Kaum ein Feld der Immobilienbesteuerung hat sich in den vergangenen Jahren so schnell bewegt wie die Behandlung von Photovoltaikanlagen. Innerhalb weniger Gesetzgebungsverfahren wurden eine weitreichende Ertragsteuerbefreiung eingeführt, ein umsatzsteuerlicher Nullsteuersatz geschaffen, die Kleinunternehmerregelung neu konzipiert und die gewerbesteuerlichen Unschädlichkeitsgrenzen für Grundstücksunternehmen angehoben. Wer sich beim Thema Photovoltaik Steuern auf einen Merksatz aus dem Jahr 2022 verlässt, arbeitet heute mit falschen Zahlen.

Für Eigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften ist das mehr als eine akademische Frage. Die steuerliche Einordnung entscheidet darüber, ob eine Dachanlage laufende Erklärungspflichten auslöst, ob auf Mieterstrom Umsatzsteuer anfällt, ob ein Grundstücksunternehmen seine erweiterte Gewerbesteuerkürzung behält - und in der WEG darüber, wer überhaupt als Betreiber gilt und wie der erzeugte Strom abgerechnet wird. Fehler auf dieser Ebene sind nicht nur teuer, sie sind auch schwer rückabzuwickeln, weil sich die Betreiberstellung nachträglich kaum verschieben lässt.

Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage mit Stand August 2026 strukturiert nach den vier steuerlichen Ebenen: Ertragsteuer, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und die Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein durchgerechnetes Beispiel zeigt, wie die Ebenen zusammenspielen. Sämtliche Zahlen im Beispielteil sind ausdrücklich als Rechengrößen gekennzeichnet.

Photovoltaik Steuern: die vier Ebenen der Besteuerung

Die häufigste Ursache für Fehleinschätzungen ist, dass die Ebenen vermischt werden. Sie folgen unterschiedlichen Regeln, haben unterschiedliche Grenzwerte und werden von unterschiedlichen Gesetzen bestimmt:

1. Ertragsteuer - Einkommensteuer beziehungsweise Körperschaftsteuer auf Einnahmen aus Einspeisung, Direktvermarktung und Eigenverbrauch. Maßgeblich ist § 3 Nr. 72 EStG mit den Leistungsgrenzen je Einheit und der 100-kWp-Grenze.
2. Umsatzsteuer - der Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG für Anschaffung und Installation sowie die Frage, ob der Betreiber Kleinunternehmer nach § 19 UStG ist oder der Regelbesteuerung unterliegt.
3. Gewerbesteuer - der Betrieb der Anlage ist gewerblich; für Grundstücksunternehmen ist entscheidend, ob die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG erhalten bleibt.
4. Zivil- und wohnungseigentumsrechtliche Ebene - insbesondere in der WEG die Frage, wer Betreiber ist und wie beschlossen und abgerechnet wird.

Dass eine Anlage ertragsteuerfrei ist, sagt also nichts darüber aus, ob Umsatzsteuer anfällt. Und dass keine Umsatzsteuer anfällt, sagt nichts über die Gewerbesteuer.

Ertragsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG

§ 3 Nr. 72 EStG stellt die Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb bestimmter Photovoltaikanlagen steuerfrei. Erfasst sind sowohl die Einspeisevergütung als auch der Wert des selbst verbrauchten Stroms. Die Befreiung wirkt unmittelbar; es ist kein Antrag erforderlich.

Leistungsgrenzen: was sich zum 1. Januar 2025 geändert hat

Maßgeblich ist die Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister in Kilowatt (peak), nicht die Wechselrichterleistung und nicht der tatsächliche Ertrag.

Für Anlagen, die bis zum 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert wurden, gilt die frühere Staffelung: bis 30 kWp bei Einfamilienhäusern, Nebengebäuden und nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden sowie bis 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit bei sonstigen Gebäuden - also insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden.

Für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden, wurde die Grenze durch das Jahressteuergesetz 2024 vereinheitlicht: Begünstigt sind nun bis zu 30 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit, unabhängig von der Gebäudeart. Für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte hat sich der Spielraum damit verdoppelt.

Diese Unterscheidung ist in der Praxis zentral, weil im Bestand beide Regime nebeneinander bestehen. Wer 2024 eine Anlage in Betrieb genommen hat, wird nicht rückwirkend besser gestellt; wer 2025 oder später baut, profitiert von der höheren Grenze. Vorsicht ist auch bei Erweiterungen geboten: Eine Erweiterung nach dem 31. Dezember 2024 führt die Anlage insgesamt in das neue Regime.

