Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: alle Posten und Rechenwege

Auf einen Blick: Die Kaufnebenkosten liegen beim Immobilienkauf in Deutschland je nach Bundesland und Maklerkonstellation zwischen rund 6 und 13 Prozent des Kaufpreises. Den größten Block bildet die Grunderwerbsteuer, deren Satz die Länder seit der Föderalismusreform selbst festlegen (§ 11 GrEStG i. V. m. Art. 105 Abs. 2a GG); die Spanne reicht 2026 von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Notar- und Grundbuchkosten richten sich bundeseinheitlich nach dem GNotKG und sind seit der Gebührenanpassung durch das KostBRÄG 2025 zum 01.06.2025 spürbar gestiegen; nach § 448 Abs. 2 BGB trägt sie der Käufer. Für Maklerprovisionen beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt der Halbteilungsgrundsatz der §§ 656a bis 656d BGB, den der BGH im Urteil vom 06.03.2025 (I ZR 32/24) erneut geschärft hat. Für Kapitalanleger entscheidend: Anschaffungsnebenkosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage – aber nur zum Gebäudeanteil (BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19).

Gliederung

1. Warum Kaufnebenkosten über die Machbarkeit eines Kaufs entscheiden
2. Was zu den Kaufnebenkosten zählt – und was nicht
3. Grunderwerbsteuer: Sätze aller Bundesländer 2026
4. Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG
5. Maklerprovision und Halbteilungsgrundsatz
6. Häufig übersehene Positionen
7. Praxisbeispiel 1: Gesamtinvestition und Renditewirkung bei einer Kapitalanlage
8. Praxisbeispiel 2: Kaufpreisaufteilung und AfA-Bemessungsgrundlage
9. Steuerliche Behandlung: Selbstnutzer und Vermieter im Vergleich
10. Finanzierung: Warum Kaufnebenkosten Eigenkapital binden
11. Rechtslage & Referenzurteile
12. Checkliste
13. Häufige Fragen (FAQ)
14. Quellen & Rechtshinweis

Warum Kaufnebenkosten über die Machbarkeit eines Kaufs entscheiden

Die Kaufnebenkosten sind der am häufigsten unterschätzte Posten einer Immobilienfinanzierung. Der Grund ist strukturell: Sie fallen vollständig an, sind aber nur begrenzt beleihbar. Banken finanzieren regelmäßig den Kaufpreis, nicht die Erwerbsnebenkosten – denn diesen Zahlungen steht kein werthaltiges Sicherungsgut gegenüber. Wer 320.000 Euro Kaufpreis und 38.000 Euro Nebenkosten kalkuliert, braucht die 38.000 Euro in aller Regel aus Eigenkapital.

Für Selbstnutzer heißt das: Die Nebenkosten bestimmen, ab welchem Ersparnisstand ein Kauf überhaupt möglich ist. Für Kapitalanleger heißt es zusätzlich: Die Nebenkosten verwässern die Rendite, weil sie in den Nenner der Renditerechnung gehören, aber keine zusätzliche Miete erzeugen. Der Unterschied zwischen einer Bruttomietrendite „auf den Kaufpreis" und einer Bruttomietrendite „auf die Gesamtinvestition" beträgt in Hochsteuerländern schnell einen halben Prozentpunkt.

Gleichzeitig sind die Kaufnebenkosten kein reiner Verlustposten. Bei vermieteten Objekten fließen die Anschaffungsnebenkosten in die Anschaffungskosten des Gebäudes ein und erhöhen damit über die gesamte Nutzungsdauer die Abschreibung. Wer die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude sorgfältig herleitet, verschafft sich einen dauerhaften steuerlichen Vorteil. Genau darin liegt der zweite, oft übersehene Grund, die Kaufnebenkosten früh und präzise zu erfassen.

