Maklerprovision beim Immobilienverkauf: Wer zahlt? (2026)

Auf einen Blick: Seit dem 23. Dezember 2020 darf die Maklerprovision beim Verkauf von
Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher nicht mehr einseitig auf die Käuferseite
abgewälzt werden. Es gilt das Teilungsprinzip. Dieser Beitrag erklärt die neuen Regeln
der §§ 656a–656d BGB, wer wie viel zahlt und wo die Reform nicht greift.

Gliederung

1. Was hat sich 2020 geändert?
2. Die vier neuen Paragrafen im Überblick
3. Doppeltätigkeit: das Teilungsprinzip (§ 656c BGB)
4. Nur eine Partei beauftragt: maximal 50 % abwälzbar (§ 656d BGB)
5. Für welche Objekte gilt die Reform – und für welche nicht?
6. Wie hoch ist die Maklerprovision üblicherweise?
7. Praxisbeispiel mit Rechnung
8. Checkliste für Verkäufer
9. Häufige Fragen (FAQ)
10. Quellen & Rechtshinweis

1. Was hat sich 2020 geändert?

Mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von
Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (in Kraft seit 23. Dezember 2020)
wurden bundesweit einheitliche Regeln eingeführt. Ziel: Käufer – meist die wirtschaftlich
schwächere Seite – sollen nicht länger die komplette Provision tragen, obwohl der Verkäufer
den Makler beauftragt hat.

2. Die vier neuen Paragrafen im Überblick

• § 656a BGB – Textform: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen
  der Textform (z. B. E-Mail). Mündliche Provisionsabreden sind unwirksam.
• § 656b BGB: Stellt klar, für welche Geschäfte die Regeln gelten.
• § 656c BGB – Doppeltätigkeit / Teilungsprinzip: siehe Punkt 3.
• § 656d BGB – Abwälzung bei einseitiger Beauftragung: siehe Punkt 4.

3. Doppeltätigkeit: das Teilungsprinzip (§ 656c BGB)

Wird der Makler von beiden Seiten (Käufer und Verkäufer) beauftragt, darf er von beiden
nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen. Gewährt er einer Partei einen Nachlass
oder wird er für sie unentgeltlich tätig, muss er der anderen Partei denselben Nachlass
einräumen. Eine ungleiche Verteilung ist unzulässig.

4. Nur eine Partei beauftragt: maximal 50 % abwälzbar (§ 656d BGB)

Hat nur eine Partei – typischerweise der Verkäufer – den Makler beauftragt, gilt:

• Diese Partei muss den Makler grundsätzlich selbst bezahlen.
• Sie kann höchstens 50 % der Provision auf die andere Partei abwälzen.
• Der Anspruch gegen die andere Partei entsteht erst, wenn die beauftragende Partei
  ihren eigenen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat.

So wird die frühere Praxis verhindert, die gesamte Courtage allein dem Käufer aufzubürden.

5. Für welche Objekte gilt die Reform – und für welche nicht?

Erfasst: Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer
Verbraucher ist.

Nicht erfasst (Teilungsprinzip greift hier nicht zwingend):

• Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte,
• unbebaute Grundstücke,
• Gewerbeimmobilien.

In diesen Fällen bleibt die Provisionsverteilung weitgehend frei verhandelbar.

6. Wie hoch ist die Maklerprovision üblicherweise?

Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern Verhandlungssache. In der Praxis sind je
nach Region häufig rund 3 bis 3,57 % des Kaufpreises (inkl. Mehrwertsteuer) pro Seite
üblich. Durch das Teilungsprinzip teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten in den
erfassten Fällen.

7. Praxisbeispiel mit Rechnung

Ein Einfamilienhaus wird für 500.000 € an ein privates Käuferpaar verkauft. Der Makler
wurde nur vom Verkäufer beauftragt; vereinbart sind 3,57 % je Seite.

• Provision je Seite: 500.000 € × 3,57 % = 17.850 €
• Der Verkäufer zahlt seinen Anteil (17.850 €) und weist die Zahlung nach.
• Erst dann wird der hälftige Anteil des Käufers fällig (max. 50 %): 17.850 €.

Vor 2020 hätte der Käufer in vielen Regionen die gesamte Courtage (bis ~35.700 €)
allein tragen können – das ist nun ausgeschlossen.

8. Checkliste für Verkäufer

• [ ] Maklervertrag in Textform abschließen (§ 656a BGB)
• [ ] Klären, ob Doppel- oder Einzelauftrag vorliegt
• [ ] Bei Einzelauftrag: maximal 50 % abwälzbar, eigener Anteil zuerst zahlen
• [ ] Zahlungsnachweis aufbewahren (Voraussetzung für Anspruch gegen Käufer)
• [ ] Objekttyp prüfen: gilt die Reform überhaupt (Wohnung/EFH + Verbraucher)?

9. Häufige Fragen (FAQ)

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit privatem Käufer teilen sich Verkäufer und Käufer
die Provision. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist seit 23.12.2020 unzulässig.

Gilt die Teilung auch beim Mehrfamilienhaus?
Nein. Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeobjekte sind von der gesetzlichen
Teilung nicht erfasst.

Muss der Maklervertrag schriftlich sein?
Es genügt die Textform (z. B. E-Mail). Mündliche Abreden sind bei Wohnungen und
Einfamilienhäusern unwirksam (§ 656a BGB).

Wann muss der Käufer seinen Anteil zahlen?
Erst, wenn der beauftragende Verkäufer seinen eigenen Provisionsanteil gezahlt und dies
nachgewiesen hat (§ 656d BGB).

10. Quellen & Rechtshinweis

• §§ 656a, 656b, 656c, 656d BGB
• Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über
  Wohnungen und Einfamilienhäuser, in Kraft seit 23.12.2020

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder
Steuerberatung im Einzelfall. Provisionshöhen sind regional unterschiedlich und
Verhandlungssache.

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