Kostenverteilung in der WEG ändern: § 16 Abs. 2 WEG in der Praxis

Auf einen Blick: Die Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt nach § 16 Abs. 1 WEG grundsätzlich den Miteigentumsanteilen. Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020, kann die Versammlung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit für einzelne Kosten oder für bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen – auch abweichend von einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung. Die Beschlusskompetenz ist damit weit; die eigentliche Grenze liegt in der ordnungsmäßigen Verwaltung. Der BGH hat diesen Rahmen in mehreren Entscheidungen konturiert: mit Urteilen vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23, zur Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen, mit Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23, zur Beendigung einer vereinbarten Kostenbefreiung sowie mit Urteilen vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23, zur Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung und Az. V ZR 128/23, zum Verteilungsschlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Kosten baulicher Veränderungen folgen dagegen dem eigenständigen Regime des § 21 WEG.

Gliederung

1. Warum die Kostenverteilung der häufigste Streitpunkt in der WEG ist
2. Der gesetzliche Grundschlüssel: Miteigentumsanteile nach § 16 Abs. 1 WEG
3. Die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
4. Ordnungsmäßige Verwaltung als Grenze und Ermessensspielraum
5. Objektbezogene Kostenverteilung und ihre Änderung
6. Praxisbeispiel 1: Aufzugskosten von MEA auf einen Etagenschlüssel umstellen
7. Erhaltungsmaßnahmen und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage
8. Praxisbeispiel 2: Tiefgaragensanierung bei objektbezogener Kostentrennung
9. Beendigung vereinbarter Kostenbefreiungen
10. Kosten baulicher Veränderungen nach § 21 WEG als eigenes Regime
11. Beschluss oder Vereinbarung – die richtige Handlungsform
12. Anfechtung nach § 45 WEG und tragfähige Beschlussformulierung
13. Rechtslage, Checkliste und häufige Fragen

Warum die Kostenverteilung der häufigste Streitpunkt in der WEG ist

Kaum ein Thema erzeugt in Eigentümerversammlungen so verlässlich Konflikt wie die Kostenverteilung. Der Grund liegt in der Struktur der Sache: Jede Änderung eines Verteilungsschlüssels ist ein Nullsummenspiel. Was eine Gruppe von Eigentümern entlastet, belastet eine andere in exakt gleicher Höhe. Anders als bei der Frage, ob eine Maßnahme durchgeführt wird, gibt es hier keinen gemeinsamen Nutzen, der einen Kompromiss erleichtert.

Verschärft wird das dadurch, dass der gesetzliche Grundschlüssel – die Miteigentumsanteile – mit dem tatsächlichen Verbrauch oder Nutzen oft wenig zu tun hat. Die Erdgeschosswohnung zahlt nach Miteigentumsanteilen für den Aufzug mit, obwohl sie ihn nicht nutzt. Die Einheit ohne Stellplatz trägt Kosten der Tiefgarage. Das Ladengeschäft mit eigenem Eingang beteiligt sich an der Treppenhausreinigung. Solche Konstellationen werden jahrelang hingenommen und brechen auf, sobald eine größere Maßnahme ansteht und die absoluten Beträge steigen.

Vor der WEG-Reform war die Änderung des Schlüssels ein Kompetenzproblem: Wer ohne Öffnungsklausel eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Verteilung beschloss, produzierte einen nichtigen Beschluss – dauerhaft unwirksam, ohne Heilung durch Zeitablauf. Das WEMoG hat diese Lage mit § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG grundlegend verändert. Die Kompetenz ist heute breit gefasst, und der Prüfungsschwerpunkt hat sich von der Frage „Darf die Versammlung das überhaupt?" zur Frage „Entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung?" verschoben.

Das ist keine bloße dogmatische Verschiebung, sondern eine praktische: Aus einem Nichtigkeitsproblem ohne Frist ist ein Anfechtungsproblem mit der Monatsfrist des § 45 WEG geworden. Wer sich benachteiligt sieht, muss handeln – und zwar schnell. Wer einen Beschluss vorbereitet, muss den sachlichen Grund tragfähig dokumentieren, weil genau daran die Inhaltskontrolle ansetzt.

Der Bundesgerichtshof hat den Rahmen seit 2024 in einer Reihe von Entscheidungen konkretisiert. Sie betreffen die Erhaltungsmaßnahmen, die Beendigung vereinbarter Befreiungen, die objektbezogene Verteilung und die Erhaltungsrücklage – also genau die vier Konstellationen, in denen in der Praxis gestritten wird. Dieser Beitrag ordnet sie ein und zeigt an zwei Rechenbeispielen, wie eine Umstellung konkret wirkt.

Der gesetzliche Grundschlüssel: Miteigentumsanteile nach § 16 Abs. 1 WEG

Nach § 16 Abs. 1 WEG bestimmt sich der Anteil eines Wohnungseigentümers an den Nutzungen und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Dieser Grundsatz gilt, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. Die Miteigentumsanteile werden bei der Begründung des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen; sie sind – anders als der Kostenverteilungsschlüssel – nur durch Vereinbarung aller Eigentümer und Grundbucheintragung veränderbar.

