Immobilie geerbt: Erbengemeinschaft, Verwaltung und Auseinandersetzung

Auf einen Blick: Wer gemeinsam mit anderen eine Immobilie geerbt hat, wird nicht Miteigentümer nach Bruchteilen, sondern Mitglied einer Erbengemeinschaft nach §§ 2032 ff. BGB – einer Gesamthandsgemeinschaft, die niemand einseitig verlassen kann. Die Verwaltung folgt § 2038 BGB in Verbindung mit § 745 BGB: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung werden mit Mehrheit nach Anteilen beschlossen, wesentliche Veränderungen nur einstimmig, zur Erhaltung notwendige Maßregeln darf jeder Miterbe allein treffen. Über die Immobilie selbst können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB); über den eigenen Erbteil darf jeder allein verfügen (§ 2033 BGB) – dann greift das Vorkaufsrecht der übrigen Miterben nach § 2034 BGB. Den Grundbuchnachweis regelt § 35 GBO. Die Auseinandersetzung steht in § 2042 BGB, letztes Mittel ist die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Steuerlich zählen die Freibeträge des § 16 ErbStG, die Familienheimbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG sowie beim Verkauf die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Der BFH hat mit Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22, entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Miterbenanteils keine anteilige Anschaffung der Nachlassimmobilie ist.

Gliederung

1. Warum die geerbte Immobilie ein Rechtsverhältnis ist und kein Gegenstand
2. Die Erbengemeinschaft nach §§ 2032 ff. BGB als Gesamthandsgemeinschaft
3. Verwaltung nach §§ 2038, 745 BGB: Mehrheit, Einstimmigkeit, Notverwaltung
4. Verfügung über den Nachlassgegenstand nach § 2040 BGB
5. Erbteilsverkauf nach § 2033 BGB und Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB
6. Grundbuchberichtigung nach § 35 GBO und die Zwei-Jahres-Frist
7. Auseinandersetzung nach § 2042 BGB: Vereinbarung, Abschichtung, Übernahme, Versteigerung
8. Praxisbeispiel 1: Drei Geschwister, ein vermietetes Mehrfamilienhaus
9. Erbschaftsteuer: Freibeträge, Familienheim, Bewertung nach dem BewG
10. Einkommensteuer beim Verkauf: § 23 EStG, Fußstapfentheorie, BFH IX R 13/22
11. Praxisbeispiel 2: Erbteilskauf und Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist
12. Laufende Vermietung, Konfliktfelder und Lösungswege
13. Rechtslage, Checkliste und häufige Fragen

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben: die ersten Wochen entscheiden

Der Satz „wir haben eine Immobilie geerbt" beschreibt in den meisten Fällen keine klare Eigentumslage, sondern den Beginn eines gemeinschaftlichen Rechtsverhältnisses. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, geht der Nachlass als Ganzes auf sie über und wird gemeinschaftliches Vermögen. Kein Miterbe ist Eigentümer einer bestimmten Wohnung, eines Stockwerks oder eines rechnerischen Bruchteils des Hauses. Jeder hält eine Quote am gesamten Nachlass – und alles Weitere muss gemeinsam entschieden werden.

Diese Konstruktion erklärt, warum Erbengemeinschaften an Immobilien so häufig eskalieren. Wer eine Wohnung im Alleineigentum erbt, kann sie am nächsten Tag inserieren. Wer sie zu einem Drittel in einer Erbengemeinschaft erbt, kann allein nichts: nicht verkaufen, nicht belasten, nicht kündigen, oft nicht einmal einen neuen Mietvertrag abschließen. Gleichzeitig läuft die Zeit. Grundsteuer, Versicherungsprämien, Darlehensraten, Hausgeld und Instandhaltungsbedarf machen keine Pause, während die Miterben über die Richtung streiten. Parallel laufen Fristen, die niemand versäumen sollte: die Ausschlagungsfrist von sechs Wochen nach § 1944 BGB, die Anzeigepflicht gegenüber dem Erbschaftsteuerfinanzamt binnen drei Monaten nach § 30 ErbStG und die Zwei-Jahres-Frist für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung.

Das Bürgerliche Gesetzbuch stellt für fast jede Konstellation ein Instrument bereit: Es trennt laufende Verwaltung und Verfügung, lässt jedem Miterben mit dem Erbteilsverkauf einen individuellen Ausweg, schützt die Verbleibenden durch ein Vorkaufsrecht und gibt jedem Beteiligten mit § 2042 BGB einen jederzeit durchsetzbaren Anspruch auf Auseinandersetzung. Dieser Beitrag ordnet die Instrumente entlang der Fragen, die in der Praxis tatsächlich gestellt werden: Wer entscheidet was? Wie kommt die Immobilie ins Grundbuch? Wie steigt ein Einzelner aus, ohne dass alle zustimmen? Und was kostet der Erbfall steuerlich – jetzt und bei einem späteren Verkauf? Alle Zahlen in den Beispielrechnungen sind frei gewählte Beispielwerte und dienen ausschließlich der Darstellung des Rechenwegs.

