Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: § 558 BGB und Kappungsgrenze

Auf einen Blick: Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich nach § 558 BGB. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze), in vielen angespannten Wohnungsmärkten nur um 15 Prozent. Zwischen zwei Erhöhungen liegt eine Jahressperrfrist, und das Erhöhungsverlangen muss begründet werden.

Gliederung

• Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist
• Voraussetzungen nach § 558 BGB
• Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent
• Begründung des Erhöhungsverlangens
• Praxisbeispiel
• Rechtslage
• Checkliste
• Häufige Fragen

Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – einschließlich der energetischen Ausstattung – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Sie ist der Maßstab, bis zu dem eine Mieterhöhung nach § 558 BGB überhaupt möglich ist.

Voraussetzungen nach § 558 BGB

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Zugangs des Verlangens seit 15 Monaten unverändert ist (Jahressperrfrist: frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung darf das Verlangen gestellt werden, wirksam wird es nach weiteren Fristen). Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen; verweigert er die Zustimmung, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent

Zentrale Schranke ist die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden – unabhängig davon, wie weit die bisherige Miete unter der Vergleichsmiete liegt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Grenze per Verordnung auf 15 Prozent absenken. Von dieser Möglichkeit machen zahlreiche Städte und Gemeinden Gebrauch. Vermieter sollten also stets prüfen, welche Grenze am Standort der Wohnung gilt.

Begründung des Erhöhungsverlangens

Das Erhöhungsverlangen bedarf der Textform und muss begründet werden – etwa durch einen qualifizierten oder einfachen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen. Ohne formell wirksame Begründung ist das Verlangen unwirksam.

Praxisbeispiel

Eine Wohnung in einer Stadt mit abgesenkter Kappungsgrenze kostet aktuell 700 Euro Kaltmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete läge bei 900 Euro. Ohne Kappungsgrenze könnte der Vermieter auf 900 Euro erhöhen. Wegen der 15-Prozent-Grenze darf er die Miete innerhalb von drei Jahren jedoch nur um 105 Euro (15 Prozent von 700 Euro) auf 805 Euro anheben. Das Erhöhungsverlangen begründet er mit dem qualifizierten Mietspiegel und wahrt die Jahressperrfrist.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) mit der Kappungsgrenze in Abs. 3. Die Absenkung auf 15 Prozent beruht auf Landesverordnungen, die seit dem 1. Mai 2013 möglich sind. Da die konkrete Kappungsgrenze und der maßgebliche Mietspiegel regional unterschiedlich sind, verzichten wir hier bewusst auf ein pauschales Aktenzeichen und verweisen auf die jeweils gültige Landesverordnung und den örtlichen Mietspiegel.

Checkliste

• [ ] Ortsübliche Vergleichsmiete anhand Mietspiegel oder Vergleichswohnungen ermitteln
• [ ] Jahressperrfrist prüfen (Miete seit 15 Monaten unverändert)
• [ ] Geltende Kappungsgrenze am Standort klären (20 % oder 15 %)
• [ ] Erhöhungsverlangen in Textform und mit Begründung stellen
• [ ] Zustimmungsfrist des Mieters beachten
• [ ] Bei Verweigerung: Möglichkeit der Zustimmungsklage prüfen

Häufige Fragen (FAQ)

Wie oft ist eine Mieterhöhung möglich?
Frühestens gebunden an die Jahressperrfrist; die Miete muss bei Zugang des Verlangens seit 15 Monaten unverändert sein.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze?
20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten per Landesverordnung 15 Prozent.

Muss der Mieter zustimmen?
Ja. Ohne Zustimmung kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, sofern die Voraussetzungen vorliegen.

Wie wird das Verlangen begründet?
Durch Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen.

Gilt das auch bei Modernisierung?
Nein, die Modernisierungsmieterhöhung folgt eigenen Regeln (§ 559 BGB) und ist von § 558 BGB zu unterscheiden.

Quellen & Rechtshinweis

• § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze)
• § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung, zur Abgrenzung)
• Landesverordnungen zur Absenkung der Kappungsgrenze (seit 01.05.2013 möglich)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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