Kommunale Wärmeplanung 2026: Was der Stichtag 30. Juni für Eigentümer, Vermieter und WEG bedeutet

Auf einen Blick: Die kommunale Wärmeplanung ist seit dem 01.01.2024 bundesweit verpflichtend. Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten ihren Wärmeplan bis zum 30.06.2026 vorlegen, alle übrigen haben bis zum 30.06.2028 Zeit (§ 4 WPG). Der für Eigentümer entscheidende Punkt hat sich im Sommer 2026 jedoch verschoben: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet am 28.07.2026 und in Kraft seit dem 29.07.2026, wurden die §§ 71 sowie 71b bis 72 des Gebäudeenergiegesetzes ersatzlos gestrichen. Damit ist die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht entfallen — und mit ihr die unmittelbare rechtliche Kopplung zwischen Wärmeplan und Heizungstausch. Ein veröffentlichter Wärmeplan schreibt heute niemandem mehr eine bestimmte Heiztechnik vor. Verbindlich werden kommunale Entscheidungen nur noch über drei andere Wege: die förmliche Gebietsausweisung nach § 26 WPG, einen satzungsrechtlichen Anschluss- und Benutzungszwang und die Bedingungen der Förderprogramme. Für Wohnungseigentümergemeinschaften bleibt der Wärmeplan trotzdem die wichtigste Planungsgrundlage: Er zeigt, ob mit einem Wärmenetz zu rechnen ist, und entscheidet damit, ob ein Heizungsbeschluss auf zwanzig Jahre oder auf eine Brückenlösung angelegt sein sollte. Das WEG-Recht selbst ist unverändert — der Heizungstausch bleibt Beschlusssache nach den §§ 16, 19, 20 und 21 WEG. Rechtsstand: 25.09.2026.

Gliederung

• Rechtsrahmen und Fristen des Wärmeplanungsgesetzes
• Der Bruch im Sommer 2026: Wärmeplan und 65-Prozent-Pflicht entkoppelt
• Gebietseinteilung, Gebietsausweisung und Anschlusszwang
• Wärmenetze unter § 29 WPG und ihr Dekarbonisierungspfad
• Heizungstausch-Beschlüsse in der WEG, mit Praxis- und Rechenbeispiel
• Vermieter: Umlage, Kostenteilung und Zeitfenster
• Typische Irrtümer, Rechtslage, Referenzurteile, Checkliste und FAQ

Kaum ein Thema hat in den vergangenen Monaten in Eigentümerversammlungen für so viel Verwirrung gesorgt wie die kommunale Wärmeplanung. Das liegt weniger am Wärmeplanungsgesetz selbst als daran, dass sich sein Bezugspunkt im Gebäudeenergierecht mitten in der Umsetzungsphase verändert hat. Zwei Jahre lang galt die Formel: Sobald deine Stadt plant, gilt für dich die 65-Prozent-Regel. Genau diese Formel trägt seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr.

Der Ablauf war eng getaktet. Noch im Mai 2026 hatte der Bundestag die Frist in § 71 Abs. 8 GEG vom 30.06.2026 auf den 31.10.2026 verschoben, um den Übergang abzusichern. Wenige Wochen später war dieser Übergang gegenstandslos, weil das GModG den gesamten Regelungsblock aufhob. Wer im Frühjahr 2026 Beschlussvorlagen geschrieben hat, arbeitet heute mit rechtlich überholten Argumenten, die inhaltlich oft noch tragen. Diese Unterscheidung sauber zu treffen, ist Aufgabe von Beirat und Verwaltung.

Für Eigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften heißt das: Der Druck, aus der Wärmeplanung heraus eine bestimmte Heizung einbauen zu müssen, ist weg — ihr Nutzen ist sogar gewachsen. Wenn das Ordnungsrecht keine Technik mehr vorschreibt, entscheidet allein die Wirtschaftlichkeit, und die hängt in Mehrfamilienhäusern maßgeblich davon ab, ob in zehn Jahren ein Wärmenetz vor der Tür liegt. Diese Information liefert nur der Wärmeplan.

