Kostenverteilungsschlüssel ändern in der WEG: Beschlusskompetenz, Grenzen und Musterablauf

Auf einen Blick:

• Seit dem 1. Dezember 2020 können Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen – auch abweichend von der Gemeinschaftsordnung.
• Die Beschlusskompetenz reicht weit: Sie deckt auch Fälle, in denen Eigentümer erstmals mit Kosten belastet oder vollständig befreit werden (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23).
• Kompetenz ist aber nicht gleich Rechtmäßigkeit: Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen – und die gerichtliche Kontrolle beschränkt sich nicht auf eine bloße Willkürprüfung (BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25).
• Ein Wechsel zum Objektprinzip (Verteilung nach Einheiten) bei Erhaltungskosten widerspricht bei unterschiedlich großen Wohnungen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung.
• Wird der Beschluss nicht innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG angefochten, wird auch ein unbilliger Verteilungsschlüssel bestandskräftig.
• Für Kosten baulicher Veränderungen gilt nicht § 16 Abs. 2 WEG, sondern über § 16 Abs. 3 WEG die Sonderregelung des § 21 WEG – mit einer eigenen, engeren Beschlusskompetenz.

Das Wichtigste im Überblick

• Rechtslage vor und nach dem WEMoG: von der engen Öffnungsklausel zur weiten Beschlusskompetenz
• Was die Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfasst – und wo sie endet
• Die Grenzen aus der aktuellen BGH-Rechtsprechung 2024 bis 2026
• Typische Anwendungsfälle: Aufzug, Heizkosten, Verwaltervergütung, Doppelparker, Gewerbeeinheiten
• Die Sonderregel für bauliche Veränderungen nach § 16 Abs. 3 in Verbindung mit § 21 WEG
• Vollständiger Musterablauf von der Vorbereitung bis zum fertigen Beschlusstext
• Rechenbeispiel mit Vorher-/Nachher-Vergleich als Tabelle
• Anfechtungsrisiken, Checkliste, FAQ und verifizierte Referenzurteile

Einleitung: Warum dieses Thema in fast jeder Gemeinschaft auf den Tisch kommt

Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Kostenverteilungsschlüssel ändern möchte, bewegt sich in einem der dynamischsten Felder des Wohnungseigentumsrechts. Kaum eine andere Vorschrift hat der Bundesgerichtshof seit der Reform so häufig konkretisiert wie § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – und kaum eine andere Entscheidung greift so unmittelbar in die Geldbeutel der Eigentümer ein. Es geht nicht um Formalien, sondern darum, wer die Sanierung des Tiefgaragendachs bezahlt, wer die Aufzugswartung trägt und ob eine Gewerbeeinheit weiterhin von einer Privilegierung profitiert, die vor vierzig Jahren beim Notar vereinbart wurde.

Der Anlass ist fast immer derselbe: Ein Verteilungsschlüssel, der einmal sinnvoll war, passt nicht mehr zur Realität der Anlage. Eine Teilungserklärung aus den siebziger Jahren verteilt sämtliche Kosten nach Miteigentumsanteilen, obwohl inzwischen nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug verfügt. Eine Gemeinschaftsordnung befreit die Stellplatzeigentümer von den Gebäudekosten und die Wohnungseigentümer von den Garagenkosten – bis das Garagendach saniert werden muss und niemand mehr weiß, wo genau die Grenze verläuft. Oder die Miteigentumsanteile wurden bei der Aufteilung so bemessen, dass Gewerbeeinheiten flächenbezogen nur einen Bruchteil dessen tragen, was Wohnungen zahlen. In all diesen Fällen ist die Frage nicht, ob man den Schlüssel ändern darf – sondern wie weit man gehen kann, ohne dass der Beschluss vor dem Amtsgericht kassiert wird.

Betroffen sind alle Beteiligten. Eigentümer, weil sich ihre jährliche Belastung dauerhaft verschieben kann – nach oben wie nach unten. Verwaltungen, weil sie den Beschluss vorbereiten, formulieren und vollziehen müssen und weil ein handwerklich schwacher Beschlussantrag geradewegs in ein Anfechtungsverfahren führt. Verwaltungsbeiräte, weil sie die wirtschaftliche Plausibilität prüfen und in der Versammlung erklären müssen, warum eine Änderung sachgerecht ist. Und Kaufinteressenten, weil ein beschlossener neuer Schlüssel die künftige Kostenbelastung einer Einheit erheblich verändert, ohne dass dies aus der Teilungserklärung ersichtlich wäre.

Vor dem 1. Dezember 2020 war die Rechtslage vergleichsweise überschaubar und eng. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat sie grundlegend geöffnet – und die Rechtsprechung hat anschließend fünf Jahre gebraucht, um die neuen Konturen herauszuarbeiten. Mit den Urteilen vom 22. März 2024, den beiden Entscheidungen vom 14. Februar 2025 und zuletzt dem Urteil vom 24. April 2026 liegt inzwischen eine belastbare Linie vor: Die Kompetenz ist weit, die inhaltliche Kontrolle aber strenger, als viele Gemeinschaften angenommen hatten. Dieser Beitrag ordnet diese Linie ein, zeigt die typischen Anwendungsfälle und liefert einen vollständigen Musterablauf einschließlich Beschlusstext.