Eine Beispielbetrachtung verdeutlicht die Wirkung: Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss umfasst sieben Einheiten. Nach altem Recht lag die objektbezogene Grenze bei 7 mal 15 gleich 105 kWp, nach neuem Recht bei 7 mal 30 gleich 210 kWp. In beiden Fällen wirkt jedoch zusätzlich die persönliche Obergrenze von 100 kWp begrenzend.

Die 100-kWp-Grenze je Steuerpflichtigem - eine Freigrenze

Unverändert gilt: Die Steuerbefreiung greift insgesamt nur bis zu 100 kW (peak) je Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft. Addiert werden sämtliche begünstigten Anlagen des Steuerpflichtigen, also auch solche auf verschiedenen Objekten.

Entscheidend - und in der Praxis regelmäßig übersehen - ist der Charakter dieser Grenze: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Wird sie überschritten, entfällt die Steuerbefreiung nicht nur für den übersteigenden Teil, sondern für sämtliche Anlagen des Steuerpflichtigen. Wer bereits 80 kWp betreibt und eine weitere Anlage mit 30 kWp errichtet, verliert die Befreiung für alle 110 kWp.

Bei Portfolios mit mehreren Objekten sollte die Gesamtleistung daher vor jeder weiteren Investition gerechnet werden. Gestaltungsüberlegungen - etwa die Verteilung auf verschiedene Rechtsträger - sind möglich, gehören aber wegen der Missbrauchsproblematik zwingend in steuerliche Beratung.

Folgen der Befreiung: keine AfA, kein Betriebsausgabenabzug

Die Steuerbefreiung ist keine reine Vergünstigung. Sind die Einnahmen steuerfrei, sind die damit im unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Ausgaben nach § 3c Abs. 1 EStG nicht abziehbar. Das betrifft die Absetzung für Abnutzung auf die Anlage ebenso wie Wartung, Versicherung, Reparaturen und Finanzierungszinsen.

Nach § 3 Nr. 72 Satz 2 EStG ist zudem kein Gewinn zu ermitteln, wenn sich die Tätigkeit auf den Betrieb begünstigter Anlagen beschränkt - eine Anlage EÜR entfällt dann. Wirtschaftlich ist die Befreiung damit vor allem für Anlagen attraktiv, die ohnehin Überschüsse erzielen; bei stark fremdfinanzierten Anlagen mit hohen Anfangsverlusten kann sie nachteilig wirken, ohne dass ein Wahlrecht bestünde.

Zu den Abzugsfolgen sind Zweifelsfragen offen. Das Finanzgericht Niedersachsen hat mit Urteil vom 11. Dezember 2024 (9 K 83/24) entschieden, dass die Rückzahlung von vor 2022 vereinnahmten Einspeisevergütungen als Betriebsausgabe abziehbar ist, weil die ursprünglichen Einnahmen steuerpflichtig waren und § 3c Abs. 1 EStG daher nicht greift; das Gericht sah in § 3 Nr. 72 Satz 2 EStG auch kein generelles Gewinnermittlungsverbot. Das Verfahren ist beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen X R 2/25 anhängig. Vergleichbare Fälle sollten offengehalten werden.

Umsatzsteuer: Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG

Voraussetzungen und die 30-kWp-Vereinfachung

Seit dem 1. Januar 2023 unterliegen die Lieferung, der innergemeinschaftliche Erwerb, die Einfuhr und die Installation von Solarmodulen einschließlich der wesentlichen Komponenten und der Stromspeicher nach § 12 Abs. 3 UStG einem Steuersatz von null Prozent, wenn die Anlage auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und anderen dem Gemeinwohl dienenden Gebäuden installiert wird und die Leistung an den Betreiber der Anlage erbracht wird.

Das Bundesministerium der Finanzen hat die Anwendung mit Schreiben vom 27. Februar 2023 geregelt und mit ergänzendem Schreiben vom 30. November 2023 weitere Praxisfragen beantwortet; die Aussagen wurden in den Umsatzsteuer-Anwendungserlass übernommen.

Praktisch bedeutsam ist die Vereinfachungsregelung: Beträgt die installierte Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister nicht mehr als 30 kW (peak), gelten die Belegenheitsvoraussetzungen als erfüllt, ohne dass ein weiterer Nachweis erforderlich ist. Oberhalb dieser Grenze - etwa bei einer 60-kWp-Anlage auf einem Mehrfamilienhaus - ist die Voraussetzung nicht etwa entfallen, sie muss lediglich tatsächlich vorliegen und nachgewiesen werden. Bei einem reinen Wohngebäude ist das unproblematisch; bei überwiegend gewerblich genutzten Objekten ist eine sorgfältige Prüfung erforderlich.

