Mieter verstorben: Rechte und Pflichten des Vermieters bei Eintritt, Kündigung und Wohnungsräumung

Auf einen Blick: Der Tod eines Mieters beendet das Mietverhältnis nicht – es läuft kraft Gesetzes weiter, nur mit anderen Vertragspartnern. Wer nachrückt, richtet sich nach einer festen Rangfolge: erst überlebende Mitmieter nach § 563a BGB, dann Haushaltsangehörige nach § 563 BGB, zuletzt die Erben nach § 564 BGB. Vermieter wie Eintretende und Erben haben Sonderkündigungsrechte, die jeweils an eine Monatsfrist ab Kenntnis gebunden sind; wird sie versäumt, ist das Recht verloren. Für Mietschulden haften Erben in der Regel nur mit dem Nachlass, nicht mit ihrem Privatvermögen. Eigenmächtiges Räumen ist auch bei leerstehender Wohnung verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB und einer der teuersten Fehler der Verwaltungspraxis.

Gliederung

• Die gesetzliche Nachfolgeordnung: §§ 563, 563a, 564 BGB
• Eintrittsrecht der Haushaltsangehörigen und Rangfolge
• Ablehnungsrecht des Eintretenden nach § 563 Abs. 3 BGB
• Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 563 Abs. 4 BGB
• Übergang auf die Erben und außerordentliche Kündigung
• Haftung für Mietrückstände, Betriebskosten und Kaution
• Erben unbekannt: Nachlasspflegschaft und Dürftigkeitseinrede
• Räumung, verbotene Eigenmacht und Vermieterpfandrecht
• Rechtslage, Referenzurteile, Checkliste und FAQ

Warum der Todesfall die Verwaltung so oft überfordert

Ist ein Mieter verstorben, treffen in der Hausverwaltung zwei Welten aufeinander: ein laufender Dauerschuldvertrag mit Zahlungspflichten, Fristen und Formvorschriften – und eine Familiensituation, in der niemand an Mietrecht denkt. Der häufigste Fehler ist dabei nicht juristischer, sondern organisatorischer Natur: Es wird nicht dokumentiert, wann die Verwaltung vom Tod erfahren hat. Damit ist die zentrale Weichenstellung des Gesetzes – eine Monatsfrist, die genau an diese Kenntnis anknüpft – nicht mehr nachweisbar.

Das deutsche Mietrecht behandelt den Wohnraummietvertrag bewusst nicht als höchstpersönliches Rechtsverhältnis. Die Wohnung ist Lebensmittelpunkt, oft für mehrere Menschen, und dessen Schutz hat Vorrang vor dem Interesse des Vermieters an einer freien Wohnung. Deshalb endet das Mietverhältnis mit dem Tod nicht, sondern wechselt lediglich den Vertragspartner. Für den Vermieter folgt daraus dreierlei: Die Miete läuft weiter und muss vom richtigen Schuldner eingezogen werden. Es bestehen Sonderkündigungsrechte, die kurz befristet und teilweise begründungspflichtig sind. Und der Zugriff auf die Wohnung ist enger begrenzt, als viele annehmen – der Besitz geht mit dem Erbfall auf die Erben über, selbst wenn diese die Wohnung nie betreten haben und noch unbekannt sind.

Mieter verstorben: Die gesetzliche Nachfolgeordnung

Das Gesetz arbeitet mit drei Vorschriften, die nicht nebeneinander stehen, sondern in einer Reihenfolge – nur wenn die vorrangige Stufe leer ausgeht, kommt die nächste zum Zug.

§ 563a BGB – Fortsetzung mit Mitmietern: War die verstorbene Person nicht alleinige Mieterin, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Diese Regel ist vorrangig, soweit sie reicht.

§ 563 BGB – Eintrittsrecht: Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten kraft Gesetzes ein. Sie müssen dafür nichts tun; der Eintritt geschieht automatisch mit dem Tod.

§ 564 BGB – Übergang auf die Erben: Nur wenn weder jemand eintritt noch überlebende Mitmieter vorhanden sind, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Das ist der praktisch häufigste Fall, weil die typische Konstellation die allein lebende, ältere Einzelmieterin ist.