Kostenverteilungsschlüssel ändern: Rechtslage vor und nach dem WEMoG

Bis 30. November 2020: enge, zweckgebundene Öffnungsklauseln

Nach altem Recht war die Änderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss die eng begrenzte Ausnahme. § 16 Abs. 3 WEG in der alten Fassung erlaubte eine abweichende Verteilung nur für Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB und für die Kosten der Verwaltung. § 16 Abs. 4 WEG alter Fassung ermöglichte eine Änderung für die Kosten einer einzelnen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme oder baulichen Veränderung – und verlangte dafür eine qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Alles, was außerhalb dieser Klauseln lag, bedurfte einer Vereinbarung – also der Zustimmung sämtlicher Eigentümer, in der Praxis häufig kombiniert mit Grundbucheintragung. Fasste eine Gemeinschaft dennoch einen Mehrheitsbeschluss, war dieser mangels Beschlusskompetenz nichtig und blieb es auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist. Die Konsequenz: Historisch gewachsene Ungerechtigkeiten waren praktisch unveränderlich, sobald auch nur ein einziger Eigentümer sein Veto einlegte – typischerweise derjenige, der von der bestehenden Regelung profitierte.

Seit 1. Dezember 2020: die weite Kompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

Das WEMoG hat diese Systematik umgekehrt. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG bestimmt zunächst den gesetzlichen Regelschlüssel: Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils. Satz 2 fügt hinzu: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

Drei Punkte sind daran entscheidend. Erstens genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen; das Quorum des alten Rechts ist entfallen. Zweitens erfasst die Kompetenz ausdrücklich auch Abweichungen von der Gemeinschaftsordnung – die vereinbarte Regelung ist also kein Bollwerk mehr. Drittens ist die Beschränkung auf Betriebskosten und Einzelmaßnahmen weggefallen: Erfasst sind sowohl die einmalige abweichende Verteilung im Einzelfall als auch die dauerhafte Änderung für eine Vielzahl künftiger Fälle.

Ein häufiges Missverständnis betrifft Einstimmigkeitsklauseln in alten Teilungserklärungen. Viele Gemeinschaftsordnungen aus der Zeit vor 2007 bestimmen, dass eine Änderung des Verteilungsschlüssels nur einstimmig beschlossen werden kann. Solche Klauseln waren wirksam – sie hatten damals aber nur deklaratorischen Charakter, weil eine gesetzliche Beschlusskompetenz schlicht nicht existierte. Nach heutigem Verständnis sind sie dynamisch auszulegen und sperren die gesetzliche Kompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht. Wer sich in der Versammlung auf eine solche Klausel beruft, argumentiert mit einer Rechtslage, die es seit fünf Jahren nicht mehr gibt.

Was die Beschlusskompetenz nicht umfasst

So weit die Kompetenz reicht, so klar sind ihre systematischen Außengrenzen:

• Kosten baulicher Veränderungen fallen nicht unter § 16 Abs. 2 WEG. § 16 Abs. 3 WEG verweist insoweit auf § 21 WEG, der eine eigene, engere Regelung enthält (dazu unten).
• Sondereigentum bleibt außen vor. Kosten, die dem Sondereigentum zuzuordnen sind, können nicht durch Beschluss auf die Gemeinschaft verlagert werden; das wäre ein Eingriff in die sachenrechtliche Zuordnung.
• Die Miteigentumsanteile selbst sind nicht beschlussfähig. Wer die Anteile ändern will, braucht eine Vereinbarung und die Mitwirkung des Grundbuchamts.
• Nutzungen außerhalb baulicher Veränderungen sind von Satz 2 nicht erfasst; die Norm spricht ausdrücklich nur von Kosten.
• Der Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass der Beschluss aus sich heraus erkennen lässt, welche Kosten nach welchem Maßstab künftig auf wen verteilt werden.

Reichweite der Beschlusskompetenz nach der BGH-Rechtsprechung

Änderung des Kreises der Kostenschuldner ist zulässig

Die zentrale Weichenstellung fiel am 22. März 2024. Der Bundesgerichtshof hatte über eine Anlage zu entscheiden, in der die Eigentümer beschlossen hatten, die Kosten für Sanierung und Reparatur der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile von zwanzig Doppelparkern künftig ausschließlich den Teileigentümern dieser Doppelparker aufzuerlegen – statt wie bisher allen Eigentümern. Der Senat entschied, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz auch dann trägt, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Eigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23).

Zugleich formulierte der Senat den inhaltlichen Prüfmaßstab: Den Wohnungseigentümern steht aufgrund des Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Erhaltungskosten, die bisher alle trugen, einzelnen Eigentümern auferlegt, entspricht das jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Verteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

Keine Pflicht zur Maßstabskontinuität

Im Parallelverfahren ging es um defekte Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums eines einzelnen Eigentümers, deren Austauschkosten ihm allein auferlegt wurden. Der Bundesgerichtshof bestätigte auch diesen Beschluss und klärte eine bis dahin umstrittene Frage: Wenn die Eigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 Alternative 1 WEG eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme beschließen, müssen sie nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle treffen (BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 87/23).

Für die Praxis heißt das: Ein Einzelfallbeschluss ist zulässig und muss nicht in eine Dauerregelung eingebettet werden. Er erzeugt allerdings faktisch Erwartungen – wer den Fensteraustausch im dritten Obergeschoss individualisiert, wird beim nächsten Fall im ersten Obergeschoss erklären müssen, warum dort etwas anderes gelten soll.

