Kurzzeitvermietung 2026: Sechs-Monats-Grenze, Zweckentfremdung und die neuen Meldepflichten

Auf einen Blick: Die Kurzzeitvermietung von Wohnraum steht 2026 unter doppeltem Druck. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts will befristete Kurzzeitmietverträge grundsätzlich auf sechs Monate begrenzen und an einen besonderen Grund knüpfen. Parallel greifen seit Mai 2026 einheitliche europäische Datenmeldepflichten für Buchungsplattformen, die den kommunalen Zweckentfremdungsbehörden erstmals belastbare Daten liefern. Dieser Beitrag ordnet die geltende Rechtslage, den Reformstand und die praktischen Konsequenzen für Vermieter, Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften ein.

Gliederung

1. Was Kurzzeitvermietung rechtlich bedeutet
2. § 549 Abs. 2 BGB: Der vorübergehende Gebrauch als Ausnahmetatbestand
3. Die Abgrenzung in der Rechtsprechung: Vertragszweck statt Kalender
4. Der Reformentwurf 2026: Sechs Monate, besonderer Grund, Rechtsfolgen
5. Möblierung und Möblierungszuschlag im Zusammenspiel
6. Zweckentfremdungsrecht: Länderrecht mit erheblichen Unterschieden
7. Neue Meldepflichten für Buchungsplattformen seit Mai 2026
8. Kurzzeitvermietung in der Wohnungseigentümergemeinschaft
9. Untervermietung durch den Mieter an Feriengäste
10. Steuerliche und versicherungsrechtliche Nebenfolgen
11. Praxisbeispiel 1: Möblierte Wohnung auf Zeit für Projektmitarbeiter
12. Praxisbeispiel 2: Eigentumswohnung mit Ferienvermietung in der WEG
13. Rechtslage & Referenzurteile
14. Checkliste
15. Häufige Fragen (FAQ)
16. Quellen & Rechtshinweis

Was Kurzzeitvermietung rechtlich bedeutet

Der Begriff der Kurzzeitvermietung ist kein gesetzlicher Terminus, sondern ein Sammelbegriff für höchst unterschiedliche Sachverhalte. Er umfasst die klassische Ferienwohnung ebenso wie das Monteurzimmer, die möblierte Wohnung auf Zeit für Projektmitarbeiter, das Zimmer im Rahmen eines Praktikums und die tageweise Vermietung über eine Buchungsplattform.

Rechtlich sind diese Fälle keineswegs gleich zu behandeln. Entscheidend ist eine Vorfrage, die in der Praxis oft übersprungen wird: Handelt es sich überhaupt um ein Wohnraummietverhältnis im Sinne der §§ 549 ff. BGB, oder liegt ein beherbergungsvertragliches Verhältnis vor?

Ein Wohnraummietvertrag setzt voraus, dass die Räume zu Wohnzwecken überlassen werden. Beim Hotelvertrag oder beim typischen Beherbergungsvertrag stehen dagegen Dienstleistungselemente – Reinigung, Wäsche, Rezeption, Frühstück – so im Vordergrund, dass das Vertragsverhältnis gemischttypisch wird und nicht dem sozialen Mietrecht unterliegt.

Für die Zuordnung sind vor allem drei Kriterien maßgeblich: der Umfang begleitender Dienstleistungen, die Möblierungs- und Ausstattungstiefe und die Frage, ob der Nutzer in den Räumen einen wenn auch vorübergehenden Lebensmittelpunkt begründen soll. Wer eine vollständig eingerichtete Wohnung mit eigener Küche für drei Monate an einen entsandten Mitarbeiter vermietet, schließt in aller Regel einen Wohnraummietvertrag – auch wenn Handtücher gestellt werden.

Diese Einordnung entscheidet über alles Weitere: Kündigungsschutz, Mietpreisbremse, Betriebskostenrecht, Schriftformerfordernisse und die Frage, ob eine Befristung überhaupt wirksam ist.

