Immobilie als Kapitalanlage: Rendite berechnen – Formeln, Beispiele und Steuerwirkung (2026)

Auf einen Blick:

• Die Bruttomietrendite ist nur eine Vorsortier-Kennzahl. Erst die Nettomietrendite, die die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, zeigt den tatsächlichen Ertrag eines Objekts.
• Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Vertriebsweg realistisch zwischen rund 6 und 15 Prozent des Kaufpreises – Haupttreiber ist die Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein).
• Fremdkapital hebelt die Eigenkapitalrendite nur dann nach oben, wenn die Objektrendite über dem Sollzins liegt. Bei einem Zinskorridor von rund 3,6 bis 4,0 Prozent (Stand August 2026) wirkt der Hebel bei vielen Bestandsobjekten derzeit negativ.
• Die Abschreibung nach § 7 EStG ist der wichtigste steuerliche Renditehebel: 2 %, 2,5 % oder 3 % linear – bei begünstigten Neubauten alternativ 5 % degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG.
• Cashflow und Rendite sind zwei verschiedene Dinge: Ein Objekt kann rechnerisch rentabel sein und trotzdem jeden Monat Liquidität kosten.
• Der interne Zinsfuß (IRR) ist die einzige Kennzahl, die Kaufzeitpunkt, laufende Zahlungen und Verkaufserlös in einer Zahl zusammenführt – und regelmäßig deutlich niedriger ausfällt als die Bruttomietrendite.

Gliederung

• Warum die meisten Renditeangaben in Exposés nicht belastbar sind
• Immobilie als Kapitalanlage: Rendite berechnen – die sechs Kennzahlen im Überblick
• Schritt 1: Die Gesamtinvestition korrekt ermitteln
• Schritt 2: Bruttomietrendite
• Schritt 3: Nettomietrendite und Objektrendite
• Schritt 4: Eigenkapitalrendite und der Leverage-Effekt
• Schritt 5: Cashflow vor und nach Steuern
• Schritt 6: Der interne Zinsfuß (IRR)
• Modellrechnung 1: Bestandswohnung in Nordrhein-Westfalen
• Modellrechnung 2: Neubau in Bayern mit degressiver AfA
• Modellrechnung 3: Fremdfinanziert versus eigenkapitalstark
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Warum die meisten Renditeangaben in Exposés nicht belastbar sind

Wer für eine Immobilie als Kapitalanlage die Rendite berechnen möchte, stößt schnell auf ein Grundproblem: In Verkaufsunterlagen steht fast immer nur eine einzige Zahl – die Bruttomietrendite. Sie entsteht, indem die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis geteilt wird. Diese Kennzahl ignoriert die Kaufnebenkosten, die nicht auf Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten, die Finanzierungsstruktur, die Steuerwirkung und den späteren Verkauf. Sie eignet sich für einen ersten Grobvergleich zwischen zwei Objekten in derselben Stadt – für eine Investitionsentscheidung reicht sie nicht.

Der Unterschied ist erheblich. Eine Wohnung mit 3,2 Prozent Bruttomietrendite kann nach Abzug von Erwerbsnebenkosten und Bewirtschaftung bei 2,4 Prozent liegen. Kommt eine Finanzierung mit einem Sollzins oberhalb dieser 2,4 Prozent hinzu, sinkt die Eigenkapitalrendite unter null – der Kredit vernichtet in diesem Fall laufenden Ertrag, statt ihn zu vervielfachen. Ob sich das Investment trotzdem rechnet, entscheidet sich dann ausschließlich über die Tilgung, die Steuerwirkung und die Wertentwicklung. Das sind drei Faktoren, die in der Bruttomietrendite überhaupt nicht vorkommen.

Hinzu kommt die zeitliche Dimension. Eine Immobilie ist kein einperiodisches Investment. Zwischen Kauf und Verkauf liegen typischerweise zehn bis dreißig Jahre, in denen sich Zahlungsströme, Zinsbindung, Mietniveau und Steuerlast verändern. Kennzahlen, die nur ein einzelnes Jahr abbilden, können diese Struktur nicht erfassen. Genau dafür gibt es den internen Zinsfuß.

