Kabelanschluss Nebenkosten: Das Ende des Nebenkostenprivilegs richtig umsetzen

Auf einen Blick: Das sogenannte Nebenkostenprivileg für den TV-Kabelanschluss ist mit Ablauf des 30. Juni 2024 entfallen. Grundlage ist die Neufassung von § 2 Nr. 15 BetrKV durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz: Die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse und die Nutzungsentgelte für gebäudefremde Antennenanlagen sind dort ausdrücklich nur noch "bis zum 30. Juni 2024" als Betriebskosten aufgeführt. Umlagefähig bleiben der Betriebsstrom und die Prüfung der Betriebsbereitschaft einer Gemeinschafts-Antennenanlage (§ 2 Nr. 15 a BetrKV) sowie der Betriebsstrom einer privaten Verteilanlage (§ 2 Nr. 15 b BetrKV). Für Glasfaser eröffnet § 2 Nr. 15 c BetrKV in Verbindung mit § 72 TKG ein befristetes Bereitstellungsentgelt von höchstens 60 Euro je Wohneinheit und Jahr, insgesamt höchstens 540 Euro, erhebbar über fünf und in begründeten Fällen bis zu neun Jahre. Wer die Umstellung in Mietvertrag, Vorauszahlung und Abrechnung nicht nachvollzieht, riskiert unberechtigte Nachforderungen, Rückzahlungsansprüche und vermeidbaren Streit mit der Mieterschaft.

Gliederung

• Kabelanschluss Nebenkosten: warum das Privileg entfallen ist
• Der Wortlaut von § 2 Nr. 15 BetrKV und der Stichtag 1. Dezember 2021
• Was seit dem 1. Juli 2024 noch umlagefähig ist – und was nicht
• Das Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG im Detail
• Sammelinkasso, Einzelverträge und gewerbliche Bereitstellung im Vergleich
• Praxis- und Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohneinheiten
• Musterablauf für die Umstellung der Betriebskostenabrechnung
• Informationspflichten gegenüber Mietern
• WEG-Bezug: Beschlüsse, Sammelverträge und Glasfaserausbau
• Rechtslage, Checkliste, FAQ

Kabelanschluss Nebenkosten: Warum das Privileg zum 30. Juni 2024 entfallen ist

Über Jahrzehnte war die Sache einfach: Der Vermieter schloss mit einem Kabelnetzbetreiber einen Sammelvertrag für das gesamte Haus, zahlte einen vergünstigten Bündelpreis je Wohneinheit und legte diesen Betrag über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieterschaft um. Das Modell trug den Namen Sammelinkasso und war wirtschaftlich für alle Beteiligten attraktiv – der Netzbetreiber hatte planbare Erlöse ohne Vertriebsaufwand, der Vermieter reichte die Kosten durch, der Mieter zahlte deutlich weniger als für einen Einzelvertrag. Der Preis dafür war allerdings, dass der Mieter den Anschluss nicht abwählen konnte, selbst wenn er gar kein Kabelfernsehen nutzte.

Genau an diesem Punkt setzte der Gesetzgeber an. Mit dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz, das die europäische Kodex-Richtlinie umsetzte, wurde die Wahlfreiheit des Endnutzers zum Leitprinzip erhoben. Die Betriebskostenverordnung wurde entsprechend geändert: In § 2 Nr. 15 Buchstabe a und b BetrKV wurden die entscheidenden Kostenpositionen mit einer ausdrücklichen zeitlichen Schranke versehen. Sie sind dort nur noch "bis zum 30. Juni 2024" genannt. Ab dem 1. Juli 2024 fehlt damit für diese Positionen schlicht die Rechtsgrundlage, sie als Betriebskosten zu behandeln.

Das Thema Kabelanschluss Nebenkosten ist deshalb kein Randthema der Abrechnungstechnik, sondern eine strukturelle Änderung im Verhältnis zwischen Vermieter, Mieter und Telekommunikationsanbieter. Wer bis heute noch eine unveränderte Kostenposition "Kabelfernsehen" oder "Breitbandanschluss" in der Abrechnung führt, arbeitet mit einer Position, die materiell nicht mehr trägt – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Denn der Katalog der umlagefähigen Betriebskosten ist abschließend; eine mietvertragliche Vereinbarung kann ihn nicht erweitern.

Für die Verwaltungspraxis kommt hinzu, dass die Umstellung nicht mit einem einzigen Handgriff erledigt ist. Sie berührt den Sammelvertrag mit dem Netzbetreiber, die Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag, die Höhe der monatlichen Vorauszahlung, die Abrechnung des laufenden und des vorangegangenen Zeitraums, die Kommunikation gegenüber der Mieterschaft und – bei Eigentumsobjekten – die Beschlusslage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser Beitrag geht die Kette Schritt für Schritt durch.

