Mieterstrom im Mehrfamilienhaus und in der WEG: Modell, Recht, Wirtschaftlichkeit

Auf einen Blick: Mieterstrom bedeutet, dass der Betreiber einer Photovoltaikanlage den erzeugten Strom ohne Netzdurchleitung an Letztverbraucher im selben Gebäude oder Quartier liefert und dafür nach § 21 Abs. 3 EEG einen Mieterstromzuschlag erhält. Wer so liefert, wird energiewirtschaftlich zum Stromlieferanten mit allen Pflichten. § 42a EnWG setzt den Rahmen: Der Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil des Mietvertrags sein, der Preis darf für Wohnraummieter 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs nicht übersteigen, und der Lieferant muss die Vollversorgung auch dann sicherstellen, wenn die Anlage keinen Strom liefert. Seit dem Solarpaket I vom Mai 2024 steht daneben die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG als deutlich schlankeres Modell ohne Lieferantenrolle. Zusätzlich hat die Rechtsprechung zur Kundenanlage die Grundlagen verschoben; der Gesetzgeber hat darauf mit einer befristeten Bestandsschutzregelung reagiert. Steuerlich drohen Fallstricke bei der erweiterten Gewerbesteuerkürzung, bei der Umsatzsteuer und bei der Ertragsteuerbefreiung für Photovoltaikanlagen. In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist neben der Anlage stets auch das Betriebsmodell zu beschließen. Dieser Beitrag ordnet Modell, Recht, Messtechnik, Steuern und Wirtschaftlichkeit ein und rechnet ein Beispielobjekt vollständig durch. Rechtsstand: 24.08.2026.

Gliederung

• Mieterstrom nach § 42a EnWG und § 21 Abs. 3 EEG: Voraussetzungen, Preisgrenze, Verträge
• Abgrenzung zur Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung und zum Energy Sharing
• Was sich geändert hat: Kundenanlage, EuGH und BGH, Übergangsregelung
• Messtechnik: Summenzählermodell und intelligente Messsysteme
• Steuern: erweiterte Kürzung, Umsatzsteuer, Nullsteuersatz, § 3 Nr. 72 EStG
• Umsetzung in der WEG: Beschluss, Betreibermodell, Contracting, Haftung
• Wirtschaftlichkeitsrechnung mit konkreten Beispielzahlen
• Fehlerquellen, Rechtslage, Checkliste und FAQ

Einleitung

Mieterstrom ist das Modell, mit dem Solarstrom vom Dach eines Mehrfamilienhauses direkt bei den Bewohnern ankommt, statt vollständig ins Netz zu fließen. Für Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften ist das doppelt attraktiv: Die Anlage erwirtschaftet höhere Erlöse als bei reiner Einspeisung, und die Bewohner zahlen weniger als in der Grundversorgung. Gleichzeitig ist Mieterstrom das anspruchsvollste der dezentralen Versorgungsmodelle, weil der Anlagenbetreiber energiewirtschaftlich zum Stromlieferanten wird.

Der Rechtsrahmen hat sich in den vergangenen zwei Jahren spürbar bewegt. Das Solarpaket I hat im Mai 2024 mit § 42b EnWG die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung eingeführt – ein Modell, das bewusst ohne Lieferantenrolle auskommt. Parallel haben der Europäische Gerichtshof und der Bundesgerichtshof die Rechtsfigur der Kundenanlage in Frage gestellt, auf der viele Quartierslösungen aufgebaut waren; der Gesetzgeber hat mit einer befristeten Bestandsschutzregelung reagiert.

Dieser Beitrag konzentriert sich auf das Liefermodell selbst: Voraussetzungen, Preisgrenzen, Vertragsrecht, Messkonzept, Steuern, WEG-Umsetzung und Wirtschaftlichkeit. Das Energy Sharing nach § 42c EnWG, Balkonkraftwerke und die Photovoltaik-Grundsatzentscheidung in der WEG sowie der Glasfaserausbau sind Gegenstand eigener Beiträge in diesem Blog und werden hier nur zur Abgrenzung gestreift. Adressaten sind Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, Verwaltungsbeiräte und Wohnungseigentümergemeinschaften, die entscheiden müssen, ob sie eine Photovoltaikanlage in ein Liefermodell überführen – und wer sie betreiben soll.

