Nießbrauch bei Immobilien: Übertragung, Bewertung und Steuervorteile in der Praxis

Auf einen Blick: Der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB gibt dem Berechtigten sämtliche Nutzungen einer Immobilie, während das Eigentum bereits auf die nächste Generation übergeht. Zivilrechtlich entsteht er erst mit der Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs; die Lastenverteilung ergibt sich aus §§ 1041, 1045 und 1047 BGB und ist vertraglich weitgehend abdingbar. Steuerlich wird der Kapitalwert nach § 14 BewG aus Jahreswert und geschlechts- und altersabhängigem Vervielfältiger gebildet – für Stichtage ab dem 01.01.2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (IV D 4 - S 3104/00002/013/003). Diese Last mindert die Bereicherung und damit die Schenkungsteuer erheblich, wird aber nach § 10 Abs. 6 ErbStG gekürzt, soweit begünstigtes Vermögen betroffen ist. Ertragsteuerlich bleibt der Vorbehaltsnießbraucher AfA-berechtigt (vgl. BFH vom 24.05.2022, IX R 1/21); beim Zuwendungsnießbrauch hat der BFH mit Urteil vom 20.06.2023 (IX R 8/22) die Grenzen zum Gestaltungsmissbrauch gezogen.

Gliederung

• Zivilrechtliche Grundlagen des Nießbrauchs und Grundbucheintragung
• Vorbehaltsnießbrauch, Zuwendungsnießbrauch, Quotennießbrauch
• Abgrenzung zum Wohnungsrecht nach § 1093 BGB
• Rechte und Pflichten: §§ 1041, 1045, 1047 BGB
• Bewertung nach § 14 BewG: Jahreswert, Deckelung, Vervielfältiger
• Rechenbeispiel: Schenkungsteuer mit und ohne Nießbrauch
• AfA-Berechtigung und Einkünftezurechnung nach § 21 EStG
• Ablösung, Erlöschen und Verkauf des belasteten Objekts
• Risiken: Pflegefall, Sozialhilferegress, Beleihbarkeit
• Rechtslage, Checkliste, FAQ

Wer eine vermietete Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus zu Lebzeiten weitergeben will, steht vor einem Zielkonflikt: Der Freibetrag nach § 16 ErbStG soll genutzt werden, solange dafür Zeit ist – gleichzeitig sollen die Mieteinnahmen weiter der übertragenden Generation zufließen. Genau diesen Konflikt löst der Nießbrauch Immobilie: Das Eigentum wandert, die Erträge bleiben. Das Instrument ist deshalb der Klassiker der vorweggenommenen Erbfolge im Immobilienbereich und in vielen Familien der Unterschied zwischen einer fünfstelligen Steuerlast und gar keiner.

Rechtlich ist der Nießbrauch ein beschränktes dingliches Recht. Er wirkt gegenüber jedermann, überdauert einen Verkauf des Grundstücks und erlischt grundsätzlich erst mit dem Tod des Berechtigten. Wirtschaftlich ist er eine Belastung, die den Wert des übertragenen Eigentums spürbar mindert – und genau diese Wertminderung ist der Hebel, den das Bewertungsgesetz in eine konkrete Zahl übersetzt.

Die Praxis unterschätzt regelmäßig zwei Punkte. Erstens ist die Bewertung nach § 14 BewG kein Detail, sondern der Kern der Gestaltung: Jahreswert, gesetzliche Kappungsgrenze und Vervielfältiger entscheiden über den Abzugsbetrag. Zweitens ist der Nießbrauch keine Einbahnstraße. Er bindet die Immobilie für Jahrzehnte, erschwert Finanzierung und Verkauf, hindert nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Anlauf der Zehnjahresfrist beim Pflichtteilsergänzungsanspruch und kann im Pflegefall zum Problem werden.

Dieser Beitrag ordnet den Nießbrauch mit Rechtsstand 23.08.2026 ein: zivilrechtlich, bewertungsrechtlich, schenkungsteuerlich und ertragsteuerlich. Alle Ausführungen sind allgemeine Information und ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Nießbrauch Immobilie: zivilrechtliche Grundlagen und Grundbucheintragung

Nach § 1030 Abs. 1 BGB kann eine Sache in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Bei einer Immobilie heißt das: Der Nießbraucher darf selbst wohnen, vermieten, verpachten und die Mieten vereinnahmen. Er tritt in bestehende Mietverhältnisse ein und ist gegenüber den Mietern der maßgebliche Vertragspartner.

