Mietausfall und Zahlungsverzug: Der rechtssichere Ablauf für Vermieter und Verwalter

Auf einen Blick: Ein Mietausfall entsteht nicht am Tag der ausbleibenden Zahlung, sondern in dem Moment, in dem niemand ihn bemerkt. Rechtlich beginnt die Kette mit dem Verzug nach § 286 BGB und der Verzinsung nach § 288 BGB, setzt sich fort über die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und die hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und endet im Ernstfall bei Räumungsklage, Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO und Zwangsvollstreckung nach § 885a ZPO. Der BGH hat mehrfach bestätigt, dass die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung beseitigt (zuletzt BGH, Urteile vom 23.10.2024, VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23). Das Reformpaket "Mietrecht II" will diesen Gleichlauf erstmals herstellen – der Regierungsentwurf befindet sich am Rechtsstand dieses Beitrags im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht in Kraft. Wer Fristen, Belege und Zustellnachweise sauber führt, entscheidet den Streit häufig schon vor dem ersten Gerichtstermin.

Gliederung

• Warum Mietausfall vor allem ein Prozessthema ist
• Mietausfall erkennen: Verzug, Mahnwesen und Verzugszinsen
• Die Kaution als Sicherheit – und ihre engen Grenzen im laufenden Mietverhältnis
• Kündigung wegen Zahlungsverzugs: fristlos, ordentlich, hilfsweise
• Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB und der geplante Gleichlauf im Mietrecht II
• Gerichtliche Durchsetzung: Mahnbescheid, Räumungsklage, Sicherungsanordnung
• Vermieterpfandrecht, Zwangsvollstreckung und Berliner Räumung
• Sozialleistungsträger: Mietschuldenübernahme nach § 22 Abs. 8 SGB II
• Zwei Praxisbeispiele mit Zeitachse
• Mietausfallwagnis in der Wirtschaftlichkeitsrechnung
• Prävention: Bonität, Selbstauskunft, Versicherung
• Steuerliche Behandlung uneinbringlicher Mieten
• Rechtslage & Referenzurteile, Checkliste, FAQ

Ein Mietausfall ist für Eigentümer und Verwalter selten eine juristische Überraschung, sondern fast immer das Ergebnis einer zu spät erkannten Entwicklung. Die Miete kommt einmal unvollständig, im Folgemonat gar nicht, dann folgt eine Teilzahlung ohne Tilgungsbestimmung – und drei Monate später steht die Frage im Raum, ob überhaupt noch wirksam gekündigt werden kann. Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob aus einem überschaubaren Rückstand ein fünfstelliger Schaden wird.

Das deutsche Wohnraummietrecht ist beim Zahlungsverzug bewusst zweigleisig aufgebaut. Es gibt einen scharfen Kündigungstatbestand für den erheblichen Rückstand und einen weicheren, verschuldensabhängigen Tatbestand für die schleichende Zahlungsunzuverlässigkeit. Beide haben unterschiedliche Voraussetzungen, unterschiedliche Rechtsfolgen und – besonders wichtig – unterschiedliche Heilungsmöglichkeiten für die Mieterseite. Wer nur einen der beiden Wege beschreitet, verschenkt regelmäßig die stärkere Position.

Hinzu kommt eine gesetzgeberische Bewegung: Der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, im Fachjargon "Mietrecht II", greift genau diesen Punkt auf. Er will die heilende Wirkung der Nachzahlung erstmals auch auf die ordentliche Kündigung erstrecken. Am Rechtsstand dieses Beitrags handelt es sich ausdrücklich um geplantes Recht im laufenden Verfahren – nicht um geltendes Recht.

Für die Praxis heißt das: Der Ablauf muss heute nach der geltenden Rechtslage aufgesetzt werden, aber so dokumentiert sein, dass er eine Rechtsänderung übersteht. Digitale Verwaltung hilft dabei erheblich, weil Sollstellung, Zahlungseingang, Mahnstufe und Fristenlauf in einem System zusammenlaufen und nicht in drei Ordnern und einem Gedächtnisprotokoll.

Dieser Beitrag beschreibt die Eskalationsstufen von der ersten ausbleibenden Zahlung bis zur Zwangsvollstreckung, ordnet die einschlägigen Vorschriften und die dazu ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung ein und zeigt an zwei Zeitachsen, wo in der Praxis typischerweise Zeit und Geld verloren gehen.