Mieterstrom nach § 42a EnWG und § 21 Abs. 3 EEG

Grundmodell und Rollenverteilung

Beim Mieterstrom betreibt der Vermieter, die Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein Dienstleister eine Solaranlage auf, an oder in einem Gebäude und liefert den Strom an Letztverbraucher in diesem Gebäude. Der Betreiber wird damit Energieversorgungsunternehmen und muss die Lieferantenpflichten erfüllen: Bilanzkreiszuordnung, Marktkommunikation, Stromkennzeichnung, Rechnungslegung nach den §§ 40 ff. EnWG, Meldepflichten und Kundenservice. Überschüsse werden eingespeist, Fehlmengen als Reststrom zugekauft und weitergeliefert.

Voraussetzungen des Mieterstromzuschlags

§ 21 Abs. 3 EEG knüpft den Anspruch an drei Kernbedingungen. Erstens muss die Solaranlage auf, an oder in einem Gebäude oder einer Nebenanlage dieses Gebäudes installiert sein. Zweitens muss der Strom an einen Letztverbraucher innerhalb dieses Gebäudes, dieser Nebenanlage oder in Gebäuden und Nebenanlagen desselben Quartiers geliefert und dort verbraucht werden. Drittens darf keine Durchleitung durch ein Netz erfolgen – die in der Praxis anspruchsvollste Bedingung. Zusätzlich verlangt § 21 Abs. 3 Satz 3 EEG, dass mindestens 40 Prozent der Gebäudefläche dem Wohnen dient; für Strom, der in einen Speicher eingespeist wird, besteht kein Zuschlagsanspruch.

Die Höhe bestimmt § 48a EEG gestaffelt nach Leistungsklassen bis 10, bis 40 und bis 1.000 Kilowatt; die Sätze unterliegen einer monatlichen Degression und liegen im Sommer 2026 im niedrigen einstelligen Cent-Bereich. Die tagesaktuellen Werte veröffentlicht die Bundesnetzagentur. Zu beachten ist außerdem, dass Anlagen ab 100 Kilowatt für den Überschuss in die Direktvermarktung wechseln müssen.

Preisobergrenze und Kopplungsverbot

§ 42a Abs. 4 EnWG deckelt den Preis: Für Mieter von Wohnräumen darf der für Mieterstrom und den zusätzlichen Strombezug zu zahlende Preis 90 Prozent des im jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht übersteigen, gemessen auf Basis von Grund- und Arbeitspreis. Wird der Höchstpreis überschritten, erfolgt kraft Gesetzes eine Herabsetzung. Weil sich Grundversorgungstarife ändern, ist das eine laufende, keine einmalige Prüfpflicht.

§ 42a Abs. 2 Satz 1 EnWG verbietet die Kopplung: Ein Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil eines Wohnraummietvertrags sein. Ein Verstoß führt nach Satz 2 zur Nichtigkeit; die §§ 814 und 817 Satz 2 BGB sind ausdrücklich nicht anwendbar. Muss der Mieter dann Wertersatz leisten, ist dieser nach Satz 4 auf höchstens 75 Prozent des Grundversorgungstarifs und zugleich auf den vereinbarten Preis begrenzt.

Vertragslaufzeit, Kündigung und Vollversorgung

Ist der Letztverbraucher Verbraucher im Sinne des § 13 BGB, ist nach § 42a Abs. 3 EnWG eine länger als zwei Jahre bindende Laufzeit unwirksam. Ebenfalls unwirksam sind die stillschweigende Verlängerung für eine bestimmte Zeit, eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat vor Ablauf der Vertragsdauer sowie jede Klausel, die das Kündigungsrecht während des Mietverhältnisses ausschließt oder beschränkt. Endet das Mietverhältnis, endet der Mieterstromvertrag mit der Rückgabe der Räume automatisch.

