Lebenslanges Wohnrecht an einer Immobilie: Rechtsformen, Bewertung und Verkauf

Auf einen Blick: Ein lebenslanges Wohnrecht ist kein einheitlicher Rechtsbegriff, sondern ein Sammelname für vier sehr unterschiedliche Konstruktionen: das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, die allgemeine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB, den Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB und das rein schuldrechtliche Wohnrecht aus Miete oder Leihe. Nur die ersten drei sind dinglich und werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen; nur dort entscheidet der Rang darüber, ob das Recht eine Zwangsversteigerung übersteht. Das Wohnungsrecht ist nach § 1092 Abs. 1 BGB weder übertragbar noch vererblich und erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Die Kostenverteilung folgt der Verweisungskette des § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB – und weil dieser Katalog die §§ 1045 und 1047 BGB gerade nicht nennt, bleiben Grundsteuer und Gebäudeversicherung gesetzlich beim Eigentümer. Wirtschaftlich schlägt das Recht als Kapitalwert nach § 14 BewG durch: Jahreswert mal alters- und geschlechtsabhängiger Vervielfältiger. Genau dieser Betrag mindert bei der Schenkung die Bereicherung und beim Verkauf den erzielbaren Preis. Rechtsstand: 24.08.2026.

Gliederung

• Die vier Rechtsformen des lebenslangen Wohnrechts und ihre Abgrenzung
• Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gegenüber Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB
• Bestellung, Grundbucheintragung und die entscheidende Rangfrage
• Beleihbarkeit der Immobilie und Verhalten in der Zwangsversteigerung
• Kostenverteilung: Instandhaltung, Betriebskosten, Grundsteuer, Versicherung
• Übertragbarkeit, Unvererblichkeit und Überlassung der Ausübung
• Auswirkung auf den Verkehrswert: Kapitalwert nach § 14 BewG mit Rechenbeispiel
• Schenkung und vorweggenommene Erbfolge: § 7 ErbStG, § 10 Abs. 5 ErbStG, § 14 BewG
• Auszug, Pflegeheim und Vermietbarkeit der Räume
• Löschung, Verzicht und Ablösung des Wohnrechts
• Praxisfallen bei Verträgen zwischen Angehörigen
• Rechtslage, Checkliste und häufige Fragen

Einleitung

Kaum eine Klausel taucht in Übergabeverträgen so häufig auf wie das lebenslange Wohnrecht. Die Eltern übertragen das Haus auf ein Kind, behalten sich aber vor, bis zum Lebensende in der bisherigen Wohnung zu bleiben. Für die Familie ist das eine emotionale Selbstverständlichkeit. Rechtlich und wirtschaftlich ist es eine Entscheidung mit Wirkung über Jahrzehnte – und mit erheblichen Folgen für Bewertung, Finanzierbarkeit und Verkaufsfähigkeit der Immobilie.

Der Begriff selbst ist unpräzise. Im Grundbuch steht am Ende entweder ein Wohnungsrecht, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit einem individuell formulierten Wohnnutzungsrecht oder ein Nießbrauch. Daneben gibt es das schuldrechtliche Wohnrecht, das lediglich zwischen den Vertragsparteien wirkt und einen Eigentümerwechsel häufig nicht übersteht. Welche Variante gewählt wurde, entscheidet über die Vermietbarkeit, über die Kostenlast, über die Beleihbarkeit und über den Betrag, den ein Käufer noch zu zahlen bereit ist.

Für Eigentümer und Investoren ist das Thema aus zwei Richtungen relevant. Wer selbst überträgt, muss die Belastung so gestalten, dass sie das Versorgungsziel erreicht, ohne die Immobilie unbeweglich zu machen. Wer eine belastete Immobilie kauft oder finanziert, muss den Kapitalwert des Rechts, seinen Rang und seine Restlaufzeit zutreffend einschätzen – sonst kauft er ein Objekt, über das er auf unabsehbare Zeit nicht verfügen kann.

Dieser Beitrag konzentriert sich auf das Wohnungsrecht und seine Verwandten. Der Nießbrauch wird nur so weit behandelt, wie es für die Abgrenzung nötig ist; seine Ausgestaltung, seine Bewertung und seine ertragsteuerlichen Besonderheiten sind Gegenstand eines eigenen Beitrags in dieser Kategorie.

Alle Ausführungen geben die Rechtslage zum 24.08.2026 wieder. Sie ersetzen keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall, weil bereits kleine Abweichungen im Wortlaut der Urkunde zu abweichenden Ergebnissen führen können.

