Kündigungsfristen im Mietvertrag: § 573c BGB für Vermieter und Mieter

Auf einen Blick: Die Kündigungsfrist im Mietvertrag über Wohnraum richtet sich nach § 573c BGB und ist für beide Seiten unterschiedlich lang. Mieter können unabhängig von der Mietdauer immer mit drei Monaten kündigen. Für Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf Jahren seit Überlassung der Wohnung auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate. Maßgeblich ist stets der Zugang der schriftlichen Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats – die sogenannten Karenztage. Vermieter benötigen zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB und müssen die Gründe im Kündigungsschreiben angeben. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam, § 573c Abs. 4 BGB. Sonderregeln gelten für Einliegerwohnungen, möblierten Wohnraum in der Vermieterwohnung, Werkmietwohnungen, Zeitmietverträge und Gewerberaum. Altverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, können über Art. 229 § 3 EGBGB abweichende, längere Fristen behalten. Dieser Beitrag ordnet die Regeln ein, zeigt die Fristberechnung nach §§ 187, 188 BGB an konkreten Beispielen und liefert eine Checkliste für die Verwaltungspraxis. Rechtsstand: 17.09.2026.

Gliederung

• Grundregel des § 573c BGB: drei Monate für Mieter, Staffelung für Vermieter
• Karenztage und die Drittwerktagsregelung
• Zugang der Kündigung und Fristberechnung nach §§ 187, 188 BGB
• Formanforderungen: Schriftform nach § 568 BGB
• Berechtigtes Interesse des Vermieters nach § 573 BGB
• Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und Kündigungsverzicht
• Sonderfälle: Einliegerwohnung, möblierter Wohnraum, Werkmietwohnung
• Gewerbemiete nach § 580a BGB
• Altverträge und Übergangsrecht nach Art. 229 § 3 EGBGB
• Rechenbeispiele, Praxisbeispiel, Checkliste und FAQ

Warum die Kündigungsfrist im Mietvertrag so oft falsch berechnet wird

Kaum ein Thema der Mietverwaltung führt zu so vielen vermeidbaren Auseinandersetzungen wie die Kündigungsfrist im Mietvertrag. Der Grund liegt selten im Gesetz selbst, sondern in der Kombination aus drei Fehlerquellen: einem veralteten oder unwirksamen Klauseltext im Vertrag, einer Fehleinschätzung des Zugangszeitpunkts und der Annahme, beide Vertragsparteien unterlägen denselben Fristen. Letzteres ist seit der Mietrechtsreform zum 1. September 2001 gerade nicht mehr der Fall. Seither gilt eine asymmetrische Fristenordnung: Der Mieter ist dauerhaft auf drei Monate festgelegt, der Vermieter wächst mit zunehmender Mietdauer in längere Fristen hinein.

Diese Asymmetrie ist keine gesetzgeberische Unachtsamkeit, sondern gewollt. Sie soll die Mobilität des Mieters sichern und gleichzeitig langjährige Mietverhältnisse gegen kurzfristige Beendigung schützen. Für die Verwaltungspraxis bedeutet das: Jede Kündigung muss auf die Perspektive der kündigenden Partei hin geprüft werden. Wer als Vermieter oder Verwalter eine dreimonatige Frist ansetzt, obwohl das Mietverhältnis seit zehn Jahren besteht, kündigt nicht etwa zu früh – die Kündigung wirkt in aller Regel schlicht zum späteren, gesetzlich zutreffenden Termin, sofern sie sich als Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt auslegen lässt. Verlassen sollte man sich darauf nicht: Räumungsplanung, Anschlussvermietung, Handwerkertermine und Übergabeprotokolle hängen an einem konkreten Datum.

Hinzu kommt, dass die Frist nur einer von mehreren Wirksamkeitsbausteinen ist. Eine fristgerechte Vermieterkündigung ohne berechtigtes Interesse ist ebenso unwirksam wie eine inhaltlich einwandfreie Kündigung, die nur per E-Mail versandt wurde. Die folgenden Abschnitte arbeiten diese Bausteine der Reihe nach ab.