Die Erbengemeinschaft nach §§ 2032 ff. BGB als Gesamthandsgemeinschaft

Nach § 2032 Abs. 1 BGB wird der Nachlass bei mehreren Erben gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Es entsteht eine Gesamthandsgemeinschaft: Das Vermögen steht den Miterben gemeinsam zu, ohne in ideelle Anteile an den einzelnen Gegenständen zu zerfallen. § 2033 Abs. 2 BGB sagt das ausdrücklich – über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen.

Für die geerbte Immobilie folgt daraus dreierlei. Im Grundbuch werden keine Bruchteile eingetragen, sondern sämtliche Miterben „in Erbengemeinschaft". Ein einzelner Miterbe kann seinen „Anteil am Haus" niemandem verkaufen, weil es diesen Anteil rechtlich nicht gibt. Und die Erbengemeinschaft ist keine auf Dauer angelegte Gesellschaft, sondern eine Abwicklungsgemeinschaft – gesetzlich auf Auflösung angelegt, allerdings ohne Frist.

Hinzu kommt die Haftung: Nach § 2058 BGB haften die Miterben für Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Ein Gläubiger kann sich in voller Höhe an einen einzelnen Miterben halten, der im Innenverhältnis Ausgleich nach Erbquoten verlangt. Das betrifft laufende Darlehen ebenso wie offene Handwerkerrechnungen oder rückständiges Hausgeld. Wer eine belastete oder in ihrem Wert unklare Immobilie erbt, sollte die Haftungsbeschränkungsinstrumente des Erbrechts prüfen, bevor die Ausschlagungsfrist des § 1944 BGB abgelaufen ist.

Verwaltung der geerbten Immobilie: §§ 2038, 745 BGB

§ 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB stellt den Grundsatz auf: Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu. Absatz 2 verweist für die Einzelheiten auf das Recht der Bruchteilsgemeinschaft, insbesondere auf § 745 BGB. Daraus ergeben sich drei Handlungsebenen, deren Verwechslung die häufigste Fehlerquelle in Erbengemeinschaften ist.

Ordnungsmäßige Verwaltung durch Mehrheit nach Anteilen

Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung können nach § 745 Abs. 1 BGB durch Stimmenmehrheit beschlossen werden. Die Mehrheit bemisst sich nicht nach Köpfen, sondern nach der Größe der Anteile. Bei Quoten von 1/2, 1/4 und 1/4 entscheidet der Miterbe mit der Hälfte also nur gemeinsam mit einem der beiden anderen, weil die einfache Mehrheit mehr als die Hälfte erfordert.

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählen typischerweise Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Wartungs- und Hausmeisterverträge, die Beauftragung einer Hausverwaltung, turnusmäßige Erhaltungsmaßnahmen wie ein Fassadenanstrich oder der Austausch einer Heizungsanlage im technisch üblichen Umfang, die Anlage der Mieteinnahmen und die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen. Ein wirksamer Mehrheitsbeschluss verpflichtet nach § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB auch die überstimmten Miterben zur Mitwirkung. Bewährt hat sich, die Handlungsfähigkeit früh zu organisieren: eine schriftliche Verwaltungsvollmacht mit Betragsgrenze, Berichtspflicht und Zustimmungsvorbehalt sowie ein separates Nachlasskonto, über das ausschließlich objektbezogene Zahlungen laufen. Beides lässt sich mit einfacher Mehrheit beschließen.

Wesentliche Veränderung nur einstimmig

§ 745 Abs. 3 BGB zieht die Grenze: Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht durch Mehrheit herbeigeführt werden. Wesentlich ist eine Veränderung, wenn sie Zweckbestimmung oder Gestalt dauerhaft und erheblich umgestaltet – etwa Dachgeschossausbau, Aufteilung in Wohnungseigentum nach dem WEG, Umnutzung von Wohn- in Gewerberaum, Anbau oder Abriss. Solche Maßnahmen erfordern die Zustimmung sämtlicher Miterben.

Die Abgrenzung ist anspruchsvoll. Der Austausch einer defekten Gasheizung gegen eine moderne Anlage bleibt regelmäßig Verwaltung; die Umstellung eines Mehrfamilienhauses von Zentralheizung auf dezentrale Etagenheizungen kann bereits eine wesentliche Veränderung sein. Im Zweifel ist die schriftliche Zustimmung aller günstiger als ein späterer Streit über die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses.

Notverwaltung: was ein einzelner Miterbe allein darf

§ 2038 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB enthält ein wichtiges Ventil: Zur Erhaltung notwendige Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen. Diese Notverwaltung greift, wenn ein Schaden droht und eine Abstimmung nicht rechtzeitig möglich ist – der Rohrbruch am Wochenende, der Sturmschaden am Dach, die Abwendung einer Zwangsvollstreckung durch Zahlung einer fälligen Darlehensrate. Sie berechtigt zum Handeln, nicht zum Gestalten: Gedeckt ist die Beseitigung der akuten Gefahr, nicht die gleich mitbeauftragte Komplettsanierung. Anlass, Angebote und Dringlichkeit sollten dokumentiert, die übrigen Miterben unverzüglich informiert werden; im Innenverhältnis besteht Aufwendungsersatz nach Erbquoten.

