Möblierungszuschlag transparent ausweisen: Berechnung, Rechtslage und Fehlerquellen

Auf einen Blick:

• Der Möblierungszuschlag ist kein eigenständiges Entgelt, sondern Bestandteil der Miete für die Gebrauchsüberlassung nach § 535 BGB – er muss deshalb in die Prüfung der zulässigen Miethöhe einbezogen werden.
• Maßgeblich für die Berechnung ist nach der Rechtsprechung der Zeitwert des Mobiliars zum Zeitpunkt der Überlassung, nicht der Anschaffungspreis.
• In der Praxis konkurrieren drei Methoden: die lineare Abschreibung über die Nutzungsdauer, die Prozentmethode und das sogenannte Berliner Modell mit rund zwei Prozent des Zeitwerts pro Monat.
• Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) gilt auch für möblierten Wohnraum und wurde 2025 bis zum 31.12.2029 verlängert; der Zuschlag lässt sich nicht als Umgehungsinstrument nutzen.
• Mieter haben nach § 556g Abs. 3 BGB einen Auskunftsanspruch, der regelmäßig Anschaffungskosten und Anschaffungszeitpunkt der Einrichtungsgegenstände umfasst.
• Der Gesetzentwurf „Mietrecht II" (Kabinettsbeschluss 29.04.2026) sieht eine ausdrückliche Offenlegungspflicht vor; wird sie verletzt, soll die Wohnung für die Miethöhe zeitweise als unmöbliert vermietet gelten.

Das Wichtigste im Überblick

• Begriff, Rechtsnatur und Abgrenzung des Möblierungszuschlags
• Die drei gängigen Berechnungsmethoden im direkten Vergleich, mit Tabelle
• Zwei vollständige Rechenbeispiele – Neuausstattung und gebrauchtes Mobiliar
• Zusammenspiel mit Mietpreisbremse und ortsüblicher Vergleichsmiete
• Nachweispflichten, Inventarliste und Auskunftsanspruch des Mieters
• Instandhaltung und Ersatz möblierter Gegenstände über die Mietzeit
• Risiken nach § 5 WiStG und § 291 StGB bei intransparenter Gestaltung
• Stand der Reformdiskussion zur gesetzlichen Offenlegungspflicht
• Verifizierte Referenzurteile, Praxis-Checkliste und FAQ

Warum der Möblierungszuschlag 2026 unter besonderer Beobachtung steht

Möblierter Wohnraum ist in deutschen Ballungsräumen längst kein Randsegment mehr. Von der Pendlerwohnung über das Studierendenapartment bis zur befristeten Unterkunft für Projektmitarbeitende – ein erheblicher Teil der Neuvermietungen in Städten wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt erfolgt heute mit Mobiliar. Für Vermieter ist das attraktiv: Die Nachfrage ist hoch, die Fluktuation planbar, die erzielbaren Mieten liegen spürbar über dem unmöblierten Niveau. Genau diese Differenz ist der Grund, warum der Möblierungszuschlag in den vergangenen Jahren in den Fokus von Gerichten, Mietervereinen und zuletzt des Gesetzgebers geraten ist.

Der Vorwurf, der im Raum steht, lautet: Der Zuschlag werde nicht als Entgelt für die Möbel kalkuliert, sondern als Puffer, mit dem sich die Grenzen der Mietpreisbremse rechnerisch überspielen lassen. Wo im Mietvertrag lediglich eine „Gesamtmiete möbliert" steht, ohne dass erkennbar ist, welcher Anteil auf die Wohnung und welcher auf die Einrichtung entfällt, lässt sich die Zulässigkeit der Miethöhe von außen kaum prüfen. Für seriös arbeitende Vermieter und Verwaltungen ist das ein doppeltes Problem: Sie geraten in denselben Verdacht wie unsauber kalkulierende Anbieter, und sie tragen im Streitfall die Beweislast für eine Kalkulation, die sie oft nie dokumentiert haben.

Betroffen sind private Vermieter ebenso wie professionelle Bestandshalter, Verwaltungen und Anbieter von Wohnen auf Zeit. Die rechtliche Ausgangslage ist dabei klarer, als viele annehmen: Der Möblierungszuschlag ist kein separater Vertragstyp und keine Nebenleistung außerhalb des Mietrechts. Er ist ein Teil der Miete im Sinne des § 535 BGB und unterliegt damit denselben Grenzen wie jede andere Mietkomponente – der Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB bei Mietbeginn, den Grenzen des § 5 WiStG bei der Mietpreisüberhöhung und im Extremfall dem Straftatbestand des Mietwuchers nach § 291 StGB. Die Mietpreisbremse selbst wurde im Sommer 2025 um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert und bleibt damit über die gesamte Planungsperiode relevant.

Neu ist der regulatorische Druck. Mit dem Regierungsentwurf „Mietrecht II", den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat, steht erstmals eine ausdrückliche gesetzliche Offenlegungspflicht für den Möblierungszuschlag zur Debatte – flankiert von einer scharfen Sanktion. Dieser Beitrag zeigt, wie der Möblierungszuschlag methodisch sauber berechnet wird, wie er im Mietvertrag transparent auszuweisen ist, welche Nachweise Vermieter vorhalten sollten und welche Fehler in der Gestaltung teuer werden können.