Mietausfall erkennen: Verzug, Mahnwesen und Verzugszinsen

Wann der Verzug eintritt

Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts zu entrichten. Damit liegt eine Leistungszeit nach dem Kalender bestimmbar fest, sodass der Mieter nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Mahnung in Verzug gerät. Eine Mahnung ist rechtlich also keine Voraussetzung des Verzugs – sie ist aber ein Beweismittel, ein Kommunikationsinstrument und in vielen Fällen der einzige Grund, warum eine Zahlung doch noch kommt.

Zwei Details werden regelmäßig übersehen. Erstens zählt der Samstag bei der Berechnung der Schonfrist des § 556b Abs. 1 BGB nach verbreiteter Praxis nicht als Werktag im Sinne der Zahlungsfrist; wer hier zu früh mahnt, schwächt die eigene Position. Zweitens genügt die rechtzeitige Veranlassung der Überweisung – der Mieter trägt nicht das Risiko einer Verzögerung im Bankenlauf, wohl aber das Risiko einer verspäteten Beauftragung.

Verzugszinsen und Verzugsschaden

Nach § 288 Abs. 1 BGB schuldet der Mieter als Verbraucher Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Der Basiszinssatz nach § 247 BGB wurde von der Deutschen Bundesbank zum 1. Juli 2026 auf 1,52 Prozent angepasst, sodass der Verbraucherverzugszins derzeit 6,52 Prozent beträgt. Bei Gewerberaummietverträgen liegt der Satz nach § 288 Abs. 2 BGB deutlich höher.

Daneben ist der weitere Verzugsschaden nach § 280 Abs. 1, 2 BGB ersatzfähig. Dazu gehören die Kosten einer nach Verzugseintritt versandten Mahnung, Rücklastschriftgebühren und – bei berechtigter Beauftragung – auch vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Nicht ersatzfähig ist die erste Mahnung, die den Verzug erst begründen soll, sowie pauschale "Bearbeitungsgebühren" ohne nachweisbaren Aufwand.

Mahnwesen mit System

Ein belastbares Mahnwesen arbeitet mit festen Stufen und dokumentierten Zustellwegen. Bewährt hat sich ein dreistufiger Aufbau: eine sachliche Zahlungserinnerung wenige Tage nach Fälligkeit, eine förmliche Mahnung mit Fristsetzung und Zinsberechnung nach etwa zwei Wochen, schließlich eine letzte Aufforderung mit ausdrücklichem Hinweis auf die drohende Kündigung. Ab der zweiten Stufe sollte der Zugang nachweisbar sein.

Entscheidend ist außerdem die Tilgungsreihenfolge. Zahlt der Mieter ohne Zweckbestimmung, gilt § 366 Abs. 2 BGB; die Zahlung wird also nicht automatisch auf den ältesten Rückstand verrechnet, sondern nach der gesetzlichen Reihenfolge. Für die Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstands ist das erheblich, weil eine falsch verbuchte Teilzahlung eine ansonsten wirksame Kündigung zu Fall bringen kann.

Die Kaution als Sicherheit – und ihre engen Grenzen im laufenden Mietverhältnis

Die Mietsicherheit nach § 551 BGB ist die naheliegendste Reaktion auf einen Rückstand – und zugleich die am häufigsten falsch eingesetzte. Der BGH hat mit Urteil vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13) entschieden, dass der Vermieter die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht zur Befriedigung streitiger Forderungen verwerten darf; eine formularvertragliche Abrede, die ihm das gestattet, ist unwirksam. Begründet wird das mit dem treuhänderischen Charakter der Sicherheit, der in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck kommt.

Praktisch bedeutet das: Solange der Mieter die Forderung bestreitet – etwa mit dem Einwand einer Mietminderung wegen eines Mangels – bleibt die Kaution unantastbar. Zulässig ist der Zugriff im laufenden Mietverhältnis allenfalls bei rechtskräftig festgestellten, unstreitigen oder offensichtlich begründeten Forderungen. Wer vorschnell auf das Kautionskonto zugreift, riskiert einen Rückzahlungsanspruch, Zinsen und den Verlust der Sicherheit für die eigentlich kritische Phase nach Vertragsende.

Für die Kündigungsentscheidung ist zudem wichtig: Eine vorhandene Kaution beseitigt den Zahlungsverzug nicht. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, der Vermieter hätte sich ja aus der Sicherheit bedienen können. Der Rückstand bleibt Rückstand, und die Kündigungsvoraussetzungen bemessen sich am tatsächlich offenen Betrag.