Kommunale Wärmeplanung: Rechtsrahmen und die beiden Stichtage

Was das Wärmeplanungsgesetz verlangt

Das Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (WPG) ist am 01.01.2024 in Kraft getreten. Es verpflichtet die Länder, dafür zu sorgen, dass für das gesamte Gemeindegebiet eine Wärmeplanung durchgeführt wird. Die Länder haben diese Pflicht überwiegend an die Kommunen weitergegeben, teils über eigene Landesausführungsgesetze mit abweichenden Zwischenfristen.

Ein Wärmeplan ist ein kommunales Planungsinstrument, kein Bescheid. Er verbindet eine Bestandsanalyse des Wärmebedarfs, eine Potenzialanalyse zu Abwärme, Geothermie, Umweltwärme und Biomasse, ein Zielszenario mit Zwischenschritten für 2030, 2035 und 2040 sowie eine Umsetzungsstrategie. Das Ergebnis ist eine Einteilung des Gemeindegebiets in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete — typischerweise in Gebiete, die sich für ein Wärmenetz eignen, und Gebiete, in denen dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen wahrscheinlicher sind.

Die beiden Stichtage und der Umgang mit Verzug

§ 4 WPG unterscheidet nach Einwohnerzahl. Für Gemeindegebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern musste die Wärmeplanung bis zum 30.06.2026 abgeschlossen sein. Für alle übrigen Gemeindegebiete läuft die Frist bis zum 30.06.2028. Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern können ein vereinfachtes Verfahren nutzen, soweit das Landesrecht das vorsieht; zudem sind gemeinsame Planungen mehrerer Gemeinden zulässig.

Nicht alle Großstädte haben den ersten Stichtag gehalten. Ein Fristverstoß der Kommune erzeugt jedoch keine Nachteile für Grundstückseigentümer. Er ist ein kommunalrechtliches Problem und wirkt nur mittelbar — über fehlende Planungsgrundlagen und über Förderprogramme, die einen beschlossenen Wärmeplan voraussetzen. Umgekehrt entstehen dort, wo früh geplant wird, keine zusätzlichen Pflichten, sondern lediglich bessere Information.

Der Wärmeplan ist keine einmalige Übung. Er ist spätestens alle fünf Jahre fortzuschreiben. Für die WEG-Praxis bedeutet das: Die Aussage eines Wärmeplans hat ein Verfallsdatum. Ein Beschluss, der sich auf einen Wärmeplan stützt, sollte die Fassung und das Abrufdatum dokumentieren.

Der Bruch im Sommer 2026: Die Entkopplung von Wärmeplan und Heizungspflicht

Was das GModG gestrichen hat

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist aus einer Novelle des Gebäudeenergiegesetzes hervorgegangen: Kabinettbeschluss am 13.05.2026, Verabschiedung durch Bundestag und Bundesrat am 10.07.2026, Verkündung am 28.07.2026, Inkrafttreten der ersten Regelungen am 29.07.2026.

Gestrichen wurden die §§ 71 sowie 71b bis 71p und § 72 GEG — weit mehr als die bekannte 65-Prozent-Quote:

• die Pflicht, jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben (§ 71 GEG a. F.),
• die Erfüllungsoption "Anschluss an ein Wärmenetz" als eigenständigen Tatbestand (§ 71b GEG a. F.),
• die abgestuften Übergangsfristen, die an die Gebietsausweisung und an Wasserstoffnetzausbaugebiete anknüpften,
• das Sonderregime für Etagenheizungen samt des besonderen Verfahrens für Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (§ 71n GEG a. F.),
• die mietrechtlichen Sonderregelungen des § 71o GEG a. F.,
• die Betriebsverbote für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel und für fossile Heizkessel ab 2045 (§ 72 GEG a. F.).

Die Konsequenz: Aus einem Wärmeplan folgt für den einzelnen Eigentümer keine Heizungspflicht mehr — weder unmittelbar noch über eine Frist. Die Verweisung des Gebäudeenergierechts auf das WPG ist mit dem GModG entfallen.