Dieser Beitrag führt Sie systematisch durch alle relevanten Kennzahlen: jeweils mit Formel, mit Erläuterung der Eingangsgrößen und mit vollständig durchgerechneten Modellbeispielen. Sämtliche Zahlen in den Beispielen sind bewusst als Modellannahmen gewählt und dienen der Veranschaulichung der Rechenwege. Sie stellen keine Prognose, keine Bewertung konkreter Objekte und keine Anlageempfehlung dar. Für eine Entscheidung im Einzelfall sind Steuerberatung und – je nach Konstellation – Rechts- oder Finanzierungsberatung erforderlich.

Immobilie als Kapitalanlage: Rendite berechnen – die sechs Kennzahlen im Überblick

Wenn Sie für eine Immobilie als Kapitalanlage die Rendite berechnen, arbeiten Sie sinnvollerweise mit sechs Kennzahlen, die aufeinander aufbauen:

Die ersten drei Kennzahlen beschreiben das Objekt. Die letzten drei beschreiben Ihre persönliche Investitionssituation. Beide Ebenen sauber zu trennen, ist der wichtigste methodische Schritt.

Schritt 1: Die Gesamtinvestition korrekt ermitteln

Jede belastbare Renditerechnung beginnt mit der Gesamtinvestition, nicht mit dem Kaufpreis.

Formel:

Gesamtinvestition = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar- und Grundbuchkosten + Maklercourtage + sofort erforderliche Instandsetzung

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und Ländersache. Stand August 2026 gelten folgende Sätze:

Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar. In der Praxis liegen sie zusammen bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises, wenn eine Grundschuld eingetragen wird; ohne Finanzierung eher bei 1,3 bis 1,5 Prozent.

Die Maklercourtage unterliegt bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser den §§ 656a ff. BGB. § 656a BGB verlangt Textform für den Maklervertrag. § 656c BGB ordnet bei Doppelbeauftragung an, dass sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten müssen; ein Erlass gegenüber einer Partei wirkt auch zugunsten der anderen. § 656d BGB begrenzt bei einseitiger Beauftragung die Belastung der anderen Seite auf höchstens die Hälfte und macht die Fälligkeit vom Nachweis der Zahlung der beauftragenden Seite abhängig. Nach § 656b BGB greifen die Verteilungsregeln allerdings nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Beim Erwerb über eine vermögensverwaltende GmbH oder als gewerblicher Investor gelten die Halbteilungsregeln nicht.

Praktische Konsequenz: Kaufnebenkosten von 6 Prozent (Bayern, Bauträgervertrieb ohne Makler) bis über 15 Prozent (NRW mit voller Courtage) sind beide realistisch. Diese Spanne verschiebt die Nettomietrendite um mehrere Zehntelprozentpunkte.

Schritt 2: Bruttomietrendite

Formel:

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Manche Rechner verwenden statt des Kaufpreises die Gesamtinvestition. Beide Varianten sind vertretbar – entscheidend ist, dass Sie beim Vergleich mehrerer Objekte konsequent dieselbe Definition anwenden. Wichtig: Es zählt ausschließlich die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen und Heizkostenanteile sind durchlaufende Posten und gehören nicht in den Zähler.

Die Kehrgröße der Bruttomietrendite ist der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger): Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 31 entspricht rechnerisch 3,23 Prozent Bruttomietrendite.

Schritt 3: Nettomietrendite und Objektrendite

Formel Nettomietrendite:

Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100

Die nicht umlagefähigen Kosten ergeben sich aus § 1 Abs. 2 BetrKV: Verwaltungskosten und Instandhaltungs- beziehungsweise Reparaturkosten sind ausdrücklich von der Umlage auf den Mieter ausgeschlossen. Für Kapitalanleger sind drei Positionen zu kalkulieren:

• Verwaltungskosten: Bei einer Eigentumswohnung ist das der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes, insbesondere die Verwaltervergütung einschließlich der Kosten für Eigentümerversammlungen. Bei Sondereigentumsverwaltung kommt deren Vergütung hinzu.
• Instandhaltung beziehungsweise Rücklagenzuführung: Als Orientierungsrahmen dient § 28 Abs. 2 II. BV mit Höchstbeträgen je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr – 7,10 € bei einem Gebäudealter unter 22 Jahren, 9,00 € ab 22 Jahren und 11,50 € ab 32 Jahren. Alternativ wird die Peterssche Formel herangezogen: Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 Jahre, wobei rund 70 Prozent des Ergebnisses auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Beide Ansätze sind Orientierungswerte, keine gesetzlichen Pflichtbeträge für die WEG.
• Mietausfallwagnis: Ein kalkulatorischer Abschlag für Leerstand und Zahlungsausfall, üblicherweise 2 bis 4 Prozent der Jahreskaltmiete.