Der Nießbrauch ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar und nicht vererblich. Die Ausübung kann einem Dritten überlassen werden – der Nießbraucher kann also vermieten –, das Recht selbst bleibt aber an die Person gebunden. Damit endet es spätestens mit dem Tod des Berechtigten, ohne dass es einer weiteren Erklärung bedarf.

Bestellung, Beurkundung und Rang im Grundbuch

Die Bestellung erfordert die Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem und die Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Eingetragen wird in Abteilung II. Erfolgt die Bestellung – wie im Regelfall – im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung, ist der gesamte Vertrag nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkunden.

Praktisch entscheidend ist der Rang. Wird der Nießbrauch nachrangig hinter einer Grundschuld eingetragen, kann er in der Zwangsversteigerung erlöschen. Bei der klassischen Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt wird deshalb regelmäßig erststellige Eintragung vereinbart – was wiederum die Beleihbarkeit für den neuen Eigentümer nahezu aufhebt, weil eine Bank ihre Grundschuld dann nur nachrangig erhält. Wer eine spätere Finanzierung der Immobilie plant, sollte diese Rangfrage vor der Beurkundung klären und nicht danach.

Vorbehaltsnießbrauch, Zuwendungsnießbrauch und Quotennießbrauch

Der Vorbehaltsnießbrauch ist der Standardfall: Der bisherige Eigentümer überträgt die Immobilie und behält sich in derselben Urkunde den Nießbrauch vor. Er hat die Anschaffungs- oder Herstellungskosten seinerzeit selbst getragen und nutzt die Immobilie ununterbrochen weiter.

Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt der Eigentümer Eigentümer und räumt einem Dritten – häufig einem Kind oder Elternteil – das Nutzungsrecht ein. Er wendet damit die Einkunftsquelle zu, nicht die Substanz. Der Zuwendungsnießbrauch kann entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich bestellt werden; die steuerlichen Folgen unterscheiden sich erheblich.

Der Quotennießbrauch beschränkt das Recht auf einen Bruchteil der Nutzungen, etwa auf 50 Prozent der Mieterträge. Er ist das Mittel der Wahl, wenn der Übertragende nur einen Teil des laufenden Ertrags zur Deckung seines Lebensunterhalts benötigt und der Beschenkte bereits ab dem ersten Tag am Ertrag teilhaben soll. Bewertungsrechtlich wird schlicht der quotal reduzierte Jahreswert angesetzt. Daneben existiert der Bruchteilsnießbrauch, der sich auf einen ideellen Miteigentumsanteil bezieht – rechtlich ein anderer Ansatz mit ähnlicher wirtschaftlicher Wirkung.

Abgrenzung zum Wohnungsrecht nach § 1093 BGB

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und erlaubt lediglich, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es umfasst keine Fruchtziehung: Wer ein Wohnungsrecht hat, darf die Wohnung grundsätzlich nicht vermieten und daraus Erträge erzielen, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.

Für die Praxis folgt daraus eine klare Arbeitsteilung. Beim selbstgenutzten Einfamilienhaus reicht das Wohnungsrecht meist aus und ist niedriger zu bewerten. Bei vermieteten Objekten ist der Nießbrauch das richtige Instrument, weil nur er die Mieterträge sichert. Erbrechtlich ist der Unterschied besonders scharf: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.04.1994 (IV ZR 132/93) entschieden, dass ein vorbehaltener Nießbrauch den Anlauf der Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB hindert, während er mit Urteil vom 29.06.2016 (IV ZR 474/15) für ein auf Teile des Objekts beschränktes Wohnungsrecht den Fristanlauf bejaht hat.

Rechte und Pflichten: §§ 1041, 1045 und 1047 BGB

Das Gesetz verteilt die wirtschaftlichen Lasten zwischen Nießbraucher und Eigentümer differenziert. Wer diese Verteilung nicht bewusst vertraglich regelt, importiert die gesetzliche Grundregel – und die passt selten zum tatsächlichen Willen der Beteiligten.

Erhaltung der Sache (§ 1041 BGB)

Nach § 1041 BGB hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Laufende Instandhaltung – Malerarbeiten, Reparatur einer Therme, Austausch defekter Armaturen – trägt damit der Nießbraucher. Grundlegende Erneuerungen wie ein neues Dach, eine energetische Fassadensanierung oder der Austausch der gesamten Heizungsanlage fallen dagegen in die Sphäre des Eigentümers.

