Maklerprovision: Wer zahlt beim Kauf und bei der Vermietung?

Auf einen Blick: Die Frage, wer die Maklerprovision trägt, hat für Kauf und Vermietung zwei unterschiedliche Antworten. Grundlage bleibt das allgemeine Maklerrecht der §§ 652 ff. BGB: Ein Lohnanspruch entsteht nur, wenn ein Maklervertrag zustande gekommen ist, der Makler nachgewiesen oder vermittelt hat und der Hauptvertrag ursächlich darauf beruht. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher greifen seit dem 23.12.2020 zusätzlich die §§ 656a bis 656d BGB: Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB), bei Doppeltätigkeit muss sich der Makler von beiden Seiten eine Provision in gleicher Höhe versprechen lassen (§ 656c BGB), und eine Abwälzung der Verkäuferprovision auf den Käufer ist nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens den gleichen Betrag selbst schuldet und die Zahlung nachweist (§ 656d BGB). Verstöße führen zur Unwirksamkeit; der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 138/24, die Gesamtnichtigkeit ohne geltungserhaltende Reduktion bestätigt und dem Käufer die volle Rückforderung zugesprochen. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt seit dem 01.06.2015 das Bestellerprinzip des § 2 Abs. 1a WoVermRG: Der Mieter zahlt nur, wenn er den Makler selbst beauftragt hat und dieser ausschließlich deshalb beim Vermieter den Angebotsauftrag einholt. Die Obergrenze liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2 WoVermRG); zu viel Gezahltes ist nach § 5 Abs. 1 WoVermRG rückforderbar.

Gliederung

1. Warum die Frage nach der Maklerprovision zwei Antworten braucht
2. Der Provisionsanspruch dem Grunde nach: Maklervertrag, Nachweis, Vermittlung
3. Kausalität, Vorkenntnis und wirtschaftliche Kongruenz des Hauptvertrags
4. Verwirkung nach § 654 BGB und die Verflechtung als Ausschlussgrund
5. Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag und einfacher Maklerauftrag
6. Kauf: Anwendungsbereich der §§ 656a bis 656d BGB
7. Textform nach § 656a BGB und die Folgen eines Formverstoßes
8. Doppeltätigkeit und hälftige Teilung nach § 656c BGB
9. Abwälzungsverbot, Nachweis der Zahlung und Gesamtnichtigkeit nach § 656d BGB
10. Provisionshöhen, Einpreisung in den Kaufpreis und Kaufnebenkosten
11. Praxisbeispiel 1: Eigentumswohnung für 420.000 Euro mit Provisionsteilung
12. Vermietung: Bestellerprinzip, Ausnahmen, Höchstgrenze, Rückforderung
13. Praxisbeispiel 2: Vermietung mit Bestellerprinzip und Rückforderungsanspruch
14. Reservierungsgebühren und Widerrufsrecht im Fernabsatz
15. Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und der Rahmen des § 34c GewO
16. Rechtslage & Referenzurteile, Checkliste, FAQ

Warum die Frage nach der Maklerprovision zwei Antworten braucht

Kaum eine Position in einer Immobilientransaktion wird so kontrovers diskutiert wie die Maklerprovision. Das liegt weniger an ihrer absoluten Höhe als an einer strukturellen Besonderheit: Der Makler wird häufig für die eine Seite tätig, kassiert aber ganz oder teilweise von der anderen. Genau diese Konstellation hat der Gesetzgeber zweimal grundlegend neu geordnet – 2015 für die Vermietung von Wohnraum, 2020 für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher.

Beide Reformen verfolgen dasselbe Ziel, wählen aber unterschiedliche Techniken. Das Bestellerprinzip des § 2 Abs. 1a WoVermRG arbeitet mit einem Verbot: Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Wer bestellt, bezahlt – und das ist im Regelfall der Vermieter. Die §§ 656a ff. BGB gehen einen anderen Weg. Sie verbieten die Käuferprovision nicht, sondern koppeln sie an die Verkäuferprovision: Der Käufer darf nie mehr zahlen als der Verkäufer. Damit soll verhindert werden, dass die Vermarktungskosten, die wirtschaftlich dem Verkäufer zugutekommen, in angespannten Märkten vollständig auf den Erwerber verschoben werden.

Für Investoren und Selbstnutzer folgen daraus drei praktische Konsequenzen. Erstens ist die Frage, ob die neuen Vorschriften überhaupt anwendbar sind, keine Formalie: Sie hängt an der Objektart – Wohnung oder Einfamilienhaus – und an der Verbrauchereigenschaft des Käufers. Ein Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeeinheit oder ein unbebautes Grundstück fallen nicht darunter. Zweitens sind die Rechtsfolgen eines Verstoßes drastisch: Nicht die überhöhte Provision wird gekürzt, sondern die gesamte Vereinbarung ist unwirksam. Drittens hat sich der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs seit 2024 in dichter Folge zu Detailfragen geäußert – zum Begriff des Einfamilienhauses, zur Textform, zur sukzessiven Doppelbeauftragung und zur Reichweite des Halbteilungsgrundsatzes.

Hinzu kommt eine ökonomische Ebene, die oft mit der rechtlichen vermengt wird. Wer eine Provision schuldet, ist eine Frage des Gesetzes und des Vertrags. Wer sie am Ende trägt, ist eine Frage des Marktes. Für den Erwerber ist diese Unterscheidung nicht akademisch, denn ein in den Kaufpreis eingerechneter Provisionsanteil erhöht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer und die Notarkosten, eine gesondert vereinbarte Provision dagegen nicht.

Dieser Beitrag trennt deshalb konsequent zwischen Kauf und Miete. Er beginnt mit dem allgemeinen Maklerrecht, weil ohne einen wirksamen Provisionsanspruch dem Grunde nach alle Verteilungsfragen gegenstandslos sind. Zwei vereinfachte Beispielrechnungen zeigen anschließend, was die Regeln in Euro bedeuten.

Der Provisionsanspruch dem Grunde nach: Maklervertrag, Nachweis, Vermittlung

§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB formuliert drei Voraussetzungen: Es muss ein Maklervertrag geschlossen worden sein, der Makler muss die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt haben, und der Hauptvertrag muss infolge dieser Tätigkeit zustande gekommen sein.

Der Maklervertrag ist ein einseitig verpflichtender Vertrag eigener Art. Der Makler schuldet grundsätzlich keine Tätigkeit – er kann untätig bleiben, ohne vertragsbrüchig zu werden. Umgekehrt schuldet der Kunde nur im Erfolgsfall. Dieses Erfolgsprinzip ist der Kern des gesetzlichen Leitbilds und der Maßstab, an dem Allgemeine Geschäftsbedingungen nach den §§ 305 ff. BGB gemessen werden. Klauseln, die eine erfolgsunabhängige Vergütung einführen, geraten deshalb regelmäßig in Konflikt mit § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Zu unterscheiden sind zwei Leistungsarten. Der Nachweis besteht in der Mitteilung konkreter Informationen, die den Kunden in die Lage versetzen, in Verhandlungen über ein bestimmtes Objekt einzutreten – typischerweise Adresse, Objektdaten und Kontaktmöglichkeit zum Verkäufer. Die Vermittlung geht weiter: Der Makler wirkt aktiv auf den Abschluss hin, führt Gespräche, moderiert Preisverhandlungen. Für den Anspruch genügt jede der beiden Alternativen; entscheidend ist, welche Leistung versprochen wurde.