Formel Objektrendite:

Objektrendite = (Nettomietertrag + kalkulatorische Wertänderung) ÷ Gesamtinvestition × 100

Die Objektrendite ist die Gesamtverzinsung des Objekts vor Finanzierung und vor Steuern. Sie ist der Referenzwert für den Leverage-Vergleich im nächsten Schritt. Da die Wertänderung eine Annahme ist, sollten Sie sie stets in mehreren Szenarien rechnen – etwa 0 Prozent, 1,5 Prozent und 3 Prozent pro Jahr.

Schritt 4: Eigenkapitalrendite und der Leverage-Effekt

Formel:

Eigenkapitalrendite = (Nettomietertrag − Zinsaufwand) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Beachten Sie: Die Tilgung gehört hier nicht in den Zähler. Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensumschichtung – sie reduziert Ihre Schulden und erhöht Ihr Eigenkapital. Für die Liquiditätsbetrachtung ist sie relevant, für die Renditebetrachtung nicht.

Der Zusammenhang zwischen Objekt- und Eigenkapitalrendite ist die Leverage-Formel:

r(EK) = r(Objekt) + (r(Objekt) − i) × FK ÷ EK

Dabei ist i der Sollzins und FK ÷ EK der Verschuldungsgrad. Die Aussage ist eindeutig: Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite nur, wenn die Objektrendite über dem Sollzins liegt. Liegt sie darunter, verstärkt der Hebel den Verlust – und zwar umso stärker, je höher der Verschuldungsgrad ist.

Bei einem Zinskorridor für zehnjährige Sollzinsbindungen von rund 3,6 bis 4,0 Prozent (Marktbeobachtung Anfang bis Mitte August 2026; Konditionen sind bonitäts- und objektabhängig) und Nettomietrenditen vieler Bestandsobjekte zwischen 2 und 3,5 Prozent ist der Hebel in weiten Teilen des Marktes derzeit negativ. Das ist kein Argument gegen Fremdfinanzierung – es bedeutet lediglich, dass der Ertrag aus Tilgung, Steuerwirkung und Wertentwicklung kommen muss, nicht aus dem Zinshebel.

Schritt 5: Cashflow vor und nach Steuern

Formel Cashflow vor Steuern:

Cashflow vor Steuern = Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Zinsaufwand − Tilgung

Formel Cashflow nach Steuern:

Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern − Einkommensteuer auf den Vermietungsüberschuss (bzw. + Steuerersparnis bei Verlust)

Das steuerliche Ergebnis ist nicht identisch mit dem Cashflow. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) gelten drei Abweichungen:

1. Die Tilgung ist keine Werbungskosten. Sie mindert den Cashflow, nicht das zu versteuernde Einkommen. Nur der Zinsanteil ist nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbar.
2. Die AfA ist Aufwand ohne Zahlungswirkung. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen, nicht den Cashflow.
3. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist nicht sofort abziehbar. Nach ständiger Verwaltungspraxis führt erst die tatsächliche Verausgabung der Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen zu Werbungskosten. Das kalkulatorische Mietausfallwagnis ist ebenfalls keine Werbungskosten.

Die Bemessungsgrundlage der AfA ist der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungskosten einschließlich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Die Aufteilung ist in der Praxis der häufigste Streitpunkt mit dem Finanzamt.

AfA-Sätze nach § 7 EStG:

• 3,0 % linear für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG)
• 2,0 % linear für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden
• 2,5 % linear für Gebäude mit Fertigstellung vor dem 01.01.1925
• 5,0 % degressiv vom jeweiligen Restbuchwert nach § 7 Abs. 5a EStG für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029; beim Erwerb ist der Abschluss des obligatorischen Vertrags im entsprechenden Zeitraum maßgeblich. Ein einmaliger Wechsel zur linearen AfA ist zulässig.
• Zusätzlich kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geltend gemacht werden, wenn sie nachgewiesen wird.

Schritt 6: Der interne Zinsfuß (IRR)

Der interne Zinsfuß ist derjenige Kalkulationszinssatz, bei dem der Kapitalwert aller Zahlungsströme genau null ergibt.

