Pflichten der Hausverwaltung: Das schreibt § 27 WEG vor

Auf einen Blick: Die Pflichten der Hausverwaltung ergeben sich vor allem aus § 27 WEG. Der Verwalter setzt Beschlüsse um, verwaltet das Gemeinschaftsvermögen, prüft Rechnungen und legt jährlich Rechenschaft ab. Seit der WEG-Reform 2020 darf er Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und zur Fristwahrung eigenständig treffen. Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Pflichten praxisnah zusammen.

Gliederung

• Rechtsgrundlage: § 27 WEG nach der Reform
• Die wichtigsten Pflichten im Überblick
• Grenzen der Befugnisse
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenznormen
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlage: § 27 WEG nach der Reform

Mit dem WEMoG (in Kraft seit 1. Dezember 2020) wurden die Befugnisse des Verwalters neu geordnet. Nach § 27 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwehr eines Nachteils erforderlich sind. Über diesen Rahmen hinaus entscheiden die Eigentümer; sie können die Befugnisse des Verwalters durch Beschluss erweitern oder einschränken.

Die wichtigsten Pflichten im Überblick

1. Beschlüsse durchführen

Der Verwalter muss die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse umsetzen und für deren Vollzug sorgen.

2. Gemeinschaftsvermögen verwalten

Das Geld der Gemeinschaft ist getrennt vom eigenen Vermögen und insolvenzfest zu führen. Eingenommen werden Hausgelder, ausgegeben werden geprüfte und berechtigte Rechnungen.

3. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Nach § 28 WEG stellt der Verwalter den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung auf und erstellt einen Vermögensbericht. Diese Unterlagen sind Grundlage der Beschlussfassung über die Zahlungspflichten.

4. Erhaltung des Gemeinschaftseigentums

Der Verwalter veranlasst notwendige Erhaltungsmaßnahmen im Rahmen seiner Befugnisse und bereitet größere Maßnahmen für die Beschlussfassung vor.

5. Versammlung und Information

Er beruft die Eigentümerversammlung ein, leitet sie und führt die Beschluss-Sammlung. Eigentümer hält er angemessen informiert.

Grenzen der Befugnisse

Maßnahmen mit erheblichen finanziellen Folgen – etwa größere Sanierungen oder langfristige Verträge – darf der Verwalter nicht eigenmächtig beauftragen. Hier braucht es einen Beschluss der Eigentümer. Wird diese Grenze überschritten, drohen Haftungsrisiken.

Praxisbeispiel

In einer Wohnanlage fällt im Winter die Heizungspumpe aus. Da Gefahr für die Versorgung und damit ein Nachteil droht, beauftragt der Verwalter ohne vorherigen Beschluss kurzfristig die Reparatur – das ist von § 27 WEG gedeckt (Abwehr eines Nachteils). Für die im Folgejahr geplante komplette Erneuerung der Heizungsanlage holt er dagegen Angebote ein und legt sie der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vor, weil es sich um eine erhebliche Verpflichtung handelt.

Rechtslage & Referenznormen

• § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters; eigenständige Maßnahmen nur bei untergeordneter Bedeutung oder zur Fristwahrung/Nachteilsabwehr.
• § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht.
• § 24 WEG – Einberufung und Leitung der Versammlung, Beschluss-Sammlung.
• § 9b WEG – Vertretung der Gemeinschaft nach außen.

Konkrete Aktenzeichen sind hier nicht erforderlich; der Pflichtenkatalog folgt unmittelbar aus dem Gesetz.

Checkliste

• [ ] Gefasste Beschlüsse vollständig umsetzen
• [ ] Gemeinschaftsgelder getrennt und insolvenzfest führen
• [ ] Rechnungen vor Zahlung prüfen
• [ ] Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht erstellen
• [ ] Eigentümerversammlung fristgerecht einberufen
• [ ] Beschluss-Sammlung aktuell halten
• [ ] Bei erheblichen Maßnahmen Beschluss einholen

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Pflichten hat die Hausverwaltung in der WEG?
Sie setzt Beschlüsse um, verwaltet das Gemeinschaftsvermögen, prüft Rechnungen, erstellt Abrechnungen und beruft die Versammlung ein – im Rahmen des § 27 WEG.

Darf der Verwalter ohne Beschluss handeln?
Nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder wenn eine Frist zu wahren oder ein Nachteil abzuwehren ist. Sonst braucht es einen Beschluss.

Muss der Verwalter die Gelder getrennt führen?
Ja. Das Gemeinschaftsvermögen ist strikt vom eigenen Vermögen zu trennen und insolvenzfest zu verwalten.

Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?
Eine starre Frist nennt das Gesetz nicht, sie ist aber zeitnah nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen und der Versammlung vorzulegen.

Was passiert bei Pflichtverletzungen?
Verletzt der Verwalter schuldhaft eine Pflicht und entsteht ein Schaden, haftet er nach § 280 BGB; zudem kann er abberufen werden.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG) i.d.F. des WEMoG, §§ 9b, 24, 27, 28
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 280

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfragen mit der Verwaltung sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.

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