§ 549 Abs. 2 BGB: Der vorübergehende Gebrauch als Ausnahmetatbestand

Liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, gilt grundsätzlich das gesamte soziale Mietrecht. § 549 Abs. 2 BGB nimmt hiervon bestimmte Konstellationen aus. Nach Nummer 1 finden zentrale Schutzvorschriften – unter anderem zur Mieterhöhung, zum Kündigungsschutz und zur Mietpreisbremse – keine Anwendung auf Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

Diese Ausnahme ist der rechtliche Angelpunkt der gesamten Kurzzeitvermietung. Sie erlaubt es, Wohnraum ohne die üblichen Bindungen zu vermieten: befristet ohne Befristungsgrund nach § 575 BGB, ohne Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete und ohne Kündigungsschutz nach § 573 BGB.

Weil die Ausnahme so weitreichend ist, legt die Rechtsprechung sie eng aus. Vorübergehender Gebrauch liegt vor, wenn die Überlassung nach dem bei Vertragsschluss zum Ausdruck gebrachten Willen beider Parteien nur für eine begrenzte Zeit erfolgen soll und die Räume nicht zum dauerhaften Lebensmittelpunkt des Mieters werden.

Typische anerkannte Fälle sind die Unterbringung von Reisenden und Feriengästen, die Wohnung für Monteure während eines Montageeinsatzes, Unterkünfte für Erntehelfer und Räume für die Dauer einer Fortbildung oder eines Lehrgangs.

Die Abgrenzung in der Rechtsprechung: Vertragszweck statt Kalender

Der wichtigste praktische Grundsatz lautet: Nicht die vereinbarte Dauer entscheidet, sondern der Vertragszweck.

Ein Mietvertrag über vier Wochen kann ein normales Wohnraummietverhältnis sein, wenn der Mieter die Wohnung als Lebensmittelpunkt nutzen soll und die kurze Dauer nur zufällig ist. Umgekehrt kann ein Vertrag über neun Monate vorübergehenden Gebrauch darstellen, wenn er an ein konkretes, zeitlich begrenztes Projekt gekoppelt ist – etwa eine Bauleitung oder eine befristete Entsendung.

Die Instanzrechtsprechung hat diesen Maßstab in mehreren Entscheidungen geschärft. Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 21.09.2021 (Az. 65 S 36/21) betont, dass für die Beurteilung sowohl der zeitliche Aspekt als auch der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich sind. Die Anmietung von Wohnraum zu Studienzwecken für die Dauer eines Studienabschnitts wird von der Rechtsprechung regelmäßig nicht als kurzfristige Gebrauchsüberlassung, sondern als reguläres Wohnraummietverhältnis eingeordnet – der Student begründet dort seinen Lebensmittelpunkt.

Für Vermieter ergibt sich daraus eine klare Dokumentationsanweisung: Der vorübergehende Zweck muss im Vertrag benannt und belegbar sein. Eine Klausel wie "Die Vermietung erfolgt zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB" trägt allein nichts. Wer sich auf die Ausnahme berufen will, sollte den konkreten Anlass aufnehmen – Projektname, Entsendungszeitraum, Behandlungs- oder Fortbildungsdauer – und sich, wo möglich, eine Bestätigung des Arbeitgebers oder der Einrichtung vorlegen lassen.

Die Beweislast liegt beim Vermieter. Scheitert der Nachweis, gilt das volle soziale Mietrecht rückwirkend: Die Befristung ist unwirksam, das Mietverhältnis läuft unbefristet weiter, die Mietpreisbremse greift, und der Mieter kann überzahlte Miete zurückfordern.

Der Reformentwurf 2026: Sechs Monate, besonderer Grund, Rechtsfolgen

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen. Der Regierungsentwurf wurde am 9. Juli 2026 erstmals im Bundestag beraten und anschließend an die Ausschüsse überwiesen. Stand August 2026 ist das Paket noch nicht verabschiedet. Die folgenden Punkte beschreiben also den Entwurfsstand, nicht geltendes Recht.

Vorgesehen ist im Kern eine Doppelbegrenzung der Kurzzeitvermietung:

Zeitliche Grenze. Kurzzeitmietverträge sollen grundsätzlich für höchstens sechs Monate abgeschlossen werden können. Eine Verlängerung auf maximal acht Monate soll möglich sein, wenn beim Mieter ein berechtigtes Bedürfnis besteht.