In der Praxis ist der gesetzliche Schlüssel selten der tatsächlich angewandte. Die meisten Gemeinschaftsordnungen enthalten differenzierte Regelungen: Wohnfläche für allgemeine Bewirtschaftungskosten, Verbrauch für Heizung und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung, Einheitenzahl für bestimmte Verwaltungskosten, objektbezogene Zuordnung für Tiefgaragen, Gewerbeflächen oder getrennte Hauseingänge. Solche vereinbarten Schlüssel gehen § 16 Abs. 1 WEG vor.

Bei der Auslegung einer solchen Regelung gilt der Grundsatz der objektiven Auslegung, den der BGH unter anderem im Verfahren V ZR 254/17 zugrunde gelegt hat: Maßgeblich ist der Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter aus der Eintragung im Grundbuch und den in Bezug genommenen Unterlagen ergibt. Was die ursprünglich Beteiligten gemeint haben, ist unerheblich, weil die Regelung auch Rechtsnachfolger bindet, die daran nicht mitgewirkt haben. Vor jeder Änderung ist deshalb zunächst zu klären, was der bestehende Schlüssel objektiv besagt – häufig löst sich ein vermeintlicher Änderungsbedarf bereits hier auf.

Die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG lautet in der Sache: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Drei Merkmale dieser Norm bestimmen ihre Reichweite.

Erstens: einfache Mehrheit. Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine qualifizierte Mehrheit oder gar Allstimmigkeit ist nicht erforderlich – anders als bei der Umlage von Kosten baulicher Veränderungen auf alle Eigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG.

Zweitens: auch abweichend von der Gemeinschaftsordnung. Das ist der eigentliche Bruch mit der früheren Rechtslage. Eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Verteilungsregel steht der Beschlussfassung nicht entgegen. Es bedarf keiner Öffnungsklausel; die Kompetenz folgt unmittelbar aus dem Gesetz.

Drittens: einzelne Kosten oder Kostenarten. Die Norm erlaubt keine vollständige Neuordnung des gesamten Verteilungssystems in einem Beschluss. Sie ist gegenstandsbezogen: Der Beschluss muss die betroffene Kostenposition oder Kostenart klar bezeichnen. Das kann eine einzelne Maßnahme sein – etwa die Sanierung eines bestimmten Bauteils – oder eine dauerhaft geltende Kostenart wie „Kosten des Betriebs und der Erhaltung der Aufzugsanlage". Ein Beschluss, der pauschal „alle Kosten künftig nach Wohnfläche" verteilt, überschreitet diesen Rahmen und ist angreifbar.

Was die Kompetenz nicht umfasst

Nicht von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gedeckt ist die Änderung der Miteigentumsanteile selbst; diese ist sachenrechtlicher Natur und bedarf einer Vereinbarung mit Grundbucheintragung. Ebenfalls nicht gedeckt ist die Zuweisung von Kosten, die nicht Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind – also etwa Kosten der Erhaltung des Sondereigentums, die jeder Eigentümer selbst trägt. Und schließlich kann ein Beschluss keine bereits abgeschlossene Abrechnungsperiode rückwirkend umverteilen: Eine Änderung wirkt für die Zukunft; für ein laufendes Wirtschaftsjahr ist eine Rückwirkung nur unter engen Voraussetzungen und bei klarer Regelung im Beschluss zu erwägen.

Ordnungsmäßige Verwaltung als Grenze und Ermessensspielraum

Ist die Kompetenz gegeben, verlagert sich die Prüfung auf die Inhaltskontrolle. Maßstab ist der Anspruch jedes Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG. Ein Beschluss über die Kostenverteilung ist ordnungsmäßig, wenn er sich an sachlichen Kriterien orientiert und einzelne Eigentümer nicht willkürlich benachteiligt.

Der BGH gesteht der Gemeinschaft dabei einen weiten Ermessensspielraum zu. Sie muss nicht den denkbar gerechtesten Maßstab wählen, sondern einen vertretbaren. Die Gerichte prüfen nicht, ob eine andere Verteilung besser gewesen wäre, sondern ob die gewählte sachlich begründbar ist. Zulässig sind deshalb auch Schlüssel, die aus Gründen der Praktikabilität pauschalieren – etwa eine Etagenstaffel beim Aufzug statt einer Einzelabrechnung nach tatsächlicher Nutzung.

Die Grenze ist überschritten, wenn der neue Schlüssel keinen erkennbaren sachlichen Bezug zur Kostenposition hat, wenn er einzelne Eigentümer ohne Rechtfertigung deutlich schlechter stellt oder wenn er auf sachfremden Erwägungen beruht – etwa als Reaktion auf einen Konflikt mit einem bestimmten Eigentümer. Ebenfalls problematisch sind Beschlüsse, die eine über lange Zeit gelebte und in der Gemeinschaftsordnung verankerte Verteilung ohne veränderte Umstände umkehren; hier verlangt die Rechtsprechung eine besonders sorgfältige Begründung.