Die Grundregel: § 573c Abs. 1 BGB

§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Daraus ergibt sich die bekannte Dreimonatsfrist – genauer: drei Monate abzüglich der Karenztage.

Mieterseite: konstant drei Monate

Für den Mieter bleibt es bei dieser Frist, unabhängig davon, ob er seit sechs Monaten oder seit zwanzig Jahren in der Wohnung lebt. Der Mieter muss seine Kündigung außerdem nicht begründen. Er kündigt ordentlich, schriftlich und fristgerecht – mehr verlangt das Gesetz nicht.

Vermieterseite: Staffelung nach fünf und acht Jahren

§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB verlängert die Kündigungsfrist des Vermieters nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Es entsteht folgende Staffel:

• bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Überlassung: drei Monate
• ab dem fünften bis zum achten Jahr: sechs Monate
• ab dem achten Jahr: neun Monate

Entscheidend ist die tatsächliche Überlassung des Wohnraums, nicht das Datum des Vertragsschlusses. Wurde der Vertrag im Dezember unterschrieben, der Schlüssel aber erst im Februar übergeben, läuft die Frist ab Februar. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Berechnung der Staffel ist der Zugang der Kündigungserklärung: Erreicht das Mietverhältnis die Fünfjahresgrenze erst nach Zugang, gilt noch die kürzere Frist.

Abweichungen nur zugunsten des Mieters

§ 573c Abs. 4 BGB erklärt jede Vereinbarung für unwirksam, die von Absatz 1 oder Absatz 3 zum Nachteil des Mieters abweicht. Eine Klausel, die dem Mieter eine sechsmonatige Kündigungsfrist auferlegt, ist damit unwirksam; es gilt die gesetzliche Dreimonatsfrist. Umgekehrt sind Vereinbarungen zugunsten des Mieters – etwa eine verkürzte Frist von einem Monat für beide Seiten mit Wirkung nur für den Mieter – zulässig. In der Praxis empfiehlt sich hier größte Zurückhaltung: Wer die Frist symmetrisch verkürzen will, verkürzt sie wirksam nur für den Mieter und bindet sich selbst weiterhin an die gesetzliche Staffel.

Karenztage, Werktage und der dritte Werktag

Die Formulierung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats" schafft die sogenannte Karenzfrist. Sie gibt der kündigenden Partei einen kleinen Puffer über den Monatsersten hinaus. Werktage sind Montag bis Samstag; Sonntage und gesetzliche Feiertage zählen nicht mit. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04 entschieden, dass der Samstag bei der Berechnung der Karenzzeit als Werktag mitzuzählen ist.

Fällt der dritte Werktag selbst auf einen Samstag, ist die Behandlung nach § 193 BGB in der Literatur nicht abschließend geklärt; verbreitet wird eine Verschiebung auf den folgenden Montag angenommen. Für die Verwaltungspraxis gilt deshalb eine schlichte Regel: Kündigungen werden nicht auf den dritten Werktag gelegt. Wer den Zugang auf den Monatsletzten des Vormonats oder den Ersten des laufenden Monats steuert, braucht diese Streitfrage nie zu entscheiden.

Zu beachten ist außerdem, dass die gesetzlichen Feiertage länderspezifisch sind. Eine Kündigung, die in Bayern am Feiertag zugeht, kann in Berlin an einem regulären Werktag zugegangen sein. Maßgeblich ist der Ort des Zugangs, also regelmäßig der Wohnort des Empfängers.

Zugang der Kündigung und Fristberechnung nach §§ 187, 188 BGB

Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie wird nach § 130 Abs. 1 BGB erst mit Zugang wirksam. Zugang bedeutet: Die Erklärung gelangt so in den Machtbereich des Empfängers, dass unter gewöhnlichen Umständen mit Kenntnisnahme zu rechnen ist. Beim Einwurf in den Hausbriefkasten ist das regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem üblicherweise mit einer Leerung zu rechnen ist – ein später Nachmittagseinwurf kann daher erst am Folgetag zugehen.

