Legionellenprüfung: Pflichten von Vermietern und WEG nach der Trinkwasserverordnung

Auf einen Blick: Die Legionellenprüfung ist keine freiwillige Serviceleistung, sondern eine gesetzliche Betreiberpflicht nach § 31 der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Sie trifft jeden, der Trinkwasser aus einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit an Dritte abgibt – und Vermietung ist genau das. Der Prüfturnus beträgt in der Wohnungswirtschaft drei Jahre. Wird der technische Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter überschritten, entstehen sofort weitere Pflichten: Anzeige beim Gesundheitsamt, Gefährdungsanalyse, Sanierung. Wer die Prüfung unterlässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro und – ungleich gravierender – die persönliche Haftung für Gesundheitsschäden. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. Mai 2015 (VIII ZR 161/14) deutlich gemacht, dass die Anforderungen an den Kausalitätsnachweis bei einer Legionellose nicht überspannt werden dürfen. Die reinen Untersuchungskosten sind als Betriebskosten umlagefähig, die Sanierungskosten dagegen nicht.

Gliederung

1. Warum das Thema in der Verwaltungspraxis regelmäßig unterschätzt wird
2. Wer ist Betreiber – und damit verantwortlich?
3. Wann besteht überhaupt eine Prüfpflicht?
4. Der Prüfturnus: drei Jahre, ein Jahr, oder gar nicht
5. Die Probenahme: Wo, wie viele, durch wen
6. Der technische Maßnahmenwert und was bei Überschreitung passiert
7. Die Gefährdungsanalyse als zentrales Instrument
8. Besonderheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft
9. Praxisbeispiel: 24 Einheiten, ein Befund, drei Wochen Zeitdruck
10. Kosten und Umlagefähigkeit: Rechenbeispiel
11. Bleileitungen – die abgelaufene Frist vom 12. Januar 2026
12. Rechtslage & Referenzurteile
13. Checkliste
14. Häufige Fragen

Warum das Thema in der Verwaltungspraxis regelmäßig unterschätzt wird

Legionellen sind Bakterien, die in warmem Wasser zwischen etwa 25 und 45 Grad Celsius optimale Vermehrungsbedingungen finden. Gefährlich werden sie nicht durch das Trinken, sondern durch das Einatmen fein vernebelten Wassers – typischerweise beim Duschen. Die Folge kann eine Legionellose sein, die als Legionärskrankheit in Form einer schweren Lungenentzündung verläuft und für ältere oder immungeschwächte Menschen lebensbedrohlich ist.

Genau diese Kombination macht das Thema für Vermieter und Verwaltungen so heikel: Der Erreger ist unsichtbar, das Risiko liegt in der Anlagentechnik verborgen, und der Schaden tritt erst dann zutage, wenn ein Bewohner erkrankt. Bis dahin ist die Legionellenprüfung eine Position auf der Betriebskostenabrechnung, die niemand hinterfragt. Danach ist sie der zentrale Beweis dafür, ob der Eigentümer seine Verkehrssicherungspflicht erfüllt hat oder nicht.

Hinzu kommt ein strukturelles Problem: In vielen Beständen wird die Prüfung zwar irgendwann einmal beauftragt, aber nicht systematisch nachgehalten. Der Dreijahresturnus läuft still ab, der Nachweis fehlt, und niemand bemerkt es – bis das Gesundheitsamt anfragt oder ein Mieter Akteneinsicht verlangt. Eine Verwaltung, die diesen Turnus digital überwacht, hat hier einen handfesten Vorteil gegenüber der Ordnerablage.

Wer ist Betreiber – und damit verantwortlich?

Die TrinkwV knüpft sämtliche Pflichten an den Begriff des Betreibers der Wasserversorgungsanlage. Betreiber ist, wer die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Anlage hat und ihren Betrieb bestimmt. In der Praxis heißt das:

• Miethaus im Alleineigentum: Betreiber ist der Eigentümer, also der Vermieter. Er kann die Aufgabe an eine Hausverwaltung delegieren, bleibt aber Adressat der Ordnungswidrigkeitentatbestände.
• Wohnungseigentümergemeinschaft: Betreiberin der zentralen Trinkwassererwärmungsanlage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), da die Anlage zwingend Gemeinschaftseigentum ist. Der Verwalter handelt für die Gemeinschaft.
• Sondereigentumsverwaltung: Der vermietende Wohnungseigentümer bleibt gegenüber seinem Mieter mietvertraglich verantwortlich, kann die technische Umsetzung an der zentralen Anlage aber nicht selbst steuern. Er muss die GdWE zur Erfüllung anhalten.
• Gemischte Objekte: Sobald mindestens eine Einheit vermietet ist, liegt eine gewerbliche Abgabe von Trinkwasser vor. Die Prüfpflicht erfasst dann die gesamte Anlage – nicht nur die vermieteten Stränge.