„Bestimmte Arten von Kosten" – nur ein Bestimmtheitserfordernis

Am 14. Februar 2025 klärte der Senat die zweite große Auslegungsfrage. In einer Anlage mit dreißig Wohnungen, mehreren Gewerbeeinheiten und fünfundzwanzig Garagen beziehungsweise Stellplätzen war beschlossen worden, die bislang nach Miteigentumsanteilen umgelegten Kosten künftig nach der beheizbaren Wohnfläche zu verteilen und diesen Schlüssel auch für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage anzuwenden.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten" lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervorhebt und keine darüber hinausgehenden Anforderungen begründet (BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 128/23). Damit ist der Streit erledigt, ob nur eng umgrenzte Kostenarten oder auch breite Kostenblöcke erfasst sind: Entscheidend ist allein, dass der Beschluss klar erkennen lässt, welche Kosten gemeint sind.

Zwei weitere Aussagen derselben Entscheidung sind für die Praxis mindestens ebenso wichtig. Zum einen begründet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch eine Kompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage – nach altem Recht war das mangels Einzelfallbezug nicht möglich. Zum anderen gelten für die Aufhebung sachlich nicht gerechtfertigter Privilegierungen dieselben Grundsätze wie schon zum alten § 16 Abs. 3 WEG: Wenn es für eine vereinbarte Bevorzugung einzelner Eigentümer keinen sachlichen Grund gibt, entspricht ihre Beseitigung ordnungsmäßiger Verwaltung. Im entschiedenen Fall trugen die Gewerbeeinheiten flächenbezogen nur etwa ein Viertel dessen, was die Wohnungen trugen – eine Privilegierung ohne erkennbaren Grund, deren Beendigung der Senat nicht beanstandete.

Die Gegengrenze: objektbezogene Kostentrennung

Am selben Tag entschied der Senat einen Fall mit umgekehrtem Vorzeichen. In einer Anlage aus dem Jahr 1971 ordnete die Gemeinschaftsordnung die Nutzung von fünfzehn Tiefgaragenstellplätzen bestimmten Wohneinheiten zu und bestimmte, dass die Erhaltungskosten in und an der Garagenhalle ausschließlich von diesen Einheiten zu tragen sind. 2022 beschlossen die Eigentümer, das Garagendach sanieren zu lassen und die Kosten auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen – auch auf solche ohne Stellplatz.

Die Beschlusskompetenz bejahte der Bundesgerichtshof unter Verweis auf V ZR 81/23. Inhaltlich zog er jedoch eine deutliche Linie: Bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, die übrigen Eigentümer durch Beschluss an den auf diesen Gebäudeteil entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen. In typisierender Betrachtung sei davon auszugehen, dass eine solche Trennung für die konkrete Anlage angemessen ist – sie wird gerade deshalb vereinbart, weil sich Gebrauch und Gebrauchsmöglichkeiten stark unterscheiden. Erforderlich ist deshalb ein sachlicher Grund (BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23).

Wann ein solcher Grund vorliegt, lässt sich nicht abschließend katalogisieren. Der Senat nannte zwei Beispiele: Die Kosten dienen der Beseitigung von Schäden, die aus dem übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren; oder das Problem erstreckt sich auf die gesamte Anlage, weshalb eine Gesamtsanierung unter Beteiligung aller beschlossen wird. Kein ausreichender Grund ist dagegen für sich genommen der Umstand, dass die betroffenen Bauteile – etwa aus statischen Gründen – auch für das übrige Gemeinschaftseigentum Bedeutung haben.

Grenzen der Änderung: Ermessensfehler, Willkür und unbillige Benachteiligung

Die gerichtliche Kontrolle geht über eine Willkürprüfung hinaus

Die aktuellste und für die Beschlusspraxis folgenreichste Entscheidung stammt vom 24. April 2026. Streitgegenstand war eine Mehrhausanlage mit drei Häusern und fünfzehn Wohnungen, deren Miteigentumsanteile zwischen 41,37/1.000 und 130,44/1.000 lagen. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1993 sah eine Kostentragung entsprechend der Wohnungsgröße vor. 2023 beschlossen die Eigentümer zur Finanzierung der Heizungserneuerung in einem der Häuser eine Sonderumlage von 25.000 Euro – verteilt nach Einheiten, also 1.666,67 Euro je Wohnung, unabhängig von der Größe.

Das Berufungsgericht hatte den Beschluss gehalten: Er sei vielleicht nicht ideal gerecht, aber keine eigensüchtige Kostenüberwälzung und deshalb noch von der Mehrheitsmacht gedeckt. Der Bundesgerichtshof sah das anders. Er stellte klar, dass die gerichtliche Kontrolle sich nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt und dass es bereits unterhalb der Schwelle von Willkür und Eigensucht Grenzen des Mehrheitswillens gibt (BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25).

Objektprinzip bei ungleich großen Wohnungen

Inhaltlich formulierte der Senat einen Regelsatz mit erheblicher Breitenwirkung: Sind Wohnungen unterschiedlich groß und ist bislang eine Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vorgesehen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme nach Einheiten zu verteilen. Die Begründung ist ökonomisch: Erhaltungsmaßnahmen dienen typischerweise dem Werterhalt oder der Wertsteigerung der Einheiten. Größere Wohnungen profitieren davon in stärkerem Maß – wer eine größere Wohnung besitzt, kann höhere Miete oder größere Gebrauchsvorteile erzielen. Eine gleichmäßige Verteilung nach Köpfen führt deshalb typischerweise zu einer unangemessenen Belastung der kleineren Einheiten. Nach der Urteilsbegründung müssen dabei selbst geringfügige Mehrbelastungen in der Größenordnung von etwa fünf Prozent von den kleineren Einheiten nicht hingenommen werden.