Lebenslanges Wohnrecht: vier Rechtsformen und ihre Unterschiede

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB

Das Wohnungsrecht ist der praktische Regelfall. Nach § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Grundstück in der Weise mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belastet werden, dass der Berechtigte ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen darf. Zwei Merkmale prägen es: die Nutzung erfolgt zu Wohnzwecken, und sie erfolgt unter Ausschluss des Eigentümers. Wer ein Wohnungsrecht hat, kann den Eigentümer aus den betroffenen Räumen fernhalten.

Der Berechtigte darf nach § 1093 Abs. 2 BGB seine Familie sowie die zur standesgemäßen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen aufnehmen. Eine Vermietung an Dritte ist damit gerade nicht gemeint. Der Bundesgerichtshof hat dies in seiner Entscheidung vom 13.07.2012 (V ZR 206/11) betont: Das Wohnungsrecht berechtigt nur zur eingeschränkten, nämlich persönlichen Nutzung der erfassten Räume und umfasst nicht das Recht, sie Dritten zu überlassen.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB

Das Wohnungsrecht ist ein gesetzlich geregelter Unterfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Fehlt eines seiner Merkmale – etwa weil der Eigentümer nicht ausgeschlossen sein soll oder weil sich das Recht auf ein Mitbenutzungsrecht beschränkt –, bleibt es bei der allgemeinen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB, oft als Wohnnutzungsrecht bezeichnet. Der Unterschied ist keine Begriffsspielerei: Beim Wohnnutzungsrecht kann die Überlassung an Dritte einfacher vereinbart werden, dafür fehlt die starke Ausschlusswirkung.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23.03.2023 (V ZR 113/22) klargestellt, dass ein auf Lebenszeit eingeräumtes Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil als Wohnung zu nutzen, im Zweifel ein Wohnungsrecht im Sinne des § 1093 BGB ist, wenn es sowohl im Grundbuch als auch in der Eintragungsbewilligung so bezeichnet wird. Wer bewusst ein flexibleres Wohnnutzungsrecht will, muss das in der Urkunde ausdrücklich und unmissverständlich formulieren.

Der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB – die Abgrenzung

Der Nießbrauch geht deutlich weiter: Er erfasst sämtliche Nutzungen der Sache, also auch die Vermietung und die daraus fließenden Mieterträge. Er ist deshalb das Instrument der Wahl, wenn die übertragende Generation weiterhin Einnahmen aus einem Renditeobjekt beziehen soll. Das Wohnungsrecht ist demgegenüber das Instrument für selbstgenutzten Wohnraum: Es sichert das Wohnen, nicht den Ertrag.

Auch die Lastenverteilung unterscheidet sich grundlegend. § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB erklärt nur die §§ 1031, 1034, 1036, § 1037 Abs. 1 sowie die §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057 und 1062 BGB für entsprechend anwendbar. Die für den Nießbrauch geltenden §§ 1045 und 1047 BGB – Versicherungspflicht und Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten – fehlen in dieser Aufzählung. Das ist der wichtigste ökonomische Unterschied zwischen beiden Rechten und wird in der Praxis regelmäßig übersehen.

Das schuldrechtliche Wohnrecht

Ein Wohnrecht kann auch rein vertraglich eingeräumt werden, etwa als unbefristetes Mietverhältnis zu einem symbolischen Entgelt oder als Leihe nach § 598 BGB. Solche Vereinbarungen sind formfrei möglich und kosten nichts – sie sind aber nur so stabil wie das Verhältnis der Beteiligten. Sie wirken grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien. Wird die Immobilie verkauft, tritt der Erwerber bei einem Mietverhältnis nach § 566 BGB in den Vertrag ein; bei einer Leihe gilt dieser Schutz nicht. In der Zwangsversteigerung und in der Insolvenz ist ein schuldrechtliches Wohnrecht regelmäßig wertlos. Wer Versorgung auf Lebenszeit sichern will, kommt an der Grundbucheintragung nicht vorbei.

Bestellung, Grundbuchrang und Beleihbarkeit

Einigung, Beurkundung und Eintragung

Ein dingliches Wohnungsrecht entsteht nach § 873 BGB durch Einigung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Wird es – wie üblich – im Rahmen einer Grundstücksübertragung bestellt, ist der gesamte Vertrag nach § 311b Abs. 1 BGB notariell zu beurkunden. Die Eintragungsbewilligung sollte den Umfang präzise beschreiben: welche Räume, welche Nebenflächen, welche Mitbenutzungsrechte an Garten, Keller, Garage und Gemeinschaftsanlagen. Pauschalformulierungen wie "Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung" erzeugen Jahre später Auslegungsstreit, den niemand gewinnt.

Der Rang entscheidet über den Bestand

Der Rang innerhalb der Abteilungen II und III ist die wirtschaftlich folgenreichste Einzelentscheidung der ganzen Urkunde. Wird das Wohnungsrecht erstrangig eingetragen, ist es gegen alle später eingetragenen Rechte geschützt. Wird es hinter einer bestehenden Grundschuld eingetragen, kann es in der Zwangsversteigerung untergehen.