Der letzte Punkt wird in reinen Selbstnutzergemeinschaften regelmäßig übersehen. Eine WEG, in der alle Eigentümer selbst wohnen, unterliegt keiner Untersuchungspflicht. Zieht ein einziger Eigentümer aus und vermietet seine Wohnung, ändert sich die Rechtslage für die gesamte Anlage. Verwaltungen sollten Vermietungen daher nicht nur aus Gründen der Hausordnung erfassen, sondern auch als Auslöser für die Betreiberpflichten.

Wann besteht überhaupt eine Prüfpflicht?

Nicht jede Warmwasserbereitung löst die Untersuchungspflicht aus. § 31 TrinkwV verlangt kumulativ drei Voraussetzungen.

Erstens: eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung. Der Begriff ist in § 3 TrinkwV definiert. Eine Großanlage liegt vor, wenn

• der Speicher-Trinkwassererwärmer oder der zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer ein Volumen von mehr als 400 Litern hat, oder
• in mindestens einer Leitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der entferntesten Entnahmestelle ein Inhalt von mehr als 3 Litern enthalten ist; Zirkulationsleitungen werden dabei nicht mitgerechnet.

Beide Kriterien stehen alternativ nebeneinander. Ein kleiner 300-Liter-Speicher genügt also bereits, wenn die Steigleitung entsprechend lang dimensioniert ist – was in Mehrfamilienhäusern der Regelfall ist.

Zweitens: Abgabe im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit. Vermietung von Wohnraum gilt trinkwasserrechtlich als gewerbliche Tätigkeit, auch wenn es sich einkommensteuerlich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung handelt. Öffentliche Tätigkeit liegt etwa bei Schulen, Kindergärten, Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäusern vor.

Drittens: kein Ausschlusstatbestand. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Untersuchungspflicht ausgenommen, ebenso Anlagen, die ausschließlich der Eigenversorgung dienen.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, entfällt die formale Untersuchungspflicht. Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB und die mietvertragliche Pflicht zur Gewährung eines vertragsgemäßen Gebrauchs nach § 535 Abs. 1 BGB bleiben davon jedoch unberührt. Wer weiß, dass seine Anlage über Jahre stagniert, kann sich nicht darauf zurückziehen, dass sie formal keine Großanlage ist.

Der Prüfturnus: drei Jahre, ein Jahr, oder gar nicht

Der Untersuchungsrhythmus richtet sich danach, ob das Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird.

Bei öffentlicher Tätigkeit kann das Gesundheitsamt den Turnus auf bis zu drei Jahre verlängern, wenn über mehrere Untersuchungen hinweg keine Beanstandungen aufgetreten sind und die Anlage den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Entscheidend für die Praxis ist der Fristbeginn. Der Dreijahreszeitraum läuft ab dem Datum der letzten Probenahme, nicht ab dem Datum des Laborberichts und schon gar nicht ab dem Kalenderjahr. Wurde zuletzt im November 2023 beprobt, ist die nächste Untersuchung im November 2026 fällig. Eine Verwaltung, die den Turnus im Kalenderjahr denkt, verliert im Zweifel mehrere Monate.

Die Probenahme: Wo, wie viele, durch wen

Die Untersuchung ist eine orientierende Untersuchung im Sinne der TrinkwV und muss nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik – insbesondere DIN EN ISO 19458 und dem einschlägigen DVGW-Regelwerk – erfolgen. Daraus ergeben sich klare Mindestanforderungen an die Zahl und die Lage der Probenahmestellen:

• eine Probe am Austritt des Trinkwassererwärmers,
• eine Probe am Eintritt der Zirkulationsleitung in den Erwärmer,
• je Steigstrang mindestens eine Probe an einer endständigen Entnahmestelle, üblicherweise der am weitesten entfernten Zapfstelle.