Was zu den Kaufnebenkosten zählt – und was nicht

Der Begriff wird umgangssprachlich weiter verwendet als steuerrechtlich. Für die Praxis ist eine Dreiteilung sinnvoll:

1. Erwerbsnebenkosten (steuerlich: Anschaffungsnebenkosten). Sie entstehen unmittelbar durch den Erwerb und gehören nach § 255 Abs. 1 HGB zu den Anschaffungskosten: Grunderwerbsteuer, Notargebühren für Kaufvertrag und Auflassung, Grundbuchgebühren für Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung, Maklerprovision, Kosten eines Gutachtens, das der Kaufentscheidung dient.

2. Finanzierungsnebenkosten. Sie entstehen durch die Darlehensaufnahme, nicht durch den Erwerb: Notar- und Grundbuchkosten der Grundschuldbestellung, Bereitstellungszinsen, Wertermittlungsgebühren der Bank, Kosten für ein Ersatzsicherheitenkonstrukt. Steuerlich sind sie bei Vermietung sofort abziehbare Werbungskosten, nicht Anschaffungskosten.

3. Nachlaufende Kosten. Renovierung, Möblierung, Umzug, Vermessung, Erschließungsbeiträge. Sie sind wirtschaftlich Teil des Kapitalbedarfs, steuerlich aber je nach Sachverhalt Erhaltungsaufwand, nachträgliche Herstellungskosten oder Privatvergnügen.

Diese Abgrenzung ist kein Formalismus. Sie entscheidet darüber, ob ein Betrag über 50 Jahre mit 2 Prozent abgeschrieben oder im Jahr der Zahlung vollständig steuerlich wirksam wird.

Grunderwerbsteuer: Sätze aller Bundesländer 2026

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt, dieses erlässt den Steuerbescheid. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG – ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG regelmäßig beide Vertragsteile als Gesamtschuldner; nahezu alle Kaufverträge wälzen die Steuer vollständig auf den Käufer ab.

Der gesetzliche Regelsatz beträgt nach § 11 GrEStG 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder nach Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG einen abweichenden Satz bestimmen. Maßgeblich ist stets die Belegenheit des Grundstücks, nicht der Wohnsitz des Käufers.

Stand: 2026, auf Grundlage öffentlich verfügbarer Übersichten zur Ländergesetzgebung. Die jüngste Satzänderung war die Erhöhung in Bremen zum 01.07.2025. Da die Sätze durch Landesgesetz jederzeit geändert werden können, ist vor Beurkundung eine Prüfung des aktuell geltenden Landesrechts erforderlich.

Die Spreizung ist erheblich. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro reicht die Steuer von 14.000 Euro (Bayern) bis 26.000 Euro (6,5-Prozent-Länder) – eine Differenz von 12.000 Euro allein durch die Lage.

Gestaltungsspielräume, die tatsächlich funktionieren:

• Bewegliches Zubehör separat ausweisen. Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus in Leichtbauweise oder Möbel gehören nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn sie im Kaufvertrag mit realistischem Zeitwert gesondert beziffert werden. Bei einer Einbauküche mit einem angesetzten Zeitwert von 12.000 Euro spart der Käufer in einem 6,5-Prozent-Land 780 Euro. Überhöhte Ansätze prüft das Finanzamt und kürzt sie.
• Befreiungstatbestände nach § 3 GrEStG. Steuerfrei sind unter anderem Erwerbe zwischen Ehegatten und zwischen Verwandten in gerader Linie sowie Erwerbe mit einer Gegenleistung unter 2.500 Euro.
• Nicht wirksam ist dagegen der Abzug der anteiligen Erhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung. Der BFH hat mit Urteil vom 16.09.2020 (II R 49/17) entschieden, dass die Bemessungsgrundlage nicht um die anteilige Rücklage zu mindern ist – auch dann nicht, wenn im Kaufvertrag ein gesonderter Kaufpreis dafür ausgewiesen wurde. Begründung: Die Rücklage gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und damit einem anderen Rechtsträger.

Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG

Notar- und Grundbuchkosten sind nicht verhandelbar. Sie ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dessen Kostenverzeichnis. Geschäftswert ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis, bei der Grundschuld der Nennbetrag der Grundschuld. Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dazu erforderlichen Erklärungen.