Im Zwangsversteigerungsverfahren gilt das Deckungsprinzip: Nach § 44 ZVG sind nur Gebote zulässig, die die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte decken. Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt sind, bleiben nach § 52 ZVG bestehen; die übrigen erlöschen. Betreibt also die Bank aus einer vorrangigen Grundschuld, erlischt ein nachrangiges Wohnungsrecht mit dem Zuschlag. Der Berechtigte verliert sein Wohnrecht und ist auf einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös verwiesen – wirtschaftlich häufig nichts wert, wenn der Erlös bereits durch die Grundschuld aufgezehrt ist.

Beleihbarkeit der belasteten Immobilie

Die Kehrseite eines erstrangigen Wohnungsrechts trifft den neuen Eigentümer. Eine Bank, die eine Grundschuld nur im Nachrang zu einem lebenslangen Wohnungsrecht erhält, kann im Verwertungsfall faktisch nur eine belastete Immobilie versteigern lassen. Der Beleihungswert sinkt entsprechend, häufig unter die Grenze, ab der eine Finanzierung überhaupt darstellbar ist. Wer plant, die Immobilie später zu modernisieren, energetisch zu sanieren oder als Sicherheit einzusetzen, sollte die Rangfrage vor der Beurkundung mit der finanzierenden Bank klären. Ein nachträglicher Rangrücktritt ist möglich, setzt aber die Bewilligung des Berechtigten voraus – und dessen Zustimmung ist nicht selbstverständlich.

Wer trägt welche Kosten?

Die gesetzliche Grundregel

Über § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt § 1041 BGB entsprechend: Der Berechtigte hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen, die über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehen, schuldet er nicht. Praktisch bedeutet das: Schönheitsreparaturen, kleine Instandsetzungen und die laufende Pflege der genutzten Räume liegen beim Berechtigten. Dachsanierung, Fensteraustausch, Heizungserneuerung und Fassadeninstandsetzung liegen beim Eigentümer.

Betriebskosten und Verbrauchskosten

Verbrauchsabhängige Kosten – Heizung, Warmwasser, Strom, Wasser, Abwasser – trägt der Wohnungsberechtigte, weil er sie verursacht. Auch an den Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung von Anlagen und Einrichtungen, die der gemeinschaftlichen Benutzung dienen, ist er zu beteiligen. Nicht zu tragen hat er außergewöhnliche Reparaturen oder die Erneuerung solcher Gemeinschaftseinrichtungen.

Grundsteuer und Gebäudeversicherung

Hier liegt die schärfste Abweichung zum Nießbrauch. Weil § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB die §§ 1045 und 1047 BGB nicht in Bezug nimmt, treffen den Wohnungsberechtigten gesetzlich weder die Pflicht zur Gebäudeversicherung noch die Tragung der öffentlichen Lasten. Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung bleiben also beim Eigentümer, obwohl er die Räume nicht nutzt. Wer das anders will, muss es regeln.

Vertragliche Gestaltung – und ihre Grenze

Zu unterscheiden ist dabei zwischen dinglichem Inhalt und schuldrechtlicher Nebenabrede. Dienstbarkeiten unterliegen einem gesetzlichen Typenzwang; der dingliche Inhalt eines Wohnungsrechts lässt sich nicht beliebig um Zahlungspflichten erweitern. Zulässig und üblich ist es dagegen, in derselben Urkunde eine schuldrechtliche Kostenvereinbarung zu treffen: Der Berechtigte verpflichtet sich, Grundsteuer, Versicherungsprämie und einen definierten Instandhaltungsanteil zu übernehmen. Diese Abrede bindet die Vertragsparteien, nicht aber automatisch jeden Rechtsnachfolger. Eine gute Urkunde regelt deshalb außerdem, wer bei Zahlungsverzug welche Rechte hat und wie die Kostenpositionen jährlich abgerechnet werden.

Übertragbarkeit, Unvererblichkeit und Ausübungsüberlassung

Nach § 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit – und damit auch das Wohnungsrecht – nicht übertragbar. Sie ist streng an die Person des Berechtigten gebunden. § 1090 Abs. 2 BGB verweist auf § 1061 BGB: Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Recht. Es fällt nicht in den Nachlass, kann nicht vererbt und nicht verkauft werden.

