Vermittlungsprovision vom Hausverwalter: Wann sie unzulässig ist

Auf einen Blick: Eine Vermittlungsprovision Hausverwalter ist bei der Neuvermietung selbst verwalteter Wohnungen regelmäßig ausgeschlossen. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG versagt dem Wohnungsvermittler den Entgeltanspruch, wenn er zugleich Verwalter der vermieteten Wohnräume ist – seit dem BGH-Urteil vom 21.05.2026 (Az. I ZR 224/25) auch dann, wenn nicht der Mieter, sondern der Vermieter zahlen soll. Daneben gilt seit dem 01.06.2015 das Bestellerprinzip des § 2 Abs. 1a WoVermittG. Umbenennungen helfen nicht: Bearbeitungs-, Besichtigungs- und Vertragsabschlussgebühren scheitern an § 3 Abs. 3 WoVermittG, überhöhte Ablösen für Einbauküchen an § 4a Abs. 2 WoVermittG. Gezahltes kann nach § 5 WoVermittG zurückgefordert werden – § 817 Satz 2 BGB greift nicht –, hinzu kommt ein Bußgeldrisiko bis 25.000 Euro nach § 8 WoVermittG. Rechtsstand: 23.08.2026.

Gliederung

• Bestellerprinzip und Provisionsausschluss: der Aufbau des WoVermittG
• Der Verwalter als Vermittler und die BGH-Entscheidung vom Mai 2026
• Zulässige Konstellationen: WEG-Verwaltung, Fremdbestand, Gehilfenfälle
• Höchstbetrag, Nebenentgelte und Kopplungsverbot nach § 3 WoVermittG
• Umgehungsversuche und die Ablöse für die Einbauküche
• Zwei Praxisbeispiele mit Rechenweg
• Rückforderung, Verjährung, Bußgeld, Wettbewerbsrecht
• Innenverhältnis: Vermietungshonorar im Verwaltervertrag, Beschlussbedarf in WEG und SEV

Einleitung

Die Frage, ob eine Vermittlungsprovision Hausverwalter überhaupt zusteht, hat sich 2026 grundlegend verschoben. Jahrzehntelang war in Mietverwaltungs- und Sondereigentumsverwaltungsverträgen eine Zusatzvergütung für jede Neuvermietung üblich – häufig eine oder zwei Nettokaltmieten, abgerechnet gegenüber dem Eigentümer. Dass der Mieter nichts zahlen darf, war seit dem Bestellerprinzip klar. Dass auch der Eigentümer nichts schuldet, war es nicht.

Genau diese Lücke hat der Bundesgerichtshof am 21.05.2026 geschlossen. Der Provisionsausschluss des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG, teils auch WoVermRG abgekürzt) schützt danach nicht nur den Wohnungssuchenden, sondern erfasst jede Vergütung für Vermittlung oder Nachweis – gleich, von welcher Seite sie fließen soll.

Für Vermieter und Kapitalanleger hat das zwei Seiten. Einerseits entfällt eine Kostenposition, die bislang selbstverständlich schien, und bereits gezahlte Beträge können unter Umständen zurückverlangt werden. Andererseits verschwindet die Leistung nicht: Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Vertragsgestaltung und Übergabe bleiben Arbeit, die vergütet werden will.

Auf Mieterseite ist die Rechtslage seit 2015 stabil, wird aber weiterhin unterlaufen – durch Bearbeitungsgebühren, Besichtigungspauschalen, Vertragsabschlussentgelte und überhöhte Ablösevereinbarungen. Alle diese Modelle teilen ein Problem: Das WoVermittG stellt nicht auf die Bezeichnung ab, sondern auf den wirtschaftlichen Gehalt. Rechtsstand dieses Beitrags: 23.08.2026.