Wichtig: Der Nullsteuersatz betrifft die Eingangsseite, also den Erwerb der Anlage. Über die Besteuerung des erzeugten Stroms sagt er nichts aus.

Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG

Der Betrieb einer Photovoltaikanlage mit Einspeisung begründet eine unternehmerische Tätigkeit im Sinne des Umsatzsteuerrechts. Damit stellt sich die Frage nach der Kleinunternehmerregelung.

§ 19 UStG wurde zum 1. Januar 2025 grundlegend neu gefasst. Die Umsätze der Kleinunternehmer sind seither echt steuerfrei, nicht mehr lediglich von der Steuererhebung ausgenommen. Die Schwellenwerte wurden auf 25.000 Euro Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr und 100.000 Euro im laufenden Kalenderjahr angehoben; maßgeblich sind Nettobeträge. Wird die Grenze von 100.000 Euro im laufenden Jahr überschritten, endet die Anwendung der Regelung unmittelbar ab dem Umsatz, mit dem die Grenze überschritten wird. Flankierend wurde mit § 19a UStG erstmals ein besonderes Meldeverfahren für die Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung in anderen Mitgliedstaaten geschaffen.

Für typische Dachanlagen auf Wohngebäuden liegen die Stromumsätze regelmäßig deutlich unter 25.000 Euro, sodass die Kleinunternehmerregelung greift. Zu beachten ist allerdings, dass in den Gesamtumsatz alle unternehmerischen Umsätze derselben Person einfließen. Ein Vermieter, der daneben umsatzsteuerpflichtig an Gewerbetreibende vermietet oder eine andere unternehmerische Tätigkeit ausübt, kann die Grenze schneller überschreiten als erwartet.

Vorsteuerabzug und der Bedeutungsverlust der Regelbesteuerung

Vor 2023 war der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung das Standardvorgehen: Man optierte zur Regelbesteuerung, zog die Vorsteuer aus den damals mit 19 Prozent belasteten Anschaffungskosten und versteuerte dafür Einspeisung und Eigenverbrauch.

Mit dem Nullsteuersatz ist dieses Kalkül weitgehend hinfällig. Wo beim Erwerb keine Umsatzsteuer anfällt, gibt es keine Vorsteuer zu ziehen. Der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung bindet nach § 19 Abs. 3 UStG jedoch für mehrere Kalenderjahre und führt zu laufenden Erklärungspflichten sowie zur Umsatzsteuerpflicht auf Stromlieferungen. In aller Regel überwiegen daher heute die Nachteile.

Ein Vorsteuerabzug aus laufenden Kosten - Wartung, Versicherung, Zählermiete, Reparaturen nach Ablauf der Gewährleistung - bleibt zwar dem Regelbesteuerer vorbehalten, fällt betragsmäßig aber meist gering aus. Anders kann die Rechnung ausfallen, wenn umfangreiche Nebenanlagen mit Regelsteuersatz erworben werden, die nicht unter § 12 Abs. 3 UStG fallen. Das ist im Einzelfall zu prüfen.

Mieterstrom und Einspeisevergütung

Einspeisung: Die Lieferung an den Netzbetreiber ist umsatzsteuerlich eine Lieferung gegen Entgelt. Ist der Betreiber Kleinunternehmer, ist sie nach § 19 UStG steuerfrei; unterliegt er der Regelbesteuerung, fällt der Regelsteuersatz an. Ertragsteuerlich ist die Vergütung bei begünstigten Anlagen nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei.

Mieterstrom: Wird der Strom an Mieter geliefert, handelt es sich nach der Verwaltungspraxis um eine eigenständige entgeltliche Leistung neben der Vermietung. Die Steuerbefreiung für die Vermietung nach § 4 Nr. 12 UStG erstreckt sich darauf nicht. Die Folge: Bei Regelbesteuerung unterliegt der Mieterstrom dem Regelsteuersatz von 19 Prozent, bei Anwendung der Kleinunternehmerregelung fällt keine Umsatzsteuer an.