Kündigung wegen Zahlungsverzugs: fristlos, ordentlich, hilfsweise

Die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB

Das Gesetz kennt zwei Verzugstatbestände. Nach Buchstabe a liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Nach Buchstabe b genügt ein Verzug in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Zur Auslegung des "nicht unerheblichen Teils" hat der BGH mit Urteil vom 08.12.2021 (VIII ZR 32/20) klargestellt, dass es allein auf den Gesamtrückstand der beiden Termine ankommt und dieser dann nicht mehr unerheblich ist, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Ergänzend bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB für Wohnraum, dass der rückständige Teil nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Bei Wohnraum ist zu beachten, dass für die Berechnung nicht die Nettokaltmiete, sondern die vertraglich geschuldete Gesamtmiete einschließlich der Vorauszahlungen maßgeblich ist. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es nicht: § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB stellt den Zahlungsverzug ausdrücklich frei.

Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Parallel dazu steht die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung. Der BGH hat mit Urteil vom 10.10.2012 (VIII ZR 107/12) entschieden, dass hierfür die Schwelle des § 543 Abs. 2 BGB nicht erreicht sein muss; erforderlich ist aber ein Verzug von mindestens einer Monatsmiete über einen Zeitraum von mehr als einem Monat. Anders als bei der fristlosen Kündigung kommt es auf das Verschulden des Mieters an – und der Vermieter muss die Kündigung nach § 573 Abs. 3 BGB begründen.

Die ordentliche Kündigung wirkt nicht sofort, sondern mit der Frist des § 573c BGB, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses auf bis zu neun Monate verlängert. Sie ist damit langsamer – aber, nach geltendem Recht, deutlich robuster gegenüber einer Nachzahlung.

Warum die hilfsweise Kombination Standard ist

Aus diesem Zusammenspiel folgt die in der Verwaltungspraxis übliche Doppelkündigung: fristlos aus wichtigem Grund und hilfsweise ordentlich wegen schuldhafter Pflichtverletzung, beides in einem Schreiben. Beide Kündigungen müssen die Voraussetzungen jeweils eigenständig erfüllen und getrennt begründet werden. Ein bloßer Satz "hilfsweise wird ordentlich gekündigt" ohne eigene Begründung ist angreifbar.

Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB und der geplante Gleichlauf

Geltendes Recht

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Ausgeschlossen ist diese Heilung, wenn der Kündigung bereits in den letzten zwei Jahren eine auf diesem Weg unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Der entscheidende Punkt für Vermieter: Die Heilungswirkung erfasst nur die außerordentliche Kündigung. Der BGH hat diese Linie gegen die abweichende Rechtsprechung der 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin mehrfach bestätigt, unter anderem mit Urteil vom 13.10.2021 (VIII ZR 91/20), mit Urteil vom 05.10.2022 (VIII ZR 307/21) und zuletzt mit den Urteilen vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23). Zur Begründung verweist der Senat auf den eindeutigen Willen des Gesetzgebers, den die Gerichte nicht durch eine eigene rechtspolitische Wertung ersetzen dürften.

Wichtig ist außerdem: Nur die vollständige Tilgung heilt. Eine Teilzahlung, die den Rückstand nicht vollständig ausgleicht, lässt die fristlose Kündigung bestehen.

Geplante Änderung im Mietrecht II – Stand des Verfahrens

Das Bundeskabinett hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete am 29.04.2026 beschlossen. Der Regierungsentwurf wurde am 09.07.2026 im Deutschen Bundestag in erster Lesung beraten (BT-Drucksache 21/6807) und anschließend in die Ausschussberatung überwiesen. Zweite und dritte Lesung sowie die Verkündung stehen zum Rechtsstand dieses Beitrags aus.

Inhaltlich sieht der Entwurf vor, die heilende Wirkung der Schonfristzahlung erstmals auch auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu erstrecken, allerdings begrenzt auf einen einmaligen Gebrauch im Mietverhältnis. Diese Ausrichtung entspricht der Vereinbarung im Koalitionsvertrag vom 09.04.2025, wonach die Schonfristzahlung einmalig eine ordentliche Kündigung abwenden können soll, um Obdachlosigkeit zu verhindern.

Klarstellung: Es handelt sich um geplantes Recht. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB in der bisherigen Fassung mit der vom BGH bestätigten Auslegung. Verwalter sollten laufende Verfahren nach geltendem Recht führen, die Akten aber so aufbereiten, dass die Verschuldensfrage und die Vorgeschichte des Mietverhältnisses jederzeit belegbar sind – genau darauf kommt es an, wenn eine Härtefallregelung mit Einmaligkeitsvorbehalt in Kraft tritt.