Materielle Grenze. Der Abschluss eines Kurzzeitmietvertrags soll voraussetzen, dass beim Mieter ein besonderer Grund für die kurzzeitige Anmietung vorliegt. Damit wird die bislang von der Rechtsprechung entwickelte Zweckbindung in den Gesetzestext gehoben und verschärft.

Rechtsfolge bei Überschreitung. Werden die zeitlichen Grenzen überschritten, sollen die Mieterschutzvorschriften automatisch in vollem Umfang gelten – einschließlich der Mietpreisbremse.

Der gesetzgeberische Anlass ist offen benannt: Die Ausnahme für die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch wurde in angespannten Wohnungsmärkten in erheblichem Umfang genutzt, um regulär vermietbaren Wohnraum dauerhaft aus dem Anwendungsbereich der Mietpreisbremse herauszuhalten – durch Kettenbefristungen mit wechselnden Mietern.

Für die Praxis ist dieser Entwurf auch vor seiner Verabschiedung relevant. Wer heute Verträge mit Laufzeiten von neun oder zwölf Monaten schließt und seine Kalkulation auf die Nichtanwendbarkeit der Mietpreisbremse stützt, sollte einkalkulieren, dass diese Grundlage im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens entfallen kann. Verträge sollten deshalb so gestaltet werden, dass eine Umstellung auf reguläres Mietrecht wirtschaftlich verkraftbar bleibt.

Möblierung und Möblierungszuschlag im Zusammenspiel

Kurzzeitvermietung und Möblierung treten fast immer gemeinsam auf. Der Reformentwurf adressiert beide Hebel parallel.

Vorgesehen ist, dass Vermieter den Möblierungszuschlag künftig gesondert benennen und begründen müssen – etwa durch eine nachvollziehbare Aufstellung mit Alter und Neuwert der Einrichtungsgegenstände. Für vollständig möblierte Wohnungen soll ersatzweise eine Pauschale in Höhe von zehn Prozent der Nettokaltmiete gelten.

Erteilt der Vermieter keine Auskunft über den Zuschlag, soll im Wege einer gesetzlichen Fiktion davon ausgegangen werden, dass die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermietet anzusehen ist. Das ist eine scharfe Sanktion: Der gesamte Möblierungsanteil fällt bei der Prüfung der Mietpreisbremse weg, und die Miete wird an der ortsüblichen Vergleichsmiete für unmöblierten Wohnraum gemessen.

Wer heute möbliert auf Zeit vermietet, sollte deshalb unabhängig vom Gesetzgebungsstand bereits jetzt eine Inventarliste mit Anschaffungsjahr und Neuwert führen und den Zuschlag im Mietvertrag getrennt ausweisen. Diese Dokumentation kostet wenig und schützt später sowohl gegen die Fiktionswirkung als auch gegen Rückforderungsansprüche.

Zweckentfremdungsrecht: Länderrecht mit erheblichen Unterschieden

Neben dem Mietrecht steht das öffentlich-rechtliche Zweckentfremdungsrecht – und dieses ist für die Ferienvermietung häufig die härtere Schranke.

Eine bundeseinheitliche Regelung existiert nicht. Die Länder haben Zweckentfremdungsgesetze erlassen, auf deren Grundlage Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt Satzungen beschließen. Die Ausgestaltung unterscheidet sich erheblich:

• Berlin: Die Vermietung von Wohnraum an Touristen ist seit 2014 grundsätzlich genehmigungspflichtig. Selbstgenutzter Wohnraum darf ohne Genehmigung nur in engen Grenzen tageweise vermietet werden. Für Ferienwohnungen besteht eine Registrierungspflicht; die Registriernummer muss in jedem Inserat angegeben werden. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 250.000 Euro geahndet werden.
• München: Die Freigrenze für die Vermietung selbstgenutzten Wohnraums ist deutlich enger bemessen als in Berlin. Die dauerhafte und ausschließliche Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung ist ohne Genehmigung unzulässig. Der Bußgeldrahmen reicht bis zu 500.000 Euro.
• Weitere Städte: Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart, Freiburg, Leipzig und zahlreiche weitere Kommunen haben eigene Satzungen mit abweichenden Schwellen und Registrierungspflichten.