Zum 01.06.2025 hat das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025) die Gebührentabellen angehoben. Die Wertgebühren stiegen dabei um rund sechs Prozent; Festgebühren und Pauschalen fielen stärker aus. Kaufverträge, die ab diesem Stichtag beurkundet wurden, rechnen nach den neuen Sätzen ab.

Die typische Gebührenstruktur eines Wohnungskaufs mit Finanzierung:

Auf die Notargebühren fällt zusätzlich Umsatzsteuer an, auf Gerichtsgebühren nicht. Als Faustformel gilt seither eine Bandbreite von etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für den Notar und rund 0,5 Prozent für das Grundbuchamt, zusammen also etwa 1,5 bis 2,0 Prozent. Bei kleinen Kaufpreisen liegt der Prozentsatz höher, weil die Gebührentabelle degressiv verläuft; bei sehr hohen Kaufpreisen sinkt er.

Kostentreiber, die man vermeiden kann: Nachbeurkundungen wegen nachträglicher Vertragsänderungen, ein zusätzlicher Notaranderkontovertrag (nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse nötig), die Bestellung mehrerer Grundschulden statt einer, sowie Kaufverträge mit ungewöhnlich vielen Betreuungsauflagen.

Maklerprovision und Halbteilungsgrundsatz

Seit dem 23.12.2020 gelten für die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die §§ 656a bis 656d BGB:

• § 656a BGB – Textform. Der Maklervertrag bedarf der Textform. Eine mündliche Provisionsvereinbarung ist unwirksam.
• § 656b BGB – Anwendungsbereich. Die Regeln greifen, wenn der Käufer Verbraucher ist und Kaufgegenstand eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist.
• § 656c BGB – Doppeltätigkeit. Wird der Makler für beide Seiten tätig, darf er nur von beiden Parteien eine Provision in gleicher Höhe verlangen. Verstöße führen zur Unwirksamkeit beider Provisionsversprechen.
• § 656d BGB – Abwälzung. Ist nur eine Partei zur Provision verpflichtet, darf höchstens die Hälfte auf die andere Partei abgewälzt werden – und die Zahlungspflicht wird erst fällig, wenn die verpflichtete Partei ihren Anteil nachweislich gezahlt hat.

Der BGH hat den Anwendungsbereich mit Urteil vom 06.03.2025 (I ZR 32/24) präzisiert: Ein Einfamilienhaus liegt auch dann vor, wenn eine Einliegerwohnung oder eine gewerbliche Nutzung von untergeordneter Bedeutung vorhanden ist – im entschiedenen Fall ein Büroanbau von etwa einem Fünftel der Gesamtfläche. Zudem gilt § 656c BGB entsprechend, wenn statt einer Kaufvertragspartei ein Dritter – hier die Ehefrau des Verkäufers – den Maklervertrag schließt. Der Provisionsanspruch entfiel vollständig.

Übliche Provisionssätze liegen regional zwischen 5,95 und 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer für beide Seiten zusammen, also 2,98 bis 3,57 Prozent je Partei. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken gelten die §§ 656a ff. BGB nicht; dort ist die Provisionsverteilung frei verhandelbar.

Häufig übersehene Positionen

Zwei Positionen verdienen besondere Aufmerksamkeit.

Anteilige Erhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung. Der Käufer erwirbt sie faktisch mit, sie gehört aber rechtlich der Gemeinschaft. Grunderwerbsteuerlich mindert sie die Bemessungsgrundlage nicht (BFH II R 49/17). Ertragsteuerlich wird der auf sie entfallende Betrag nach verbreiteter Verwaltungspraxis nicht zu den Anschaffungskosten des Gebäudes gerechnet – die AfA-Bemessungsgrundlage sinkt entsprechend, dafür entstehen Werbungskosten erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto, ohne Umsatzsteuer), werden sie insgesamt zu Herstellungskosten und sind nur über die AfA abziehbar. Wer eine Wohnung vor Erstvermietung umfassend saniert, sollte diese Grenze kennen, bevor der erste Auftrag vergeben wird.