Was an die Stelle der Quote getreten ist

Der Gesetzgeber hat die Technologievorgabe nicht durch Beliebigkeit ersetzt, sondern durch eine Brennstoffvorgabe. Wer nach dem 29.07.2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, unterliegt der sogenannten Bio-Treppe nach § 43 GModG: Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe von 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040 und 100 Prozent ab 2045. Ergänzend kündigt § 42a GModG eine Grüngas- und Grünheizölquote an, die ein eigenes Gesetz bis zum 01.12.2026 ausgestalten soll. Deren Preiseffekte sind derzeit nicht belastbar bezifferbar — ein Punkt, den Beschlussvorlagen ehrlich als Unsicherheit ausweisen sollten.

Für Neubauten gilt der Standard des Nullemissionsgebäudes: für öffentliche Gebäude ab 2028, für alle übrigen Neubauten ab dem 01.01.2030.

Was von der Kopplung praktisch bleibt

Rechtlich ist die Verbindung gelöst, planerisch nicht. Die Wärmeplanung bleibt für jede Investitionsentscheidung in einem Mehrfamilienhaus der wichtigste externe Datenpunkt: Wird das Quartier mit einem Wärmenetz erschlossen, in welchem Zeitfenster und mit welchem Erzeugungsmix?

Gebietseinteilung, Gebietsausweisung, Anschlusszwang

Der entscheidende Unterschied

Die Gebietseinteilung ist Bestandteil der Wärmeplanung und hat nur verwaltungsinterne Wirkung. Aus der Einordnung in ein voraussichtliches Wärmeversorgungsgebiet folgt keine Pflicht, eine bestimmte Wärmeversorgung zu nutzen oder bereitzustellen. Sie ist eine Prognose der Kommune, nicht mehr.

Die Gebietsausweisung nach § 26 WPG ist demgegenüber eine eigenständige, rechtlich selbstständige Entscheidung, die der Gemeinderat nach dem Beschluss des Wärmeplans gesondert treffen kann. Sie erfordert eine behördliche Abwägung, muss nach § 27 WPG förmlich bekannt gemacht werden und eröffnet Betroffenen Rechtsschutz. Vor dem GModG löste sie die 65-Prozent-Pflicht einen Monat nach Bekanntgabe vorzeitig aus. Diese Rechtsfolge ist mit der Streichung des § 71 GEG entfallen.

Anschluss- und Benutzungszwang

Der praktisch wirksamste Hebel liegt heute außerhalb des Bundesrechts. Kommunen können auf Grundlage des Landes- und Kommunalrechts eine Satzung erlassen, die den Anschluss an ein Wärmenetz und dessen Benutzung vorschreibt. Ein solcher Anschluss- und Benutzungszwang trifft den Eigentümer unmittelbar, kann eine geplante dezentrale Lösung wirtschaftlich entwerten, ist an strenge Voraussetzungen gebunden und unterliegt der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle. Für die Praxis folgt daraus die Prüfreihenfolge: erst der Wärmeplan, dann die Ausweisungsentscheidung nach § 26 WPG, dann die Satzung — Pflichten begründen nur die letzten beiden.

Wasserstoffnetzausbaugebiete

Auch die Ausweisung als Wasserstoffnetzausbaugebiet hat ihre gebäudeenergierechtliche Anknüpfung verloren, bleibt für WEG aber relevant: Sie enthält Aussagen über die Zukunft des örtlichen Gasnetzes. Ein Netzbetreiber ohne Umstellungsperspektive wird sein Gasnetz mittelfristig stilllegen wollen. Wer heute eine neue Gasheizung beschließt, sollte die Netzperspektive schriftlich abfragen und der Beschlussvorlage beifügen.

Was ein Wärmenetzanschluss unter § 29 WPG bedeutet

Wer an ein Wärmenetz anschließt, bindet sich an dessen Dekarbonisierungspfad. § 29 WPG verlangt für Wärmenetze, die ab dem 01.03.2025 neu errichtet werden, mindestens 65 Prozent Nettowärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme. Bestehende Netze müssen bis zum 01.01.2030 mindestens 30 Prozent, bis zum 01.01.2040 mindestens 80 Prozent und bis zum 01.01.2045 vollständig klimaneutral erzeugen; bundesweit ist zum 01.01.2030 ein Durchschnitt von 50 Prozent vorgegeben.