Möblierungszuschlag: Begriff, Rechtsnatur und Abgrenzung

Was ein Möblierungszuschlag ist

Der Möblierungszuschlag ist der Teil der vereinbarten Nettokaltmiete, der auf die Überlassung von Einrichtungsgegenständen entfällt. Rechtlich handelt es sich nicht um ein Entgelt aus einem gesonderten Miet- oder Leihvertrag über die Möbel, sondern um eine einheitliche Miete für die Gebrauchsüberlassung der möblierten Wohnung nach § 535 Abs. 1 BGB. Die Möbel sind mitvermietete Sache, nicht Beiwerk.

Diese Einordnung hat drei wichtige Folgen. Erstens: Der Zuschlag zählt bei jeder Prüfung der zulässigen Miethöhe mit. Zweitens: Der Vermieter schuldet die Erhaltung der überlassenen Gegenstände in gebrauchsfähigem Zustand. Drittens: Ein „Zuschlag", dem gar kein Mobiliar von nennenswertem Wert gegenübersteht, ist schlicht überhöhte Wohnraummiete.

Ab wann eine Wohnung als möbliert gilt

Eine gesetzliche Definition fehlt. In der Praxis hat sich die Abgrenzung nach dem Umfang der Ausstattung durchgesetzt: Von einer möblierten Wohnung spricht man, wenn die überlassene Einrichtung dem Mieter eine Nutzung ohne eigene Möbel ermöglicht – also mindestens Schlafgelegenheit, Sitz- und Essplatz, Stauraum und eine nutzbare Küchenausstattung. Werden nur einzelne Gegenstände überlassen, spricht man von Teilmöblierung.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Ausstattung, die bereits in den Mietspiegel eingeflossen ist. Eine Einbauküche etwa wird in vielen Mietspiegeln als wohnwerterhöhendes Merkmal geführt. Ist sie dort bereits berücksichtigt, darf sie nicht zusätzlich in den Möblierungszuschlag eingerechnet werden – sonst wird dieselbe Leistung doppelt bezahlt. Gleiches gilt für fest verbaute Elemente wie Einbauschränke, die in vielen Fällen ohnehin dem Wohnwert und nicht der Möblierung zuzurechnen sind.

Warum die getrennte Ausweisung entscheidend ist

Ein einheitlicher Betrag „Miete möbliert: 1.150 Euro" ist zwar zivilrechtlich wirksam vereinbart, aber praktisch wertlos, sobald jemand die Miethöhe angreift. Der Vermieter muss dann rückwirkend darlegen, welcher Anteil auf die Wohnung entfällt – ohne Kalkulation, ohne Belege, oft Jahre später. Wird die Aufteilung nicht plausibel belegt, droht die Bewertung, dass die gesamte Miete an der zulässigen Miete für unmöblierten Wohnraum zu messen ist.

Die getrennte Ausweisung schützt außerdem den Vermieter selbst: Sie macht den Zuschlag als zeitlich degressive Größe erkennbar, sie ordnet die Instandhaltungspflicht zu und sie liefert die Grundlage, um bei späteren Mieterhöhungen sauber zwischen Wohnungsmiete und Möblierungsanteil zu unterscheiden.

Die drei Berechnungsmethoden im Vergleich

Lineare Abschreibung nach Zeitwert und Nutzungsdauer

Die methodisch sauberste Herangehensweise leitet den Zuschlag aus dem Werteverzehr des Mobiliars ab. Grundgedanke: Der Vermieter stellt Kapital zur Verfügung, das sich über die Nutzungsdauer abnutzt. Er soll diesen Werteverzehr ersetzt bekommen, verzinst mit einem angemessenen Satz für das gebundene Kapital.

Der Rechenweg in drei Schritten:

1. Zeitwert bei Überlassung ermitteln: Anschaffungskosten abzüglich linearer Abschreibung für die bereits verstrichene Nutzungszeit. Bei einer angenommenen Nutzungsdauer von zehn Jahren sinkt der Wert um zehn Prozent pro Jahr.
2. Jährliche Abschreibung auf den Zeitwert berechnen: Zeitwert geteilt durch die verbleibende Restnutzungsdauer.
3. Kapitalverzinsung ergänzen: Ein marktüblicher Zinssatz auf das durchschnittlich gebundene Kapital, also auf den halben Zeitwert.

Die Summe aus Abschreibung und Verzinsung, geteilt durch zwölf, ergibt den monatlichen Zuschlag. Vorteil: nachvollziehbar, belegbar, verteidigungsfähig. Nachteil: Der Zuschlag ist rechnerisch anspruchsvoller und fällt in der Regel niedriger aus als bei den pauschalen Methoden.

