Mietpreisbremse-Verlängerung 2029: Was Vermieter und Verwalter jetzt wissen müssen

Auf einen Blick: Die Mietpreisbremse-Verlängerung 2029 ist seit dem 23. Juli 2025 in Kraft. Der Gesetzgeber hat die Regelungen der §§ 556d ff. BGB unverändert bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Wiedervermietung damit weiterhin höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Inhaltlich hat sich nichts geändert – wohl aber die Geltungsdauer, und das betrifft jede Neuvermietung in einem betroffenen Gebiet.

Gliederung

• Was die Mietpreisbremse regelt
• Die Verlängerung bis 2029 im Detail
• Wo die Mietpreisbremse gilt
• Die 10-Prozent-Grenze berechnen
• Ausnahmen von der Mietpreisbremse
• Rügeobliegenheit und Auskunftspflicht
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen
• Quellen & Rechtshinweis

Was die Mietpreisbremse regelt

Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miethöhe zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Nach § 556d BGB darf die Miete in einem durch Rechtsverordnung ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Wiedervermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ziel ist es, sprunghafte Mietsteigerungen bei jedem Mieterwechsel zu dämpfen und bezahlbaren Wohnraum in Ballungsräumen zu erhalten.

Die Regelung gilt ausschließlich für Wohnraum und nur für die Neuvermietung. Bestehende Mietverhältnisse werden von der Mietpreisbremse nicht berührt – für Erhöhungen im laufenden Vertrag gelten stattdessen die Regeln zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sowie die Kappungsgrenze. Die Mietpreisbremse ist also ein Instrument des Marktzugangs, nicht der laufenden Anpassung.

Die Verlängerung bis 2029 im Detail

Die ursprüngliche Ermächtigung für die Landesregierungen, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, war bis Ende 2025 befristet. Mit dem „Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn" hat der Gesetzgeber diese Frist um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Der Bundestag beschloss das Gesetz am 26. Juni 2025, in Kraft getreten ist es am 23. Juli 2025.

Wichtig für die Praxis: Die Mietpreisbremse-Verlängerung 2029 ist eine reine Fristverlängerung. Der materielle Inhalt der §§ 556d bis 556g BGB bleibt unverändert. Die viel diskutierten Nachschärfungen – etwa strengere Sanktionen oder eine Ausweitung auf möblierten Wohnraum – sind nicht Bestandteil des Verlängerungsgesetzes geworden. Vermieter und Verwalter müssen ihre bestehenden Prozesse also nicht umstellen, sollten aber wissen, dass die Bremse weiterhin greift.

Die Verlängerung bedeutet zugleich, dass die einzelnen Landesverordnungen fortbestehen beziehungsweise neu erlassen werden können. Ob ein konkretes Objekt der Mietpreisbremse unterliegt, hängt weiterhin von der jeweils gültigen Landesverordnung ab. Diese müssen ordnungsgemäß begründet sein – ein Punkt, an dem in der Vergangenheit mehrere Verordnungen gerichtlich gescheitert sind.

Wo die Mietpreisbremse gilt

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit automatisch. Vielmehr müssen die Landesregierungen per Rechtsverordnung festlegen, welche Stäte und Gemeinden als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Betroffen sind vor allem Großstädte und ihr Umland – von Berlin, Hamburg und München über Frankfurt und Köln bis zu vielen mittelgroßen Universitäts- und Pendlerstädten.

Für Verwalter und Eigentümer ist deshalb der erste Prüfschritt immer die Frage: Liegt das Objekt in einem ausgewiesenen Gebiet? Nur dann greift die 10-Prozent-Grenze. Außerhalb dieser Gebiete kann die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich frei vereinbart werden – begrenzt lediglich durch die Grenzen des Wuchers und der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

Eine Landesverordnung muss zudem eine nachvollziehbare Begründung enthalten, warum ein Gebiet als angespannt gilt. Fehlt diese Begründung oder ist sie unzureichend, kann die Verordnung unwirksam sein – mit der Folge, dass die Mietpreisbremse für den betreffenden Zeitraum gar nicht galt. Sorgfalt bei der Prüfung der aktuellen Verordnungslage lohnt sich daher.