Ein Maklervertrag muss nicht ausdrücklich geschlossen werden. In der Praxis entsteht er häufig durch schlüssiges Verhalten: Der Makler weist im Exposé unmissverständlich auf seine Provisionsforderung hin, der Interessent nimmt die Leistung in Kenntnis dieses Hinweises in Anspruch und bittet um einen Besichtigungstermin. Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses wird dieser Grundsatz seit dem 23.12.2020 durch das Textformerfordernis des § 656a BGB überlagert. Für die Wohnraumvermietung gilt Vergleichbares bereits seit 2015: Der Vermittlungsvertrag mit dem Wohnungssuchenden bedarf nach § 2 Abs. 1 WoVermRG der Textform.

Kausalität, Vorkenntnis und wirtschaftliche Kongruenz des Hauptvertrags

Die Voraussetzung, dass der Hauptvertrag „infolge" der Maklertätigkeit zustande gekommen sein muss, ist die häufigste Streitquelle. Erforderlich ist eine Mitursächlichkeit: Die Maklerleistung muss den Entschluss des Kunden zumindest mitbestimmt haben. Eine Alleinursächlichkeit ist nicht nötig; auch ein längerer zeitlicher Abstand zwischen Nachweis und Abschluss beseitigt den Zusammenhang nicht ohne Weiteres.

Der praktisch wichtigste Einwand ist die Vorkenntnis. Wer ein Objekt bereits kannte, bevor der Makler es ihm nachgewiesen hat, dem hat der Makler nichts nachgewiesen – der Anspruch entfällt. Das setzt voraus, dass die Kenntnis so konkret war, dass der Interessent von sich aus in Verhandlungen hätte eintreten können; die bloße Wahrnehmung eines Verkaufsschilds genügt nicht. Wer sich auf Vorkenntnis beruft, muss sie darlegen und beweisen. Sinnvoll ist deshalb, die eigene Vorkenntnis unmittelbar nach Erhalt des Exposés mit Datum, Quelle und Objektbezeichnung zu dokumentieren.

Der Hauptvertrag muss zudem mit dem nachgewiesenen Geschäft wirtschaftlich kongruent sein. Wurde eine Eigentumswohnung nachgewiesen, der Kunde erwirbt aber später die gesamte Immobilie oder die Anteile an der Objektgesellschaft, ist zu prüfen, ob es sich noch um denselben wirtschaftlichen Erfolg handelt. Kommt statt eines Kaufvertrags ein Mietvertrag zustande, fehlt es an der Kongruenz regelmäßig.

Nicht zu verwechseln ist der Provisionsanspruch mit einem Aufwendungsersatzanspruch. Nach § 652 Abs. 2 BGB ist Ersatz von Aufwendungen nur geschuldet, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde – und auch dann nur bei tatsächlich angefallenen Aufwendungen. Pauschale Aufwandsentschädigungen in Formularverträgen, die faktisch eine erfolgsunabhängige Vergütung darstellen, halten der Inhaltskontrolle regelmäßig nicht stand.

Verwirkung nach § 654 BGB und die Verflechtung als Ausschlussgrund

Zwei Konstellationen können den Anspruch zu Fall bringen, obwohl alle Grundvoraussetzungen vorliegen.

§ 654 BGB ordnet an, dass der Lohnanspruch verwirkt ist, wenn der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Die Vorschrift wird als Sanktion für eine schwerwiegende Treuwidrigkeit verstanden. Nicht jede Doppeltätigkeit führt zur Verwirkung: Sie ist erlaubt, wenn sie offengelegt und von beiden Seiten gebilligt wird – im Wohnimmobiliensegment ist sie sogar der gesetzliche Regelfall, an den § 656c BGB anknüpft. Verwirkung tritt ein, wenn der Makler seine Stellung missbraucht, etwa indem er den Interessenten über wesentliche Umstände täuscht oder eigene wirtschaftliche Interessen gegen den Auftraggeber durchsetzt.

Die Verflechtung ist ein von der Rechtsprechung entwickelter Ausschlussgrund. Ihr Gedanke: Wer wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich so eng mit einer Partei des Hauptvertrags verbunden ist, dass er nicht mehr als unabhängiger Dritter auftreten kann, ist kein Makler im Sinne des Gesetzes. Unterschieden wird zwischen der echten Verflechtung – der Makler ist mit dem Vertragspartner seines Kunden identisch oder dessen Organ, etwa als Geschäftsführer und beherrschender Gesellschafter der verkaufenden Gesellschaft – und der unechten Verflechtung, bei der zwar keine Identität, aber eine institutionalisierte Bindung besteht, die eine unparteiische Interessenwahrung ausschließt.

Praktisch relevant ist die Verflechtung besonders bei Bauträgervertrieben, bei konzernverbundenen Vertriebsgesellschaften und bei Verwaltungen, die zugleich vermarkten. Für die Wohnraumvermietung hat der Gesetzgeber die Frage ausdrücklich geregelt: Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermRG besteht kein Entgeltanspruch, wenn der Wohnungsvermittler zugleich Eigentümer, Verwalter, Vermieter oder Mieter der Wohnung ist. Ein einfacher Prüfschritt hilft: Handelsregisterauszüge von Makler und Verkäufer abgleichen, Gesellschafter und Geschäftsführer vergleichen, im Zweifel schriftlich nachfragen.

Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag und einfacher Maklerauftrag

Der einfache Maklerauftrag ist der gesetzliche Normalfall. Der Auftraggeber bleibt frei, weitere Makler einzuschalten und selbst zu verkaufen oder zu vermieten. Der Makler schuldet keine Tätigkeit und kann den Vertrag jederzeit beenden; ebenso kann der Auftraggeber jederzeit widerrufen, solange kein Provisionsanspruch entstanden ist.

Der Alleinauftrag verpflichtet den Auftraggeber, für eine bestimmte Zeit keinen weiteren Makler einzuschalten. Im Gegenzug übernimmt der Makler eine echte Tätigkeitspflicht. Der Alleinauftrag ist in Formularverträgen zulässig, unterliegt aber der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB. Kritisch sind überlange Bindungsfristen, automatische Verlängerungsklauseln und der Ausschluss der Kündigung aus wichtigem Grund. Als Orientierung gilt eine Laufzeit von etwa sechs Monaten für Wohnimmobilien als üblich.

Der qualifizierte Alleinauftrag geht weiter: Der Auftraggeber verpflichtet sich, auch selbst gefundene Interessenten an den Makler zu verweisen, und der Makler erhält seine Provision auch bei einem Direktgeschäft. Diese Gestaltung greift tief in die Vertragsfreiheit ein und wird in Allgemeinen Geschäftsbedingungen überwiegend für unwirksam gehalten; individuell ausgehandelt ist sie zulässig, wobei an das Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB strenge Anforderungen zu stellen sind. Das Ausfüllen von Leerfeldern genügt dafür nicht.

Für Käufer und Mieter ist die Auftragsart mittelbar relevant: Sie sagt etwas darüber aus, wem gegenüber der Makler primär verpflichtet ist – und damit auch darüber, ob eine Doppeltätigkeit vorliegt, die im Wohnimmobilienkauf die Halbteilung nach § 656c BGB auslöst.

Kauf: Anwendungsbereich der §§ 656a bis 656d BGB

Am 23.12.2020 sind die §§ 656a bis 656d BGB in Kraft getreten. Sie gelten nur für einen klar umrissenen Ausschnitt des Marktes. Wer den Anwendungsbereich falsch bestimmt, kommt bei allen Folgefragen zu falschen Ergebnissen.

Objektbezogener Anwendungsbereich. Erfasst sind Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben. Nicht erfasst sind Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, reine Gewerbeobjekte, unbebaute Grundstücke sowie Anteilskäufe an Objektgesellschaften.