Für Anschlussnehmer heißt das: Der Anschluss erfüllt Klimaziele ohne eigene Anlagentechnik im Haus, die Kosten der Umstellung erscheinen aber im Arbeits- und Grundpreis. Ein Vergleich, der nur den heutigen Fernwärmepreis gegen die heutigen Gaskosten stellt, greift zu kurz.

Folgen für Heizungstausch-Beschlüsse in der WEG

Die Weichenstellung: Erhaltung oder bauliche Veränderung

Das WEG-Recht hat sich durch GModG und Wärmeplanung nicht geändert. Entscheidend bleibt die Einordnung der Maßnahme.

Wird eine defekte Heizzentrale durch eine gleichartige Anlage ersetzt, ist das eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG: einfache Mehrheit, Kosten nach dem geltenden Verteilerschlüssel, regelmäßig § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG.

Wird auf ein anderes System gewechselt — Wärmepumpe statt Gaskessel, Fernwärmeübergabestation statt eigener Erzeugung, Zentralisierung dezentraler Etagenheizungen —, liegt eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG vor. Auch sie wird mit einfacher Mehrheit beschlossen, die Kostenfolge richtet sich aber nach § 21 WEG: Alle zahlen nur, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen bei mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG) oder die Amortisation in angemessener Zeit feststeht (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Praxisbeispiel: Eine WEG zwischen Wärmeplan und Gaskessel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 18 Einheiten in einer westdeutschen Großstadt betreibt einen Gasbrennwertkessel aus dem Jahr 2004. Die Stadt hat ihren Wärmeplan Ende Juni 2026 beschlossen und veröffentlicht. Das Quartier ist darin als Prüfgebiet für ein Wärmenetz eingeordnet, mit einem Zielhorizont zwischen 2033 und 2037. Eine Ausweisungsentscheidung nach § 26 WPG gibt es nicht, eine Anschlusssatzung ebenfalls nicht.

In der Versammlung im Herbst 2026 liegen drei Anträge vor: neuer Gasbrennwertkessel, zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe oder Warten auf das Wärmenetz. Der Beirat holt eine schriftliche Auskunft des Netzbetreibers ein: Anschluss frühestens 2034 realistisch, keine Zusage, keine Trassenplanung.

Damit ist "Warten" bei 22 Betriebsjahren keine belastbare Strategie. Die Gemeinschaft entscheidet sich für die Wärmepumpe und stimmt über drei getrennte Punkte ab: Grundsatzbeschluss über die Systemumstellung als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG, Kostenverteilung nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG mit ausdrücklicher Feststellung der Mehrheitsverhältnisse im Protokoll, Finanzierung über Erhaltungsrücklage, Sonderumlage und Förderantrag. Netzauskunft und Fundstelle des Wärmeplans mit Abrufdatum kommen als Anlage zur Beschlussvorlage. So ist dokumentiert, dass die Gemeinschaft die kommunale Planung berücksichtigt hat — ein Punkt, der bei einer Anfechtung zählt.

Rechenbeispiel: Das Förderfenster und was ein Jahr Zögern kostet

Dieselbe Gemeinschaft rechnet die Bundesförderung für effiziente Gebäude durch. Maßgeblich sind die förderfähigen Höchstkosten je Wohneinheit; die Investitionssumme wird nur bis zu dieser Grenze berücksichtigt.

Bemessungsgrundlage bei Antragstellung bis zum 31.01.2027:

• 1. Wohneinheit: 28.000 Euro
• 2. bis 6. Wohneinheit: 5 × 15.000 Euro = 75.000 Euro
• 7. bis 18. Wohneinheit: 12 × 8.000 Euro = 96.000 Euro
• Summe: 199.000 Euro

Fördersatz in diesem Zeitfenster: Grundförderung 30 Prozent zuzüglich Klimageschwindigkeitsbonus 16 Prozent für den Ersatz eines mindestens 20 Jahre alten Gaskessels, insgesamt 46 Prozent.