Die Prozentmethode

Die Prozentmethode setzt einen festen Prozentsatz des Zeitwerts als monatlichen Zuschlag an – gängig sind Werte zwischen einem und zwei Prozent. Sie ist einfach, transparent kommunizierbar und in der Verwaltungspraxis verbreitet. Ihre Schwäche liegt in der Beliebigkeit der Prozentwahl: Ein Satz von zwei Prozent monatlich entspricht 24 Prozent des Zeitwerts pro Jahr, was bei einer angenommenen Nutzungsdauer von zehn Jahren rechnerisch deutlich über dem reinen Werteverzehr liegt. Der Aufschlag rechtfertigt sich nur, wenn er tatsächlich auch Instandhaltung, Ersatzbeschaffung, Verschleißrisiko und Kapitalbindung abdeckt – und das sollte im Zweifel darstellbar sein.

Das Berliner Modell

Das sogenannte Berliner Modell geht auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin zurück, das für die angemessene Höhe des Möblierungszuschlags auf den Zeitwert der Möbel abgestellt hat (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003 – 63 S 365/01). Es kombiniert zwei Annahmen: eine Nutzungsdauer von etwa zehn Jahren mit linearer Wertminderung um zehn Prozent pro Jahr, und einen monatlichen Zuschlag von rund zwei Prozent des so ermittelten Zeitwerts bei Überlassung.

Die Berliner Senatsverwaltung hat auf dieser Linie „Berliner Leitlinien für Möblierungszuschläge bei Wohnraum" veröffentlicht, die den Parteien einen fairen Interessenausgleich ermöglichen sollen. Diese Leitlinien sind ausdrücklich keine rechtsverbindliche Vorgabe, haben aber erhebliche Orientierungswirkung – auch außerhalb Berlins, weil vergleichbar systematische Handreichungen andernorts weitgehend fehlen.

Methodenvergleich

Keine der Methoden ist gesetzlich vorgeschrieben. Entscheidend ist, dass die gewählte Methode offengelegt, konsistent angewandt und mit Belegen unterlegt ist.

Zwei Rechenbeispiele mit vollständigem Rechenweg

Sämtliche Zahlen in den folgenden Beispielen sind Rechenbeispiele zur Veranschaulichung der Methodik. Sie ersetzen keine objektbezogene Kalkulation und keine Prüfung des örtlichen Mietspiegels.

Rechenbeispiel 1: „Stadthaus Rosenweg" – vollständige Neuausstattung

Eine 58 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung im Objekt „Stadthaus Rosenweg" wird erstmals möbliert vermietet. Die Ausstattung – Bett, Schrank, Sofa, Esstisch mit Stühlen, Schreibtisch, Regale, Küchenausstattung ohne fest verbaute Einbauküche, Lampen und Textilien – wurde neu für insgesamt 9.600 Euro beschafft. Angenommene Nutzungsdauer: zehn Jahre. Kalkulatorischer Zinssatz: 4,0 Prozent auf das durchschnittlich gebundene Kapital.

Methode A – Lineare Abschreibung mit Verzinsung

• Zeitwert bei Überlassung: 9.600,00 Euro (Neuware, keine Vorabnutzung)
• Jährliche Abschreibung: 9.600,00 ÷ 10 = 960,00 Euro
• Durchschnittlich gebundenes Kapital: 9.600,00 ÷ 2 = 4.800,00 Euro
• Kalkulatorische Verzinsung: 4.800,00 × 4,0 % = 192,00 Euro pro Jahr
• Summe pro Jahr: 960,00 + 192,00 = 1.152,00 Euro
• Monatlicher Möblierungszuschlag: 1.152,00 ÷ 12 = 96,00 Euro

Methode B – Prozentmethode mit 1,0 Prozent

• 9.600,00 × 1,0 % = 96,00 Euro pro Monat

Methode C – Berliner Modell mit 2,0 Prozent

• 9.600,00 × 100 % (Zeitwertfaktor bei Neuware) × 2,0 % = 192,00 Euro pro Monat

Die Spreizung zwischen 96,00 und 192,00 Euro zeigt das Kernproblem: Alle drei Werte lassen sich methodisch begründen. Wer den oberen Wert ansetzt, sollte darlegen können, dass darin auch Instandhaltung, Ersatzbeschaffung bei Verschleiß und Wagnis enthalten sind – und dass der Gesamtbetrag die Grenzen der zulässigen Miethöhe einhält.

Rechenbeispiel 2: „Altbau Kirchgasse" – gebrauchtes Mobiliar und Mietpreisbremse

Eine 58 Quadratmeter große Wohnung im Objekt „Altbau Kirchgasse" liegt in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das Mobiliar wurde vor vier Jahren für 5.400 Euro angeschafft und ist bereits genutzt worden. Nutzungsdauer zehn Jahre, lineare Wertminderung zehn Prozent pro Jahr.

