Indexmiete 2026: Berechnung, Anpassung und rechtssichere Umsetzung für Vermieter

Auf einen Blick:

• Die Indexmiete nach § 557b BGB koppelt die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes und ersetzt während ihrer Laufzeit das Verfahren nach § 558 BGB.
• Jede Anpassung muss in Textform erklärt werden, die Änderung des Preisindex benennen und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag als Geldbetrag ausweisen.
• Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben; die neue Miete wird mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet.
• Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) prüft bei der Indexmiete ausschließlich die Anfangsmiete, nicht die späteren Indexanpassungen; sie gilt nach der Verlängerung aus 2025 bis zum 31.12.2029.
• Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB sind neben der Indexmiete nur in einem eng begrenzten Ausnahmefall zulässig – der Regelfall ist der Ausschluss.
• Mit dem Gesetzentwurf „Mietrecht II" (Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026) soll die Indexmiete in angespannten Wohnungsmärkten oberhalb von drei Prozent Indexanstieg nur noch hälftig durchschlagen.

Das Wichtigste im Überblick

• Rechtsgrundlagen und Anwendungsbereich der Indexmiete, Abgrenzung zur Staffelmiete
• Anforderungen an eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag
• Der exakte Rechenweg von den VPI-Punkten zur neuen Miete – mit zwei durchgerechneten Beispielen
• Form, Frist und Wirkungszeitpunkt der Anpassungserklärung, Rückwirkung und Verjährung
• Verhältnis zur Mietpreisbremse, Sperrwirkung gegenüber § 558 BGB, Ausschluss der Modernisierungsumlage
• Stand und Inhalt der geplanten Deckelung durch „Mietrecht II"
• Verifizierte Referenzurteile, Praxis-Checkliste und FAQ

Warum die Indexmiete 2026 für Vermieter zum Präzisionsthema geworden ist

Die Indexmiete hat sich in den vergangenen Jahren von einem Nischeninstrument zu einem der meistgenutzten Preisgleitmodelle im deutschen Wohnraummietrecht entwickelt. Der Grund liegt auf der Hand: Wer eine Miete an den Verbraucherpreisindex koppelt, muss keine Vergleichswohnungen benennen, keinen Mietspiegel auswerten und keine Zustimmung des Mieters einholen. Die Anpassung folgt einer objektiven, staatlich veröffentlichten Kennzahl. Was auf den ersten Blick nach Vereinfachung aussieht, ist in der Umsetzung jedoch ein Formalienthema mit erheblichem Fehlerpotenzial – und genau daran scheitern in der Praxis viele Erhöhungsverlangen.

Betroffen sind längst nicht mehr nur institutionelle Bestandshalter. Private Vermieter mit einer oder zwei Einheiten, Erbengemeinschaften, kleine Wohnungsgesellschaften und Verwalter, die Sondereigentum betreuen, arbeiten heute regelmäßig mit Indexklauseln. Sie alle stehen 2026 vor derselben Ausgangslage: Die Inflationsentwicklung hat sich gegenüber den Spitzenjahren beruhigt – die Teuerungsrate lag im Juli 2026 bei 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat –, gleichzeitig hat sich in vielen Verträgen über mehrere Jahre ein erheblicher Indexvorsprung aufgebaut, der bisher nicht geltend gemacht wurde. Wer diesen Vorsprung jetzt abrufen will, muss die Formalien exakt einhalten, sonst geht die Erhöhung ins Leere.

Hinzu kommt ein regulatorischer Faktor, der die Planungsgrundlage verändert. Die Mietpreisbremse wurde 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert und gilt damit über die gesamte typische Restlaufzeit laufender Mietverhältnisse. Und mit dem Gesetzentwurf „Mietrecht II", den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat und den der Bundestag am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten hat, steht erstmals eine inhaltliche Begrenzung der Indexmiete selbst im Raum: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll ein Indexanstieg oberhalb von drei Prozent nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen. Das Gesetz ist zum Rechtsstand dieses Beitrags nicht in Kraft, es befindet sich im parlamentarischen Verfahren und kann sich noch ändern.