Für die Fristberechnung greifen §§ 187, 188 BGB. Der Tag des Zugangs wird nach § 187 Abs. 1 BGB nicht mitgerechnet; die Frist endet nach § 188 Abs. 2 BGB mit Ablauf desjenigen Tages des letzten Monats, der dem Tag vorhergeht, der durch seine Zahl dem Anfangstag entspricht. In der Praxis der Wohnraummiete führt das stets zum Monatsletzten, weil § 573c BGB die Beendigung ohnehin an das Monatsende koppelt.

Wichtig für Verwalter: Bei mehreren Mietern muss die Kündigung allen Mietern zugehen und – im umgekehrten Fall – von allen Mietern erklärt werden. Der Einwurf eines einzigen Schreibens in einen gemeinsamen Briefkasten genügt nur, wenn alle Mieter als Adressaten benannt sind. Bei Vollmachtsfällen ist § 174 BGB zu beachten: Legt der Verwalter keine Originalvollmacht bei, kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen. Eine im Mietvertrag offengelegte Verwalterstellung entschärft dieses Risiko.

Rechenbeispiel 1: Mieterkündigung im Oktober 2026

Der Mieter möchte zum frühestmöglichen Termin kündigen und wirft das Schreiben am Montag, 05.10.2026, morgens in den Briefkasten des Vermieters. Die Werktage im Oktober 2026: Donnerstag, 01.10. (erster Werktag), Freitag, 02.10. (zweiter Werktag). Der Samstag, 03.10.2026, ist Tag der Deutschen Einheit und damit gesetzlicher Feiertag – er zählt nicht mit. Der Sonntag, 04.10., ebenfalls nicht. Damit ist Montag, der 05.10.2026, der dritte Werktag. Die Kündigung ist fristgerecht und beendet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats, also zum 31.12.2026.

Ginge dieselbe Kündigung erst am Dienstag, 06.10.2026, zu, wäre die Karenzfrist verstrichen. Das Mietverhältnis endete dann erst zum 31.01.2027 – ein voller Monat Miete Differenz.

Rechenbeispiel 2: Vermieterkündigung mit Sechsmonatsfrist

Die Wohnung wurde dem Mieter am 01.03.2019 überlassen. Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs; die Kündigung geht am Donnerstag, 03.09.2026, zu. Die Werktage im September 2026: Dienstag, 01.09., Mittwoch, 02.09., Donnerstag, 03.09. – der Zugang erfolgt also am dritten Werktag und damit fristwahrend.

Seit Überlassung sind mehr als fünf, aber weniger als acht Jahre vergangen (acht Jahre wären erst am 01.03.2027 erreicht). Es gilt daher die Sechsmonatsfrist. Die Grundfrist nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB führte zum 30.11.2026; die Verlängerung um drei Monate verschiebt das Ende auf den 28.02.2027. Zu diesem Datum endet das Mietverhältnis.

Hätte der Vermieter stattdessen bis Ende März 2027 gewartet, wäre die Achtjahresgrenze überschritten und die Frist auf neun Monate angewachsen – ein Unterschied von drei Monaten Planungshorizont für Anschlussvermietung oder Modernisierung.

Schriftform nach § 568 BGB

§ 568 Abs. 1 BGB verlangt für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses die schriftliche Form. Das bedeutet eigenhändige Unterschrift auf dem Originaldokument nach § 126 BGB. E-Mail, Messenger-Nachricht, PDF-Anhang, Fax oder mündliche Erklärung genügen nicht und führen zur Unwirksamkeit nach § 125 BGB. Eine unwirksame Kündigung setzt keine Frist in Lauf – sie ist rechtlich ein Nullum.