Verfügungen: Nachlassgegenstand, Erbteil und Vorkaufsrecht

Verfügung über die Immobilie: § 2040 BGB

Nach § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Kaufvertrag, Auflassung, Grundschuldbestellung und Löschungsbewilligung erfordern also die Mitwirkung sämtlicher Miterben oder deren wirksame Vertretung. Ein einzelner Miterbe kann einen Kaufinteressenten nicht binden; auch ein Mehrheitsbeschluss ersetzt die fehlende Zustimmung nicht. Wer als Käufer mit einer Erbengemeinschaft verhandelt, sollte die Erbenstellung vollständig prüfen und sicherstellen, dass alle Miterben im Beurkundungstermin vertreten sind.

Erbteilsverkauf nach § 2033 BGB und Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB

Der individuelle Ausweg steht in § 2033 Abs. 1 BGB: Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen; der Vertrag bedarf notarieller Beurkundung. Der Erwerber rückt in die Stellung des Veräußerers ein – mit Verwaltungsrechten, anteiligem Auseinandersetzungsanspruch und Haftung für Nachlassverbindlichkeiten. Der Erbteilsverkauf ist damit das einzige Instrument, mit dem ein Miterbe die Gemeinschaft ohne Zustimmung der anderen verlassen kann. Wirtschaftlich hat er einen Preis: Am Markt für Erbanteile werden regelmäßig deutliche Abschläge auf den rechnerischen Quotenwert aufgerufen, weil der Erwerber Konfliktrisiko und Verfahrensdauer mitkauft.

Damit die Erbengemeinschaft nicht ungewollt einen fremden Investor als Mitglied erhält, gibt § 2034 BGB den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht: Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, können die anderen zu denselben Konditionen eintreten. Die Ausübungsfrist beträgt nach § 2034 Abs. 2 BGB zwei Monate ab Mitteilung des Verkaufs; üben mehrere Miterben das Recht aus, steht ihnen der Anteil gemeinschaftlich zu. Der verkaufende Miterbe muss den Verkauf ordnungsgemäß mitteilen, die übrigen müssen die Frist im Blick behalten.

Grundbuchberichtigung: § 35 GBO und die Zwei-Jahres-Frist

Mit dem Erbfall geht das Eigentum kraft Gesetzes auf die Erben über; das Grundbuch wird dadurch unrichtig und ist auf Antrag zu berichtigen. Den Erbnachweis regelt § 35 GBO: Grundsätzlich ist er durch Erbschein zu führen. Beruht die Erbfolge auf einer notariellen Verfügung von Todes wegen – notarielles Testament oder Erbvertrag –, genügt die Vorlage dieser Urkunde zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung. In Zweifelsfällen kann das Grundbuchamt gleichwohl einen Erbschein verlangen; ein privatschriftliches Testament genügt grundsätzlich nicht.

Der Unterschied ist spürbar: Ein Erbschein löst wertabhängige Gerichtsgebühren aus und benötigt bei Auslandsbezug oder unklarer Erbfolge Zeit, während ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll dieses Verfahren regelmäßig vollständig ersetzt. Wirtschaftlich entscheidend ist die Frist: Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Die Befreiung ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Wird die Frist versäumt, fällt die volle Eintragungsgebühr nach dem Grundstückswert an. Die Berichtigung sollte deshalb unabhängig vom Stand der Auseinandersetzung früh beantragt werden – sie trägt lediglich die Miterben in Erbengemeinschaft ein und blockiert keine spätere Lösung.

Die Auseinandersetzung nach § 2042 BGB: vier Wege aus der Gemeinschaft

§ 2042 Abs. 1 BGB gibt jedem Miterben das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung zu verlangen, soweit sie nicht durch Verfügung des Erblassers oder Vereinbarung ausgeschlossen ist. Der Anspruch ist stark, aber nicht selbstvollziehend – er muss praktisch umgesetzt werden. Vier Wege stehen zur Verfügung.

Auseinandersetzungsvereinbarung

Der Regelfall und der günstigste Weg: Die Miterben einigen sich vertraglich, wer welchen Nachlassgegenstand erhält und welche Ausgleichszahlungen fließen. Sobald ein Grundstück übertragen wird, ist notarielle Beurkundung erforderlich. Eine belastbare Vereinbarung regelt mindestens Bewertungsgrundlage und Stichtag, die Zuordnung der Gegenstände, Höhe und Fälligkeit der Ausgleichszahlungen, Übernahme oder Ablösung von Darlehen, den Übergang von Nutzen und Lasten, die Verteilung bereits vereinnahmter Mieten und eine Abgeltungsklausel für wechselseitige Ansprüche.