Die Rangfolge entscheidet darüber, an wen die Verwaltung schreibt, wem sie kündigen kann und wen sie auf Zahlung in Anspruch nehmen darf. Wer die falsche Norm wählt, verliert regelmäßig das Recht selbst, weil die Monatsfrist zwischenzeitlich abläuft.

Eintrittsrecht nach § 563 BGB: Wer rückt nach?

§ 563 BGB knüpft nicht an Verwandtschaft an, sondern an die tatsächliche Lebensführung – maßgeblich ist der gemeinsame Haushalt zum Zeitpunkt des Todes. Vorrangig tritt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner ein (§ 563 Abs. 1 BGB); solange diese Person eintritt, kommen Kinder oder andere Haushaltsangehörige nicht zum Zug. Auf die Meldeadresse kommt es nicht entscheidend an, wohl aber auf die tatsächliche gemeinsame Haushaltsführung.

Tritt kein Ehegatte oder Lebenspartner ein, treten die im Haushalt lebenden Kinder ein (§ 563 Abs. 2 Satz 1 BGB). Gleichrangig daneben – häufig übersehen – stehen andere Familienangehörige sowie Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten (§ 563 Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB). Darunter fällt die nichteheliche Lebensgemeinschaft ebenso wie eine langjährige, verfestigte Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft; nicht darunter fällt der Untermieter oder der Mitbewohner einer reinen Zweck-WG. Treten mehrere Personen ein, werden sie gemeinsam Mieter und haften als Gesamtschuldner – jede spätere Erklärung muss dann gegenüber allen abgegeben werden.

Praxisbeispiel 1: Die nichteheliche Lebensgemeinschaft

Herr K. ist seit 1998 alleiniger Mieter einer 78-m²-Wohnung. Seit 2011 lebt Frau B. mit ihm zusammen; sie ist nicht im Mietvertrag genannt, aber seit Jahren unter der Adresse gemeldet und führt mit ihm ein gemeinsames Haushaltskonto. Herr K. verstirbt am 5. März.

Frau B. tritt am 5. März kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Die Erben – zwei erwachsene Kinder aus erster Ehe – werden nicht Vertragspartner; eine an sie gerichtete Kündigung nach § 564 BGB wäre unwirksam. Die Verwaltung muss prüfen, ob ein wichtiger Grund in der Person von Frau B. vorliegt, und gegebenenfalls binnen eines Monats ihr gegenüber kündigen. Im Übrigen läuft der Vertrag unverändert weiter – mit derselben Miete und derselben Kündigungsfristenstaffel nach § 573c BGB, die sich nach der Gesamtdauer des Mietverhältnisses seit 1998 bemisst.

Ablehnungsrecht nach § 563 Abs. 3 BGB

Niemand muss einen Mietvertrag gegen seinen Willen fortführen. Wer eingetreten ist, kann innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will (§ 563 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Erklärung wirkt zurück: Der Eintritt gilt als nicht erfolgt. Treten mehrere Personen ein, kann jede für sich ablehnen.

Für die Verwaltung ist das zweischneidig: Die Norm schafft in der Schwebezeit Unsicherheit über den Vertragspartner, ist aber zugleich das schnellste Instrument für einvernehmliche Lösungen. Wer die Wohnung ohnehin nicht übernehmen will, sollte frühzeitig und schriftlich über diese Möglichkeit informiert werden. Lehnt der Eintretende ab, rutscht der Fall auf die Ebene des § 564 BGB.

Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 563 Abs. 4 BGB

Nach § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen – aber nur, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Der wichtige Grund muss in der Person des Eintretenden liegen; Gründe, die den Vermieter betreffen (etwa Eigenbedarf) oder die den verstorbenen Mieter betrafen, genügen nicht. Klassische Fallgruppen sind erhebliche Pflichtverletzungen, ein durch gravierende Vorfälle zerrüttetes Verhältnis – und praktisch am wichtigsten die fehlende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit. Hier hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen präzisiert. Nach BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17 genügt es nicht, dass der Vermieter Zweifel an der Zahlungsfähigkeit hegt oder dass der Eintretende wenig verdient. Erforderlich sind konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die finanzielle Leistungsunfähigkeit feststeht oder droht – also eine belastbare Tatsachengrundlage für die Prognose, dass die Miete künftig nicht aufgebracht werden kann. Der Bezug von Sozialleistungen allein trägt diese Prognose nicht, wenn die Miete daraus gedeckt wird.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und den Grund konkret benennen. Die Monatsfrist beginnt mit der Kenntnis vom endgültigen Eintritt – also frühestens, wenn feststeht, dass nicht nach § 563 Abs. 3 BGB abgelehnt wird. Die Verwaltung braucht deshalb zwei dokumentierte Daten im Vorgang: Kenntnis vom Tod und Kenntnis vom endgültigen Eintritt.

Fortsetzung mit Mitmietern nach § 563a BGB

Waren mehrere Personen gemeinsam Mieter und verstirbt eine von ihnen, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB). Der Vertrag läuft unverändert weiter, es entsteht kein neues Mietverhältnis, und die Miete schuldet der Überlebende in voller Höhe.

Die überlebenden Mieter haben nach § 563a Abs. 2 BGB ein eigenes außerordentliches Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist, auszuüben binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod. Ein entsprechendes Sonderkündigungsrecht des Vermieters besteht hier nicht – wer als Mitmieter bereits Vertragspartner war, ist dem Vermieter nicht neu zugefallen. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu § 563 Abs. 4 BGB und wird in der Praxis regelmäßig verwechselt.

Übergang auf die Erben nach § 564 BGB

Tritt niemand ein und gibt es keine überlebenden Mitmieter, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 Satz 1 BGB). Erbe wird man ohne Zutun – auch derjenige, der von der Wohnung nichts weiß.

§ 564 Satz 2 BGB gibt sowohl dem Erben als auch dem Vermieter das Recht, innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt oder eine Fortsetzung nach §§ 563, 563a BGB nicht erfolgt ist. Beide Voraussetzungen müssen vorliegen; die bloße Kenntnis vom Tod setzt die Frist noch nicht in Gang.

Die gesetzliche Frist beträgt im Wohnraummietrecht drei Monate zum Monatsende (§ 573d Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 573c Abs. 1 BGB). Praktisch endet ein Mietverhältnis nach dem Tod also typischerweise erst rund drei bis vier Monate später. Wer die Wohnung schneller braucht, muss eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung schließen. Anders als beim Eintritt braucht der Vermieter hier keinen wichtigen Grund – das ist die zentrale Erleichterung des § 564 BGB.

Praxisbeispiel 2: Der allein lebende Einzelmieter

Frau S., 84 Jahre, alleinige Mieterin seit 1994, Nettokaltmiete 540 Euro zuzüglich 180 Euro Vorauszahlung, verstirbt am 8. April. Die Verwaltung erfährt am 14. April durch den Hausmeister davon; ein Sohn meldet sich am 22. April und teilt mit, dass er und seine Schwester Erben sind und niemand sonst in der Wohnung gelebt hat.

• Fristbeginn für die Vermieterkündigung: 22. April. Die Monatsfrist endet am 22. Mai.
• Kündigung am 5. Mai, Zugang am 7. Mai: Da der Zugang nach dem dritten Werktag des Monats liegt, endet das Mietverhältnis zum 31. August.
• Zahlungsverpflichtung: vier Monate (Mai bis August) × 720 Euro = 2.880 Euro, zuzüglich noch offener Aprilmiete.
• Diese Forderungen sind reine Nachlassverbindlichkeiten und werden an die Erbengemeinschaft gestellt, nicht an einzelne Erben persönlich.

Hätten die Erben selbst am 25. April mit Zugang am 28. April gekündigt, wäre das Mietverhältnis bereits zum 31. Juli beendet worden – eine Monatsmiete Differenz. Das zeigt, warum ein früher Hinweis an die Erben auf ihr eigenes Kündigungsrecht auch im Interesse eines konfliktfreien Ablaufs liegt.