Weil es keine einheitliche Regelung gibt, ist die Prüfung der örtlichen Satzung vor jeder Ferienvermietung unverzichtbar. Wer eine bestehende Genehmigung erwirbt, sollte zudem prüfen, ob diese objektbezogen oder personenbezogen erteilt wurde – personenbezogene Genehmigungen gehen beim Eigentümerwechsel nicht automatisch über.

Ein wichtiger Punkt für Kapitalanleger: Das Zweckentfremdungsrecht knüpft an die tatsächliche Nutzung an, nicht an die Vertragsbezeichnung. Eine Kette von "Kurzzeitmietverträgen" schützt nicht vor der Einstufung als zweckentfremdende Ferienvermietung, wenn die Wohnung faktisch dauerhaft an wechselnde Gäste vergeben wird.

Neue Meldepflichten für Buchungsplattformen seit Mai 2026

Die durchgreifendste Änderung der letzten Monate ist keine mietrechtliche, sondern eine datenbezogene. Seit dem 20. Mai 2026 gilt eine europäische Verordnung, die einheitliche Datenmeldepflichten für Online-Vermittlungsplattformen im Bereich der Kurzzeitvermietung schafft.

Der Mechanismus: Plattformen müssen Registrierungsnummern der angebotenen Unterkünfte erheben, deren Plausibilität prüfen und Buchungsdaten an eine zentrale Stelle übermitteln. In Deutschland läuft die Datenübermittlung über die Bundesnetzagentur, von der die zuständigen kommunalen Behörden die für ihr Gebiet relevanten Daten erhalten.

Die praktische Bedeutung dieser Regelung wird häufig unterschätzt. Bislang war der Vollzug des Zweckentfremdungsrechts ein Ressourcenproblem: Die Behörden mussten Verstöße mühsam über Anzeigen von Nachbarn, Testbuchungen oder Auswertung von Inseraten ermitteln. Mit strukturierten Buchungsdaten verschiebt sich der Aufwand vom Ermitteln zum Auswerten. Wer 180 Buchungsnächte im Jahr meldet, obwohl die kommunale Satzung 60 erlaubt, fällt künftig durch einen Datenabgleich auf.

Für Vermieter folgt daraus ein klarer Rat: Die Zeit der faktischen Duldung endet. Wer Ferienvermietung betreibt, sollte den Genehmigungs- und Registrierungsstatus jetzt aktiv klären, statt auf ausbleibende Kontrollen zu setzen. Eine nachträgliche Legalisierung ist in vielen Kommunen möglich; ein bereits eingeleitetes Bußgeldverfahren lässt sich dagegen kaum noch abwenden.

Kurzzeitvermietung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Für Eigentumswohnungen tritt eine dritte Rechtsebene hinzu: das Wohnungseigentumsrecht.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. April 2019 (Az. V ZR 112/18) entschieden, dass die kurzzeitige Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Feriengäste zur zulässigen Wohnnutzung gehört, wenn die Teilungserklärung die Nutzung als "Wohnung" vorsieht. Ein nachträgliches Verbot der Kurzzeitvermietung kann deshalb nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden – ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht und ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

Diese Entscheidung wird häufig als Freibrief missverstanden. Sie ist keiner. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich klargestellt, dass die mit der Ferienvermietung einhergehenden Störungen nicht hinzunehmen sind. Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung, nächtliche Lärmbelästigung durch wechselnde Gäste oder die Beschädigung von Gemeinschaftseigentum können Unterlassungsansprüche begründen – heute nach § 14 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 1004 BGB.

Für die Verwaltungspraxis bedeutet das eine Verschiebung der Strategie: Statt eines aussichtslosen Verbotsbeschlusses ist die konsequente Durchsetzung einer präzisen Hausordnung der wirksamere Hebel. Regelungen zu Ruhezeiten, zur maximalen Belegung, zur Schlüsselübergabe und zur Müllentsorgung lassen sich mit einfacher Mehrheit beschließen und binden auch die Gäste über den vermietenden Eigentümer.