Die 10-Prozent-Grenze berechnen

Die zulässige Miete ergibt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich am zuverlässigsten aus einem qualifizierten Mietspiegel ableiten, sofern die Kommune einen solchen führt. Alternativ kommen ein einfacher Mietspiegel, eine Mietdatenbank oder Vergleichswohnungen in Betracht.

Ein Rechenbeispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung 12,00 Euro pro Quadratmeter, darf die neue Miete höchstens 13,20 Euro pro Quadratmeter betragen (12,00 Euro plus 10 Prozent). Bei einer Wohnfläche von 70 Quadratmetern liegt die zulässige Nettokaltmiete somit bei maximal 924 Euro. Wird eine höhere Miete vereinbart, ist die Vereinbarung nur bis zur zulässigen Grenze wirksam; den übersteigenden Teil kann der Mieter zurückfordern.

Neben der Grundregel gibt es zwei praxisrelevante Sonderfälle: die Vormiete und die Modernisierung. Lag die Miete des Vormieters bereits höher als die nach der Bremse zulässige Miete, darf der Vermieter diese Vormiete weiter verlangen (§ 556e BGB) – allerdings ohne sie zusätzlich zu erhöhen. Wurde die Wohnung vor der Wiedervermietung modernisiert, darf die Modernisierung anteilig auf die zulässige Miete aufgeschlagen werden.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Der Gesetzgeber hat bewusst mehrere Ausnahmen vorgesehen, um Investitionen in den Wohnungsbau nicht zu bremsen. Die Mietpreisbremse gilt insbesondere nicht für:

• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB),
• die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, wenn der Modernisierungsaufwand rund ein Drittel des Neubauaufwands erreicht,
• die bereits erwähnte Vormiete, soweit sie oberhalb der zulässigen Grenze lag.

Diese Ausnahmen sind für die tägliche Verwaltungspraxis zentral. Gerade bei neu erstellten oder grundlegend sanierten Objekten kann die Miete frei kalkuliert werden. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, sollte sie jedoch sauber dokumentieren, denn im Streitfall trägt der Vermieter die Darlegungslast dafür, dass eine Ausnahme greift.

Sonderfall möblierte und gewerbliche Vermietung

Auch die Vermietung möblierter Wohnungen unterliegt grundsätzlich der Mietpreisbremse. Ein Möblierungszuschlag ist zulässig, muss aber gesondert und nachvollziehbar ausgewiesen werden – ein pauschal in die Miete eingerechneter, überhöhter Zuschlag kann die zulässige Grenze überschreiten und angreifbar machen. Verwalter sollten den Möblierungsanteil daher transparent kalkulieren und im Mietvertrag ausweisen. Die Vermietung von Gewerberäumen fällt dagegen von vornherein nicht unter die Mietpreisbremse; hier gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Ebenfalls ausgenommen ist die nur vorübergehende Vermietung von Wohnraum, etwa bei kurzzeitig angemieteten Wohnungen für einen befristeten beruflichen Einsatz.

Rügeobliegenheit und Auskunftspflicht

Selbst wenn die vereinbarte Miete über der zulässigen Grenze liegt, wird sie nicht automatisch korrigiert. Der Mieter muss die überhöhte Miete zunächst rügen (§ 556g BGB). Erst ab Zugang der qualifizierten Rüge kann er die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen; für die Zeit davor besteht in der Regel kein Rückforderungsanspruch.

Spiegelbildlich trifft den Vermieter eine Auskunftspflicht: Auf Verlangen muss er dem Mieter mitteilen, ob und in welcher Höhe eine Ausnahme greift, etwa eine höhere Vormiete oder eine vorangegangene Modernisierung. Verwalter sollten diese Auskünfte strukturiert vorhalten, um Rügen zügig und rechtssicher beantworten zu können. Ein sauber geführtes Objektdossier mit Vormiethöhe, Baujahr und Modernisierungsnachweisen ist hier Gold wert.

Praxisbeispiel

Eine Verwaltung vermietet eine 3-Zimmer-Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet neu. Der qualifizierte Mietspiegel weist eine ortsübliche Vergleichsmiete von 11,50 Euro pro Quadratmeter aus. Zulässig sind damit 12,65 Euro pro Quadratmeter. Der Vormieter zahlte bereits 12,90 Euro. Weil die Vormiete über der Bremse liegt, darf die Verwaltung diese 12,90 Euro weiter verlangen, sie aber nicht zusätzlich anheben.

