Möblierungszuschlag 2026: Neue Offenlegungspflicht für Vermieter

Auf einen Blick: Der Möblierungszuschlag 2026 steht vor einer grundlegenden Neuregelung. Mit dem Reformpaket „Mietrecht II", das das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat, sollen Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten den Zuschlag für die Möblierung künftig unaufgefordert und gesondert ausweisen. Fehlt diese Angabe, entfällt der Zuschlag – der Mieter schuldet dann nur die zulässige Nettokaltmiete. Zugleich ist eine Obergrenze vorgesehen: Nach dem Kabinettsentwurf sind maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete oder alternativ ein Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat als Zuschlag zulässig. Auch für Kurzzeitmietverträge sind neue Grenzen geplant. Wichtig: Das Gesetz ist noch nicht in Kraft; bis zur Verkündung gilt die bisherige Rechtslage. Dieser Beitrag erklärt, was auf Vermieter und Verwalter zukommt und wie Sie sich vorbereiten.

Gliederung

• Was ist ein Möblierungszuschlag – und warum steht er in der Kritik?
• Die neue Offenlegungspflicht: gesondert und unaufgefordert
• Obergrenzen für den Möblierungszuschlag 2026
• Kurzzeitmietverträge: neue Begrenzung geplant
• So berechnen Sie einen rechtssicheren Möblierungszuschlag
• Praxisbeispiel: Möblierte Wohnung im angespannten Markt
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste für Vermieter und Verwalter
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Was ist ein Möblierungszuschlag – und warum steht er in der Kritik?

Wer eine Wohnung möbliert vermietet, darf für die Überlassung der Einrichtung einen Zuschlag auf die Miete verlangen. Dieser Möblierungszuschlag soll den Wertverlust und die Kapitalbindung der bereitgestellten Möbel abgelten – vom Bett über die Küche bis zum Sofa. Rechtlich ist der Zuschlag Teil der Miete, wird in der Praxis aber häufig nicht offen ausgewiesen, sondern als pauschaler Aufschlag in die Gesamtmiete eingerechnet.

Genau darin liegt das Problem, das die Reform adressiert. In angespannten Wohnungsmärkten unterliegt die Nettokaltmiete der Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Bei Neuvermietung darf sie grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für die Möblierung existiert jedoch keine vergleichbare gesetzliche Obergrenze. In der Folge wurde die Möblierung in Ballungsräumen zunehmend genutzt, um über einen intransparenten Zuschlag die Mietpreisbremse faktisch zu umgehen. Weil der Zuschlag nicht gesondert ausgewiesen war, konnten Mieterinnen und Mieter kaum überprüfen, ob die reine Wohnungsmiete überhaupt der Preisbremse entsprach.

Die Bundesregierung will diese Lücke schließen. Möbliertes Wohnen soll weiterhin möglich bleiben, aber transparent und in der Höhe begrenzt werden. Für die professionelle Verwaltung bedeutet das einen Paradigmenwechsel: Der Möblierungszuschlag wird von einer Grauzone zu einem klar dokumentationspflichtigen Bestandteil des Mietvertrags.

Die neue Offenlegungspflicht: gesondert und unaufgefordert

Kernstück der Neuregelung ist die Offenlegungspflicht. Nach dem Kabinettsentwurf müssen Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten den Möblierungszuschlag künftig unaufgefordert und gesondert ausweisen. Das heißt: Im Mietvertrag muss klar erkennbar sein, welcher Betrag auf die reine Nettokaltmiete und welcher auf die Möblierung entfällt. Eine intransparente Gesamtmiete, in der beides verschmilzt, genügt dann nicht mehr.

Die Rechtsfolge bei Verstoß ist scharf und für Vermieter empfindlich: Fehlt die gesonderte Angabe, verfällt der Zuschlag. Der Mieter schuldet dann nur die zulässige Nettokaltmiete – die Wohnung wird rechtlich so behandelt, als wäre sie unmöbliert vermietet. Für Vermieter, die auf den Möblierungszuschlag als festen Bestandteil ihrer Kalkulation setzen, kann das erhebliche Einnahmeausfälle bedeuten. Wer die Formvorgabe missachtet, riskiert nicht nur den laufenden Zuschlag, sondern unter Umständen auch Rückforderungen zu viel gezahlter Beträge.