Für Vermieter und Verwaltungen bedeutet das: Die Indexmiete bleibt ein leistungsfähiges Instrument, verlangt aber sauberes Handwerk. Dieser Beitrag zeigt, wie eine Indexklausel wirksam vereinbart wird, wie der Rechenweg mit VPI-Werten im Detail funktioniert, welche Form- und Fristanforderungen die Anpassungserklärung erfüllen muss, wie sich die Indexmiete zur Mietpreisbremse und zur Modernisierungsumlage verhält – und welche Fehler in der Praxis am häufigsten dazu führen, dass eine Erhöhung unwirksam ist.

Indexmiete nach § 557b BGB: Grundlagen und Anwendungsbereich

Was die Indexmiete rechtlich ist

§ 557b Abs. 1 BGB erlaubt es den Mietvertragsparteien, schriftlich zu vereinbaren, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Maßgeblich ist damit der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), aktuell auf der Basis 2020 = 100. Andere Indizes – etwa ein Landesindex, ein harmonisierter europäischer Index oder ein branchenspezifischer Index – erfüllen die gesetzliche Vorgabe für Wohnraum nicht.

Die Indexmiete ist keine automatische Miete. Der Index verändert die geschuldete Miete nicht von selbst. Er begründet lediglich einen Anspruch des Vermieters, die Miete durch einseitige Erklärung anzupassen. Bis zu dieser Erklärung bleibt die alte Miete geschuldet. Das ist der zentrale gedankliche Unterschied zur Wertsicherungsklausel im Gewerberaummietrecht, die häufig als echte Automatik ausgestaltet ist.

Wichtig ist außerdem die Symmetrie: Sinkt der Index, kann auch der Mieter eine Herabsetzung verlangen. In der Praxis ist das seit Einführung der Indexmiete selten relevant geworden, gehört aber zur korrekten Beschreibung des Instruments und sollte in der Kommunikation gegenüber Mietern nicht verschwiegen werden.

Für wen sich die Indexmiete eignet

Die Indexmiete spielt ihre Stärken dort aus, wo der örtliche Mietspiegel die tatsächliche Marktentwicklung nur verzögert abbildet oder wo gar kein qualifizierter Mietspiegel existiert. Sie ist außerdem attraktiv für Objekte mit langer Bindungsabsicht: Der Mieter erhält Planungssicherheit über eine transparente Formel, der Vermieter erhält einen Inflationsausgleich ohne Zustimmungserfordernis.

Weniger geeignet ist sie in Beständen mit hohem Modernisierungsbedarf. Denn wer während der Laufzeit einer Indexmiete umfassend saniert, kann die Kosten grundsätzlich nicht über § 559 BGB umlegen – dazu unten mehr. Auch in Objekten, in denen die Ausgangsmiete bereits deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist die Indexmiete kein Allheilmittel, weil sie die Anfangsmiete nicht von der Prüfung nach §§ 556d ff. BGB befreit.

Indexmiete und Staffelmiete im direkten Vergleich

Beide Modelle schließen die Mieterhöhung nach § 558 BGB während ihrer Laufzeit aus, funktionieren aber grundlegend verschieden.

Die Entscheidung zwischen beiden Modellen ist eine Risikoentscheidung: Die Staffelmiete verlagert das Inflationsrisiko auf den Vermieter, die Indexmiete auf den Mieter. Eine Kombination beider Modelle im selben Mietverhältnis ist nicht möglich.

Die wirksame Vereinbarung im Mietvertrag

Formulierung und Bezugsgröße

Die Vereinbarung bedarf der Schriftform. Sie muss erkennen lassen, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet. Empfehlenswert ist eine Formulierung, die drei Punkte klar benennt: den maßgeblichen Index, die Nettokaltmiete als Bezugsgröße und den Hinweis, dass die Anpassung durch Erklärung in Textform erfolgt.