Ein Jahr später rügt der neue Mieter die Miethöhe und verlangt Auskunft. Die Verwaltung legt die Vormiethöhe durch den alten Mietvertrag offen und weist nach, dass die Ausnahme nach § 556e BGB greift. Die Miete bleibt wirksam, ein Rückforderungsanspruch besteht nicht. Das Beispiel zeigt: Ohne saubere Dokumentation der Vormiete wäre die Verwaltung in Beweisnot geraten.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich sind die §§ 556d bis 556g BGB in Verbindung mit der jeweiligen Landesverordnung sowie das Verlängerungsgesetz vom Juli 2025, das die Geltungsdauer bis zum 31. Dezember 2029 erstreckt.

Das Bundesverfassungsgericht hat die Mietpreisbremse bereits mit Beschluss vom 18. Juli 2019 (Az. 1 BvL 1/18 u. a.) für verfassungsgemäß erklärt und festgestellt, dass die Regelung weder das Eigentumsgrundrecht noch den Gleichheitssatz verletzt. Diese Grundsatzentscheidung bildet weiterhin das verfassungsrechtliche Fundament, auf dem auch die Verlängerung steht.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen die Anforderungen an die Auskunfts- und Rügeobliegenheit (§ 556g BGB) konkretisiert und klargestellt, dass eine ordnungsgemäße Begründung der Landesverordnung Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Verordnungen ohne nachvollziehbare Begründung wurden in der Vergangenheit von Gerichten verworfen. Für die Praxis heißt das: Die formale Wirksamkeit der einschlägigen Landesverordnung sollte im Zweifel geprüft werden.

Checkliste

• [ ] Liegt das Objekt in einem per Landesverordnung ausgewiesenen Gebiet?
• [ ] Ist die einschlägige Landesverordnung aktuell und ordnungsgemäß begründet?
• [ ] Ortsübliche Vergleichsmiete aus qualifiziertem Mietspiegel ermitteln
• [ ] Zulässige Miete = Vergleichsmiete + 10 Prozent berechnen
• [ ] Greift eine Ausnahme (Neubau ab 01.10.2014, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete)?
• [ ] Vormiete, Baujahr und Modernisierungsnachweise im Objektdossier dokumentieren
• [ ] Auskunftsverlangen und Rügen strukturiert und fristgerecht beantworten

Häufige Fragen (FAQ)

Bis wann gilt die Mietpreisbremse jetzt?
Durch die Verlängerung können die Regelungen bundesweit bis einschließlich 31. Dezember 2029 angewendet werden, sofern eine gültige Landesverordnung das Gebiet ausweist.

Hat sich mit der Verlängerung inhaltlich etwas geändert?
Nein. Die Verlängerung betrifft ausschließlich die Geltungsdauer. Die materiellen Regeln der §§ 556d ff. BGB bleiben unverändert.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Neubauten?
Nein. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB).

Was passiert, wenn eine zu hohe Miete vereinbart wurde?
Die Vereinbarung ist bis zur zulässigen Grenze wirksam. Der übersteigende Teil kann der Mieter nach ordnungsgemäßer Rüge zurückfordern.

Muss der Vermieter von sich aus die zulässige Miete offenlegen?
Er muss auf Verlangen des Mieters Auskunft über eine geltend gemachte Ausnahme geben, etwa über eine höhere Vormiete oder eine vorangegangene Modernisierung (§ 556g BGB).

Gilt die Mietpreisbremse auch für die Erhöhung im laufenden Mietvertrag?
Nein. Für laufende Verhältnisse gelten § 558 BGB und die Kappungsgrenze. Die Mietpreisbremse betrifft nur die Miethöhe bei Neuvermietung.

Was, wenn die Landesverordnung fehlerhaft ist?
Eine unzureichend begründete Verordnung kann unwirksam sein. Dann galt die Mietpreisbremse für den betreffenden Zeitraum nicht – die Prüfung der Verordnungslage ist deshalb wichtig.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: §§ 556d, 556e, 556f, 556g BGB; § 558 BGB; Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (in Kraft seit 23.07.2025); BVerfG, Beschluss vom 18.07.2019 – 1 BvL 1/18 u. a.; jeweils einschlägige Landesverordnung zur Mietpreisbremse.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung eines konkreten Einzelfalls sollte fachkundiger Rat eingeholt werden.

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