Gerichtliche Durchsetzung: Mahnbescheid, Räumungsklage, Sicherungsanordnung

Mahnbescheid nach §§ 688 ff. ZPO

Für die reine Zahlungsforderung ist das gerichtliche Mahnverfahren der schnellste und günstigste Weg. Der Antrag lässt sich elektronisch stellen, die Kosten sind niedrig, und der Mahnbescheid hemmt nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB die Verjährung. Widerspricht der Mieter, geht die Sache ins streitige Verfahren über. Bleibt der Widerspruch aus, folgt der Vollstreckungsbescheid als vollstreckbarer Titel mit einer Verjährungsfrist von 30 Jahren nach § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB.

Der Mahnbescheid ersetzt aber nie die Räumungsklage. Wer das Mietverhältnis beenden will, kommt an einem Räumungstitel nicht vorbei – Selbsthilfe durch Schlossaustausch ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB und begründet Schadensersatzansprüche.

Räumungsklage und Zahlungsantrag

In der Praxis werden Räumungs- und Zahlungsantrag verbunden. Für Räumungssachen gilt das Beschleunigungsgebot des § 272 Abs. 4 ZPO: Sie sind vorrangig zu terminieren. Wichtig ist eine schlüssige Darstellung der Sollstellung Monat für Monat, der eingegangenen Zahlungen und ihrer Verrechnung sowie der Zugangsnachweise für Mahnungen und Kündigung.

Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO

Ein oft ungenutztes Instrument ist die Sicherungsanordnung. Auf Antrag des Klägers kann das Gericht anordnen, dass der Beklagte wegen der nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Geldforderungen Sicherheit leistet, wenn die Klage hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile erforderlich erscheint. Kommt der Mieter der Anordnung nicht nach, eröffnet § 940a Abs. 3 ZPO den Weg zur Räumung durch einstweilige Verfügung.

Die Sicherungsanordnung wirkt vor allem präventiv: Sie verhindert, dass sich der Rückstand während eines langwierigen Verfahrens weiter aufbaut und der Vermieter am Ende zwar einen Titel, aber keine Masse hat.

Vermieterpfandrecht, Zwangsvollstreckung und Berliner Räumung

Nach § 562 BGB hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf unpfändbare Sachen und nach § 562 Abs. 2 BGB nicht auf künftige Entschädigungsforderungen oder die Miete für spätere Zeiträume als das laufende und das folgende Mietjahr. Das Pfandrecht erlischt nach § 562a BGB grundsätzlich mit der Entfernung der Sachen, es sei denn, dies geschieht ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters. Ein Selbsthilferecht besteht nach § 562b Abs. 1 BGB nur zur Verhinderung der Entfernung – nicht als Freibrief, die Wohnung zu betreten oder zu leeren.

Die eigentliche Räumung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher. Neben der klassischen Vollstreckung nach § 885 ZPO steht die sogenannte Berliner Räumung nach § 885a ZPO zur Verfügung. Der BGH hat mit Beschluss vom 17.11.2005 (I ZB 45/05) anerkannt, dass der Gläubiger die Vollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung beschränken kann, wenn er sich auf sein Vermieterpfandrecht beruft; der Gesetzgeber hat dieses Modell später in § 885a ZPO kodifiziert. Der Gerichtsvollzieher entzieht dann nur den Besitz, der Vermieter übernimmt die Sachen und haftet für sie nach den Maßgaben des § 885a Abs. 3 ZPO.

Der Vorteil liegt in den Kosten: Der Vorschuss für eine vollständige Räumung mit Spedition und Einlagerung liegt regelmäßig um ein Vielfaches über den Kosten der Besitzverschaffung. Der Nachteil ist die Verwahrpflicht und das Haftungsrisiko für Gegenstände, an denen kein Pfandrecht besteht.

Sozialleistungsträger: Mietschuldenübernahme nach § 22 Abs. 8 SGB II

Bei Mietern im Leistungsbezug führt der schnellste Weg zum Geld häufig über das Jobcenter. Nach § 22 Abs. 8 SGB II können Schulden übernommen werden, sofern dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist; sie sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Die Leistung wird in der Regel als Darlehen erbracht. Für Empfänger von Grundsicherung oder Sozialhilfe enthält § 36 SGB XII eine entsprechende Regelung.

Für die Kündigungslage ist § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB entscheidend: Nicht nur die Zahlung selbst, sondern bereits die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle beseitigt die fristlose Kündigung. Eine Verwaltung, die den Mieter frühzeitig und dokumentiert auf diesen Weg hinweist, verhält sich also nicht nur sozial verantwortlich, sondern erhöht auch die Realisierungsquote. Gleichzeitig sollte sie wissen, dass die ordentliche Kündigung nach geltendem Recht davon unberührt bleibt.