Nicht erforderlich ist die Angabe eines konkreten Basisjahres im Vertrag. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 26. Mai 2021 (Az. VIII ZR 42/20) entschieden, dass eine formularmäßige Indexmietvereinbarung auch dann wirksam und transparent im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB ist, wenn sie weder das Basisjahr noch den Beginn der Jahresfrist ausdrücklich benennt. Der Senat hat dabei klargestellt, dass die einjährige Wartezeit nach § 557b Abs. 2 BGB eine Wirksamkeitsvoraussetzung der jeweiligen konkreten Änderungserklärung ist – nicht aber eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Indexmietvereinbarung selbst.

Was die Vereinbarung nicht regeln darf

Unzulässig sind Klauseln, die den Mieter einseitig benachteiligen, indem sie den Rückgang des Index ausblenden oder die Anpassung an einen Mindestprozentsatz koppeln, der die gesetzliche Systematik verlässt. Ebenso problematisch sind Klauseln, die zusätzlich zur Indexanpassung eine Erhöhung nach § 558 BGB vorbehalten – das widerspricht der gesetzlichen Sperrwirkung.

Ein weiterer Fehler in der Vertragsgestaltung: Die Indexklausel bezieht sich auf die Bruttomiete oder auf die Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung. Das führt zu Doppelanpassungen, weil die Betriebskosten separat nach § 560 BGB angepasst werden. Die Klausel sollte ausdrücklich auf die Nettokaltmiete abstellen.

Typische Unwirksamkeitsrisiken

Fehlt die Schriftform, ist die Indexabrede nicht wirksam vereinbart; die Miete bleibt dann eine gewöhnliche Miete, die nur über § 558 BGB erhöht werden kann. Wird ein falscher Index benannt – etwa ein Landesindex oder ein Index aus dem gewerblichen Bereich –, greift die Klausel für Wohnraum ebenfalls nicht. Und wenn die Klausel im Formularvertrag so verschachtelt ist, dass ein durchschnittlicher Mieter die Berechnungsmethode nicht nachvollziehen kann, droht die Unwirksamkeit wegen Intransparenz.

Der Rechenweg: Von den VPI-Punkten zur neuen Miete

Die Formel

Der Rechenweg ist eine einfache Verhältnisrechnung:

Neue Nettokaltmiete = bisherige Nettokaltmiete × (aktueller VPI ÷ VPI zum Ausgangszeitpunkt)

Ausgangszeitpunkt ist entweder der Monat des Vertragsbeginns beziehungsweise der im Vertrag benannte Basismonat oder – bei jeder weiteren Anpassung – der Monat, der der letzten Anpassung zugrunde lag. Entscheidend ist die lückenlose Fortschreibung: Wer den Ausgangswert bei jeder Erhöhung neu auf den Vertragsbeginn zurücksetzt, rechnet dieselbe Teuerung mehrfach ab und macht die Erklärung angreifbar.

Praxisbeispiel 1: Wohnung „Lindenhof 12" (Rechenbeispiel mit Beispielwerten)

Ein Vermieter hat eine 74-Quadratmeter-Wohnung im Objekt „Lindenhof 12" seit Mai 2023 vermietet. Die Nettokaltmiete beträgt 850,00 Euro. Im Mietvertrag ist eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart. Es wurde bisher keine Anpassung erklärt.

Alle Indexwerte in diesem Beispiel sind gerundete Beispielwerte zur Veranschaulichung des Rechenwegs. Für eine tatsächliche Anpassung sind die amtlich veröffentlichten VPI-Werte des Statistischen Bundesamtes (Basis 2020 = 100) für den jeweiligen Monat zu verwenden.

• VPI Basismonat Mai 2023 (Beispielwert): 116,4 Punkte
• VPI Bezugsmonat Juni 2026 (Beispielwert): 126,2 Punkte

Schritt 1 – Indexveränderung ermitteln: 126,2 ÷ 116,4 = 1,08419. Das entspricht einer Indexsteigerung von 8,42 Prozent.

Schritt 2 – Neue Miete berechnen: 850,00 Euro × 1,08419 = 921,56 Euro.

Schritt 3 – Erhöhungsbetrag ausweisen: 921,56 Euro − 850,00 Euro = 71,56 Euro.