Abschichtung

Bei der Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen Abfindung aus; seine Quote wächst den Verbleibenden an. Anders als beim Erbteilsverkauf tritt kein Dritter ein, und die Gemeinschaft besteht mit weniger Mitgliedern fort. Die Abschichtungsvereinbarung ist nach herrschender Auffassung formfrei möglich, solange sie nicht selbst zur Übertragung eines Grundstücks verpflichtet. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, empfiehlt sich gleichwohl die notarielle Beurkundung – schon wegen Grundbuchvollzug und Beweiskraft.

Übernahme durch einen Miterben gegen Ausgleichszahlung

Das häufigste Modell bei genutzten oder ertragsstarken Objekten: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Kernfrage ist die Bewertung; empfehlenswert ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB oder zumindest eine gemeinsam beauftragte Wertermittlung mit fixiertem Stichtag.

Zwei steuerliche Punkte sind zentral. Erstens ist der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit – ein erheblicher Vorteil gegenüber dem Verkauf an einen Dritten. Zweitens führt die Ausgleichszahlung beim Übernehmer insoweit zu Anschaffungskosten, als sie den Wert der eigenen Erbquote übersteigt. Diese erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage für den entgeltlich erworbenen Gebäudeanteil, während für den unentgeltlich erworbenen Teil die Abschreibung des Erblassers nach § 11d EStDV fortgeführt wird.

Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beim Amtsgericht beantragen. Ein Antragsteller genügt, ein Titel ist nicht erforderlich; der Erlös tritt an die Stelle des Grundstücks und wird verteilt.

Als Instrument ist die Teilungsversteigerung wirksam, wirtschaftlich aber fast immer nachteilig. Die Verfahrensdauer beträgt regelmäßig viele Monate bis Jahre. Die Erlöse liegen erfahrungsgemäß unter dem Preis, der bei geordneter Vermarktung erzielbar wäre, weil der Bieterkreis kleiner ist, Besichtigungen eingeschränkt sein können und der Objektzustand nur begrenzt geprüft wird. Verfahrens- und Sachverständigenkosten sowie der Zinsverlust während der Dauer mindern den Erlös zusätzlich. Sinnvoll ist sie deshalb primär als glaubwürdige Rückfallposition, die eine Einigung erst ermöglicht – nicht als erster Schritt.

Praxisbeispiel 1: Drei Geschwister, ein vermietetes Mehrfamilienhaus

Sämtliche Werte sind frei gewählte Beispielzahlen und dienen ausschließlich der Darstellung des Rechenwegs.

Drei Geschwister erben zu je 1/3. Zum Nachlass gehören ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit einem gutachterlich ermittelten Verkehrswert von 900.000 Euro, ein darauf lastendes Restdarlehen von 150.000 Euro und ein Bankguthaben von 60.000 Euro. Geschwister A will das Haus übernehmen, B und C wollen ausgezahlt werden.

Schritt 1 – Nettonachlass: 900.000 € − 150.000 € + 60.000 € = 810.000 €.
Schritt 2 – Quotenwert je Miterbe: 810.000 € ÷ 3 = 270.000 €.
Schritt 3 – Wert dessen, was A erhält: Haus einschließlich Darlehen, also 900.000 € − 150.000 € = 750.000 €.
Schritt 4 – Bankguthaben: wird zur Teilentlastung an B und C ausgekehrt, je 30.000 €.
Schritt 5 – Ausgleichszahlung: Anspruch B: 270.000 € − 30.000 € = 240.000 €; Anspruch C ebenso 240.000 €; Gesamtausgleich durch A: 480.000 €. Gegenprobe: A erhält 750.000 €, zahlt 480.000 €, behält 270.000 € – exakt seine Quote.

Steuerliche Einordnung: Die Übernahme zur Teilung des Nachlasses ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. A erwirbt wirtschaftlich zwei Drittel entgeltlich. Bei einem gutachterlich ermittelten Gebäudeanteil von 75 Prozent entfallen 480.000 € × 0,75 = 360.000 € auf zusätzliche Anschaffungskosten des Gebäudes, abschreibbar mit dem für das Objekt maßgeblichen AfA-Satz; für das verbleibende Drittel führt A die Abschreibung des Erblassers nach § 11d EStDV fort. Für den entgeltlich erworbenen Teil beginnt zudem eine neue Zehnjahresfrist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG – bei geplantem Weiterverkauf unbedingt vorab zu prüfen.

Erbschaftsteuer: Freibeträge, Familienheim und Bewertung

Die Erbschaftsteuer knüpft nicht an die Erbengemeinschaft an, sondern an den Erwerb des einzelnen Erben. Jeder Miterbe versteuert seinen quotalen Erwerb und hat seinen eigenen Freibetrag. Die Anzeigepflicht nach § 30 ErbStG beträgt drei Monate ab Kenntnis vom Erwerb.