Genau an dieser Grenze entsteht der typische Familienstreit: Der Nießbraucher zieht die Mieten, der Eigentümer soll die Großsanierung finanzieren, ohne Erträge zu erhalten. Der Vertrag sollte deshalb ausdrücklich regeln, wer welche Maßnahmen trägt, ab welchem Betrag eine Abstimmung erforderlich ist und ob der Nießbraucher zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage verpflichtet ist.

Versicherung (§ 1045 BGB) und Lastentragung (§ 1047 BGB)

§ 1045 BGB verpflichtet den Nießbraucher, die Sache für die Dauer des Nießbrauchs gegen Brand- und sonstige Unfälle zu versichern, sofern eine Versicherung der ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht. Die Prämien trägt er.

§ 1047 BGB weist ihm die öffentlichen Lasten mit Ausnahme der außerordentlichen, auf den Stammwert gelegten Lasten zu sowie die privatrechtlichen Lasten, die schon zur Zeit der Bestellung auf der Sache ruhten. Das betrifft insbesondere die Grundsteuer und die Zinsen bestehender Grundpfandrechte. Die Tilgung von Darlehen gehört nicht dazu – sie mindert nicht den Ertrag, sondern erhöht das Vermögen des Eigentümers.

Bruttonießbrauch und Nettonießbrauch

Wird die gesetzliche Lastenverteilung vertraglich verschoben, spricht die Praxis vom Bruttonießbrauch: Der Eigentümer trägt sämtliche Kosten, der Nießbraucher erhält die Bruttoerträge. Das ist zulässig, hat aber Folgen. Zum einen erhöht sich der Jahreswert des Nießbrauchs und damit sein Kapitalwert. Zum anderen verliert der Nießbraucher regelmäßig den Werbungskostenabzug für Aufwendungen, die er nicht selbst trägt.

Der Nettonießbrauch entspricht dagegen der gesetzlichen Grundregel. Für die überwiegende Zahl der Fälle ist er die sauberere Lösung, weil Ertrag und Kostenlast in einer Hand liegen und die steuerliche Zurechnung eindeutig bleibt.

Bewertung nach § 14 BewG: Kapitalwert, Jahreswert und Vervielfältiger

Für Schenkung- und Erbschaftsteuerzwecke wird der Nießbrauch als lebenslängliche Nutzung bewertet. Die Formel ist einfach, die Einzelgrößen sind es nicht:

Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger

Der Jahreswert

Jahreswert ist der jährliche Reinertrag der Nutzung: bei vermieteten Objekten die Jahresnettokaltmiete abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher nach dem Vertrag tatsächlich zu tragen hat. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und Verwaltung mindern den Jahreswert. Bei selbstgenutzten Objekten tritt die ortsübliche Vergleichsmiete an die Stelle der tatsächlichen Miete.

Zu beachten ist die Kappung nach § 16 BewG: Der Jahreswert der Nutzung darf höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der für das genutzte Wirtschaftsgut anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird. Bei sehr hohen Mietrenditen läuft der Abzug also in eine gesetzliche Obergrenze.

Der Vervielfältiger

Der Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG bildet die statistische Lebenserwartung des Berechtigten ab und berücksichtigt Zwischenzinsen und Zinseszinsen mit 5,5 Prozent. Er hängt von Alter und Geschlecht ab und wird jährlich vom Bundesfinanzministerium bekannt gegeben. Für Bewertungsstichtage ab dem 01.01.2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (IV D 4 - S 3104/00002/013/003) auf Basis der am 22.07.2025 veröffentlichten Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamts.

Die praktische Konsequenz: Je jünger der Nießbraucher, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Abzugsbetrag. Wer eine Übertragung erwägt, sollte deshalb nicht zu lange warten – jedes Lebensjahr kostet Abzugsvolumen.

Rechenbeispiel 1: Schenkungsteuer mit und ohne Nießbrauchsvorbehalt

Ausgangslage: Eine 65-jährige Eigentümerin überträgt ein vermietetes Mehrfamilienhaus auf ihre Tochter und behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor. Vorschenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre bestehen nicht.