Das bedeutet nicht, dass das Objektprinzip generell unzulässig wäre. Es ist ein anerkannter und verbreiteter Maßstab und unbedenklich, wenn alle Einheiten ungefähr gleich groß sind oder wenn die kostenauslösende Leistung allen Einheiten einen gleich großen Nutzen bringt. Für die Verwaltervergütung etwa ist es unzweifelhaft tragfähig: Eine große Wohnung und ein Stellplatz verursachen denselben Verwaltungsaufwand bei Datenpflege, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Einladung und Protokoll.

Der praktische Prüfmaßstab in drei Fragen

Aus der Zusammenschau der Entscheidungen lässt sich ein handhabbarer Test formen, den jede Verwaltung vor der Beschlussvorlage durchlaufen sollte:

1. Besteht die Kompetenz? Handelt es sich um Kosten der Gemeinschaft im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG – oder um Kosten baulicher Veränderungen, für die § 21 WEG gilt?
2. Ist der neue Maßstab sachbezogen? Bildet er Gebrauch, Gebrauchsmöglichkeit, Verursachung oder Nutzen ab – oder ist er nur bequemer?
3. Wer wird konkret benachteiligt und um wie viel? Die Belastungsverschiebung muss vor der Beschlussfassung durchgerechnet und dargestellt werden. Wer nicht weiß, welche Einheit wie viel mehr zahlt, kann die Angemessenheit nicht beurteilen.

Typische Anwendungsfälle in der Praxis

Aufzug

Der klassische Fall: Eine Mehrhausanlage, in der nur ein Gebäudeteil über einen Aufzug verfügt, verteilt die Aufzugskosten dennoch über alle Miteigentumsanteile. Eine Änderung, die die Kosten auf die tatsächlich angebundenen Einheiten begrenzt, berücksichtigt die Gebrauchsmöglichkeit und ist damit gut begründbar. Heikler wird es bei einer Staffelung nach Geschossen innerhalb desselben Hauses – etwa mit reduziertem Anteil für Erdgeschosseinheiten. Das ist vertretbar, weil auch Erdgeschosseigentümer den Aufzug für Keller- oder Dachgeschossnutzung benötigen können, erhöht aber das Anfechtungsrisiko, weil die Staffelungsstufen begründet werden müssen.

Heizkosten und Heizungserneuerung

Bei den laufenden Heizkosten ist der Gestaltungsspielraum durch die Heizkostenverordnung eingeschränkt; die dortigen Vorgaben zur verbrauchsabhängigen Abrechnung gehen vor. Der Beschlussspielraum betrifft im Wesentlichen die Wahl innerhalb der zulässigen Bandbreite und die Verteilung der nicht verbrauchsabhängigen Anteile.

Bei der Erneuerung der Heizungsanlage handelt es sich dagegen um eine Erhaltungsmaßnahme, deren Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG geändert werden kann. Hier ist die Entscheidung vom 24. April 2026 unmittelbar einschlägig: Eine Umstellung auf die Verteilung nach Einheiten ist bei unterschiedlich großen Wohnungen regelmäßig angreifbar. Wer bei einer Heizungserneuerung in nur einem von mehreren Häusern eine Kostenkonzentration wünscht, sollte über eine objektbezogene Regelung nach Häusern nachdenken – nicht über eine Gleichverteilung nach Köpfen.

Verwaltervergütung

Die Umstellung der Verwaltervergütung von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen auf den Objektschlüssel ist der Lehrbuchfall einer sachgerechten Änderung. Der Verwaltungsaufwand pro Einheit ist weitgehend unabhängig von deren Größe. Praktisch relevant wird die Frage besonders in Anlagen mit vielen Stellplätzen als eigenständigem Teileigentum: Nach Miteigentumsanteilen tragen sie fast nichts, verursachen aber vollen Verwaltungsaufwand.

Doppelparker, Stellplätze und Gewerbeeinheiten

Für Doppelparker und Stellplätze hat der Bundesgerichtshof mit V ZR 81/23 den Weg geebnet: Die Konzentration der Erhaltungskosten auf die Nutzungsberechtigten ist zulässig und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil nur diese den wirtschaftlichen Nutzen ziehen.

Bei Gewerbeeinheiten geht es meist um die Beseitigung historischer Privilegierungen. Nach V ZR 128/23 ist entscheidend, ob für die Bevorzugung ein sachlicher Grund besteht. Fehlt er – etwa weil die Miteigentumsanteile flächenbezogen willkürlich bemessen wurden –, ist die Beendigung der Privilegierung beschließbar. Besteht er dagegen, weil die Gewerbeeinheit bestimmte Gemeinschaftsflächen tatsächlich nicht nutzen kann, ist Vorsicht geboten. Umgekehrt gilt: Eine Mehrbelastung von Gewerbeeinheiten, die allein damit begründet wird, dass „Gewerbe mehr Verschleiß verursacht", ohne dass dies belegt wird, ist angreifbar.