Der sachliche Grund als Kernstück der Beschlussvorbereitung

Weil die Inhaltskontrolle am sachlichen Grund ansetzt, ist dessen Dokumentation die wichtigste Vorbereitungshandlung. Der Grund gehört in die Einladung, in die Beschlussvorlage und in das Protokoll. Tragfähig sind typischerweise: unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit (Aufzug, Tiefgarage), unterschiedliche Verursachung (Verbrauch, Verschmutzung), bauliche Trennung (getrennte Hauseingänge, eigenständige Gebäudeteile), abweichender Nutzen einer Maßnahme (Sanierung eines nur von einem Teil genutzten Bauteils) sowie Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse (Umnutzung, Anbau, Nachrüstung).

Nicht tragfähig sind dagegen: die bloße Mehrheitsmacht, das Argument „so war es schon immer" ohne Sachbezug, Erwägungen zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit einzelner Eigentümer sowie die Sanktionierung von Verhalten.

Objektbezogene Kostenverteilung und ihre Änderung

Von einer objektbezogenen Kostenverteilung spricht man, wenn die Gemeinschaftsordnung Kosten nicht allen Eigentümern, sondern nur den Nutzern eines bestimmten Objekts oder Gebäudeteils zuweist – klassisch die Tiefgarage, deren Kosten allein die Stellplatzberechtigten tragen, oder die Trennung zwischen mehreren Häusern einer Anlage in getrennte Abrechnungskreise.

Der BGH hat mit Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23, zur Änderung einer solchen objektbezogenen Kostenverteilung entschieden. Die Kernaussage: Die Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung entspricht nur ausnahmsweise ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG besteht zwar auch hier – die Kompetenzfrage ist also nicht das Hindernis –, aber die Inhaltskontrolle fällt strenger aus als bei einer Umstellung innerhalb eines einheitlichen Abrechnungskreises.

Der Grund dafür liegt auf der Hand: Eine objektbezogene Verteilung beruht bereits auf einer bewussten, in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Zuordnung nach Nutzen und Verantwortung. Wer sie aufhebt und Kosten auf Eigentümer verteilt, die vom betroffenen Objekt keinen Nutzen haben, kehrt eine sachlich begründete Trennung um. Dafür braucht es mehr als das allgemeine Interesse an einer gleichmäßigen Lastenverteilung.

Als Ausnahmefall kommen Konstellationen in Betracht, in denen sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben oder in denen das betroffene Bauteil auch den übrigen Eigentümern zugutekommt – etwa wenn die Decke einer Tiefgarage zugleich die Bodenplatte des Wohngebäudes trägt oder eine dort installierte Löschwasserleitung dem Brandschutz der gesamten Anlage dient. In diesen Fällen ist die Trennung nicht mehr sachgerecht, weil das Objekt keine isolierte Funktion mehr hat.

Für die Praxis bedeutet das: Wer eine objektbezogene Verteilung ändern will, muss den geänderten oder gemeinsamen Nutzen konkret darlegen – idealerweise durch technische Feststellungen, etwa ein Gutachten zur Funktion des Bauteils. Ein allgemeiner Verweis auf Solidarität trägt den Beschluss nicht.

Praxisbeispiel 1: Umstellung der Aufzugskosten von Miteigentumsanteilen auf einen Personen- und Etagenschlüssel

Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung des Rechenwegs.

Eine Wohnanlage mit 24 Einheiten auf sechs Geschossen (Erdgeschoss bis 5. Obergeschoss, je vier Einheiten) verfügt über eine Aufzugsanlage. Die Gesamtzahl der Miteigentumsanteile beträgt 10.000; jede Einheit hält der Einfachheit halber 416,67/10.000, also rund 4,17 Prozent. Die jährlichen Kosten für Betrieb, Wartung, TÜV-Prüfung, Strom und die anteilige Rücklagenzuführung für die Aufzugsanlage betragen 12.000 Euro.

Ausgangslage nach Miteigentumsanteilen. 12.000 Euro / 24 Einheiten = 500 Euro je Einheit, unabhängig vom Geschoss. Die vier Erdgeschosseinheiten zahlen jeweils 500 Euro für eine Anlage, die sie nicht nutzen.

Beschlussvorschlag. Die Versammlung beschließt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, die Kosten des Betriebs und der Erhaltung der Aufzugsanlage künftig nach einem Etagenschlüssel zu verteilen: Das Erdgeschoss wird mit dem Faktor 0 angesetzt, jedes darüberliegende Geschoss mit seiner Geschosszahl (1. OG = Faktor 1 bis 5. OG = Faktor 5). Jede Einheit erhält den Faktor ihres Geschosses.

Berechnung der Faktorsumme. Erdgeschoss: 4 Einheiten × 0 = 0. 1. OG: 4 × 1 = 4. 2. OG: 4 × 2 = 8. 3. OG: 4 × 3 = 12. 4. OG: 4 × 4 = 16. 5. OG: 4 × 5 = 20. Summe der Faktoren: 0 + 4 + 8 + 12 + 16 + 20 = 60.

Kosten je Faktorpunkt. 12.000 Euro / 60 = 200 Euro.

Belastung je Einheit. Erdgeschoss: 0 × 200 = 0 Euro. 1. OG: 200 Euro. 2. OG: 400 Euro. 3. OG: 600 Euro. 4. OG: 800 Euro. 5. OG: 1.000 Euro. Gegenprobe: 4 × (0 + 200 + 400 + 600 + 800 + 1.000) = 4 × 3.000 = 12.000 Euro.