Der Jahreswert von 36.000 Euro liegt unter der Kappungsgrenze von 48.387 Euro und ist deshalb voll ansetzbar. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt 36.000 × 12,4 = 446.400 Euro. Der maßgebende Vervielfältiger ist im Einzelfall der amtlichen Tabelle des BMF zu entnehmen; er ändert sich mit jeder neuen Sterbetafel.

Weil es sich um ein vermietetes Wohngebäude handelt, greift der Bewertungsabschlag von 10 Prozent nach § 13d ErbStG. Nach § 10 Abs. 6 ErbStG ist die Nießbrauchslast im gleichen Verhältnis zu kürzen, soweit sie mit dem befreiten Vermögen zusammenhängt:

Der Nießbrauchsvorbehalt spart in diesem Fall rund 60.900 Euro Schenkungsteuer – und die Mutter behält die vollen Mieterträge. Genau diese Doppelwirkung macht die Gestaltung so verbreitet.

Korrektur bei vorzeitigem Tod: § 14 Abs. 2 BewG

Stirbt der Berechtigte früher als von der Sterbetafel unterstellt, war der angesetzte Kapitalwert zu hoch. § 14 Abs. 2 BewG sieht deshalb eine Berichtigung nach der tatsächlichen Dauer vor, wenn die Nutzung eine gesetzlich definierte Mindestdauer nicht erreicht hat. Für den Steuerpflichtigen bedeutet das ein Nachzahlungsrisiko: Verstirbt die Nießbraucherin im obigen Beispiel wenige Monate nach der Übertragung, kann die Steuer neu festgesetzt werden. Die Antragsfrist ist kurz und endet mit Ablauf des Jahres, das auf den Tod folgt – wer eine Korrektur zu seinen Gunsten begehrt, sollte den Termin notieren.

AfA-Berechtigung und Einkünftezurechnung nach § 21 EStG

Ertragsteuerlich ist zu trennen: Wem sind die Mieteinkünfte zuzurechnen, und wer darf die Gebäudeabschreibung geltend machen? Beide Fragen beantworten sich nicht automatisch gleich.

Vorbehaltsnießbrauch

Der Vorbehaltsnießbraucher erzielt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, weil er den Tatbestand der Einkünfteerzielung selbst verwirklicht. Nach ständiger Rechtsprechung darf er die AfA für das Gebäude weiter in Anspruch nehmen, soweit er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten vor der Übertragung selbst getragen hat. Der neue Eigentümer erzielt keine Einkünfte und kann folglich keine AfA abziehen – seine nach § 11d EStDV fortgeführte Bemessungsgrundlage ruht bis zum Erlöschen des Nießbrauchs.

Der Bundesfinanzhof hat diese Linie mit Urteil vom 24.05.2022 (IX R 1/21) fortentwickelt: Wird die belastete Immobilie im Einvernehmen mit dem Nießbraucher gegen ein anderes Objekt getauscht, setzt sich der Vorbehaltsnießbrauch im Wege der Surrogation am Ersatzgrundstück fort. Das gilt auch, wenn das Ersatzobjekt erst aus dem Veräußerungserlös erworben wird und sich der Nießbrauch in der Zwischenzeit ununterbrochen am Erlös fortsetzt.

Zuwendungsnießbrauch

Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch erzielt der Nießbraucher die Mieteinkünfte, darf aber keine AfA abziehen – er hat die Anschaffungskosten nicht getragen. Der Eigentümer verliert die AfA ebenfalls, weil ihm keine Einkünfte zuzurechnen sind. Diese AfA-Lücke ist der wesentliche Nachteil der Gestaltung und muss in jeder Vorteilsrechnung berücksichtigt werden.

Der BFH hat mit Urteil vom 20.06.2023 (IX R 8/22) klargestellt, wo die Grenze zum Gestaltungsmissbrauch verläuft: Die zeitlich befristete Übertragung der Einkunftsquelle durch unentgeltliche Bestellung eines befristeten Nießbrauchs ist nicht missbräuchlich, wenn der Übertragende über die Verlagerung der Einkunftsquelle hinaus keinen weiteren steuerlichen Vorteil erzielt. Vermietet das minderjährige Kind als Nießbraucher an fremde Dritte, liegt kein Missbrauch vor. Bestellen Eltern ihrem Kind dagegen einen Nießbrauch an einem Objekt, das das Kind anschließend an die Eltern zurückvermietet, ist das regelmäßig ein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO.