Hinzu kommt für Ehegatten und Kinder unter bestimmten Voraussetzungen der Versorgungsfreibetrag nach § 17 ErbStG; die Steuersätze folgen § 19 ErbStG. Die Tabelle zeigt einen oft unterschätzten Effekt: Geschwister und Neffen liegen in Steuerklasse II mit 20.000 Euro Freibetrag – ein geerbtes Zweifamilienhaus löst dort schnell eine spürbare Steuerlast aus, während dasselbe Objekt bei zwei erbenden Kindern häufig vollständig unter den Freibeträgen bleibt.

Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG bleibt der Erwerb des selbstgenutzten Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner steuerfrei, wenn der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst zu Wohnzwecken genutzt hat und der Erwerber sie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt; eine Flächenbegrenzung besteht hier nicht. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG gilt dies auch für Kinder und Kinder verstorbener Kinder, allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche; der darüber hinausgehende Anteil ist steuerpflichtig. In beiden Varianten gilt eine Behaltensfrist von zehn Jahren: Wird die Selbstnutzung früher aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend – es sei denn, die Aufgabe beruht auf zwingenden Gründen wie einer Pflegebedürftigkeit, die die eigenständige Haushaltsführung ausschließt.

Für Erbengemeinschaften ist entscheidend, dass die Befreiung tatsächliche Selbstnutzung voraussetzt. Zieht nur einer von drei Miterben ein, greift sie zunächst nur für dessen Erwerb. Wird das Familienheim ihm im Rahmen der Auseinandersetzung zugewiesen, kommt ein Begünstigungstransfer in Betracht – ein Grund mehr, die Auseinandersetzung zügig und steuerlich abgestimmt zu vollziehen.

Bewertung nach dem Bewertungsgesetz

Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert nach den §§ 176 ff. BewG: Vergleichswertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum, Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Objekte, hilfsweise Sachwertverfahren. Die typisierenden Verfahren führen bei individuellen Objekten – hoher Sanierungsstau, ungünstiger Zuschnitt, Belastung mit Nießbrauch oder Wohnrecht – nicht selten zu Werten oberhalb des Marktwerts. § 198 BewG eröffnet dann den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen; die Kosten amortisieren sich erfahrungsgemäß schnell.

Beispielrechnung (frei gewählte Zahlen): Ein Kind erbt allein ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit einem Grundbesitzwert von 640.000 Euro; Nachlassverbindlichkeiten und Bestattungskosten von zusammen 90.000 Euro mindern den Erwerb. Steuerpflichtiger Erwerb: 640.000 € − 90.000 € − 400.000 € Freibetrag = 150.000 €. Bei einem Steuersatz der Steuerklasse I in dieser Wertstufe von 11 Prozent ergibt sich eine Erbschaftsteuer von 16.500 Euro. Bei einem Geschwisterkind mit 20.000 Euro Freibetrag und Steuerklasse II läge der steuerpflichtige Erwerb dagegen bei 530.000 Euro – die Belastung wäre um ein Vielfaches höher.

Einkommensteuer beim Verkauf: § 23 EStG und BFH IX R 13/22

Wird die geerbte Immobilie später veräußert, stellt sich die Frage nach dem privaten Veräußerungsgeschäft. Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Entscheidend ist § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG: Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Diese Fußstapfentheorie bedeutet für den Erbfall, dass nicht der Todestag zählt, sondern der Tag, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Lag dieser mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Verkauf durch die Erbengemeinschaft steuerfrei – unabhängig davon, wie kurz der Erbfall zurückliegt. Daneben steht die Eigennutzungsausnahme nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG: steuerfrei ist die Veräußerung, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Maßgeblich ist dabei die Nutzung durch den Steuerpflichtigen selbst.

Die Rechtsprechungsänderung: BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22

Bis zu dieser Entscheidung behandelte die Finanzverwaltung den entgeltlichen Erwerb eines Miterbenanteils als anteilige Anschaffung der zum Nachlass gehörenden Grundstücke. Wer die Erbanteile seiner Geschwister kaufte und die Immobilie innerhalb von zehn Jahren veräußerte, sollte insoweit ein privates Veräußerungsgeschäft verwirklichen.

Der BFH hat dem mit Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22, widersprochen: Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft führt nicht zur anteiligen Anschaffung der einzelnen Nachlassgegenstände. Erworben wird der Erbteil, nicht das Grundstück; die für Personengesellschaften geltende Bruchteilsbetrachtung lässt sich auf die Erbengemeinschaft nicht übertragen. Damit fehlt es für den über den Erbteil erworbenen Anteil an einer Anschaffung im Sinne des § 23 EStG.

Die praktische Bedeutung ist groß, weil der Erbteilskauf innerhalb der Familie ein Standardinstrument der Auseinandersetzung ist. Zugleich ist Vorsicht geboten: Die Entscheidung betrifft ausdrücklich den Erwerb des Erbteils. Sie ist nicht übertragbar auf die Konstellation, in der ein Miterbe im Rahmen der Auseinandersetzung das Grundstück gegen Abfindung übernimmt – dort führt die Abfindung insoweit zu Anschaffungskosten. Die Vertragsgestaltung entscheidet also über das steuerliche Ergebnis. Da die Entscheidung von der zuvor vertretenen Verwaltungsauffassung abweicht, empfiehlt sich, den Sachverhalt in der Steuererklärung offenzulegen und den Vorgang fachlich begleiten zu lassen.