Schritt 4 – Wirkungszeitpunkt bestimmen: Geht die Erklärung dem Mieter im August 2026 zu, wird die neue Miete ab dem 1. Oktober 2026 geschuldet – Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.

Die Erklärung muss beide Indexwerte, den Erhöhungsbetrag von 71,56 Euro und die neue Gesamtmiete von 921,56 Euro enthalten. Die prozentuale Angabe von 8,42 Prozent darf genannt werden, ist aber nicht zwingend erforderlich.

Praxisbeispiel 2: Anpassung nach vorheriger Erhöhung – „Speicherhaus Nord"

Im Objekt „Speicherhaus Nord" wurde die Nettokaltmiete einer Dreizimmerwohnung bereits einmal angepasst und beträgt derzeit 1.240,00 Euro. Der letzten Anpassung lag ein Indexstand von 118,9 Punkten zugrunde (Beispielwert). Der aktuelle Bezugsmonat weist 126,2 Punkte aus (Beispielwert).

Schritt 1: 126,2 ÷ 118,9 = 1,06140 – also 6,14 Prozent Indexsteigerung seit der letzten Anpassung.

Schritt 2: 1.240,00 Euro × 1,06140 = 1.316,13 Euro.

Schritt 3: Erhöhungsbetrag 76,13 Euro.

Schritt 4: Prüfung der Jahresfrist. Wurde die vorherige erhöhte Miete etwa erstmals zum 1. März 2025 geschuldet, darf die neue Miete frühestens ab dem 1. März 2026 verlangt werden. Bei Zugang der Erklärung im August 2026 ist die Frist unproblematisch eingehalten.

Der entscheidende Punkt in diesem zweiten Beispiel: Ausgangswert ist 118,9 – nicht der Indexstand bei Vertragsbeginn. Wer stattdessen erneut vom ursprünglichen Basiswert ausgeht und das Ergebnis auf die bereits erhöhte Miete anwendet, verlangt eine Erhöhung, die es nicht gibt.

Rundung, Nachkommastellen und Betriebskosten

Der Verbraucherpreisindex wird mit einer Nachkommastelle veröffentlicht. Der Quotient sollte im Zwischenschritt mit mindestens vier Nachkommastellen geführt und erst das Endergebnis auf zwei Nachkommastellen kaufmännisch gerundet werden. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben von der Indexanpassung unberührt; sie werden ausschließlich über § 560 BGB angepasst. Eine Erklärung, die beides vermischt, ist unklar und damit angreifbar.

Anpassungserklärung: Form, Frist und Wirkung

Textform nach § 557b Abs. 3 BGB

§ 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB verlangt eine Erklärung in Textform, in der die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag anzugeben sind. Textform bedeutet: lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Eine eigenhändige Unterschrift ist – anders als bei der Schriftform – nicht erforderlich. Ein maschinell erstelltes Schreiben oder eine E-Mail genügen, solange der Absender identifizierbar ist.

Was die Erklärung nicht enthalten muss, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22. November 2017 (Az. VIII ZR 291/16, veröffentlicht in NJW 2018, 700) entschieden: Der Vermieter muss über den klaren und abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus nicht zusätzlich angeben, welche prozentuale Veränderung sich aus den mitgeteilten Indexdaten ergibt. Für einen durchschnittlichen Mieter sei erkennbar, dass sich eine Indexmiete im selben Verhältnis wie der Index verändert. Praxisfolge: Die Nennung des Prozentsatzes ist ein Service, kein Wirksamkeitserfordernis – die Nennung der beiden Indexstände und des Geldbetrags dagegen schon.

Mindestlaufzeit und Wirkungszeitpunkt

Nach § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Frist bemisst sich nicht nach dem Datum der Erklärung, sondern nach dem Zeitpunkt, ab dem die letzte geänderte Miete geschuldet war. Die neue Miete wird nach § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Geht die Erklärung am 20. August zu, ist der 1. Oktober der Stichtag – nicht der 1. September.