Schließlich muss der Vertrag nach § 42a Abs. 2 Satz 6 EnWG die umfassende Versorgung auch für Zeiten vorsehen, in denen kein Mieterstrom geliefert werden kann. Der Betreiber schuldet Vollversorgung, nicht nur Sonnenstrom – der wesentliche Unterschied zu allen anderen Modellen und der Hauptgrund für den operativen Aufwand.

Abgrenzung: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und Energy Sharing

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG

Mit dem Solarpaket I ist zum 16. Mai 2024 § 42b EnWG in Kraft getreten. Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung schließt der Betreiber einer Gebäudestromanlage mit den teilnehmenden Letztverbrauchern einen Gebäudestromnutzungsvertrag über Aufteilungsschlüssel, etwaige Vergütung in Cent pro Kilowattstunde sowie Betrieb und Wartung. Voraussetzung sind unter anderem die Nutzung ohne Netzdurchleitung im selben Gebäude und eine viertelstündliche Messung.

Der entscheidende Unterschied: Nach § 42b Abs. 3 EnWG ist der Betreiber nicht verpflichtet, die umfassende Versorgung sicherzustellen. Die Bewohner decken den Reststrom über einen eigenen Liefervertrag; dieses Wahlrecht darf nicht eingeschränkt werden. Der Betreiber wird damit gerade nicht zum Energieversorger. Der Preis dafür: § 21 Abs. 3 EEG ist auf eine Gebäudestromanlage nicht anzuwenden – es gibt keinen Mieterstromzuschlag. Für Wohnungseigentümergemeinschaften relevant ist § 42b Abs. 6 EnWG: Bei einer von der Gemeinschaft betriebenen Anlage kann der Vertragsschluss durch Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz ersetzt werden.

Energy Sharing und Volleinspeisung

Beim Energy Sharing nach § 42c EnWG wird Strom über das öffentliche Netz bilanziell zwischen Teilnehmern geteilt; Mieterstrom und Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung setzen dagegen zwingend die Belieferung ohne Netzdurchleitung voraus. Da wir das Energy Sharing in einem eigenen Beitrag behandeln, bleibt es hier bei dieser Abgrenzung.

Die Volleinspeisung bleibt die einfachste Variante: Der gesamte Strom geht ins Netz, es entstehen keine Lieferantenpflichten, kein Messkonzept und keine Kundenbeziehung. Sie ist der Rückfallpunkt, wenn die Wirtschaftlichkeit knapp ausfällt oder die Beteiligungsquote gering bleibt.

Was sich zuletzt geändert hat: die Kundenanlage

Viele Mieterstrom- und Quartiersprojekte stützten sich darauf, dass die gebäudeinterne Verteilinfrastruktur eine Kundenanlage im Sinne des § 3 Nr. 24a EnWG ist und damit nicht als Netz reguliert wird. Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 28. November 2024 (C-293/23) entschieden, dass diese deutsche Kategorie nicht mit dem Unionsrecht vereinbar ist. Der Bundesgerichtshof hat daraus mit Beschluss vom 13. Mai 2025 (EnVR 83/20) die Konsequenz gezogen und die Infrastruktur einer Wohnanlage als Verteilernetz eingeordnet; der Begriff ist richtlinienkonform eng auszulegen.

Der Gesetzgeber hat mit einer EnWG-Novelle reagiert und in § 118 Abs. 7 EnWG eine befristete Bestandsschutzregelung geschaffen: Für Anlagen, die vor Inkrafttreten der Regelung an ein Energieversorgungsnetz angeschlossen waren, gelten die Vorschriften zur Netzregulierung erst ab dem 1. Januar 2029. Eine dauerhafte, unionsrechtskonforme Lösung steht aus.

Praktische Folgerung: Für klassischen Mieterstrom innerhalb eines einzelnen Gebäudes ist das Risiko überschaubar, weil die Belieferung über die Hausinstallation läuft. Kritisch sind Projekte, die mehrere Gebäude oder ganze Quartiere über eine gemeinsame Infrastruktur verbinden; dort gehört die Netzeinordnung vorab geprüft.