§ 568 Abs. 2 BGB verpflichtet den Vermieter zusätzlich, den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach §§ 574 bis 574b BGB hinzuweisen. Fehlt dieser Hinweis, bleibt die Kündigung zwar wirksam, der Mieter kann den Widerspruch jedoch noch im Räumungsprozess erheben. Der Hinweis gehört deshalb standardmäßig in jedes Vermieterkündigungsschreiben.

Bei langfristigen Gewerbemietverträgen hat der Gesetzgeber die Formanforderungen des § 550 BGB inzwischen auf die Textform abgesenkt. Für die Kündigung von Wohnraum bleibt es dagegen unverändert bei der strengen Schriftform des § 568 BGB. Diese Unterscheidung wird in gemischt genutzten Beständen regelmäßig übersehen.

Berechtigtes Interesse nach § 573 BGB

Die Einhaltung der Frist ersetzt nicht den Kündigungsgrund. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen.

§ 573 Abs. 2 BGB nennt drei Regelbeispiele: die schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung der Vertragspflichten durch den Mieter, den Eigenbedarf für den Vermieter, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige sowie die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks mit erheblichen Nachteilen. Die Aufzählung ist nicht abschließend, die Anforderungen an nicht genannte Gründe sind aber hoch.

Formal entscheidend ist § 573 Abs. 3 BGB: Die Gründe des berechtigten Interesses sind im Kündigungsschreiben anzugeben. Nachgeschobene Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind. Ein pauschaler Verweis auf „Eigenbedarf" reicht nicht – die begünstigte Person und der konkrete Nutzungswunsch müssen benannt werden, damit der Mieter den Sachverhalt prüfen kann.

Zeitmietvertrag nach § 575 BGB und Kündigungsverzicht

Der qualifizierte Zeitmietvertrag

Ein Wohnraummietvertrag kann nach § 575 BGB nur dann wirksam befristet werden, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen der drei gesetzlichen Befristungsgründe schriftlich mitteilt: beabsichtigte Eigennutzung, beabsichtigter Abriss, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung, die durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde, oder die beabsichtigte Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Fehlt der Grund oder wird er nicht schriftlich mitgeteilt, gilt das Mietverhältnis nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen – mit der Folge, dass die Fristen des § 573c BGB gelten.

Während der Laufzeit eines wirksamen Zeitmietvertrags ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen; das Mietverhältnis endet mit Fristablauf. Der Mieter kann nach § 575 Abs. 2 BGB frühestens vier Monate vor Ablauf Auskunft darüber verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Kündigungsverzicht und Mindestmietdauer

Ein beiderseitiger Kündigungsverzicht ist im unbefristeten Vertrag möglich, aber zeitlich begrenzt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 entschieden, dass ein formularvertraglicher Kündigungsausschluss den Mieter unangemessen benachteiligt und unwirksam ist, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Gerechnet wird vom Vertragsschluss bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals kündigen kann. Praktisch bedeutet das: Die Kündigungserklärung muss spätestens rund drei Monate vor Ablauf des vierten Jahres möglich sein.

Überschreitet die Klausel diese Grenze, entfällt sie ersatzlos – eine geltungserhaltende Reduktion auf vier Jahre findet nicht statt. Der Mieter kann dann sofort mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen. Für Vermieter ist das ein teurer Fehler, wenn die Kalkulation auf einer längeren Bindung beruhte.

Sonderfälle in der Verwaltungspraxis

Einliegerwohnung: § 573a BGB

Vermietet der Eigentümer eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er nach § 573a Abs. 1 BGB auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Der Ausgleich liegt in der Frist: Sie verlängert sich um drei Monate. Aus der Dreimonatsfrist werden sechs Monate, aus der Sechsmonatsfrist neun und aus der Neunmonatsfrist zwölf Monate. § 573a Abs. 2 BGB überträgt die Regelung auf Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Zwingend ist § 573a Abs. 3 BGB: Im Kündigungsschreiben muss angegeben werden, dass die Kündigung auf diese erleichterte Möglichkeit gestützt wird. Ohne diesen Hinweis greift die Erleichterung nicht.

