Notartermin beim Immobilienkauf: Ablauf, Fristen und worauf Käufer achten müssen

Auf einen Blick: Der Notartermin beim Immobilienkauf ist gesetzlich vorgeschrieben. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Der Notar berät beide Seiten neutral, verliest den Vertrag und sorgt für die ordnungsgemäße Abwicklung. Bei Verbraucherverträgen soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen.

Gliederung

• Warum der Notartermin Pflicht ist
• Die Zwei-Wochen-Frist für Verbraucher
• Ablauf des Notartermins
• Nach der Beurkundung: bis zur Eigentumsumschreibung
• Praxisbeispiel
• Rechtslage und Referenzregelungen
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen und Rechtshinweis

Warum der Notartermin Pflicht ist

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift in § 311b Abs. 1 BGB schützt die Beteiligten vor übereilten und unüberlegten Entscheidungen und stellt sicher, dass sie umfassend informiert sind. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam. Der Notartermin ist damit kein bloßer Formalakt, sondern Voraussetzung für einen rechtsgültigen Immobilienkauf.

Die Zwei-Wochen-Frist für Verbraucher

Ist an dem Vertrag ein Verbraucher beteiligt, soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext rechtzeitig vor der Beurkundung erhält. In der Regel beträgt diese Frist zwei Wochen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Frist gibt dem Käufer Gelegenheit, den Entwurf in Ruhe zu prüfen, Fragen zu klären und gegebenenfalls Rat einzuholen. Sie dient ausdrücklich dem Verbraucherschutz.

Ablauf des Notartermins

Beim eigentlichen Termin läuft der Kauf in mehreren Schritten ab:

1. Verlesung des Vertrags

Der Notar verliest den vollständigen Kaufvertrag Wort für Wort. Diese Verlesung ist gesetzlich vorgeschrieben und stellt sicher, dass beide Parteien den Inhalt kennen.

2. Erläuterung und Fragen

Der Notar erläutert die rechtliche Bedeutung der Regelungen und beantwortet Fragen. Er ist zur Neutralität verpflichtet und berät Käufer und Verkäufer unparteiisch.

3. Unterschrift

Sind alle Punkte geklärt, unterschreiben beide Parteien und der Notar. Mit der Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtswirksam geschlossen.

Nach der Beurkundung: bis zur Eigentumsumschreibung

Mit der Beurkundung ist der Käufer noch nicht Eigentümer. Der Notar veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt erforderliche Genehmigungen ein und prüft die Lastenfreistellung. Erst nach Zahlung des Kaufpreises und Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer.

Praxisbeispiel

Herr und Frau S. möchten eine Eigentumswohnung kaufen. Der Notar übersendet ihnen den Vertragsentwurf knapp zwei Wochen vor dem Termin. In dieser Zeit lassen sie den Entwurf prüfen und klären offene Fragen zur Übergabe. Beim Notartermin wird der Vertrag verlesen, erläutert und unterschrieben. Anschließend veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung, sodass die Wohnung bis zur endgültigen Umschreibung für die Käufer reserviert ist.

Rechtslage und Referenzregelungen

Grundlage ist § 311b Abs. 1 BGB, der die notarielle Beurkundung von Grundstücksverträgen vorschreibt. Die Pflichten des Notars im Beurkundungsverfahren ergeben sich aus dem Beurkundungsgesetz (BeurkG), insbesondere aus § 17 BeurkG. Die Soll-Frist von zwei Wochen für die Übersendung des Entwurfs an Verbraucher beruht auf § 17 Abs. 2a BeurkG. Es handelt sich um unverändertes Bestandsrecht.

Checkliste

• Liegt der Vertragsentwurf rechtzeitig vor dem Termin vor?
• Wurde der Entwurf sorgfältig geprüft, gegebenenfalls mit fachlicher Hilfe?
• Sind Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Übergabe klar geregelt?
• Sind Lasten und Rechte im Grundbuch berücksichtigt?
• Sind beide Parteien beim Termin anwesend oder wirksam vertreten?
• Ist die Finanzierung gesichert?

Häufige Fragen (FAQ)

Ist der Notartermin beim Immobilienkauf zwingend?
Ja. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam.

Wer wählt den Notar aus?
In der Praxis schlägt häufig der Käufer den Notar vor, da er meist die Notarkosten trägt. Der Notar ist beiden Seiten gegenüber neutral.

Muss ich den Entwurf vorher bekommen?
Bei Verbraucherverträgen soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen.

Bin ich nach dem Termin sofort Eigentümer?
Nein. Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch über, die der Notar nach Zahlung des Kaufpreises veranlasst.

Was kostet der Notar?
Die Notarkosten richten sich nach dem gesetzlichen Gebührenrahmen und sind vom Kaufpreis abhängig.

Quellen und Rechtshinweis

• § 311b BGB (Verträge über Grundstücke – Beurkundungspflicht)
• § 17 BeurkG, insbesondere § 17 Abs. 2a BeurkG (Pflichten des Notars, Zwei-Wochen-Frist für Verbraucher)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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