Kosten baulicher Veränderungen: die Sonderregel des § 21 WEG

Warum § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG hier nicht gilt

§ 16 Abs. 3 WEG bestimmt, dass für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen § 21 WEG gilt. Damit ist die weite Kompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für diesen Bereich gesperrt. Die Abgrenzung zwischen Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung, einschließlich modernisierender Instandsetzung) und baulicher Veränderung nach § 20 WEG wird dadurch zur entscheidenden Vorfrage – und sie ist in der Praxis oft schwierig. Der Austausch einer defekten Heizungsanlage gegen ein aktuelles, technisch gleichwertiges Modell ist Erhaltung. Der Anbau eines Außenaufzugs, der bisher nicht vorhanden war, ist eine bauliche Veränderung.

Die gesetzliche Kostenzuordnung des § 21 WEG

§ 21 WEG unterscheidet vier Konstellationen. Nach Absatz 1 trägt derjenige Eigentümer die Kosten, dem eine bauliche Veränderung gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durchgeführt wurde – und nur ihm gebühren die Nutzungen. Nach Absatz 2 tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde (es sei denn, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden) oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Nach Absatz 3 tragen in allen übrigen Fällen nur die Eigentümer die Kosten, die die Maßnahme beschlossen haben. Absatz 4 gibt nicht nutzungsberechtigten Eigentümern das Recht, die Nutzung nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich zu verlangen.

Die zentrale Sperre in § 21 Abs. 5 WEG

Absatz 5 erlaubt zwar eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen durch Beschluss – enthält aber in Satz 2 eine harte Grenze: Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden. Das ist der entscheidende Unterschied zu § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, wo die erstmalige Belastung ausdrücklich zulässig ist. Wer diese Systematik übersieht und einen Beschluss über die Kosten einer baulichen Veränderung auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG stützt, riskiert nicht nur die Anfechtbarkeit, sondern in der Sache eine Kompetenzüberschreitung.

Musterablauf: von der Vorbereitung bis zum fertigen Beschlusstext

Phase 1 – Analyse (etwa acht bis zwölf Wochen vor der Versammlung)

Schritt 1: Bestandsaufnahme der geltenden Regelung. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden vollständig ausgewertet, ergänzt um alle bisherigen Beschlüsse zur Kostenverteilung aus der Beschluss-Sammlung. Ergebnis ist eine Übersicht: Welche Kostenart wird derzeit nach welchem Schlüssel verteilt, und woraus ergibt sich das?

Schritt 2: Abgrenzung Erhaltung / bauliche Veränderung. Nur wenn Erhaltung oder allgemeine Gemeinschaftskosten betroffen sind, ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die richtige Grundlage.

Schritt 3: Sachliche Begründung entwickeln. Welcher Gebrauch, welche Gebrauchsmöglichkeit, welche Verursachung oder welcher Nutzen rechtfertigt den neuen Maßstab? Diese Begründung gehört später in die Beschlussvorlage – nicht zwingend in den Beschlusstext, aber in die schriftliche Erläuterung.

Phase 2 – Berechnung und Transparenz (vier bis acht Wochen vorher)

Schritt 4: Vorher-/Nachher-Berechnung für jede Einheit. Dies ist der wichtigste Arbeitsschritt und zugleich der am häufigsten unterlassene. Er beantwortet die Frage, die der Bundesgerichtshof in den Mittelpunkt stellt: Wird jemand ungerechtfertigt benachteiligt?

Schritt 5: Belastungsgrenzen prüfen. Auffällige relative Mehrbelastungen einzelner Einheiten sind ein Warnsignal. Sie sind kein absolutes Ausschlusskriterium, verlangen aber eine tragfähige sachliche Rechtfertigung.

Schritt 6: Alternativen vorbereiten. Häufig ist ein abgestufter Vorschlag klüger als ein einziger Antrag. Wer zwei oder drei Varianten zur Abstimmung stellt, verringert das Risiko, dass die Versammlung mangels Alternative eine angreifbare Lösung beschließt.

Phase 3 – Einladung und Versammlung

Schritt 7: Ladung nach § 24 Abs. 4 WEG in Textform mit einer Frist von in der Regel mindestens drei Wochen. Der Tagesordnungspunkt muss die beabsichtigte Änderung so konkret bezeichnen, dass jeder Eigentümer erkennen kann, ob seine Einheit betroffen ist. Die Berechnung wird als Anlage beigefügt.

Schritt 8: Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Zusatzquorum ist nicht erforderlich – auch dann nicht, wenn die Gemeinschaftsordnung ein Einstimmigkeitserfordernis für Änderungen vorsieht.

Schritt 9: Verkündung und Dokumentation. Der Beschluss ist zu verkünden, in die Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG aufzunehmen und unverzüglich in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG einzutragen.

Musterbeschlusstext (Beispielformulierung)

„Abweichend von § 8 der Gemeinschaftsordnung werden die Kosten des Betriebs, der Wartung, der wiederkehrenden Prüfungen und der Erhaltung der Aufzugsanlage im Haus B (Ahornweg 7b) ab dem Wirtschaftsjahr 2027 ausschließlich von den Eigentümern der im Haus B gelegenen Einheiten getragen. Die Verteilung innerhalb dieser Gruppe erfolgt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der betroffenen Einheiten zueinander. Der Beschluss gilt dauerhaft für alle künftigen Abrechnungszeiträume, bis die Wohnungseigentümer eine abweichende Regelung beschließen. Die Verwaltung wird beauftragt, den Wirtschaftsplan ab dem Wirtschaftsjahr 2027 entsprechend aufzustellen und die Jahresabrechnung entsprechend zu erstellen. Beschlussgrundlage ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG."

