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Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: alle Posten im Ueberblick

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. So kalkulieren Sie 8 bis 15 Prozent richtig ein. Mit Beispiel.

Daniel Mathiesen

Daniel Mathiesen

— 3 min read

Auf einen Blick: Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Je nach Bundesland und Maklereinsatz machen sie rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Sie werden meist nicht mitfinanziert und muessen aus Eigenkapital gedeckt werden.

Gliederung

  • Was zaehlt zu den Kaufnebenkosten?
  • Grunderwerbsteuer nach Bundesland
  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Maklerprovision
  • Rechnenbeispiel
  • Rechtslage & Referenzurteile
  • Checkliste
  • Haeufige Fragen (FAQ)
  • Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Wer eine Immobilie kauft, plant meist nur den Kaufpreis ein und unterschaetzt die Kaufnebenkosten. Dabei summieren sich diese auf 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises und entscheiden mit darueber, ob eine Finanzierung aufgeht. Denn Banken finanzieren in der Regel nur den eigentlichen Kaufpreis, die Nebenkosten muessen aus Eigenkapital getragen werden. Dieser Beitrag zeigt, aus welchen Posten sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen und wie Sie sie realistisch kalkulieren.

Was zaehlt zu den Kaufnebenkosten?

Die klassischen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf bestehen aus drei bis vier Bloecken:

  1. Grunderwerbsteuer (laenderabhaengig, 3,5 bis 6,5 Prozent)
  2. Notarkosten (Beurkundung des Kaufvertrags)
  3. Grundbuchkosten (Eintragung von Eigentum und Grundschuld)
  4. Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist)

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist Laendersache und unterscheidet sich deutlich. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben und ist faellig nach Beurkundung des Kaufvertrags. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt erst, wenn die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, also nach Zahlung der Steuer.

Auswahl der Saetze (Stand Juni 2026):

  • 3,5 Prozent: Bayern, Sachsen
  • 5,0 Prozent: unter anderem Thueringen (Senkung von 6,5 auf 5,0 Prozent zum 1. Januar 2024)
  • 5,5 Prozent: unter anderem Bremen (Erhoehung von 5,0 auf 5,5 Prozent zum 1. Juli 2025)
  • 6,5 Prozent: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Den genauen Satz Ihres Bundeslandes pruefen Sie am besten tagesaktuell, da Laender ihn aendern koennen.

Notar- und Grundbuchkosten

Notar- und Grundbuchgebuehren sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit nicht verhandelbar. Sie liegen zusammen ueblicherweise bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, wickelt die Eigentumsumschreibung ab und ueberwacht die Eintragung der Grundschuld. Die Grundbuchkosten fallen beim Amtsgericht fuer die Eintragung an.

Maklerprovision

Ist ein Makler beteiligt, kommt dessen Provision hinzu. Seit der gesetzlichen Neuregelung gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhaeusern durch Verbraucher das Prinzip der Teilung: Hat der Verkaeufer den Makler beauftragt, traegt der Kaeufer hoechstens die Haelfte. Die Hoehe ist Verhandlungssache und liegt regional unterschiedlich bei meist rund 3 bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer fuer den Kaeuferanteil.

Rechnenbeispiel

Kaufpreis 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent Grunderwerbsteuer):

  • Grunderwerbsteuer: 26.000 Euro
  • Notar und Grundbuch (ca. 1,75 Prozent): 7.000 Euro
  • Maklerprovision Kaeufer (ca. 3,57 Prozent): 14.280 Euro

Summe Kaufnebenkosten: rund 47.280 Euro, also etwa 11,8 Prozent des Kaufpreises. Diese Summe muss zusaetzlich zum Kaufpreis bereitstehen.

Rechtslage & Referenzurteile

Die Grunderwerbsteuer beruht auf dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG); die konkreten Steuersaetze legen die Bundeslaender fest. Wer die Kosten traegt, regelt im Grundsatz der Kaufvertrag. Ergaenzend bestimmt § 448 Abs. 2 BGB, dass der Kaeufer eines Grundstuecks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Eigentumsumschreibung und der dazu erforderlichen Erklaerungen sowie die Kosten der Eintragung traegt, soweit nichts anderes vereinbart ist. In der Praxis wird dies im Kaufvertrag entsprechend abgebildet. Notar- und Gerichtskosten richten sich nach dem GNotKG.

Checkliste

  • [ ] Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes pruefen
  • [ ] Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 bis 2 Prozent) einplanen
  • [ ] Maklerprovision und Verteilung klaeren
  • [ ] Gesamtnebenkosten als Eigenkapital bereitstellen
  • [ ] Finanzierung: Nebenkosten werden meist nicht mitfinanziert
  • [ ] Kaufvertrag auf Kostenregelung pruefen lassen

Haeufige Fragen (FAQ)

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Je nach Bundesland und Maklereinsatz rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Welcher Posten ist am groessten?
Meist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent betraegt.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis, die Nebenkosten muessen aus Eigenkapital gedeckt werden.

Wer zahlt den Notar?
Nach § 448 Abs. 2 BGB traegt im Grundsatz der Kaeufer die Kosten der Beurkundung und Eintragung, soweit nichts anderes vereinbart ist.

Sind Notarkosten verhandelbar?
Nein. Sie sind bundeseinheitlich im GNotKG festgelegt.

Quellen & Rechtshinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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