Für die Verwaltungspraxis folgt daraus eine klare Handlungsanweisung: Sämtliche Mietverträge für möblierte Wohnungen in Verordnungsgebieten müssen so gestaltet werden, dass Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag getrennt und nachvollziehbar ausgewiesen sind. Bestehende Vertragsmuster sollten rechtzeitig überarbeitet werden, damit ab Inkrafttreten kein Zuschlag durch einen Formfehler verloren geht.

Obergrenzen für den Möblierungszuschlag 2026

Neben der Transparenz führt die Reform erstmals eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe des Zuschlags ein. Nach dem Kabinettsentwurf vom 29. April 2026 sind zwei alternative Maßstäbe vorgesehen. Zum einen eine Pauschale von maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete für vollständig möblierte Wohnungen. Zum anderen – als alternativer Bemessungsweg – ein Prozent des Zeitwerts der überlassenen Möbel pro Monat. Der Zuschlag soll sich am Anschaffungswert und am Abnutzungsgrad der Einrichtung orientieren.

Diese Systematik zwingt Vermieter zu einer sauberen Bewertung ihrer Möblierung. Der pauschale Ansatz über zehn Prozent der Nettokaltmiete ist einfach zu handhaben, kann aber bei hochwertiger Ausstattung zu niedrig ausfallen. Der wertbasierte Ansatz über ein Prozent des Zeitwerts erfordert dagegen eine nachvollziehbare Ermittlung von Anschaffungswert und Abschreibung, bildet aber die tatsächliche Wertüberlassung genauer ab. Für die Verwaltung empfiehlt sich, für jede möblierte Wohnung eine Inventarliste mit Anschaffungswerten und Anschaffungsdaten zu führen, um den Zeitwert und damit den zulässigen Zuschlag jederzeit belegen zu können.

Zeitwert richtig ermitteln

Der Zeitwert der Möbel ist der um die bisherige Abnutzung geminderte Wert. Ein Sofa, das vor fünf Jahren für 2.000 Euro angeschafft wurde, hat heute nur noch einen Bruchteil seines Neuwerts. Wer den wertbasierten Ansatz nutzt, muss die Abschreibung sachgerecht berücksichtigen – ein dauerhaft auf dem Neuwert basierender Zuschlag wäre angreifbar. In der Praxis bietet sich eine lineare Abschreibung über die übliche Nutzungsdauer der jeweiligen Möbelgruppe an, dokumentiert durch Rechnungen und eine fortgeschriebene Inventarliste.

Kurzzeitmietverträge: neue Begrenzung geplant

Eng verbunden mit dem möblierten Wohnen ist das Thema Kurzzeitmietverträge, das die Reform ebenfalls aufgreift. Möblierte Wohnungen werden häufig befristet und auf kurze Dauer vermietet – eine Praxis, die in angespannten Märkten mitunter dazu dient, Dauermietverhältnisse und die damit verbundenen Schutzrechte zu vermeiden.

Nach dem Regierungsentwurf sollen Kurzzeitmietverträge künftig für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können, mit der Möglichkeit einer einmaligen Verlängerung auf bis zu acht Monate. Damit soll verhindert werden, dass befristete Verträge in Serie aneinandergereiht werden, um dauerhaft die Regeln des regulären Mietrechts zu umgehen. Für Vermieter, die bewusst auf kurzfristige, möblierte Vermietung setzen, ändert sich damit die Kalkulationsgrundlage: Die zulässige Vertragsdauer wird klarer eingegrenzt, und die Aneinanderreihung kurzer Verträge mit demselben Mieter wird erschwert.