Der Bundesgerichtshof hat den Begriff des Einfamilienhauses funktional bestimmt. Nach dem Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 32/24, liegt ein Einfamilienhaus vor, wenn der Erwerb des Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem als Verbraucher handelnden Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine untergeordnete Einliegerwohnung oder gewerbliche Nutzungsmöglichkeit steht dem nicht entgegen; im entschiedenen Fall umfasste ein Büroanbau ein Fünftel der Gesamtfläche und war unschädlich.

Mit Urteil vom 16.07.2026, Az. I ZR 111/25, hat der Senat die Grenze in die andere Richtung gezogen. Vermittelt wurde ein als vermietetes Zweifamilienhaus inseriertes Objekt mit zwei gleichrangigen, an zwei Mietparteien vermieteten Wohneinheiten. Der Käufer teilte erst nach Abschluss des Maklervertrags mit, dass er selbst einziehen wolle. Der BGH hat den Halbteilungsgrundsatz nicht angewandt: Ergibt sich der Wohnzweck eines einzelnen Haushalts nicht aus der objektiven Beschaffenheit, ist es Sache des Erwerbers, seinen Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen – und dies im Prozess darzulegen und zu beweisen. Wer ein Zweifamilienhaus zur Eigennutzung erwirbt und sich den Schutz der §§ 656c, 656d BGB sichern will, muss diese Absicht also dokumentiert vor oder bei Vertragsschluss offenlegen.

Persönlicher Anwendungsbereich. § 656b BGB begrenzt die §§ 656c und 656d BGB auf Fälle, in denen der Käufer ein Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist. Kauft eine vermögensverwaltende GmbH oder ein gewerblicher Bestandshalter, greifen Halbteilung und Abwälzungsverbot nicht. Das Textformerfordernis des § 656a BGB ist demgegenüber nicht auf Verbraucher beschränkt.

Zeitlicher Anwendungsbereich. Maßgeblich ist der Abschluss des Maklervertrags nach dem 23.12.2020; der Zeitpunkt des Kaufvertrags ist nicht entscheidend. Der Bundesgerichtshof hat dies im Urteil vom 21.03.2024, Az. I ZR 185/22, klargestellt.

Textform nach § 656a BGB und die Folgen eines Formverstoßes

§ 656a BGB verlangt für die erfassten Maklerverträge die Textform des § 126b BGB. Ein mündlicher Maklervertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung ist damit formnichtig. Textform bedeutet eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist; eine Unterschrift ist nicht erforderlich, wohl aber ein erkennbarer Abschluss der Erklärung.

Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen mit Urteil vom 11.03.2026, Az. I ZR 202/25, präzisiert. Erstens müssen die Erklärungen beider Seiten nicht in einem einzigen Dokument enthalten sein; sie können auf getrennten dauerhaften Datenträgern vorliegen, sodass ein formwirksamer Maklervertrag auch durch den Austausch von E-Mails zustande kommen kann. Zweitens kann ein solcher Vertrag auch konkludent geschlossen werden – vorausgesetzt, die wesentlichen Bestandteile, insbesondere Vertragsparteien, Provisionshöhe und Gegenstand des in Aussicht genommenen Hauptvertrags, ergeben sich bestimmbar aus textförmlichen Erklärungen. Drittens muss der Erklärende weiterhin deutlich machen, wo seine Erklärung endet.

Besonders folgenreich ist der vierte Leitsatz: Wahrt der Maklervertrag die Textform nicht, scheiden auch bereicherungsrechtliche Ansprüche des Maklers gegen den Kunden aus. Der Makler kann also nicht über den Umweg der ungerechtfertigten Bereicherung den Wert seiner Leistung liquidieren. Das Formerfordernis ist damit keine Ordnungsvorschrift, sondern eine echte Anspruchsvoraussetzung.

Wer als Käufer eine Provisionsforderung prüft, sollte deshalb zuerst fragen, ob eine textförmliche Vertragsgrundlage existiert, aus der Parteien, Provisionshöhe und Objekt bestimmbar hervorgehen. Ein per E-Mail übersandtes Exposé mit Provisionshinweis und eine darauf bezogene E-Mail des Interessenten können die Anforderungen erfüllen. Ein Telefonat allein erfüllt sie nicht.

Doppeltätigkeit und hälftige Teilung nach § 656c BGB

§ 656c BGB regelt den Fall, dass der Makler für beide Parteien des Kaufvertrags tätig wird und sich von beiden einen Maklerlohn versprechen lässt. Dann kann dies nach Absatz 1 Satz 1 nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Satz 2 ergänzt: Vereinbart der Makler mit einer Partei, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Nach Satz 3 wirkt ein Erlass zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers; hiervon kann vertraglich nicht abgewichen werden. Die Rechtsfolge steht in Absatz 2 Satz 1: Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam.

Wie die Vorgabe technisch umzusetzen ist, hat der BGH im Urteil vom 21.03.2024, Az. I ZR 185/22, beschrieben: Der Makler kann entweder gleichzeitig mit beiden Parteien eine Provision in identischer Höhe vereinbaren oder sukzessive zunächst mit der einen Partei die Hälfte der beabsichtigten Gesamtprovision und anschließend mit der anderen Partei die restliche Hälfte. Die sukzessive Doppelbeauftragung ist damit ausdrücklich zulässig. In derselben Entscheidung hat der Senat aus § 242 BGB einen Auskunftsanspruch des Maklerkunden über die Vereinbarung mit der Gegenseite hergeleitet und ein Zurückbehaltungsrecht nach den §§ 273, 274 BGB anerkannt. Einen gesetzlichen Nachweis der Zahlung wie in § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB sieht § 656c BGB dagegen nicht vor – der Gesetzgeber hat beide Fallgruppen bewusst unterschiedlich ausgestaltet.

Das Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 32/24, schließt eine wichtige Lücke: § 656c BGB ist entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Kaufvertragspartei ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Im entschiedenen Fall hatte nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau den Makler beauftragt – zu einer anderen Provisionshöhe als der mit den Käufern vereinbarten. Der BGH sah eine planwidrige Regelungslücke und hielt den Maklervertrag mit den Käufern für unwirksam. Konstruktionen, bei denen ein Familienangehöriger oder eine Verwaltungsgesellschaft formal als Auftraggeber vorgeschoben wird, tragen also nicht.

Für Käufer folgt daraus ein konkretes Vorgehen: Vor der Zahlung sollte Auskunft darüber verlangt werden, ob und in welcher Höhe der Makler mit der Verkäuferseite – oder mit einem Dritten an deren Stelle – eine Provision vereinbart hat. Wird die Auskunft verweigert, kann die Zahlung zurückgehalten werden.

Abwälzungsverbot, Nachweis der Zahlung und Gesamtnichtigkeit nach § 656d BGB

§ 656d BGB betrifft die zweite große Fallgruppe: Nur eine Partei des Kaufvertrags hat einen Maklervertrag geschlossen, und die Kosten sollen ganz oder teilweise auf die andere Partei überwälzt werden – regelmäßig vom Verkäufer auf den Käufer, häufig durch eine Klausel im notariellen Kaufvertrag.

Nach § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine solche Vereinbarung nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Käufer darf also höchstens die Hälfte tragen. Satz 2 fügt eine Fälligkeitssperre hinzu: Die Zahlungspflicht der anderen Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, nachweist, dass sie ihren Anteil des Maklerlohns gezahlt hat. Der Käufer muss also nicht in Vorleistung gehen. In der Praxis empfiehlt sich, diesen Nachweis bereits im Kaufvertragsentwurf ausdrücklich als Fälligkeitsvoraussetzung zu benennen.