Die Ausübung kann nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB einem anderen nur überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist. Fehlt eine solche Gestattung, darf der Berechtigte die Räume nicht vermieten. Und selbst wenn er es tut, folgt daraus nicht automatisch ein Zahlungsanspruch des Eigentümers auf die vereinnahmte Miete – der Bundesgerichtshof hat einen solchen Anspruch in der Entscheidung vom 13.07.2012 (V ZR 206/11) verneint. Umgekehrt gilt nach dem Urteil vom 23.03.2023 (V ZR 113/22): Nutzt der Eigentümer die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume anstelle des nicht dort wohnenden Berechtigten, ist er dadurch nicht auf dessen Kosten bereichert; ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht nicht.

Für die Praxis heißt das: Wer die spätere Vermietbarkeit offenhalten will – etwa um im Pflegefall aus den Mieteinnahmen die Heimkosten mitzufinanzieren –, muss die Ausübungsüberlassung ausdrücklich gestatten. Diese eine Klausel entscheidet über die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Rechts.

Auswirkung auf den Verkehrswert: Kapitalwert nach § 14 BewG

Ein Wohnungsrecht entzieht dem Eigentümer die Nutzung. Diesen Entzug bewertet das Bewertungsgesetz mit einem Kapitalwert: Jahreswert mal Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG).

Der Jahreswert ist der Wert der jährlich entzogenen Nutzung, also im Regelfall die ortsübliche Nettokaltmiete für die betroffenen Räume. Er ist nach § 16 BewG auf den Wert des Grundbesitzes geteilt durch 18,6 begrenzt. Der Vervielfältiger hängt vom vollendeten Lebensalter und vom Geschlecht des Berechtigten ab. Er wird jährlich vom Bundesministerium der Finanzen bekannt gegeben; für Stichtage ab dem 01.01.2026 gilt das BMF-Schreiben vom 21.10.2025 auf Basis der Sterbetafel 2022/2024, gerechnet mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent.

Rechenbeispiel 1: Preisabschlag beim Verkauf eines belasteten Hauses

Ausgangslage: Ein Einfamilienhaus hat einen unbelasteten Verkehrswert von 480.000 Euro. Die Wohnfläche beträgt 110 Quadratmeter, die ortsübliche Nettokaltmiete liegt bei 9,50 Euro je Quadratmeter. Der Berechtigte ist männlich und 70 Jahre alt; der einschlägige Vervielfältiger beträgt rund 9,5 – maßgeblich ist stets der amtliche Wert aus der BMF-Tabelle für den jeweiligen Stichtag.

• Jahreswert: 110 m² × 9,50 EUR × 12 Monate = 12.540 EUR
• Prüfung der Kappungsgrenze nach § 16 BewG: 480.000 EUR ÷ 18,6 = 25.806 EUR – der Jahreswert liegt darunter, es bleibt bei 12.540 EUR
• Kapitalwert: 12.540 EUR × 9,5 = 119.130 EUR
• Rechnerischer Wert der belasteten Immobilie: 480.000 EUR − 119.130 EUR = 360.870 EUR

Der Kapitalwert ist eine steuerliche Rechengröße. Am Markt fällt der Abschlag regelmäßig höher aus, weil ein Erwerber zusätzlich das Verwertungsrisiko, die Unsicherheit über die tatsächliche Nutzungsdauer und die eingeschränkte Finanzierbarkeit einpreist. Wer eine belastete Immobilie veräußern will, sollte deshalb vorab prüfen, ob eine Ablösung des Rechts gegen Abfindung und anschließende lastenfreie Veräußerung nicht das insgesamt bessere Ergebnis liefert.

Schenkung und vorweggenommene Erbfolge

Die Übertragung einer Immobilie an Kinder ist eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Behält sich der Übertragende ein Wohnungsrecht vor, mindert diese Belastung die Bereicherung des Beschenkten. Abgezogen wird der Kapitalwert des Rechts, bewertet nach §§ 14, 15 BewG; die Abzugsfähigkeit von Nutzungs- und Duldungsauflagen folgt aus § 10 Abs. 5 ErbStG. Die frühere Stundungsregelung des § 25 ErbStG, die den Abzug bei Nutzungsrechten zugunsten des Schenkers oder seines Ehegatten ausschloss, ist seit 2009 entfallen – der Kapitalwert ist heute in voller Höhe abzugsfähig.

Rechenbeispiel 2: Schenkungsteuer mit und ohne Wohnungsrecht

Fortsetzung des obigen Falls: Der Vater überträgt das Haus auf seinen Sohn. Der nach §§ 176 ff. BewG ermittelte Grundbesitzwert beträgt 480.000 Euro. Der Freibetrag für Kinder liegt nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG bei 400.000 Euro. Vorschenkungen der letzten zehn Jahre (§ 14 ErbStG) bestehen nicht.