Formel:

0 = −CF(0) + CF(1) ÷ (1+r)^1 + CF(2) ÷ (1+r)^2 + … + CF(n) ÷ (1+r)^n

Die Gleichung lässt sich nicht direkt nach r auflösen; jede Tabellenkalkulation löst sie iterativ. Der Grundgedanke ist entscheidend: Der IRR bewertet einen Euro heute höher als einen Euro in zehn Jahren und macht damit Investments mit völlig unterschiedlichen Zahlungsprofilen vergleichbar – ein Objekt mit negativem laufendem Cashflow und hohem Verkaufserlös gegen ein Objekt mit sofortigem Überschuss.

Für die Zahlungsreihe brauchen Sie drei Bausteine: das eingesetzte Eigenkapital im Zeitpunkt null als negativen Betrag, die jährlichen Cashflows nach Steuern und im letzten Jahr zusätzlich den Nettoverkaufserlös nach Abzug der Restschuld und der Verkaufsnebenkosten. Liegt der Verkauf außerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG, fällt auf den Veräußerungsgewinn im Privatvermögen keine Einkommensteuer an.

Modellrechnung 1: Bestandswohnung in Nordrhein-Westfalen

Sämtliche Werte sind frei gewählte Modellannahmen zur Veranschaulichung des Rechenwegs.

Ausgangsdaten (Modellannahme): Eigentumswohnung, Baujahr 1998, 70 m² Wohnfläche, Kaufpreis 250.000 €, Nettokaltmiete 9,50 €/m² = 665 € monatlich = 7.980 € jährlich, Lage Nordrhein-Westfalen, Erwerb über Makler.

Gesamtinvestition:

Die Kaufnebenkosten betragen 30.175 € oder 12,07 Prozent des Kaufpreises.

Bruttomietrendite: 7.980 € ÷ 250.000 € × 100 = 3,19 %. Bezogen auf die Gesamtinvestition: 7.980 € ÷ 280.175 € × 100 = 2,85 %. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 31,3.

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Modellannahme):

Nettomietertrag: 7.980 € − 1.150 € = 6.830 €
Nettomietrendite: 6.830 € ÷ 280.175 € × 100 = 2,44 %

Der Abstand zwischen 3,19 Prozent Bruttomietrendite und 2,44 Prozent Nettomietrendite beträgt 0,75 Prozentpunkte – rund ein Viertel des Ausgangswerts.

Objektrendite bei angenommener Wertsteigerung von 1,5 Prozent jährlich (3.750 €): (6.830 € + 3.750 €) ÷ 280.175 € × 100 = 3,78 %

Finanzierung (Modellannahme): Eigenkapital 80.175 €, Darlehen 200.000 €, Sollzins 3,8 %, anfängliche Tilgung 2,0 %.

• Zinsaufwand Jahr 1: 7.600 €
• Tilgung Jahr 1: 4.000 €
• Annuität: 11.600 € jährlich = 966,67 € monatlich

Eigenkapitalrendite vor Steuern (ohne Wertänderung): (6.830 € − 7.600 €) ÷ 80.175 € × 100 = −0,96 %

Gegenprobe über die Leverage-Formel: 2,44 % + (2,44 % − 3,80 %) × 2,4945 = −0,95 %. Die Abweichung ist rundungsbedingt. Der Hebel wirkt negativ, weil die Nettomietrendite von 2,44 Prozent unter dem Sollzins von 3,80 Prozent liegt.

Cashflow vor Steuern: 6.830 € − 11.600 € = −4.770 € jährlich (−397,50 € monatlich)

Steuerliche Betrachtung (Modellannahme): Kaufpreisaufteilung 78 % Gebäude, 22 % Grund und Boden. AfA-Bemessungsgrundlage: (250.000 € + 30.175 €) × 0,78 = 218.537 €. AfA-Satz 2,0 % (Fertigstellung 1998) = 4.371 € jährlich.

Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 Prozent ergibt sich eine Steuerentlastung von 2.037 €.

Cashflow nach Steuern: −4.770 € + 2.037 € = −2.733 € jährlich (−227,75 € monatlich)

IRR über zehn Jahre (Modellannahme): Eigenkapitaleinsatz 80.175 € in t0, konstanter Cashflow nach Steuern von −2.733 € in t1 bis t10, Verkauf in t10 zu 290.135 € (1,5 % Wertsteigerung jährlich), Verkaufsnebenkosten 3 % = 8.704 €, Restschuld nach zehn Jahren rund 152.425 €. Der Nettozufluss im Jahr 10 beträgt damit 129.006 € und ist nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG einkommensteuerfrei.