Der Wortlaut von § 2 Nr. 15 BetrKV und der Stichtag 1. Dezember 2021

Buchstabe a: Gemeinschafts-Antennenanlage

Nach § 2 Nr. 15 a BetrKV gehören zu den Betriebskosten die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage. Dauerhaft umlagefähig sind dort ausdrücklich nur zwei Positionen: die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft. Die beiden weiteren früher genannten Positionen – das Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die urheberrechtlichen Gebühren für die Kabelweitersendung – sind in der geltenden Fassung mit dem Zusatz "bis zum 30. Juni 2024" versehen.

Buchstabe b: Private Verteilanlage am Breitbandnetz

§ 2 Nr. 15 b BetrKV betrifft die mit einem Breitbandnetz verbundene private Verteilanlage. Auch hier verbleibt als dauerhaft umlagefähige Position allein der Betriebsstrom. Die "laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse" – also der Kern des klassischen Sammelinkassos – sowie die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a sind ebenfalls nur "bis zum 30. Juni 2024" aufgeführt. Das ist die zentrale Norm, um die es beim Wegfall des Nebenkostenprivilegs geht.

Der zusätzliche Stichtag für Neuanlagen

Leicht zu übersehen ist der Schlusssatz von § 2 BetrKV: Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, sind Nr. 15 Buchstabe a und b von vornherein nicht anzuwenden. In neu errichteten oder neu ausgestatteten Gebäuden gab es das Nebenkostenprivileg also nie – dort war eine Umlage schon vor dem 30. Juni 2024 ausgeschlossen. Für den Bestand griff die Übergangsregelung, die den Anbietern und Eigentümern Zeit zur Vertragsanpassung geben sollte; sie ist mit Ablauf des 30. Juni 2024 ausgelaufen.

Buchstabe c: Die Glasfaser-Öffnung

Neu eingefügt wurde § 2 Nr. 15 c BetrKV. Erfasst sind die Kosten des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 TKG verbunden ist – allerdings nur, wenn der Mieter seinen Anbieter über seinen Anschluss frei wählen kann. Umlagefähig sind dann die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Abs. 1 TKG. Die Systematik ist damit klar: Der Gesetzgeber hat die alte Bündelumlage abgeschafft und im Gegenzug ein eng begrenztes, zweckgebundenes Instrument für den Glasfaserausbau geschaffen.

Was seit dem 1. Juli 2024 noch umlagefähig ist – und was nicht

Für die tägliche Abrechnungsarbeit lässt sich die Rechtslage in drei Gruppen ordnen.

Weiterhin umlagefähig: Betriebsstrom der Gemeinschafts-Antennenanlage, Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und der Einstellung durch eine Fachkraft, Betriebsstrom einer mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage, Betriebsstrom einer Glasfaser-Verteilanlage nach Buchstabe c sowie – unter dessen Voraussetzungen – das Glasfaserbereitstellungsentgelt.

Nicht mehr umlagefähig: laufende monatliche Grundgebühren für Breitbandanschlüsse aus Sammelverträgen, Nutzungsentgelte für gebäudefremde Antennenanlagen, urheberrechtliche Gebühren für die Kabelweitersendung, Signallieferungsentgelte des Netzbetreibers, TV-Grundversorgungspauschalen und vergleichbare Positionen, wie immer sie im Vertrag bezeichnet sind. Maßgeblich ist der wirtschaftliche Gehalt, nicht die Überschrift auf der Rechnung.

Nie umlagefähig – auch früher nicht: Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage, Erneuerung von Verstärkern oder Multischaltern, Kosten der erstmaligen Herstellung des Anschlusses sowie individuelle Zusatzpakete einzelner Mieter. Diese Positionen sind entweder Erhaltungsaufwand des Eigentümers oder Vertragsverhältnisse zwischen Mieter und Anbieter.

Eine praktische Konsequenz wird häufig unterschätzt: Auch eine ausdrückliche und individuell verhandelte Klausel im Mietvertrag, die "Kabelgebühren" den Betriebskosten zuordnet, hilft nicht weiter. § 556 Abs. 1 BGB erlaubt die Vereinbarung, dass der Mieter Betriebskosten trägt – und Betriebskosten sind nach § 1 BetrKV nur die dort und in § 2 BetrKV bezeichneten Kosten. Was der Katalog nicht enthält, kann nicht durch Vereinbarung hineingeschrieben werden. Der Auffangtatbestand "sonstige Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV taugt dafür ebenfalls nicht: Er erfasst nur Kosten, die den Merkmalen des § 1 BetrKV entsprechen und die der Gesetzgeber nicht bewusst ausgeklammert hat. Hier hat er sie bewusst ausgeklammert.