Fünf Elemente machen diesen Text belastbar: die ausdrückliche Nennung der abbedungenen Regelung, die genaue Bezeichnung der betroffenen Kostenarten, der klar definierte Personenkreis, der eindeutige Verteilungsmaßstab innerhalb dieses Kreises und der Zeitpunkt des Wirksamwerdens. Ein Beschluss, der lediglich lautet „Die Aufzugskosten werden künftig gerechter verteilt", wäre mangels Bestimmtheit unwirksam.

Rechenbeispiel: Vorher-/Nachher-Vergleich

Beispielobjekt (fiktives Rechenbeispiel): Die WEG „Ahornpark 7" besteht aus zwei Häusern mit insgesamt 30 Einheiten. Haus A umfasst 12 Einheiten mit zusammen 380/1.000 Miteigentumsanteilen und hat keinen Aufzug. Haus B umfasst 18 Einheiten mit zusammen 620/1.000 Miteigentumsanteilen und verfügt über eine Aufzugsanlage. Die jährlichen Aufzugskosten – Wartung, wiederkehrende Prüfung, Notrufaufschaltung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage für die Anlage – betragen 9.600,00 EUR. Bisher werden sie nach Miteigentumsanteilen auf alle 30 Einheiten verteilt. Beschlossen wird die Verteilung ausschließlich auf die Einheiten des Hauses B nach deren Miteigentumsanteilen zueinander.

Rechenweg: Vorher trägt jede Einheit 9.600 EUR × (MEA / 1.000). Nachher tragen nur die Einheiten des Hauses B, und zwar 9.600 EUR × (MEA / 620). Der Umrechnungsfaktor für Haus B beträgt 1.000 / 620 = 1,6129; jede Einheit des Hauses B zahlt also rund das 1,61-fache ihres bisherigen Anteils, jede Einheit des Hauses A zahlt nichts mehr.

Bewertung: Die Mehrbelastung der Einheiten in Haus B beträgt einheitlich rund 61 Prozent ihres bisherigen Anteils. Das klingt viel, ist aber sachlich getragen: Nur diese Einheiten haben die Gebrauchsmöglichkeit. Entscheidend für die Rechtmäßigkeit ist zudem, dass der Maßstab innerhalb der belasteten Gruppe weiterhin an die Miteigentumsanteile anknüpft – hätte die Gemeinschaft stattdessen 9.600 EUR gleichmäßig auf 18 Einheiten verteilt (533,33 EUR je Einheit), wäre die kleinste Einheit B-1 mit +98 Prozent belastet worden, die größte B-12 dagegen nur mit +35 Prozent. Genau diese Konstellation hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 24. April 2026 als regelmäßig ordnungswidrig eingestuft.

Zweites Rechenbeispiel – Verwaltervergütung: In der Beispielgemeinschaft „Uferzeile 5" bestehen 24 Wohnungen und 10 Stellplätze als eigenständiges Teileigentum, insgesamt also 34 Einheiten. Die jährliche Verwaltervergütung beträgt 9.792,00 EUR netto. Nach Miteigentumsanteilen tragen die zehn Stellplätze zusammen 40/1.000, also 391,68 EUR – rund 39 EUR je Stellplatz. Nach Umstellung auf den Objektschlüssel zahlt jede der 34 Einheiten 288,00 EUR, also auch jeder Stellplatz. Die Entlastung der Wohnungen beträgt in Summe rund 2.488 EUR pro Jahr, im Durchschnitt rund 104 EUR je Wohnung. Weil der Verwaltungsaufwand für einen Stellplatz nicht geringer ist als für eine Wohnung, ist dieser Maßstab sachlich getragen.

Anfechtungsrisiken und wie sie sich senken lassen

Fristen nach §§ 44, 45 WEG

Die Anfechtungsklage richtet sich nach § 44 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Beide Fristen sind materielle Ausschlussfristen. Läuft die Monatsfrist ab, ohne dass Klage erhoben wurde, wird auch ein sachlich unbilliger Verteilungsschlüssel bestandskräftig und ist für Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung verbindlich.

Davon zu unterscheiden ist die Nichtigkeit. Ein Beschluss, für den überhaupt keine Beschlusskompetenz besteht, ist nichtig und kann jederzeit geltend gemacht werden. Nach der Rechtsprechung seit 2024 ist der Anwendungsbereich der Nichtigkeit im Bereich der Kostenverteilung allerdings deutlich geschrumpft: Was früher mangels Kompetenz nichtig war, ist heute meist nur noch anfechtbar. Für Eigentümer, die sich benachteiligt sehen, bedeutet das eine erhebliche Verschärfung – sie müssen innerhalb eines Monats handeln.

Die fünf häufigsten Fehlerquellen

1. Falsche Rechtsgrundlage. Kosten einer baulichen Veränderung werden über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG statt über § 21 WEG verteilt.
2. Unbestimmter Beschlusstext. Der Kreis der Kostenschuldner, die betroffenen Kostenarten oder der Zeitpunkt des Wirksamwerdens bleiben offen.
3. Fehlende Berechnung. Die Versammlung stimmt ab, ohne die Belastungsverschiebung je Einheit zu kennen.
4. Objektprinzip aus Bequemlichkeit. Die Verteilung nach Einheiten wird gewählt, weil sie einfach ist – nicht, weil sie sachgerecht ist.
5. Rückwirkung. Der neue Schlüssel wird auf ein bereits abgeschlossenes Wirtschaftsjahr angewendet. Sauberer ist stets ein Wirksamwerden ab einem klar bezeichneten künftigen Abrechnungszeitraum.