Für die Praxis wichtig: Die Stromlieferung sollte vertraglich und abrechnungstechnisch klar von der Miete getrennt werden. Ein eigener Stromliefervertrag, eine gesonderte Abrechnung und geeichte Zähler sind nicht nur energiewirtschaftlich, sondern auch steuerlich der saubere Weg. Eine pauschale Einbeziehung in die Nebenkosten führt zu Abgrenzungsproblemen und erschwert den Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Ertragsteuerlich gilt: Auch Einnahmen aus Mieterstrom fallen unter die Befreiung des § 3 Nr. 72 EStG, soweit die Anlage begünstigt ist. Sie sind damit weder im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung noch als gewerbliche Einkünfte zu versteuern.

Gewerbesteuer und die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG

Der Betrieb einer Photovoltaikanlage ist eine gewerbliche Tätigkeit. Bei natürlichen Personen und Personengesellschaften greift der Freibetrag von 24.500 Euro nach § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG, sodass bei typischen Dachanlagen praktisch keine Gewerbesteuer anfällt.

Deutlich kritischer ist die Lage bei Grundstücksunternehmen, die die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen - also typischerweise vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Für sie ist die erweiterte Kürzung häufig der wirtschaftliche Kern der Struktur; ihr Verlust führt zur vollen Gewerbesteuerbelastung der gesamten Mieterträge.

Grundsätzlich wäre der Betrieb einer Photovoltaikanlage eine kürzungsschädliche Tätigkeit. § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG enthält jedoch eine Ausnahme: Unschädlich sind Einnahmen aus der Lieferung von Strom im Zusammenhang mit dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien im Sinne des § 3 Nr. 21 EEG, wenn diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Diese Grenze wurde durch das Wachstumschancengesetz von zuvor 10 auf 20 Prozent angehoben und gilt erstmals für den Erhebungszeitraum 2023.

Zwei Einschränkungen sind zu beachten. Erstens ist die Lieferung an Letztverbraucher nur unschädlich, wenn es sich um Mieter des Anlagenbetreibers handelt - Mieterstrom ist also erfasst, die Belieferung fremder Dritter nicht. Die Einspeisung ins Netz ist keine Lieferung an Letztverbraucher und daher unproblematisch. Zweitens ist die Grenze einnahmenbezogen und nicht gewinnbezogen; maßgeblich ist der Vergleich mit den Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes im selben Wirtschaftsjahr.

Ergänzend enthält § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG eine Bagatellgrenze von 5 Prozent für Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern aus anderen Tätigkeiten. Beide Grenzen sind getrennt zu prüfen.

Rechenbeispiel: Photovoltaikanlage auf dem Mehrfamilienhaus

Beispielrechnung (Beispielrechnung, keine Steuerberatung - sämtliche Werte sind frei gewählte Rechengrößen):

Sachverhalt. Eine vermögensverwaltende GmbH hält ein reines Wohn-Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten und nimmt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch. Im Frühjahr 2026 wird eine Dachanlage mit 60 kWp Bruttoleistung errichtet und in Betrieb genommen. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 96.000 Euro. Der Jahresertrag der Anlage wird mit 55.000 kWh angesetzt; davon werden 22.000 kWh als Mieterstrom an die Bewohner geliefert und 33.000 kWh eingespeist. Der Mieterstrompreis beträgt 26 Cent brutto je Kilowattstunde, die Einspeisevergütung 7,5 Cent je Kilowattstunde. Die Investitionskosten betragen 72.000 Euro.

Ebene 1 - Ertragsteuer. Das Gebäude hat acht Wohneinheiten. Nach dem seit 2025 geltenden Recht liegt die objektbezogene Grenze bei 8 mal 30 gleich 240 kWp; die Anlage mit 60 kWp liegt deutlich darunter. Betreibt die GmbH keine weiteren Anlagen, ist auch die Grenze von 100 kWp je Steuerpflichtigem eingehalten. Ergebnis: Die Einnahmen aus Einspeisung und Mieterstrom sind nach § 3 Nr. 72 EStG in Verbindung mit § 8 Abs. 1 KStG steuerfrei. Kehrseite: Eine AfA auf die 72.000 Euro Investitionskosten ist nach § 3c Abs. 1 EStG nicht abziehbar.

Variante: Betreibt dieselbe GmbH bereits eine weitere Anlage mit 50 kWp, ergibt die Summe 110 kWp. Die Freigrenze von 100 kWp ist überschritten - die Befreiung entfällt für beide Anlagen vollständig. Die Erträge sind dann steuerpflichtig, im Gegenzug werden AfA und laufende Kosten abziehbar.