Variante A – Übertragung ohne Wohnungsrecht

• Grundbesitzwert: 480.000 EUR
• abzüglich Freibetrag: 400.000 EUR
• steuerpflichtiger Erwerb: 80.000 EUR
• Steuersatz Steuerklasse I bis 300.000 EUR: 11 Prozent
• Schenkungsteuer: 8.800 EUR

Variante B – Übertragung unter Vorbehalt des Wohnungsrechts

• Grundbesitzwert: 480.000 EUR
• abzüglich Kapitalwert des Wohnungsrechts: 119.130 EUR
• Bereicherung: 360.870 EUR
• abzüglich Freibetrag: 400.000 EUR
• steuerpflichtiger Erwerb: 0 EUR
• Schenkungsteuer: 0 EUR

Der Vorbehalt bringt in diesem Fall eine Ersparnis von 8.800 Euro und verschafft dem Vater zugleich ein grundbuchlich gesichertes Wohnen auf Lebenszeit. Der Preis dafür ist die Bindung der Immobilie: Der Sohn ist Eigentümer, kann das Haus aber weder selbst nutzen noch frei finanzieren noch zum unbelasteten Preis verkaufen.

Korrektur bei frühem Versterben

Stirbt der Berechtigte kurz nach der Übertragung, war der nach der Sterbetafel angesetzte Kapitalwert im Rückblick zu hoch. § 14 Abs. 2 BewG lässt in diesem Fall eine Berichtigung der Festsetzung nach der tatsächlichen Dauer zu, wenn eine gesetzlich definierte, vom angewandten Vervielfältiger abhängige Mindestdauer nicht erreicht wurde. Der Antrag ist fristgebunden; er sollte im Übergabevertrag als Merkposten festgehalten werden, damit er im Trauerfall nicht untergeht.

Auszug, Pflegeheim und Vermietbarkeit

Der häufigste Konfliktfall ist der dauerhafte Umzug ins Pflegeheim. Die Erwartung vieler Eigentümer, das Wohnrecht erledige sich damit von selbst, ist falsch. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.01.2007 (V ZR 163/06) entschieden, dass ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis nicht zum Erlöschen der Dienstbarkeit führt – auch dann nicht, wenn das Hindernis auf Dauer besteht und eine Rückkehr in die Wohnung nicht mehr zu erwarten ist. Begründung: Dem Berechtigten bleibt die Möglichkeit, die Ausübung mit Gestattung des Eigentümers einem Dritten zu überlassen.

Daraus folgt die zentrale Gestaltungsfrage. Ohne Gestattung der Ausübungsüberlassung entsteht eine Pattsituation: Der Berechtigte kann nicht vermieten, der Eigentümer kann nicht frei verfügen, und die Wohnung steht möglicherweise jahrelang leer, während die Heimkosten laufen. Zwei Klauseln lösen das:

1. Gestattung der Ausübungsüberlassung für den Fall, dass der Berechtigte die Räume dauerhaft nicht mehr selbst nutzen kann – mit der Folge, dass die Mieteinnahmen zur Deckung der Pflegekosten zur Verfügung stehen.
2. Auflösende Bedingung oder Verzichtspflicht bei dauerhaftem Auszug, verbunden mit einer schuldrechtlichen Ausgleichsregelung – etwa einer wiederkehrenden Zahlung des Eigentümers in Höhe der ersparten Nutzung.

Welche Variante passt, hängt vom Versorgungsziel ab. Die Gestattung erhält dem Berechtigten den wirtschaftlichen Wert, die Bedingung gibt dem Eigentümer die Immobilie zurück. Beides ist zulässig; unterlassen wird meist beides.

Löschung, Verzicht und Ablösung

Nach dem Tod des Berechtigten erlischt das Wohnungsrecht kraft Gesetzes. Das Grundbuch wird dadurch unrichtig; die Löschung erfolgt im Wege der Grundbuchberichtigung, in der Regel durch Vorlage der Sterbeurkunde als Unrichtigkeitsnachweis. Ein gesonderter Vertrag ist dafür nicht erforderlich.

Zu Lebzeiten kann das Recht nach § 875 BGB aufgehoben werden. Erforderlich sind die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch. Die Löschungsbewilligung ist grundbuchtauglich zu beurkunden oder zu beglaubigen. Zustimmen müssen außerdem alle Berechtigten gleich- oder nachrangiger Rechte, soweit ihre Position durch die Löschung berührt wird.

Wirtschaftlich ist der Verzicht selten kostenlos. Verzichtet der Berechtigte ohne Gegenleistung, kann darin eine freigebige Zuwendung an den Eigentümer nach § 7 ErbStG liegen, deren Wert sich wiederum nach dem Kapitalwert im Zeitpunkt des Verzichts richtet. Erfolgt der Verzicht gegen Abfindung, ist der Vorgang für den Eigentümer regelmäßig als nachträgliche Anschaffungskosten des Grundstücks zu behandeln. Beide Wege sollten vor der Beurkundung steuerlich durchgerechnet werden.