Zu beachten ist ferner: Sieht die Teilungserklärung eine Zweckbestimmung "Wohnen" vor und wird die Einheit faktisch gewerblich als Beherbergungsbetrieb geführt, kann eine zweckbestimmungswidrige Nutzung vorliegen, die unabhängig von V ZR 112/18 untersagt werden kann. Die Grenze verläuft zwischen der gelegentlichen Vermietung und dem hotelähnlichen Dauerbetrieb.

Untervermietung durch den Mieter an Feriengäste

Ein eigener Problemkreis entsteht, wenn nicht der Eigentümer, sondern der Mieter kurzzeitig weitervermietet.

Die Erlaubnis zur Untervermietung nach § 553 BGB gibt dem Mieter einen Anspruch auf Gestattung, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Überlassung entsteht. Dieser Anspruch erfasst nach einhelliger Auffassung nicht die Überlassung an wechselnde Feriengäste. Das berechtigte Interesse des § 553 BGB zielt auf dauerhaftere Untermietverhältnisse – etwa aus wirtschaftlichen Gründen oder wegen Zusammenziehens mit einem Partner.

Vermietet ein Mieter ohne Erlaubnis über eine Buchungsplattform, liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor. Der Vermieter kann Unterlassung verlangen und nach vorheriger Abmahnung kündigen. Bei fortgesetzten Verstößen kommt auch eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht.

Praktisch empfiehlt sich ein zweistufiges Vorgehen: zunächst Beweissicherung durch Screenshots des Inserats mit Datum, Preis und Bewertungsverlauf, dann eine förmliche Abmahnung mit konkreter Fristsetzung. Erst danach sollte über eine Kündigung entschieden werden – Gerichte verlangen regelmäßig eine vorherige Abmahnung, wenn nicht besonders schwerwiegende Umstände vorliegen.

Steuerliche und versicherungsrechtliche Nebenfolgen

Zwei Nebenfolgen werden regelmäßig übersehen.

Umsatzsteuer. Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei. Die kurzfristige Beherbergung von Fremden ist dagegen steuerpflichtig und unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von sieben Prozent, soweit sie auf die Beherbergungsleistung selbst entfällt. Nebenleistungen wie Frühstück, Parkplatz oder Reinigung unterliegen dem Regelsteuersatz. Ob die Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG greift, ist gesondert zu prüfen. Wer aus der steuerfreien in die steuerpflichtige Vermietung wechselt, sollte zudem eine mögliche Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG im Blick behalten.

Versicherungsschutz. Die übliche Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung deckt die gewerbliche Beherbergung häufig nicht oder nur eingeschränkt. Wer eine Wohnung regelmäßig kurzzeitig vermietet, sollte den Versicherer informieren und den Vertrag anpassen lassen. Unterbleibt die Anzeige, droht im Schadensfall eine Leistungskürzung wegen Gefahrerhöhung. In der Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft dies auch die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft – der Verwalter sollte eine erkennbar gewerbliche Nutzung dem Versicherer melden.

Hinzu kommen kommunale Abgaben: Viele Städte erheben eine Übernachtungs-, Bettensteuer oder Kurtaxe, die vom Beherbergungsbetrieb einzuziehen und abzuführen ist.

Praxisbeispiel 1: Möblierte Wohnung auf Zeit für Projektmitarbeiter

Eine Eigentümerin vermietet eine 62-Quadratmeter-Wohnung in einer Großstadt möbliert an einen Ingenieur, der für ein 14-monatiges Werksprojekt entsandt wurde. Vereinbart wird eine Laufzeit von 14 Monaten zu 1.750 Euro Warmmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete für unmöblierten Wohnraum dieser Größe und Lage liegt bei 11,20 Euro je Quadratmeter, also rund 694 Euro nettokalt.

Bewertung nach geltendem Recht: Ob vorübergehender Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, ist bei 14 Monaten zweifelhaft. Der Mieter begründet in dieser Zeit faktisch seinen Lebensmittelpunkt. Fällt die Ausnahme weg, greift die Mietpreisbremse: zulässig wären 694 Euro zuzüglich zehn Prozent, also rund 763 Euro nettokalt, zuzüglich eines begründeten Möblierungszuschlags.