Messtechnische Umsetzung

Technisch wird Mieterstrom regelmäßig über das Summenzählermodell abgebildet. Am Netzanschlusspunkt erfasst ein Summenzähler Bezug und Einspeisung; dahinter misst je Wohnung ein eigener Zähler den individuellen Verbrauch, und der aus der Photovoltaikanlage stammende Anteil ergibt sich rechnerisch aus der Differenz. Daneben hat sich das virtuelle Summenzählermodell etabliert: Die regulären Messstellen bleiben bestehen, die Verrechnung erfolgt rechnerisch über viertelstundenscharfe Messwerte.

Grundlage ist das Messstellenbetriebsgesetz. Intelligente Messsysteme mit Fernauslesung sind faktisch Voraussetzung, weil ohne viertelstundenscharfe Werte weder die rechnerische Zuordnung noch die Marktkommunikation funktioniert; der Rollout wird ohnehin durch Verbrauchs- und Erzeugungsschwellen ausgelöst.

Für die Planung heißt das: Das Messkonzept ist vor der Anlagenplanung mit Netz- und Messstellenbetreiber abzustimmen, nicht danach. Zählerplatz, Wandlermessung, Kommunikationsanbindung und die Wahl des Messstellenbetreibers bestimmen einen erheblichen Teil der laufenden Kosten.

Steuerliche Fallstricke für Vermieter und Verwalter

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung

Für vermögensverwaltende Grundstücksunternehmen ist die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG das steuerliche Kernstück. Stromlieferungen an Letztverbraucher sind grundsätzlich kürzungsschädlich. § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG enthält jedoch eine Ausnahme für Einnahmen aus der Stromlieferung im Zusammenhang mit dem Betrieb von Anlagen zur Erzeugung aus erneuerbaren Energien. Diese sind unschädlich, solange sie eine bestimmte Quote der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen; die Grenze wurde von zehn auf 20 Prozent angehoben und gilt so ab dem Erhebungszeitraum 2023.

Entscheidend ist die zweite Bedingung: Der Strom darf nur ins Netz eingespeist oder an die Mieter des Grundstücksunternehmens geliefert werden. Eine Lieferung an sonstige Letztverbraucher – etwa an Nutzer eines öffentlichen Ladepunkts – kann die erweiterte Kürzung insgesamt kosten. Die Finanzverwaltung hat die Anwendungsfragen in gleich lautenden Ländererlassen konkretisiert; der Bundesfinanzhof legt die Voraussetzungen eng aus, zuletzt im Urteil vom 24. Juli 2025 (III R 23/23).

Umsatzsteuer und Nullsteuersatz

Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei; für die Stromlieferung gilt das nicht. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17. Juli 2024 (XI R 8/21) entschieden, dass die entgeltliche Lieferung von Strom aus einer Photovoltaikanlage an Mieter keine unselbstständige Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung ist, sondern eine eigenständige steuerpflichtige Leistung mit Vorsteuerabzugsberechtigung. Maßgeblich war, dass die Mieter ihren Anbieter frei wählen können und der Verbrauch individuell abgerechnet wird. In dieselbe Richtung geht das Urteil des Finanzgerichts Münster vom 18. Februar 2025 (15 K 128/21).

Mieterstromerlöse unterliegen also der Umsatzsteuer, im Gegenzug ist der Vorsteuerabzug möglich. Für die Anschaffung greift daneben der Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG für Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen auf oder nahe Wohngebäuden – dann entsteht schlicht keine abziehbare Vorsteuer. Bei der Kleinunternehmerregelung ist Sorgfalt geboten, weil die Stromerlöse in die maßgeblichen Grenzen einfließen.