Wirkung im Vergleich. Eine Erdgeschosseinheit wird um 500 Euro jährlich entlastet, eine Einheit im 5. Obergeschoss um 500 Euro belastet (1.000 statt 500 Euro). Die Einheiten im 2. Obergeschoss zahlen mit 400 Euro etwas weniger als bisher, die im 3. Obergeschoss mit 600 Euro etwas mehr.

Rechtliche Bewertung. Die Kompetenz folgt aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG; es handelt sich um eine bestimmte Kostenart, die im Beschluss klar bezeichnet ist. Der sachliche Grund ist die unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit – ein anerkannter, im Ermessen der Gemeinschaft liegender Maßstab. Die vollständige Freistellung des Erdgeschosses ist vertretbar, solange die Erdgeschosseinheiten den Aufzug tatsächlich nicht benötigen; führt der Aufzug auch in ein von allen genutzten Kellergeschoss oder auf eine Dachterrasse, sollte statt des Faktors 0 ein Grundfaktor angesetzt werden. Der Beschluss ist binnen eines Monats nach § 45 WEG anfechtbar; wird er nicht angefochten, wird er bestandskräftig.

Variante mit Grundanteil. Führt der Aufzug in die Tiefgarage, die auch Erdgeschosseigentümer nutzen, kann ein Sockel gebildet werden: 30 Prozent der Kosten (3.600 Euro) nach Miteigentumsanteilen, also 150 Euro je Einheit; die restlichen 8.400 Euro nach dem Etagenschlüssel, also 8.400 / 60 = 140 Euro je Faktorpunkt. Eine Erdgeschosseinheit zahlt dann 150 Euro, eine Einheit im 5. Obergeschoss 150 + 5 × 140 = 850 Euro.

Erhaltungsmaßnahmen und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage

Zwei Konstellationen verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil der BGH sie 2024 und 2025 ausdrücklich behandelt hat.

Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen

Mit Urteilen vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23, hat der BGH zur Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen entschieden. Die praktische Bedeutung liegt darin, dass die Gemeinschaft auch für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme einen abweichenden Schlüssel beschließen kann – die Kompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfasst ausdrücklich auch „einzelne Kosten", nicht nur dauerhaft geltende Kostenarten.

Das eröffnet einen praktisch wichtigen Weg: Statt den Schlüssel für eine ganze Kostenart dauerhaft umzustellen – was Gegenwehr provoziert –, kann die Gemeinschaft für die konkret anstehende Maßnahme eine sachgerechte Verteilung beschließen. Wird etwa nur ein Gebäudeteil saniert, der ausschließlich einem Teil der Eigentümer dient, kann die Umlage auf diese begrenzt werden.

Zugleich gilt die Inhaltskontrolle unverändert. Der Beschluss muss den Kreis der belasteten Eigentümer sachlich begründen. Und er muss klar formuliert sein: Welche Maßnahme genau? Welcher Kostenrahmen? Welcher Schlüssel? Wird die Maßnahme aus der Rücklage finanziert oder über eine Sonderumlage?

Zuführung zur Erhaltungsrücklage

Mit Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 128/23, hat der BGH über den Verteilungsschlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage entschieden. Die Frage ist deshalb heikel, weil die Rücklage nicht der Deckung eines aktuellen Aufwands dient, sondern der Vorsorge für künftige, im Zeitpunkt der Zuführung noch unbestimmte Maßnahmen. Wer zu welchem Anteil einzahlt, entscheidet damit mittelbar über die Lastenverteilung künftiger Sanierungen.

Aus dieser Vorsorgefunktion folgt eine praktische Leitlinie: Der Schlüssel für die Zuführung sollte zum Schlüssel für die späteren Entnahmen passen. Wird die Rücklage nach einem Sonderschlüssel gespeist, aus dem später Maßnahmen finanziert werden, die nach einem anderen Schlüssel zu tragen wären, entsteht eine systematische Verwerfung. Besonders sensibel ist die Konstellation getrennter Abrechnungskreise: Werden mehrere Gebäude oder Objekte objektbezogen abgerechnet, sollten auch die Rücklagen getrennt geführt und gespeist werden, damit die Zuordnung bei der Entnahme nachvollziehbar bleibt.

Bei einer Umstellung ist außerdem die Übergangsfrage zu klären: Wer über Jahre nach dem alten Schlüssel eingezahlt hat, hat einen Beitrag zur bestehenden Rücklage geleistet. Ein Beschluss, der nur die künftige Zuführung ändert, lässt den angesparten Bestand unberührt – das ist der Regelfall und sollte im Beschlusstext ausdrücklich klargestellt werden, um Streit über eine vermeintliche Rückabwicklung zu vermeiden.

Praxisbeispiel 2: Tiefgaragensanierung bei objektbezogener Kostentrennung

Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung des Rechenwegs.

Eine Anlage mit 30 Einheiten und 10.000 Miteigentumsanteilen verfügt über eine Tiefgarage mit 18 Stellplätzen. Die Gemeinschaftsordnung ordnet die Kosten der Tiefgarage objektbezogen den 18 Stellplatzberechtigten zu, verteilt nach Stellplätzen. Zwölf Einheiten haben keinen Stellplatz und tragen bislang keine Garagenkosten.

