Mietrückstand und Mahnung: Professionelles Mahnwesen für Vermieter

Auf einen Blick: Ein Mietrückstand sollte früh, konsequent und dokumentiert verfolgt werden. Ein klares Mahnwesen mit gestuften Schreiben sichert Ansprüche und Fristen. Ab einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kann der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen.

Gliederung

• Einleitung
• Mahnwesen Schritt für Schritt
• Wann droht die fristlose Kündigung?
• Schonfristzahlung und ihre Grenzen
• Praxisbeispiel: Vom Rückstand zur Kündigung
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Bleibt die Miete aus, zählt jeder Tag. Ein professionelles Mahnwesen bei Mietrückstand und Mahnung schützt Liquidität und Rechtsposition gleichermaßen. Wer strukturiert vorgeht – mit Zahlungserinnerung, Mahnung und klarer Fristsetzung – schafft die Grundlage für eine spätere fristlose Kündigung oder ein gerichtliches Mahnverfahren. Dieser Beitrag zeigt, wie Vermieter und Verwalter Rückstände rechtssicher verfolgen und ab wann der Mietvertrag gekündigt werden kann.

Mahnwesen Schritt für Schritt

Ein bewährtes Mahnwesen läuft in klar dokumentierten Stufen ab:

1. Zahlungserinnerung: Freundlicher Hinweis kurz nach Fälligkeit. Oft genügt sie bei Versehen.
2. Erste Mahnung: Konkrete Fristsetzung (z. B. 7–10 Tage), Auflistung der offenen Beträge.
3. Zweite/letzte Mahnung: Deutlichere Aufforderung, Hinweis auf rechtliche Schritte und mögliche Kündigung.
4. Rechtliche Schritte: Gerichtliches Mahnverfahren, Zahlungsklage oder fristlose Kündigung.

Wichtig: Jede Mahnung schriftlich und nachweisbar versenden. Verzugszinsen und Mahnkosten können geltend gemacht werden, sobald Verzug eingetreten ist.

Wann droht die fristlose Kündigung?

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter:

• Variante a: an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Nicht unerheblich ist der Rückstand, wenn er eine Monatsmiete übersteigt.
• Variante b: über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht.

Maßgeblich ist die Bruttomiete (Nettomiete plus Vorauszahlungen). Eine vorherige Abmahnung ist für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht erforderlich.

Schonfristzahlung und ihre Grenzen

Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) oder übernimmt eine öffentliche Stelle die Verpflichtung, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Achtung: Die Schonfristzahlung heilt nach der Rechtsprechung nur die fristlose, nicht aber eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung. Vermieter sprechen daher häufig hilfsweise zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus.

Praxisbeispiel: Vom Rückstand zur Kündigung

Mieter M zahlt im März und April nur die halbe Miete. Damit übersteigt der Rückstand bereits eine Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen. Der Verwalter mahnt schriftlich mit Frist. Als M weiter nicht zahlt und im Mai der Rückstand zwei volle Monatsmieten erreicht, kündigt der Vermieter fristlos und hilfsweise ordentlich. M zahlt nach Klagezustellung den Rückstand vollständig nach – die fristlose Kündigung wird unwirksam, die ordentliche Kündigung bleibt jedoch bestehen.

Rechtslage & Referenzurteile

Rechtsgrundlage ist § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 BGB. Der BGH (Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12) hat klargestellt, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs schon möglich ist, bevor die für die fristlose Kündigung nötigen zwei Monatsmieten erreicht sind, und dass eine Schonfristzahlung nur die fristlose, nicht die ordentliche Kündigung heilt. Deshalb ist die parallele (hilfsweise) ordentliche Kündigung in der Praxis ein wichtiges Instrument.

Checkliste

• [ ] Zahlungserinnerung zeitnah nach Fälligkeit versandt?
• [ ] Mahnungen schriftlich und nachweisbar dokumentiert?
• [ ] Verzug korrekt festgestellt (Fälligkeit, Mahnung)?
• [ ] Rückstand auf zwei Monatsmieten (brutto) geprüft?
• [ ] Fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung erwogen?
• [ ] Räumungsklage und Schonfrist beachtet?
• [ ] Verzugszinsen und Mahnkosten geltend gemacht?

Häufige Fragen (FAQ)

Ab wann ist ein Mieter in Verzug?
In der Regel mit Ablauf des vereinbarten Zahlungstermins; einer gesonderten Mahnung bedarf es bei kalendermäßig bestimmter Fälligkeit oft nicht.

Ab welchem Rückstand kann fristlos gekündigt werden?
Wenn der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen eine Monatsmiete übersteigt oder insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.

Brauche ich vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung?
Bei Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist keine Abmahnung erforderlich.

Was ist die Schonfristzahlung?
Eine vollständige Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Klagezustellung, die die fristlose Kündigung unwirksam macht.

Heilt die Schonfristzahlung auch die ordentliche Kündigung?
Nein. Nach der Rechtsprechung wirkt sie nur für die fristlose Kündigung.

Kann ich Mahnkosten verlangen?
Ja, angemessene Mahnkosten und Verzugszinsen können ab Verzugseintritt geltend gemacht werden.

Quellen & Rechtshinweis

• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, gesetze-im-internet.de
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Schonfrist)
• BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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