Quotennießbrauch und laufende Deklaration

Beim Quotennießbrauch werden Einnahmen und Werbungskosten quotal aufgeteilt. Führt der Vorbehaltsnießbraucher die AfA fort, wirkt sie nur auf seinen Anteil. In der Praxis empfiehlt sich eine schriftliche Vereinbarung über die Aufteilung der Bewirtschaftungskosten und eine getrennte Abrechnung, damit die Anlage V beider Beteiligten belastbar ist.

Ablösung, Erlöschen und Verkauf mit Belastung

Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten, mit Zeitablauf bei befristeter Bestellung, durch Aufhebung nach § 875 BGB oder durch Verzicht mit Löschung im Grundbuch. Der Verzicht zu Lebzeiten ist schenkungsteuerlich relevant: Er stellt eine eigenständige Zuwendung an den Eigentümer dar, deren Wert sich wiederum nach § 14 BewG bemisst – bewertet mit dem dann erreichten Alter des Verzichtenden.

Ablösung gegen Abfindung: Rechenbeispiel 2

Ein Vater hat 2018 ein vermietetes Haus auf seine Tochter übertragen und sich den Nießbrauch vorbehalten. Die Gebäudeanschaffungskosten betrugen seinerzeit 400.000 Euro, die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG 2 Prozent, also 8.000 Euro jährlich. Bis 2032 zieht der Vater die Mieten und macht diese AfA geltend. 2032 löst die Tochter den Nießbrauch gegen eine Abfindung von 250.000 Euro ab.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs – etwa Urteil vom 03.09.2019 (IX R 8/18) – sind Ablösezahlungen für ein dingliches Recht, das die Eigentümerbefugnisse nach § 903 BGB beschränkt, nachträgliche Anschaffungskosten. Sie sind nach dem Verhältnis der Verkehrswerte im Ablösejahr auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen:

Beim Vater ist die Abfindung im Privatvermögen nach überwiegender Auffassung nicht steuerbar, weil sie die Ablösung einer Vermögensposition und keine Nutzungsüberlassung abgilt. Die Einordnung hängt jedoch von der konkreten Vertragsgestaltung ab und sollte vorab mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

Verkauf des belasteten Objekts

Ein Nießbrauch überdauert den Eigentümerwechsel. Wer eine belastete Immobilie am Markt anbietet, muss deshalb mit einem deutlichen Abschlag rechnen – Kaufinteressenten bewerten das Objekt faktisch als Rentenpapier mit ungewisser Laufzeit. Üblich ist daher der Weg, den Nießbrauch vor dem Verkauf gegen Abfindung abzulösen und löschen zu lassen, wobei die Löschungsbewilligung des Berechtigten zwingend ist. Wirtschaftlich sinnvoll kann auch der von der Rechtsprechung anerkannte Objekttausch mit Fortsetzung des Nießbrauchs am Ersatzobjekt sein.

Ertragsteuerlich ist bei einer entgeltlichen Weitergabe innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG Vorsicht geboten: Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird dem unentgeltlichen Rechtsnachfolger die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Übernimmt der Erwerber zusätzlich Schulden, liegt insoweit eine teilentgeltliche Übertragung vor. Der BFH hat mit Urteil vom 11.03.2025 (IX R 17/24) bestätigt, dass in diesen Fällen nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist – auch dann, wenn das Entgelt unter den historischen Anschaffungskosten liegt.

Risiken: Pflegefall, Sozialhilferegress und Familienkonflikte

Der Nießbrauch schützt die Erträge, nicht das Vermögen. Reichen Rente und Nießbrauchserträge im Pflegefall nicht aus, kann der Sozialhilfeträger auf die Schenkung zugreifen. Nach § 528 BGB kann der Schenker die Herausgabe des Geschenkes fordern, soweit er nach Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten; über § 93 SGB XII leitet der Träger diesen Anspruch auf sich über. Der Anspruch ist nach § 529 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstands zehn Jahre verstrichen sind.

Wichtig ist der Fristbeginn: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.07.2011 (X ZR 140/10) entschieden, dass bei Grundstücksschenkungen der Leistungserfolg mit der Umschreibung im Grundbuch eintritt und die Frist damit auch dann läuft, wenn sich der Schenker Nutzungsrechte vorbehalten hat. Für den Sozialhilferegress gilt also – anders als beim Pflichtteilsergänzungsanspruch – kein Fristhemmnis durch den Nießbrauchsvorbehalt. Das ist einer der wenigen Punkte, an denen der Nießbrauch die Position des Übertragenden nicht verschlechtert.