Rückwirkung, Nachholung und Verjährung

Eine rückwirkende Erhöhung ist ausgeschlossen. Der Vermieter kann die Miete nicht für vergangene Monate nachfordern, auch wenn der Index längst gestiegen war. Was er kann: den gesamten seit dem letzten Bezugszeitpunkt aufgelaufenen Indexvorsprung in einer einzigen Erklärung für die Zukunft geltend machen. Ein „Verfall" nicht abgerufener Indexsteigerungen tritt nicht ein, solange die Indexvereinbarung fortbesteht.

Zu beachten ist allerdings die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB für bereits entstandene und fällig gewordene Zahlungsansprüche. Sie betrifft nicht das Recht, künftig anzupassen, wohl aber offene Differenzbeträge aus wirksam erklärten früheren Anpassungen. Wer eine Erhöhung erklärt hat, sie aber jahrelang nicht durchsetzt, riskiert insoweit den Verlust der Zahlungsansprüche.

Die häufigsten Fehler in der Erklärung

1. Nur ein Indexwert genannt. Ohne den Ausgangswert lässt sich die Veränderung nicht nachvollziehen; die Erklärung genügt § 557b Abs. 3 BGB nicht.
2. Nur ein Prozentsatz statt eines Geldbetrags. Das Gesetz verlangt ausdrücklich die Angabe der Miete oder der Erhöhung als Geldbetrag.
3. Falscher Ausgangswert nach einer Vorerhöhung. Führt zu einer überhöhten und damit teilweise unwirksamen Forderung.
4. Wirkungszeitpunkt zu früh angesetzt. Die Miete ist erst ab Beginn des übernächsten Monats geschuldet.
5. Bruttomiete statt Nettokaltmiete als Bezugsgröße. Führt zur Doppelerfassung der Betriebskosten.
6. Kein Zugangsnachweis. Der Vermieter trägt die Beweislast für den Zugang – ein einfacher Postversand ohne Dokumentation ist im Streitfall wertlos.

Indexmiete, Mietpreisbremse und Modernisierung

Die Mietpreisbremse erfasst nur die Anfangsmiete

§ 557b Abs. 4 BGB stellt klar, dass die §§ 556d bis 556g BGB bei einer Indexmietvereinbarung nur für die Ausgangsmiete gelten. Das ist der praktisch wichtigste Satz des gesamten Paragrafen. Er bedeutet zweierlei:

Erstens: Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, darf die bei Vertragsschluss vereinbarte Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen – vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmen für Neubauten mit Erstnutzung ab dem 1. Oktober 2014, umfassend modernisierten Wohnraum und die zulässig vereinbarte Vormiete.

Zweitens: Spätere Indexanpassungen unterliegen dieser Kappung nicht. Sie folgen allein der Indexentwicklung und den Regeln des § 557b BGB. Eine Indexmiete kann daher im Zeitverlauf die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten, ohne dass dies für sich genommen rechtswidrig wäre.

Die Mietpreisbremse ist mit dem im Juli 2025 verkündeten Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert worden. Inhaltlich blieb sie unverändert: Es gelten weiterhin die Zehn-Prozent-Grenze, die Vormietenregelung und der Neubaustichtag.

Sperrwirkung gegenüber § 558 BGB

Solange eine Indexmiete gilt, ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Ein Zustimmungsverlangen, das während der laufenden Indexvereinbarung gestellt wird, ist unwirksam – und zwar auch dann, wenn die Indexmiete deutlich unter dem Mietspiegelwert liegt. Wer den Weg über § 558 BGB gehen will, muss die Indexvereinbarung zunächst einvernehmlich aufheben. Ein einseitiger Ausstieg ist nicht vorgesehen.

Modernisierung: § 559 BGB nur als enge Ausnahme

Während der Laufzeit einer Indexmiete ist die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB grundsätzlich ausgeschlossen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Indexentwicklung auch die Bau- und Instandhaltungskosten mit abbildet. Eine Ausnahme besteht nur für Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat – etwa bauliche Veränderungen, zu denen er aufgrund öffentlich-rechtlicher Anordnung verpflichtet ist.