Ertragsteuerliche Einordnung

§ 3 Nr. 72 EStG stellt Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb bestimmter Photovoltaikanlagen von der Einkommensteuer frei – bei Anlagen bis 30 Kilowatt Bruttoleistung auf Einfamilienhäusern sowie bis 15 Kilowatt je Wohn- oder Gewerbeeinheit bei sonstigen Gebäuden, gedeckelt auf 100 Kilowatt je Steuerpflichtigem. Eine Anlage auf einem Mehrfamilienhaus kann je nach Einheitenzahl darunter fallen. Die Kehrseite: Bei steuerfreien Einnahmen entfällt der Betriebsausgabenabzug. Ob die Befreiung vorteilhaft ist, gehört vor die Investitionsentscheidung.

Umsetzung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftsdach ist eine bauliche Veränderung, über die die Gemeinschaft nach § 20 WEG mit einfacher Mehrheit beschließt; die Kostenverteilung richtet sich nach § 21 WEG. Der Beschluss über die Anlage ist nur die erste Stufe; die zweite, häufig übersehene, ist die Entscheidung über das Betriebs- und Vertriebsmodell.

Betreibt die Gemeinschaft selbst und liefert Strom an Bewohner, wird sie zum Energieversorgungsunternehmen mit sämtlichen Lieferantenpflichten – zulässig, für ehrenamtlich getragene Gemeinschaften aber selten sinnvoll. Verbreiteter ist das Contracting: Ein Dienstleister errichtet und betreibt die Anlage auf Basis eines Gestattungsvertrags, übernimmt Lieferantenrolle, Messkonzept und Abrechnung und zahlt ein Nutzungsentgelt. Die Gemeinschaft trägt dann kein Investitionsrisiko, gibt aber Marge ab und bindet sich langfristig.

Haftungsseitig ist zu klären, wer für Anlagenbetrieb, Verkehrssicherung, Dachdurchdringungen und Brandschutz einsteht, wie die Versicherung angepasst wird und was bei Insolvenz des Contractors mit den Kundenverträgen geschieht. Der Beschluss sollte das Betriebsmodell hinreichend bestimmt fassen – Vertragslaufzeit, Entgelt, Kündigungsrechte und Rückbaupflichten – und nicht nur pauschal zur Beauftragung ermächtigen. Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung mit dem Beschlussersatz nach § 42b Abs. 6 EnWG gehört als Alternative in dieselbe Vorlage.

Wirtschaftlichkeitsrechnung

Beispiel 1: Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohneinheiten

Ausgangslage: Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen, Aufdachanlage mit 60 Kilowatt Peak, spezifischer Ertrag 950 Kilowattstunden je Kilowatt Peak, also rund 57.000 Kilowattstunden im Jahr. Neun Haushalte nehmen teil, ihr gemeinsamer Jahresverbrauch beträgt 24.000 Kilowattstunden. Ohne Speicher werden davon rund 17.100 Kilowattstunden direkt aus der Anlage gedeckt – 30 Prozent der Erzeugung. Die verbleibenden 39.900 Kilowattstunden werden eingespeist, 6.900 Kilowattstunden Reststrom zugekauft. Investition: 1.050 Euro je Kilowatt Peak, also 63.000 Euro, zuzüglich 10.000 Euro für Messkonzept, Zählerplatzumbau und Kommunikationsanbindung – zusammen 73.000 Euro.

Erlöse pro Jahr:

• Mieterstromverkauf: 17.100 kWh zu 26 Cent, also 4.446 Euro
• Mieterstromzuschlag: 17.100 kWh zu einem gemischten Satz von rund 2,1 Cent, also 359 Euro
• Einspeisevergütung: 39.900 kWh zu rund 6,5 Cent, also 2.594 Euro
• Marge Reststrom: 6.900 kWh, Einkauf 22 Cent, Verkauf 26 Cent, also 276 Euro
• Summe: rund 7.675 Euro

Kosten pro Jahr:

• Betrieb, Wartung, Versicherung, Rücklage Wechselrichter: 750 Euro
• Messstellenbetrieb und Abrechnung für 13 Messstellen: 1.100 Euro
• Dienstleisterentgelt für Lieferantenrolle, Bilanzkreis und Kundenservice: 1.500 Euro
• Summe: rund 3.350 Euro

