Kostenverteilung in der WEG ändern: Beschluss nach § 16 Abs. 2 WEG

Auf einen Blick: Die Kostenverteilung in der WEG lässt sich seit der WEG-Reform deutlich einfacher ändern. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten einen abweichenden Verteilungsschlüssel mit einfacher Mehrheit beschließen, auch abweichend von Gesetz, Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Der neue Maßstab muss aber ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Gliederung

• Der gesetzliche Verteilungsschlüssel
• Was § 16 Abs. 2 WEG erlaubt
• Welche Mehrheit ist nötig?
• Grenzen: ordnungsmäßige Verwaltung
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Nicht jeder Verteilungsschlüssel ist gerecht: Wer keinen Aufzug nutzt, zahlt trotzdem mit; wer eine Doppelparkanlage hat, lässt deren Wartung auf alle umlegen. Die Kostenverteilung in der WEG war lange schwer zu ändern. Seit der WEG-Reform ist das anders: Ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt, um den Schlüssel sachgerecht anzupassen.

Der gesetzliche Verteilungsschlüssel

Grundsätzlich werden die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht. Dieser Schlüssel passt aber nicht zu jeder Kostenart.

Was § 16 Abs. 2 WEG erlaubt

Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, können die Eigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Das frühere, restriktive System mit qualifizierten Mehrheiten und dem Gebot der Maßstabskontinuität ist entfallen.

Möglich ist insbesondere:

• Umstellung von Miteigentumsanteilen auf Verbrauch oder Nutzung
• Zuordnung bestimmter Kosten nur an die tatsächlichen Nutzer
• Einführung eines eigenen Schlüssels für einzelne Kostenarten

Welche Mehrheit ist nötig?

Für die Änderung genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Besondere Mehrheiten sind nicht erforderlich. Damit haben die Eigentümer einen breiten Gestaltungsspielraum, um die Kostenverteilung an die tatsächlichen Verhältnisse anzupassen.

Grenzen: ordnungsmäßige Verwaltung

Der Spielraum ist nicht grenzenlos. Jeder Beschluss über den Verteilungsschlüssel muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der neue Maßstab muss also:

• sachgerecht und nachvollziehbar sein,
• einzelne Eigentümer nicht willkürlich oder treuwidrig benachteiligen.

Ein Beschluss, der einen Eigentümer ohne sachlichen Grund einseitig belastet, kann angefochten werden.

Praxisbeispiel

In einer WEG befindet sich im Untergeschoss eine Doppelparker-Anlage (Hebebühnen), die nur einigen Eigentümern als Gemeinschaftseigentum zur Nutzung zugewiesen ist. Die Versammlung beschließt mit einfacher Mehrheit, dass die Wartungs- und Reparaturkosten dieser Anlage künftig allein von den Nutzern der Doppelparker getragen werden. Da diese Verteilung am tatsächlichen Nutzen ausgerichtet ist, entspricht sie ordnungsmäßiger Verwaltung.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist § 16 Abs. 2 WEG i.d.F. des WEMoG, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020.

Der Bundesgerichtshof hat mit zwei Urteilen vom 22. März 2024 (V ZR 81/23 und V ZR 87/23) die weite Beschlusskompetenz bestätigt. In den entschiedenen Fällen ging es um die Kosten einer Doppelparker-Anlage sowie um den Austausch von Dachflächenfenstern im Bereich einer Dachgeschosswohnung. Der BGH stellte klar: Die Eigentümer dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und nicht zu einer unbilligen Benachteiligung Einzelner führt. Auch eine Änderung des Kreises der Kostenschuldner ist zulässig.

Checkliste

• Betroffene Kostenart genau benennen (z. B. Wartung Aufzug, Reparatur Doppelparker)
• Sachgerechten neuen Maßstab festlegen (Verbrauch, Nutzung, Einheitenzahl)
• Prüfen, ob der neue Schlüssel niemanden willkürlich benachteiligt
• Beschlussantrag präzise und nur für die betroffene Kostenart formulieren
• Mit einfacher Mehrheit beschließen
• Beschluss protokollieren und in die Beschluss-Sammlung aufnehmen
• Anwendung erst ab dem geregelten Zeitpunkt (in der Regel künftige Abrechnungen)

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Mehrheit brauche ich, um die Kostenverteilung zu ändern?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Kann ich von der Teilungserklärung abweichen?
Ja. Die Eigentümer sind nicht mehr zwingend an den gesetzlichen Schlüssel oder die Gemeinschaftsordnung gebunden, soweit der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Gibt es Grenzen?
Ja. Der neue Maßstab muss sachgerecht sein und darf einzelne Eigentümer nicht willkürlich oder treuwidrig benachteiligen, sonst ist der Beschluss anfechtbar.

Gilt die Änderung auch rückwirkend?
Grundsätzlich wirkt ein geänderter Schlüssel für die Zukunft, also für künftige Abrechnungen. Eine rückwirkende Belastung ist regelmäßig problematisch.

Kann ich einzelne Kostenarten unterschiedlich verteilen?
Ja, gerade das ist der Vorteil: Für jede Kostenart kann ein eigener, passender Schlüssel beschlossen werden.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 16 Abs. 2 WEG i.d.F. des WEMoG (gesetze-im-internet.de)
• BGH, Urteile vom 22. März 2024, V ZR 81/23 und V ZR 87/23 (Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die konkrete Bewertung Ihrer Situation wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt bzw. an Ihre Hausverwaltung.

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