Die Rechtsfolge eines Verstoßes hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 138/24, geklärt – zugunsten des Käufers deutlich schärfer, als viele Marktteilnehmer erwartet hatten. Eine Vereinbarung, die gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt, ist insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion auf die zulässige Hälfte findet nicht statt. Der Senat stützt dies auf den Wortlaut: Die Vereinbarung ist nur wirksam, „wenn" – und nicht: „soweit" – der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Käufer kann den gezahlten Maklerlohn daher in voller Höhe nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zurückfordern. Ein Rückgriff auf § 134 BGB ist nicht erforderlich, weil die Verbotsnorm die Rechtsfolge selbst anordnet.

Damit ist auch eine verbreitete Umgehungsstrategie erledigt: Der Verkäufer übernimmt formal keine Provision, senkt aber im Gegenzug den Kaufpreis, während der Käufer die gesamte Provision trägt. Das ändert nichts daran, dass der Verkäufer im Ergebnis nicht mindestens die Hälfte des Maklerlohns schuldet – und damit an der Unwirksamkeit der Abwälzungsvereinbarung.

Die Verjährung des Rückforderungsanspruchs richtet sich nach den §§ 195, 199 BGB: drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Provisionshöhen, Einpreisung in den Kaufpreis und Kaufnebenkosten

Eine gesetzliche Gebührenordnung für Makler gibt es nicht. Anders als bei Notaren ist die Höhe der Maklerprovision frei verhandelbar; die §§ 656a ff. BGB regeln nur die Verteilung, nicht den Satz. Grenzen ziehen erst § 138 BGB bei einem auffälligen Missverhältnis und § 655 BGB, der eine Herabsetzung unverhältnismäßig hoher Maklerlöhne für Dienstverträge vorsieht.

In der Marktpraxis haben sich regionale Sätze eingespielt. Über weite Teile Deutschlands wird eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer aufgerufen, die seit der Reform üblicherweise hälftig geteilt wird – also 3,57 Prozent je Seite. In einigen Regionen liegen die Sätze niedriger; in Bremen und Hessen sind Gesamtsätze um 5,95 Prozent verbreitet, in Hamburg Werte in der Größenordnung von 6,25 Prozent. Diese Angaben sind Orientierungswerte des Marktes, keine Rechtsnormen: Wer verhandelt, kann jeden anderen Satz vereinbaren, solange die Halbteilung gewahrt bleibt. In Hochpreissegmenten sind degressive Staffelungen oder Festhonorare verhandelbar, weil der Aufwand des Maklers nicht proportional mit dem Kaufpreis steigt.

Von der rechtlichen Frage, wer schuldet, ist die ökonomische Frage zu trennen, wer die Provision trägt. In einem Verkäufermarkt kalkuliert der Verkäufer seinen Anteil in den Angebotspreis ein; in einem Käufermarkt gelingt ihm das nicht. Die Halbteilung hat die Zahlungsströme umgestellt, nicht die Verhandlungsmacht. Für den Käufer ist die Einpreisung allerdings in der Regel teurer als eine separat ausgewiesene Provision. Erstens erhöht ein höherer Kaufpreis die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, deren Sätze je nach Bundesland von 3,5 Prozent – in Bayern – bis 6,5 Prozent reichen, etwa in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Eine Provision, die auf einem eigenständigen Maklervertrag beruht und nicht Gegenleistung für das Grundstück ist, gehört demgegenüber grundsätzlich nicht zur Bemessungsgrundlage. Zweitens erhöht ein höherer Kaufpreis die Notar- und Grundbuchkosten, die sich nach dem Geschäftswert richten.

Die Kaufnebenkosten eines Erwerbers setzen sich damit typischerweise aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten in einer Größenordnung von rund 1,5 bis 2,0 Prozent sowie dem Provisionsanteil zusammen. In Bundesländern mit hohem Grunderwerbsteuersatz summiert sich das auf gut zwölf Prozent des Kaufpreises – ein Betrag, der regelmäßig aus Eigenkapital zu finanzieren ist, weil Banken Nebenkosten üblicherweise nicht beleihen. Für Kapitalanleger ist zusätzlich die steuerliche Behandlung relevant: Die Kaufprovision gehört bei vermieteten Objekten zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung des Gebäudeanteils verteilt; eine Vermietungsprovision ist dagegen sofort abziehbarer Aufwand.

Praxisbeispiel 1: Eigentumswohnung für 420.000 Euro mit Provisionsteilung

Vereinfachte Beispielrechnung; Beträge, Sätze und Verteilungen dienen ausschließlich der Veranschaulichung.

Eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen wird für 420.000 Euro verkauft. Der Makler ist für Verkäufer und Käufer tätig; der Käufer handelt als Verbraucher und will selbst einziehen. Die Gesamtprovision beträgt 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer und wird nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB hälftig geteilt.

Die Nebenkosten entsprechen 12,07 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Eigenkapitaleinsatz von 84.000 Euro – 20 Prozent des Kaufpreises – bleiben nach Abzug der Nebenkosten nur rund 33.300 Euro für den Kaufpreisanteil übrig; die Nebenkosten binden also mehr als die Hälfte des eingesetzten Eigenkapitals.

Variante A – unzulässige Abwälzung. Der Verkäufer hat allein den Maklervertrag geschlossen und lässt sich im notariellen Kaufvertrag zusichern, dass der Käufer die volle Provision von 29.988 Euro trägt; im Gegenzug wird der Kaufpreis auf 405.000 Euro gesenkt. Diese Vereinbarung verstößt gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB, weil der Verkäufer nicht mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Nach dem BGH-Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 138/24, ist sie insgesamt unwirksam; eine Kürzung auf die zulässige Hälfte findet nicht statt. Der Käufer kann die gezahlten 29.988 Euro vollständig nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zurückfordern – und behält gleichwohl den um 15.000 Euro reduzierten Kaufpreis.

Variante B – Einpreisung statt Teilung. Der Verkäufer verzichtet auf eine Käuferprovision und schlägt seinen Anteil von 14.994 Euro auf den Angebotspreis auf; er verlangt 435.000 Euro. Der Käufer zahlt dann keine Provision, aber Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent auf 435.000 Euro, also 28.275 Euro, sowie Notar- und Grundbuchkosten von rund 8.700 Euro. Sein Gesamtaufwand beträgt 471.975 Euro – trotz weggefallener Käuferprovision 1.281 Euro mehr als im Ausgangsfall, weil jeder eingepreiste Euro zusätzlich mit Grunderwerbsteuer und Notarkosten belastet wird. Für Kapitalanleger relativiert sich der Nachteil teilweise, weil der höhere Kaufpreis die Abschreibungsbasis erhöht.

Variante C – Zweifamilienhaus zur Eigennutzung. Derselbe Käufer erwirbt stattdessen ein als vermietetes Zweifamilienhaus inseriertes Objekt und will beide Einheiten als ein Haushalt nutzen. Teilt er diese Absicht dem Makler erst nach Abschluss des Maklervertrags mit, greift der Halbteilungsgrundsatz nach dem BGH-Urteil vom 16.07.2026, Az. I ZR 111/25, nicht: Maßgeblich sind die Umstände bei Abschluss des Maklervertrags, und die objektive Beschaffenheit sprach gegen ein Einfamilienhaus. Der Käufer schuldet dann die vereinbarte Provision in voller Höhe. Zwei Sätze in einer E-Mail vor Vertragsschluss hätten hier über einen fünfstelligen Betrag entschieden.