Praxisbeispiel 1: Gesamtinvestition und Renditewirkung bei einer Kapitalanlage

Ausgangslage: Eigentumswohnung, 84 m², Baujahr 1998, in Nordrhein-Westfalen. Kaufpreis 320.000 €. Erwerb über einen Makler mit hälftig geteilter Provision von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer je Seite. Fremdkapital 260.000 €.

Erwerbsnebenkosten

Das entspricht 12,07 Prozent des Kaufpreises. Die Anschaffungskosten im steuerlichen Sinn betragen damit 320.000 € + 38.624 € = 358.624 €.

Weiterer Kapitalbedarf

Gesamtinvestition: 320.000 + 38.624 + 13.450 = 372.074 €

Renditewirkung

Die Wohnung wird für 13,20 €/m² kalt vermietet: 84 m² × 13,20 € = 1.108,80 €/Monat, gerundet 1.110 € monatlich bzw. 13.320 € jährlich.

Die Nebenkosten kosten den Anleger 0,58 Prozentpunkte Bruttorendite – relativ betrachtet 14 Prozent der Rendite, bevor die erste Miete geflossen ist. Die nicht umlagefähigen Kosten (Verwaltervergütung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage, kleinere Positionen) kosten weitere 0,44 Prozentpunkte.

Vergleichsrechnung Bayern: Identisches Objekt, identischer Kaufpreis, Grunderwerbsteuer 3,5 % = 11.200 € statt 20.800 €. Erwerbsnebenkosten 29.024 € (9,07 %), Gesamtinvestition 362.474 €, Bruttomietrendite auf die Gesamtinvestition 3,67 %. Der Standortunterschied von drei Prozentpunkten Grunderwerbsteuer verschiebt die Rendite um 0,09 Prozentpunkte – wirtschaftlich entspricht das 9.600 Euro Eigenkapital, die in NRW zusätzlich gebunden sind.

Praxisbeispiel 2: Kaufpreisaufteilung und AfA-Bemessungsgrundlage

Abschreibbar ist nur das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Die Aufteilung der Anschaffungskosten entscheidet daher unmittelbar über die jährliche AfA nach § 7 Abs. 4 EStG.

Ausgangsdaten (Fortführung von Beispiel 1)

• Anschaffungskosten gesamt: 358.624 €
• Grundstücksfläche der Wohnanlage: 1.200 m²
• Bodenrichtwert laut Gutachterausschuss: 420 €/m²
• Miteigentumsanteil der Wohnung: 78/1.000
• Anteiliger Gebäudesachwert (Normalherstellungskosten abzüglich Alterswertminderung): 168.000 €

Schritt 1 – Bodenwertanteil

1.200 m² × 420 €/m² = 504.000 € Bodenwert gesamt
504.000 € × 78/1.000 = 39.312 € anteiliger Bodenwert

Schritt 2 – Verhältnis der Einzelwerte

Schritt 3 – Aufteilung der Anschaffungskosten

Schritt 4 – Jahres-AfA

290.629 € × 2 % = 5.813 € jährlich

Schritt 5 – Wirkung der Anschaffungsnebenkosten

Ohne Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten wäre die Bemessungsgrundlage 320.000 € × 81,04 % = 259.328 €, die AfA also 5.187 € jährlich. Die Nebenkosten erhöhen die jährliche Abschreibung um 626 €. Über die Nutzungsdauer von 50 Jahren summiert sich das auf 31.300 € zusätzliches Abschreibungsvolumen. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag – also rund 44,3 Prozent – entspricht das einer Steuerentlastung von etwa 277 € pro Jahr oder rund 13.900 € über die Laufzeit.

Schritt 6 – Korrektur um die anteilige Erhaltungsrücklage

Weist der Kaufvertrag eine anteilige Erhaltungsrücklage von 4.800 € aus, ist dieser Betrag ertragsteuerlich nicht Teil der Gebäude-Anschaffungskosten. Korrigierte Basis: (358.624 € − 4.800 €) × 81,04 % = 286.739 €, AfA damit 5.735 € statt 5.813 €. Für die Grunderwerbsteuer bleibt der Betrag dagegen in der Bemessungsgrundlage (BFH II R 49/17).