Ein Gutachten stellt einen Sanierungsbedarf an der Tiefgaragendecke fest. Gesamtkosten: 270.000 Euro brutto. Das Gutachten unterscheidet zwei Positionen: 180.000 Euro entfallen auf die Instandsetzung der Betondecke einschließlich Bewehrung und Abdichtung – diese Decke trägt zugleich den darüberliegenden Innenhof und die Zufahrt, die von allen Eigentümern genutzt werden. 90.000 Euro entfallen auf die Erneuerung der Fahrbahnbeschichtung, der Stellplatzmarkierungen, der Beleuchtung und des Garagentors – Bauteile, die ausschließlich dem Garagenbetrieb dienen.

Schritt 1 – Ausgangsverteilung prüfen. Nach der Gemeinschaftsordnung trügen die 18 Stellplatzberechtigten die vollen 270.000 Euro: 270.000 / 18 = 15.000 Euro je Stellplatz.

Schritt 2 – Sachliche Trennung. Die Versammlung beschließt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für diese konkrete Maßnahme eine abweichende Verteilung: Die 180.000 Euro für die tragende Decke werden nach Miteigentumsanteilen auf alle 30 Einheiten verteilt, weil die Decke zugleich Tragwerk des von allen genutzten Innenhofs ist. Die 90.000 Euro für die garagenspezifischen Bauteile bleiben bei den Stellplatzberechtigten.

Schritt 3 – Rechenweg. Deckensanierung nach MEA: 180.000 Euro auf 10.000 Anteile = 18 Euro je Anteil. Eine Einheit mit 300/10.000 Anteilen zahlt 300 × 18 = 5.400 Euro. Garagenspezifische Kosten: 90.000 / 18 Stellplätze = 5.000 Euro je Stellplatz.

Schritt 4 – Belastung im Vergleich. Eine Einheit ohne Stellplatz mit 300/10.000 Anteilen zahlt neu 5.400 Euro statt bisher 0 Euro. Eine Einheit mit einem Stellplatz und 350/10.000 Anteilen zahlt 350 × 18 = 6.300 Euro plus 5.000 Euro = 11.300 Euro statt 15.000 Euro nach der bisherigen Regelung – eine Entlastung um 3.700 Euro. Gegenprobe der Gesamtsumme: 180.000 + 90.000 = 270.000 Euro.

Schritt 5 – Rechtliche Bewertung. Die Beschlusskompetenz folgt aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und erfasst nach den BGH-Urteilen vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23, auch die Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen. Zu beachten ist jedoch das Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23: Die Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung entspricht nur ausnahmsweise ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Beschluss trägt hier, weil die Trennung nicht pauschal aufgehoben, sondern gutachterlich anhand der Funktion der Bauteile begründet wird – die tragende Decke hat keine isolierte Garagenfunktion mehr. Wird die Maßnahme aus der Rücklage finanziert, ist zusätzlich zu prüfen, ob die Rücklage nach dem Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 128/23, für getrennte Abrechnungskreise getrennt geführt wird; andernfalls droht eine Doppelbelastung der Stellplatzberechtigten, die bereits über die Rücklage eingezahlt haben.

Schritt 6 – Finanzierung. Bei einem Rücklagenbestand von 120.000 Euro, davon 40.000 Euro dem Garagenkreis zugeordnet, ergibt sich eine Sonderumlage von 270.000 − 120.000 = 150.000 Euro, die dem jeweiligen Beschlussschlüssel folgend zu erheben ist. Die Fälligkeit sollte in Raten und mit konkretem Datum im Beschluss festgelegt werden.

Beendigung vereinbarter Kostenbefreiungen

Eine praktisch häufige Konstellation sind Kostenbefreiungen in der Gemeinschaftsordnung: Die Gewerbeeinheit ist von den Kosten des Treppenhauses befreit, die Einheiten ohne Stellplatz von den Garagenkosten, der Teileigentümer von der Aufzugsumlage. Solche Befreiungen stammen häufig aus der Bauträgerzeit und beruhen auf Verhältnissen, die sich verändert haben können.

Der BGH hat mit Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23, entschieden, dass die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Beendigung einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenbefreiung deckt. Ein Beschluss, der eine bislang privilegierte Einheit künftig an bestimmten Kosten beteiligt, ist damit kompetenzgedeckt und nicht nichtig.

Damit ist allerdings nur die erste Hürde genommen. Die Inhaltskontrolle bleibt bestehen und ist hier anspruchsvoll: Eine Befreiung in der Gemeinschaftsordnung beruht auf einer bewussten Entscheidung der Gründungsbeteiligten, auf die sich der begünstigte Eigentümer – und jeder Erwerber – eingerichtet hat. Ihre Beendigung bedarf deshalb eines sachlichen Grundes, der über den bloßen Wunsch nach Gleichbehandlung hinausgeht. Tragfähig sind veränderte tatsächliche Verhältnisse: Die befreite Einheit nutzt die Einrichtung inzwischen, die Nutzung wurde durch Umbau ermöglicht, die Einrichtung erfüllt inzwischen eine zusätzliche Funktion für das gesamte Gebäude.