Vermietung: Bestellerprinzip, Ausnahmen, Höchstgrenze, Rückforderung

Für die Vermittlung von Wohnraum gilt ein eigenes Gesetz, das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG, auch WoVermittG). Es ist deutlich strenger als das allgemeine Maklerrecht.

Grundtatbestand. Nach § 2 Abs. 1 WoVermRG steht dem Wohnungsvermittler ein Entgeltanspruch nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt. Der Vermittlungsvertrag mit dem Wohnungssuchenden bedarf der Textform.

Bestellerprinzip. § 2 Abs. 1a WoVermRG, in Kraft seit dem 01.06.2015, verbietet dem Wohnungsvermittler, vom Wohnungssuchenden ein Entgelt zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Die einzige Ausnahme: Der Vermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Das ist der klassische Suchauftrag: Ein Wohnungssuchender beauftragt einen Makler, für ihn eine Wohnung zu finden; der Makler akquiriert daraufhin ein bislang nicht am Markt angebotenes Objekt.

Nicht ausreichend ist deshalb, dass der Suchende ein Formular unterschreibt, wenn der Makler das Objekt bereits im Bestand hatte oder es ohnehin inseriert war. Wer bereits einen Vermarktungsauftrag des Vermieters besitzt, kann für dasselbe Objekt kein Entgelt vom Mieter verlangen. Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausnahme trägt der Vermittler. Die Reihenfolge der Vorgänge ist damit rechtlich entscheidend und sollte lückenlos dokumentiert sein: erst Suchauftrag, dann Akquisition, dann Angebot.

Weitere Ausschlussgründe. § 2 Abs. 2 WoVermRG nennt Fälle, in denen kein Anspruch besteht: unter anderem, wenn durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird, und wenn der Wohnungsvermittler Eigentümer, Verwalter, Vermieter oder Mieter der Wohnung ist. Wie weit dieser Ausschluss reicht, war lange umstritten; der Bundesgerichtshof hat die Frage mit Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25, entschieden: Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, hat keinen Provisionsanspruch – weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter. Das Provisionsverbot schützt damit nicht nur den Wohnungssuchenden. Für Verwaltungen ist das eine grundlegende Weichenstellung: Vermietungsleistungen im verwalteten Bestand sind über den Verwaltervertrag abzubilden, nicht über eine Vermittlungsprovision.

Höchstgrenze. Besteht ausnahmsweise ein Entgeltanspruch gegen den Wohnungssuchenden, ist er der Höhe nach gedeckelt. Nach § 3 Abs. 2 WoVermRG darf das Entgelt zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer nicht übersteigen. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete; Betriebs- und Nebenkosten bleiben außer Betracht. Bei 19 Prozent Umsatzsteuer entspricht die Obergrenze dem 2,38-fachen der Nettokaltmiete. Zusätzlich begrenzt das Gesetz Vorschüsse, Auslagenerstattungen und Vertragsstrafen. Für die Vergütung, die der Vermieter schuldet, gilt diese Grenze nicht.

Rückforderung. § 5 Abs. 1 WoVermRG ordnet an, dass ein nach dem Gesetz nicht geschuldetes Entgelt nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts zurückgefordert werden kann – und stellt klar, dass § 817 Satz 2 BGB nicht anzuwenden ist. Der Vermittler kann sich also nicht darauf berufen, dass auch der Zahlende gegen ein Verbot verstoßen habe. Das macht die Rückforderung für Mieter praktisch durchsetzbar. Verstöße können daneben als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.

Praxisbeispiel 2: Vermietung mit Bestellerprinzip und Rückforderungsanspruch

Vereinfachte Beispielrechnung; Beträge und Abläufe dienen ausschließlich der Veranschaulichung.

Eine Dreizimmerwohnung wird zu einer Nettokaltmiete von 950 Euro monatlich neu vermietet, zuzüglich 230 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Der Eigentümer beauftragt einen Makler mit der Vermarktung; das Objekt wird auf einem Immobilienportal inseriert.

Ausgangsfall. Weil der Vermieter den Vermarktungsauftrag erteilt hat, greift § 2 Abs. 1a WoVermRG: Der Makler darf vom Mieter kein Entgelt fordern. Die Provision schuldet allein der Vermieter; sie ist frei verhandelbar, weil die Höchstgrenze des § 3 Abs. 2 WoVermRG nur das Entgelt des Wohnungssuchenden betrifft. Vereinbart wird eine Vermietungsprovision von zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer: 950 € × 2 × 1,19 = 2.261,00 Euro.

Fehlerfall. Der Makler stellt dem Mieter gleichwohl 2.261,00 Euro in Rechnung und lässt ihn bestätigen, er habe einen Suchauftrag erteilt. Tatsächlich hatte der Makler das Objekt bereits vom Vermieter im Bestand und inseriert. Die Ausnahme des § 2 Abs. 1a WoVermRG greift nicht, weil der Auftrag nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden eingeholt wurde. Der Mieter kann die gezahlten 2.261,00 Euro nach § 5 Abs. 1 WoVermRG in voller Höhe zurückfordern; § 817 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen. Die Verjährung richtet sich nach den §§ 195, 199 BGB. Der nachträglich unterschriebene Suchauftrag ändert nichts, weil es auf den tatsächlichen Ablauf ankommt und nicht auf die Bezeichnung im Formular.

Zulässige Variante. Derselbe Mieter erteilt vor Beginn der Suche einen Suchauftrag in Textform. Der Makler spricht daraufhin einen Eigentümer an, dessen Wohnung noch nicht am Markt ist, und holt erstmals den Auftrag ein, sie anzubieten. Kommt der Mietvertrag zustande, darf der Makler vom Mieter ein Entgelt verlangen – höchstens jedoch 2.261,00 Euro. Verlangt er 3.000,00 Euro, ist der übersteigende Betrag von 739,00 Euro rückforderbar; der zulässige Teil bleibt bestehen.

Verwalterkonstellation. Ist der Makler zugleich Verwalter der Wohnung, entfällt der Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermRG vollständig – nach dem BGH-Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25, auch gegenüber dem Vermieter. Dann wären selbst die 2.261,00 Euro, die der Vermieter gezahlt hat, ohne Rechtsgrund geleistet.

Wirtschaftliche Einordnung. Bei einer Jahresnettokaltmiete von 11.400 Euro entspricht eine Provision von 2.261,00 Euro rund 19,8 Prozent einer Jahresmiete; verteilt auf eine angenommene Mietdauer von sieben Jahren sind das etwa 2,8 Prozent der Mieteinnahmen pro Jahr. Diese Größenordnung gehört in jede Renditerechnung – ebenso wie die übrigen Kosten des Mieterwechsels, die bei hoher Fluktuation den Effekt vervielfachen.

Reservierungsgebühren und Widerrufsrecht im Fernabsatz

Reservierungsgebühren

Reservierungsvereinbarungen versprechen dem Kaufinteressenten, dass ein Objekt für einen bestimmten Zeitraum nicht anderweitig angeboten wird. Gezahlt wird dafür eine Gebühr, die im Erfolgsfall auf die Provision angerechnet, im Misserfolgsfall aber einbehalten wird.

Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln zweimal geprüft. Mit Urteil vom 23.09.2010, Az. III ZR 21/10, hat er entschieden, dass eine im Anschluss an einen bestehenden Maklervertrag geschlossene Reservierungsvereinbarung eine der uneingeschränkten AGB-Inhaltskontrolle unterliegende Nebenabrede zum Maklervertrag darstellt, wenn zwischen beiden ein unmittelbarer Zusammenhang besteht und die Bindung des Objekts als zusätzliche Maklerleistung erscheint.