Möblierter Wohnraum: § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet wurde und nicht zum dauerhaften Gebrauch für eine Familie überlassen ist, gelten die Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573, 573a, 575 BGB nicht. § 573c Abs. 3 BGB enthält dafür eine eigene, kurze Frist: Die Kündigung ist spätestens am fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Das klassische möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters lässt sich damit innerhalb von gut zwei Wochen beenden. Für eine vollständig möblierte, aber baulich selbstständige Wohnung gilt diese Erleichterung nicht – dort bleibt es beim normalen Kündigungsschutz.

Werkmietwohnung: §§ 576 ff. BGB

Wird Wohnraum mit Rücksicht auf ein Dienstverhältnis vermietet, sieht § 576 BGB verkürzte Fristen vor, wenn das Dienstverhältnis endet. Hat das Mietverhältnis weniger als zehn Jahre bestanden und wird der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt, gilt die Frist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, also drei Monate. Bei Funktionswohnungen, deren Lage für die Dienstleistung von Bedeutung ist, kann sogar mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende gekündigt werden. §§ 576a, 576b BGB regeln den Sozialklausel- und Werkdienstwohnungsfall ergänzend.

Gewerbemiete: § 580a BGB

Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Das entspricht einer Frist von etwa sechs Monaten zum Quartalsende. Anders als im Wohnraummietrecht ist diese Regelung dispositiv: § 573c Abs. 4 BGB gilt hier nicht, abweichende Vereinbarungen sind wirksam möglich – in beide Richtungen. Wer ein gemischtes Portfolio verwaltet, sollte Gewerbeverträge deshalb nie nach Wohnraumlogik prüfen.

Altverträge: Übergangsrecht nach Art. 229 § 3 EGBGB

Für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, hält Art. 229 § 3 EGBGB eine Übergangsregelung bereit: § 573c Abs. 4 BGB findet keine Anwendung, wenn die Kündigungsfristen vor diesem Stichtag durch Vertrag vereinbart worden sind. Vertraglich vereinbarte längere Fristen bleiben also wirksam, obwohl sie den Mieter gegenüber der heutigen Dreimonatsfrist benachteiligen.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.06.2003 – VIII ZR 240/02 entschieden, dass auch eine Formularklausel, die die damals geltenden gesetzlichen Fristen wörtlich oder sinngemäß wiedergibt, eine solche vertragliche Vereinbarung darstellt. Diese Altverträge kennen die gestaffelten Fristen von drei, sechs, neun und nach zehn Jahren zwölf Monaten – und zwar für beide Seiten.

Abzugrenzen ist davon die rein dynamische Verweisung. Nimmt die Klausel lediglich auf „die jeweils geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen" Bezug, ohne eine eigene Regelung zu treffen, fehlt es an einer vertraglichen Fristvereinbarung im Sinne des Übergangsrechts; dann gilt neues Recht mit der Dreimonatsfrist für den Mieter. Die Unterscheidung ist bei Beständen aus den 1980er- und 1990er-Jahren jedes Mal am Vertragstext zu prüfen.

Praxisbeispiel: Bestandsübernahme mit gemischten Vertragsgenerationen

Eine Verwaltung übernimmt ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen. Vier Verträge stammen aus den Jahren 1994 bis 1999, sieben aus der Zeit nach 2005, einer ist ein möbliertes Apartment im Dachgeschoss, das der Eigentümer selbst mitbewohnt.

Im ersten Schritt werden die Altverträge auf ihren Klauseltext geprüft. Zwei enthalten eine ausformulierte Fristenstaffel mit bis zu zwölf Monaten – sie bleibt nach Art. 229 § 3 EGBGB wirksam und gilt beidseitig. Zwei weitere verweisen nur auf die gesetzlichen Fristen; hier greift für die Mieter die Dreimonatsfrist, für den Vermieter die Staffel des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB, die angesichts der Mietdauer bereits bei neun Monaten liegt.