Erbrechtlich verhält es sich umgekehrt. Nach der Rechtsprechung des BGH zu § 2325 Abs. 3 BGB hindert ein umfassender Nießbrauchsvorbehalt den Anlauf der Zehnjahresfrist, weil der Erblasser den Genuss der Sache gerade nicht aufgegeben hat. Pflichtteilsberechtigte können die Schenkung deshalb auch nach Jahrzehnten noch voll in die Ergänzungsberechnung einbeziehen. Wer beide Ziele verfolgt – Steuerersparnis und Abschmelzung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs –, muss zwischen Nießbrauch, eingeschränktem Nießbrauch und Wohnungsrecht abwägen.

Hinzu kommen praktische Risiken: Der Eigentümer kann die Immobilie kaum beleihen, weil der erstrangige Nießbrauch jede Grundschuld entwertet. Bei Streit über Sanierungen fehlt eine schnelle Konfliktlösung, wenn der Vertrag schweigt. Und für den Fall der Geschäftsunfähigkeit des Nießbrauchers braucht es eine Vorsorgevollmacht, sonst wird jede Entscheidung über das Objekt zum Betreuungsverfahren.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften

• §§ 1030 ff. BGB – Inhalt des Nießbrauchs, § 1059 BGB Unübertragbarkeit
• § 1041 BGB – Erhaltung der Sache, § 1045 BGB Versicherungspflicht, § 1047 BGB Lastentragung
• § 1093 BGB – Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit
• § 873, § 875 BGB – Bestellung und Aufhebung; § 311b Abs. 1 BGB Beurkundung
• § 14 BewG – Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen; § 16 BewG Höchstjahreswert
• §§ 176 ff. BewG – Bewertung des Grundbesitzes; § 198 BewG Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• § 10 Abs. 6, § 13d, § 14, § 16, § 19 ErbStG – Abzug von Lasten, Bewertungsabschlag, Zusammenrechnung, Freibeträge, Tarif
• § 21 EStG, § 7 Abs. 4 EStG, § 11d EStDV, § 23 EStG, § 42 AO
• § 528, § 529 BGB, § 93 SGB XII – Rückforderung wegen Verarmung und Überleitung
• § 2325 BGB – Pflichtteilsergänzungsanspruch

Verifizierte Entscheidungen

• BFH, Urteil vom 24.05.2022 – IX R 1/21: Wird die mit einem Vorbehaltsnießbrauch belastete Immobilie im Einvernehmen mit dem Nießbraucher gegen ein anderes Objekt ausgetauscht, setzt sich der Nießbrauch im Wege der Surrogation am Ersatzgrundstück fort; das gilt auch bei ununterbrochener Fortsetzung am Veräußerungserlös. Der Vorbehaltsnießbraucher bleibt AfA-berechtigt, soweit er die Kosten wirtschaftlich getragen hat.
• BFH, Urteil vom 20.06.2023 – IX R 8/22: Die befristete unentgeltliche Bestellung eines Nießbrauchs zugunsten minderjähriger Kinder ist nicht missbräuchlich, wenn der Übertragende über die Verlagerung der Einkunftsquelle hinaus keinen steuerlichen Vorteil erzielt und das Kind an fremde Dritte vermietet. Bei Rückvermietung an die Eltern liegt regelmäßig ein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO vor.
• BFH, Urteil vom 03.09.2019 – IX R 8/18 (BStBl II 2020, 122): Zahlungen zur Ablösung eines dinglichen Rechts, das die Eigentümerbefugnisse nach § 903 BGB beschränkt, sind nachträgliche Anschaffungskosten; sie sind auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen.
• BFH, Urteil vom 11.03.2025 – IX R 17/24: Bei teilentgeltlicher Übertragung erfolgt für Zwecke des § 23 EStG eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert – auch bei einem Entgelt unterhalb der historischen Anschaffungskosten.
• BGH, Urteil vom 27.04.1994 – IV ZR 132/93 (BGHZ 125, 395): Eine Leistung im Sinne des § 2325 Abs. 3 BGB liegt erst vor, wenn der Erblasser nicht nur die Eigentümerstellung aufgibt, sondern auch darauf verzichtet, den verschenkten Gegenstand im Wesentlichen weiter zu nutzen. Ein vorbehaltener Nießbrauch hindert den Fristanlauf.
• BGH, Urteil vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15: Ein auf Teile des Grundstücks beschränktes Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht hindert den Anlauf der Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB nicht; maßgeblich ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
• BGH, Urteil vom 19.07.2011 – X ZR 140/10: Für die Leistung des geschenkten Gegenstands im Sinne des § 529 Abs. 1 BGB tritt der Leistungserfolg bei Grundstücken mit der Umschreibung im Grundbuch ein.