Mit Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22, hat der Senat die Konsequenz gezogen: Die formularmäßige Verpflichtung des Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr benachteiligt den Kunden unangemessen und ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Tragend war zweierlei: Die Rückzahlung war ausnahmslos ausgeschlossen, und die Vereinbarung brachte dem Kunden keine nennenswerten Vorteile, weil der Makler keine geldwerte Gegenleistung erbrachte. Wirtschaftlich handelte es sich um eine erfolgsunabhängige Provision – ein Widerspruch zum Leitbild des Maklerrechts. Im entschiedenen Fall ging es um 4.200 Euro für eine einmonatige Reservierung eines Einfamilienhauses; der Kauf scheiterte an der Finanzierung.

Formularmäßig vereinbarte Reservierungsgebühren sind damit im Regelfall nicht durchsetzbar, bereits gezahlte Beträge rückforderbar. Individuell ausgehandelte Reservierungsabreden mit ausgewogenen Leistungspflichten bleiben denkbar, sind aber selten – und wenn die Gebühr eine Größenordnung erreicht, die faktischen Erwerbsdruck erzeugt, stellt sich zusätzlich die Frage der Beurkundungsbedürftigkeit nach § 311b Abs. 1 BGB.

Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen

Maklerverträge mit Verbrauchern werden heute überwiegend im Fernabsatz geschlossen – über Portalanfragen, E-Mail-Verkehr, Kontaktformulare oder Telefonate. Werden für Anbahnung und Abschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet und geschieht dies im Rahmen eines organisierten Vertriebssystems, liegt ein Fernabsatzvertrag nach § 312c BGB vor. Dem Verbraucher steht dann nach § 312g Abs. 1 in Verbindung mit § 355 BGB ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu.

Die Folgen einer fehlenden oder fehlerhaften Widerrufsbelehrung sind erheblich. Die Widerrufsfrist beginnt nicht zu laufen; das Widerrufsrecht erlischt bei Dienstleistungen erst nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356 Abs. 3 Satz 2 BGB). Vor allem aber entfällt der Wertersatz: Nach § 357a Abs. 2 BGB schuldet der Verbraucher Wertersatz für bis zum Widerruf erbrachte Leistungen nur, wenn er ausdrücklich verlangt hat, dass der Unternehmer vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Leistung beginnt, und wenn er ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht unterrichtet wurde. Fehlt eines dieser Elemente, kann der Verbraucher noch nach vollständig erbrachter Maklerleistung widerrufen, ohne etwas zu schulden.

Der Bundesgerichtshof hat diese Linie mit Urteil vom 07.07.2016, Az. I ZR 30/15, gezogen. Der Senat hat zugleich zum Vertragsschluss ausgeführt: Übersendet ein Makler einem Kaufinteressenten ein Exposé mit eindeutiger Provisionsforderung, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags, das der Interessent annimmt, indem er um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet – der Vertrag kommt also nicht erst mit der Besichtigung zustande. Wurde das Exposé per E-Mail versandt und der Termin telefonisch verabredet, ist der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen.

Käufer sollten deshalb drei Fragen stellen: Wurde eine Widerrufsbelehrung erteilt? Entsprach sie den gesetzlichen Anforderungen? Lag ein ausdrückliches Verlangen des vorzeitigen Leistungsbeginns vor? Zu beachten ist, dass ein Widerruf des Maklervertrags den Kaufvertrag unberührt lässt – der Erwerb bleibt bestehen, nur die Provisionspflicht entfällt.

Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und der Rahmen des § 34c GewO

Für alle Objekte außerhalb des Anwendungsbereichs der §§ 656a ff. BGB gilt weiterhin das klassische Maklerrecht der §§ 652 ff. BGB. Weder Textform noch Halbteilung noch Abwälzungsverbot sind dort anwendbar. Das betrifft insbesondere:

• Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser, soweit sie nicht ausnahmsweise erkennbar den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dienen sollen;
• Gewerbeimmobilien aller Art, von der Ladeneinheit über Büro- und Logistikobjekte bis zum Hotel;
• unbebaute Grundstücke, Bauerwartungsland und Erbbaurechte;
• Anteilskäufe an Objektgesellschaften, sogenannte Share Deals;
• Erwerbe, bei denen der Käufer kein Verbraucher ist – etwa eine vermögensverwaltende GmbH oder ein institutioneller Bestandshalter.

In diesen Segmenten ist die Provision frei verhandelbar, sowohl in der Höhe als auch in der Verteilung. Marktüblich sind Sätze zwischen etwa drei und sechs Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, häufig degressiv gestaffelt oder – bei großvolumigen Transaktionen – als Festhonorar. Käuferprovisionen in voller Höhe sind zulässig, ebenso Innenprovisionen, die der Verkäufer trägt und die dem Käufer nicht offengelegt werden. Für professionelle Erwerber verschiebt sich der Schutz damit von der gesetzlichen Regulierung auf die vertragliche Gestaltung: Provisionsklauseln, Kausalitäts- und Vorkenntnisregelungen sowie Zahlungsbedingungen gehören in die Verhandlung.

Eine wichtige Abgrenzung betrifft gemischt genutzte Objekte. Ein Wohn- und Geschäftshaus mit mehreren Wohnungen fällt nicht unter die §§ 656c, 656d BGB. Ein Einfamilienhaus mit untergeordnetem Büroanbau dagegen schon – das hat der BGH im Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 32/24, für einen Büroanbau von einem Fünftel der Gesamtfläche entschieden. Entscheidend ist der Gesamteindruck und die Frage, ob der Erwerb erkennbar den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dient.

Unabhängig vom Objekttyp gilt der gewerberechtliche Rahmen. Nach § 34c Abs. 1 GewO bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will. Die Erlaubnis setzt Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse voraus. Hinzu kommt eine Weiterbildungspflicht: Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter müssen sich in einem Zeitraum von drei Jahren im Umfang von 20 Stunden weiterbilden; die Einzelheiten regelt die Makler- und Bauträgerverordnung. Ein Verstoß gegen § 34c GewO führt nach überwiegender Auffassung nicht ohne Weiteres zur Nichtigkeit des Maklervertrags, weil die Norm den Gewerbebetrieb regelt und nicht das einzelne Rechtsgeschäft verbietet. Wer eine Provisionsforderung angreifen will, sollte deshalb an den zivilrechtlichen Voraussetzungen ansetzen.

Rechtslage & Referenzurteile

Für die Beurteilung der Maklerprovision sind folgende Normen maßgeblich:

• § 652 BGB: Entstehung des Maklerlohnanspruchs durch Nachweis oder Vermittlung und Zustandekommen des Hauptvertrags; Aufwendungsersatz nur bei ausdrücklicher Vereinbarung (Absatz 2). § 654 BGB: Verwirkung bei vertragswidriger Tätigkeit für den anderen Teil. § 655 BGB: Herabsetzung unverhältnismäßig hoher Maklerlöhne.
• § 656a BGB: Textform für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, in Kraft seit dem 23.12.2020, in Verbindung mit § 126b BGB.
• § 656b BGB: persönlicher Anwendungsbereich – §§ 656c und 656d BGB gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist.
• § 656c BGB: Doppeltätigkeit; Verpflichtung beider Parteien in gleicher Höhe (Absatz 1 Satz 1), Sperrwirkung bei Unentgeltlichkeit gegenüber einer Partei (Absatz 1 Satz 2), Erlasswirkung (Absatz 1 Satz 3), Unwirksamkeit abweichender Verträge (Absatz 2 Satz 1).
• § 656d BGB: Abwälzung nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt (Absatz 1 Satz 1); Fälligkeit erst nach Nachweis der eigenen Zahlung (Absatz 1 Satz 2).
• §§ 305 ff. BGB: Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen, insbesondere § 305 Abs. 1 Satz 3 und § 307 BGB. §§ 312c, 312g, 355, 356, 357a BGB: Fernabsatz, Widerruf, Wertersatz. § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB und §§ 195, 199 BGB: Rückforderung und Verjährung.
• § 2 WoVermRG: Entgeltanspruch und Textform (Absatz 1), Bestellerprinzip seit dem 01.06.2015 (Absatz 1a), Ausschlussgründe einschließlich Verwalter- und Eigentümerstellung (Absatz 2). § 3 Abs. 2 WoVermRG: Höchstgrenze von zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer auf Basis der Nettokaltmiete. § 5 Abs. 1 WoVermRG: Rückforderung, § 817 Satz 2 BGB nicht anwendbar.
• § 34c GewO: Erlaubnispflicht und Weiterbildungspflicht, ergänzt durch die Makler- und Bauträgerverordnung.