Im zweiten Schritt wird für jeden Neuvertrag das Überlassungsdatum erfasst, nicht das Vertragsdatum. Zwei Mietverhältnisse überschreiten im laufenden Jahr die Fünfjahresgrenze; ein weiteres die Achtjahresgrenze. Diese Schwellendaten werden als Termin im Verwaltungssystem hinterlegt, damit bei einer späteren Eigenbedarfs- oder Verwertungsentscheidung sofort die richtige Frist gezogen wird.

Im dritten Schritt wird das möblierte Apartment gesondert markiert: Es unterfällt § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB, damit gilt die Frist des § 573c Abs. 3 BGB – Kündigung bis zum Fünfzehnten zum Monatsende, ohne Begründungserfordernis. Das Ergebnis der Prüfung ist eine Fristenübersicht, die im Ernstfall keine Recherche mehr erfordert. Genau dort entsteht der praktische Mehrwert: Die Frist wird nicht im Moment der Kündigung gesucht, sondern liegt vorher bereits fest.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Normen sind § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung), § 573 BGB (berechtigtes Interesse), § 573a BGB (erleichterte Kündigung bei Einliegerwohnungen), § 568 BGB (Schriftform und Widerspruchshinweis), § 575 BGB (Zeitmietvertrag), § 549 Abs. 2 BGB (Ausnahmen vom Kündigungsschutz), §§ 576 ff. BGB (Werkmietwohnung), § 580a BGB (Gewerberaum), §§ 130, 174, 187, 188, 193 BGB sowie Art. 229 § 3 EGBGB für Altverträge.

• BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04: Der Sonnabend ist bei der Berechnung der Karenzzeit zur Wahrung der Kündigungsfrist als Werktag mitzuzählen.
• BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10: Ein formularvertraglicher Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet von Vertragsschluss bis zur erstmaligen Kündigungsmöglichkeit – überschreitet.
• BGH, Urteil vom 18.06.2003 – VIII ZR 240/02: Eine vor dem 1. September 2001 vereinbarte Formularklausel, die die damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergibt, ist eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Übergangsrechts und gilt fort.

Die Rechtslage zu § 573c BGB ist seit der Mietrechtsreform 2001 im Kern unverändert. Änderungen betreffen das Umfeld, etwa die Formanforderungen bei langfristigen Gewerbemietverträgen, nicht aber die Fristenstaffel selbst.

Checkliste

• Kündigende Partei bestimmen – Mieter oder Vermieter? Die Frist ist nicht symmetrisch.
• Überlassungsdatum (nicht Vertragsdatum) feststellen und Fünf- sowie Achtjahresgrenze prüfen.
• Vertragsdatum prüfen: vor dem 01.09.2001 geschlossen? Dann Klauseltext auf eigenständige Fristenregelung durchsehen.
• Sondertatbestand prüfen: Einliegerwohnung (§ 573a BGB), möblierter Wohnraum in der Vermieterwohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2, § 573c Abs. 3 BGB), Werkmietwohnung (§ 576 BGB), Geschäftsraum (§ 580a BGB).
• Kündigungsausschluss oder Mindestmietdauer im Vertrag? Vierjahresgrenze bei Formularklauseln beachten.
• Zeitmietvertrag: Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt? Sonst unbefristetes Mietverhältnis.
• Schriftform nach § 568 BGB wahren: Originaldokument mit eigenhändiger Unterschrift, kein Scan, keine E-Mail.
• Bei Vermieterkündigung: berechtigtes Interesse im Schreiben konkret begründen (§ 573 Abs. 3 BGB) und Widerspruchshinweis nach § 568 Abs. 2 BGB aufnehmen.
• Alle Mieter als Adressaten benennen, alle Vermieter unterzeichnen lassen; bei Vertretung Originalvollmacht beilegen (§ 174 BGB).
• Zugang steuern und dokumentieren: Zustellung möglichst vor dem dritten Werktag, Zeugen- oder Einwurfnachweis sichern.
• Beendigungsdatum schriftlich bestätigen und Übergabetermin frühzeitig abstimmen.