Vermittlungsprovision Hausverwalter: Was § 2 WoVermittG regelt

Das WoVermittG gilt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume; Gewerbeflächen, die isolierte Garagenvermietung und der Immobilienverkauf fallen nicht darunter. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG entsteht ein Entgeltanspruch nur, wenn infolge der Vermittlung oder des Nachweises tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt – erfolgsunabhängige Vergütungen sind dem Gesetz fremd. Der Vermittlungsvertrag bedarf nach Satz 2 der Textform; Vorschüsse dürfen nach § 2 Abs. 4 WoVermittG weder gefordert noch vereinbart oder angenommen werden.

Das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermittG

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 wurde zum 01.06.2015 das Bestellerprinzip eingeführt. § 2 Abs. 1a WoVermittG verbietet es dem Wohnungsvermittler, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Die Ausnahme ist eng: Der Vermittler muss ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag eingeholt haben, die Wohnung anzubieten (§ 6 Abs. 1 WoVermittG). Wer eine Wohnung ohnehin im Bestand hat, sie inseriert und dann Interessenten bedient, erfüllt das nicht. Das Bundesverfassungsgericht hat die Regelung mit Beschluss vom 29.06.2016 (Az. 1 BvR 1015/15) gebilligt.

Nach § 2 Abs. 5 WoVermittG ist jede abweichende Vereinbarung unwirksam – ausdrücklich auch die Konstruktion, den Wohnungssuchenden zur Zahlung eines vom Vermieter geschuldeten Vermittlungsentgelts zu verpflichten.

Der Provisionsausschluss bei Verwaltung derselben Wohnung

Unabhängig vom Bestellerprinzip nennt § 2 Abs. 2 WoVermittG Fälle, in denen überhaupt kein Anspruch entsteht. Nr. 1 betrifft Fortsetzung, Verlängerung und Erneuerung desselben Mietverhältnisses. Nr. 2 ist die zentrale Norm: Kein Anspruch besteht, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Nr. 3 erweitert dies auf rechtliche und wirtschaftliche Verflechtungen in beide Richtungen.

Dahinter steht ein Interessenkonflikt: Wer die Wohnung verwaltet, kennt Leerstand, Mietniveau und Vertragslage aus der eigenen Akte und erbringt keine echte Vermittlungsleistung, sondern erfüllt eine Bestandsaufgabe. Der Bundesgerichtshof hat den Anwendungsbereich mit Urteil vom 22.02.2018 (Az. I ZR 38/17) auf Gehilfenkonstellationen erstreckt: Der Anspruch entfällt grundsätzlich auch, wenn der Vermittler – bei juristischen Personen dessen Vertreter – im maßgeblichen Zeitpunkt Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist.

Neu 2026: Der Ausschluss gilt auch gegenüber dem Vermieter

Bis 2026 war streitig, ob § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG nur den Wohnungssuchenden schützt. Der entschiedene Fall ist typisch: Eine Eigentümerin hatte eine Hausverwaltung mit der Betreuung von 129 Wohnungen und 134 Garagen in Düsseldorf und Essen beauftragt, einschließlich des Abschlusses von Mietverträgen in ihrem Namen. Neben der laufenden Vergütung sah der Vertrag für jede Neuvermietung eine Provision von zwei Monatskaltmieten vor; für 13 Neuvermietungen wurden rund 16.800 Euro berechnet und gezahlt. Nach Vertragsende verlangte die Eigentümerin das Geld zurück. Das Landgericht Krefeld (22.05.2024, Az. 7 O 15/24) beschränkte das Verbot auf Wohnungssuchende und wies die Klage weitgehend ab; das Oberlandesgericht Düsseldorf (24.10.2025, Az. 7 U 101/24) sprach nahezu den gesamten Betrag zu.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Verwaltung mit Urteil vom 21.05.2026 (Az. I ZR 224/25) zurückgewiesen. Der Wortlaut schließt den Entgeltanspruch insgesamt aus, ohne ihn auf den Wohnungssuchenden zu beschränken; systematisch nimmt das Gesetz an anderen Stellen ausdrücklich auf den Wohnungssuchenden Bezug – in § 2 Abs. 2 fehlt dieser Zusatz gerade. Eine einschränkende Auslegung war auch nach der Entstehungsgeschichte nicht veranlasst. Und der Mieterschutz wirkt mittelbar fort: Zahlt der Vermieter eine Provision, liegt es wirtschaftlich nahe, dass er sie über die Miethöhe weiterreicht. Die vom Gesetz gewollte strikte Trennung von Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung soll genau das verhindern. Entscheidend ist damit nicht die Bezeichnung der Zahlung, sondern ihre wirtschaftliche Einordnung.