Der Überschuss vor Abschreibung, Zinsen und Steuern beträgt damit rund 4.325 Euro jährlich; bezogen auf 73.000 Euro Investition ergibt sich eine statische Amortisationsdauer von rund 17 Jahren. Zum Vergleich: Bei reiner Volleinspeisung der gesamten 57.000 Kilowattstunden zu 6,5 Cent lägen die Erlöse bei rund 3.705 Euro und die Kosten bei rund 750 Euro, der Überschuss also bei rund 2.955 Euro – bei 10.000 Euro geringerer Investition. Mieterstrom bringt hier rund 1.370 Euro Mehrertrag im Jahr, erkauft mit erheblichem operativem Aufwand.

Der wichtigste Hebel ist die Direktverbrauchsquote. Steigt sie durch Batteriespeicher, Wärmepumpe oder Ladepunkte von 30 auf 45 Prozent, wächst der Mieterstromabsatz auf rund 25.650 Kilowattstunden und mit ihm die Erlöse aus Verkauf und Zuschlag. Hier entscheidet sich die Wirtschaftlichkeit, nicht an der Anlagengröße. Alle Werte sind Modellannahmen.

Beispiel 2: Prüfung der Preisobergrenze

Im Netzgebiet gilt ein Grundversorgungstarif mit 12,50 Euro Grundpreis im Monat und 36,0 Cent je Kilowattstunde. Die Obergrenze nach § 42a Abs. 4 EnWG liegt bei 90 Prozent, also 11,25 Euro und 32,4 Cent. Das Mieterstromangebot mit 8,00 Euro Grundpreis und 26 Cent Arbeitspreis liegt in beiden Komponenten darunter und ist zulässig.

Für einen Haushalt mit 2.000 Kilowattstunden Jahresverbrauch bedeutet das: Grundversorgung 150 Euro plus 720 Euro, also 870 Euro. Mieterstrom 96 Euro plus 520 Euro, also 616 Euro. Die Ersparnis beträgt 254 Euro oder rund 29 Prozent im Jahr. Sinkt der Grundversorgungstarif später, muss der Mieterstrompreis nachgezogen werden – sonst greift die gesetzliche Herabsetzung.

Fehlerquellen in der Praxis

Die häufigsten Fehler sind organisatorischer, nicht technischer Natur. An erster Stelle steht die Kopplung von Miet- und Stromvertrag, etwa durch eine Mietvertragsklausel zur Abnahme von Mieterstrom – ein Verstoß gegen § 42a Abs. 2 EnWG mit Nichtigkeitsfolge. Zweitens wird die Preisobergrenze nur bei Vertragsschluss geprüft und danach nicht nachgehalten. Drittens wird das Messkonzept zu spät abgestimmt, was teure Nachrüstungen erzwingt.

Viertens sind die Teilnahmequoten zu optimistisch angesetzt. Fünftens werden die steuerlichen Folgen zu spät geprüft; die erweiterte Kürzung kann durch eine einzige Lieferung an einen Dritten gefährdet werden. Sechstens fehlen Regelungen für Auszug, Anbieterwechsel und Insolvenz des Dienstleisters. Siebtens wird in der WEG nur die Anlage beschlossen, nicht das Betriebsmodell.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen (Stand 24.08.2026)

• § 42a EnWG: Kopplungsverbot, Vollversorgungspflicht, Laufzeit- und Kündigungsregeln, Preisobergrenze von 90 Prozent des Grundversorgungstarifs; Fassung seit dem Solarpaket I, in Kraft seit 16. Mai 2024
• § 42b EnWG (Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung) mit Beschlussersatz für Wohnungseigentümergemeinschaften in Abs. 6; § 42c EnWG (Energy Sharing) als eigenständiges, hier abgegrenztes Modell
• § 118 Abs. 7 EnWG: befristeter Bestandsschutz für vorhandene Kundenanlagen bis zum 31. Dezember 2028
• § 21 Abs. 3 EEG (Mieterstromzuschlag), § 48a EEG (anzulegende Werte nach Leistungsklassen)
• § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. und Satz 3 Buchst. b GewStG (Unschädlichkeitsgrenze 20 Prozent ab Erhebungszeitraum 2023)
• § 4 Nr. 12 UStG, § 12 Abs. 3 UStG, § 3 Nr. 72 EStG; MsbG; §§ 20, 21 WEG