Risikominimierung in der Beschlussvorlage

Wer die Beschlussvorlage um eine kurze schriftliche Begründung ergänzt, die den sachlichen Grund benennt, die Berechnung beifügt und die geprüften Alternativen erwähnt, verbessert die Position der Gemeinschaft im Anfechtungsverfahren erheblich. Das Gericht prüft zwar den Beschluss, nicht die Vorlage – aber die Vorlage dokumentiert, dass die Eigentümer ihr Ermessen überhaupt ausgeübt haben. Ergänzend empfiehlt sich, den Beschluss über die Änderung des Schlüssels getrennt von der Sachentscheidung und getrennt von der Sonderumlage abstimmen zu lassen. So reißt eine erfolgreiche Anfechtung des Verteilungsbeschlusses nicht automatisch die gesamte Maßnahme mit sich.

Rechtslage und Referenzurteile

§ 16 Abs. 2 WEG – Grundregel und Öffnungsklausel

Satz 1 ordnet an, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen hat; maßgeblich ist das im Grundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile. Satz 2 eröffnet die Beschlusskompetenz: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Ein besonderes Quorum ist nicht vorgesehen; es gilt die einfache Mehrheit nach § 25 Abs. 1 WEG.

§ 16 Abs. 3 und § 21 WEG – bauliche Veränderungen

§ 16 Abs. 3 WEG verweist für Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen auf § 21 WEG. Dieser weist die Kosten je nach Zustandekommen der Maßnahme dem verlangenden Eigentümer (Absatz 1), allen Eigentümern bei qualifizierter Mehrheit oder Amortisation (Absatz 2) oder den zustimmenden Eigentümern (Absatz 3) zu. Absatz 5 erlaubt eine abweichende Verteilung durch Beschluss, verbietet in Satz 2 aber, einem Eigentümer Kosten aufzuerlegen, den die gesetzliche Regelung nicht belastet.

§ 19, § 44 und § 45 WEG

§ 19 WEG regelt die Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, soweit keine Vereinbarung besteht, und verankert den Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung. § 44 WEG bestimmt, dass Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sind. § 45 WEG enthält die Monatsfrist für die Klageerhebung und die Zweimonatsfrist für die Klagebegründung.

Verifizierte Referenzurteile

Wo im Folgenden keine Entscheidung genannt ist, beruht die Darstellung ausschließlich auf dem Gesetzeswortlaut und der allgemeinen Verwaltungspraxis.

Checkliste für die Praxis

• [ ] Geltende Regelung aus Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschluss-Sammlung vollständig ermittelt.
• [ ] Abgrenzung geprüft: Erhaltung / allgemeine Gemeinschaftskosten (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG) oder bauliche Veränderung (§ 16 Abs. 3, § 21 WEG)?
• [ ] Sachlicher Grund für den neuen Maßstab formuliert: Gebrauch, Gebrauchsmöglichkeit, Verursachung oder Nutzen.
• [ ] Bei objektbezogener Kostentrennung in der Gemeinschaftsordnung: besonderer sachlicher Grund für eine Ausweitung dokumentiert.
• [ ] Vorher-/Nachher-Berechnung für jede Einheit erstellt und der Einladung beigefügt.
• [ ] Auffällige relative Mehrbelastungen einzelner Einheiten identifiziert und begründet.
• [ ] Objektprinzip nur dort vorgeschlagen, wo Einheiten vergleichbar groß sind oder der Nutzen gleich verteilt ist.
• [ ] Beschlusstext bestimmt: abbedungene Regelung, Kostenarten, Personenkreis, Maßstab, Wirksamwerden.
• [ ] Keine Rückwirkung auf bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume vorgesehen.
• [ ] Verteilungsbeschluss getrennt von Sachbeschluss und Sonderumlage zur Abstimmung gestellt.
• [ ] Tagesordnungspunkt in der Ladung nach § 24 Abs. 4 WEG hinreichend konkret bezeichnet.
• [ ] Beschluss verkündet, in die Niederschrift aufgenommen und unverzüglich in die Beschluss-Sammlung eingetragen.
• [ ] Wirtschaftsplan und Abrechnungssystematik auf den neuen Schlüssel umgestellt.
• [ ] Eigentümer über die Monatsfrist des § 45 WEG informiert – Transparenz senkt Konflikte.

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Mehrheit ist erforderlich, um den Kostenverteilungsschlüssel zu ändern?

Es genügt die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen. Das früher geltende Quorum von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile ist mit dem WEMoG zum 1. Dezember 2020 entfallen. Auch eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Einstimmigkeitsklausel für Schlüsseländerungen steht dem nicht entgegen: Solche Klauseln stammen aus einer Zeit, in der es keine gesetzliche Beschlusskompetenz gab, und sperren die heutige Kompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht. Anders liegt es nur bei Kosten baulicher Veränderungen – dort gilt über § 16 Abs. 3 WEG die eigene Systematik des § 21 WEG.

Können Eigentümer erstmals mit Kosten belastet werden, die sie bisher nicht trugen?

Ja. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. März 2024 (V ZR 81/23) entschieden, dass die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch dann besteht, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert wird – sei es durch vollständige Befreiung, sei es durch erstmalige Belastung. Das ist allerdings nur die Kompetenzfrage. Ob der Beschluss auch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist gesondert zu prüfen. Bei einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung verlangt der Bundesgerichtshof für eine Ausweitung auf bisher befreite Eigentümer einen sachlichen Grund (Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23).