Rechtlicher Rahmen der Aufteilung: Der BFH hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) entschieden, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung grundsätzlich maßgeblich ist und nur korrigiert werden darf, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums darf nicht schematisch an die Stelle der vertraglichen Aufteilung gesetzt werden; die Finanzverwaltung muss ein qualifiziertes Sachverständigengutachten inhaltlich prüfen. Für Käufer bedeutet das: Eine im Kaufvertrag begründete, plausible Aufteilung ist ein wertvoller Baustein – ein pauschaler Satz ohne Herleitung dagegen nicht.

Steuerliche Behandlung: Selbstnutzer und Vermieter im Vergleich

Für Selbstnutzer sind die Kaufnebenkosten fast durchgehend steuerlich neutral. Eine Ausnahme bilden Handwerkerleistungen im selbst genutzten Haushalt, für die § 35a EStG einen Steuerabzug auf den Lohnanteil vorsieht.

Für Vermieter gilt der Grundsatz: Was den Erwerb betrifft, wird aktiviert; was die Finanzierung betrifft, wird sofort abgezogen. Der AfA-Satz beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG regelmäßig 2 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung ab 1925 und 2,5 Prozent für ältere Gebäude; für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude sind 3 Prozent vorgesehen. Für neu errichtete Wohngebäude kann unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 5a EStG befristet eine degressive Abschreibung in Betracht kommen – hier lohnt die Prüfung im Einzelfall durch den steuerlichen Berater.

Finanzierung: Warum Kaufnebenkosten Eigenkapital binden

Banken bemessen den Beleihungswert am Objekt, nicht an den Zahlungen des Käufers. Grunderwerbsteuer, Notarhonorar und Maklerprovision schaffen keinen zusätzlichen Sachwert – entsprechend werden sie regelmäßig nicht mitfinanziert. Praktische Folgen:

• Der Eigenkapitalbedarf steigt überproportional mit dem Steuersatz des Bundeslandes. Beim Beispielobjekt in NRW sind 38.624 € Nebenkosten aufzubringen, in Bayern 29.024 €.
• Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist möglich, aber teuer. Der Beleihungsauslauf übersteigt 100 Prozent des Objektwerts; Banken preisen das über einen Zinsaufschlag ein, der typischerweise deutlich über dem Aufschlag für eine 80-Prozent-Finanzierung liegt.
• Bereitstellungszinsen sind kalkulierbar. Sie fallen üblicherweise nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit an, häufig 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Darlehensteil. Bei Neubau oder Sanierung mit gestreckter Auszahlung ist dieser Posten spürbar.
• Die Reihenfolge der Zahlungen planen. Grunderwerbsteuer und Notarkosten werden vor der Kaufpreiszahlung fällig. Wer sein Eigenkapital vollständig in den Kaufpreis einplant, gerät in eine Liquiditätslücke.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen

• § 11 GrEStG – Steuersatz 3,5 Prozent; abweichende Landessätze auf Grundlage von Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG.
• § 3 GrEStG – Steuerbefreiungen, unter anderem Bagatellgrenze von 2.500 Euro sowie Erwerbe zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie.
• § 13 GrEStG – Steuerschuldnerschaft der Vertragsteile; § 22 GrEStG – Unbedenklichkeitsbescheinigung als Voraussetzung der Grundbucheintragung.
• § 448 Abs. 2 BGB – Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie der Grundbucheintragung.
• GNotKG mit Kostenverzeichnis – bundeseinheitliche Gebühren für Notare und Grundbuchämter; Gebührenanpassung durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 zum 01.06.2025.
• §§ 656a bis 656d BGB – Textform des Maklervertrags, Anwendungsbereich, Halbteilungsgrundsatz bei Doppeltätigkeit und Abwälzungsgrenze.
• § 255 Abs. 1 HGB – Anschaffungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten.
• § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG – anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Überschreiten der 15-Prozent-Grenze innerhalb von drei Jahren.
• § 7 Abs. 4 und Abs. 5a EStG – AfA-Sätze für Gebäude und befristete degressive Abschreibung für Wohngebäude.
• § 9 EStG – Werbungskostenabzug für Finanzierungsnebenkosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Verifizierte Referenzentscheidungen

• BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19: Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude ist der Besteuerung grundsätzlich zugrunde zu legen; sie darf nur korrigiert werden, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Die Arbeitshilfe des BMF ist kein tauglicher Ersatz für eine sachverständige Ermittlung.
• BFH, Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17: Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist beim Erwerb von Teileigentum nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern – auch dann nicht, wenn im Kaufvertrag ein gesonderter Kaufpreis dafür vereinbart wurde. Die Finanzverwaltung hat die Grundsätze 2021 auf den Erwerb von Wohnungseigentum erstreckt.
• BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24: Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz beim Kauf eines Einfamilienhauses durch Verbraucher. Ein Einfamilienhaus liegt auch bei untergeordneter gewerblicher Mitnutzung vor; § 656c BGB gilt entsprechend, wenn ein Dritter anstelle einer Kaufvertragspartei den Maklervertrag schließt.

Checkliste

Vor der Besichtigung

• [ ] Grunderwerbsteuersatz des Belegenheitslandes prüfen
• [ ] Provisionsmodell des Anbieters klären: Innen-, Außen- oder Doppelprovision
• [ ] Maklervertrag in Textform verlangen (§ 656a BGB)
• [ ] Bei Wohnung oder Einfamilienhaus: Halbteilung nach §§ 656c, 656d BGB prüfen

Vor der Finanzierungszusage

• [ ] Erwerbsnebenkosten vollständig kalkulieren (Steuer, Notar, Grundbuch, Makler)
• [ ] Finanzierungsnebenkosten separat erfassen (Grundschuld, Wertermittlung, Bereitstellungszinsen)
• [ ] Renovierungs- und Umzugsbudget getrennt ausweisen
• [ ] Eigenkapitaldeckung der Nebenkosten sicherstellen
• [ ] Liquiditätsplan nach Fälligkeitsterminen aufstellen

Vor der Beurkundung

• [ ] Bewegliches Zubehör mit realistischem Zeitwert gesondert im Vertrag ausweisen
• [ ] Bei ETW: anteilige Erhaltungsrücklage im Vertrag benennen und Höhe vom Verwalter bestätigen lassen
• [ ] Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude begründet in den Vertrag aufnehmen
• [ ] Bodenrichtwert des Gutachterausschusses und Miteigentumsanteil dokumentieren
• [ ] Notarentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin prüfen

Nach dem Kauf

• [ ] Grunderwerbsteuerbescheid fristgerecht zahlen, Unbedenklichkeitsbescheinigung abwarten
• [ ] Alle Belege für die Anlage V archivieren
• [ ] 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG über drei Jahre überwachen
• [ ] AfA-Bemessungsgrundlage mit dem steuerlichen Berater abstimmen

Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Für Selbstnutzer und Kapitalanleger gilt derselbe Rahmen: In Bundesländern mit niedriger Grunderwerbsteuer und ohne Makler liegen die Erwerbsnebenkosten bei rund 5,5 bis 6 Prozent des Kaufpreises. In einem 6,5-Prozent-Land mit hälftiger Maklerprovision von 3,57 Prozent erreichen sie gut 12 Prozent. Rechnet man Finanzierungsnebenkosten und Renovierung hinzu, sind 13 bis 16 Prozent des Kaufpreises als Kapitalbedarf über den Kaufpreis hinaus realistisch.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Grundsätzlich ja, aber zu ungünstigeren Konditionen. Da den Nebenkosten kein zusätzlicher Sachwert gegenübersteht, steigt der Beleihungsauslauf über 100 Prozent. Banken preisen dieses Risiko über einen deutlichen Zinsaufschlag ein und verlangen häufig eine höhere Anfangstilgung oder zusätzliche Sicherheiten. Wirtschaftlich sinnvoll ist es in aller Regel, zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital zu tragen.