Ein weiterer Punkt betrifft Sozialleistungen: Verzichtet ein pflegebedürftiger Berechtigter auf ein werthaltiges Wohnungsrecht, kann der Sozialleistungsträger dies als einzusetzendes Vermögen oder als Schenkung werten. Ein unbedachter Verzicht "zur Vereinfachung" kann die Bewilligung von Sozialhilfe gefährden.

Praxisfallen bei Verträgen zwischen Angehörigen

Familienverträge scheitern selten an bösem Willen, sondern fast immer an unpräzisen Formulierungen. Die folgenden Punkte verursachen in der Praxis den meisten Streit:

• Unklarer Umfang. Sind Garten, Garage, Keller, Dachboden und Stellplatz erfasst? Darf der Berechtigte den Hauswirtschaftsraum mitbenutzen? Was gilt für einen späteren Anbau?
• Fehlende Kostenregelung. Ohne ausdrückliche Abrede trägt der Eigentümer Grundsteuer und Versicherung, obwohl er nicht nutzt. Das ist bei Übergaben an ein Kind, das die Immobilie erst Jahrzehnte später bewohnen kann, wirtschaftlich schnell belastend.
• Keine Gestattung der Ausübungsüberlassung. Ohne sie ist das Recht im Pflegefall wirtschaftlich tot.
• Rang nicht durchdacht. Erstrangig sichert den Berechtigten maximal und blockiert die Finanzierung maximal. Eine bewusste Abwägung mit der Bank fehlt fast immer.
• Mehrere Berechtigte ohne Anwachsungsregel. Bei Ehegatten sollte geregelt sein, ob das Recht des Erstversterbenden dem Überlebenden anwächst oder anteilig erlischt.
• Keine Rückforderungs- und Anpassungsklauseln. Insolvenz oder Vorversterben des Beschenkten, Zwangsvollstreckung in das Grundstück, Verkauf ohne Zustimmung – all das sollte Rückübertragungsrechte auslösen.
• Kein Blick auf den Pflichtteil. Eine Übertragung unter Vorbehalt eines Wohnungsrechts kann pflichtteilsergänzungsrelevant bleiben. Je nach Umfang des vorbehaltenen Rechts kann der Fristanlauf des § 2325 Abs. 3 BGB betroffen sein; das ist im Einzelfall anwaltlich zu prüfen.
• Vermischung von dinglicher und schuldrechtlicher Ebene. Kostenübernahmen gehören in eine gesonderte schuldrechtliche Vereinbarung, nicht in die Eintragungsbewilligung.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Vorschriften

• § 1090 BGB – beschränkte persönliche Dienstbarkeit; § 1090 Abs. 2 i. V. m. § 1061 BGB – Erlöschen mit dem Tod
• § 1092 BGB – Unübertragbarkeit, Überlassung der Ausübung nur bei Gestattung
• § 1093 BGB – Wohnungsrecht; Abs. 1 Satz 2 mit dem abschließenden Verweisungskatalog
• §§ 1030 ff. BGB – Nießbrauch; §§ 1041, 1045, 1047 BGB – Erhaltung, Versicherung, Lastentragung
• § 873, § 875 BGB – Bestellung und Aufhebung dinglicher Rechte; § 311b Abs. 1 BGB – Beurkundung
• § 566 BGB, § 598 BGB – schuldrechtliches Wohnrecht durch Miete oder Leihe
• § 14 BewG – Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen; § 15 BewG – Jahreswert; § 16 BewG – Höchstjahreswert
• § 7 ErbStG – Schenkungen unter Lebenden; § 10 Abs. 5 ErbStG – abzugsfähige Lasten und Auflagen; §§ 14, 16, 19 ErbStG
• §§ 44, 52 ZVG – geringstes Gebot, Bestehenbleiben und Erlöschen von Rechten
• § 2325 BGB – Pflichtteilsergänzungsanspruch

Verifizierte Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 163/06: Ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis führt nicht zum Erlöschen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, auch wenn es auf Dauer besteht. Der Umzug in ein Pflegeheim beendet ein Wohnungsrecht daher nicht, weil dem Berechtigten die Möglichkeit bleibt, die Ausübung mit Gestattung des Eigentümers einem Dritten zu überlassen.
• BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 206/11: Das Wohnungsrecht berechtigt nur zur persönlichen Nutzung der erfassten Räume unter Ausschluss des Eigentümers und umfasst nicht das Recht zur Überlassung an Dritte. Vermietet der Eigentümer die Räume aus eigenem Antrieb, ist er ohne vertragliche Grundlage nicht auf Kosten des pflegebedürftigen Berechtigten bereichert.
• BGH, Urteil vom 23.03.2023 – V ZR 113/22: Wird ein auf Lebenszeit eingeräumtes Recht zur Wohnnutzung sowohl im Grundbuch als auch in der Eintragungsbewilligung als "Wohnungsrecht" bezeichnet, handelt es sich im Zweifel um ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB und nicht um ein bloßes Wohnnutzungsrecht. Der Eigentümer, der die Räume anstelle des nicht dort wohnenden Berechtigten nutzt, schuldet keine Nutzungsentschädigung.