Schritt 1 – Zeitwert ermitteln

• Restwertfaktor nach vier Jahren: 100 % − (4 × 10 %) = 60 %
• Zeitwert: 5.400,00 × 60 % = 3.240,00 Euro

Schritt 2 – Zuschlag nach Berliner Modell

• 3.240,00 × 2,0 % = 64,80 Euro pro Monat

Schritt 3 – Kontrollrechnung nach linearer Abschreibung

• Restnutzungsdauer: 6 Jahre
• Jährliche Abschreibung: 3.240,00 ÷ 6 = 540,00 Euro
• Verzinsung auf halben Zeitwert: 1.620,00 × 4,0 % = 64,80 Euro pro Jahr
• Summe: 604,80 Euro pro Jahr, entspricht 50,40 Euro pro Monat

Die beiden Methoden liegen hier deutlich näher beieinander als im ersten Beispiel, weil der Zeitwert bereits gesunken ist.

Schritt 4 – Prüfung der zulässigen Miethöhe

• Ortsübliche Vergleichsmiete unmöbliert laut Mietspiegel: 9,80 Euro je Quadratmeter
• 58 m² × 9,80 = 568,40 Euro
• Zuzüglich angemessener Möblierungszuschlag: 568,40 + 64,80 = 633,20 Euro (ortsübliche Vergleichsmiete für die möbliert überlassene Wohnung)
• Zulässige Höchstmiete nach § 556d BGB: 633,20 × 1,10 = 696,52 Euro

Vereinbart wird eine Nettokaltmiete von 620,00 Euro für die Wohnung zuzüglich eines gesondert ausgewiesenen Möblierungszuschlags von 64,80 Euro, insgesamt 684,80 Euro. Dieser Betrag liegt unter der Höchstgrenze von 696,52 Euro und ist damit zulässig.

Der entscheidende Denkfehler, den viele Kalkulationen machen: Der Möblierungszuschlag wird nicht „oben auf" die Mietpreisbremse aufgeschlagen. Er geht auf beiden Seiten in die Rechnung ein – er erhöht die maßgebliche Vergleichsmiete nur in Höhe des angemessenen Betrags und zählt gleichzeitig vollständig zur tatsächlich verlangten Miete. Wer einen überhöhten Zuschlag ansetzt, erhöht damit nicht die zulässige Grenze, sondern überschreitet sie.

Was nicht in den Zuschlag gehört

Nicht ansetzbar sind Positionen, die dem Wohnwert selbst zuzurechnen sind: fest verbaute Einbauküchen, soweit sie im Mietspiegel bereits als Merkmal berücksichtigt sind, Bodenbeläge, Sanitärausstattung, Heizkörper, Rollläden oder eingebaute Beleuchtung. Ebenfalls nicht in den Möblierungszuschlag gehören laufende Dienstleistungen wie Reinigung, WLAN, Rundfunkbeitrag oder Wäscheservice – solche Leistungen sind gesondert zu vereinbaren und gesondert abzurechnen, sonst vermischen sich Miete und Servicepauschale in einer Weise, die die Prüfung der Miethöhe erschwert.

Möblierungszuschlag, Mietpreisbremse und Vergleichsmiete

Der Zuschlag ist Teil der Miete

Die §§ 556d bis 556g BGB gelten uneingeschränkt auch für möblierten Wohnraum, sofern das Mietverhältnis in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt begründet wird und keine der gesetzlichen Ausnahmen greift. Der Möblierungszuschlag ist dabei kein neutraler Posten, sondern Teil der tatsächlich verlangten Miete – er kann eine im Übrigen zulässige Vereinbarung über die Grenze heben. Die Mietpreisbremse wurde durch das 2025 verkündete Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn ohne inhaltliche Änderung bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

Eine praktisch bedeutsame Ausnahme betrifft Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Diese Ausnahme wird jedoch eng ausgelegt: Sie greift nicht schon deshalb, weil ein Mietvertrag möbliert und befristet geschlossen wird, sondern setzt einen konkreten, aus dem Vertrag erkennbaren vorübergehenden Nutzungszweck voraus.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietspiegel

§ 558 BGB definiert die ortsübliche Vergleichsmiete als die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Mietspiegel bilden diese Größe in aller Regel für unmöblierten Wohnraum ab. Für möblierte Wohnungen fehlt eine unmittelbare Vergleichsgröße, weshalb der übliche Weg darin besteht, den Mietspiegelwert um einen angemessenen Möblierungszuschlag zu ergänzen.

Dabei ist konsequent auf Doppelerfassungen zu achten. Merkmale, die der Mietspiegel bereits als wohnwerterhöhend führt, dürfen nicht ein zweites Mal in den Zuschlag einfließen. Wer eine Einbauküche im Mietspiegel als Zuschlagsmerkmal anrechnet und dieselbe Küche zusätzlich in die Möblierungskalkulation aufnimmt, kalkuliert doppelt.

Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB

§ 556g Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, auf Verlangen des Mieters Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind – soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter unschwer Auskunft geben kann. Bei möbliertem Wohnraum erfasst dieser Anspruch regelmäßig die Höhe des Möblierungszuschlags und dessen Berechnung, einschließlich der Anschaffungskosten und des Anschaffungszeitpunkts der einzelnen Einrichtungsgegenstände.