Wann eine Provision dennoch zulässig sein kann

Der Ausschluss ist objektbezogen, nicht unternehmensbezogen. Daraus ergeben sich abgrenzbare Konstellationen.

Fremder Bestand. Vermittelt ein Maklerunternehmen eine Wohnung, die es nicht verwaltet, gilt allein das Bestellerprinzip. Wer den Auftrag vom Vermieter hat, darf von diesem die Provision verlangen – bis zur Grenze des § 3 WoVermittG und nur bei erfolgreichem Vertragsschluss.

Reine WEG-Verwaltung. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach §§ 26 ff. WEG verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, nicht die einzelne Mietwohnung. Er ist deshalb nicht ohne Weiteres „Verwalter" der vermieteten Wohnräume im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Sobald jedoch zusätzlich Sondereigentumsverwaltung (SEV) oder Mietverwaltung für dieselbe Einheit übernommen wird, kippt die Bewertung. Bei Mischmandaten kommt es auf Aufgaben, Befugnisse und die tatsächliche Rollenverteilung an, nicht auf die Vertragsüberschrift.

Echte Bestellung durch den Wohnungssuchenden. Der Suchauftrag bleibt möglich, verlangt aber Textform, die richtige zeitliche Reihenfolge und den Nachweis, dass das Objekt ausschließlich wegen dieses Auftrags eingeholt wurde. Bei einer Wohnung aus dem eigenen Verwaltungsbestand scheidet er ohnehin aus, weil § 2 Abs. 2 vorgeht.

Nicht tragfähig ist die bloße Auslagerung auf eine Schwestergesellschaft: § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG erfasst rechtliche und wirtschaftliche Beteiligungen in beide Richtungen; daneben bleibt die Gehilfenrechtsprechung zu beachten.

Höchstbetrag und Verbot von Nebenentgelten (§ 3 WoVermittG)

Wo eine Provision zulässig ist, begrenzt § 3 WoVermittG sie doppelt. Nach Abs. 1 ist das Entgelt in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete anzugeben. Nach Abs. 2 darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt gefordert, versprochen oder angenommen werden, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt; gesondert abzurechnende Nebenkosten bleiben außer Betracht – Bezugsgröße ist also die Nettokaltmiete.

Besonders praxisrelevant ist § 3 Abs. 3 WoVermittG: Außer dem Entgelt nach § 2 Abs. 1 Satz 1 dürfen für zusammenhängende Tätigkeiten und Nebenleistungen keine Vergütungen irgendwelcher Art vereinbart oder angenommen werden, ausdrücklich keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen. Nur für den Fall, dass kein Mietvertrag zustande kommt, kann die Erstattung nachweisbar entstandener Auslagen vereinbart werden. § 3 Abs. 4 WoVermittG verbietet zudem Kopplungsgeschäfte – ausgenommen ist allein die Übernahme von Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenständen des bisherigen Inhabers.

Umgehungsversuche und ihre rechtliche Bewertung

Bearbeitungs-, Besichtigungs- und Vertragsabschlussgebühr

Alle drei Modelle scheitern an derselben Norm. Eine Besichtigungsgebühr ist ein Entgelt für eine mit dem Nachweis zusammenhängende Tätigkeit und damit nach § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG unzulässig; das Landgericht Stuttgart hat das in zwei Wettbewerbsverfahren am 15.06.2016 bestätigt (Az. 38 O 73/15 und 38 O 10/16). Eine Bearbeitungsgebühr für den Fall, dass der Mietvertrag nicht zustande kommt, hat das Landgericht Bonn mit Urteil vom 05.12.2013 (Az. 8 S 192/13) für unwirksam gehalten. Eine Vertragsabschlussgebühr schließlich ist die Provision unter anderem Namen: Sie knüpft an den erfolgreichen Vertragsschluss an und ist Entgelt im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG. Auch erfolgsunabhängige Pauschalen sind kein Ausweg; mit den Anforderungen an eine Nachweistätigkeit und der Vereinbarung eines erfolgsunabhängigen Entgelts hat sich der Bundesgerichtshof im Urteil vom 15.04.2010 (Az. III ZR 153/09) befasst.