Verwaltungsanweisung

• BMF-Schreiben vom 21.10.2025 – IV D 4 - S 3104/00002/013/003: Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen und Leistungen nach § 14 Abs. 1 BewG für Bewertungsstichtage ab dem 01.01.2026, ermittelt auf Grundlage der Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes.

Checkliste

• [ ] Versorgungsziel klären: reines Wohnen oder auch Ertrag? Wohnungsrecht oder Nießbrauch?
• [ ] Räume, Nebenflächen und Mitbenutzungsrechte im Detail beschreiben
• [ ] Ausübungsüberlassung nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich gestatten oder bewusst ausschließen
• [ ] Rang im Grundbuch festlegen und vorab mit der finanzierenden Bank abstimmen
• [ ] Kostenverteilung schuldrechtlich regeln: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Betriebskosten
• [ ] Abgrenzung gewöhnliche Unterhaltung / außergewöhnliche Instandsetzung schriftlich fixieren
• [ ] Jahreswert marktgerecht herleiten und Kappungsgrenze nach § 16 BewG prüfen
• [ ] Aktuellen Vervielfältiger aus der BMF-Tabelle für den Stichtag verwenden
• [ ] Freibeträge nach § 16 ErbStG und Vorschenkungen nach § 14 ErbStG zusammenstellen
• [ ] Regelung für den Pflegefall aufnehmen: Vermietung, Ablösung oder auflösende Bedingung
• [ ] Bei Ehegatten Anwachsung des Rechts auf den Überlebenden regeln
• [ ] Rückforderungsrechte für Insolvenz, Vorversterben und Zwangsvollstreckung vereinbaren
• [ ] Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB im Einzelfall anwaltlich prüfen lassen
• [ ] Korrekturmöglichkeit nach § 14 Abs. 2 BewG als Merkposten dokumentieren
• [ ] Löschungsprozedere und benötigte Nachweise im Vertrag benennen

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen lebenslangem Wohnrecht und Nießbrauch?

Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur das eigene Wohnen in bestimmten Räumen unter Ausschluss des Eigentümers. Ein Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB umfasst dagegen alle Nutzungen der Immobilie einschließlich der Vermietung und der Mieterträge. Auch die Lastenverteilung unterscheidet sich: Der Nießbraucher trägt nach §§ 1045, 1047 BGB Versicherung und öffentliche Lasten, der Wohnungsberechtigte gesetzlich nicht, weil § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB diese Vorschriften nicht in Bezug nimmt.

Kann ein lebenslanges Wohnrecht vererbt oder verkauft werden?

Nein. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nach § 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht übertragbar, und über § 1090 Abs. 2 i. V. m. § 1061 BGB erlischt sie mit dem Tod des Berechtigten. Sie fällt nicht in den Nachlass. Übertragbar ist allenfalls die Ausübung, und auch das nur, wenn die Überlassung gestattet wurde.

Wer zahlt Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen?

Gesetzlich trägt der Wohnungsberechtigte über den Verweis auf § 1041 BGB die gewöhnliche Unterhaltung sowie die von ihm verursachten Verbrauchskosten. Grundsteuer und Gebäudeversicherung bleiben mangels Verweises auf §§ 1045, 1047 BGB beim Eigentümer, ebenso größere Instandsetzungen. Abweichende Regelungen sind als schuldrechtliche Vereinbarung im Übergabevertrag möglich und in der Praxis dringend zu empfehlen.

Erlischt das Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?

Nein. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19.01.2007 (V ZR 163/06) beendet ein dauerhaftes, in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis das Recht nicht. Ohne vertragliche Regelung entsteht dadurch häufig ein Leerstand, den weder Eigentümer noch Berechtigter auflösen können. Deshalb gehören eine Gestattung der Vermietung oder eine Ablöseregelung in jede Urkunde.

Kann die Wohnung mit Wohnrecht vermietet werden?

Nur, wenn die Überlassung der Ausübung nach § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB gestattet ist. Ohne Gestattung darf der Berechtigte nicht vermieten; der Eigentümer darf es ebenfalls nicht, solange das Recht besteht. Fehlt die Klausel, lässt sie sich nachträglich nur einvernehmlich ergänzen – was in zerstrittenen Familien praktisch bedeutet: gar nicht.