Haftung für Mietrückstände, Betriebskosten und Kaution

Forderungen aus der Zeit vor dem Tod sind ohnehin Nachlassverbindlichkeiten. Entscheidend ist die Behandlung der nach dem Tod fällig werdenden Forderungen. Dazu hat der Bundesgerichtshof mit BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12 klargestellt: Wird das Mietverhältnis nach § 564 Satz 1 BGB fortgesetzt und innerhalb der Frist des § 564 Satz 2 BGB gekündigt, sind auch die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten. Der Erbe haftet dann nur mit dem Nachlass. Vor jeder Vollstreckungsmaßnahme ist daher zu prüfen, ob überhaupt Nachlassmasse vorhanden ist – ein Titel gegen einen Erben mit dürftigem Nachlass ist wirtschaftlich wertlos.

Die Betriebskostenabrechnung bleibt geschuldet und ist gegenüber dem aktuellen Vertragspartner zu erstellen. Bei einem unterjährigen Wechsel durch Eintritt wird zeitanteilig zugeordnet; es entsteht kein neuer Abrechnungszeitraum. Ein Guthaben fällt bei Fortsetzung mit den Erben in den Nachlass.

Die Kaution sichert weiterhin Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab; der Sicherungszweck endet nicht mit dem Tod. Kritisch ist die Frage, an wen ausgezahlt wird. Tritt jemand nach § 563 BGB ein, geht das Mietverhältnis mitsamt Kautionsabrede auf ihn über – der Rückzahlungsanspruch steht ihm zu, auch wenn die Kaution ursprünglich vom Verstorbenen gestellt wurde. Läuft das Mietverhältnis dagegen über § 564 BGB, gehört der Anspruch zum Nachlass und ist an die Erbengemeinschaft gemeinsam auszuzahlen – nur gegen Erbnachweis und gemeinsame Empfangsbestätigung aller Miterben.

Erben unbekannt: Nachlassgericht und Nachlasspflegschaft

Der schwierigste Fall: Es meldet sich niemand. Ohne Vertragspartner gibt es keinen wirksamen Kündigungsadressaten – und ohne diesen kein Ende des Mietverhältnisses.

Der Weg führt über das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Ist der Erbe unbekannt oder ungewiss, ob er die Erbschaft angenommen hat, hat das Nachlassgericht die zur Sicherung des Nachlasses erforderlichen Maßregeln zu treffen und kann insbesondere einen Nachlasspfleger bestellen (§ 1960 BGB). Der Vermieter ist als Nachlassgläubiger antragsberechtigt; die laufende Mietforderung und die Notwendigkeit, eine Kündigung zustellen zu können, genügen zur Darlegung des Sicherungsbedürfnisses regelmäßig. Der bestellte Nachlasspfleger ist anschließend der richtige Erklärungsempfänger für Kündigung, Rückgabe und Freigabe. Die Zeit bis zur Bestellung kostet Miete – der Antrag sollte deshalb früh gestellt werden.

Reicht der Nachlass nicht aus, können die Erben die Befriedigung eines Gläubigers insoweit verweigern (§ 1990 BGB – Dürftigkeitseinrede); bei Überschuldung kommt vorrangig die Nachlassinsolvenz in Betracht. Bei erkennbar dürftigem Nachlass ist die betriebswirtschaftlich richtige Entscheidung meist die schnelle Beendigung und Wiedervermietung statt der Durchsetzung einer nicht realisierbaren Forderung.

Räumung und Wohnungsauflösung: Die größte Haftungsfalle

Mit dem Erbfall geht auch der Besitz an Wohnung und Hausrat auf die Erben über. Wer die Wohnung ohne Einwilligung des berechtigten Besitzers betritt, Schlösser austauscht oder Gegenstände entsorgt, begeht verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Daraus folgen Besitzschutz- und bei Entsorgung Schadensersatzansprüche, deren Höhe die Erben behaupten dürfen und die der Vermieter mangels eigener Dokumentation kaum widerlegen kann.