Verwaltungsanweisung

• BMF-Schreiben vom 21.10.2025 – IV D 4 - S 3104/00002/013/003: Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen und Leistungen nach § 14 Abs. 1 BewG für Stichtage ab dem 01.01.2026, auf Basis der Sterbetafel 2022/2024.

Checkliste

• [ ] Ziel klären: Ertragssicherung, Steuerersparnis, Pflichtteilsreduzierung – Prioritäten festlegen
• [ ] Nießbrauch oder Wohnungsrecht? Vermietung nur mit Nießbrauch möglich
• [ ] Vorbehalts-, Zuwendungs- oder Quotennießbrauch bewusst wählen und begründen
• [ ] Grundbesitzwert nach §§ 176 ff. BewG ermitteln, ggf. § 198 BewG durch Gutachten vorbereiten
• [ ] Jahreswert sauber herleiten und Kappungsgrenze nach § 16 BewG prüfen (Wert ÷ 18,6)
• [ ] Aktuellen Vervielfältiger aus der BMF-Tabelle für den Stichtag ablesen
• [ ] Kürzung der Nießbrauchslast nach § 10 Abs. 6 ErbStG bei § 13d-Objekten berücksichtigen
• [ ] Vorschenkungen der letzten zehn Jahre nach § 14 ErbStG zusammenstellen
• [ ] Lastenverteilung nach §§ 1041, 1045, 1047 BGB vertraglich präzisieren, Sanierungsbudget regeln
• [ ] Rang im Grundbuch festlegen und mit der finanzierenden Bank abstimmen
• [ ] AfA-Situation vorab durchrechnen – insbesondere die AfA-Lücke beim Zuwendungsnießbrauch
• [ ] Rückforderungs- und Anpassungsklauseln aufnehmen (Insolvenz, Vorversterben, Verkauf)
• [ ] Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung des Nießbrauchers aktualisieren
• [ ] Termin für die Korrekturfrist nach § 14 Abs. 2 BewG notieren, falls der Berechtigte früh verstirbt

Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch ist der Nießbrauch bei einer Immobilie steuerlich anzusetzen?

Der Kapitalwert ergibt sich nach § 14 BewG aus Jahreswert mal Vervielfältiger. Der Jahreswert ist der jährliche Reinertrag, begrenzt auf den Grundbesitzwert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht ab und steht in der jährlich aktualisierten BMF-Tabelle; für Stichtage ab 2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025.

Wer darf die Abschreibung geltend machen – Eigentümer oder Nießbraucher?

Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt der Nießbraucher AfA-berechtigt, weil er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten selbst getragen hat und weiterhin Einkünfte nach § 21 EStG erzielt. Der neue Eigentümer kann während des Nießbrauchs keine AfA abziehen. Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch entsteht dagegen eine echte AfA-Lücke: Weder Nießbraucher noch Eigentümer können sie nutzen.

Kann eine mit Nießbrauch belastete Immobilie verkauft werden?

Ja, das Eigentum ist frei veräußerlich. Der Nießbrauch bleibt jedoch bestehen und geht dem Erwerber vor, weshalb der erzielbare Preis deutlich unter dem unbelasteten Verkehrswert liegt. In der Praxis wird der Nießbrauch vor dem Verkauf gegen Abfindung abgelöst und im Grundbuch gelöscht; dafür ist die Bewilligung des Berechtigten erforderlich.

Schützt der Nießbrauch vor dem Zugriff des Sozialamts?