• Zuschuss: 199.000 Euro × 46 Prozent = 91.540 Euro
• Angenommene Gesamtinvestition: 260.000 Euro
• Verbleibender Eigenanteil der Gemeinschaft: 168.460 Euro
• Rechnerisch je Einheit im Durchschnitt: rund 9.359 Euro

Verschiebt die Gemeinschaft die Entscheidung um ein Jahr, ändert sich die Kulisse spürbar. Ab dem ersten Quartal 2027 sinkt die Grundförderung auf 15 Prozent, der Klimageschwindigkeitsbonus verringert sich in Halbjahresschritten. Bei einem Fördersatz von 27 Prozent und einer — hier vereinfachend konstant gehaltenen — Bemessungsgrundlage von 199.000 Euro ergibt sich:

• Zuschuss: 199.000 Euro × 27 Prozent = 53.730 Euro
• Differenz zum früheren Zeitfenster: 37.810 Euro

Umgelegt auf 18 Einheiten sind das im Schnitt rund 2.100 Euro je Wohnung, die allein durch das Timing verloren gehen; da auch die förderfähigen Höchstkosten halbjährlich absinken, fällt der Effekt noch etwas größer aus. Verbindlich sind ausschließlich die zum Antragszeitpunkt geltenden Bedingungen; die Zahlen dienen der Größenordnung.

Wichtig für die Systementscheidung: Die Förderung verlangt weiterhin einen hohen Anteil erneuerbarer Energie. Das Ordnungsrecht hat die Quote gestrichen, die Förderkulisse nicht. Wer eine reine Gasheizung einbaut, verzichtet auf den Zuschuss.

Vermieter: Umlage, Kostenteilung und Zeitfenster

Für vermietete Einheiten hat sich mit dem Wegfall des § 71o GEG a. F. die Systematik verlagert. Die Kostenteilung bei fossilen Heizungen ist nun im CO2-Kostenaufteilungsgesetz verankert: Ab dem 01.01.2028 werden bei neu eingebauten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen Gasnetzentgelte und CO2-Kosten hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Ab 2029 greift eine entsprechende Teilung für die Mehrkosten der biogenen Beimischung nach der Bio-Treppe. Für Wärmepumpen entfällt diese Beteiligung.

Bei der Modernisierungsumlage bleibt es beim gedeckelten Zuschlag; bei Inanspruchnahme staatlicher Förderung mindert sich die Bemessungsgrundlage um den Zuschuss. Für Wärmepumpen ist die Umlagefähigkeit zusätzlich an einen Effizienznachweis geknüpft. Wer als Vermieter in einer WEG sitzt, muss beides auseinanderhalten: Die Gemeinschaft beschließt die Maßnahme, die Umlage gegenüber dem Mieter ist ein davon getrennter Vorgang mit eigenen Fristen und eigener Ankündigungspflicht.

Vermietende Eigentümer sollten deshalb in der Versammlung auf eine saubere Kostentrennung nach Gewerken und eine nachvollziehbare Zuordnung der Fördermittel drängen. Ohne diese Aufstellung lässt sich die Umlage später kaum belastbar begründen.

Typische Irrtümer

"Sobald der Wärmeplan da ist, muss ich meine Heizung tauschen." Falsch auf zwei Ebenen: Schon vor dem GModG löste die bloße Veröffentlichung eines Wärmeplans die 65-Prozent-Regel nicht aus, und seit dem 29.07.2026 gibt es diese Regel nicht mehr.

"Mein Haus liegt im Wärmenetzgebiet, also bekomme ich Fernwärme." Die Gebietseinteilung ist eine Prognose ohne Anschlussanspruch und ohne Ausbauverpflichtung des Netzbetreibers.

"Die 65-Prozent-Pflicht gilt jetzt eben ab dem 01.11.2026." Diese Frist stammt aus der Übergangsregelung des Mai 2026 und hat sich durch das vorgezogene Inkrafttreten des GModG erledigt.