Verifizierte Referenzentscheidungen

• EuGH, Urteil vom 28.11.2024 – C-293/23: Die deutsche Regelung zur Kundenanlage in § 3 Nr. 24a EnWG ist mit dem Unionsrecht nicht vereinbar.
• BGH, Beschluss vom 13.05.2025 – EnVR 83/20: Der Begriff der Kundenanlage ist richtlinienkonform eng auszulegen; die Infrastruktur der streitgegenständlichen Wohnanlage wurde als Verteilernetz eingeordnet.
• BFH, Urteil vom 17.07.2024 – XI R 8/21: Die entgeltliche Lieferung von Mieterstrom ist eine eigenständige steuerpflichtige Leistung mit Vorsteuerabzugsberechtigung, keine Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung.
• FG Münster, Urteil vom 18.02.2025 – 15 K 128/21: Vorsteuerabzug des Vermieters bei Stromlieferung an Mieter.
• BFH, Urteil vom 24.07.2025 – III R 23/23: enge Auslegung der Voraussetzungen der erweiterten Kürzung.

Zu Detailfragen der Preisobergrenze und der Marktkommunikation liegen bislang keine höchstrichterlichen Entscheidungen vor; entsprechende Aussagen erfolgen hier bewusst ohne Aktenzeichen.

Checkliste

• Dachstatik, Verschattung und Anlagengröße prüfen und Ertragsprognose erstellen lassen
• Wohnflächenanteil bestimmen: mindestens 40 Prozent Wohnnutzung für § 21 Abs. 3 EEG
• Belieferung ohne Netzdurchleitung sicherstellen; bei mehreren Gebäuden Netzeinordnung klären
• Messkonzept früh mit Netz- und Messstellenbetreiber abstimmen, physisch oder virtuell
• Teilnahmequote realistisch schätzen und die Kalkulation auf 50 bis 60 Prozent stresstesten
• Aktuelle Sätze für Zuschlag und Einspeisevergütung bei der Bundesnetzagentur abrufen
• Preisobergrenze nach § 42a Abs. 4 EnWG berechnen und wiederkehrenden Prüftermin anlegen
• Mieterstromvertrag strikt vom Mietvertrag trennen; Laufzeit und Fristen an § 42a Abs. 3 EnWG anpassen
• Vollversorgung inklusive Reststrombezug vertraglich absichern
• Erweiterte Kürzung prüfen: Quote der Stromerlöse und Empfängerkreis der Lieferungen
• In der WEG neben der Anlage auch das Betriebsmodell hinreichend bestimmt beschließen
• Alternative Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung gegenrechnen; Versicherung und Insolvenzszenario regeln

Häufige Fragen (FAQ)

Müssen Mieter den Mieterstrom abnehmen?

Nein. Die Teilnahme ist freiwillig, und das Kopplungsverbot des § 42a Abs. 2 EnWG verbietet es, den Stromvertrag zum Bestandteil des Wohnraummietvertrags zu machen. Verstößt ein Vertrag dagegen, ist der Mieterstromvertrag nichtig, und ein etwaiger Wertersatz ist auf höchstens 75 Prozent des Grundversorgungstarifs und zugleich auf den vereinbarten Preis begrenzt. Für die Kalkulation bleibt die Teilnahmequote damit immer eine Annahme.

Wie hoch darf der Mieterstrompreis sein?

Für Mieter von Wohnräumen darf der Preis für Mieterstrom und den zusätzlichen Strombezug 90 Prozent des im jeweiligen Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht übersteigen, gemessen an Grund- und Arbeitspreis. Wird die Grenze überschritten, wird der Preis kraft Gesetzes herabgesetzt. Da sich Grundversorgungstarife ändern, ist sie regelmäßig neu zu prüfen.