Der interne Zinsfuß dieser Zahlungsreihe liegt bei rund 2,1 Prozent pro Jahr nach Steuern. Die Bruttomietrendite von 3,19 Prozent hat also – über die gesamte Haltedauer und unter diesen Annahmen – die tatsächliche Verzinsung um mehr als ein Drittel überzeichnet.

Modellrechnung 2: Neubau in Bayern mit degressiver AfA

Sämtliche Werte sind frei gewählte Modellannahmen.

Ausgangsdaten: Neubauwohnung, Fertigstellung 2026, 78 m², Kaufpreis 420.000 €, Nettokaltmiete 15,50 €/m² = 1.209 € monatlich = 14.508 € jährlich, Lage Bayern, Bauträgervertrieb ohne Maklercourtage.

Gesamtinvestition: 420.000 € + 14.700 € Grunderwerbsteuer (3,5 %) + 7.560 € Notar und Grundbuch (1,8 %) = 442.260 €. Die Nebenkostenquote beträgt nur 5,3 Prozent – weniger als die Hälfte des NRW-Beispiels.

Bruttomietrendite: 14.508 € ÷ 420.000 € × 100 = 3,45 %

Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung 396 €, Rücklage 78 m² × 7,10 € = 554 €, Mietausfallwagnis 2 % = 290 €. Summe 1.240 €.

Nettomietertrag: 14.508 € − 1.240 € = 13.268 €
Nettomietrendite: 13.268 € ÷ 442.260 € × 100 = 3,00 %

AfA-Vergleich linear gegen degressiv: Kaufpreisaufteilung 70 % Gebäude (höherer Bodenwertanteil, Modellannahme). Bemessungsgrundlage: 442.260 € × 0,70 = 309.582 €.

Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG erzeugt in den ersten drei Jahren 16.293 € zusätzliches Abschreibungsvolumen. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz entspricht das einem Liquiditätsvorteil von rund 6.843 € – genau in der Phase, in der die Zinsbelastung am höchsten ist. Es handelt sich um einen Zeit-, nicht um einen Gesamteffekt: Das Abschreibungsvolumen ist insgesamt begrenzt und in späteren Jahren entsprechend geringer.

Finanzierung (Modellannahme): Eigenkapital 92.260 €, Darlehen 350.000 €, Sollzins 3,7 %, Tilgung 2,0 %. Zins 12.950 €, Tilgung 7.000 €, Annuität 19.950 €.

Eigenkapitalrendite vor Steuern: (13.268 € − 12.950 €) ÷ 92.260 € × 100 = 0,34 %
Cashflow vor Steuern: 13.268 € − 19.950 € = −6.682 € jährlich

Steuerliches Ergebnis Jahr 1 mit degressiver AfA: 14.508 € − 12.950 € − 15.479 € − 396 € = −14.317 €. Steuerentlastung bei 42 % = 6.013 €.

Cashflow nach Steuern: −6.682 € + 6.013 € = −669 € jährlich (−55,75 € monatlich)

Zum Vergleich mit linearer AfA: Steuerentlastung 3.413 €, Cashflow nach Steuern −3.269 € jährlich. Die Wahl der Abschreibungsmethode verändert die monatliche Belastung im ersten Jahr um rund 217 €.

Modellrechnung 3: Fremdfinanziert versus eigenkapitalstark

Wir verwenden die Bestandswohnung aus Modellrechnung 1 (Gesamtinvestition 280.175 €, Nettomietertrag 6.830 €, Nettomietrendite 2,44 %, Sollzins 3,8 %) und variieren ausschließlich die Kapitalstruktur.

Das Ergebnis widerspricht der landläufigen Erwartung, dass ein hoher Fremdkapitalanteil die Rendite steigert. Bei einem Sollzins oberhalb der Objektrendite gilt das Gegenteil: Je höher der Verschuldungsgrad, desto niedriger die Eigenkapitalrendite. Variante B liefert die höchste laufende Verzinsung des eingesetzten Kapitals und den einzigen positiven Cashflow.

Zwei Gegenargumente relativieren das Bild allerdings, ohne es umzukehren:

Erstens die Wertänderung. Rechnet man 1,5 Prozent jährliche Wertsteigerung mit (Objektrendite 3,78 %), dreht sich das Verhältnis fast: Variante A erreicht 3,72 Prozent, Variante B 3,78 Prozent. Bei einer angenommenen Wertsteigerung oberhalb des Sollzinsniveaus würde Variante A die Vollzahlung übertreffen. Die Wertänderung ist jedoch die unsicherste aller Eingangsgrößen – sie sollte niemals als gesetzt behandelt werden.