Das Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG im Detail

Voraussetzungen auf der Netzseite

§ 72 Abs. 1 TKG knüpft die Erhebung an drei kumulative Bedingungen. Der Betreiber eines öffentlichen Telekommunikationsnetzes muss erstens das Gebäude mit Gestattung des Grundstückseigentümers erstmalig mit einer Netzinfrastruktur ausstatten, die vollständig aus Glasfaserkomponenten besteht. Er muss diese Infrastruktur zweitens an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität anschließen. Und er muss drittens für den vereinbarten Bereitstellungszeitraum die Betriebsbereitschaft von Gebäudenetz und Anschluss gewährleisten. Grundlage ist stets eine vertragliche Vereinbarung zwischen Betreiber und Eigentümer; dem Eigentümer steht der Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts gleich.

Wichtig ist das Wort "erstmalig". Wo bereits eine durchgehende Glasfaserverkabelung vorhanden ist, kommt ein Bereitstellungsentgelt nicht in Betracht. Eine Koaxialverkabelung im Haus, die lediglich am Hausübergabepunkt an eine Glasfaserzuführung angeschlossen wird, erfüllt die Voraussetzung ebenfalls nicht – § 2 Nr. 15 c BetrKV verlangt eine gebäudeinterne Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser angebunden ist.

Höhe, Dauer und Deckelung

Die Grenzen ergeben sich aus § 72 Abs. 2 TKG und sind streng: höchstens 60 Euro im Jahr je Wohneinheit und höchstens 540 Euro in der Summe der Gesamtkosten je Wohneinheit. Der Erhebungszeitraum beginnt mit der Errichtung der Netzinfrastruktur innerhalb des Gebäudes und beträgt höchstens fünf Jahre; reicht dieser Zeitraum zur Refinanzierung der Gesamtkosten nicht aus, kann er auf höchstens neun Jahre verlängert werden. Übersteigen die Gesamtkosten 300 Euro je Wohneinheit, handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme, deren Gründe der Betreiber darlegen muss.

Bei der Festsetzung dürfen nach § 72 Abs. 3 TKG die auf die Jahre des Erhebungszeitraums gleichmäßig verteilten tatsächlichen Errichtungskosten der passiven Netzinfrastruktur und der Glasfaserkabel im Gebäude zuzüglich einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals berücksichtigt werden. Kosten, die ein Dritter übernimmt oder die aus öffentlichen Fördermitteln gedeckt werden, sind abzuziehen. Das ist der praktisch wichtigste Prüfpunkt: Geförderte Ausbaukosten dürfen nicht ein zweites Mal über das Bereitstellungsentgelt refinanziert werden.

Transparenzpflichten in der Rechnung

§ 72 Abs. 4 TKG verpflichtet den Betreiber, in jeder Rechnung an den Eigentümer die Höhe des Entgelts für den Abrechnungszeitraum, Beginn und Ende des Erhebungszeitraums, die Gesamtkosten und bei aufwändigen Maßnahmen die Begründung auszuweisen. Für Infrastrukturen, die vor dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, kommen das Errichtungsdatum, die Laufzeit des damaligen Gestattungsvertrags und der Zeitpunkt der erstmaligen Erhebung hinzu. Verwalter sollten diese Angaben systematisch prüfen und dokumentieren – sie sind zugleich die Belegkette für die spätere Betriebskostenabrechnung.

Nach dem Bereitstellungszeitraum

Zwei Rechtsfolgen werden in der Praxis regelmäßig übersehen. Nach § 72 Abs. 5 TKG ist der Grundstückseigentümer nach Ablauf des Bereitstellungszeitraums verpflichtet, die Betriebsbereitschaft der gebäudeinternen Netzinfrastruktur zu gewährleisten. Und nach § 72 Abs. 6 TKG trifft ihn ab diesem Zeitpunkt auch die Pflicht, anderen Anbietern auf Antrag dauerhaft, diskriminierungsfrei und unentgeltlich Zugang zur passiven Netzinfrastruktur und zu den Glasfaserkabeln am Hausübergabepunkt zu gewähren. Wer heute einen Gestattungsvertrag unterschreibt, übernimmt damit eine langfristige technische und organisatorische Verantwortung.

Mietvertragliche Vereinbarung und Abgrenzung zur Modernisierungsmieterhöhung

Das Bereitstellungsentgelt ist nur dann auf Mieter umlegbar, wenn eine wirksame Betriebskostenvereinbarung besteht, die diese Position erfasst – bei Bestandsmietverhältnissen mit einer Umlage nach dem Katalog der BetrKV in seiner jeweils geltenden Fassung ist das regelmäßig der Fall, bei starren Aufzählungen einzelner Kostenarten dagegen häufig nicht. Wer einen Glasfaserausbau plant, sollte deshalb frühzeitig prüfen, ob die Betriebskostenklauseln im Bestand tragfähig sind, und Neuverträge entsprechend formulieren.

Parallel dazu besteht der Weg über die Modernisierung. § 555b Nr. 4 a BGB nennt die erstmalige Anbindung des Mietobjekts über Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahme; die Ankündigung richtet sich nach § 555c BGB, die Duldung nach § 555d BGB, die Mieterhöhung nach § 559 BGB. Beide Wege schließen sich für dieselbe Infrastruktur aus: Wer die Kosten über das Bereitstellungsentgelt als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat, kann sie nicht zusätzlich über eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen. Diese Weichenstellung sollte vor Vertragsschluss mit dem Netzbetreiber getroffen werden, nicht danach.