Wie weit ein Auskunftsanspruch nach dieser Vorschrift reichen kann, hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 26. Juni 2019 (Az. 65 S 55/19) für die Auskunft über die Vormiete entschieden: Der Anspruch beschränkt sich nicht auf die bloße Mitteilung eines Betrags, sondern kann unter Umständen die Vorlage geeigneter Unterlagen umfassen – etwa eines geschwärzten Vertragsdokuments. Praxisfolge für den Möblierungszuschlag: Ein Vermieter, der auf Nachfrage lediglich eine Zahl nennt, ohne die Kalkulationsgrundlage offenzulegen, erfüllt den Auskunftsanspruch möglicherweise nicht vollständig.

Rückforderung überzahlter Miete

Überschreitet die vereinbarte Miete einschließlich des Möblierungszuschlags die zulässige Höhe, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam und der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Bei einer Mietermehrheit ist dabei die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Mai 2020 (Az. VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352) zu beachten: Zu viel gezahlte Miete kann ein einzelner Mieter nur an alle Mitmieter gemeinsam herausverlangen, nicht an sich allein. Praxisfolge: In Wohngemeinschaften und bei Paaren als gemeinsamen Vertragspartnern ist bei Rückabwicklungen auf die richtige Empfängerkonstellation zu achten – für Vermieter ein wichtiger Punkt, um Zahlungen nicht mit befreiender Wirkung an die falsche Person zu leisten.

Nachweispflichten, Inventarliste und Instandhaltung

Die Inventarliste als zentrales Beweismittel

Die Inventarliste ist das wichtigste Dokument der möblierten Vermietung. Sie sollte Bestandteil des Mietvertrags sein und für jeden Gegenstand mindestens enthalten: Bezeichnung und Typ, Anzahl, Anschaffungsdatum, Anschaffungskosten netto und brutto, angesetzte Nutzungsdauer, ermittelter Zeitwert bei Übergabe und Zustandsbeschreibung. Ergänzend empfiehlt sich eine Fotodokumentation zum Übergabezeitpunkt.

Der Zweck ist doppelt: Die Liste belegt die Kalkulationsgrundlage des Zuschlags gegenüber Mieter und Gericht, und sie dient bei Auszug als Referenz für die Abnahme. Fehlt sie, trägt der Vermieter im Streit die Beweislast ohne Beweismittel.

Belege aufbewahren – auch über den Mieterwechsel hinaus

Anschaffungsbelege sollten mindestens über die gesamte angesetzte Nutzungsdauer aufbewahrt werden, nicht nur über die Dauer eines einzelnen Mietverhältnisses. Wird eine Wohnung über zehn Jahre mehrfach möbliert vermietet, muss der Vermieter beim vierten Mieterwechsel noch darlegen können, wann welches Möbelstück zu welchem Preis beschafft wurde. Eine digitale Ablage, in der Belege, Inventarliste und Fotodokumentation objektbezogen zusammengeführt sind, ist hier praktisch alternativlos.

Instandhaltung und Ersatz möblierter Gegenstände

Weil die Möbel mitvermietete Sache sind, trifft den Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Pflicht, sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Geht ein Gegenstand durch normale Abnutzung kaputt, ist er zu reparieren oder zu ersetzen. Unterbleibt das, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, der zur Minderung berechtigt – und zwar potenziell nicht nur in Höhe des Möblierungszuschlags, sondern bezogen auf die Gesamtmiete, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung insgesamt beeinträchtigt ist.

Für Schäden, die der Mieter über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus verursacht, haftet er nach den allgemeinen Regeln. Auch hier zahlt sich die Inventarliste mit Zustandsdokumentation aus.

Wird ein Gegenstand während der Mietzeit ersetzt, stellt sich die Frage nach der Auswirkung auf den Zuschlag. Der Ersatz einer verschlissenen Sache ist Erfüllung der Erhaltungspflicht und rechtfertigt für sich genommen keine Erhöhung des Zuschlags. Anders liegt es, wenn im Einvernehmen mit dem Mieter zusätzliche oder deutlich höherwertige Ausstattung überlassen wird – dann ist eine ausdrückliche Vertragsanpassung erforderlich.

Der Zuschlag ist keine statische Größe

Da der Zuschlag am Zeitwert anknüpft, sinkt seine sachlich gerechtfertigte Höhe mit fortschreitender Nutzungsdauer. Bei sehr langen Mietverhältnissen kann daher der Punkt erreicht werden, an dem das ursprünglich überlassene Mobiliar rechnerisch vollständig abgeschrieben ist. Ein unverändert fortlaufender Zuschlag ist dann begründungsbedürftig. In der Praxis wird dieser Punkt selten relevant, weil möblierte Mietverhältnisse typischerweise kürzer laufen – bei Vertragsverlängerungen sollte er aber mitgedacht werden.