Verboten ist die Eigenmacht auch dann, wenn die Wohnung leer steht, keine Miete mehr gezahlt wird und der Vertrag bereits gekündigt ist. Die Beendigung des Mietverhältnisses verschafft einen Herausgabeanspruch – nicht das Recht zur Selbsthilfe. Rechtmäßig ist der Zugriff nur in drei Konstellationen:

1. Einwilligung des Berechtigten: Alle Erben oder der bestellte Nachlasspfleger stimmen schriftlich zu. Das ist der Regelweg; sinnvoll ist eine Freigabeerklärung mit Wertgegenstandsprotokoll.
2. Räumungstitel: Ein vollstreckbarer Titel gegen Erben oder Nachlasspfleger liegt vor, vollstreckt wird durch den Gerichtsvollzieher.
3. Echte Gefahrenabwehr: Notzutritt nur bei gegenwärtiger Gefahr für die Substanz – Wasserschaden, Gasgeruch, Brandgefahr –, und nur im erforderlichen Umfang, dokumentiert und mit Zeugen.

Bewährt hat sich, in der ersten Woche mit den Angehörigen eine schriftliche Zutrittsvereinbarung zu treffen: Zutritt in Begleitung, gemeinsame Bestandsaufnahme mit Fotodokumentation, Absicherung gegen Frost- und Wasserschäden, Entnahme verderblicher Lebensmittel, Weiterleitung von Post.

Das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB hilft nur eingeschränkt: Es erfasst weder unpfändbare Sachen noch Sachen Dritter und berechtigt nicht zum eigenmächtigen Betreten, erst recht nicht zur freihändigen Verwertung. Die Selbsthilfe nach § 562b BGB ist eng begrenzt. Da der Wert typischen Hausrats gering ist und die Entsorgungskosten die Forderung oft übersteigen, ist es im Todesfall eher ein Verhandlungsargument als ein Vollstreckungsinstrument.

Für die Rückgabe gilt: Ob Schönheitsreparaturen geschuldet sind, richtet sich nach der Wirksamkeit der Klausel im ursprünglichen Mietvertrag – der Tod verbessert die Position des Vermieters bei unwirksamer Klausel nicht. Zu beachten ist die kurze Verjährung: Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab tatsächlicher Rückgabe, nicht ab Abschluss der Nachlassabwicklung.

Rechtslage & Referenzurteile

Die maßgeblichen Vorschriften – §§ 548, 562, 563, 563a, 564, 568, 573d BGB sowie §§ 858, 1960, 1990 BGB – sind in ihrer Struktur seit der Mietrechtsreform 2001 unverändert. Zum Rechtsstand 20.09.2026 besteht keine Reform, die den Ablauf im Todesfall ändert.

BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17: Zum wichtigen Grund nach § 563 Abs. 4 BGB. Für eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Leistungsunfähigkeit des Eintretenden sind konkrete Anhaltspunkte dafür erforderlich, dass die finanzielle Leistungsunfähigkeit feststeht oder droht. Pauschale Zweifel oder der bloße Bezug öffentlicher Leistungen genügen nicht.

BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12: Zur Erbenhaftung. Wird das Mietverhältnis nach § 564 Satz 1 BGB fortgesetzt und fristgerecht nach § 564 Satz 2 BGB gekündigt, sind auch die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten; ein Zugriff auf das Privatvermögen des Erben scheidet aus.

Weitere Aktenzeichen werden bewusst nicht genannt. Wo im Text nur Normen zitiert sind, beruht die Darstellung auf Gesetzeswortlaut und gefestigter Kommentarliteratur.

Checkliste: Die ersten 14 Tage nach Kenntnis vom Todesfall

Tag 1–2 – Sachverhalt sichern

• Kenntnisdatum vom Tod schriftlich im Vorgang festhalten; Sterbeurkunde anfordern.
• Klären, ob Allein- oder Mitmietverhältnis und wer zuletzt tatsächlich in der Wohnung lebte.
• Wohnung nicht betreten, keine Schlösser tauschen, nichts entsorgen.

Tag 3–5 – Nachfolge bestimmen

• Prüfen, ob § 563a, § 563 oder § 564 BGB greift.
• Bei Eintritt: schriftlich über Eintritt und Ablehnungsrecht nach § 563 Abs. 3 BGB informieren.
• Bei Erben: Erbenstellung bestätigen lassen, auf das Kündigungsrecht nach § 564 Satz 2 BGB hinweisen.