Zweitens die Steuerwirkung. In Variante A führt die Kombination aus Schuldzinsen und AfA zu einem steuerlichen Verlust und damit zu einer Entlastung von 2.037 €. Rechnet man diese in die Eigenkapitalrendite ein (ohne Tilgung, mit Wertsteigerung), ergibt sich für Variante A: (6.830 € − 7.600 € + 2.037 € + 3.750 €) ÷ 80.175 € = 6,26 %. Der Effekt setzt allerdings ein hohes zu versteuerndes Einkommen aus anderen Quellen voraus und ist bei niedrigerem Grenzsteuersatz deutlich schwächer.

Die methodische Lehre: Es gibt keine allgemeingültig richtige Kapitalstruktur. Welche Variante geeignet ist, hängt vom persönlichen Grenzsteuersatz, von der Liquiditätsreserve, vom Anlagehorizont und von der Risikotragfähigkeit ab. Diese Faktoren lassen sich nicht aus einer Tabelle ableiten.

Rechtslage & Referenzurteile

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – § 21 EStG. Mieteinnahmen aus vermietetem Grundbesitz im Privatvermögen unterliegen als Überschusseinkünfte der Einkommensteuer. Ermittelt wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten.

Werbungskosten – § 9 EStG. Abziehbar sind unter anderem Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), Erhaltungsaufwendungen, nicht umlagefähige Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen und die Absetzung für Abnutzung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG).

Absetzung für Abnutzung – § 7 EStG. Die linearen Sätze des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG betragen 3 Prozent für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude, 2 Prozent für Fertigstellung zwischen dem 31.12.1924 und dem 01.01.2023 und 2,5 Prozent für Fertigstellung vor dem 01.01.1925. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Ansatz einer nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. § 7 Abs. 5a EStG ermöglicht für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 eine degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, mit Wechselmöglichkeit zur linearen AfA.

Kaufpreisaufteilung – BFH, Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26/19. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude der Besteuerung grundsätzlich zugrunde zu legen ist, solange sie nicht zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Weicht sie erheblich von den realen Wertverhältnissen ab, darf das Gericht sie nicht schlicht durch das Ergebnis der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ersetzen; regelmäßig ist ein Sachverständigengutachten einzuholen. Die Arbeitshilfe wurde nach dieser Entscheidung überarbeitet. Praktische Folge: Eine im Kaufvertrag nachvollziehbar begründete Aufteilung erhöht die Rechtssicherheit der AfA-Bemessungsgrundlage erheblich.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten – § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; BFH, Urteile vom 14.06.2016, Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als Herstellungskosten und dürfen nicht sofort abgezogen werden – sie erhöhen stattdessen die AfA-Bemessungsgrundlage. Der BFH hat in diesen Entscheidungen klargestellt, dass auch reine Schönheitsreparaturen in die 15-Prozent-Grenze einzubeziehen sind. Für die Renditerechnung bedeutet das: Eine geplante Sanierung direkt nach Erwerb kann den erwarteten Steuereffekt vollständig verschieben.

Private Veräußerungsgeschäfte – § 23 EStG. Der Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks im Privatvermögen ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Zeitpunkte der obligatorischen Verträge. Ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgehend oder im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Gewinne unter der Freigrenze von 1.000 € pro Kalenderjahr bleiben steuerfrei. Zu beachten: In Anspruch genommene AfA erhöht den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn innerhalb der Frist, weil sie die Anschaffungskosten mindert.

Verteilung der Maklerkosten – §§ 656a bis 656d BGB. Textformerfordernis, Halbteilungsgrundsatz bei Doppelbeauftragung und Begrenzung auf die Hälfte bei einseitiger Beauftragung, jeweils bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer.

Nicht umlagefähige Kosten – § 1 Abs. 2 BetrKV. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten und daher vom Vermieter zu tragen.