Bei einem Haus mit drei Steigsträngen sind das mindestens fünf Proben. Die Probenahme darf nur durch dafür qualifiziertes Personal erfolgen, und die Analyse ist einem Labor vorbehalten, das für den Parameter Legionella spec. nach § 42 TrinkwV zugelassen und bei der zuständigen Landesbehörde gelistet ist. Ein Handwerksbetrieb ohne diese Zulassung kann die Probe nicht rechtssicher entnehmen und auswerten – ein häufiger und teurer Fehler, weil die Untersuchung dann wiederholt werden muss.

Praktisch relevant ist außerdem die Zugänglichkeit. Endständige Entnahmestellen liegen typischerweise in Wohnungen. Der Vermieter hat kein voraussetzungsloses Zutrittsrecht, kann den Zutritt zur Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht aber verlangen. Die Ankündigung sollte schriftlich, mit angemessener Frist – in der Regel mindestens eine Woche – und unter Angabe des Grundes erfolgen. Verweigert ein Mieter beharrlich den Zutritt, ist das zu dokumentieren; die Pflicht des Betreibers wandelt sich dann in eine Pflicht, alle zumutbaren Anstrengungen zu unternehmen.

Die Ergebnisse sind zehn Jahre aufzubewahren und den Nutzern auf Verlangen zugänglich zu machen. In der Praxis bedeutet das: Der Laborbericht gehört nicht in einen Ordner im Keller, sondern in eine digitale Objektakte, auf die Mieter, Eigentümer und Behörde bei Bedarf zugreifen können.

Der technische Maßnahmenwert und was bei Überschreitung passiert

Der technische Maßnahmenwert für Legionella spec. liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 Milliliter. Er ist kein Grenzwert im klassischen Sinne, sondern ein Schwellenwert, ab dem der Betreiber tätig werden muss. Die Reaktionskette ist gestuft:

Schritt 1 – Anzeige. Der Betreiber muss die Überschreitung unverzüglich dem zuständigen Gesundheitsamt anzeigen. Unverzüglich heißt: ohne schuldhaftes Zögern, praktisch innerhalb weniger Werktage nach Kenntnis vom Laborbefund. Viele Labore übermitteln den Befund parallel selbst an die Behörde; das entbindet den Betreiber jedoch nicht von seiner eigenen Anzeigepflicht.

Schritt 2 – Information der Nutzer. Alle betroffenen Mieter und Nutzer sind über die Überschreitung und die empfohlenen Verhaltensweisen zu informieren. Bei sehr hohen Werten kommt ein Duschverbot in Betracht.

Schritt 3 – Gefährdungsanalyse. Der Betreiber muss eine Gefährdungsanalyse durchführen lassen, die die Ursache der Kontamination ermittelt.

Schritt 4 – Maßnahmen. Auf Basis der Analyse sind Sanierungsmaßnahmen zu ergreifen und deren Wirksamkeit durch Nachbeprobung zu belegen.

Die Höhe des Befunds steuert die Dringlichkeit. In der behördlichen Praxis haben sich vier Stufen etabliert: bis 100 KBE/100 ml unauffällig, 100 bis 1.000 KBE/100 ml geringe Kontamination mit Nachuntersuchung und Gefährdungsanalyse, 1.000 bis 10.000 KBE/100 ml mittlere Kontamination mit kurzfristigem Handlungsbedarf, über 10.000 KBE/100 ml hohe Kontamination mit sofortigen Maßnahmen bis hin zum Duschverbot.

Die Gefährdungsanalyse als zentrales Instrument

Die Gefährdungsanalyse ist mehr als eine technische Formalie – sie ist das Dokument, an dem sich später die Frage des Verschuldens entscheidet. Sie folgt methodisch der VDI-Richtlinie 6023 und umfasst mindestens:

• eine Ortsbesichtigung der gesamten Trinkwasserinstallation vom Hausanschluss bis zur entferntesten Entnahmestelle,
• die Prüfung der Betriebstemperaturen: mindestens 60 Grad Celsius am Austritt des Erwärmers, mindestens 55 Grad Celsius im Zirkulationsrücklauf, höchstens 25 Grad Celsius in der Kaltwasserleitung,
• die Identifikation von Totleitungen und selten genutzten Strängen, etwa nach dem Rückbau von Waschküchen oder bei längerem Leerstand,
• die Bewertung von Dämmung, hydraulischem Abgleich und Materialien,
• eine Maßnahmenempfehlung mit Priorisierung und Zeitplan.