Sammelinkasso, Einzelverträge und gewerbliche Bereitstellung im Vergleich

Nach dem Wegfall des Privilegs stehen Eigentümern im Wesentlichen drei Versorgungsmodelle offen.

Modell 1 – Einzelverträge der Mieter. Der Vermieter kündigt den Sammelvertrag, die Mieter schließen individuelle Verträge mit einem Anbieter ihrer Wahl. Vorteil: maximale Rechtssicherheit, keine Umlagefrage, kein Ausfallrisiko. Nachteil: Die Mieter zahlen im Einzelbezug typischerweise deutlich mehr als im früheren Bündelpreis, was in der Kommunikation Konfliktpotenzial birgt.

Modell 2 – Gewerbliche Bereitstellung außerhalb der Betriebskosten. Der Vermieter bleibt Vertragspartner des Netzbetreibers und bietet die Versorgung als gesondertes, freiwilliges Zusatzentgelt neben der Miete an. Das ist rechtlich anspruchsvoll: Ein solches Entgelt ist kein Betriebskostenbestandteil, sondern eine eigenständige Leistung, die der Mieter aktiv vereinbaren muss. Eine einseitige Aufnahme in die Nebenkostenabrechnung ist ausgeschlossen. Zudem ist zu prüfen, ob der Vermieter damit selbst zum Anbieter telekommunikationsrechtlicher Dienste wird und welche Melde-, Transparenz- und Verbraucherschutzpflichten daran hängen.

Modell 3 – Glasfaser mit Bereitstellungsentgelt. Der Eigentümer schließt einen Gestattungsvertrag über den vollständigen FTTH-Ausbau im Gebäude, das Entgelt nach § 72 Abs. 1 TKG wird über § 2 Nr. 15 c BetrKV umgelegt. Vorteil: Der Ausbau wird refinanziert, die Anbieterwahl der Mieter bleibt erhalten, die Belastung ist gedeckelt. Nachteil: Bindung, Dokumentationsaufwand und die Übernahme der Betriebsbereitschaft nach Ablauf des Zeitraums.

In der Praxis mischen sich die Modelle. Häufig läuft ein bestehender Koaxial-Sammelvertrag aus, während parallel ein Glasfaserausbau vorbereitet wird. Für diese Übergangsphase gilt: Sobald das Nebenkostenprivileg entfallen ist, darf der Koaxial-Sammelvertrag nicht mehr über die Abrechnung weitergereicht werden – auch nicht anteilig und auch nicht "übergangsweise".

Praxis- und Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohneinheiten

Ausgangslage

Ein Mehrfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen mit zwölf vermieteten Wohnungen verfügt über eine hausinterne Koaxial-Verteilanlage. Der Eigentümer hat mit einem Kabelnetzbetreiber einen Sammelvertrag über die TV-Grundversorgung geschlossen; der Bündelpreis beträgt 9,50 Euro netto je Wohneinheit und Monat. Die Anlage benötigt Betriebsstrom für Verstärker und Multischalter; die Stromkosten liegen bei rund 210 Euro im Jahr für das gesamte Haus. Der Mietvertrag verweist auf die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung. Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr.

Rechenweg für den Abrechnungszeitraum 2024

Bis einschließlich 30. Juni 2024 durfte das Signallieferungsentgelt umgelegt werden, ab dem 1. Juli 2024 nicht mehr.

• Signallieferung 1. Januar bis 30. Juni 2024: 9,50 Euro x 6 Monate x 12 Wohneinheiten = 684,00 Euro netto. Dieser Betrag ist umlagefähig.
• Signallieferung 1. Juli bis 31. Dezember 2024: 9,50 Euro x 6 Monate x 12 Wohneinheiten = 684,00 Euro netto. Dieser Betrag ist nicht umlagefähig und verbleibt beim Eigentümer.
• Betriebsstrom der Verteilanlage: 210,00 Euro im Jahr, vollständig umlagefähig nach § 2 Nr. 15 b BetrKV.

Auf die einzelne Wohneinheit entfallen damit bei der sachgerechten Verteilung nach Einheiten 57,00 Euro Signallieferung für das erste Halbjahr zuzüglich 17,50 Euro Betriebsstrom, insgesamt 74,50 Euro netto. Hätte der Eigentümer wie bisher abgerechnet, wären es 131,50 Euro gewesen. Die Differenz von 57,00 Euro je Wohnung – 684,00 Euro für das gesamte Haus – ist die wirtschaftliche Auswirkung des Wegfalls im ersten Umstellungsjahr.