Darf die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nach einem anderen Schlüssel verteilt werden?

Ja. Nach altem Recht war das nicht möglich, weil § 16 Abs. 4 WEG alter Fassung nur eine Änderung für den Einzelfall erlaubte, Rücklagen aber für künftigen, noch nicht konkret absehbaren Bedarf gebildet werden. Diese Beschränkung enthält § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht mehr. Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 14. Februar 2025 (V ZR 128/23) ausdrücklich klargestellt. Zu beachten bleibt, dass der gewählte Maßstab auch hier ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und die Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen abbilden muss.

Ist die Verteilung nach Wohneinheiten – das Objektprinzip – zulässig?

Das kommt auf die Kostenart und die Struktur der Anlage an. Für die Verwaltervergütung ist das Objektprinzip regelmäßig unbedenklich, weil der Verwaltungsaufwand pro Einheit weitgehend unabhängig von deren Größe ist. Für Erhaltungskosten hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24. April 2026 (V ZR 50/25) dagegen entschieden, dass ein Wechsel vom Flächen- oder Anteilsmaßstab zum Objektprinzip bei unterschiedlich großen Wohnungen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht: Erhaltung dient dem Werterhalt, und größere Einheiten profitieren stärker. Unbedenklich bleibt das Objektprinzip, wenn die Einheiten annähernd gleich groß sind oder die Maßnahme allen den gleichen Nutzen bringt.

Was passiert, wenn niemand den Beschluss anficht?

Dann wird er bestandskräftig – auch wenn er inhaltlich unbillig ist. Die Anfechtungsklage muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden; beide Fristen sind Ausschlussfristen. Nach Fristablauf ist der neue Schlüssel für Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung verbindlich und bindet auch spätere Erwerber. Nur bei Nichtigkeit – etwa bei vollständigem Fehlen der Beschlusskompetenz – ist eine spätere Geltendmachung möglich. Weil die Kompetenz seit der Reform sehr weit reicht, sind Nichtigkeitsfälle im Bereich der Kostenverteilung selten geworden.

Muss die Änderung dauerhaft gelten oder reicht ein Einzelfallbeschluss?

Beides ist zulässig. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfasst sowohl die Verteilung für einzelne Kosten – also eine konkrete Maßnahme – als auch die dauerhafte Änderung für bestimmte Arten von Kosten. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. März 2024 (V ZR 87/23) klargestellt, dass bei einer Änderung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme nicht zugleich eine Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden muss. Praktisch empfiehlt sich dennoch, im Beschlusstext ausdrücklich zu bestimmen, ob die Regelung einmalig oder dauerhaft gelten soll – das vermeidet Auslegungsstreit bei der nächsten Abrechnung.

Kann ein geänderter Schlüssel später wieder zurückgenommen werden?

Ja. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann durch einen späteren Beschluss derselben Art wieder geändert oder aufgehoben werden; die Gemeinschaft ist an ihre eigene Regelung nicht dauerhaft gebunden. Auch der Rückkehrbeschluss muss allerdings ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf keine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner bewirken. Zu beachten ist außerdem der Vertrauensschutz für abgeschlossene Zeiträume: Eine rückwirkende Umverteilung bereits abgerechneter Jahre ist regelmäßig angreifbar. Die Änderung sollte deshalb stets ab einem klar bezeichneten künftigen Wirtschaftsjahr wirken.

Quellen und Rechtshinweis

Herangezogene Normen

• § 16 Abs. 1 WEG – Nutzungen und Bestimmung des Anteils
• § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG – gesetzlicher Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen
• § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – Beschlusskompetenz zur abweichenden Kostenverteilung
• § 16 Abs. 3 WEG – Verweis auf § 21 WEG für bauliche Veränderungen
• § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
• § 20 WEG – Bauliche Veränderungen
• § 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen, insbesondere Absatz 5 Satz 2
• § 24 Abs. 4, 6 und 7 WEG – Ladung, Niederschrift, Beschluss-Sammlung
• § 25 Abs. 1 WEG – Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit
• § 44 WEG – Beschlussklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
• § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage
• § 16 Abs. 3 und Abs. 4 WEG in der bis 30.11.2020 geltenden Fassung – frühere Öffnungsklauseln
• Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16.10.2020, in Kraft getreten am 01.12.2020

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23 (Doppelparker; Änderung des Kreises der Kostenschuldner; Maßstab Gebrauch und Gebrauchsmöglichkeit)
• BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 87/23 (Dachflächenfenster; keine Pflicht zur Regelung künftiger gleich gelagerter Fälle)
• BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 128/23 („bestimmte Arten von Kosten"; Erhaltungsrücklage; Beendigung sachlich nicht gerechtfertigter Privilegierungen)
• BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23 (objektbezogene Kostentrennung; Erfordernis eines sachlichen Grundes)
• BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 (keine bloße Willkürkontrolle; Objektprinzip bei Erhaltungskosten und ungleich großen Wohnungen regelmäßig ordnungswidrig)

Rechtsstand des Beitrags: 21. August 2026. Sämtliche Zahlen in diesem Beitrag sind ausdrücklich als Rechenbeispiele gekennzeichnet; die genannten Objekte „Ahornpark 7" und „Uferzeile 5" sind Beispielobjekte.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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