Risiken bei intransparenter Gestaltung

§ 5 WiStG – Mietpreisüberhöhung

§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes stellt es als Ordnungswidrigkeit unter Bußgeld, wenn jemand unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum unangemessen hohe Entgelte für die Vermietung von Wohnraum fordert oder annimmt. Als unangemessen hoch gilt ein Entgelt, das die üblichen Entgelte nicht unwesentlich übersteigt. Ein Möblierungszuschlag, der ohne nachvollziehbare Kalkulation angesetzt wird und faktisch nur die Wohnungsmiete erhöht, kann in diesen Anwendungsbereich fallen. Anders als bei der Mietpreisbremse handelt es sich hier nicht um eine bloß zivilrechtliche Unwirksamkeit, sondern um ein bußgeldbewehrtes Verhalten.

§ 291 StGB – Mietwucher

Deutlich schärfer greift § 291 StGB. Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche eines anderen ausbeutet und sich für die Vermietung von Räumen zum Wohnen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen, macht sich strafbar. Der Tatbestand setzt neben dem auffälligen Missverhältnis ein subjektives Ausbeutungselement voraus und ist daher deutlich seltener erfüllt als § 5 WiStG – die Konstellation eines massiv überhöhten Zuschlags gegenüber einer Person in akuter Wohnungsnot ist jedoch genau die Fallgruppe, an die der Gesetzgeber gedacht hat.

Zivilrechtliche und wirtschaftliche Folgen

Praktisch am relevantesten sind die zivilrechtlichen Folgen. Ist die Miethöhe teilweise unwirksam, entsteht ein Rückzahlungsanspruch des Mieters; parallel läuft der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB, der eigenständig neben dem Rückzahlungsanspruch steht. Hinzu kommen Prozesskosten, Verwaltungsaufwand und – bei professionellen Anbietern – ein spürbares Reputationsrisiko, weil Verfahren über überhöhte Möblierungszuschläge regelmäßig öffentlich thematisiert werden.

Der teuerste Fehler: gar keine Aufteilung

Alle genannten Risiken potenzieren sich, wenn im Mietvertrag überhaupt keine Aufteilung vorgenommen wurde. Der Vermieter steht dann vor der Aufgabe, im Nachhinein plausibel zu machen, welcher Anteil der Gesamtmiete auf das Mobiliar entfiel. Ohne Inventarliste, ohne Belege und ohne dokumentierte Methodik ist das eine schwache Position – und genau an dieser Stelle setzt die geplante Gesetzesänderung an.

Reformdiskussion: die geplante Offenlegungspflicht

Was „Mietrecht II" vorsieht

Der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat, bündelt mehrere mietrechtliche Themen. Für möblierten Wohnraum sieht er eine ausdrückliche Offenlegungspflicht vor: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen Vermieter den Möblierungszuschlag künftig unaufgefordert und gesondert im Mietvertrag ausweisen.

Die vorgesehene Sanktion ist der eigentliche Hebel. Nach dem Entwurf soll die Wohnung hinsichtlich der zulässigen Miethöhe bis zu zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert vermietet gelten, wenn der Vermieter den Möblierungszuschlag nicht offenlegt. Das bedeutet: Für diesen Zeitraum wird die gesamte Miete an der zulässigen Miete für unmöblierten Wohnraum gemessen – der Zuschlag entfällt rechnerisch vollständig.

Verfahrensstand und Einordnung

Der Bundestag hat den Regierungsentwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Zum Rechtsstand dieses Beitrags ist das Gesetz nicht in Kraft; Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich, ebenso Verschiebungen im Zeitplan. Über die Offenlegungspflicht hinaus enthält der Entwurf unter anderem eine Begrenzung von Indexmieten in angespannten Märkten, engere Regeln für Kurzzeitmietverträge, eine Ausweitung der Schonfristzahlung und Erleichterungen beim vereinfachten Modernisierungsverfahren.

Was Vermieter unabhängig vom Gesetzgebungsverfahren tun sollten

Die praktische Empfehlung ist unabhängig vom Ausgang des Verfahrens dieselbe: Der Möblierungszuschlag sollte schon heute gesondert ausgewiesen, methodisch hergeleitet und mit einer Inventarliste unterlegt sein. Wer so arbeitet, erfüllt eine künftige Offenlegungspflicht ohne Umstellungsaufwand – und steht bereits nach geltendem Recht besser da, weil er den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB jederzeit erfüllen kann.

Rechtslage und Referenzurteile

§ 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags. Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Bei möblierter Vermietung erstreckt sich diese Erhaltungspflicht auf die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände.

§§ 556d bis 556g BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. § 556g Abs. 3 BGB begründet den Auskunftsanspruch des Mieters über die für die Zulässigkeit maßgeblichen Tatsachen. Die Regelungen wurden 2025 bis zum 31.12.2029 verlängert.

§ 558 BGB – Ortsübliche Vergleichsmiete. Maßstab sind die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Mietspiegel bilden diesen Maßstab regelmäßig für unmöblierten Wohnraum ab.

§ 5 WiStG – Mietpreisüberhöhung. Bußgeldbewehrtes Fordern unangemessen hoher Entgelte unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum.

§ 291 StGB – Wucher. Strafbewehrtes Ausbeuten einer Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelnden Urteilsvermögens oder erheblicher Willensschwäche bei der Vermietung von Wohnraum, wenn die Gegenleistung in auffälligem Missverhältnis steht.