Für die Praxis ist das eine strategische Weichenstellung: Wer in den nächsten Jahren energetische Maßnahmen mit erheblichem Investitionsvolumen plant, sollte prüfen, ob die Indexmiete das passende Modell ist. Die Kombination aus Indexanpassung und Modernisierungsumlage ist im Regelfall nicht verfügbar.

Betriebskosten bleiben unberührt

§ 560 BGB bleibt neben der Indexmiete uneingeschränkt anwendbar. Betriebskostenvorauszahlungen können nach einer Abrechnung angepasst werden, Erhöhungen einer Betriebskostenpauschale können umgelegt werden. Das ist kein Widerspruch zur Indexmiete, weil sich diese ausschließlich auf die Nettokaltmiete bezieht.

Was „Mietrecht II" für die Indexmiete ändern soll

Der geplante Halbierungsmechanismus

Der Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat, sieht eine Ergänzung des § 557b BGB vor. Kern der geplanten Regelung: Übersteigt die Entwicklung des Preisindex innerhalb eines Jahres drei Prozent, soll die Hälfte des darüberliegenden Anteils bei der Berechnung der Mietänderung unberücksichtigt bleiben. Anwendbar wäre die Regelung nur in Gebieten, die durch Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt festgelegt sind – also im Anwendungsbereich der Mietpreisbremse.

Rechenbeispiel zur geplanten Regelung: Bei einem angenommenen Indexanstieg von 5,0 Prozent innerhalb eines Jahres würden die ersten 3,0 Prozentpunkte voll berücksichtigt. Von den verbleibenden 2,0 Prozentpunkten würde nur die Hälfte, also 1,0 Prozentpunkt, angerechnet. Die zulässige Mieterhöhung läge damit bei 4,0 statt 5,0 Prozent.

Nach dem Entwurf soll die Regelung auch für bereits bestehende Indexmietverträge gelten. Das Gesetz ist zum Rechtsstand dieses Beitrags nicht in Kraft; der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Änderungen im weiteren Verfahren sind möglich und wahrscheinlich.

Was Vermieter jetzt schon tun sollten

Sinnvoll ist eine Bestandsaufnahme: Welche Mietverhältnisse enthalten Indexklauseln? Wann wurde jeweils zuletzt angepasst? Welche Objekte liegen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und wären von der geplanten Deckelung betroffen? Wer diese Übersicht hat, kann anstehende Anpassungen sauber terminieren und muss nicht in Hektik verfallen, wenn das Gesetz verkündet wird. Zugleich gilt: Anpassungen dürfen nicht allein deshalb vorgezogen werden, um formale Voraussetzungen zu umgehen – die Jahresfrist und der Wirkungszeitpunkt bleiben unabhängig von der Reform verbindlich.

Rechtslage und Referenzurteile

§ 557b BGB – Indexmiete. Absatz 1 erlaubt die schriftliche Vereinbarung, dass sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt. Absatz 2 verlangt, dass die Miete zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleibt, und schließt Erhöhungen nach § 558 BGB aus. Absatz 3 regelt die Anpassung durch Erklärung in Textform mit Angabe der Indexänderung und des Geldbetrags sowie den Wirkungszeitpunkt zu Beginn des übernächsten Monats. Absatz 4 begrenzt die Anwendung der Mietpreisbremse auf die Ausgangsmiete.

§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Zustimmungsverfahren mit Kappungsgrenze und Wartefrist ist während der Laufzeit einer Indexmiete gesperrt.

§§ 556d bis 556g BGB – Mietpreisbremse. Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, Ausnahmetatbestände, Auskunftsanspruch des Mieters und Rückforderung überzahlter Miete. Verlängert bis zum 31.12.2029.

§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Neben einer Indexmiete grundsätzlich ausgeschlossen; Ausnahme für vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen.

§ 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten. Von der Indexmiete unberührt.

Verifizierte Referenzurteile

BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20. Kernaussage: Eine formularmäßige Indexmietvereinbarung ist auch dann wirksam und hinreichend transparent im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB, wenn sie das Basisjahr und den Beginn der Jahresfrist nach § 557b Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich benennt. Die einjährige Wartezeit ist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der jeweiligen konkreten Änderungserklärung, nicht für die Wirksamkeit der Indexmietvereinbarung selbst. Praxisfolge: Verträge ohne ausdrückliche Basisjahresangabe sind nicht automatisch angreifbar – die Sorgfalt muss aber bei jeder einzelnen Erhöhungserklärung liegen.