Ergänzend besteht nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB eine Mitteilungspflicht: Das Gericht hat die zuständige Stelle über eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs zu unterrichten.

Zwei Praxisbeispiele mit Zeitachse

Beispiel 1: Der klassische Doppelrückstand mit Schonfristzahlung

Ausgangslage: Wohnung in Hamburg, Gesamtmiete 1.150 Euro monatlich, Kaution 3.300 Euro, Mietverhältnis seit sechs Jahren.

• 03.02.2026: Februarmiete geht nicht ein. Verzug tritt ohne Mahnung ein. Die Verwaltung versendet am 06.02. eine Zahlungserinnerung.
• 20.02.2026: Förmliche Mahnung mit Fristsetzung zum 28.02. und Zinsberechnung. Keine Reaktion.
• 03.03.2026: Märzmiete bleibt ebenfalls aus. Rückstand nun 2.300 Euro an zwei aufeinanderfolgenden Terminen – der Tatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB ist erfüllt, der Rückstand übersteigt eine Monatsmiete deutlich.
• 06.03.2026: Kündigungsschreiben mit fristloser Kündigung und hilfsweise ordentlicher Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, beides eigenständig begründet, Zustellung per Boten mit Zeugen.
• 02.04.2026: Keine Rückgabe der Wohnung. Räumungsklage mit verbundenem Zahlungsantrag über inzwischen 3.450 Euro, zugleich Antrag auf Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO.
• 28.04.2026: Rechtshängigkeit. Damit beginnt die Zweimonatsfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
• 18.06.2026: Das Jobcenter erklärt die Übernahme der Rückstände und zahlt 4.600 Euro. Die fristlose Kündigung wird unwirksam.
• Ergebnis: Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt nach geltender BGH-Rechtsprechung wirksam. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der Frist des § 573c BGB – hier sechs Monate, da das Mietverhältnis mehr als fünf, aber weniger als acht Jahre bestand.

Lehre aus dem Fall: Ohne die hilfsweise ordentliche Kündigung hätte die Vermieterseite nach der Zahlung mit leeren Händen dagestanden – und zwar bei einem Mieter, der bereits zweimal auffällig geworden war. Träte die geplante Regelung des Mietrechts II in Kraft, könnte der Mieter in dieser Konstellation einmalig auch die ordentliche Kündigung abwenden; eine erneute Heilung wäre ihm dann verwehrt.

Beispiel 2: Der schleichende Teilrückstand ohne Kündigungsschwelle

Ausgangslage: Zwei-Zimmer-Wohnung, Gesamtmiete 890 Euro, Mieter zahlt seit Monaten regelmäßig 100 bis 150 Euro zu wenig.

• Januar bis Mai 2026: Monatlich Teilzahlungen zwischen 740 und 790 Euro. Der Rückstand wächst auf 620 Euro – die Schwelle des § 543 Abs. 2 BGB wird nie erreicht, weil an keinem Termin mehr als eine Monatsmiete offen ist.
• 12.05.2026: Die Verwaltung mahnt förmlich, weist auf die Verrechnungsregel des § 366 Abs. 2 BGB hin und kündigt eine ordentliche Kündigung an.
• Juni und Juli 2026: Zwei weitere Fehlbeträge. Der Gesamtrückstand erreicht 900 Euro und damit erstmals mehr als eine volle Monatsmiete, bestehend seit mehr als einem Monat.
• 05.08.2026: Ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter Beifügung einer monatsweisen Sollstellungs- und Zahlungsübersicht. Die Voraussetzungen der BGH-Rechtsprechung (VIII ZR 107/12) sind erfüllt: mindestens eine Monatsmiete, mehr als ein Monat Verzugsdauer, kein erkennbarer Entschuldigungsgrund.
• Verlauf: Der Mieter zahlt im September vollständig nach. Nach geltendem Recht bleibt die ordentliche Kündigung wirksam, weil § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf sie nicht anwendbar ist. Das Amtsgericht prüft im Räumungsprozess allerdings intensiv das Verschulden und eine mögliche Härte nach § 574 BGB.

Lehre aus dem Fall: Bei Teilrückständen entscheidet die lückenlose Buchhaltung. Ohne eine nachvollziehbare Verrechnungsdarstellung scheitert die Kündigung nicht am Recht, sondern an der Darlegung.

Mietausfallwagnis in der Wirtschaftlichkeitsrechnung

Der Mietausfall ist nicht nur ein Rechts-, sondern auch ein Kalkulationsthema. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung ist das Mietausfallwagnis als Wagnis des Ertragsausfalls definiert, das durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstand entsteht, einschließlich der Kosten einer erfolglosen Rechtsverfolgung. Es wird üblicherweise als Prozentsatz des Rohertrags angesetzt.