Ebene 2 - Umsatzsteuer beim Erwerb. Die Anlage wird auf einem Wohngebäude installiert und an den Betreiber geliefert. Der Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG greift; die 72.000 Euro sind ohne Umsatzsteuer zu zahlen. Da die Leistung über 30 kWp liegt, greift die Vereinfachungsregelung nicht automatisch - die Belegenheit auf einem Wohngebäude ist gegenüber dem Lieferanten nachzuweisen, was hier unproblematisch ist.

Ebene 3 - Umsatzsteuer auf die Stromumsätze. Mieterstrom netto: 22.000 kWh mal 26 Cent ergibt 5.720 Euro brutto; bei 19 Prozent entspricht das rund 4.807 Euro netto. Einspeisung: 33.000 kWh mal 7,5 Cent gleich 2.475 Euro. Summe der Stromumsätze: rund 7.282 Euro. Sofern die GmbH keine weiteren umsatzsteuerpflichtigen Umsätze erzielt - die Wohnraumvermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei -, liegt der Gesamtumsatz unter 25.000 Euro. Die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG ist anwendbar; auf den Mieterstrom fällt dann keine Umsatzsteuer an, ein Vorsteuerabzug entfällt spiegelbildlich. Wegen des Nullsteuersatzes beim Erwerb ist dieser Verzicht wirtschaftlich kaum spürbar.

Ebene 4 - Gewerbesteuer. Die Einnahmen aus Stromlieferung betragen 7.282 Euro, die Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes 96.000 Euro. Das Verhältnis beträgt rund 7,6 Prozent und liegt damit unter der Grenze von 20 Prozent des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG. Der Mieterstrom geht an Mieter des Betreibers, die Einspeisung erfolgt an den Netzbetreiber und nicht an Letztverbraucher. Ergebnis: Die erweiterte Kürzung bleibt erhalten.

Kontrollüberlegung. Würde die Anlage auf 200 kWp erweitert und der Stromumsatz auf 24.000 Euro steigen, ergäbe sich ein Verhältnis von 25 Prozent - die erweiterte Kürzung wäre verloren, und zusätzlich wäre die 100-kWp-Grenze des § 3 Nr. 72 EStG überschritten. Beide Effekte träten gleichzeitig ein. Genau diese Kopplung macht die Dimensionierung der Anlage bei Grundstücksunternehmen zu einer steuerlichen und nicht nur zu einer technischen Entscheidung.

Photovoltaik in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die GdWE als Betreiberin

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig. Beschließt sie die Errichtung einer Anlage auf dem Gemeinschaftsdach und tritt sie als Auftraggeberin, Vertragspartnerin des Netzbetreibers und Anmelderin im Marktstammdatenregister auf, ist sie die Betreiberin.

Daraus folgt eine wichtige Konsequenz: Speist die GdWE Strom gegen Vergütung ein, wird sie insoweit unternehmerisch und - je nach Ausgestaltung - gewerblich tätig. Die reine Erzeugung von Strom, der ausschließlich im Gemeinschaftseigentum verbraucht wird (Beleuchtung, Aufzug, Wärmepumpe, Tiefgarage), ist demgegenüber unkritisch, weil es an einer Leistung an Dritte fehlt.

Für die Anwendung des § 3 Nr. 72 EStG kommt es auf die Zurechnung an. Wird die GdWE mit Einspeisung tätig, ist die Anlage der Gemeinschaft beziehungsweise - je nach Ausgestaltung - den Eigentümern zuzurechnen. Die Leistungsgrenzen werden dabei nach den Einheiten des Gebäudes bemessen, sodass bei Mehrparteienhäusern regelmäßig ausreichend Spielraum besteht. Die 100-kWp-Grenze ist auf Ebene des jeweiligen Steuerpflichtigen beziehungsweise der Mitunternehmerschaft zu prüfen.

Alternativ kann die Anlage von einem Dritten betrieben werden - etwa einem Energiedienstleister oder einer eigens gegründeten Gesellschaft -, dem die GdWE das Dach entgeltlich überlässt. Die Gemeinschaft erzielt dann Einnahmen aus der Dachflächenüberlassung statt aus Stromlieferung. Diese Variante verlagert Investitionsrisiko und steuerliche Komplexität, kostet aber Ertrag.

Beschlussfassung in der WEG

Die Errichtung einer Dachanlage ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG und bedarf eines Beschlusses. Für die Kostenverteilung ist § 21 WEG maßgeblich, der danach differenziert, mit welcher Mehrheit beschlossen wurde und wer die Maßnahme verlangt hat.