Checkliste

1. Gesamtinvestition inklusive aller Nebenkosten ermitteln – nicht mit dem Kaufpreis rechnen.
2. Grunderwerbsteuersatz des richtigen Bundeslandes prüfen (3,5 % bis 6,5 %).
3. Notar- und Grundbuchkosten realistisch mit 1,5 bis 2,0 Prozent ansetzen, wenn eine Grundschuld eingetragen wird.
4. Maklercourtage und deren Verteilung nach §§ 656a ff. BGB klären, einschließlich Verbrauchereigenschaft des Käufers.
5. Ausschließlich mit der Nettokaltmiete rechnen; Betriebskostenvorauszahlungen ausklammern.
6. Bestehende Mietverträge, Mieterhöhungsspielraum und ortsübliche Vergleichsmiete prüfen.
7. Nicht umlagefähige Verwaltungskosten aus der Hausgeldabrechnung isolieren.
8. Instandhaltungsansatz kalkulieren – Orientierung an § 28 Abs. 2 II. BV oder Peterssche Formel.
9. Stand der Erhaltungsrücklage der WEG und Beschlusslage zu anstehenden Maßnahmen einsehen.
10. Mietausfallwagnis mit 2 bis 4 Prozent der Jahreskaltmiete berücksichtigen.
11. Kaufpreisaufteilung Grund und Boden zu Gebäude sachgerecht begründen und im Kaufvertrag dokumentieren.
12. Zutreffenden AfA-Satz nach § 7 EStG bestimmen und degressive AfA auf Anwendbarkeit prüfen.
13. Die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bei geplanten Sanierungen im Dreijahreszeitraum beachten.
14. Cashflow nach Steuern in mindestens drei Szenarien rechnen: Leerstand, Zinsanstieg zum Ende der Zinsbindung, Sonderumlage.

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Rendite ist bei einer Kapitalanlageimmobilie realistisch?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht, weil die Rendite von Lage, Objektzustand, Kaufnebenkostenquote, Finanzierungsstruktur und persönlichem Steuersatz abhängt. In gefragten Großstadtlagen liegen Bruttomietrenditen häufig unter 3,5 Prozent, in kleineren Städten und Randlagen oft darüber – dort steigt allerdings das Vermietungs- und Wertänderungsrisiko. Entscheidend ist nicht die absolute Höhe, sondern die Frage, ob die Nettomietrendite in einem tragfähigen Verhältnis zum Sollzins und zum eingegangenen Risiko steht. Rechnen Sie stets mehrere Szenarien durch, statt sich auf einen einzelnen Erwartungswert zu stützen. Dieser Beitrag stellt keine Anlageberatung dar und trifft keine Aussage darüber, ob ein bestimmtes Renditeniveau für Sie angemessen ist.

Warum ist meine Eigenkapitalrendite negativ, obwohl die Wohnung vermietet ist?

Das ist der negative Leverage-Effekt. Er tritt ein, wenn der Sollzins Ihres Darlehens über der Objektrendite liegt. Beträgt die Nettomietrendite 2,4 Prozent und der Sollzins 3,8 Prozent, entsteht auf jeden fremdfinanzierten Euro eine Unterdeckung von 1,4 Prozentpunkten, die auf Ihr Eigenkapital durchschlägt – umso stärker, je höher der Verschuldungsgrad ist. Das heißt nicht automatisch, dass das Investment scheitert: Tilgung baut Vermögen auf, die AfA erzeugt Steuereffekte, und eine Wertsteigerung kann die Gesamtrendite drehen. Es bedeutet aber, dass der Ertrag nicht aus dem laufenden Mietüberschuss kommt und Sie die monatliche Unterdeckung dauerhaft tragen können müssen.

Wie teile ich den Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude auf?

Sinnvoll ist eine bereits im notariellen Kaufvertrag dokumentierte, nachvollziehbar begründete Aufteilung. Der BFH hat mit Urteil vom 21.07.2020 (Az. IX R 26/19) entschieden, dass eine vertragliche Aufteilung grundsätzlich maßgeblich ist, sofern sie nicht zum Schein getroffen wurde oder einen Gestaltungsmissbrauch darstellt, und dass sie bei erheblichen Abweichungen von den realen Wertverhältnissen nicht einfach durch die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ersetzt werden darf. Als Anhaltspunkte dienen die Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses und der Sachwert des Gebäudes. Bei größeren Beträgen oder atypischen Konstellationen kann ein Sachverständigengutachten die AfA-Bemessungsgrundlage absichern. Ziehen Sie hierzu Ihre Steuerberatung hinzu.

Kann ich die Zuführung zur Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen?