Für die Verkehrswertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist das Mietausfallwagnis Bestandteil der Bewirtschaftungskosten und mindert damit den Reinertrag – und über den Vervielfältiger unmittelbar den Ertragswert. Ein pauschal zu niedrig angesetztes Wagnis führt zu einer systematischen Überbewertung; ein zu hoher Ansatz kostet beim Verkauf bares Geld.

In der laufenden Bestandssteuerung empfiehlt sich eine eigene Kennzahl: der tatsächliche Ertragsausfall der letzten zwölf Monate im Verhältnis zur Jahressollmiete, getrennt nach Leerstand und Forderungsausfall. Erst diese Trennung zeigt, ob ein Bestand ein Vermietungsproblem oder ein Mieterauswahl- und Mahnproblem hat. Ergänzend lohnt der Blick auf die durchschnittliche Zahl der Tage zwischen Fälligkeit und Zahlungseingang – sie steigt fast immer, bevor der erste echte Ausfall sichtbar wird.

Prävention: Bonität, Selbstauskunft, Versicherung

Der wirksamste Schutz gegen Mietausfall liegt vor der Unterschrift. Zulässig ist die Abfrage von Angaben, die für die Beurteilung der Zahlungsfähigkeit erforderlich sind: Beruf, Arbeitgeber, Dauer des Beschäftigungsverhältnisses, Einkommen, Zahl der einziehenden Personen und die Frage nach Mietrückständen aus früheren Mietverhältnissen. Unzulässig sind Fragen nach Schwangerschaft, Familienplanung, Religion, Parteizugehörigkeit oder Vorstrafen ohne Bezug zum Mietverhältnis. Die Datenverarbeitung muss den Anforderungen der DSGVO genügen – insbesondere Datenminimierung nach Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO und Löschung der Unterlagen abgelehnter Bewerber.

Bonitätsauskünfte von Wirtschaftsauskunfteien sind ein sinnvolles, aber kein alleiniges Kriterium; sie sollten erst in der engeren Auswahl eingeholt werden. Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters hat begrenzten Beweiswert, weil kein Anspruch auf ihre Erteilung besteht – aussagekräftiger ist die Kombination aus Einkommensnachweisen der letzten drei Monate und einer plausiblen Mietbelastungsquote.

Mietausfallversicherungen und Mietkautionsbürgschaften können die Lücke zwischen Kaution und tatsächlichem Ausfall schließen. Zu prüfen sind Wartezeiten, Selbstbehalte, Höchstentschädigungsdauer sowie die Frage, ob Räumungs- und Prozesskosten mitversichert sind. Ein Mietkautionskonto nach § 551 Abs. 3 BGB bleibt daneben Pflicht; eine Bürgschaft ersetzt es nicht automatisch.

Organisatorisch schlägt jede Versicherung allerdings das konsequente Frühwarnsystem: automatischer Abgleich von Sollstellung und Zahlungseingang, Eskalation ab Tag vier, feste Verantwortlichkeit im Team und ein dokumentierter Erstkontakt mit dem Mieter, bevor der zweite Monat ausfällt.

Steuerliche Behandlung uneinbringlicher Mieten

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG gilt für private Vermieter das Zuflussprinzip des § 11 Abs. 1 EStG. Nicht gezahlte Miete ist nicht zugeflossen und daher nicht zu versteuern – eine gesonderte "Abschreibung" der Forderung ist im Rahmen der Überschussrechnung weder erforderlich noch möglich. Wird eine bereits abgeschriebene Miete später doch gezahlt, ist sie im Jahr des Zuflusses zu erfassen.

Anders liegt es bei bilanzierenden Vermietern, etwa Kapitalgesellschaften oder gewerblichen Wohnungsunternehmen. Dort entsteht die Forderung mit der Sollstellung; die Uneinbringlichkeit führt zu einer Einzelwertberichtigung oder Ausbuchung, die den Gewinn mindert. Umsatzsteuerlich ist bei Option zur Steuerpflicht im Gewerberaum § 17 Abs. 2 Nr. 1 UStG zu beachten: Wird das Entgelt uneinbringlich, ist die Umsatzsteuer zu berichtigen.