Die häufigsten Ursachen sind in der Praxis erstaunlich banal: zu niedrig eingestellte Speichertemperaturen aus Energiespargründen, ein nicht abgeglichenes Zirkulationssystem mit kalten Strängen, nicht zurückgebaute Leitungsabschnitte und leerstehende Wohnungen ohne regelmäßige Spülung. Gerade der letzte Punkt hat mit der Zunahme von Sanierungsleerständen erheblich an Bedeutung gewonnen. Wer eine Wohnung über Monate leer stehen lässt, muss ein dokumentiertes Spülkonzept haben – üblicherweise eine vollständige Spülung aller Entnahmestellen alle 72 Stunden.

Besonderheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft

In der WEG kommt eine zweite Rechtsebene hinzu. Die Untersuchung betrifft das Gemeinschaftseigentum, ihre Beauftragung ist damit Sache der Gemeinschaft.

Beschlusserfordernis: Die Beauftragung der turnusmäßigen Legionellenprüfung ist eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG. Sie kann durch Mehrheitsbeschluss veranlasst werden. Ein Beschluss, der die gesetzlich vorgeschriebene Untersuchung ablehnt, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar – die Eigentümer können sich der gesetzlichen Betreiberpflicht nicht durch Mehrheitsentscheidung entziehen.

Handeln ohne Beschluss: Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind und untergeordnete Bedeutung haben oder keinen erheblichen Verpflichtungen führen. Die turnusmäßige Beprobung eines Mehrfamilienhauses mit Kosten im niedrigen dreistelligen Bereich fällt regelmäßig darunter. Bei einem akuten Befund mit Gefahr für Leib und Leben ist der Verwalter zum sofortigen Handeln nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet.

Kostentragung: Die Untersuchungskosten sind Kosten des Gemeinschaftseigentums und nach dem geltenden Umlageschlüssel zu verteilen. Da sie technisch der Warmwasserversorgung zuzuordnen sind, ist eine Verteilung nach dem Warmwasserschlüssel sachnäher als nach Miteigentumsanteilen; ein abweichender Verteilungsschlüssel kann nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen werden.

Weitergabe an vermietende Eigentümer: Der Verwalter sollte den Laborbericht aktiv an alle vermietenden Eigentümer weitergeben, damit diese ihre eigenen Informationspflichten gegenüber ihren Mietern erfüllen können. Wer das unterlässt, schafft eine Haftungslücke zwischen GdWE und Sondereigentümer.

Praxisbeispiel: 24 Einheiten, ein Befund, drei Wochen Zeitdruck

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 24 Einheiten in einem Gebäude von 1974, davon 9 Einheiten vermietet, lässt turnusgemäß im März beproben. Der Laborbericht vom 28. März weist an zwei von fünf Probenahmestellen Werte von 640 und 1.850 KBE/100 ml aus. Beide Stellen liegen im hinteren Steigstrang.

Der Verwalter zeigt den Befund am 30. März dem Gesundheitsamt an und informiert am selben Tag alle Bewohner schriftlich, mit dem Hinweis, den Duschstrahl vor der Nutzung einige Minuten mit heißem Wasser durchlaufen zu lassen und dabei den Raum zu verlassen. Die Behörde ordnet eine Gefährdungsanalyse innerhalb von vier Wochen an.

Die Analyse ergibt drei Ursachen: Der Speicher war auf 52 Grad Celsius eingestellt, um Energiekosten zu senken. Der Zirkulationsrücklauf des betroffenen Strangs erreichte nur 44 Grad, weil ein Regulierventil nach einem Heizungsumbau nicht neu eingestellt worden war. Und im Erdgeschoss existierte ein rund vier Meter langer Leitungsstumpf zu einer 2016 stillgelegten Gemeinschaftswaschküche.

Die Maßnahmen: Anhebung der Speichertemperatur auf 60 Grad, hydraulischer Abgleich der Zirkulation, Rückbau der Totleitung, anschließend eine thermische Desinfektion. Die Nachbeprobung sechs Wochen später ist an allen Stellen unauffällig.

Wichtig für die Abrechnung: Die Kosten der Erstbeprobung und der Nachbeprobung sind Betriebskosten. Die Kosten für hydraulischen Abgleich, Rückbau der Totleitung und thermische Desinfektion sind Instandsetzungskosten des Gemeinschaftseigentums – sie dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden, sondern gehen zulasten der Erhaltungsrücklage.