BGH, Urteil vom 22. November 2017 – VIII ZR 291/16 (NJW 2018, 700). Kernaussage: Ein wirksames Erhöhungsverlangen bei der Indexmiete setzt nicht voraus, dass der Vermieter über den Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den mitgeteilten Indexdaten ergibt. Praxisfolge: Die Erklärung muss die Indexdaten und den Geldbetrag enthalten; eine fehlende Prozentangabe macht sie nicht unwirksam.

Weitere obergerichtliche Entscheidungen zu Einzelfragen der Indexmiete konnten für diesen Beitrag nicht mit gesicherter Fundstelle verifiziert werden und werden daher nicht mit Aktenzeichen zitiert.

Checkliste für die Praxis

• [ ] Indexklausel im Mietvertrag liegt schriftlich vor und benennt den Verbraucherpreisindex für Deutschland
• [ ] Bezugsgröße der Klausel ist ausdrücklich die Nettokaltmiete, nicht die Brutto- oder Warmmiete
• [ ] Ausgangsindexwert für die anstehende Anpassung ist korrekt ermittelt (Vertragsbeginn oder letzte Anpassung)
• [ ] Aktueller VPI-Wert stammt aus der amtlichen Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes (Basis 2020 = 100)
• [ ] Jahresfrist nach § 557b Abs. 2 BGB ist eingehalten – gerechnet ab dem Zeitpunkt, ab dem die letzte Miete geschuldet war
• [ ] Erklärung liegt in Textform vor und nennt den Erklärenden eindeutig
• [ ] Beide Indexstände sind in der Erklärung ausgewiesen
• [ ] Erhöhungsbetrag und neue Gesamtmiete sind als Geldbetrag angegeben
• [ ] Wirkungszeitpunkt ist auf den Beginn des übernächsten Monats nach Zugang gesetzt
• [ ] Zugang der Erklärung ist dokumentiert (Einwurf-Einschreiben, Übergabeprotokoll oder nachweisbarer E-Mail-Versand)
• [ ] Betriebskostenvorauszahlungen sind in der Erklärung nicht mit angepasst worden
• [ ] Es besteht kein paralleles Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB
• [ ] Bei geplanten Modernisierungen wurde geprüft, ob § 559 BGB neben der Indexmiete überhaupt zur Verfügung steht
• [ ] Objektlage wurde daraufhin geprüft, ob sie in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt

Häufige Fragen (FAQ)

Muss der Mieter einer Indexmieterhöhung zustimmen?

Nein. Die Anpassung erfolgt durch einseitige Erklärung des Vermieters. Anders als bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist keine Zustimmung erforderlich und es muss auch keine Zustimmungsklage erhoben werden. Der Mieter kann die Erhöhung allerdings auf ihre formale und rechnerische Richtigkeit prüfen und die Zahlung verweigern, wenn die Erklärung den Anforderungen des § 557b Abs. 3 BGB nicht genügt. Der Vermieter trägt in diesem Fall das Risiko, dass er den Mehrbetrag gerichtlich durchsetzen muss – und dabei auf eine fehlerhafte Erklärung gestützt unterliegt.

Kann ich mehrere Jahre nicht abgerufener Indexsteigerung nachholen?

Ja, für die Zukunft. Wenn seit Vertragsbeginn oder seit der letzten Anpassung mehrere Jahre vergangen sind, kann der gesamte in diesem Zeitraum aufgelaufene Indexvorsprung in einer einzigen Erklärung geltend gemacht werden. Was nicht geht, ist die rückwirkende Nachforderung für vergangene Monate: Die erhöhte Miete wird frühestens mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Die Jahresfrist steht dem Nachholen nicht entgegen, weil sie lediglich einen Mindestabstand zwischen zwei Anpassungen fordert.

Gilt die Mietpreisbremse für Indexmieterhöhungen?