Praxisbeispiel 2: Erbteilskauf und Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist

Sämtliche Werte sind frei gewählte Beispielzahlen und dienen ausschließlich der Darstellung des Rechenwegs.

Der Erblasser hatte ein Zweifamilienhaus 2010 erworben. Er verstirbt 2024 und hinterlässt zwei Kinder, A und B, zu je 1/2. 2025 kauft A den Erbteil von B für 260.000 Euro und wird durch Anwachsung Alleineigentümer. 2026 veräußert A die Immobilie für 560.000 Euro; die Veräußerungskosten betragen 12.000 Euro.

Ererbte Hälfte: Über § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird A die Anschaffung des Erblassers aus 2010 zugerechnet; die Zehnjahresfrist endete 2020. Ergebnis: steuerfrei.

Entgeltlich erworbene Hälfte: Nach BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22, ist der entgeltliche Erwerb des Erbteils keine Anschaffung der Immobilie. Ein privates Veräußerungsgeschäft scheidet auch insoweit aus. Ergebnis: steuerfrei.

Gegenrechnung nach der früheren Verwaltungsauffassung: anteiliger Veräußerungserlös 560.000 € × 0,5 = 280.000 €; abzüglich Anschaffungskosten des Erbteils 260.000 €; abzüglich anteiliger Veräußerungskosten 6.000 €; steuerpflichtiger Gewinn 14.000 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag hätte die Belastung rund 6.200 Euro betragen. Die Rechtsprechungsänderung wirkt sich hier unmittelbar in dieser Größenordnung aus – bei höheren Wertsteigerungen entsprechend deutlicher. Unabhängig davon ist bei mehreren Veräußerungen aus einem Nachlass innerhalb kurzer Zeit die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel zu prüfen.

Laufende Vermietung, Konfliktfelder und Lösungswege

Solange die Auseinandersetzung nicht vollzogen ist, läuft die Vermietung weiter. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden den Miterben nach ihren Erbquoten zugerechnet; verfahrensrechtlich geschieht dies über eine gesonderte und einheitliche Feststellung nach § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a AO. Für die Abschreibung gilt § 11d EStDV: Der unentgeltliche Rechtsnachfolger führt Bemessungsgrundlage und Abschreibungssatz des Erblassers fort; ein Erbfall setzt die AfA also nicht neu auf. Wirtschaftlich sind drei Punkte früh zu klären: die Liquidität, weil aus den Mieteinnahmen Darlehensraten, Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung zu bedienen sind; die Rücklagenhöhe, für die im Bestand ein Orientierungswert von etwa zehn bis zwölf Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr gebräuchlich ist; und die einheitliche Kommunikation gegenüber Mietern, weil widersprüchliche Erklärungen einzelner Miterben erhebliche Rechtsnachteile auslösen.

Die typischen Konflikte sind erstaunlich gleichförmig: unterschiedliche Vorstellungen über den Wert der Immobilie; ein Miterbe, der die Immobilie allein bewohnt und keine oder eine zu geringe Nutzungsentschädigung zahlt; ein Miterbe, der jede Entscheidung blockiert; Streit über Vorempfänge und Ausgleichungspflichten nach den §§ 2050 ff. BGB; und die Ungleichverteilung der Arbeit.

Vier Lösungswege haben sich bewährt. Nutzungsregelung: Bewohnt ein Miterbe die Immobilie allein, können die übrigen nach § 745 Abs. 2 BGB eine dem Interesse aller entsprechende Regelung verlangen – regelmäßig eine Nutzungsentschädigung in Höhe der anteiligen ortsüblichen Miete. Das nimmt dem Blockieren den wirtschaftlichen Reiz. Teilungsanordnung: Hat der Erblasser nach § 2048 BGB angeordnet, wer welchen Gegenstand erhält, ist die Auseinandersetzung vorgezeichnet; für die Nachlassplanung zu Lebzeiten ist dies das wirksamste Präventionsinstrument. Vollmachts- und Verwalterlösungen: Eine Verwaltungsvollmacht mit klarer Betragsgrenze plus professionelle Verwaltung entkoppelt das operative Geschäft vom Familienkonflikt. Mediation: Ein neutraler Dritter mit erbrechtlicher und immobilienwirtschaftlicher Erfahrung löst häufig in wenigen Sitzungen, was gerichtlich Jahre dauert – zu einem Bruchteil der Kosten einer Teilungsversteigerung.