So berechnen Sie einen rechtssicheren Möblierungszuschlag

Für die praktische Umsetzung hat sich ein strukturiertes Vorgehen bewährt. Im ersten Schritt ist zu klären, ob die Wohnung in einem als angespannt ausgewiesenen Wohnungsmarkt liegt, denn nur dort greifen Offenlegungspflicht und Obergrenze. Im zweiten Schritt wird die zulässige Nettokaltmiete nach den Regeln der Mietpreisbremse bestimmt. Erst darauf aufbauend wird der Möblierungszuschlag ermittelt – entweder pauschal mit bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete oder wertbasiert mit einem Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat.

Im dritten Schritt wird der Zuschlag im Mietvertrag gesondert und klar erkennbar ausgewiesen, getrennt von der Nettokaltmiete. Eine begleitende Inventarliste mit Anschaffungswerten, Anschaffungsdaten und dem daraus abgeleiteten Zeitwert dient als Nachweis. Dieses Vorgehen schützt vor dem vollständigen Verfall des Zuschlags und schafft zugleich Vertrauen bei der Mieterschaft, weil die Zusammensetzung der Miete transparent nachvollziehbar ist.

Praxisbeispiel: Möblierte Wohnung im angespannten Markt

Ein Vermieter besitzt eine 60-Quadratmeter-Wohnung in einer Großstadt mit ausgewiesenem angespanntem Wohnungsmarkt. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 14 Euro pro Quadratmeter, die zulässige Nettokaltmiete nach Mietpreisbremse liegt damit bei höchstens 10 Prozent darüber, also rund 15,40 Euro pro Quadratmeter oder 924 Euro im Monat. Die Wohnung ist vollständig möbliert.

Nach dem pauschalen Ansatz dürfte der Möblierungszuschlag höchstens zehn Prozent der Nettokaltmiete betragen, also rund 92 Euro monatlich. Alternativ könnte der Vermieter den Zeitwert der Möbel heranziehen: Bei einer Ausstattung mit einem aktuellen Zeitwert von 8.000 Euro wären ein Prozent, also 80 Euro pro Monat, zulässig. Der Vermieter entscheidet sich für den höheren, aber zulässigen Pauschalansatz von 92 Euro und weist im Mietvertrag getrennt aus: Nettokaltmiete 924 Euro, Möblierungszuschlag 92 Euro. Würde er beide Beträge stattdessen zu einer Gesamtmiete von 1.016 Euro verschmelzen, ohne den Zuschlag gesondert auszuweisen, verfiele nach neuer Rechtslage der gesamte Zuschlag – der Mieter schuldete dann nur 924 Euro. Das Beispiel zeigt, wie eine simple Formvorgabe über bares Geld entscheidet.

Rechtslage & Referenzurteile

Die Regulierung des Möblierungszuschlags ist Teil des Reformpakets „Mietrecht II". Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf am 29. April 2026 beschlossen, die erste Lesung im Bundestag fand am 9. Juli 2026 statt. Der Entwurf befindet sich derzeit im parlamentarischen Verfahren; Bundestag und Bundesrat müssen zustimmen, einzelne Regelungen können noch angepasst werden. Bis zur Verkündung gilt die bisherige Rechtslage. Die Reform will das möblierte Wohnen stärker regulieren und eine bislang beliebte Möglichkeit schließen, die Mietpreisbremse zu umgehen.

Rechtlicher Ausgangspunkt ist die Mietpreisbremse nach § 556d ff. BGB, die in angespannten Wohnungsmärkten die zulässige Nettokaltmiete begrenzt. Schon nach geltendem Recht ist anerkannt, dass sich der Möblierungszuschlag am Wert und an der Abnutzung der überlassenen Einrichtung orientieren muss und nicht dazu dienen darf, die Preisbremse auszuhebeln. Der Bundesgerichtshof hat sich bereits früh mit der möblierten Vermietung befasst und den Grundsatz betont, dass der Zuschlag den tatsächlichen Wert der Gebrauchsüberlassung abbilden muss. Eine ausdrückliche gesetzliche Offenlegungspflicht und eine feste Obergrenze existierten bislang jedoch nicht – genau diese Lücke schließt die Reform.