Verteilungsmaßstab

§ 556 a Abs. 1 BGB sieht als Auffangregel die Verteilung nach Wohnfläche vor. Der Bundesgerichtshof hat für Kabelempfangskosten jedoch bereits mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 202/06) entschieden, dass eine Verteilung nach der Zahl der Wohneinheiten sachgerecht ist, weil der Nutzen für jede Wohnung unabhängig von ihrer Größe gleich ist. Für den verbliebenen Betriebsstrom und für ein Glasfaserbereitstellungsentgelt gilt derselbe Gedanke; § 72 Abs. 2 TKG stellt ohnehin ausdrücklich auf die Wohneinheit ab. Wer bisher nach Fläche verteilt hat, sollte den Maßstab prüfen und eine Änderung sauber nach § 556 a Abs. 2 BGB oder durch Vereinbarung herbeiführen.

Die Glasfaservariante

Derselbe Eigentümer entscheidet sich 2026 für einen vollständigen Glasfaserausbau im Gebäude. Der Netzbetreiber weist Gesamtkosten von 420 Euro je Wohneinheit aus – eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Abs. 2 Satz 4 TKG, deren Gründe er darlegen muss. Bei einem jährlichen Höchstbetrag von 60 Euro ergibt sich ein Erhebungszeitraum von sieben Jahren; das ist zulässig, weil fünf Jahre zur Refinanzierung nicht ausreichen und die Grenze von neun Jahren nicht überschritten wird.

• Jährliche Belastung je Wohneinheit: 60,00 Euro, entspricht 5,00 Euro im Monat.
• Belastung für das gesamte Haus: 60,00 Euro x 12 = 720,00 Euro im Jahr.
• Gesamtsumme über sieben Jahre je Wohneinheit: 420,00 Euro – innerhalb der Obergrenze von 540 Euro.

Voraussetzung der Umlage bleibt, dass die Mieter ihren Anbieter über den Anschluss frei wählen können. Erhält der Eigentümer für den Ausbau einen Zuschuss von 120 Euro je Wohneinheit aus einem Förderprogramm, sind die umlagefähigen Gesamtkosten nach § 72 Abs. 3 Satz 2 TKG auf 300 Euro zu kürzen; der Erhebungszeitraum verkürzt sich damit auf fünf Jahre. Wird dieser Abzug nicht vorgenommen, ist das erhobene Entgelt insoweit nicht umlagefähig – und der Eigentümer trägt das Rückforderungsrisiko gegenüber seinen Mietern.

Musterablauf für die Umstellung der Betriebskostenabrechnung

Schritt 1 – Bestandsaufnahme. Sämtliche Objekte auf bestehende Sammel-, Gestattungs- und Signallieferungsverträge sichten. Laufzeiten, Kündigungsfristen und Verlängerungsklauseln erfassen. Prüfen, ob die Anlage vor oder ab dem 1. Dezember 2021 errichtet wurde.

Schritt 2 – Verträge bereinigen. Sammelverträge zum nächstmöglichen Termin kündigen oder auf ein Modell umstellen, das nicht auf einer Betriebskostenumlage beruht. Bei laufenden Verträgen mit fester Restlaufzeit klären, wer die Kosten bis zum Vertragsende trägt – seit dem 1. Juli 2024 ist das der Eigentümer.

Schritt 3 – Mietverträge prüfen. Betriebskostenklauseln daraufhin durchsehen, ob sie auf die BetrKV in der jeweils geltenden Fassung verweisen oder Kostenarten starr aufzählen. Bei starren Klauseln für Neuvermietungen eine dynamische Formulierung vorsehen, die auch § 2 Nr. 15 c BetrKV abdeckt.

Schritt 4 – Vorauszahlungen anpassen. Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Fällt eine Kostenposition dauerhaft weg, ist die Vorauszahlung zu senken. Das ist kein Entgegenkommen, sondern Ausdruck des Gebots der Wirtschaftlichkeit und schützt zugleich vor Rückzahlungsansprüchen.

Schritt 5 – Abrechnung umstellen. Die Kostenart im Abrechnungsprogramm sperren oder auf "nicht umlagefähig" setzen, statt sie nur inhaltlich zu leeren. Für das Übergangsjahr 2024 eine taggenaue Abgrenzung zum 30. Juni hinterlegen. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB – zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums – bleibt unverändert; nach Fristablauf sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen.

Schritt 6 – Zurückliegende Abrechnungen prüfen. Wurden nach dem 1. Juli 2024 gleichwohl Kabelgebühren umgelegt, sollte der Fehler aktiv korrigiert werden. Eine Rückabwicklung aus eigener Initiative ist regelmäßig günstiger als eine später erhobene Rückforderung samt Streit über Verzugszinsen und Anwaltskosten.

Schritt 7 – Dokumentation. Kündigungsschreiben, Bestätigungen des Netzbetreibers, Mieterinformationen und die geänderten Abrechnungsstammdaten in der Objektakte ablegen. In einer digital geführten Verwaltung gehören diese Nachweise revisionssicher an das Objekt, nicht in einen E-Mail-Verlauf.