"Ohne Wärmeplan passiert bei uns nichts." Ein Anschluss- und Benutzungszwang beruht auf Landes- und Kommunalrecht und ist nicht zwingend an den Abschluss der Wärmeplanung gebunden.

"Weil die Pflicht weg ist, ist die Gasheizung die günstigste Lösung." Bio-Treppe, angekündigte Grüngasquote, CO2-Preis, hälftige Kostenteilung ab 2028 und der Wegfall der Förderung verschieben die Vollkostenrechnung erheblich.

"Der Verwalter kann das allein entscheiden." Der Heizungstausch ist stets Beschlusssache. Das gilt selbst in kleinsten Gemeinschaften.

Rechtslage und Referenzurteile

Maßgeblich sind § 4 WPG (Fristen), §§ 26 und 27 WPG (Ausweisung und Bekanntgabe) und § 29 WPG (Anteile erneuerbarer Energien in Wärmenetzen), ferner § 42a GModG (angekündigte Grüngas- und Grünheizölquote) und § 43 GModG (Bio-Treppe). Für die Gemeinschaft gelten unverändert § 19 Abs. 2 Nr. 2, § 16 Abs. 2, § 20 Abs. 1 und 2 sowie § 21 WEG. Der Anschluss- und Benutzungszwang folgt Landes- und Kommunalrecht.

Zur kommunalen Wärmeplanung selbst liegt bislang keine höchstrichterliche Entscheidung vor; insoweit ist ausschließlich auf die genannten Paragraphen abzustellen. Für die WEG-rechtliche Umsetzung sind folgende verifizierte BGH-Entscheidungen einschlägig:

• BGH, Urteile vom 09.02.2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23: Grundlegend zu § 20 Abs. 2 WEG. Eingriffe in die Bausubstanz und optische Veränderungen begründen für sich genommen keine Unangemessenheit; die Gemeinschaft darf auch bei zweifelhaften Anspruchsvoraussetzungen beschließen.
• BGH, Urteil vom 23.05.2025 – V ZR 128/24: Zum Gestattungsbeschluss für ein Klima-Splitgerät. Der Mehrheit steht ein weiter Ermessensspielraum zu; bloß theoretische Beeinträchtigungsbefürchtungen hindern ihn nicht. Übertragbar auf Außeneinheiten von Wärmepumpen.
• BGH, Urteil vom 18.07.2025 – V ZR 29/24: Auch rein optische Veränderungen ohne Substanzeingriff sind bauliche Veränderungen; ohne Beschluss droht Rückbau.
• BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25: Der Umstieg auf eine Kostenverteilung nach Einheiten statt nach Miteigentumsanteilen ist nicht beliebig möglich — relevant, wenn Heizungskosten neu verteilt werden sollen.
• BGH, Versäumnisurteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24: Die Gemeinschaft bleibt für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig, auch wenn die Teilungserklärung die Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer überträgt.
• BGH, Urteil vom 12.06.2026 – V ZR 68/25: Bauliche Veränderungen erfordern auch in einer Zweier-Gemeinschaft einen vorherigen Beschluss.
• BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25: Zum Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Gestattung eines Klima-Splitgeräts.