Von der Dachanlage zu unterscheiden sind Steckersolargeräte, umgangssprachlich Balkonkraftwerke. Sie wurden durch die WEG-Novelle 2024 mit Wirkung zum 17. Oktober 2024 in den Katalog der privilegierten baulichen Veränderungen aufgenommen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann die Gestattung verlangen; die Gemeinschaft entscheidet nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG nur noch über die Art der Durchführung, etwa über Befestigung, Farbgebung und Nachweis fachgerechter Installation. Steuerlich sind Steckersolargeräte wegen ihrer geringen Leistung praktisch immer von § 3 Nr. 72 EStG erfasst; ohne Einspeisevergütung fehlt es zudem regelmäßig an unternehmerischen Umsätzen.

Umsatzsteuer und Abrechnung in der WEG

Umsatzsteuerlich ist zwischen drei Vorgängen zu unterscheiden.

Erstens die Einspeisung ins Netz. Sie ist eine Lieferung gegen Entgelt an den Netzbetreiber. Liegt der Gesamtumsatz der GdWE unter den Schwellen des § 19 UStG, greift die Kleinunternehmerregelung.

Zweitens die Versorgung des Gemeinschaftseigentums. Wird der Strom für Allgemeinstrom verbraucht, liegt keine Leistung an Dritte vor; ein umsatzsteuerbarer Vorgang scheidet aus.

Drittens die Abgabe an die einzelnen Eigentümer oder deren Mieter. Hier ist die Rechtslage differenziert zu betrachten. § 4 Nr. 13 UStG befreit Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften an die Wohnungseigentümer, soweit sie in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, dessen Instandhaltung und Verwaltung sowie in der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen. Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 17. Dezember 2020 in der Rechtssache C-449/19 (WEG Tevesstraße) entschieden, dass die Mehrwertsteuersystemrichtlinie einer solchen Befreiung für die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an ihre Mitglieder entgegensteht. Ob und in welchem Umfang die Lieferung von Strom unter § 4 Nr. 13 UStG fällt, ist umstritten. Wegen dieser Unsicherheit sollte die umsatzsteuerliche Behandlung der Stromabgabe an Eigentümer vor Inbetriebnahme mit dem Steuerberater abgestimmt und gegebenenfalls über eine verbindliche Auskunft abgesichert werden.

Abrechnungstechnisch empfiehlt sich in jedem Fall eine strikte Trennung: Der Photovoltaikbetrieb sollte nicht in der Hausgeldabrechnung untergehen, sondern als eigener Abrechnungskreis geführt werden - mit eigenem Konto, eigener Kostenstelle, dokumentierten Zählerständen und einem klaren Verteilungsschlüssel. Digitale Verwaltungssysteme mit Messkonzept und automatisierter Zählerauslesung erleichtern das erheblich und schaffen die Nachweisgrundlage, die im Streit- oder Prüfungsfall entscheidet.

Rechtslage & Referenzurteile

Der Reformstatus ist als aktuell geändert einzuordnen. Die wesentlichen Änderungen der jüngeren Vergangenheit:

• Jahressteuergesetz 2022: Einführung der Ertragsteuerbefreiung in § 3 Nr. 72 EStG rückwirkend zum 1. Januar 2022 sowie des Nullsteuersatzes in § 12 Abs. 3 UStG mit Wirkung zum 1. Januar 2023.
• Wachstumschancengesetz: Erhöhung der Grenze in § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG von 10 auf 20 Prozent, erstmals anzuwenden für den Erhebungszeitraum 2023.
• Jahressteuergesetz 2024: Vereinheitlichung der Leistungsgrenze des § 3 Nr. 72 EStG auf 30 kW (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit für alle Gebäudearten, erstmals für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
• Neufassung des § 19 UStG zum 1. Januar 2025: echte Steuerbefreiung, Schwellen 25.000 und 100.000 Euro, neues § 19a UStG.
• WEG-Novelle 2024: Aufnahme der Steckersolargeräte in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG mit Wirkung zum 17. Oktober 2024.