Worin unterscheidet sich Mieterstrom von der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung?

Beim Mieterstrom wird der Betreiber zum Stromlieferanten und schuldet die Vollversorgung; dafür gibt es den Mieterstromzuschlag nach § 21 Abs. 3 EEG. Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG verteilt der Betreiber den Strom nach einem Aufteilungsschlüssel, ohne Lieferant zu werden; die Bewohner decken den Reststrom über eigene Verträge, dafür entfällt der Zuschlag. Für dieselbe Anlage schließen sich die Modelle aus.

Was bedeutet die Rechtsprechung zur Kundenanlage für laufende Projekte?

Nach dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 28. November 2024 und dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 13. Mai 2025 ist der Begriff der Kundenanlage eng auszulegen. Für bestehende Anlagen greift § 118 Abs. 7 EnWG, wonach die Netzregulierungsvorschriften erst ab dem 1. Januar 2029 anzuwenden sind. Klassischer Mieterstrom innerhalb eines Gebäudes ist davon weniger betroffen als gebäudeübergreifende Quartierslösungen.

Gefährdet Mieterstrom die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?

Nicht zwangsläufig. § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG erklärt Einnahmen aus der Stromlieferung aus erneuerbaren Energien für unschädlich, solange sie 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen und der Strom nur ins Netz eingespeist oder an die eigenen Mieter geliefert wird. Kritisch sind Lieferungen an sonstige Letztverbraucher.

Unterliegen Mieterstromerlöse der Umsatzsteuer?

Ja. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17. Juli 2024 (XI R 8/21) klargestellt, dass die Stromlieferung an Mieter keine Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung ist, sondern eine eigenständige steuerpflichtige Leistung mit Vorsteuerabzugsberechtigung. Für die Anschaffung gilt zugleich der Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG.

Sollte die WEG selbst betreiben oder einen Dienstleister beauftragen?

Das hängt von Größe, Kompetenz und Risikobereitschaft ab. Der Eigenbetrieb sichert die volle Marge, macht die Gemeinschaft aber zum Energieversorgungsunternehmen mit allen Lieferantenpflichten. Contracting verlagert Investition, Betrieb und Abrechnung auf einen Dienstleister, kostet dafür Marge und bindet langfristig. In beiden Fällen sollte der Beschluss das Betriebsmodell hinreichend bestimmt regeln.

Quellen & Rechtshinweis

• Energiewirtschaftsgesetz: §§ 40 ff., 42a, 42b, 42c, 118 Abs. 7 EnWG
• Erneuerbare-Energien-Gesetz: § 21 Abs. 3, § 48a EEG; Solarpaket I vom 08.05.2024
• § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. und Satz 3 Buchst. b GewStG sowie die gleich lautenden Ländererlasse
• § 4 Nr. 12 UStG, § 12 Abs. 3 UStG, § 3 Nr. 72 EStG; MsbG; §§ 20, 21 WEG
• EuGH, Urteil vom 28.11.2024 – C-293/23; BGH, Beschluss vom 13.05.2025 – EnVR 83/20
• BFH, Urteil vom 17.07.2024 – XI R 8/21; FG Münster, Urteil vom 18.02.2025 – 15 K 128/21
• BFH, Urteil vom 24.07.2025 – III R 23/23
• Bundesnetzagentur, anzulegende Werte für Mieterstromzuschlag und Einspeisevergütung

Alle Rechen- und Wirtschaftlichkeitsbeispiele sind Modellrechnungen mit angenommenen Werten. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung und keine steuerliche Beratung.

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• Belastbare Kalkulation: Erträge, Teilnahmequoten und Betriebskosten werden mit Bandbreiten gerechnet und gestresstestet, nicht mit Bestwerten.
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• Digitale Dokumentation: Angebote, Verträge, Messkonzepte und Abrechnungsunterlagen abgelegt und jederzeit abrufbar.
• Fristen im Blick: Prüftermine für die Preisobergrenze nach § 42a Abs. 4 EnWG, Zählerwechsel und Vertragslaufzeiten werden erfasst und angesteuert.
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