Checkliste

1. Wärmeplan der eigenen Kommune abrufen, Fassung und Abrufdatum dokumentieren.
2. Prüfen, in welches voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiet das Grundstück eingeteilt ist — und festhalten, dass dies eine Prognose ist.
3. Gesondert prüfen, ob eine Ausweisungsentscheidung nach § 26 WPG bekannt gemacht wurde (§ 27 WPG).
4. Ortsrecht prüfen: Gibt es eine Satzung mit Anschluss- und Benutzungszwang oder eine entsprechende Beschlusslage?
5. Beim Wärmenetzbetreiber schriftliche Auskunft zu Anschlussmöglichkeit, Zeithorizont und Preisstruktur einholen.
6. Bei einer fossilen Lösung zusätzlich die Perspektive des örtlichen Gasnetzes abfragen.
7. Zustand und Restlebensdauer der Bestandsanlage bewerten lassen; Havarierisiko ehrlich einschätzen.
8. Maßnahme WEG-rechtlich einordnen: Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG oder bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG.
9. Beschlussvorlage in getrennte Punkte gliedern: Grundsatz, Vergabe, Kostenverteilung, Finanzierung — Mehrheitsverhältnisse nach § 21 Abs. 2 WEG im Protokoll feststellen.
10. Förderantrag vor Auftragsvergabe stellen; Fördersätze zum Antragszeitpunkt prüfen.
11. Finanzierungsmix aus Erhaltungsrücklage, Sonderumlage und gegebenenfalls Gemeinschaftsdarlehen kalkulieren.
12. Vermietende Eigentümer: Kostentrennung nach Gewerken und Zuordnung der Fördermittel für die spätere Umlage sichern; Wiedervorlage für Fortschreibung des Wärmeplans und die Grüngasquote setzen.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich meine Heizung tauschen, weil meine Stadt jetzt einen Wärmeplan hat?

Nein. Aus dem Wärmeplan folgt keine Austauschpflicht. Seit dem Inkrafttreten des GModG am 29.07.2026 besteht auch keine 65-Prozent-Pflicht mehr, an die ein Wärmeplan anknüpfen könnte. Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiterlaufen.

Was passiert, wenn meine Gemeinde die Frist zum 30.06.2028 nicht einhält?

Für Eigentümer entstehen keine unmittelbaren Nachteile oder Pflichten. Die Folgen treffen die Kommune und wirken mittelbar über fehlende Planungsgrundlagen und über Förderprogramme, die einen beschlossenen Wärmeplan voraussetzen.

Bekomme ich einen Fernwärmeanschluss, wenn mein Haus im Eignungsgebiet liegt?

Nicht automatisch. Die Gebietseinteilung ist eine Prognose ohne Anschlussanspruch. Erst eine Ausweisungsentscheidung nach § 26 WPG oder eine konkrete Zusage des Netzbetreibers schafft Planungssicherheit.

Kann die Kommune uns zum Anschluss an ein Wärmenetz zwingen?

Ja, aber nicht über den Wärmeplan. Ein Anschluss- und Benutzungszwang beruht auf Landes- und Kommunalrecht und wird durch Satzung angeordnet. Er unterliegt strengen Voraussetzungen und der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle.

Welche Mehrheit braucht die WEG für den Heizungstausch?

Immer die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen für den Beschluss selbst. Entscheidend ist die Kostenfolge: Bei einer baulichen Veränderung tragen alle Eigentümer die Kosten nur, wenn die qualifizierten Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG erfüllt sind. Andernfalls zahlen nur die zustimmenden Eigentümer.

Ist eine neue Gasheizung nach dem GModG wieder die günstigste Lösung?

Nicht zwangsläufig. Ordnungsrechtlich ist sie zulässig. Wirtschaftlich schlagen die Bio-Treppe ab 2029, die angekündigte Grüngas- und Grünheizölquote, der CO2-Preis, die hälftige Kostenteilung mit Mietern ab 2028 und der Verzicht auf die Förderung zu Buche.

Quellen und Rechtshinweis

Grundlage sind das Wärmeplanungsgesetz (WPG, in Kraft seit 01.01.2024, zuletzt geändert mit Wirkung zum 29.07.2026), das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, verkündet am 28.07.2026, erste Regelungen in Kraft seit 29.07.2026), das Wohnungseigentumsgesetz, das CO2-Kostenaufteilungsgesetz sowie die Förderrichtlinien der Bundesförderung für effiziente Gebäude in der seit dem 21.07.2026 geltenden Fassung. Die zitierten BGH-Entscheidungen sind mit Datum und Aktenzeichen über die Entscheidungsdatenbank des Gerichts recherchierbar. Angaben zu Fördersätzen und förderfähigen Höchstkosten bilden den Stand vom 25.09.2026 ab; verbindlich sind die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Bedingungen. Die Ausgestaltung der in § 42a GModG angekündigten Grüngas- und Grünheizölquote stand zum Redaktionsschluss noch aus.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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