Modernisierung in der WEG beschließen: So gelingt der Beschluss nach § 20 WEG

Auf einen Blick: Eine Modernisierung in der WEG ist seit der WEG-Reform deutlich einfacher geworden. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum lassen sich heute mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen (§ 20 Abs. 1 WEG). Entscheidend ist aber nicht nur das "Ob", sondern auch, wer am Ende die Kosten trägt. Hier kommt es auf die erreichte Mehrheit an.

Gliederung

• Was zählt als Modernisierung?
• Welche Mehrheit ist nötig?
• Wer trägt die Kosten?
• Grenzen der Beschlusskompetenz
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Wer eine Modernisierung in der WEG anstoßen möchte, etwa eine neue Fassade, ein modernes Treppenhaus oder eine energetische Aufwertung, steht vor der Frage: Welche Mehrheit brauche ich und wer zahlt? Vor der WEG-Reform war für viele Maßnahmen praktisch Einstimmigkeit erforderlich. Das hat sich grundlegend geändert. Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 gilt für bauliche Veränderungen ein neues, deutlich beschlussfreundlicheres Regime.

Was zählt als Modernisierung?

Der Begriff "Modernisierung" taucht im neuen WEG-Recht so nicht mehr als eigene Kategorie auf. Maßgeblich ist der Oberbegriff der baulichen Veränderung nach § 20 WEG. Darunter fallen alle Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) hinausgehen.

Typische Beispiele

• Anbau eines Aufzugs
• Energetische Sanierung der Fassade
• Umgestaltung von Außenanlagen
• Einbau einer neuen Klingel- oder Gegensprechanlage
• Umstellung der Beleuchtung auf LED mit Bewegungsmeldern

Reine Reparaturen und der Austausch defekter Bauteile gegen gleichwertige Teile sind dagegen Erhaltung und werden über den Wirtschaftsplan bzw. die Erhaltungsrücklage finanziert.

Welche Mehrheit ist nötig?

Für den Beschluss über die Maßnahme selbst genügt seit der Reform die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG). Es kommt also auf die Mehrheit der in der Versammlung Anwesenden bzw. Vertretenen an, nicht auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit.

Wichtig ist die Unterscheidung: Die Mehrheit für die Gestattung der Maßnahme ist eine Sache, die Verteilung der Kosten eine andere.

Wer trägt die Kosten?

Hier wird es entscheidend. Nach § 21 WEG hängt die Kostentragung davon ab, mit welcher Mehrheit beschlossen wurde:

• Qualifizierte Mehrheit: Wird die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
• Amortisation: Auch wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, tragen alle die Kosten (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
• Einfache Mehrheit ohne diese Schwellen: Dann tragen nur diejenigen die Kosten, die für die Maßnahme gestimmt haben, und nur sie dürfen den geschaffenen Vorteil nutzen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Grenzen der Beschlusskompetenz

Nicht alles ist beschließbar. Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen werden, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer gegenüber anderen ohne dessen Einverständnis unbillig benachteiligen.

Praxisbeispiel

Eine WEG mit zwölf Einheiten möchte die in die Jahre gekommene Fassade dämmen und neu verputzen lassen. In der Eigentümerversammlung stimmen zehn von zwölf Eigentümern (mit zusammen über 80 Prozent der Miteigentumsanteile) für die Maßnahme. Da damit die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG erreicht ist, werden die Kosten auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umgelegt, auch auf die beiden, die dagegen gestimmt haben.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich sind § 20 WEG (bauliche Veränderung) und § 21 WEG (Kostentragung) in der Fassung des WEMoG, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020. Die einfache Mehrheit für die Beschlussfassung ersetzt die früher oft erforderliche Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer nach altem § 22 WEG.

Zur Reichweite zulässiger baulicher Veränderungen, insbesondere zur Frage der "grundlegenden Umgestaltung", hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen vom 9. Februar 2024 (V ZR 244/22 und V ZR 33/23) im Bereich der Barrierereduzierung grundlegend und großzügig zugunsten der Maßnahmen entschieden. Diese Linie ist auch für andere Modernisierungen ein wichtiger Orientierungspunkt.

Checkliste

• Maßnahme klar als bauliche Veränderung (nicht Erhaltung) einordnen
• Angebote und Kostenschätzungen vor der Versammlung einholen
• Beschlussantrag präzise formulieren (Maßnahme, Kosten, Ausführung)
• Mehrheitsverhältnisse realistisch einschätzen (einfache vs. qualifizierte Mehrheit)
• Kostenfolge im Beschluss mitdenken und ausweisen
• Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG prüfen (grundlegende Umgestaltung, unbillige Benachteiligung)
• Beschluss korrekt protokollieren und in die Beschluss-Sammlung aufnehmen

Häufige Fragen (FAQ)

Reicht für eine Modernisierung wirklich die einfache Mehrheit?
Für den Beschluss über die Maßnahme selbst ja. Für die Frage, ob alle Eigentümer die Kosten tragen, ist dagegen die qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 WEG entscheidend.

Können überstimmte Eigentümer den Beschluss verhindern?
Sie können den Beschluss innerhalb eines Monats gerichtlich anfechten, wenn er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Allein die Ablehnung in der Versammlung verhindert die Maßnahme bei wirksamer Mehrheit nicht.

Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Erhaltung?
Erhaltung sichert den bestehenden Zustand (Reparatur, gleichwertiger Austausch). Modernisierung verbessert oder verändert ihn und ist damit eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG.

Dürfen nur die zahlenden Eigentümer die Maßnahme nutzen?
Wenn die Maßnahme mit einfacher Mehrheit ohne die Schwellen des § 21 Abs. 2 WEG beschlossen wurde, ja. Dann tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten und dürfen den Vorteil nutzen.

Gilt das neue Recht auch für ältere WEGs?
Ja. Das WEMoG gilt seit dem 1. Dezember 2020 grundsätzlich für alle Wohnungseigentümergemeinschaften.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere §§ 20, 21 WEG i.d.F. des WEMoG (Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de)
• BGH, Urteile vom 9. Februar 2024, V ZR 244/22 und V ZR 33/23 (Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die konkrete Bewertung Ihrer Situation wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt bzw. an Ihre Hausverwaltung.

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