Tag 5–8 – Wohnung sichern

• Schriftliche Zutrittsvereinbarung mit Berechtigtem oder Nachlasspfleger schließen.
• Begehung mit Fotodokumentation, Zählerstände, Frostsicherung, Postumleitung.
• Gebäudeversicherung prüfen und längeren Leerstand melden.

Tag 8–14 – Zahlungen, Fristen, Entscheidung

• Daueraufträge prüfen, Rückstände vor und nach dem Todestag getrennt beziffern.
• Fristenkalender: §§ 563 Abs. 3, 563 Abs. 4, 564 Satz 2 BGB sowie Verjährung nach § 548 BGB.
• Kündigung vorbereiten: richtige Norm, richtige Adressaten, Schriftform nach § 568 BGB.
• Bei unbekannten Erben Nachlasspflegschaft anregen; Eigentümer über Kostenrisiko informieren.

Häufige Fragen (FAQ)

Endet der Mietvertrag automatisch, wenn der Mieter verstorben ist?

Nein. Das Mietverhältnis besteht fort und wechselt lediglich den Vertragspartner – je nach Konstellation nach § 563a, § 563 oder § 564 BGB. Die Miete läuft bis zur wirksamen Beendigung weiter; eine automatische Beendigung zum Todestag gibt es nicht.

Wie schnell kann der Vermieter kündigen, wenn niemand eingetreten ist?

Er muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod und vom Ausbleiben eines Eintritts außerordentlich kündigen (§ 564 Satz 2 BGB), wirksam mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zum Monatsende. Realistisch endet das Mietverhältnis drei bis vier Monate nach dem Todesfall; schneller geht es nur mit einer Aufhebungsvereinbarung.

Kann der Vermieter der Lebensgefährtin kündigen, wenn sie wenig verdient?

Nicht ohne Weiteres. Nach BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17 reichen pauschale Zweifel an der Zahlungsfähigkeit nicht; es müssen konkrete Anhaltspunkte für eine feststehende oder drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit vorliegen. Wird die Miete aus laufenden Einkünften oder Sozialleistungen gedeckt, trägt die Kündigung regelmäßig nicht.

Haften die Kinder mit ihrem Privatvermögen für die Mietschulden?

In der Regel nicht. Nach BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12 sind auch die nach dem Erbfall fällig werdenden Mietforderungen reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn fristgerecht nach § 564 Satz 2 BGB gekündigt wird. Der Erbe haftet nur mit dem Nachlass.

Darf die Hausverwaltung die Wohnung räumen, wenn sich niemand meldet?

Nein. Eigenmächtiges Betreten, Schlossaustausch oder Entsorgung sind verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Zulässig ist der Zugriff nur mit Einwilligung aller Berechtigten beziehungsweise des Nachlasspflegers, aufgrund eines Räumungstitels oder bei echter Gefahrenabwehr.

Was tun, wenn die Erben unbekannt sind?

Beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers nach § 1960 BGB anregen; der Vermieter ist als Nachlassgläubiger antragsberechtigt. Der Nachlasspfleger ist anschließend der richtige Adressat für Kündigung, Rückgabe und Freigabe.

An wen wird die Kaution ausgezahlt?

Bei Eintritt nach § 563 BGB an den Eintretenden, weil das Mietverhältnis mitsamt Kautionsabrede auf ihn übergeht. Bei Fortsetzung mit den Erben fällt der Rückzahlungsanspruch in den Nachlass und ist an die Erbengemeinschaft gemeinsam auszuzahlen.

Quellen & Rechtshinweis

• §§ 548, 562, 562b, 563, 563a, 564, 568, 573c, 573d BGB – Bürgerliches Gesetzbuch
• §§ 858, 1960, 1990 BGB – Besitzschutz, Sicherung des Nachlasses, Dürftigkeitseinrede
• BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17
• BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12
• Gesetzestexte abrufbar über gesetze-im-internet.de

Rechtsstand: 20.09.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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