„Freiwillige" Zahlungen oder nachträgliche Anerkenntnisse heilen nichts: § 5 WoVermittG erlaubt die Rückforderung gerade des freiwillig Geleisteten.

Ablöse für die Einbauküche und die Auffälligkeitsgrenze

Ablösevereinbarungen sind grundsätzlich zulässig. § 4a Abs. 2 Satz 1 WoVermittG bestimmt, dass ein Vertrag, durch den sich der Wohnungssuchende im Zusammenhang mit dem Mietvertragsabschluss zum Erwerb einer Einrichtung oder eines Inventarstücks verpflichtet, im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung des Zustandekommens des Mietvertrags steht. Satz 2 zieht die Grenze: Die Entgeltvereinbarung ist unwirksam, soweit das Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung steht.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.04.1997 (Az. VIII ZR 212/96) zum Begriff der Abstandsvereinbarung und zur Wirksamkeit einer Ablösungsvereinbarung Stellung genommen. Maßgeblich ist der Gebrauchswert der Gegenstände, nicht der auf dem Gebrauchtwarenmarkt erzielbare Erlös. In Anlehnung an die Rechtsprechung zur Mietpreisüberhöhung wird ein auffälliges Missverhältnis bei einer Überschreitung um mehr als 50 Prozent angenommen. Wichtig ist die Teilunwirksamkeit: Der Vertrag bleibt mit dem unbedenklichen Teil bestehen, der übersteigende Betrag ist nach § 5 Abs. 2 WoVermittG zurückzufordern.

Wird die Zahlung dagegen dafür geleistet, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt, greift § 4a Abs. 1 WoVermittG: Eine solche Abstandsvereinbarung ist unwirksam; ausgenommen ist nur die Erstattung nachweislich entstandener Umzugskosten.

Praxisbeispiel 1: Besichtigungsgebühr vom Mietinteressenten

Frei konstruiertes Beispiel. Eine Hausverwaltung betreut ein Objekt mit 24 Mietwohnungen im Rahmen eines Mietverwaltungsvertrags. Für eine frei werdende Dreizimmerwohnung mit 780 Euro Nettokaltmiete melden sich rund 90 Interessenten. Um den Aufwand zu steuern, verlangt die Verwaltung für Einzelbesichtigungen 35 Euro „Aufwandspauschale", zahlbar vorab. 18 Interessenten zahlen, insgesamt 630 Euro; einer erhält den Zuschlag.

Bewertung: Die Verwaltung ist Verwalterin der vermieteten Wohnräume; ein Provisionsanspruch ist nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen. Die Pauschale ist ein Entgelt für eine mit dem Nachweis zusammenhängende Tätigkeit und damit nach § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG unzulässig – zugleich ein verbotener Vorschuss nach § 2 Abs. 4 WoVermittG, weil sie vor Vertragsschluss erhoben wird.

Folgen: Alle 18 Interessenten können die 35 Euro nach § 5 Abs. 1 WoVermittG zurückfordern, auch die 17 ohne Zuschlag; der Einwand des § 817 Satz 2 BGB ist ausgeschlossen. Hinzu kommen das Bußgeldrisiko nach § 8 WoVermittG und die Angreifbarkeit im Wettbewerb – die Stuttgarter Entscheidungen sind in Wettbewerbsverfahren ergangen. 630 Euro Einnahmen stehen einem Vielfachen an Rückabwicklungs-, Bußgeld- und Abmahnrisiko gegenüber.