Verifizierte Referenzurteile

LG Berlin, Urteil vom 21. März 2003 – 63 S 365/01. Kernaussage: Für die angemessene Höhe des Möblierungszuschlags ist auf den Zeitwert der Möbel abzustellen, nicht auf den Anschaffungswert. Die Kammer orientiert sich dabei an den Grundsätzen der linearen Abschreibung und geht von einer Nutzungsdauer von etwa zehn Jahren aus. Praxisfolge: Diese Entscheidung bildet die Grundlage des in der Praxis als „Berliner Modell" bezeichneten Berechnungsansatzes mit rund zwei Prozent des Zeitwerts pro Monat.

LG Berlin, Urteil vom 26. Juni 2019 – 65 S 55/19. Kernaussage: Der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB beschränkt sich nicht auf die bloße Mitteilung eines Betrags; der Vermieter kann unter Umständen zur Vorlage geeigneter Unterlagen verpflichtet sein, etwa eines geschwärzten Vertragsdokuments. Praxisfolge: Bei Nachfragen zur Zusammensetzung der Miete – einschließlich des Möblierungszuschlags – genügt eine reine Zahlenangabe ohne Belege möglicherweise nicht.

BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 (BGHZ 225, 352). Kernaussage: Wegen der Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete kann bei einer Mietermehrheit nur an alle Mitmieter gemeinsam ausgezahlt werden; ein einzelner Mieter kann keine Zahlung an sich allein verlangen. Praxisfolge: Bei Rückabwicklungen in Wohngemeinschaften ist die Empfängerkonstellation sorgfältig zu prüfen, damit die Zahlung befreiende Wirkung entfaltet.

Weitere in der Fachdiskussion genannte Entscheidungen zum Möblierungszuschlag konnten für diesen Beitrag nicht mit gesicherter Fundstelle verifiziert werden und werden daher nicht mit Aktenzeichen zitiert.

Checkliste für die Praxis

• [ ] Möblierungszuschlag ist im Mietvertrag als eigener Betrag neben der Nettokaltmiete ausgewiesen
• [ ] Die angewandte Berechnungsmethode ist im Vertrag oder in einer Anlage benannt
• [ ] Eine vollständige Inventarliste ist Bestandteil des Mietvertrags
• [ ] Für jeden Gegenstand sind Anschaffungsdatum, Anschaffungskosten und Nutzungsdauer dokumentiert
• [ ] Der Zeitwert bei Überlassung ist je Gegenstand oder für die Gesamtausstattung nachvollziehbar hergeleitet
• [ ] Anschaffungsbelege sind digital abgelegt und über die gesamte Nutzungsdauer verfügbar
• [ ] Eine Fotodokumentation zum Übergabezeitpunkt liegt vor
• [ ] Ausstattungsmerkmale, die der Mietspiegel bereits berücksichtigt, sind nicht zusätzlich im Zuschlag enthalten
• [ ] Serviceleistungen wie Reinigung oder Internet sind getrennt vom Möblierungszuschlag geregelt
• [ ] Bei Objekten in angespannten Wohnungsmärkten wurde die Höchstmiete nach § 556d BGB berechnet und dokumentiert
• [ ] Die Summe aus Wohnungsmiete und Möblierungszuschlag hält die zulässige Höchstmiete ein
• [ ] Ein Verfahren zur Beantwortung von Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB ist festgelegt
• [ ] Zuständigkeit und Ablauf für Instandsetzung und Ersatz möblierter Gegenstände sind geregelt
• [ ] Die Kalkulation wird bei Neuvermietung oder Vertragsverlängerung auf den dann aktuellen Zeitwert überprüft

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich den Möblierungszuschlag im Mietvertrag getrennt ausweisen?

Nach geltendem Recht besteht keine ausdrückliche gesetzliche Pflicht zur gesonderten Ausweisung im Vertragstext. Praktisch ist die Trennung dennoch nahezu zwingend: Nur so lässt sich die Einhaltung der Mietpreisbremse belegen, nur so kann ein Auskunftsverlangen nach § 556g Abs. 3 BGB vollständig beantwortet werden, und nur so ist im Streitfall darstellbar, welcher Anteil auf die Wohnung entfällt. Hinzu kommt: Der Regierungsentwurf „Mietrecht II" sieht für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine ausdrückliche Offenlegungspflicht vor. Wer heute schon trennt, muss später nichts umstellen.

Welche Methode zur Berechnung ist rechtlich vorgeschrieben?

Keine. Der Gesetzgeber hat keine Berechnungsmethode festgelegt. In der Rechtsprechung hat sich der Ansatz durchgesetzt, auf den Zeitwert der Möbel zum Zeitpunkt der Überlassung abzustellen. Ob daraus über eine lineare Abschreibung mit Verzinsung, über einen festen Prozentsatz oder über das Berliner Modell ein monatlicher Betrag abgeleitet wird, ist eine Frage der Begründbarkeit im Einzelfall. Entscheidend ist, dass die Methode offengelegt, konsistent angewandt und mit Belegen unterlegt wird. Eine gut dokumentierte, moderate Kalkulation ist im Streit deutlich mehr wert als ein hoher, aber unbegründeter Betrag.