Nein, nicht im Zeitpunkt der Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Werbungskosten entstehen nach ständiger Verwaltungspraxis erst dann, wenn die Gemeinschaft die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. In Ihrer Renditerechnung sollten Sie die Rücklagenzuführung dennoch als Kostenposition ansetzen, weil sie Ihre Liquidität mindert – nur eben im ersten Schritt ohne Steuerwirkung. Das ist ein typischer Grund dafür, dass steuerliches Ergebnis und Cashflow auseinanderfallen. Bei größeren Sanierungen kommt hinzu, dass Sonderumlagen je nach Maßnahme als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder als aktivierungspflichtige Herstellungskosten zu behandeln sein können.

Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?

Der Cashflow beschreibt, wie viel Geld nach allen Zahlungen tatsächlich auf Ihrem Konto verbleibt oder fehlt. Die Rendite beschreibt die Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Beide können in unterschiedliche Richtungen zeigen. Ein Objekt mit hoher Tilgung hat einen stark negativen Cashflow, baut aber schnell Vermögen auf – die Rendite kann trotzdem positiv sein, weil Tilgung kein Aufwand, sondern Vermögensumschichtung ist. Umgekehrt kann ein Objekt mit positivem Cashflow eine schwache Rendite haben, wenn dafür sehr viel Eigenkapital gebunden wurde. Für Investitionsentscheidungen brauchen Sie beide Kennzahlen: die Rendite für die Beurteilung der Attraktivität, den Cashflow für die Beurteilung der Tragfähigkeit.

Lohnt sich die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG immer?

Die degressive AfA verschiebt Abschreibungsvolumen in die Anfangsjahre, erhöht das Gesamtvolumen aber nicht. Ein Vorteil entsteht daher vor allem durch den Zins- und Liquiditätseffekt sowie dann, wenn Ihr Grenzsteuersatz in den ersten Jahren höher ist als später. Zu bedenken sind zwei Punkte: Erstens sinkt der Restbuchwert schneller, was innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG einen höheren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn bedeuten kann. Zweitens sind die Voraussetzungen eng – Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029, beim Erwerb der Abschluss des obligatorischen Vertrags im entsprechenden Zeitraum. Ob die degressive Methode in Ihrem Fall günstiger ist, sollte steuerlich individuell geprüft werden.

Wie berücksichtige ich das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung?

Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung explizit durch. Ermitteln Sie die Restschuld zum Ende der Zinsbindung und setzen Sie dafür mehrere Zinsszenarien an – etwa das aktuelle Niveau, zwei Prozentpunkte darüber und zwei darunter. Aus der Restschuld und dem Szenariozins ergibt sich die neue Annuität und damit der Cashflow der Folgejahre. Bei einem Zinskorridor von rund 3,6 bis 4,0 Prozent für zehnjährige Bindungen (Stand August 2026) verändert ein Anstieg auf 6 Prozent die Belastung erheblich. Eine höhere anfängliche Tilgung, eine längere Zinsbindung oder vereinbarte Sondertilgungsrechte reduzieren dieses Risiko, kosten im Gegenzug aber laufende Liquidität beziehungsweise einen Zinsaufschlag.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen: § 7 EStG (Absetzung für Abnutzung, insbesondere Abs. 4 und Abs. 5a) · § 9 EStG (Werbungskosten) · § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) · § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) · § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten) · §§ 656a bis 656d BGB (Verteilung der Maklerkosten) · § 1 Abs. 2 BetrKV (nicht umlagefähige Kosten) · § 28 Abs. 2 II. BV (Orientierungswerte Instandhaltung) · GrEStG (Grunderwerbsteuer) · GNotKG (Notar- und Gerichtskosten).

Referenzentscheidungen: BFH, Urteil vom 21.07.2020, Az. IX R 26/19 (Kaufpreisaufteilung, BMF-Arbeitshilfe) · BFH, Urteile vom 14.06.2016, Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15 (anschaffungsnahe Herstellungskosten, Einbeziehung von Schönheitsreparaturen).

Hinweis zu den Zahlen: Sämtliche Beträge, Zinssätze, Mieten, Kaufpreise, Wertsteigerungs- und Steuersatzannahmen in den Modellrechnungen dieses Beitrags sind frei gewählte Rechenbeispiele zur Veranschaulichung der Methodik. Sie beruhen nicht auf konkreten Objekten und stellen keine Prognose dar. Die Angaben zu den Grunderwerbsteuersätzen und zum Zinskorridor geben den Stand August 2026 wieder; Zinskonditionen sind bonitäts-, objekt- und anbieterabhängig und ändern sich laufend. Prüfen Sie alle Werte vor einer Entscheidung eigenständig und aktuell nach.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

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