Mindert die anteilige Erhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer?

Nein. Der BFH hat mit Urteil vom 16.09.2020 (II R 49/17) entschieden, dass die Bemessungsgrundlage nicht um die anteilige Rücklage zu mindern ist – selbst dann nicht, wenn der Kaufvertrag hierfür einen gesonderten Kaufpreis ausweist. Die Rücklage ist Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und damit Vermögen eines anderen Rechtsträgers. Ertragsteuerlich gehört der Betrag umgekehrt nicht zu den Gebäude-Anschaffungskosten und mindert die AfA-Basis.

Muss der Verkäufer die Hälfte der Maklerprovision zahlen?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher greifen die §§ 656c und 656d BGB. Wird der Makler für beide Seiten tätig, muss die Provision beider Seiten gleich hoch sein. Wird nur eine Seite verpflichtet, darf höchstens die Hälfte auf die andere abgewälzt werden – und der Käufer schuldet erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten gelten diese Regeln nicht.

Wie teile ich den Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude auf?

Fachlich sauber ist das Verhältnisverfahren: Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert × Miteigentumsanteil) und Gebäudewert werden getrennt ermittelt, ihr Verhältnis wird auf die gesamten Anschaffungskosten angewendet. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist nach BFH IX R 26/19 grundsätzlich maßgeblich, sofern sie wirtschaftlich haltbar ist. Ein pauschaler Ansatz ohne Herleitung wird von der Finanzverwaltung regelmäßig verworfen.

Sind die Notarkosten verhandelbar?

Nein. Die Gebühren ergeben sich zwingend aus dem GNotKG und sind bundesweit identisch. Ein Notar darf weder Rabatte gewähren noch Zuschläge erheben. Beeinflussbar ist nur der Umfang der beauftragten Leistungen – etwa der Verzicht auf ein Notaranderkonto, wenn kein besonderes Sicherungsbedürfnis besteht, oder die Bündelung mehrerer Grundschulden zu einer einzigen Eintragung. Zum 01.06.2025 wurden die Gebührentabellen durch das KostBRÄG 2025 angehoben.

Wirken sich die Kaufnebenkosten auf die Rendite aus?

Deutlich. Sie erhöhen die Investitionssumme, ohne die Mieteinnahme zu steigern. Im Rechenbeispiel sinkt die Bruttomietrendite von 4,16 Prozent auf den Kaufpreis auf 3,58 Prozent auf die Gesamtinvestition – ein Rückgang um 14 Prozent. Teilweise kompensiert wird das bei vermieteten Objekten durch die höhere AfA-Bemessungsgrundlage, weil die Anschaffungsnebenkosten anteilig auf das Gebäude entfallen und mit abgeschrieben werden.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), insbesondere §§ 3, 11, 13 und 22; Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz; Bürgerliches Gesetzbuch, insbesondere § 448 Abs. 2 sowie §§ 656a bis 656d BGB; Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) nebst Kostenverzeichnis, geändert durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 mit Wirkung zum 01.06.2025; Handelsgesetzbuch § 255 Abs. 1; Einkommensteuergesetz, insbesondere § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 7 Abs. 4 und Abs. 5a, § 9 und § 35a EStG.

Rechtsprechung: BFH, Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19; BFH, Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17; BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24.

Zu den Steuersätzen: Die Grunderwerbsteuersätze beruhen auf öffentlich zugänglichen Länderübersichten mit Stand 2026. Da die Länder ihre Sätze durch einfaches Landesgesetz ändern können, ist vor jeder Beurkundung eine Prüfung des dann geltenden Landesrechts erforderlich. Maßgeblich für den anzuwendenden Satz ist das Datum der notariellen Beurkundung.

Rechtsstand: August 2026. Alle Rechenbeispiele sind vereinfachte Modellrechnungen mit frei gewählten Annahmen; sie bilden keine konkrete Anlageempfehlung ab. Steuerliche Aussagen ersetzen keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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