Immobilie verschenken: Freibeträge, 10-Jahres-Frist & Steuern sparen

Auf einen Blick: Wer eine Immobilie verschenken möchte, kann durch geschickte Planung erhebliche Steuern sparen. Entscheidend sind die persönlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG), die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können (§ 14 ErbStG), sowie Gestaltungsinstrumente wie der Nießbrauch. Eine Schenkung muss notariell beurkundet werden.

Gliederung

• Warum eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken?
• Schenkungsteuer und Freibeträge
• Die 10-Jahres-Frist clever nutzen
• Nießbrauch und Wohnrecht
• Praxisbeispiel: Schenkung an die Kinder
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Warum eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken?

Eine Immobilie zu verschenken bedeutet, Vermögen bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation zu übertragen. Das hat steuerliche und persönliche Vorteile: Freibeträge lassen sich mehrfach ausschöpfen, der Schenker kann die Übergabe selbst gestalten und Streit unter Erben vorbeugen. Rechtlich ist die Schenkung in § 516 BGB geregelt; die steuerliche Behandlung erfolgt nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, insbesondere § 7 ErbStG.

Schenkungsteuer und Freibeträge

Für die Schenkungsteuer gelten dieselben Freibeträge wie bei der Erbschaft (§ 16 ErbStG):

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro (je Elternteil)
• Enkelkinder: 200.000 Euro
• Übrige Personen: 20.000 Euro

Übersteigt der Wert der Schenkung den Freibetrag, fällt auf den übersteigenden Teil Schenkungsteuer an. Der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs (§ 19 ErbStG).

Die 10-Jahres-Frist clever nutzen

Ein zentrales Gestaltungsinstrument ist die Zehnjahresregel des § 14 ErbStG. Mehrere Schenkungen zwischen denselben Personen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Nach Ablauf von zehn Jahren lebt der Freibetrag jedoch vollständig wieder auf. Wer frühzeitig beginnt, kann so über mehrere Jahrzehnte erhebliche Vermögenswerte steuerfrei übertragen.

Die Frist beginnt mit der Ausführung der Schenkung. Bei Immobilien gilt sie als ausgeführt, wenn der Beschenkte die rechtliche Verfügungsmacht erlangt, also typischerweise mit der Auflassung und der Eintragungsbewilligung.

Nießbrauch und Wohnrecht

Häufig möchte der Schenker die Immobilie weiter nutzen oder Mieteinnahmen behalten. Dies lässt sich über einen vorbehaltenen Nießbrauch (§ 1030 BGB) oder ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) absichern. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert zudem den steuerpflichtigen Wert der Schenkung, was die Steuerlast zusätzlich senken kann.

Praxisbeispiel: Schenkung an die Kinder

Ein Vater überträgt seinem Sohn eine Eigentumswohnung im Wert von 500.000 Euro. Der Freibetrag des Sohnes beträgt 400.000 Euro. Steuerpflichtig wären 100.000 Euro. Behält sich der Vater jedoch einen Nießbrauch vor, dessen Kapitalwert mit 120.000 Euro angesetzt wird, sinkt der steuerpflichtige Wert auf 380.000 Euro und liegt damit unter dem Freibetrag. Die Schenkung bleibt steuerfrei.

Rechtslage & Referenzurteile

• § 7 ErbStG definiert die steuerpflichtige Schenkung unter Lebenden.
• § 16 ErbStG regelt die Freibeträge.
• § 14 ErbStG ordnet die Zusammenrechnung mehrerer Erwerbe innerhalb von zehn Jahren an.
• § 516 BGB definiert die Schenkung zivilrechtlich; § 311b BGB verlangt die notarielle Beurkundung.

Die Rechtslage ist nach aktuellem Stand (Juni 2026) unverändert. Schenkungen unter Nießbrauchvorbehalt sind in der Praxis verbreitet und steuerlich anerkannt; die konkrete Bewertung sollte fachkundig begleitet werden.

Checkliste

• [ ] Freibetrag des Beschenkten prüfen (§ 16 ErbStG)
• [ ] Wert der Immobilie realistisch ermitteln
• [ ] Nießbrauch oder Wohnrecht vereinbaren, falls gewünscht
• [ ] 10-Jahres-Frist in die Planung einbeziehen
• [ ] Notartermin zur Beurkundung vereinbaren
• [ ] Schenkung dem Finanzamt anzeigen
• [ ] Pflichtteilsansprüche anderer Erben bedenken

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich beim Verschenken einer Immobilie zum Notar?
Ja, der Schenkungsvertrag über eine Immobilie bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung.

Wie oft kann ich den Freibetrag nutzen?
Alle zehn Jahre lebt der persönliche Freibetrag wieder vollständig auf (§ 14 ErbStG).

Was bringt der Nießbrauch steuerlich?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung und kann sie ganz oder teilweise steuerfrei machen.

Kann ich die Immobilie nach der Schenkung weiter bewohnen?
Ja, über ein vorbehaltenes Wohnrecht oder einen Nießbrauch.

Wirkt sich die Schenkung auf den Pflichtteil aus?
Schenkungen können innerhalb von zehn Jahren anteilig Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen; eine Beratung ist ratsam.

Quellen & Rechtshinweis

• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG), §§ 7, 14, 16, 19
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 311b, 516, 1030, 1093
• gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Notar.

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