Informationspflichten gegenüber Mietern

Eine gesetzlich normierte Sonderpflicht, Mieter über den Wegfall des Nebenkostenprivilegs zu belehren, gibt es nicht. Aus der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nach § 241 Abs. 2 BGB und aus rein praktischen Erwägungen folgt dennoch ein deutlicher Handlungsbedarf: Endet die Versorgung über den Sammelvertrag, verlieren Mieter ohne Vorwarnung ihr Fernsehsignal. Eine rechtzeitige, schriftliche Information mit klarem Datum, einer Erläuterung der Handlungsoptionen und einem Hinweis auf die gesenkte Vorauszahlung ist deshalb der Standard, an dem sich eine professionelle Verwaltung messen lassen sollte.

Sinnvoll ist ein Vorlauf von mindestens drei Monaten vor dem Abschalttermin, eine neutrale Darstellung der Alternativen – Einzelvertrag Kabel, DVB-T2, Satellit, IPTV über den vorhandenen Internetanschluss – und der ausdrückliche Hinweis, dass der Vermieter keine Empfehlung für einen bestimmten Anbieter ausspricht. Wo Satellitenschüsseln oder Zimmerantennen ins Spiel kommen, sollte zugleich klargestellt werden, welche baulichen Maßnahmen an Fassade, Balkon und Fenster zulässig sind und welche der vorherigen Zustimmung bedürfen.

Bei einem geplanten Glasfaserausbau treten echte gesetzliche Pflichten hinzu. Wird der Ausbau als Modernisierung nach § 555b Nr. 4 a BGB durchgeführt, ist die Ankündigung nach § 555c BGB spätestens drei Monate vor Beginn in Textform zu erklären und muss Art, Umfang, Beginn, voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten benennen. Soll das Bereitstellungsentgelt umgelegt werden, gehört auch dieser Betrag transparent in die Information – und zwar mit der Angabe, über wie viele Jahre er erhoben wird.

WEG-Bezug: Beschlüsse, Sammelverträge und Glasfaserausbau

In Wohnungseigentumsobjekten verläuft die Umstellung zweistufig. Der Sammelvertrag mit dem Kabelnetzbetreiber ist regelmäßig ein Vertrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht des einzelnen Eigentümers. Eine Einzelkündigung durch einen Eigentümer ist deshalb nicht möglich; erforderlich ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der den Verwalter zur Kündigung ermächtigt und beauftragt. Der Verwalter sollte die Beschlussvorlage mit Laufzeit, Kündigungsfrist und den finanziellen Folgen vorbereiten.

Wirtschaftlich ist die Lage in der WEG unangenehm: Die Kosten des Sammelvertrags bleiben bis zum Vertragsende bei der Gemeinschaft und werden über den Wirtschaftsplan auf die Eigentümer verteilt. Vermietende Eigentümer können sie seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr an ihre Mieter weiterreichen. Aus dieser Konstellation entsteht ein doppelter Handlungsdruck – für die Gemeinschaft, den Vertrag zu beenden, und für den einzelnen vermietenden Eigentümer, seine eigene Betriebskostenabrechnung anzupassen.

Für den Glasfaserausbau enthält § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG eine privilegierte bauliche Veränderung: Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Über das "Ob" muss die Gemeinschaft entscheiden, über das "Wie" bestimmt sie nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG. Beschließt die Gemeinschaft einen Gestattungsvertrag mit einem Netzbetreiber, sollte der Beschluss die Vertragslaufzeit, die Höhe und Dauer eines Bereitstellungsentgelts, die Kostenverteilung und die Folgen nach § 72 Abs. 5 und 6 TKG ausdrücklich benennen. Andernfalls droht Streit darüber, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Ein weiterer Punkt betrifft die Schnittstelle zur Mietverwaltung: Das Bereitstellungsentgelt wird dem Grundstückseigentümer in Rechnung gestellt. In der WEG ist das die Gemeinschaft; die Weiterbelastung an den einzelnen Eigentümer erfolgt über die Jahresabrechnung, dessen Weiterbelastung an den Mieter über die Betriebskostenabrechnung. Beide Abrechnungen müssen denselben Betrag je Wohneinheit und dieselbe Periode ausweisen – sonst entsteht eine Lücke, die im Zweifel der Eigentümer trägt.

Rechtslage & Referenzurteile

§ 2 Nr. 15 BetrKV in der geltenden Fassung ist die zentrale Norm. Buchstabe a und b nennen die früher privilegierten Positionen nur noch "bis zum 30. Juni 2024"; Buchstabe c eröffnet die Umlage von Betriebsstrom und Bereitstellungsentgelt für vollständig glasfaserangebundene gebäudeinterne Verteilanlagen bei freier Anbieterwahl des Mieters. Der Schlusssatz des § 2 BetrKV schließt die Anwendung von Buchstabe a und b für Anlagen aus, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden.