Kosten der Rechtsverfolgung – Anwalts- und Gerichtskosten, Kosten des Mahnverfahrens, Räumungskosten – sind bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten nach § 9 EStG abziehbar, weil sie durch die Einkunftserzielung veranlasst sind. Das gilt auch dann, wenn die Forderung am Ende nicht realisiert wird.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften

• § 556b Abs. 1 BGB – Fälligkeit der Miete bis zum dritten Werktag
• § 286 BGB – Verzug, § 288 BGB – Verzugszinsen, § 247 BGB – Basiszinssatz (seit 01.07.2026: 1,52 %)
• § 366 Abs. 2 BGB – Tilgungsreihenfolge bei Teilzahlungen
• § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB – fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs; § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB – keine Abmahnung erforderlich
• § 569 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BGB – Erheblichkeitsschwelle, Schonfristzahlung, Mitteilung an die Sozialbehörde
• § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 573 Abs. 3, § 573c BGB – ordentliche Kündigung, Begründung, Fristen
• § 551 BGB – Mietsicherheit; § 546a BGB – Nutzungsentschädigung
• § 562 bis § 562b BGB – Vermieterpfandrecht
• §§ 688 ff. ZPO – Mahnverfahren; § 272 Abs. 4 ZPO – Beschleunigung in Räumungssachen
• § 283a ZPO – Sicherungsanordnung; § 940a Abs. 3 ZPO – Räumungsverfügung
• § 885, § 885a ZPO – Räumungsvollstreckung und Berliner Räumung
• § 22 Abs. 8 SGB II, § 36 SGB XII – Übernahme von Mietschulden
• § 9, § 11, § 21 EStG; § 17 Abs. 2 Nr. 1 UStG – steuerliche Behandlung

Verifizierte Referenzentscheidungen

• BGH, Urteile vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23: Der Senat hebt Entscheidungen des LG Berlin auf und bleibt dabei, dass die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung heilt. Die begrenzte Wirkung entspreche dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers.
• BGH, Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21: Bestätigung derselben Linie; eine ordentliche Kündigung ist auch bei nachfolgender Schonfristzahlung grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich.
• BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20: § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt ausschließlich für die außerordentliche fristlose Kündigung; eine analoge Anwendung auf die ordentliche Kündigung ist unzulässig.
• BGH, Urteil vom 08.12.2021 – VIII ZR 32/20: Für die Erheblichkeit des Rückstands nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB kommt es allein auf den Gesamtrückstand der beiden Termine an; nicht mehr unerheblich ist er, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt.
• BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12: Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs ist unterhalb der Schwelle des § 543 Abs. 2 BGB möglich; erforderlich ist ein Rückstand von mindestens einer Monatsmiete über mehr als einen Monat.
• BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13: Der Vermieter darf die Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht wegen streitiger Forderungen verwerten; eine entgegenstehende Formularklausel ist unwirksam.
• BGH, Beschluss vom 17.11.2005 – I ZB 45/05: Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er sich auf sein Vermieterpfandrecht beruft ("Berliner Räumung"; heute § 885a ZPO).

Gesetzgebungsverfahren: Regierungsentwurf "Mietrecht II", Kabinettbeschluss vom 29.04.2026, erste Lesung im Deutschen Bundestag am 09.07.2026 (BT-Drucksache 21/6807), anschließend Ausschussberatung. Der Entwurf ist zum Rechtsstand 23.08.2026 nicht in Kraft.

Checkliste

• [ ] Sollstellung und Zahlungseingang werden automatisiert abgeglichen; Abweichungen erzeugen spätestens am vierten Werktag eine Aufgabe.
• [ ] Zahlungserinnerung, förmliche Mahnung und letzte Aufforderung sind als feste Eskalationsstufen mit Textbausteinen hinterlegt.
• [ ] Ab Mahnstufe 2 wird der Zugang nachweisbar dokumentiert (Bote mit Zeugen, Übergabeprotokoll).
• [ ] Verzugszinsen werden korrekt mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (aktuell 1,52 %) berechnet.
• [ ] Teilzahlungen werden nach § 366 Abs. 2 BGB verrechnet und in einer monatsweisen Übersicht dokumentiert.
• [ ] Vor jeder Kündigung wird geprüft, welcher Tatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt ist – Buchstabe a oder b.
• [ ] Die Kündigung enthält immer eine eigenständig begründete hilfsweise ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB inklusive Verschuldensdarstellung.
• [ ] Auf die Kaution wird im laufenden Mietverhältnis nicht zugegriffen, solange die Forderung streitig ist.
• [ ] Der Mieter wird dokumentiert auf die Möglichkeit der Mietschuldenübernahme nach § 22 Abs. 8 SGB II hingewiesen.
• [ ] Bei Räumungsklage wird der Antrag auf Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO regelmäßig mitgeprüft.
• [ ] Vor der Vollstreckung wird kalkuliert, ob die Berliner Räumung nach § 885a ZPO wirtschaftlich vorteilhaft ist – inklusive Verwahrrisiko.
• [ ] Das Mietausfallwagnis wird jährlich anhand der tatsächlichen Ausfallquote überprüft und getrennt nach Leerstand und Forderungsausfall ausgewiesen.
• [ ] Im Vermietungsprozess sind Selbstauskunft, Einkommensnachweise und Bonitätsprüfung DSGVO-konform geregelt, inklusive Löschkonzept.
• [ ] Rechtsverfolgungskosten werden vollständig als Werbungskosten erfasst und der Steuerberatung übergeben.