Kosten und Umlagefähigkeit: Rechenbeispiel

Die Kosten einer orientierenden Untersuchung setzen sich aus Probenahme und Laboranalyse zusammen. Realistisch sind je Probe 40 bis 90 Euro, hinzu kommt eine Anfahrts- und Grundpauschale.

Für ein Objekt mit 24 Einheiten und fünf Probenahmestellen ergibt sich beispielhaft:

Verteilt auf 24 Einheiten ergibt das 22,31 Euro je Einheit – allerdings nur einmal in drei Jahren, also rechnerisch rund 7,44 Euro je Einheit und Jahr. Gemessen an diesem Betrag ist es bemerkenswert, wie häufig die Prüfung unterbleibt.

Umlagefähigkeit: Die Kosten der wiederkehrenden Untersuchung sind Betriebskosten. Sie gehören systematisch zu den Kosten der Überwachung der Anlage und der Prüfung ihrer Betriebssicherheit und sind damit über § 2 Nr. 4a und § 2 Nr. 5a BetrKV umlagefähig. Da sie die Warmwasserbereitung betreffen, sind sie nicht den Kaltwasserkosten, sondern den Warmwasserkosten zuzuordnen und nach der Heizkostenverordnung zu verteilen. Voraussetzung ist wie immer eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag.

Nicht umlagefähig sind demgegenüber: die Gefährdungsanalyse, Spülungen und thermische Desinfektionen zur Beseitigung eines Befundes, der hydraulische Abgleich, der Rückbau von Totleitungen sowie sämtliche baulichen Sanierungsmaßnahmen. Diese Positionen sind Instandhaltung beziehungsweise Instandsetzung und damit Sache des Vermieters.

Bleileitungen – die abgelaufene Frist vom 12. Januar 2026

Ein zweiter Pflichtenkomplex aus derselben Verordnung wird in der Praxis noch häufiger übersehen. Bleileitungen in Trinkwasserinstallationen mussten bis zum 12. Januar 2026 vollständig ausgetauscht oder dauerhaft außer Betrieb genommen werden. Diese Frist ist inzwischen abgelaufen.

Konsequenz: Wer heute noch Bleileitungen im Bestand hat, befindet sich in einem andauernden Rechtsverstoß. Zusätzlich besteht eine Informationspflicht gegenüber allen Nutzern. Für den Grenzwert von Blei im Trinkwasser gilt seit dem 12. Januar 2026 zudem ein verschärfter Wert von 0,005 Milligramm je Liter.

Betroffen sind vor allem Gebäude mit Bausubstanz aus der Zeit vor 1973, in Norddeutschland teils auch später. Wer in seinem Bestand Objekte dieser Baujahre hat und keine dokumentierte Bestandsaufnahme der Leitungsmaterialien besitzt, sollte diese kurzfristig nachholen – idealerweise verbunden mit der ohnehin anstehenden Legionellenbeprobung, weil die Ortsbesichtigung ohnehin stattfindet.

Rechtslage & Referenzurteile

§ 31 TrinkwV – Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec. Zentrale Anspruchsgrundlage für die Untersuchungspflicht. Sie erfasst Gebäudewasserversorgungsanlagen mit Großanlage zur Trinkwassererwärmung bei Abgabe im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit.

§ 3 TrinkwV – Begriffsbestimmungen. Definiert die Großanlage zur Trinkwassererwärmung über die 400-Liter-Speichergrenze und den 3-Liter-Leitungsinhalt und nimmt Ein- und Zweifamilienhäuser aus.

§ 51 TrinkwV – Maßnahmen bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts. Regelt Anzeige, Gefährdungsanalyse und Abhilfemaßnahmen.

§ 42 TrinkwV – Zugelassene Untersuchungsstellen. Nur gelistete, akkreditierte Labore dürfen die Analyse durchführen.