§ 72 TKG regelt das Glasfaserbereitstellungsentgelt mit den Grenzen 60 Euro im Jahr, 540 Euro Gesamtkosten je Wohneinheit, fünf Jahre Erhebungszeitraum mit Verlängerungsmöglichkeit auf neun Jahre und der Darlegungspflicht bei Gesamtkosten über 300 Euro. Nach § 72 Abs. 7 TKG gelten die Regelungen für Glasfaserinfrastrukturen, die spätestens am 31. Dezember 2027 errichtet worden sind; für Altinfrastrukturen aus dem Zeitraum vom 1. Januar 2015 bis zum 1. Dezember 2021 gilt eine gesonderte Übergangsregelung mit anteiliger Kürzung. Die Norm wurde zuletzt im Mai 2026 geändert.

BGH, Urteil vom 18. November 2021 – I ZR 106/20. Der Bundesgerichtshof entschied in einem wettbewerbsrechtlichen Verfahren gegen ein großes Wohnungsunternehmen, dass die Bindung des Mieters an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss nach der damals geltenden Rechtslage nicht gegen das Telekommunikationsgesetz verstieß. Die Entscheidung markiert zugleich die Grenze: Sie beruhte ausdrücklich auf der Rechtslage vor Ablauf der Übergangsfrist. Seit dem 1. Juli 2024 ist ihr Anwendungsbereich entfallen.

BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06. Der Bundesgerichtshof hielt die Verteilung von Kabelempfangskosten nach der Zahl der Wohneinheiten statt nach der Wohnfläche für sachgerecht, weil der Vorteil des Anschlusses für jede Wohnung unabhängig von ihrer Größe gleich ist; auf die tatsächliche Nutzung durch den Mieter kommt es nicht an. Für die verbliebenen umlagefähigen Positionen ist dieser Maßstab weiterhin die Orientierung.

Ausblick. Für das Telekommunikationsgesetz liegt seit dem Frühjahr 2026 ein Änderungsvorhaben im Gesetzgebungsverfahren, das unter anderem Duldungspflichten beim gebäudeinternen Glasfaserausbau, neue technische Anforderungen an Gebäudenetze und eine Anhebung der Gesamtsumme des Bereitstellungsentgelts vorsieht. Bis zu einer Verkündung im Bundesgesetzblatt gelten die oben dargestellten Grenzwerte unverändert. Verträge, die auf künftige Rechtslagen verweisen, sollten bis dahin nicht abgeschlossen werden.

Checkliste

• Alle Sammel-, Gestattungs- und Signallieferungsverträge je Objekt erfasst und Laufzeiten dokumentiert
• Errichtungsdatum der Verteilanlage geprüft: vor oder ab dem 1. Dezember 2021
• Kostenposition "Kabelgebühren" in allen Abrechnungsstammdaten ab dem 1. Juli 2024 deaktiviert
• Abrechnungszeitraum 2024 taggenau zum 30. Juni abgegrenzt
• Betriebsstrom als weiterhin umlagefähige Position separat erfasst und belegt
• Betriebskostenklauseln in Bestandsmietverträgen auf dynamischen Verweis geprüft
• Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB angepasst und Anpassung schriftlich mitgeteilt
• Mieterinformation mit Abschalttermin, Alternativen und Hinweis auf Anbieterwahl versendet
• Bei Glasfaser: Gestattungsvertrag, Höhe und Dauer des Bereitstellungsentgelts, Förderabzug und Rechnungsangaben nach § 72 Abs. 4 TKG geprüft
• Weichenstellung Bereitstellungsentgelt oder Modernisierungsmieterhöhung dokumentiert
• In der WEG: Beschluss zur Kündigung des Sammelvertrags gefasst und Verwalter ermächtigt
• Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB im Blick behalten
• Fehlerhaft umgelegte Beträge aus Vorjahren identifiziert und Korrektur eingeleitet

Häufige Fragen (FAQ)

Dürfen Kabelgebühren wirklich gar nicht mehr umgelegt werden?

Die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse und das Nutzungsentgelt für eine gebäudefremde Antennenanlage sind in § 2 Nr. 15 a und b BetrKV nur noch "bis zum 30. Juni 2024" aufgeführt. Für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Juli 2024 fehlt damit die Rechtsgrundlage. Umlagefähig bleiben der Betriebsstrom der Anlage und die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft.

Hilft eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag?

Nein. § 556 Abs. 1 BGB erlaubt nur die Vereinbarung, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt. Der Katalog des § 2 BetrKV ist abschließend. Was er nicht enthält, wird auch durch eine individuell verhandelte Klausel nicht zu einer umlagefähigen Betriebskostenposition. Der Auffangtatbestand der sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV greift nicht, weil der Gesetzgeber die Position bewusst gestrichen hat.

Was passiert mit einem Sammelvertrag, der noch bis 2027 läuft?