Empfehlenswert ist außerdem, die Beendigung auf das sachlich Gebotene zu beschränken. Wer eine Befreiung nicht vollständig aufhebt, sondern die betroffene Einheit an einer klar abgegrenzten Teilposition beteiligt, verringert das Anfechtungsrisiko erheblich.

Kosten baulicher Veränderungen nach § 21 WEG als eigenes Regime

§ 16 Abs. 2 WEG regelt die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums im laufenden Betrieb und bei der Erhaltung. Für bauliche Veränderungen gilt ein eigenständiges Regime: § 21 WEG.

Der Grundsatz: Kosten einer baulichen Veränderung tragen die Eigentümer, die sie verlangt haben oder ihr zugestimmt haben; nur sie sind zur Nutzung berechtigt. Eine Umlage auf alle Eigentümer kommt nur unter zwei Voraussetzungen in Betracht – wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Praxis ist die Abgrenzung zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung deshalb keine akademische Frage, sondern entscheidet über die anwendbare Norm und damit über Mehrheitserfordernis und Kostenfolge. Erhaltung liegt vor, wenn der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt oder erhalten wird – auch dann, wenn dabei zeitgemäße Materialien verwendet werden. Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn über den bisherigen Zustand hinaus etwas Neues geschaffen wird. Die sogenannte modernisierende Erhaltung – der Austausch eines Bauteils gegen ein technisch besseres, ohne den Charakter zu ändern – wird der Erhaltung zugerechnet.

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung sollte die Kostenregelung ausdrücklich mit entscheiden, und zwar im selben Beschluss oder in einem zeitgleich gefassten. Wird nur die Maßnahme beschlossen und die Kostenfrage offengelassen, gilt die gesetzliche Verteilung des § 21 WEG – was regelmäßig nicht dem entspricht, was die Beteiligten erwartet haben.

Beschluss oder Vereinbarung – die richtige Handlungsform

Die Faustregel: Alles, was die sachenrechtliche Zuordnung betrifft, verlangt eine Vereinbarung; alles, was nur die Verteilung von Kosten betrifft, ist der Beschlussfassung zugänglich. Wer im Zweifel ist, sollte die Kompetenzgrundlage vor der Einladung klären – ein kompetenzloser Beschluss ist nichtig und heilt nicht durch Zeitablauf, während ein kompetenzgedeckter, aber inhaltlich fragwürdiger Beschluss nach Ablauf der Monatsfrist bestandskräftig wird.

Anfechtung nach § 45 WEG und tragfähige Beschlussformulierung

Wer einen Beschluss über die Kostenverteilung für nicht ordnungsmäßig hält, muss ihn nach § 45 WEG innerhalb eines Monats ab der Beschlussfassung anfechten. Die Frist ist eine Ausschlussfrist. Wird sie versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig und bindet auch die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben – unabhängig davon, wie überzeugend die inhaltlichen Einwände wären.

Für die Beschlussvorbereitung folgt daraus: Ein sorgfältig begründeter Beschluss wird meist gar nicht angefochten, weil die Erfolgsaussicht erkennbar gering ist. Die Investition in Formulierung und Begründung ist damit unmittelbar risikomindernd.

Bausteine eines tragfähigen Beschlusstextes

• Kompetenzgrundlage benennen: ausdrücklicher Bezug auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
• Kostenposition exakt bezeichnen: nicht „Betriebskosten", sondern etwa „Kosten des Betriebs, der Wartung, der Prüfung und der Erhaltung der Aufzugsanlage einschließlich Stromkosten".
• Neuen Schlüssel vollständig definieren: Faktoren, Bezugsgrößen, Behandlung von Sonderfällen (Leerstand, Umnutzung, gemischte Einheiten) und ein Rechenbeispiel als Anlage.
• Verhältnis zur bisherigen Regelung klarstellen: ausdrücklich, dass der Beschluss der Regelung in der Gemeinschaftsordnung insoweit vorgeht und die übrigen Regelungen unberührt bleiben.
• Zeitliche Geltung festlegen: ab welchem Wirtschaftsjahr gilt der neue Schlüssel? Gilt er unbefristet oder nur für eine bestimmte Maßnahme?
• Sachlichen Grund dokumentieren: in der Beschlussvorlage und im Protokoll, mit Bezug auf Gutachten oder tatsächliche Feststellungen.
• Finanzierung regeln: Rücklagenentnahme oder Sonderumlage mit Betrag, Verteilungsschlüssel, Fälligkeit und Ratenplan.
• Rücklage separat behandeln: klarstellen, ob und ab wann auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage dem neuen Schlüssel folgt und dass der Bestand unberührt bleibt.
• Trennbare Regelungen trennen: Maßnahme, Kostenverteilung und Finanzierung als getrennte Beschlüsse, damit ein Fehler nicht das Gesamtpaket erfasst.