Praxisbeispiel 2: Überhöhte Ablöse für die Einbauküche

Frei konstruiertes Beispiel. Der Vormieter hat vor sechs Jahren eine Einbauküche für 9.600 Euro brutto einbauen lassen. Bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 15 Jahren und linearer Wertminderung ergibt sich nach sechs Jahren ein rechnerischer Gebrauchswert von 9.600 × 9/15 = 5.760 Euro. Der Zustand ist unauffällig, ein Zu- oder Abschlag ist nicht veranlasst. Die Verwaltung stellt die Wohnung mit dem Hinweis ein, der Mietvertrag komme „nur in Verbindung mit der Übernahme der Küche" zustande, und nennt 12.000 Euro. Der neue Mieter zahlt und unterschreibt.

Bewertung: Die Auffälligkeitsgrenze liegt bei 5.760 × 1,5 = 8.640 Euro; der vereinbarte Preis übersteigt sie um 3.360 Euro. Nach § 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG ist die Entgeltvereinbarung unwirksam, soweit ein auffälliges Missverhältnis besteht; der Vertrag bleibt im unbedenklichen Umfang bestehen. Ob im Ergebnis auf den Gebrauchswert oder auf die Auffälligkeitsgrenze zurückzuführen ist, ist im Einzelfall zu klären. Der Rückforderungsanspruch folgt aus § 5 Abs. 2 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 WoVermittG und §§ 812 ff. BGB.

Zusätzliches Risiko: Wird die Küche nicht vom Vormieter, sondern auf Rechnung der Verwaltung abgerechnet, liegt der Verdacht nahe, dass die Differenz wirtschaftlich die ausgeschlossene Provision ersetzt – dann steht neben § 4a Abs. 2 der Umgehungsvorwurf zu § 2 Abs. 2 WoVermittG im Raum. Empfehlenswert ist deshalb, den Zeitwert zu dokumentieren: Anschaffungsbeleg, Einbaudatum, Nutzungsdauer, Zustand, Rechenweg.

Rückforderung, Verjährung, Bußgeld und Wettbewerbsrecht

Rückforderung. § 5 Abs. 1 WoVermittG ordnet an, dass ein nach dem Gesetz nicht zustehendes Entgelt, eine Vergütung anderer Art, eine Auslagenerstattung, ein Vorschuss oder eine überhöhte Vertragsstrafe nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts – also §§ 812 ff. BGB – zurückgefordert werden kann; die Sperre des § 817 Satz 2 BGB gilt ausdrücklich nicht. § 5 Abs. 2 WoVermittG erstreckt dies auf Leistungen aufgrund von Vereinbarungen, die nach § 2 Abs. 5 Nr. 2 oder § 4a WoVermittG unwirksam sind. Die Unwirksamkeit folgt aus den Spezialnormen des WoVermittG, für die § 134 BGB die allgemeine Grundlage bildet.

Verjährung. Für den Bereicherungsanspruch gilt die regelmäßige Frist von drei Jahren nach § 195 BGB, beginnend nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger die anspruchsbegründenden Umstände kannte oder ohne grobe Fahrlässigkeit kennen musste. Wer Rückforderungen prüft, sollte die Frist nicht auf sich zulaufen lassen.

Bußgeld. Nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermittG handelt ordnungswidrig, wer entgegen § 2 Abs. 1a vom Wohnungssuchenden ein Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt; Nr. 2 erfasst die Überschreitung des Höchstbetrags nach § 3 Abs. 2. Beides kann nach § 8 Abs. 2 WoVermittG mit einer Geldbuße bis zu 25.000 Euro geahndet werden, Fahrlässigkeit genügt. Verstöße gegen § 3 Abs. 1 sowie § 6 Abs. 1 und 2 WoVermittG sind mit bis zu 2.500 Euro bewehrt.

Wettbewerbsrecht. Die Vorschriften des WoVermittG sind Marktverhaltensregelungen; wer sie verletzt, riskiert Unterlassungsansprüche von Mitbewerbern und Verbänden nach dem UWG. Für Verwaltungsunternehmen ist das oft das schnellere Risiko als der einzelne Rückforderungsprozess: Eine Abmahnung erfasst die Praxis insgesamt, nicht nur einen Vorgang.