Der Vertrag bleibt wirksam, und der Eigentümer schuldet dem Netzbetreiber weiterhin das vereinbarte Entgelt. Er kann es seit dem 1. Juli 2024 aber nicht mehr auf die Mieter umlegen. Sinnvoll ist, die Kündigungsmöglichkeiten sorgfältig zu prüfen, mit dem Anbieter über eine einvernehmliche vorzeitige Beendigung oder eine Umstellung auf Einzelverträge zu verhandeln und die verbleibende Belastung als Eigenaufwand einzuplanen.

Wie hoch darf das Glasfaserbereitstellungsentgelt sein?

Nach § 72 Abs. 2 TKG höchstens 60 Euro im Jahr je Wohneinheit und höchstens 540 Euro in der Summe der Gesamtkosten. Es darf grundsätzlich für höchstens fünf Jahre erhoben werden; reicht dieser Zeitraum zur Refinanzierung nicht aus, ist eine Verlängerung auf höchstens neun Jahre möglich. Übersteigen die Gesamtkosten 300 Euro je Wohneinheit, muss der Betreiber die Gründe darlegen.

Kann ich das Bereitstellungsentgelt und zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen?

Für dieselbe Infrastruktur nicht. Der Gesetzgeber hat beide Wege bewusst alternativ ausgestaltet: Entweder werden die Errichtungskosten über das Bereitstellungsentgelt als Betriebskosten nach § 2 Nr. 15 c BetrKV umgelegt oder über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB in die Grundmiete überführt. Die Entscheidung sollte vor Abschluss des Gestattungsvertrags fallen und dokumentiert werden.

Muss ich Mieter über die Abschaltung des Kabelanschlusses informieren?

Eine ausdrückliche gesetzliche Belehrungspflicht besteht nicht. Aus der Rücksichtnahmepflicht nach § 241 Abs. 2 BGB und aus praktischen Gründen ist eine rechtzeitige schriftliche Information mit konkretem Abschalttermin jedoch dringend zu empfehlen. Ein Vorlauf von mindestens drei Monaten, eine neutrale Darstellung der Empfangsalternativen und der Hinweis auf die angepasste Vorauszahlung haben sich als Standard etabliert.

Was gilt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Der Sammelvertrag ist regelmäßig ein Vertrag der Gemeinschaft. Eine Einzelkündigung durch einen Eigentümer scheidet aus; erforderlich ist ein Beschluss, der den Verwalter zur Kündigung ermächtigt. Für den Glasfaserausbau gibt § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG jedem Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung angemessener baulicher Veränderungen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen; die Ausführung bestimmt die Gemeinschaft.

Quellen & Rechtshinweis

• Betriebskostenverordnung (BetrKV), insbesondere § 1 und § 2 Nr. 15 Buchstaben a bis c sowie der Schlusssatz zu Anlagen ab dem 1. Dezember 2021
• Telekommunikationsgesetz (TKG), insbesondere § 3 Nr. 33 und § 72 Abs. 1 bis 7 (Glasfaserbereitstellungsentgelt)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 241 Abs. 2, § 555b Nr. 4 a, § 555c, § 555d, § 556 Abs. 1 und 3, § 556 a, § 559 sowie § 560 Abs. 4
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 und Satz 2
• BGH, Urteil vom 18. November 2021 – I ZR 106/20 (Bindung des Mieters an den vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss nach damaliger Rechtslage)
• BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06 (Verteilung von Kabelempfangskosten nach Wohneinheiten)

Rechtsstand dieses Beitrags ist August 2026. Bitte beachten Sie, dass dieser Beitrag der allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Ob und in welchem Umfang eine Position im konkreten Mietverhältnis umlagefähig ist, hängt vom Wortlaut des Mietvertrags, vom Errichtungsdatum der Anlage und von der Vertragsgestaltung mit dem Netzbetreiber ab. Für die verbindliche Beurteilung eines Einzelfalls empfehlen wir die Einschaltung einer Rechtsanwältin oder eines Rechtsanwalts.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Das Thema Kabelanschluss Nebenkosten zeigt exemplarisch, worauf es in der Mietverwaltung heute ankommt: Eine Gesetzesänderung wirkt gleichzeitig in Verträge, Vorauszahlungen, Abrechnungssysteme und Mieterkommunikation hinein – und wer sie an einer Stelle übersieht, zahlt an anderer Stelle drauf. Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht sich als Technologieverwaltung: Wir verbinden digitale Prozesse und saubere Datenhaltung mit persönlicher Betreuung durch feste Ansprechpartner. Betriebskostenarten, Vertragslaufzeiten und Abrechnungsstammdaten führen wir strukturiert je Objekt, damit Änderungen wie der Wegfall des Nebenkostenprivilegs nicht in einzelnen Abrechnungen untergehen, sondern im gesamten Bestand konsistent umgesetzt werden.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist

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