Was passiert mit dem Wohnrecht in der Zwangsversteigerung?

Entscheidend ist der Rang. Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen, werden im geringsten Gebot nach § 44 ZVG berücksichtigt und bleiben nach § 52 ZVG bestehen. Ein nachrangiges Wohnungsrecht erlischt dagegen mit dem Zuschlag; der Berechtigte ist auf Ersatz aus dem Erlös verwiesen, der häufig ins Leere geht.

Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Verkaufspreis aus?

Steuerlich wird die Belastung mit ihrem Kapitalwert nach § 14 BewG angesetzt, also Jahreswert mal Vervielfältiger. Am Markt liegt der Abschlag typischerweise darüber, weil Käufer zusätzlich Unsicherheit über die Laufzeit, eingeschränkte Finanzierbarkeit und fehlende Eigennutzung einpreisen. Vor einem Verkauf lohnt der Vergleich: Ablösung des Rechts gegen Abfindung und lastenfreier Verkauf gegenüber Verkauf mit bestehender Belastung.

Quellen & Rechtshinweis

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 566, 598, 873, 875, 1030 ff., 1041, 1045, 1047, 1061, 1090, 1092, 1093, 2325, 311b
• Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere §§ 14, 15, 16 sowie §§ 176 ff.
• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), insbesondere §§ 7, 10, 14, 16, 19
• Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), insbesondere §§ 44, 52
• BMF-Schreiben vom 21.10.2025 – IV D 4 - S 3104/00002/013/003, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab dem 01.01.2026
• BGH, Urteile vom 19.01.2007 – V ZR 163/06; vom 13.07.2012 – V ZR 206/11; vom 23.03.2023 – V ZR 113/22

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei den steuerlichen Ausführungen ersetzt er zudem keine steuerliche Beratung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Ein lebenslanges Wohnrecht ist keine einmalige Urkunde, sondern ein Dauerzustand, der über Jahrzehnte verwaltet werden will: Kosten müssen dem richtigen Beteiligten zugeordnet, Instandhaltungsentscheidungen sauber dokumentiert und Veränderungen im Objekt nachvollziehbar festgehalten werden. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als Technologieverwaltung: Wir verbinden digitale Prozesse und transparente Datenhaltung mit festen, persönlich erreichbaren Ansprechpartnern – in der laufenden Verwaltung ebenso wie bei Fragestellungen aus dem Bereich Immobilien-Investment.

Konkret begleiten wir Eigentümerfamilien und Investoren bei Objekten, die mit einem Wohnungsrecht belastet sind: Wir halten die Abgrenzung zwischen Eigentümer- und Berechtigtenkosten in der laufenden Buchhaltung sauber, bereiten Objekt- und Mietdaten so auf, dass Notar, Steuerberater oder Gutachter damit unmittelbar arbeiten können, und dokumentieren Zustand und Maßnahmen des Gebäudes über die gesamte Laufzeit. Wird die Immobilie später vermietet oder veräußert, steht damit eine belastbare Datenbasis bereit statt eines Ordners mit Belegen unklarer Herkunft.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Digitales Eigentümerportal: jederzeitiger Zugriff auf Abrechnungen, Verträge, Belege und Objektunterlagen.
• Saubere Kostenabgrenzung: laufende Zuordnung von Betriebs-, Unterhaltungs- und Instandsetzungskosten zwischen Eigentümer und Wohnungsberechtigtem.
• Belastbare Objektdaten: aufbereitete Miet- und Flächendaten als Grundlage für Jahreswert, Kapitalwert und Verkehrswertermittlung.
• Lückenlose Dokumentation: nachvollziehbare Historie aller Maßnahmen über die gesamte Dauer der Belastung.
• Persönlicher Ansprechpartner: feste Zuständigkeit statt wechselnder Bearbeiter – gerade bei Familienkonstellationen entscheidend.
• Verwaltung, Verkauf und Investment aus einer Hand: von der laufenden Betreuung bis zur Vermarktung des belasteten oder abgelösten Objekts.
• Abgestimmte Zusammenarbeit: auf Wunsch direkter Austausch mit Notar, Steuerberater und finanzierender Bank.

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Sie planen eine Übertragung unter Vorbehalt eines Wohnrechts, haben eine belastete Immobilie geerbt oder möchten wissen, was Ihr Objekt mit bestehendem Wohnungsrecht am Markt tatsächlich wert ist? Sprechen Sie mich an. Wir schauen uns gemeinsam an, wie das Recht ausgestaltet ist, welche Kosten bei Ihnen liegen und welche Optionen – Halten, Vermieten, Ablösen oder Verkaufen – wirtschaftlich sinnvoll sind.

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