Verifizierte Rechtsprechung:

• BGH, Urteil vom 23.09.2010, Az. III ZR 21/10: Eine im unmittelbaren Zusammenhang mit einem Maklervertrag geschlossene Reservierungsvereinbarung ist eine Nebenabrede zum Maklervertrag und unterliegt der uneingeschränkten AGB-Inhaltskontrolle.
• BGH, Urteil vom 07.07.2016, Az. I ZR 30/15: Ein per E-Mail übersandtes Exposé mit eindeutiger Provisionsforderung ist ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags, das der Interessent mit der Bitte um einen Besichtigungstermin annimmt; der im Fernabsatz geschlossene Maklervertrag ist widerruflich, und ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung schuldet der Verbraucher nach dem Widerruf grundsätzlich keinen Wertersatz.
• BGH, Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22: Die formularmäßige Verpflichtung zur Zahlung einer Reservierungsgebühr benachteiligt den Maklerkunden unangemessen und ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und der Kunde keine nennenswerte Gegenleistung erhält.
• BGH, Urteil vom 21.03.2024, Az. I ZR 185/22 (BGHZ 240, 144): Die sukzessive Doppelbeauftragung ist zulässig, wenn der Makler mit jeder Partei jeweils die Hälfte der beabsichtigten Gesamtprovision vereinbart; aus § 242 BGB folgt ein Auskunftsanspruch über die Vereinbarung mit der Gegenseite, gesichert durch ein Zurückbehaltungsrecht nach den §§ 273, 274 BGB. Einen Zahlungsnachweis wie in § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB sieht § 656c BGB nicht vor. Zeitlich genügt, dass der Maklervertrag nach dem 23.12.2020 geschlossen wurde.
• BGH, Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 32/24: Ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB liegt vor, wenn der Erwerb bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient; eine untergeordnete Einliegerwohnung oder gewerbliche Nutzung schadet nicht. § 656c BGB ist entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Kaufvertragspartei ein Dritter den Maklervertrag abschließt.
• BGH, Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 138/24: Eine Vereinbarung, die gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt, ist insgesamt unwirksam; eine geltungserhaltende Reduktion auf den hälftigen Maklerlohn findet nicht statt. Der gezahlte Maklerlohn ist in voller Höhe nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zu erstatten.
• BGH, Urteil vom 11.03.2026, Az. I ZR 202/25: Ein nach § 656a BGB formbedürftiger Maklervertrag kann durch den Austausch von E-Mails und auch konkludent zustande kommen, wenn sich Parteien, Provisionshöhe und Gegenstand des Hauptvertrags aus textförmlichen Erklärungen bestimmbar ergeben; wahrt der Vertrag die Textform nicht, scheiden auch bereicherungsrechtliche Ansprüche des Maklers aus.
• BGH, Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25: Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, hat nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermRG keinen Anspruch auf Provision – weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter.
• BGH, Urteil vom 16.07.2026, Az. I ZR 111/25: Handelt es sich nach der objektiven Beschaffenheit nicht um ein Einfamilienhaus, genügt für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes nicht, dass der Kaufinteressent die beabsichtigte Nutzung als Einfamilienhaus erst nach Abschluss des Maklervertrags offenlegt; er muss den Nutzungszweck spätestens bei Vertragsschluss erkennbar machen und dies beweisen.

Checkliste

Vor Abschluss des Maklervertrags – Kauf

• [ ] Objektart prüfen: Wohnung oder Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB oder nicht?
• [ ] Verbrauchereigenschaft des Käufers klären – §§ 656c, 656d BGB gelten nur zugunsten von Verbrauchern
• [ ] Bei Zwei- oder Mehrfamilienhäusern die Eigennutzungsabsicht vor Vertragsschluss in Textform offenlegen
• [ ] Textform sicherstellen: Parteien, Provisionshöhe und Objekt müssen bestimmbar aus textförmlichen Erklärungen hervorgehen
• [ ] Widerrufsbelehrung und Muster-Widerrufsformular anfordern und archivieren
• [ ] Klären, ob der Makler auch für die Gegenseite tätig wird, und die Provisionshöhen abgleichen
• [ ] Auf Verflechtung prüfen: Ist der Makler Eigentümer, Gesellschafter, Organ oder Verwalter der Verkäuferseite?
• [ ] Vorkenntnis eines Objekts sofort mit Datum und Quelle dokumentieren
• [ ] Reservierungsvereinbarungen nicht ungeprüft unterschreiben
• [ ] Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten eines Alleinauftrags prüfen

Vor Kaufvertrag und Zahlung

• [ ] Provisionsklausel im notariellen Kaufvertrag auf Vereinbarkeit mit § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB prüfen
• [ ] Zahlungsnachweis des Verkäufers nach § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB als Fälligkeitsvoraussetzung aufnehmen
• [ ] Bei Doppeltätigkeit Auskunft über die Vereinbarung mit der Gegenseite verlangen und Zahlung zurückhalten
• [ ] Kaufnebenkosten vollständig kalkulieren: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Provisionsanteil
• [ ] Prüfen, ob eine Einpreisung in den Kaufpreis wegen Grunderwerbsteuer und Notarkosten teurer ist
• [ ] Provision als Anschaffungsnebenkosten in die Abschreibungsbemessung übernehmen, wenn vermietet wird

Vermietung

• [ ] Klären, wer den Vermarktungsauftrag erteilt hat – daran hängt das Bestellerprinzip
• [ ] Suchaufträge nur unterschreiben, wenn das Objekt tatsächlich erst danach akquiriert wird
• [ ] Reihenfolge Suchauftrag – Akquisition – Angebot dokumentieren
• [ ] Textform des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden sicherstellen
• [ ] Höchstgrenze prüfen: zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer, ohne Betriebskosten
• [ ] Prüfen, ob der Vermittler zugleich Verwalter, Eigentümer oder Vermieter ist – dann besteht kein Anspruch
• [ ] Zu Unrecht gezahlte Beträge nach § 5 Abs. 1 WoVermRG zurückfordern, Verjährung beachten

Häufige Fragen (FAQ)

Wer zahlt seit der Reform 2020 die Maklerprovision beim Hauskauf?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt: Der Käufer zahlt höchstens die Hälfte. Wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich beide nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, ist eine Abwälzung auf den Käufer nach § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens denselben Betrag selbst schuldet; die Zahlungspflicht des Käufers wird zudem erst fällig, wenn der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachweist. Außerhalb dieses Anwendungsbereichs – bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten, unbebauten Grundstücken oder gewerblichen Käufern – bleibt die Verteilung frei verhandelbar, und eine volle Käuferprovision ist zulässig.