Rechnung: Bei einem dokumentierten Inventarneuwert von 14.000 Euro und einer angenommenen Nutzungsdauer von zehn Jahren ergibt sich ein monatlicher Zuschlag in der Größenordnung von 120 bis 160 Euro – abhängig von der gewählten Berechnungsmethode und einem angemessenen Kapitalanteil. Die zulässige Nettokaltmiete läge damit bei etwa 890 bis 925 Euro. Bei einer Nettokaltmiete von 1.310 Euro (Warmmiete abzüglich 440 Euro Nebenkosten) übersteigt die vereinbarte Miete den zulässigen Betrag um rund 390 bis 420 Euro monatlich.

Risiko: Der Mieter kann die überzahlte Miete nach § 556g BGB für die Zukunft und – ab qualifizierter Rüge – auch rückwirkend zurückfordern. Über 14 Monate summiert sich der Betrag auf einen mittleren vierstelligen Bereich.

Handlungsempfehlung: Laufzeit auf sechs Monate mit dokumentiertem Projektbezug begrenzen und, falls eine Verlängerung nötig wird, bewusst in ein reguläres Mietverhältnis mit korrekt kalkulierter Miete überleiten. Inventarliste mit Anschaffungsjahr und Neuwert von Beginn an führen und den Möblierungszuschlag im Vertrag gesondert ausweisen.

Praxisbeispiel 2: Eigentumswohnung mit Ferienvermietung in der WEG

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 18 Einheiten in einer Stadt mit Zweckentfremdungssatzung stellt fest, dass eine Einheit im ersten Obergeschoss ganzjährig über eine Buchungsplattform angeboten wird. Es kommt zu wiederholten Beschwerden über nächtliche Ruhestörung, überfüllte Müllbehälter und Schlüsselübergaben im Treppenhaus.

Schritt 1 – Verbotsbeschluss? Ein Mehrheitsbeschluss zum Verbot der Kurzzeitvermietung wäre nach BGH V ZR 112/18 auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn die Teilungserklärung die Nutzung als Wohnung vorsieht. Die Gemeinschaft verzichtet darauf.

Schritt 2 – Hausordnung. Die Gemeinschaft beschließt mit einfacher Mehrheit eine Ergänzung der Hausordnung: Ruhezeiten von 22 bis 7 Uhr, maximale Belegung entsprechend der Zahl der Schlafplätze, Verbot der Schlüsselübergabe im Treppenhaus, Pflicht zur Nutzung eines Schlüsseltresors an der Einheit, Verpflichtung des vermietenden Eigentümers zur schriftlichen Weitergabe der Hausordnung an jeden Gast.

Schritt 3 – Unterlassung im Einzelfall. Bei fortgesetzten konkreten Störungen macht die Gemeinschaft Unterlassungsansprüche nach § 14 Abs. 2 WEG i. V. m. § 1004 BGB geltend – gestützt auf ein Störungsprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Art der Störung und Zeugen.

Schritt 4 – Zweckentfremdung. Parallel klärt der Verwalter, ob für die Einheit eine Genehmigung nach der kommunalen Satzung vorliegt. Fehlt sie, ist der Betrieb bereits öffentlich-rechtlich unzulässig. Ab Mai 2026 kann die Behörde den Umfang der Buchungen über die Plattformdaten nachvollziehen.

Ergebnis: Der Weg über Hausordnung, dokumentierte Störungsnachweise und Zweckentfremdungsrecht ist deutlich erfolgversprechender als ein Verbotsbeschluss – und er ist rechtssicher, weil er sich auf Beschlusskompetenzen stützt, die der Gemeinschaft tatsächlich zustehen.