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Ja. Die §§ 556d ff. BGB gelten für möblierten Wohnraum ebenso wie für unmöblierten, sofern die Wohnung in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und keine der gesetzlichen Ausnahmen greift. Der Möblierungszuschlag zählt dabei zur verlangten Miete. Die Ausnahme für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch wird eng ausgelegt und greift nicht schon deshalb, weil ein Vertrag möbliert und befristet geschlossen wurde. Die Mietpreisbremse gilt nach der Verlängerung aus dem Jahr 2025 bis zum 31. Dezember 2029.

Wer trägt die Reparatur, wenn ein überlassenes Möbelstück kaputtgeht?

Bei normaler Abnutzung der Vermieter. Weil die Möbel mitvermietete Sache sind, gilt die Erhaltungspflicht des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch für sie. Der Vermieter schuldet Reparatur oder Ersatz. Kommt er dem nicht nach, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen, der zur Mietminderung berechtigt. Für Schäden, die der Mieter über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus verursacht hat, haftet dagegen der Mieter. Die Abgrenzung gelingt in der Praxis nur, wenn der Zustand bei Übergabe dokumentiert wurde – die Inventarliste mit Zustandsangaben und Fotos ist deshalb kein Formalismus, sondern das entscheidende Beweismittel.

Kann der Möblierungszuschlag später erhöht werden?

Nicht ohne Weiteres. Da der Zuschlag am Zeitwert anknüpft und dieser mit der Nutzungsdauer sinkt, gibt es für eine Erhöhung während des laufenden Mietverhältnisses in der Regel keine sachliche Grundlage. Der bloße Ersatz eines verschlissenen Gegenstands ist Erfüllung der Erhaltungspflicht und rechtfertigt keine Anhebung. Anders liegt es, wenn im Einvernehmen mit dem Mieter zusätzliche oder deutlich höherwertige Ausstattung überlassen wird – dann ist eine ausdrückliche Vertragsanpassung erforderlich, die den neuen Zuschlag ebenso transparent herleitet wie der ursprüngliche Vertrag.

Was passiert, wenn der Zuschlag zu hoch angesetzt wurde?

Zivilrechtlich ist die Mietvereinbarung insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete überschreitet. Der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen; bei mehreren Mietern nur zugunsten aller gemeinsam. Daneben kommen öffentlich-rechtliche und strafrechtliche Folgen in Betracht: § 5 WiStG erfasst als Ordnungswidrigkeit das Fordern unangemessen hoher Entgelte unter Ausnutzung eines geringen Wohnraumangebots, § 291 StGB den Mietwucher. Letzterer setzt zusätzlich ein Ausbeutungselement voraus und bleibt der Ausnahmefall – die zivilrechtliche Rückabwicklung samt Prozesskosten ist das praktisch häufigste Risiko.

Welche Unterlagen sollte ich als Vermieter dauerhaft vorhalten?

Mindestens vier Dokumentgruppen: die Inventarliste als Anlage zum Mietvertrag, die Anschaffungsbelege für sämtliche Einrichtungsgegenstände, die schriftlich fixierte Kalkulation des Zuschlags einschließlich der angesetzten Nutzungsdauer und des Zinssatzes sowie eine Fotodokumentation zum Übergabe- und Rückgabezeitpunkt. Bei Objekten in angespannten Wohnungsmärkten kommt die Berechnung der zulässigen Höchstmiete nach § 556d BGB hinzu, inklusive der herangezogenen Mietspiegeleinordnung. Diese Unterlagen sollten über die gesamte angesetzte Nutzungsdauer verfügbar bleiben, nicht nur über die Laufzeit eines einzelnen Mietverhältnisses.

Quellen und Rechtshinweis

Normen

• § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
• §§ 556d bis 556g BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse), verlängert bis 31.12.2029
• § 556g Abs. 3 BGB – Auskunftsanspruch des Mieters
• § 558 BGB – Ortsübliche Vergleichsmiete
• § 5 WiStG – Mietpreisüberhöhung
• § 291 StGB – Wucher

Urteile

• LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003 – 63 S 365/01 (Zeitwert der Möbel als Maßstab für den Möblierungszuschlag; Grundlage des Berliner Modells)
• LG Berlin, Urteil vom 26.06.2019 – 65 S 55/19 (Umfang des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB, ggf. Vorlage von Unterlagen)
• BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 (Rückforderung zu viel gezahlter Miete bei Mietermehrheit nur an alle Mitmieter)

Weitere Quellen

• Berliner Leitlinien für Möblierungszuschläge bei Wohnraum, Senatsverwaltung des Landes Berlin (Orientierungshilfe ohne Rechtsverbindlichkeit)
• Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Verlängerung der Mietpreisbremse bis 31.12.2029)
• Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete („Mietrecht II"), Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026, erste Lesung im Bundestag am 09.07.2026

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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