Jahresabrechnung prüfen als WEG-Eigentümer: Worauf es nach § 28 WEG ankommt

Auf einen Blick: Wer als Eigentümer seine Jahresabrechnung prüfen will, sollte wissen: Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nicht mehr über die gesamte Abrechnung, sondern nur noch über die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse, die sogenannte Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG). Fehler in der Abrechnung führen nur dann zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, wenn sie diese Abrechnungsspitze tatsächlich beeinflussen.

Gliederung

• Was die Jahresabrechnung enthält
• Die Abrechnungsspitze nach der Reform
• Worauf Sie beim Prüfen achten sollten
• Der Vermögensbericht
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Einmal im Jahr flattert die Jahresabrechnung der Hausverwaltung ins Haus, oft mit einer Nachzahlung oder einem Guthaben. Doch wie können Sie als Eigentümer die Jahresabrechnung prüfen und erkennen, ob sie korrekt ist? Seit der WEG-Reform haben sich die Beschlussfassung und damit auch die Anfechtbarkeit grundlegend geändert.

Was die Jahresabrechnung enthält

Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen (§ 28 Abs. 2 WEG). Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft den geplanten Vorschüssen gegenüber. Aus dem Vergleich ergibt sich für jeden Eigentümer eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Die Abrechnungsspitze nach der Reform

Vor der Reform beschlossen die Eigentümer über die gesamte Jahresabrechnung. Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, beschließen sie nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Beschlussgegenstand ist also nur die Abrechnungsspitze, das heißt die Differenz zwischen geplanten Vorschüssen und tatsächlichen Kosten. Die Abrechnung selbst ist die rechnerische Grundlage, aber nicht mehr unmittelbar Beschlussgegenstand.

Worauf Sie beim Prüfen achten sollten

• Vollständigkeit: Sind alle Einnahmen und Ausgaben erfasst?
• Nachvollziehbarkeit: Lassen sich die Einzelpositionen anhand von Belegen prüfen (Belegeinsicht)?
• Verteilungsschlüssel: Wurden die Kosten nach dem richtigen Schlüssel verteilt?
• Abrechnungsspitze: Stimmt die ausgewiesene Nachzahlung oder das Guthaben?
• Rücklagen: Werden Zuführungen zur Erhaltungsrücklage korrekt dargestellt?

Wichtig: Ein Beschluss über die Abrechnungsspitze ist nur dann anfechtbar, wenn ein Fehler die Abrechnungsspitze, also die Zahlungspflicht, tatsächlich beeinflusst. Reine Darstellungsfehler ohne Auswirkung auf den zu zahlenden Betrag machen den Beschluss in der Regel nicht angreifbar.

Der Vermögensbericht

Zusätzlich hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Er enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Der Vermögensbericht ist den Eigentümern zur Verfügung zu stellen und gibt einen guten Überblick über die finanzielle Lage der Gemeinschaft.

Praxisbeispiel

Ein Eigentümer erhält eine Nachzahlungsaufforderung von 480 Euro. Bei der Prüfung der Einzelabrechnung stellt er fest, dass die Heizkosten nach Wohnfläche statt nach Verbrauch verteilt wurden, obwohl ein Verbrauchsschlüssel gilt. Da dieser Fehler die Abrechnungsspitze, also seine konkrete Zahlungspflicht, beeinflusst, kann er den Beschluss über die Nachschüsse innerhalb eines Monats anfechten. Vor einer Klage sollte er die Belege einsehen und den Fehler dokumentieren.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist § 28 WEG i.d.F. des WEMoG, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020. Die Beschränkung des Beschlussgegenstands auf die Abrechnungsspitze ist eine der zentralen Neuerungen der Reform. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führen Fehler in der Jahresabrechnung nur dann zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze und damit die Zahlungspflicht der Eigentümer auswirken.

Checkliste

• Jahresabrechnung und Einzelabrechnung sorgfältig durchlesen
• Belegeinsicht bei der Hausverwaltung nutzen
• Verteilungsschlüssel für jede Kostenart prüfen
• Abrechnungsspitze (Nachzahlung/Guthaben) nachrechnen
• Vermögensbericht und Rücklagenstand kontrollieren
• Fehler dokumentieren und ihre Auswirkung auf die Zahlungspflicht prüfen
• Bei relevanten Fehlern: Monatsfrist für die Anfechtung beachten

Häufige Fragen (FAQ)

Worüber wird bei der Jahresabrechnung überhaupt beschlossen?
Seit der Reform nur noch über die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse, also die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG).

Darf ich die Belege einsehen?
Ja. Als Eigentümer haben Sie ein Recht auf Belegeinsicht, um die Abrechnung nachzuvollziehen.

Wann ist der Beschluss über die Abrechnung anfechtbar?
Nur wenn ein Fehler die Abrechnungsspitze und damit Ihre Zahlungspflicht tatsächlich beeinflusst. Reine Darstellungsfehler genügen meist nicht.

Was ist der Vermögensbericht?
Eine Aufstellung über den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen, die der Verwalter jährlich erstellen muss (§ 28 Abs. 4 WEG).

Wie lange habe ich Zeit für eine Anfechtung?
Der Beschluss über die Nachschüsse kann innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung gerichtlich angefochten werden.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 28 WEG i.d.F. des WEMoG (gesetze-im-internet.de)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die konkrete Bewertung Ihrer Situation wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt bzw. an Ihre Hausverwaltung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Bei der EXTRA Immobilien Gruppe verbinden wir moderne Immobilienverwaltung mit digitaler Technologie. Ob weg-verwaltung, WEG- und Mietverwaltung, Gewerbe oder der Verkauf Ihrer Immobilie – wir betreuen Eigentümer:innen und Investor:innen in Deutschland persönlich, transparent und effizient. Gerade bei Themen rund um jahresabrechnung pruefen profitieren Sie von klaren Prozessen, schneller Erreichbarkeit und einem Team, das Verwaltung neu denkt.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Digitale, transparente Verwaltung mit festem, persönlichem Ansprechpartner
• Spezialisiert auf WEG-, Miet- und Gewerbeverwaltung sowie den Immobilienverkauf
• Kurze Reaktionszeiten und nachvollziehbare, verständliche Abrechnungen
• Aktuelles Fachwissen zur Rechtslage – von der WEG-Reform bis zu neuen Energievorgaben

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe – persönlich und direkt für Sie erreichbar. Wir nehmen uns Zeit für Ihre Immobilie und finden die passende Lösung für Ihre Situation.

👉 Jetzt Angebot abholen

Sichern Sie sich Ihr kostenloses, unverbindliches Angebot für die Verwaltung oder den Verkauf Ihrer Immobilie.
Jetzt Angebot anfragen →