Rechtslage & Referenzurteile

Wer eine Immobilie geerbt hat, bewegt sich in mehreren Gesetzen zugleich. Im BGB sind maßgeblich: § 1922 (Gesamtrechtsnachfolge), § 1944 (Ausschlagungsfrist von sechs Wochen), § 2032 (Nachlass als gemeinschaftliches Vermögen), § 2033 (Verfügung über den Erbteil in notarieller Form; kein Anteil an einzelnen Gegenständen), § 2034 (Vorkaufsrecht der Miterben, zwei Monate), § 2038 in Verbindung mit § 745 (gemeinschaftliche Verwaltung, Mehrheit nach Anteilen, wesentliche Veränderung nur einstimmig, Notverwaltung, Regelung des Gebrauchs), § 2040 (gemeinschaftliche Verfügung), § 2042 (Auseinandersetzungsanspruch), § 2048 (Teilungsanordnung), §§ 2050 ff. (Ausgleichung von Vorempfängen) und § 2058 (gesamtschuldnerische Haftung). Verfahrensrechtlich gelten § 35 GBO (Erbnachweis durch Erbschein oder notarielle Verfügung von Todes wegen mit Eröffnungsniederschrift), das GNotKG (Gebührenfreiheit der Grundbuchberichtigung bei Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall) und § 180 ZVG (Teilungsversteigerung). Steuerlich sind § 16 ErbStG (Freibeträge: Ehegatte 500.000 Euro, Kind 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro), § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG (Familienheim, Zehnjahresfrist, 200-Quadratmeter-Grenze bei Kindern), §§ 17, 19, 30 ErbStG, §§ 176 ff. und § 198 BewG, § 3 Nr. 3 GrEStG, § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, § 11d EStDV und § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a AO einschlägig.

Maßgebliche Entscheidung:

• BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22: Der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft führt nicht zur anteiligen Anschaffung der zum Nachlass gehörenden Grundstücke. Veräußert der Erwerber die Nachlassimmobilie anschließend innerhalb von zehn Jahren, liegt insoweit kein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vor. Die Entscheidung weicht von der zuvor vertretenen Verwaltungsauffassung ab und betrifft ausdrücklich den Erwerb des Erbteils, nicht die Übernahme des Grundstücks gegen Abfindung im Rahmen der Auseinandersetzung.

Zu zahlreichen Detailfragen der Erbengemeinschaft – etwa der genauen Abgrenzung zwischen ordnungsmäßiger Verwaltung und wesentlicher Veränderung am konkreten Objekt – liegt keine höchstrichterliche Leitentscheidung vor; maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut und die Umstände des Einzelfalls.

Checkliste

• [ ] Erbenstellung und Erbquoten klären: Testament, Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge prüfen
• [ ] Ausschlagungsfrist von sechs Wochen nach § 1944 BGB beachten, insbesondere bei belasteten Objekten
• [ ] Erbfall binnen drei Monaten nach § 30 ErbStG beim Erbschaftsteuerfinanzamt anzeigen
• [ ] Erbnachweis nach § 35 GBO beschaffen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift
• [ ] Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragen – dann gebührenfrei
• [ ] Nachlasskonto einrichten und Verwaltungsvollmacht mit Betragsgrenze schriftlich vereinbaren
• [ ] Bei jeder Maßnahme prüfen: ordnungsmäßige Verwaltung (§ 745 Abs. 1 BGB) oder wesentliche Veränderung (§ 745 Abs. 3 BGB)?
• [ ] Verkehrswert durch Gutachten oder nachvollziehbare Bewertung mit fixiertem Stichtag ermitteln
• [ ] Bei überhöhtem Grundbesitzwert den niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen
• [ ] Familienheimbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG mit Zehnjahresfrist und 200-Quadratmeter-Grenze prüfen
• [ ] Anschaffungszeitpunkt des Erblassers ermitteln – er bestimmt die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG
• [ ] Vor jedem Erbteilskauf die Folgen nach BFH IX R 13/22 steuerlich prüfen lassen
• [ ] Nutzungsentschädigung regeln, wenn ein Miterbe die Immobilie allein bewohnt
• [ ] Auseinandersetzungsvereinbarung notariell fassen und Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG nur als letztes Mittel einsetzen

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich meinen Anteil an der geerbten Immobilie einzeln verkaufen?
Nein. Nach § 2033 Abs. 2 BGB kann ein Miterbe nicht über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen verfügen – einen „Anteil am Haus" gibt es rechtlich nicht. Verkaufen können Sie ausschließlich Ihren gesamten Erbteil nach § 2033 Abs. 1 BGB, notariell beurkundet. Der Erwerber rückt dann vollständig in Ihre Stellung in der Erbengemeinschaft ein, mit Verwaltungsrechten und Haftung. Die übrigen Miterben haben nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht, das sie binnen zwei Monaten ab Mitteilung ausüben können. Am Markt werden für Erbanteile regelmäßig deutliche Abschläge auf den rechnerischen Quotenwert aufgerufen.