Rechtslage & Referenzurteile

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB – Inhalt des Mietvertrags
• § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB – außerordentliche Kündigung bei unbefugter Gebrauchsüberlassung
• § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB – Ausnahme für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
• § 553 BGB – Gestattung der Untervermietung an Dritte
• § 556g BGB – Rechtsfolgen bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse, qualifizierte Rüge
• § 573 BGB – ordentliche Kündigung des Vermieters, berechtigtes Interesse
• § 575 BGB – Zeitmietvertrag, Befristungsgründe
• §§ 556d ff. BGB – Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
• § 14 Abs. 2 WEG – Pflichten der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft
• § 1004 BGB – Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
• § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG, § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG – Umsatzsteuer bei Vermietung und kurzfristiger Beherbergung
• Zweckentfremdungsgesetze der Länder und kommunale Zweckentfremdungssatzungen
• Verordnung (EU) über die Erhebung und den Austausch von Daten im Bereich der kurzzeitigen Vermietung von Unterkünften, anwendbar seit 20.05.2026

Referenzurteile

• BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18: Die kurzzeitige Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Feriengäste ist von der Zweckbestimmung "Wohnung" umfasst. Ein nachträgliches Verbot bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer; ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Störungen durch Überbelegung, Lärm oder Verstöße gegen die Hausordnung müssen gleichwohl nicht hingenommen werden.
• LG Berlin, Beschluss vom 21.09.2021 – 65 S 36/21: Für die Beurteilung, ob ein Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, sind sowohl der zeitliche Aspekt als auch der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich.

Zum Reformentwurf 2026 liegt naturgemäß noch keine Rechtsprechung vor. Die Darstellung beruht auf dem Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026 und dem Stand der parlamentarischen Beratung vom 09.07.2026. Wo weitergehende Aussagen ohne Aktenzeichen getroffen werden, stützen sie sich unmittelbar auf den Gesetzes- beziehungsweise Entwurfswortlaut.

Checkliste

Vor Abschluss eines Kurzzeitmietvertrags

• [ ] Handelt es sich um Wohnraummiete oder um einen Beherbergungsvertrag?
• [ ] Liegt ein konkreter, dokumentierbarer vorübergehender Zweck vor?
• [ ] Ist dieser Zweck im Vertrag ausdrücklich benannt – nicht nur als Floskel?
• [ ] Liegt ein Nachweis vor (Entsendungsbestätigung, Projektschreiben, Immatrikulation)?
• [ ] Laufzeit im Hinblick auf den Reformentwurf auf maximal sechs Monate begrenzt?
• [ ] Anschlussszenario kalkuliert, falls das Mietverhältnis in reguläres Recht überführt werden muss?

Bei möblierter Vermietung

• [ ] Inventarliste mit Anschaffungsjahr und Neuwert erstellt?
• [ ] Möblierungszuschlag im Vertrag gesondert ausgewiesen und begründet?
• [ ] Berechnungsmethode dokumentiert und nachvollziehbar?
• [ ] Vergleichsmiete für unmöblierten Wohnraum ermittelt und archiviert?

Bei Ferienvermietung

• [ ] Kommunale Zweckentfremdungssatzung geprüft?
• [ ] Genehmigung vorhanden oder beantragt? Objekt- oder personenbezogen?
• [ ] Registriernummer vorhanden und in allen Inseraten angegeben?
• [ ] Buchungsvolumen innerhalb der satzungsmäßigen Freigrenze?
• [ ] Übernachtungs-/Bettensteuer angemeldet?
• [ ] Versicherer über die Nutzung informiert?
• [ ] Umsatzsteuerliche Behandlung mit dem Steuerberater geklärt?

In der Wohnungseigentümergemeinschaft

• [ ] Teilungserklärung auf Zweckbestimmung geprüft?
• [ ] Hausordnung um Regelungen zu Belegung, Ruhezeiten und Schlüsselübergabe ergänzt?
• [ ] Störungsprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Art und Zeugen geführt?
• [ ] Gebäudeversicherung über gewerbliche Nutzung informiert?

Häufige Fragen (FAQ)

Ab wann gilt eine Vermietung als Kurzzeitvermietung?

Es gibt derzeit keine feste Zeitgrenze. Maßgeblich ist nach geltendem Recht der Vertragszweck: Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt vor, wenn die Überlassung nach dem Willen beider Parteien nur für begrenzte Zeit erfolgen soll und der Mieter dort keinen dauerhaften Lebensmittelpunkt begründet. Der Reformentwurf 2026 will erstmals eine feste Obergrenze von sechs Monaten – verlängerbar auf acht – einführen.