BGH, Urteil vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 161/14. Die Erbin eines verstorbenen Mieters verlangte Schadensersatz und Schmerzensgeld vom Vermieter, nachdem der Mieter an einer akuten Legionellen-Pneumonie erkrankt und später verstorben war; im Trinkwasser der Wohnung und im Gebäudekeller waren teils deutlich erhöhte Legionellenkonzentrationen festgestellt worden. Der BGH stellte klar, dass die Frage, ob die Infektion durch das Trinkwasser der Mietwohnung verursacht wurde, die haftungsbegründende Kausalität betrifft und dem Vollbeweismaß des § 286 Abs. 1 ZPO unterliegt. Zugleich rügte er, das Berufungsgericht habe die Anforderungen an diesen Beweis überspannt: Für die richterliche Überzeugungsbildung genüge ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit, der sich unter anderem aus Inkubationszeit, spezifischem Erregertyp und dem Fehlen anderer Ausbruchsquellen ergeben könne. Die Entscheidung wurde aufgehoben und zurückverwiesen. Für die Verwaltungspraxis ist die Botschaft eindeutig: Vermieter können nicht darauf setzen, dass der Kausalitätsnachweis ohnehin scheitert.

§ 823 Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Die Untersuchungspflicht nach der TrinkwV ist ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB. Ein Verstoß begründet daher nicht nur ein Bußgeldrisiko, sondern indiziert im Schadensfall auch die Pflichtverletzung.

§ 536 BGB. Eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts stellt einen Mangel der Mietsache dar und berechtigt zur Mietminderung. Die Höhe hängt vom Ausmaß der Nutzungseinschränkung ab; bei einem behördlich angeordneten Duschverbot bewegen sich die in der Instanzrechtsprechung anerkannten Quoten im zweistelligen Prozentbereich.

§ 19 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Grundlage für Beschlussfassung und eigenständiges Verwalterhandeln in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bußgeldrahmen. Verstöße gegen die Untersuchungs-, Anzeige- und Dokumentationspflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einer Geldbuße von bis zu 25.000 Euro geahndet werden.

Checkliste

Bestandsaufnahme

• [ ] Liegt eine Großanlage vor? Speichervolumen und Leitungsinhalt prüfen und dokumentieren
• [ ] Ist mindestens eine Einheit vermietet oder anderweitig gewerblich/öffentlich genutzt?
• [ ] Datum der letzten Probenahme feststellen – nicht das Berichtsdatum
• [ ] Leitungsmaterialien erfassen, insbesondere auf Blei prüfen (Baujahr vor 1973)

Organisation

• [ ] Dreijahresturnus in der Objektakte mit Wiedervorlage hinterlegen
• [ ] Nur nach § 42 TrinkwV zugelassenes Labor beauftragen
• [ ] Probenahmestellen festlegen: Vorlauf, Zirkulationsrücklauf, je Steigstrang eine endständige Stelle
• [ ] Zutritt zu Wohnungen schriftlich und mit mindestens einer Woche Vorlauf ankündigen
• [ ] Betriebstemperaturen prüfen: ≥ 60 °C Vorlauf, ≥ 55 °C Zirkulationsrücklauf, ≤ 25 °C Kaltwasser
• [ ] Spülkonzept für Leerstände und selten genutzte Entnahmestellen festlegen (Richtwert: alle 72 Stunden)

Im Befundfall

• [ ] Gesundheitsamt unverzüglich anzeigen
• [ ] Alle Nutzer schriftlich informieren, Verhaltenshinweise geben
• [ ] Gefährdungsanalyse nach VDI 6023 beauftragen
• [ ] Maßnahmenplan mit Fristen erstellen und Umsetzung dokumentieren
• [ ] Nachbeprobung terminieren und Ergebnis zur Akte nehmen

Abrechnung

• [ ] Untersuchungskosten den Warmwasserkosten zuordnen
• [ ] Sanierungs-, Analyse- und Abgleichkosten als Instandsetzung separat erfassen
• [ ] Umlagevereinbarung im Mietvertrag auf Tragfähigkeit prüfen
• [ ] Ergebnisse zehn Jahre revisionssicher archivieren

Häufige Fragen (FAQ)

Muss eine reine Selbstnutzer-WEG eine Legionellenprüfung durchführen?

Nein. Solange keine Einheit vermietet ist und das Wasser damit nicht im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit an Dritte abgegeben wird, greift § 31 TrinkwV nicht. Sobald jedoch auch nur eine einzige Wohnung vermietet wird, entsteht die Untersuchungspflicht für die gesamte zentrale Anlage. Verwaltungen sollten Vermietungsanzeigen daher systematisch erfassen.

Wer trägt die Kosten, wenn nach einem Befund saniert werden muss?