Was passiert, wenn der Käufer trotzdem die gesamte Provision übernommen hat?

Dann ist die Vereinbarung nicht nur teilweise, sondern insgesamt unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 138/24, entschieden, dass eine gegen § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB verstoßende Abrede keiner geltungserhaltenden Reduktion zugänglich ist. Der Käufer bleibt also nicht zur Zahlung der zulässigen Hälfte verpflichtet, sondern kann den gesamten gezahlten Maklerlohn nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zurückverlangen. Auch eine Kompensation über einen reduzierten Kaufpreis ändert daran nichts. Zu beachten ist die Verjährung nach den §§ 195, 199 BGB: drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem gezahlt wurde und der Käufer die maßgeblichen Umstände kannte oder grob fahrlässig nicht kannte.

Ist ein mündlich geschlossener Maklervertrag über eine Eigentumswohnung wirksam?

Nein. § 656a BGB verlangt für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Textform. Ein rein mündlicher Vertrag ist formnichtig, und der Makler kann seine Leistung auch nicht über das Bereicherungsrecht liquidieren – das hat der BGH mit Urteil vom 11.03.2026, Az. I ZR 202/25, ausdrücklich entschieden. Die Textform ist allerdings leichter gewahrt, als viele annehmen: Es genügt der Austausch von E-Mails, und der Vertrag kann auch konkludent zustande kommen, sofern sich Parteien, Provisionshöhe und Objekt bestimmbar aus textförmlichen Erklärungen ergeben. Ein per E-Mail versandtes Exposé mit klarer Provisionsforderung und eine darauf bezogene Antwort des Interessenten können ausreichen.

Muss ich als Mieter eine Maklerprovision zahlen?

In aller Regel nicht. Seit dem 01.06.2015 gilt das Bestellerprinzip des § 2 Abs. 1a WoVermRG: Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Die einzige Ausnahme greift, wenn der Vermittler ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden beim Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten – also beim echten Suchauftrag für ein noch nicht am Markt befindliches Objekt. Hatte der Makler das Objekt bereits im Bestand oder war es inseriert, greift die Ausnahme nicht, auch wenn der Mieter ein Formular unterschrieben hat. Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausnahme liegt beim Vermittler.

Wie hoch darf die Provision bei einer Mietwohnung höchstens sein?

Wenn ausnahmsweise der Mieter zahlt, gilt die Obergrenze des § 3 Abs. 2 WoVermRG: höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete; Betriebs- und Nebenkosten bleiben außer Betracht. Bei 19 Prozent Umsatzsteuer entspricht das dem 2,38-fachen der Nettokaltmiete – bei einer Nettokaltmiete von 950 Euro also 2.261 Euro. Wird mehr verlangt und gezahlt, ist der übersteigende Betrag nach § 5 Abs. 1 WoVermRG rückforderbar; § 817 Satz 2 BGB ist dabei ausdrücklich nicht anzuwenden, sodass der Vermittler die Rückforderung nicht mit einem eigenen Gesetzesverstoß des Zahlenden abwehren kann. Die Grenze gilt nur für das Entgelt des Wohnungssuchenden, nicht für die Vergütung des Vermieters.

Darf meine Hausverwaltung für die Neuvermietung eine Provision berechnen?

Nein, wenn sie zugleich als Wohnungsvermittler auftritt. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermRG besteht kein Entgeltanspruch, wenn der Wohnungsvermittler Verwalter der vermieteten Wohnung ist. Lange war umstritten, ob dieser Ausschluss nur den Mieter schützt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25, entschieden, dass er auch dem Vermieter zugutekommt: Eine Provision kann weder vom Mieter noch vom Vermieter verlangt werden. Verwaltungen sollten Vermietungsleistungen im eigenen Bestand deshalb als Verwalterleistung im Verwaltervertrag abbilden. Bereits gezahlte Provisionen dieser Art sind ohne Rechtsgrund geleistet und rückforderbar.

Sind Reservierungsgebühren zulässig?

Formularmäßig vereinbarte Reservierungsgebühren sind regelmäßig unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22, entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Verpflichtung zur Zahlung einer Reservierungsgebühr den Maklerkunden nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt: Die Rückzahlung ist ausnahmslos ausgeschlossen, und der Kunde erhält keine nennenswerte Gegenleistung. Wirtschaftlich handelt es sich um eine erfolgsunabhängige Vergütung, die dem Leitbild des Maklerrechts widerspricht. Bereits gezahlte Beträge sind rückforderbar. Schon zuvor hatte der BGH mit Urteil vom 23.09.2010, Az. III ZR 21/10, klargestellt, dass eine solche Vereinbarung als Nebenabrede zum Maklervertrag der vollen AGB-Kontrolle unterliegt.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: §§ 652, 654, 655 BGB (Maklervertrag, Verwirkung, Herabsetzung), §§ 656a bis 656d BGB (Textform, persönlicher Anwendungsbereich, hälftige Teilung bei Doppeltätigkeit, Abwälzungsverbot und Nachweis der Zahlung), § 13 BGB, § 126b BGB, §§ 195, 199 BGB, §§ 273, 274 BGB, § 242 BGB, §§ 305 ff. BGB (insbesondere § 305 Abs. 1 Satz 3 und § 307 BGB), § 311b Abs. 1 BGB, §§ 312c, 312g, 355, 356, 357a BGB, § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB, § 817 Satz 2 BGB und § 138 BGB sowie §§ 2, 3 und 5 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG/WoVermittG) und § 34c GewO nebst Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die §§ 656a bis 656d BGB gelten für Maklerverträge, die nach dem 23.12.2020 geschlossen wurden; das Bestellerprinzip des § 2 Abs. 1a WoVermRG gilt seit dem 01.06.2015.

Zitierte Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 23.09.2010, Az. III ZR 21/10; BGH, Urteil vom 07.07.2016, Az. I ZR 30/15; BGH, Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22; BGH, Urteil vom 21.03.2024, Az. I ZR 185/22 (BGHZ 240, 144); BGH, Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 32/24; BGH, Urteil vom 06.03.2025, Az. I ZR 138/24; BGH, Urteil vom 11.03.2026, Az. I ZR 202/25; BGH, Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25; BGH, Urteil vom 16.07.2026, Az. I ZR 111/25.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und dienen der Veranschaulichung; Provisionssätze, Grunderwerbsteuersätze, Notar- und Grundbuchkosten sowie die steuerliche Behandlung richten sich nach dem jeweiligen Bundesland und den Umständen des Einzelfalls. Angaben zu marktüblichen Provisionshöhen sind Orientierungswerte ohne normative Wirkung. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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Die Maklerprovision ist im Immobilien-Investment kein Nebenschauplatz, sondern eine der größten Einzelpositionen der Kaufnebenkosten – und zugleich diejenige, bei der Formfehler, unzulässige Abwälzungen und fehlende Widerrufsbelehrungen am häufigsten zu Rückforderungsansprüchen führen. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als digitale, persönliche Technologieverwaltung und arbeitet an dieser Schnittstelle systemgestützt: Provisionsvereinbarungen, Textformnachweise, Widerrufsbelehrungen und Zahlungsnachweise nach § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB werden dokumentiert geführt, Vermietungsvorgänge im verwalteten Bestand konsequent nach dem Bestellerprinzip und den Vorgaben des WoVermRG abgebildet. Eigentümer und Erwerber erhalten damit eine Grundlage, auf der sich Kosten nachvollziehen und Ansprüche belegen lassen – vor der Beurkundung und nicht erst im Streitfall.

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