Gilt die Mietpreisbremse bei Kurzzeitvermietung?

Bei echtem vorübergehendem Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht. Genau diese Ausnahme steht jedoch im Zentrum der Reform. Überschreitet ein Vertrag künftig die vorgesehenen Zeitgrenzen, sollen die Mieterschutzvorschriften einschließlich der Mietpreisbremse automatisch greifen. Wer sich heute auf die Ausnahme stützt, trägt die Beweislast für ihre Voraussetzungen.

Darf ich meine Eigentumswohnung über eine Buchungsplattform vermieten?

Mietrechtlich und wohnungseigentumsrechtlich ist das nach BGH V ZR 112/18 grundsätzlich zulässig, wenn die Teilungserklärung die Nutzung als Wohnung vorsieht und kein einstimmiger Verbotsbeschluss existiert. Öffentlich-rechtlich kann die Vermietung dennoch unzulässig sein, wenn eine kommunale Zweckentfremdungssatzung gilt und keine Genehmigung vorliegt. Beide Ebenen sind getrennt zu prüfen.

Kann die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung verbieten?

Nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Wirksam und mit einfacher Mehrheit beschließbar sind dagegen Regelungen in der Hausordnung zu Ruhezeiten, Belegungsdichte, Schlüsselübergabe und Müllentsorgung sowie – im Einzelfall – Unterlassungsansprüche wegen konkreter Störungen.

Was droht bei Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot?

Die Bußgeldrahmen der Länder und Kommunen sind hoch – in Berlin bis zu 250.000 Euro, in München bis zu 500.000 Euro. Hinzu kommen Nutzungsuntersagungen und die Pflicht, den Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Seit Mai 2026 erhalten die Behörden über die Meldepflichten der Plattformen strukturierte Buchungsdaten, was die Aufdeckung erheblich erleichtert.

Mein Mieter vermietet ohne Erlaubnis über eine Plattform weiter – was kann ich tun?

Die Erlaubnis nach § 553 BGB erfasst die Überlassung an wechselnde Feriengäste nicht. Es liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor. Sichern Sie zunächst Beweise (Inserat mit Datum, Preis, Bewertungen), mahnen Sie dann schriftlich unter Fristsetzung ab. Erst bei fortgesetztem Verstoß kommt eine Kündigung in Betracht, gegebenenfalls fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Ist die Kurzzeitvermietung umsatzsteuerpflichtig?

Anders als die langfristige Wohnraumvermietung ist die kurzfristige Beherbergung von Fremden umsatzsteuerpflichtig. Auf die Beherbergungsleistung selbst gilt der ermäßigte Satz von sieben Prozent, auf Nebenleistungen wie Frühstück oder Reinigung der Regelsatz. Ob die Kleinunternehmerregelung greift und ob eine Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG ansteht, sollte steuerlich geprüft werden.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsquellen: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 535, 543, 549, 553, 556d ff., 556g, 573, 575; Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 14; Umsatzsteuergesetz (UStG), insbesondere §§ 4, 12, 15a, 19; Zweckentfremdungsgesetze der Länder und kommunale Zweckentfremdungssatzungen; Verordnung (EU) über die Erhebung und den Austausch von Daten im Bereich der kurzzeitigen Vermietung von Unterkünften (anwendbar seit 20.05.2026); Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026, erste Lesung im Bundestag am 09.07.2026, Stand August 2026 nicht verabschiedet).

Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18; LG Berlin, Beschluss vom 21.09.2021 – 65 S 36/21.

Rechtsstand: August 2026. Der Reformentwurf befindet sich im parlamentarischen Verfahren; Änderungen im weiteren Gesetzgebungsgang sind möglich.

Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen erstellt und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung eines konkreten Einzelfalls – insbesondere bei der Vertragsgestaltung, bei Genehmigungsfragen nach kommunalem Zweckentfremdungsrecht oder bei steuerlichen Auswirkungen – wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder eine Steuerberaterin beziehungsweise einen Steuerberater.

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