Innenverhältnis: Vermietungshonorar im Verwaltervertrag

Die Leistung „Neuvermietung" verschwindet nicht, nur weil sie nicht als Provision vergütet werden darf. Nach dem BGH-Urteil vom 21.05.2026 ist jedoch nicht der Name entscheidend, sondern der wirtschaftliche Gehalt: Eine Klausel, die eine Zahlung an den Abschluss des Mietvertrags über verwalteten Wohnraum knüpft, bleibt ausgeschlossen – ob sie „Provision", „Vermittlungshonorar", „Sondervergütung" oder „Erfolgshonorar" heißt. Als Gestaltungsrichtung bleibt, die Vergütung von der Vermittlungsleistung zu lösen und an die tatsächliche Verwaltungstätigkeit zu binden: aufwandsbezogene Abrechnung erbrachter Verwaltungsleistungen, eine höhere laufende Grundvergütung statt Einzelabrechnung pro Neuvermietung oder klar abgegrenzte Zusatzleistungen ohne Bezug zu Vermittlung und Nachweis. Ob eine konkrete Klausel trägt, ist Einzelfallfrage und gehört anwaltlich geprüft.

Beschlussbedarf in der WEG. Der reine WEG-Verwalter verwaltet gemeinschaftliches Eigentum und ist deshalb nicht ohne Weiteres Verwalter der vermieteten Wohnräume. Für die Vergütung gilt gleichwohl: Jede Sondervergütung außerhalb der laufenden Verwaltervergütung braucht eine Grundlage im Verwaltervertrag, über dessen Abschluss und Inhalt die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Leistungsgegenstand hinreichend bestimmt beschreiben; eine Sondervergütung für eine ohnehin geschuldete Grundleistung ist angreifbar.

Sondereigentumsverwaltung und Mietverwaltung. Hier greift der Ausschluss unmittelbar, sobald derselbe Verwalter die Einheit verwaltet und neu vermietet. Der SEV-Vertrag wird nicht von der Gemeinschaft, sondern vom einzelnen Eigentümer geschlossen; ein Gemeinschaftsbeschluss, der eine unzulässige Vergütung tragen könnte, existiert nicht. Bestehende Verträge sind daraufhin zu prüfen, ob die Klausel unwirksam ist, welche gezahlten Beträge betroffen sind und wie die Vergütung künftig aussieht. Sinnvoll ist eine offene Information der Eigentümer statt stiller Fortführung – die Rückforderung kommt sonst später und mit Zinsen.

Abgrenzung: Beim Kauf gelten andere Regeln

Das WoVermittG betrifft ausschließlich die Wohnraummiete. Für die Vermittlung des Kaufs einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten seit dem 23.12.2020 die §§ 656a–656d BGB: Textform des Maklervertrags (§ 656a BGB), bei Doppeltätigkeit Provision nur von beiden Seiten in gleicher Höhe (§ 656c BGB) und bei Tätigkeit für eine Partei höchstens hälftige Beteiligung des Verbrauchers, fällig erst nach nachgewiesener Zahlung der anderen Seite (§ 656d BGB). Einen dem § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG entsprechenden Verwalterausschluss kennt das Kaufrecht nicht – wohl aber die allgemeinen Grundsätze zu Verflechtung und Interessenkonflikt. Wer als Verwalter eine verwaltete Eigentumswohnung verkauft, sollte die Doppelrolle offenlegen.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen (Stand 23.08.2026): §§ 2, 3, 4a, 5, 6 und 8 WoVermittG; §§ 134, 195, 199, 652 ff., 812 ff. und 656a–656d BGB; § 19 WEG; UWG. Die einzelnen Absätze sind in den vorstehenden Abschnitten nachgewiesen.