Rechtslage & Referenzurteile

Die Kostenverteilung folgt nach § 16 Abs. 1 WEG dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gibt der Versammlung die Kompetenz, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit eine abweichende Verteilung zu beschließen – auch abweichend von einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Grenze ist der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG; die Kompetenznorm für Beschlüsse über die Verwaltung ist § 19 Abs. 1 WEG. Kosten baulicher Veränderungen richten sich nach dem eigenständigen Regime des § 21 WEG. Die Anfechtungsfrist von einem Monat folgt aus § 45 WEG. Grundlage der aktuellen Fassung ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020.

Maßgebliche Entscheidungen:

• BGH, Urteile vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23: Beide Entscheidungen betreffen die Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen. Sie bestätigen, dass § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch für einzelne Erhaltungsmaßnahmen eine abweichende Verteilung erlaubt, und konturieren den Prüfungsmaßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung für diese Fallgruppe.
• BGH, Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23: Die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG deckt auch die Beendigung einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenbefreiung. Fehlt die Kompetenz, ist ein Beschluss nichtig; ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung führt dagegen nur zur Anfechtbarkeit innerhalb der Monatsfrist.
• BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23: Die Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung – im entschiedenen Fall eine Tiefgarage – entspricht nur ausnahmsweise ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beschlusskompetenz besteht, die Inhaltskontrolle fällt jedoch strenger aus als bei einer Umstellung innerhalb eines einheitlichen Abrechnungskreises.
• BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 128/23: Die Entscheidung betrifft den Verteilungsschlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Wegen der Vorsorgefunktion der Rücklage ist auf den Gleichlauf zwischen Zuführungs- und Entnahmeschlüssel zu achten, insbesondere bei getrennten Abrechnungskreisen.
• BGH, Az. V ZR 254/17: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind objektiv auszulegen. Maßgeblich ist, wie sich der Inhalt für einen unbefangenen Betrachter aus der Eintragung ergibt – nicht die Vorstellung der Beteiligten. Dieser Maßstab entscheidet häufig bereits darüber, ob ein Änderungsbedarf überhaupt besteht.

Checkliste

• [ ] Bestehenden Verteilungsschlüssel in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung objektiv auslegen
• [ ] Prüfen, ob der vermeintliche Änderungsbedarf sich schon durch richtige Auslegung erledigt
• [ ] Kompetenzgrundlage bestimmen: § 16 Abs. 2 S. 2 WEG oder § 21 WEG bei baulicher Veränderung
• [ ] Betroffene Kostenposition oder Kostenart im Beschluss exakt und abgrenzbar bezeichnen
• [ ] Sachlichen Grund für die Abweichung schriftlich dokumentieren – in Einladung und Protokoll
• [ ] Bei objektbezogener Verteilung strengere Prüfung nach V ZR 236/23 beachten und Nutzen belegen
• [ ] Bei Erhaltungsmaßnahmen prüfen, ob eine Einzelfallregelung sachgerechter ist als eine Dauerregelung
• [ ] Zuführung zur Erhaltungsrücklage gesondert betrachten und Gleichlauf zur Entnahme sichern
• [ ] Klarstellen, dass der bereits angesparte Rücklagenbestand unberührt bleibt
• [ ] Neuen Schlüssel vollständig definieren und ein Rechenbeispiel als Anlage beifügen
• [ ] Zeitliche Geltung ab einem bestimmten Wirtschaftsjahr ausdrücklich festlegen
• [ ] Finanzierung mitbeschließen: Rücklagenentnahme oder Sonderumlage mit Fälligkeit und Raten
• [ ] Maßnahme, Kostenverteilung und Finanzierung als trennbare Beschlüsse einzeln abstimmen
• [ ] Anfechtungsfrist von einem Monat nach § 45 WEG im Blick behalten – auf beiden Seiten

Häufige Fragen (FAQ)

Kann die Eigentümerversammlung den Kostenverteilungsschlüssel einfach ändern?
Ja, im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Seit dem WEMoG kann die Versammlung mit einfacher Mehrheit für einzelne Kosten oder für bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen – ausdrücklich auch abweichend von einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung und ohne dass es einer Öffnungsklausel bedarf. Die Kompetenz ist damit weit. Die Grenze liegt nicht mehr bei der Kompetenz, sondern bei der ordnungsmäßigen Verwaltung: Der neue Maßstab muss sachlich begründbar sein und darf einzelne Eigentümer nicht willkürlich benachteiligen. Nicht gedeckt ist eine pauschale Neuordnung des gesamten Verteilungssystems in einem einzigen Beschluss.

Was bedeutet „ordnungsmäßige Verwaltung" bei der Kostenverteilung konkret?
Der Beschluss muss sich an sachlichen Kriterien orientieren. Die Gemeinschaft hat dabei einen weiten Ermessensspielraum: Sie muss nicht den gerechtesten, sondern einen vertretbaren Maßstab wählen. Gerichte prüfen nicht, ob eine andere Verteilung besser gewesen wäre, sondern ob die gewählte sachlich begründbar ist. Anerkannte Gründe sind unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit, unterschiedliche Verursachung, bauliche Trennung und veränderte tatsächliche Verhältnisse. Nicht tragfähig sind die bloße Mehrheitsmacht, Erwägungen zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit einzelner Eigentümer oder die Sanktionierung von Verhalten. Der sachliche Grund gehört deshalb in Beschlussvorlage und Protokoll.

