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Immobilienbewertung und Verkehrswert: Verfahren einfach erklaert

Immobilienbewertung verstehen: Verkehrswert, Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren nach ImmoWertV. So wird Ihre Immobilie professionell bewertet.

Daniel Mathiesen

Daniel Mathiesen

— 3 min read

Auf einen Blick: Die Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert, also den am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie. Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit drei Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Welches Verfahren passt, haengt von Objektart und Nutzung ab.

Gliederung

  • Was ist der Verkehrswert?
  • Die drei Bewertungsverfahren
  • Welches Verfahren wann?
  • Praxisbeispiel
  • Rechtslage & Referenzurteile
  • Checkliste
  • Haeufige Fragen (FAQ)
  • Quellen & Rechtshinweis

Einleitung

Eine fundierte Immobilienbewertung ist die Basis fuer jeden Verkauf, jede Finanzierung und viele steuerliche Fragen. Sie beantwortet die zentrale Frage: Was ist meine Immobilie wirklich wert? Massgeblich ist der Verkehrswert, der nach klaren Regeln der ImmoWertV ermittelt wird. Dieser Beitrag erklaert, wie eine professionelle Immobilienbewertung funktioniert und welche Verfahren dabei zum Einsatz kommen.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewoehnlichen Geschaeftsverkehr fuer eine Immobilie zu erzielen waere, ohne Beruecksichtigung ungewoehnlicher oder persoenlicher Verhaeltnisse. Er ist nicht identisch mit dem spaeteren tatsaechlichen Kaufpreis, bildet aber dessen sachliche Grundlage. Die Ermittlung erfolgt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit dem 1. Januar 2022 in ihrer aktuellen Fassung gilt.

Die drei Bewertungsverfahren

Die ImmoWertV sieht drei Verfahren vor, deren Anwendung mit der Novellierung verbindlich geworden ist.

Vergleichswertverfahren

Das marktnaechste Verfahren. Der Wert wird aus tatsaechlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es eignet sich besonders, wenn ausreichend Vergleichsfaelle vorliegen, etwa bei Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstuecken.

Ertragswertverfahren

Fuer Objekte, die der Erzielung von Einkuenften dienen, also vor allem vermietete Immobilien. Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert plus den kapitalisierten Reinertraegen des Gebaeudes ueber die Restnutzungsdauer.

Sachwertverfahren

Kommt zum Einsatz, wenn nicht der Ertrag im Vordergrund steht, etwa bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhaeusern ohne ausreichende Vergleichsdaten. Bewertet wird der Substanzwert aus Bodenwert und Herstellungskosten des Gebaeudes abzueglich Alterswertminderung.

Welches Verfahren wann?

  • Eigentumswohnung, Grundstueck: Vergleichswertverfahren
  • Vermietetes Mehrfamilienhaus, Gewerbe: Ertragswertverfahren
  • Eigengenutztes Einfamilienhaus: haeufig Sachwertverfahren

In der Praxis werden Verfahren teils kombiniert und plausibilisiert, um ein belastbares Ergebnis zu erhalten.

Praxisbeispiel

Eine vermietete Eigentumswohnung soll bewertet werden. Da viele vergleichbare Verkaeufe vorliegen, dient das Vergleichswertverfahren als Hauptverfahren. Ergaenzend rechnet der Gutachter den Ertragswert aus der Jahresnettokaltmiete und plausibilisiert damit das Ergebnis. Beide Werte liegen nah beieinander, was die Aussagekraft der Bewertung stuetzt.

Rechtslage & Referenzurteile

Rechtliche Grundlage der Verkehrswertermittlung ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der seit dem 1. Januar 2022 geltenden Fassung. Sie hat die zuvor lediglich empfehlenden Wertermittlungsrichtlinien in verbindliches Verordnungsrecht ueberfuehrt. Der Begriff des Verkehrswerts ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Eine spezielle Leitentscheidung zu einem einzelnen Verfahren ist fuer die allgemeine Bewertung nicht erforderlich; massgeblich sind die Verordnung und die anerkannten Bewertungsgrundsaetze.

Checkliste

  • [ ] Objektart und Nutzung bestimmen
  • [ ] Passendes Verfahren auswaehlen
  • [ ] Unterlagen bereitstellen (Grundbuch, Grundriss, Mietvertraege)
  • [ ] Bodenrichtwert und Vergleichsdaten beschaffen
  • [ ] Zustand, Lage und Ausstattung dokumentieren
  • [ ] Ergebnis plausibilisieren lassen
  • [ ] Bei Bedarf zertifizierten Gutachter einbinden

Haeufige Fragen (FAQ)

Was kostet eine Immobilienbewertung?
Das haengt von Umfang und Anbieter ab. Eine erste Markteinschaetzung ist oft kostenlos, ein ausfuehrliches Verkehrswertgutachten kostet je nach Objekt mehrere hundert bis einige tausend Euro.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?
Der Verkehrswert ist der sachlich ermittelte Marktwert. Der Kaufpreis ist das tatsaechlich verhandelte Ergebnis und kann davon abweichen.

Welches Verfahren ist das genaueste?
Es gibt kein generell genauestes Verfahren. Das passende haengt von Objektart und Datenlage ab; das Vergleichswertverfahren gilt als marktnaechstes.

Wer darf eine Immobilie bewerten?
Eine Markteinschaetzung kann ein erfahrener Makler liefern. Fuer rechtssichere Gutachten, etwa vor Gericht, werden oeffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverstaendige herangezogen.

Wie lange ist eine Bewertung gueltig?
Eine Bewertung bezieht sich auf einen Stichtag. Bei staerkeren Marktbewegungen sollte sie aktualisiert werden.

Quellen & Rechtshinweis

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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