Häufige Fragen (FAQ)

Ab wann darf ich wegen Mietausfall fristlos kündigen?

Sobald der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, wobei der Gesamtrückstand beider Termine eine Monatsmiete übersteigen muss. Alternativ genügt über mehr als zwei Termine ein Rückstand, der die Miete für zwei Monate erreicht. Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nicht erforderlich.

Muss ich vor der Kündigung mahnen?

Rechtlich nicht, weil der Verzug bei der Miete kalendermäßig eintritt. Praktisch sollten Sie es dennoch tun: Die Mahnung dokumentiert Ihre Zahlungsaufforderung, begründet den Ersatz weiterer Verzugskosten und führt in vielen Fällen zur Zahlung, bevor ein Verfahren nötig wird.

Heilt eine Nachzahlung die Kündigung?

Die vollständige Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs beseitigt die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Die ordentliche Kündigung bleibt nach geltender BGH-Rechtsprechung wirksam. Der Regierungsentwurf "Mietrecht II" will das ändern, ist aber noch nicht in Kraft.

Darf ich die Kaution mit dem Rückstand verrechnen?

Während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nicht, wenn der Mieter die Forderung bestreitet – so der BGH im Urteil vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13). Zulässig ist der Zugriff allenfalls bei rechtskräftig festgestellten oder unstreitigen Forderungen. Nach Vertragsende gilt die Kaution ohnehin der Abrechnung.

Was bringt die Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO?

Sie verpflichtet den Mieter, für die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Mieten Sicherheit zu leisten, wenn die Klage hohe Erfolgsaussicht hat. Kommt er dem nicht nach, kann nach § 940a Abs. 3 ZPO im Wege der einstweiligen Verfügung geräumt werden. Damit verhindern Sie, dass der Rückstand während des Verfahrens weiter wächst.

Lohnt sich die Berliner Räumung?

Meist ja, weil der Kostenvorschuss deutlich niedriger ausfällt als bei einer Vollräumung mit Spedition und Einlagerung. Zu bedenken sind aber die Verwahrpflicht nach § 885a Abs. 3 ZPO und das Haftungsrisiko für Gegenstände, an denen kein Vermieterpfandrecht besteht. Bei erkennbar wertvollem Hausrat ist die klassische Räumung häufig die sicherere Wahl.

Wie werden ausgefallene Mieten steuerlich behandelt?

Private Vermieter versteuern nach dem Zuflussprinzip des § 11 EStG nur tatsächlich vereinnahmte Mieten; nicht gezahlte Miete löst keine Steuer aus und muss nicht gesondert abgeschrieben werden. Bilanzierende Vermieter buchen die uneinbringliche Forderung aus. Rechtsverfolgungs- und Räumungskosten sind in beiden Fällen abziehbar.

Quellen & Rechtshinweis

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 247, 280, 286, 288, 366, 546a, 551, 556b, 562–562b, 569, 573, 573c, 574
• Zivilprozessordnung (ZPO), insbesondere §§ 272, 283a, 688 ff., 885, 885a, 940a
• Sozialgesetzbuch II (§ 22 Abs. 8 SGB II) und Sozialgesetzbuch XII (§ 36 SGB XII)
• Einkommensteuergesetz (§§ 9, 11, 21 EStG), Umsatzsteuergesetz (§ 17 UStG)
• Zweite Berechnungsverordnung (Mietausfallwagnis) und Immobilienwertermittlungsverordnung (Bewirtschaftungskosten)
• Deutsche Bundesbank, Bekanntgabe des Basiszinssatzes zum 1. Juli 2026 (1,52 %)
• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Gesetzgebungsverfahren "Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete" (Mietrecht II), Kabinettbeschluss vom 29.04.2026, BT-Drucksache 21/6807
• Entscheidungen des Bundesgerichtshofs: VIII ZR 106/23, VIII ZR 177/23, VIII ZR 307/21, VIII ZR 91/20, VIII ZR 32/20, VIII ZR 107/12, VIII ZR 234/13, I ZB 45/05

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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