Häufige Fragen (FAQ)

Gilt die Kündigungsfrist im Mietvertrag für Mieter wirklich immer nur drei Monate?

Ja, bei Wohnraum. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB sieht für den Mieter eine unveränderliche Frist von drei Monaten vor, unabhängig von der Mietdauer. Die Verlängerung nach fünf und acht Jahren betrifft ausschließlich den Vermieter. Eine vertragliche Verlängerung zulasten des Mieters ist nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Ausnahmen bestehen nur für Altverträge mit eigenständiger Fristenvereinbarung aus der Zeit vor dem 1. September 2001 sowie für Sonderformen wie möblierten Wohnraum in der Vermieterwohnung.

Was passiert, wenn die Kündigung einen Tag zu spät zugeht?

Sie wird nicht unwirksam, sondern wirkt regelmäßig zum nächstmöglichen Termin – also einen Monat später. Wirtschaftlich bedeutet das eine weitere Monatsmiete. Um Streit zu vermeiden, sollte das Schreiben ausdrücklich „zum nächstmöglichen Zeitpunkt" kündigen und zusätzlich das rechnerisch gewünschte Datum nennen.

Zählt der Samstag bei den Karenztagen mit?

Ja. Der BGH hat mit Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04 entschieden, dass der Samstag bei der Berechnung der Karenzzeit als Werktag mitzuzählen ist. Ob sich die Frist verschiebt, wenn der dritte Werktag selbst auf einen Samstag fällt, ist nicht abschließend geklärt. Praktisch sollte der Zugang deshalb nie auf den dritten Werktag gelegt werden.

Ist eine Kündigung per E-Mail wirksam?

Nein. § 568 Abs. 1 BGB verlangt für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax, PDF-Anhang oder Messenger-Nachricht genügen nicht; die Erklärung ist nach § 125 BGB nichtig und setzt keine Frist in Lauf. Auch eine später nachgereichte Unterschrift heilt die verstrichene Zeit nicht.

Wie lange darf eine Mindestmietdauer im Formularmietvertrag vereinbart werden?

Höchstens vier Jahre, gerechnet vom Vertragsschluss bis zur erstmaligen Kündigungsmöglichkeit des Mieters (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10). Überschreitet die Klausel diese Grenze, ist sie insgesamt unwirksam und der Mieter kann sofort mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündigen. Eine Reduzierung der Klausel auf das zulässige Maß findet nicht statt.

Kann ich einen Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen?

Bei einem wirksamen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist die ordentliche Kündigung während der Laufzeit für beide Seiten ausgeschlossen; das Mietverhältnis endet mit Fristablauf. Möglich bleibt die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Wurde der Befristungsgrund bei Vertragsschluss nicht schriftlich mitgeteilt, gilt der Vertrag als unbefristet – dann greifen die Fristen des § 573c BGB.

Gelten für Gewerberäume dieselben Fristen wie für Wohnungen?

Nein. Bei Geschäftsräumen gilt § 580a Abs. 2 BGB: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, also rund sechs Monate zum Quartalsende. Diese Regelung ist im Gegensatz zum Wohnraummietrecht abdingbar; der Vertragstext geht vor und muss immer zuerst gelesen werden.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: §§ 130, 174, 187, 188, 193, 549 Abs. 2, 568, 573, 573a, 573c, 574 bis 574b, 575, 576 bis 576b, 580a BGB sowie Art. 229 § 3 EGBGB. Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04; BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10; BGH, Urteil vom 18.06.2003 – VIII ZR 240/02. Rechtsstand: 17.09.2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung eines konkreten Mietverhältnisses – insbesondere bei Altverträgen, Sonderformen der Vermietung oder streitigen Kündigungsgründen – sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden.

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