Was passiert, wenn ein Miterbe jede Entscheidung blockiert?
Zunächst ist zu unterscheiden: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung können nach § 745 Abs. 1 BGB mit Mehrheit nach Anteilen beschlossen werden – ein Miterbe mit kleiner Quote kann sie nicht verhindern. Nur wesentliche Veränderungen und Verfügungen über die Immobilie selbst erfordern Einstimmigkeit. Bleibt eine Einigung dort aus, hat jeder Miterbe nach § 2042 BGB den jederzeit durchsetzbaren Anspruch auf Auseinandersetzung; als äußerstes Mittel steht die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG offen, für die ein einzelner Antragsteller genügt. Davor lohnt fast immer eine Mediation, weil die Versteigerung wirtschaftlich für alle Beteiligten nachteilig ist.

Wie lange bleibt die geerbte Immobilie steuerfrei verkäuflich?
Maßgeblich ist die Zehnjahresfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Für den Erbfall gilt die Fußstapfentheorie nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG: Nicht der Todestag zählt, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat. Lag dieser mehr als zehn Jahre vor der Veräußerung, ist der Gewinn steuerfrei – auch wenn der Erbfall erst wenige Monate zurückliegt. Andernfalls läuft die Restfrist weiter. Unabhängig davon kann die Veräußerung nach der Eigennutzungsausnahme steuerfrei sein, wenn Sie die Immobilie selbst zu Wohnzwecken genutzt haben. Prüfen Sie beide Wege, bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen.

Was besagt das BFH-Urteil IX R 13/22 konkret?
Der BFH hat am 26.09.2023 entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft nicht als anteilige Anschaffung der zum Nachlass gehörenden Grundstücke gilt. Wer die Erbanteile seiner Miterben kauft und die Immobilie anschließend innerhalb von zehn Jahren veräußert, verwirklicht insoweit kein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Die Entscheidung weicht von der bis dahin vertretenen Verwaltungsauffassung ab. Wichtig ist die Abgrenzung: Sie betrifft den Kauf des Erbteils. Übernimmt ein Miterbe im Rahmen der Auseinandersetzung das Grundstück gegen Abfindungszahlung, führt diese Zahlung insoweit weiterhin zu Anschaffungskosten.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Miterbe die Immobilie übernimmt?
Nein, sofern die Übernahme der Teilung des Nachlasses dient. § 3 Nr. 3 GrEStG stellt den Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses von der Grunderwerbsteuer frei. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber dem Verkauf an einen Dritten, bei dem die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland spürbar zu Buche schlägt. Achten Sie darauf, dass der Zusammenhang mit der Nachlassteilung im notariellen Vertrag klar dokumentiert wird. Für die Einkommensteuer bleibt es dabei, dass die Ausgleichszahlung insoweit Anschaffungskosten begründet, als sie den Wert der eigenen Erbquote übersteigt.

Wie wird das Familienheim in einer Erbengemeinschaft behandelt?
Die Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG setzt voraus, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt hat und der Erwerber sie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt. Bei Ehegatten gilt keine Flächenbegrenzung, bei Kindern ist sie auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. In beiden Fällen muss die Selbstnutzung zehn Jahre beibehalten werden, sonst entfällt die Befreiung rückwirkend – Ausnahme sind zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit. In einer Erbengemeinschaft greift die Befreiung zunächst nur beim tatsächlich einziehenden Miterben; wird ihm das Objekt bei der Auseinandersetzung zugewiesen, kommt ein Begünstigungstransfer in Betracht.

Muss ich die Grundbuchberichtigung sofort beantragen?
Zwingend ist sie nicht, wirtschaftlich aber dringend zu empfehlen. Mit dem Erbfall wird das Grundbuch unrichtig; berichtigt wird auf Antrag unter Vorlage des Erbnachweises nach § 35 GBO. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung nach dem GNotKG gebührenfrei; danach fällt die volle wertabhängige Eintragungsgebühr an. Die Berichtigung präjudiziert nichts – sie trägt lediglich die Miterben in Erbengemeinschaft ein und blockiert keine spätere Auseinandersetzung. Umgekehrt ist ein berichtigtes Grundbuch Voraussetzung für einen zügigen Verkauf, weil Käufer und finanzierende Banken die Eigentumslage nachvollziehen müssen.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: §§ 1922, 1944, 2032, 2033, 2034, 2038, 2040, 2042, 2048, 2050 ff. und 2058 BGB sowie § 745 BGB; § 35 GBO; Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) zur Gebührenfreiheit der Grundbuchberichtigung bei Antragstellung binnen zwei Jahren nach dem Erbfall; § 180 ZVG; § 194 BauGB; §§ 13, 16, 17, 19 und 30 ErbStG; §§ 176 ff. und § 198 BewG; § 3 Nr. 3 GrEStG; § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG; § 11d EStDV; § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a AO. Zitierte Rechtsprechung: BFH, Urteil vom 26.09.2023, Az. IX R 13/22.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Angaben in den Praxisbeispielen sind frei gewählte Beispielzahlen, vereinfacht dargestellt und dienen ausschließlich der Veranschaulichung des Rechenwegs. Steuerliche Fragen im Zusammenhang mit einem Erbfall sind stets einzelfallabhängig; die steuerliche Beratung ist den nach dem Steuerberatungsgesetz befugten Personen vorbehalten. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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