Verifizierte Referenzentscheidungen:

• BGH, Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25: Ein Wohnungsvermittler kann keine Provision für Vermittlung oder Nachweis eines Mietvertrags über Wohnräume verlangen, wenn er zugleich Verwalter dieser Wohnräume ist. Der Ausschluss nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG gilt auch gegenüber dem Vermieter beziehungsweise Eigentümer. Vorinstanzen: LG Krefeld, Urteil vom 22.05.2024, Az. 7 O 15/24; OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.10.2025, Az. 7 U 101/24.
• BGH, Urteil vom 22.02.2018, Az. I ZR 38/17: Der Provisionsanspruch entfällt nach dem Zweck des Wohnungsvermittlungsgesetzes grundsätzlich auch dann, wenn der Vermittler beziehungsweise dessen Vertreter im maßgeblichen Zeitpunkt Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist.
• BGH, Urteil vom 23.04.1997, Az. VIII ZR 212/96: Zum Begriff der Abstandsvereinbarung und zur Wirksamkeit einer Ablösungsvereinbarung; maßgeblich ist der Gebrauchswert der übernommenen Gegenstände.
• BGH, Urteil vom 15.04.2010, Az. III ZR 153/09: Zu den Anforderungen an eine Nachweistätigkeit und zur Vereinbarung eines erfolgsunabhängigen Entgelts.
• BVerfG, Beschluss vom 29.06.2016, Az. 1 BvR 1015/15: Die Verfassungsbeschwerde gegen die Einführung des Bestellerprinzips bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge blieb erfolglos.
• LG Stuttgart, Urteile vom 15.06.2016, Az. 38 O 73/15 und 38 O 10/16: Ein Makler darf für Besichtigungen keine gesonderte Gebühr verlangen.
• LG Bonn, Urteil vom 05.12.2013, Az. 8 S 192/13: Eine Maklerklausel über eine Bearbeitungsgebühr für den Fall des Nichtzustandekommens des Mietvertrags ist unwirksam.

Checkliste

Für Vermieter und Eigentümer

• [ ] Verwaltervertrag auf Provisions-, Vermittlungs- oder Sondervergütungsklauseln für Neuvermietungen geprüft
• [ ] Geklärt, ob der Vertragspartner die betroffenen Wohnungen tatsächlich verwaltet (Mietverwaltung/SEV) oder nur die WEG betreut
• [ ] Abrechnungen der letzten Jahre auf gezahlte Neuvermietungsprovisionen durchgesehen und beziffert
• [ ] Verjährung geprüft: drei Jahre ab Schluss des Kenntnisjahres (§§ 195, 199 BGB)
• [ ] Rückforderung schriftlich geltend gemacht oder verjährungshemmende Maßnahmen veranlasst
• [ ] Künftige Vergütungsstruktur ohne Anknüpfung an den Mietvertragsabschluss neu vereinbart

Für Verwalter

• [ ] Alle Vertragsmuster (Mietverwaltung, SEV, Zusatzvereinbarungen) auf Neuvermietungsklauseln durchsucht
• [ ] Geprüft, ob Zahlungen wirtschaftlich Entgelt für Vermittlung oder Nachweis sind – unabhängig von der Bezeichnung
• [ ] Besichtigungs-, Bearbeitungs-, Vertragsabschluss- und Schreibgebühren aus Prozessen und Formularen entfernt, keine Vorschüsse von Wohnungssuchenden
• [ ] Zulässige Provisionen als Bruchteil oder Vielfaches der Nettokaltmiete angegeben, Höchstgrenze zwei Nettokaltmieten zzgl. USt. eingehalten
• [ ] Ablösevereinbarungen mit dokumentiertem Zeitwert, keine Kopplung des Mietvertrags an überhöhte Übernahmepreise
• [ ] Verbundene Maklerstrukturen an § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG gemessen
• [ ] Eigentümer aktiv über die geänderte Rechtslage und die Anpassung der Vergütung informiert

Häufige Fragen (FAQ)

Darf mein Hausverwalter für die Neuvermietung meiner Wohnung eine Provision berechnen?