Verwaltungsanweisungen und Rechtsprechung:

• BMF-Schreiben vom 17. Juli 2023 - IV C 6 - S 2121/23/10001 :001: Anwendungsschreiben zur Steuerbefreiung für Photovoltaikanlagen nach § 3 Nr. 72 EStG; behandelt persönlichen und sachlichen Anwendungsbereich sowie den Umfang der Befreiung.
• BMF-Schreiben vom 27. Februar 2023 zum Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG, ergänzt durch BMF-Schreiben vom 30. November 2023; die Aussagen wurden in den Umsatzsteuer-Anwendungserlass übernommen.
• EuGH, Urteil vom 17. Dezember 2020 - C-449/19 (WEG Tevesstraße): Die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer unterliegt der Mehrwertsteuer; eine nationale Befreiung ist insoweit unionsrechtswidrig.
• FG Niedersachsen, Urteil vom 11. Dezember 2024 - 9 K 83/24: Rückzahlung vor 2022 vereinnahmter Einspeisevergütungen ist trotz § 3 Nr. 72 EStG als Betriebsausgabe abziehbar; Revision beim BFH anhängig unter X R 2/25.

Checkliste

Vor der Investitionsentscheidung

• Anzahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten des Gebäudes ermitteln und die objektbezogene Grenze berechnen.
• Sämtliche bereits betriebenen Anlagen des Steuerpflichtigen addieren und gegen die 100-kWp-Freigrenze prüfen.
• Inbetriebnahmejahr klären: Für Anlagen ab 2025 gilt die 30-kWp-Grenze je Einheit, für Altanlagen die frühere Staffelung.
• Bei Grundstücksunternehmen die erwarteten Stromeinnahmen ins Verhältnis zu den Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung setzen und die 20-Prozent-Grenze prüfen.
• Entscheiden, ob Volleinspeisung, Überschusseinspeisung oder Mieterstrom - die Modelle unterscheiden sich steuerlich erheblich.

Bei Anschaffung und Inbetriebnahme

• Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG mit dem Installateur schriftlich klären; oberhalb von 30 kWp die Belegenheit nachweisen.
• Anmeldung im Marktstammdatenregister fristgerecht vornehmen; die dort eingetragene Bruttoleistung ist die steuerlich maßgebliche Größe.
• Fragebogen zur steuerlichen Erfassung prüfen und die Entscheidung zur Kleinunternehmerregelung bewusst treffen - ein Verzicht bindet mehrere Jahre.
• Messkonzept und Zählerstruktur festlegen, bevor gebaut wird.

Im laufenden Betrieb

• Stromlieferung an Mieter vertraglich und abrechnungstechnisch von der Miete trennen.
• Gesamtumsatz jährlich gegen die Schwellen des § 19 UStG prüfen, einschließlich aller übrigen unternehmerischen Umsätze.
• In der WEG einen eigenen Abrechnungskreis mit dokumentierten Zählerständen führen.
• Bei Erweiterungen erneut sämtliche Leistungsgrenzen prüfen - eine Erweiterung kann das anwendbare Regime wechseln.

Häufige Fragen (FAQ)

Gilt für mein Mehrfamilienhaus jetzt die Grenze von 15 oder von 30 kWp je Einheit?

Das hängt allein vom Zeitpunkt ab. Wurde die Anlage bis zum 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert, gilt bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden die frühere Grenze von 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Für Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden, gilt einheitlich 30 kWp je Einheit, unabhängig von der Gebäudeart. Beide Regime bestehen im Bestand nebeneinander.

Was passiert, wenn ich die 100-kWp-Grenze überschreite?

Die Grenze wirkt als Freigrenze, nicht als Freibetrag. Bei Überschreiten entfällt die Steuerbefreiung des § 3 Nr. 72 EStG nicht nur für den übersteigenden Teil, sondern für sämtliche Anlagen des Steuerpflichtigen beziehungsweise der Mitunternehmerschaft. Die Erträge werden dann in vollem Umfang steuerpflichtig; im Gegenzug sind AfA und laufende Kosten abziehbar. Vor jeder weiteren Investition sollte die Gesamtleistung deshalb gerechnet werden.

Muss ich auf Mieterstrom Umsatzsteuer abführen?

Das hängt vom umsatzsteuerlichen Status ab. Die Lieferung von Strom an Mieter ist nach der Verwaltungspraxis eine eigenständige Leistung neben der Vermietung; die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG für die Vermietung erstreckt sich nicht darauf. Unterliegt der Betreiber der Regelbesteuerung, fällt der Regelsteuersatz von 19 Prozent an. Greift die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG, fällt keine Umsatzsteuer an. Unabhängig davon ist eine getrennte Abrechnung dringend zu empfehlen.

Lohnt sich der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung noch?