Die reinen Untersuchungskosten sind umlagefähige Betriebskosten. Alles, was der Beseitigung eines Befundes dient – Gefährdungsanalyse, thermische Desinfektion, hydraulischer Abgleich, Rückbau von Totleitungen, Rohrsanierung – ist Instandsetzung und damit Sache des Vermieters beziehungsweise in der WEG der Gemeinschaft. Eine Umlage dieser Positionen auf die Mieter ist unwirksam.

Kann ein Mieter den Zutritt zur Probenahme verweigern?

Der Vermieter hat kein allgemeines Betretungsrecht, kann den Zutritt zur Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht aber verlangen. Die Ankündigung muss rechtzeitig erfolgen und den Grund benennen. Verweigert der Mieter dauerhaft, sollte dies dokumentiert und auf eine alternative Probenahmestelle im selben Strang ausgewichen werden. Notfalls kann der Zutritt gerichtlich durchgesetzt werden; praktisch wichtiger ist die lückenlose Dokumentation der Bemühungen.

Was passiert, wenn die Prüfung schlicht vergessen wurde?

Zunächst: umgehend nachholen. Die Versäumnis lässt sich nicht rückwirkend heilen, aber der fortdauernde Verstoß endet. Bußgeldrisiko und Haftungsrisiko bestehen; letzteres wiegt schwerer, weil im Erkrankungsfall die fehlende Untersuchung als Beleg für die Pflichtverletzung dient. Ob die Kosten einer verspätet nachgeholten Untersuchung noch umlagefähig sind, hängt von der Abrechnungsperiode und der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB ab.

Wie hoch darf die Miete bei Legionellenbefall gemindert werden?

Das hängt vom Ausmaß der Einschränkung ab. Ein reiner Laborbefund ohne Nutzungseinschränkung rechtfertigt regelmäßig keine oder nur eine geringe Minderung. Wird ein Duschverbot ausgesprochen oder ist die Warmwassernutzung erheblich eingeschränkt, bewegen sich die von Instanzgerichten zugesprochenen Quoten typischerweise im Bereich von etwa 10 bis 25 Prozent. Eine schematische Übertragung verbietet sich; maßgeblich ist immer der Einzelfall.

Reicht es, die Speichertemperatur dauerhaft hoch einzustellen?

Eine Vorlauftemperatur von mindestens 60 Grad Celsius und ein Zirkulationsrücklauf von mindestens 55 Grad sind zentrale, aber nicht hinreichende Voraussetzungen. Wenn einzelne Stränge hydraulisch unterversorgt sind oder Totleitungen bestehen, entstehen dort trotz korrekter Speichertemperatur Bereiche im kritischen Temperaturfenster. Die Temperaturhaltung ersetzt daher weder den hydraulischen Abgleich noch die turnusmäßige Untersuchung.

Wie lange müssen die Untersuchungsergebnisse aufbewahrt werden?

Zehn Jahre. Zusätzlich sind die Ergebnisse den betroffenen Nutzern auf Verlangen zugänglich zu machen. In der Praxis empfiehlt sich eine digitale Objektakte mit Zugriffsmöglichkeit für Eigentümer und Mieter – das erfüllt die Pflicht und erspart im Streitfall die Suche im Papierarchiv.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: Verordnung über die Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch (Trinkwasserverordnung – TrinkwV), insbesondere § 3 (Begriffsbestimmungen), § 31 (Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.), § 42 (zugelassene Untersuchungsstellen), § 51 (Maßnahmen bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts); Betriebskostenverordnung (BetrKV), § 2 Nr. 4a und Nr. 5a; Heizkostenverordnung (HeizkostenV); Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 535, 536, 556, 823; Wohnungseigentumsgesetz, §§ 16, 19, 27.

Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 161/14 (Vermieterhaftung bei Legionellose, Anforderungen an den Kausalitätsnachweis nach § 286 Abs. 1 ZPO).

Technische Regelwerke: VDI 6023 (Hygiene in Trinkwasser-Installationen), DIN EN ISO 19458 (Probenahme für mikrobiologische Untersuchungen), DVGW-Arbeitsblatt W 551.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Darstellung gibt den Rechtsstand August 2026 wieder. Für die Beurteilung eines konkreten Einzelfalls – insbesondere bei einem akuten Befund, behördlichen Anordnungen oder Schadensersatzforderungen – sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden.

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