Nein. § 557b Abs. 4 BGB begrenzt die Anwendung der §§ 556d ff. BGB ausdrücklich auf die Ausgangsmiete. Die bei Vertragsschluss vereinbarte Nettokaltmiete muss in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Zehn-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete einhalten. Spätere Indexanpassungen werden dagegen nicht an der Vergleichsmiete gemessen. Das kann dazu führen, dass eine Indexmiete nach einigen Jahren über dem Mietspiegelniveau liegt – rechtlich ist das nicht zu beanstanden, solange die Anfangsmiete zulässig war und die Formalien jeder Anpassung eingehalten wurden.

Was passiert, wenn der Verbraucherpreisindex sinkt?

Dann funktioniert der Mechanismus in beide Richtungen. Der Mieter kann eine Herabsetzung der Miete verlangen, wenn der maßgebliche Index gegenüber dem letzten Bezugszeitpunkt gefallen ist. In der Praxis ist dieser Fall selten, weil der Verbraucherpreisindex über längere Zeiträume steigt. Vermieter sollten die Symmetrie dennoch kennen: Eine Klausel, die den Rückgang ausschließt oder nur Erhöhungen zulässt, ist angreifbar und kann die gesamte Indexvereinbarung gefährden.

Darf ich neben der Indexmiete Modernisierungskosten umlegen?

Im Regelfall nicht. § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB schließt Mieterhöhungen nach § 559 BGB während der Laufzeit einer Indexmiete grundsätzlich aus. Eine Ausnahme besteht nur, soweit der Vermieter die baulichen Maßnahmen nicht zu vertreten hat – etwa bei behördlich angeordneten Maßnahmen. Für die Investitionsplanung ist das erheblich: Wer eine umfassende energetische Sanierung plant, sollte vorab prüfen, ob eine Indexmiete das wirtschaftlich richtige Modell ist oder ob eine einvernehmliche Umstellung des Mietvertrags der bessere Weg wäre.

Muss die Anpassungserklärung unterschrieben sein?

Nein. § 557b Abs. 3 BGB verlangt Textform, nicht Schriftform. Ein maschinell erstelltes Schreiben ohne eigenhändige Unterschrift oder eine E-Mail genügen, solange die Erklärung lesbar ist, der Erklärende erkennbar benannt wird und die Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Entscheidend ist in der Praxis weniger die Form als der Zugangsnachweis: Der Vermieter muss beweisen können, dass und wann die Erklärung den Mieter erreicht hat, denn davon hängt der Wirkungszeitpunkt ab.

Wie wirkt sich die geplante Deckelung auf laufende Verträge aus?

Nach dem Regierungsentwurf zum „Mietrecht II" soll die vorgesehene Halbierung des Indexanteils oberhalb von drei Prozent auch für bereits bestehende Indexmietverträge gelten, allerdings nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das Gesetz ist noch nicht in Kraft; der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Bis zu einer Verkündung bleibt die geltende Rechtslage maßgeblich. Vermieter sollten den Verfahrensgang beobachten und ihre Anpassungsplanung so aufstellen, dass sie auf beide Szenarien vorbereitet sind.

Quellen und Rechtshinweis

Normen

• § 557a BGB – Staffelmiete
• § 557b BGB – Indexmiete
• § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• §§ 556d bis 556g BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse), verlängert bis 31.12.2029
• § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
• § 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten
• § 307 Abs. 1 BGB – Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen
• §§ 195, 199 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist und Fristbeginn

Urteile

• BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20 (Wirksamkeit der Indexmietvereinbarung ohne Angabe des Basisjahres; Jahresfrist als Voraussetzung der konkreten Änderungserklärung)
• BGH, Urteil vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16, NJW 2018, 700 (keine Pflicht zur Angabe der prozentualen Indexveränderung in der Erhöhungserklärung)

Weitere Quellen

• Verbraucherpreisindex für Deutschland, Statistisches Bundesamt, Basis 2020 = 100
• Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Verlängerung der Mietpreisbremse bis 31.12.2029)
• Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete („Mietrecht II"), Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026, erste Lesung im Bundestag am 09.07.2026

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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