Wenn er dieselbe Wohnung verwaltet, regelmäßig nicht. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG schließt den Entgeltanspruch aus, wenn der Wohnungsvermittler zugleich Verwalter der vermieteten Wohnräume ist. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026 (Az. I ZR 224/25) klargestellt, dass dies auch gegenüber dem Vermieter oder Eigentümer gilt.

Kann ich als Eigentümer bereits gezahlte Neuvermietungsprovisionen zurückfordern?

Grundsätzlich ja. § 5 Abs. 1 WoVermittG eröffnet die Rückforderung nach den allgemeinen bereicherungsrechtlichen Vorschriften und schließt den Einwand des § 817 Satz 2 BGB ausdrücklich aus. Die Ansprüche verjähren in drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB ab Schluss des Jahres, in dem Anspruch und Kenntnis vorlagen. Höhe und Durchsetzbarkeit hängen vom Einzelfall ab.

Gilt das auch für den reinen WEG-Verwalter?

Nicht automatisch. Wer ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum nach dem WEG verwaltet, ist nicht ohne Weiteres Verwalter der einzelnen vermieteten Wohnräume im Sinne des § 2 WoVermittG. Sobald derselbe Betrieb aber zusätzlich Sondereigentum oder Mietwohnungen verwaltet und Neuvermietungen übernimmt, ist die Konstellation kritisch.

Ist eine Besichtigungsgebühr vom Mietinteressenten zulässig?

Nein. § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG verbietet neben dem Vermittlungsentgelt jede Vergütung für zusammenhängende Tätigkeiten und Nebenleistungen, ausdrücklich auch Schreib- und Einschreibgebühren sowie Auslagenerstattungen. Das Landgericht Stuttgart hat dies am 15.06.2016 in zwei Verfahren (Az. 38 O 73/15 und 38 O 10/16) bestätigt. Vor Vertragsschluss erhobene Beträge sind zusätzlich ein verbotener Vorschuss nach § 2 Abs. 4 WoVermittG.

Wie hoch darf eine Ablöse für die Einbauküche sein?

Sie darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung stehen (§ 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG). Maßgeblich ist der Gebrauchswert, nicht der Gebrauchtwarenpreis; ein auffälliges Missverhältnis wird bei einer Überschreitung um mehr als 50 Prozent angenommen. Unwirksam ist die Vereinbarung nur insoweit, als sie die Grenze überschreitet.

Wie kann die Vermietungsleistung künftig noch vergütet werden?

Indem die Vergütung von Vermittlung und Nachweis gelöst und an die tatsächlich erbrachte Verwaltungstätigkeit gebunden wird – etwa über eine angepasste laufende Grundvergütung oder klar abgegrenzte, aufwandsbezogene Zusatzleistungen ohne Anknüpfung an den Mietvertragsabschluss. Eine bloße Umbenennung genügt nicht; die konkrete Klauselgestaltung sollte anwaltlich geprüft werden.

Quellen & Rechtshinweis

• Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG/WoVermRG), insbesondere §§ 2, 3, 4a, 5, 6, 8
• Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 (BGBl. I S. 610), in Kraft seit 01.06.2015 (Bestellerprinzip)
• Viertes Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.07.1993 (BGBl. I S. 1257), in Kraft seit 01.09.1993 (§ 4a WoVermittG)
• BGB, insbesondere §§ 134, 195, 199, 652 ff., 656a–656d, 812 ff., 817; WEG § 19; UWG
• BGH, I ZR 224/25 (21.05.2026); OLG Düsseldorf, 7 U 101/24 (24.10.2025); LG Krefeld, 7 O 15/24 (22.05.2024)
• BGH, I ZR 38/17 (22.02.2018); BGH, III ZR 153/09 (15.04.2010); BGH, VIII ZR 212/96 (23.04.1997)
• BVerfG, 1 BvR 1015/15 (29.06.2016); LG Stuttgart, 38 O 73/15 und 38 O 10/16 (15.06.2016); LG Bonn, 8 S 192/13 (05.12.2013)

Rechtsstand dieses Beitrags: 23.08.2026.

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