In den meisten Fällen nicht. Der Hauptvorteil lag früher im Vorsteuerabzug aus den mit 19 Prozent belasteten Anschaffungskosten. Seit dem Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG entsteht beim Erwerb keine Vorsteuer mehr. Der Verzicht bindet dagegen mehrere Kalenderjahre, löst laufende Erklärungspflichten aus und macht Stromlieferungen umsatzsteuerpflichtig. Ausnahmen sind denkbar, wenn erhebliche Nebeninvestitionen mit Regelsteuersatz anfallen.

Verliert meine Immobilien-GmbH durch eine PV-Anlage die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

Nicht zwingend. Nach § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG sind Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien unschädlich, solange sie im Wirtschaftsjahr 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen. Die Grenze wurde durch das Wachstumschancengesetz von 10 auf 20 Prozent angehoben. Zu beachten ist, dass Lieferungen an Letztverbraucher nur unschädlich sind, wenn es sich um Mieter handelt; die Netzeinspeisung ist unproblematisch.

Wer ist in der WEG steuerlich der Betreiber der Anlage?

In der Regel die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst, sofern sie nach § 9a WEG als Auftraggeberin auftritt, Vertragspartnerin des Netzbetreibers ist und die Anlage im Marktstammdatenregister anmeldet. Sie wird damit bei entgeltlicher Einspeisung unternehmerisch tätig. Alternativ kann die Gemeinschaft das Dach entgeltlich einem Dritten überlassen, der die Anlage betreibt - dann erzielt sie Einnahmen aus Dachflächenüberlassung statt aus Stromlieferung.

Brauche ich für ein Balkonkraftwerk die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Seit der WEG-Novelle 2024 zählen Steckersolargeräte nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG zu den privilegierten baulichen Veränderungen. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ihm die Anbringung gestattet wird; über das Ob wird nicht mehr abgestimmt. Die Gemeinschaft entscheidet nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG lediglich über die Art der Durchführung, etwa über eine fachgerechte, absturzsichere Befestigung und ein einheitliches Erscheinungsbild. Steuerlich sind solche Geräte praktisch immer von § 3 Nr. 72 EStG erfasst.

Quellen & Rechtshinweis

Gesetzesquellen

• Einkommensteuergesetz (EStG): § 3 Nr. 72 (Steuerbefreiung für Photovoltaikanlagen), § 3c Abs. 1 (Abzugsverbot für Ausgaben im Zusammenhang mit steuerfreien Einnahmen), § 21 (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).
• Umsatzsteuergesetz (UStG): § 4 Nr. 12 (Steuerbefreiung der Vermietung), § 4 Nr. 13 (Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften), § 12 Abs. 3 (Nullsteuersatz für bestimmte Photovoltaikanlagen), § 19 und § 19a (Kleinunternehmer).
• Gewerbesteuergesetz (GewStG): § 9 Nr. 1 Satz 2 und Satz 3 Buchst. b und c (einfache und erweiterte Kürzung, Unschädlichkeitsgrenzen), § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 (Freibetrag).
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG): § 9a (Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft), § 20 (bauliche Veränderungen, privilegierte Maßnahmen einschließlich Steckersolargeräte), § 21 (Kostenverteilung).
• Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), insbesondere § 3 Nr. 21 für den Anlagenbegriff.

Verwaltungsanweisungen und Rechtsprechung

• BMF-Schreiben vom 17. Juli 2023 - IV C 6 - S 2121/23/10001 :001 (Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG).
• BMF-Schreiben vom 27. Februar 2023 sowie ergänzendes BMF-Schreiben vom 30. November 2023 zum Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG.
• EuGH, Urteil vom 17. Dezember 2020 - C-449/19 (WEG Tevesstraße).
• FG Niedersachsen, Urteil vom 11. Dezember 2024 - 9 K 83/24; Revision anhängig beim BFH unter X R 2/25.

Hinweis zum Rechenbeispiel: Sämtliche im Beispielteil genannten Leistungen, Erträge, Preise und Kosten sind frei gewählte Rechengrößen zur Veranschaulichung der Systematik. Sie stellen weder eine Wirtschaftlichkeitsprognose noch eine Aussage über konkrete Marktpreise oder Vergütungssätze dar. Aktuelle Einspeisevergütungen ergeben sich aus dem EEG in der jeweils geltenden Fassung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Er stellt insbesondere keine steuerliche Beratung dar. Für die Beurteilung eines konkreten Einzelfalls - namentlich bei Portfolios, Gesellschaftsstrukturen und Mieterstrommodellen - wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.

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