Darf eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostenbefreiung durch Beschluss beendet werden?
Ja. Der BGH hat mit Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23, entschieden, dass die Beschlusskompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch die Beendigung einer vereinbarten Kostenbefreiung deckt. Der Beschluss ist damit nicht nichtig. Das heißt aber nicht, dass er automatisch Bestand hat: Er muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, und hier ist der Maßstab anspruchsvoll, weil sich der begünstigte Eigentümer auf die Befreiung eingerichtet hat. Tragfähig sind veränderte tatsächliche Verhältnisse – etwa eine inzwischen mögliche Nutzung oder eine zusätzliche Funktion der Einrichtung für das gesamte Gebäude. Empfehlenswert ist, die Befreiung nur so weit zu beenden, wie es sachlich geboten ist.

Gilt für die Tiefgarage etwas Besonderes?
Häufig ja, wenn die Gemeinschaftsordnung die Garagenkosten objektbezogen allein den Stellplatzberechtigten zuweist. Der BGH hat mit Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23, klargestellt, dass die Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung nur ausnahmsweise ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Beschlusskompetenz besteht zwar, die Inhaltskontrolle ist aber strenger. Der Grund: Die objektbezogene Zuordnung beruht bereits auf einer bewussten Trennung nach Nutzen. Als Ausnahme kommen Fälle in Betracht, in denen das Bauteil auch den übrigen Eigentümern dient – etwa eine Garagendecke, die zugleich einen von allen genutzten Innenhof trägt. Das sollte technisch belegt werden.

Nach welchem Schlüssel ist die Erhaltungsrücklage zu speisen?
Grundsätzlich nach dem für die Gemeinschaft geltenden Verteilungsschlüssel; eine abweichende Regelung ist nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschließbar. Der BGH hat sich mit Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 128/23, mit dem Verteilungsschlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage befasst. Weil die Rücklage der Vorsorge für künftige, noch unbestimmte Maßnahmen dient, sollte der Zuführungsschlüssel zum späteren Entnahmeschlüssel passen. Besonders relevant ist das bei getrennten Abrechnungskreisen: Dort empfiehlt sich eine getrennte Führung der Rücklagen. Bei einer Umstellung sollte der Beschluss klarstellen, dass der bereits angesparte Bestand unberührt bleibt.

Was gilt für die Kosten baulicher Veränderungen?
Für sie gilt nicht § 16 Abs. 2 WEG, sondern das eigenständige Regime des § 21 WEG. Grundsätzlich tragen die Kosten diejenigen Eigentümer, die die Maßnahme verlangt oder ihr zugestimmt haben; nur sie sind zur Nutzung berechtigt. Eine Umlage auf alle kommt in Betracht, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht unverhältnismäßige Kosten verursacht, oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Entscheidend ist deshalb die Abgrenzung zur Erhaltung: Wird der bisherige Zustand wiederhergestellt oder erhalten, liegt Erhaltung vor – auch bei Verwendung zeitgemäßer Materialien.

Was kann ich tun, wenn ich einen Beschluss zur Kostenverteilung für ungerecht halte?
Handeln Sie schnell. Nach § 45 WEG ist ein Beschluss innerhalb eines Monats ab der Beschlussfassung anzufechten; die Frist ist eine Ausschlussfrist. Wird sie versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig und bindet auch die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben – selbst wenn die inhaltlichen Einwände berechtigt gewesen wären. Anders liegt es nur bei nichtigen Beschlüssen, etwa wenn die Beschlusskompetenz fehlt; diese Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden. Da § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz jedoch weit fasst, ist die Nichtigkeit bei Kostenverteilungsbeschlüssen heute die Ausnahme. Prüfen Sie deshalb frühzeitig fachlich, ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 16 WEG (Nutzungen und Kosten – Absatz 1 Verteilung nach Miteigentumsanteilen, Absatz 2 Satz 2 Beschlusskompetenz für eine abweichende Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten), § 18 Abs. 2 WEG (Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung), § 19 Abs. 1 WEG (Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung), § 21 WEG (Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen, einschließlich der qualifizierten Mehrheit für eine Umlage auf alle Eigentümer), § 10 WEG und § 5 WEG (Vereinbarungen und Gegenstand des Sondereigentums) sowie § 45 WEG (Anfechtungsfrist von einem Monat). Grundlage der aktuellen Fassung ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 01.12.2020.

Zitierte Rechtsprechung: BGH, Urteile vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 und Az. V ZR 87/23 (Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen); BGH, Urteil vom 15.11.2024, Az. V ZR 239/23 (Beendigung einer vereinbarten Kostenbefreiung durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG); BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 236/23 (Änderung einer objektbezogenen Kostenverteilung nur ausnahmsweise ordnungsmäßig); BGH, Urteil vom 14.02.2025, Az. V ZR 128/23 (Verteilungsschlüssel für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage); BGH, Az. V ZR 254/17 (objektive Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung).

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Zahlen in den Praxisbeispielen sind frei gewählte Beispielwerte und dienen ausschließlich der Veranschaulichung des Rechenwegs; die Beurteilung im Einzelfall richtet sich nach Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und den konkreten baulichen sowie tatsächlichen Verhältnissen. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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