Zur Einordnung: Weil die neuen Regelungen zum Möblierungszuschlag noch nicht in Kraft sind, liegt hierzu naturgemäß noch keine gefestigte Rechtsprechung vor. Verwalter sollten die endgültige Gesetzesfassung sowie die ersten Entscheidungen der Instanzgerichte nach Inkrafttreten aufmerksam verfolgen. Wo eine konkrete Gerichtsentscheidung im Einzelfall herangezogen werden soll, ist die genaue Prüfung des jeweiligen Aktenzeichens und Sachverhalts durch fachanwaltliche Beratung ratsam.

Checkliste für Vermieter und Verwalter

• Marktlage prüfen: Liegt die Wohnung in einem per Landesverordnung ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt? Nur dort greifen Offenlegungspflicht und Obergrenze.
• Nettokaltmiete bestimmen: Zulässige Miete nach Mietpreisbremse ermitteln, bevor der Zuschlag berechnet wird.
• Zuschlag korrekt bemessen: Maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete oder ein Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat.
• Gesondert ausweisen: Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag im Mietvertrag getrennt und klar erkennbar darstellen.
• Inventar dokumentieren: Möbelliste mit Anschaffungswert, Anschaffungsdatum und Zeitwert führen.
• Kurzzeitverträge beachten: Geplante Höchstdauer von sechs Monaten mit einmaliger Verlängerung auf acht Monate im Blick behalten.
• Vertragsmuster aktualisieren: Bestehende Vorlagen rechtzeitig vor Inkrafttreten überarbeiten.
• Beratung nutzen: Bei hochwertiger Möblierung oder Grenzfällen fachanwaltlichen Rat einholen.

Häufige Fragen (FAQ)

Gilt die neue Offenlegungspflicht für den Möblierungszuschlag schon jetzt?
Nein. Die Regelung ist Teil des Regierungsentwurfs „Mietrecht II", den das Kabinett am 29. April 2026 beschlossen hat. Sie befindet sich im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht in Kraft. Bis zur Verkündung gilt die bisherige Rechtslage.

Was passiert, wenn ich den Zuschlag nicht gesondert ausweise?
Nach dem Entwurf verfällt der Möblierungszuschlag. Der Mieter schuldet dann nur die zulässige Nettokaltmiete, die Wohnung wird rechtlich wie unmöbliert behandelt.

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag künftig sein?
Nach dem Kabinettsentwurf höchstens zehn Prozent der Nettokaltmiete oder alternativ ein Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat. Maßgeblich sind Anschaffungswert und Abnutzungsgrad.

Gilt die Obergrenze bundesweit?
Nein. Offenlegungspflicht und Obergrenze greifen nur in Gebieten, die per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind.

Was ändert sich bei Kurzzeitmietverträgen?
Nach dem Entwurf sollen Kurzzeitmietverträge auf maximal sechs Monate begrenzt werden, mit einer einmaligen Verlängerung auf bis zu acht Monate.

Wie ermittle ich den Zeitwert meiner Möbel?
Ausgehend vom Anschaffungswert wird die bisherige Abnutzung abgezogen, sinnvoll über eine lineare Abschreibung entsprechend der Nutzungsdauer. Rechnungen und eine fortgeschriebene Inventarliste dienen als Nachweis.

Lohnt sich möbliertes Vermieten künftig noch?
Ja, möbliertes Wohnen bleibt möglich. Es wird lediglich transparenter und in der Höhe begrenzt. Mit sauberer Kalkulation und Dokumentation bleibt der Zuschlag ein legitimer Bestandteil der Miete.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen und Quellen: § 556d ff. BGB (Mietpreisbremse), § 557b BGB (Indexmiete), Regierungsentwurf zur Reform des Mietrechts („Mietrecht II", Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026, erste Lesung im Bundestag am 9. Juli 2026). Der Gesetzgebungsstand wurde zum Rechtsstand 31. Juli 2026 recherchiert.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Regelungen zum Möblierungszuschlag befinden sich im Gesetzgebungsverfahren; die endgültige Fassung kann von den hier dargestellten Eckpunkten abweichen. Für die rechtssichere Beurteilung eines konkreten Einzelfalls sollten Sie fachanwaltlichen oder steuerlichen Rat einholen.

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