Nur eingeschränkt. Reichen die Mittel des Schenkers nicht aus, kann der Sozialhilfeträger den Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB über § 93 SGB XII auf sich überleiten. Nach § 529 Abs. 1 BGB ist der Anspruch nach zehn Jahren ausgeschlossen; die Frist beginnt nach der BGH-Entscheidung vom 19.07.2011 (X ZR 140/10) mit der Grundbuchumschreibung – der Nießbrauchsvorbehalt hemmt sie nicht.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB umfasst alle Nutzungen, also auch die Vermietung und die Mieterträge. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur die eigene Wohnnutzung und in der Regel keine Vermietung. Deshalb ist der Nießbrauch bei Kapitalanlagen das passende Instrument, das Wohnungsrecht bei selbstgenutzten Objekten.

Verhindert der Nießbrauch den Pflichtteilsergänzungsanspruch?

Nein – im Gegenteil. Nach der Rechtsprechung des BGH beginnt die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB bei einem umfassenden Nießbrauchsvorbehalt nicht zu laufen, weil der Erblasser den Genuss der Sache behält. Die Schenkung bleibt damit unbefristet ergänzungspflichtig. Ein räumlich beschränktes Wohnungsrecht kann den Fristanlauf dagegen unberührt lassen.

Was passiert, wenn der Nießbraucher kurz nach der Übertragung stirbt?

Dann war der nach der Sterbetafel angesetzte Kapitalwert zu hoch. § 14 Abs. 2 BewG erlaubt eine Berichtigung nach der tatsächlichen Dauer der Nutzung, wenn eine gesetzlich definierte Mindestdauer nicht erreicht wurde. Der Antrag ist bis zum Ablauf des Jahres zu stellen, das auf den Todeszeitpunkt folgt.

Quellen & Rechtshinweis

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 873, 875, 1030 ff., 1041, 1045, 1047, 1059, 1093, 311b, 528, 529, 2325
• Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere §§ 14, 16, 176 ff., 198
• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), insbesondere §§ 10, 13d, 14, 16, 19
• Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere §§ 7, 21, 23; § 11d EStDV; § 42 AO
• Sozialgesetzbuch XII, § 93 SGB XII
• BMF-Schreiben vom 21.10.2025 – IV D 4 - S 3104/00002/013/003, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 01.01.2026
• BFH, Urteile vom 24.05.2022 – IX R 1/21; vom 20.06.2023 – IX R 8/22; vom 03.09.2019 – IX R 8/18; vom 11.03.2025 – IX R 17/24
• BGH, Urteile vom 27.04.1994 – IV ZR 132/93; vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15; vom 19.07.2011 – X ZR 140/10

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Ein Nießbrauch an einer Immobilie ist keine einmalige Urkunde, sondern eine Konstruktion, die über Jahrzehnte gepflegt werden muss: Mieterträge müssen dem richtigen Beteiligten zufließen, Bewirtschaftungskosten dem richtigen Kostenträger zugeordnet werden, Instandhaltungsentscheidungen brauchen eine belastbare Dokumentation. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als Technologieverwaltung: Wir kombinieren digitale Prozesse, transparente Datenhaltung und feste persönliche Ansprechpartner, damit Eigentümer und Nießbraucher jederzeit denselben Informationsstand haben – im Bereich Immobilien-Investment ebenso wie in der laufenden Verwaltung.

Konkret begleiten wir Eigentümerfamilien bei der ertrags- und kostenseitigen Abgrenzung zwischen Nießbraucher und Eigentümer, bereiten die Zahlen für die Anlage V beider Beteiligten strukturiert auf, dokumentieren Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nachvollziehbar entlang der Abgrenzung des § 1041 BGB, liefern die Objektdaten für die Ermittlung des Jahreswerts und stimmen uns auf Wunsch mit Notar und Steuerberater ab. Für die Vermietung selbst übernehmen wir Mieterauswahl, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltungssteuerung und das komplette Reporting.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Digitales Eigentümerportal mit jederzeitigem Zugriff auf Abrechnungen, Verträge und Belege
• Klare Kostenabgrenzung zwischen Nießbraucher und Eigentümer in der laufenden Buchhaltung
• Aufbereitete Jahresunterlagen als Grundlage für Steuerberater und Bewertungsfragen
• Persönlicher Ansprechpartner statt wechselnder Zuständigkeiten
• Strukturierte Instandhaltungsplanung mit dokumentierten Maßnahmen und Kostenverläufen
• Erfahrung in Verwaltung, Verkauf und Investment aus einer Hand
• Transparente Kommunikation mit allen Beteiligten einer Familienübertragung

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

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