Heizungstausch WEG Beschluss: Rechtssicher planen, kalkulieren und fördern lassen

Auf einen Blick:

• Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz im Kern abgelöst; die pauschale 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien bei neu eingebauten Heizungen ist gestrichen.
• Mit dem Wegfall der bisherigen Sonderregeln zu Etagenheizungen und Wohnungseigentümergemeinschaften entfallen auch die daran geknüpften Informations- und Beschlussfristen. Die Gemeinschaft entscheidet wieder aus eigener Verantwortung.
• Der Heizungstausch bleibt beschlussbedürftig. Ob Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) oder bauliche Veränderung (§ 20 WEG) – diese Einordnung entscheidet über Mehrheit, Kostenverteilung und Anfechtungsrisiko.
• § 21 WEG koppelt die Kostentragung an die Beschlussmehrheit: Erst ab mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen.
• Neu ab 2029 greift die sogenannte Biotreppe (§ 43 GModG) mit steigenden Anteilen biogener Brennstoffe für neue Gas- und Ölheizungen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040.
• Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) läuft weiter, seit dem 21. Juli 2026 jedoch mit veränderten Konditionen: Grundförderung 30 Prozent, abgesenkter Klimageschwindigkeitsbonus, dreistufiger Einkommensbonus, Förderdeckel von 28.000 Euro für die erste Wohneinheit.

Gliederung

1. Warum der Heizungstausch 2026 anders zu beschließen ist als noch 2024
2. Heizungstausch WEG Beschluss: Die neue Rechtslage seit dem GModG
3. Erhaltung oder bauliche Veränderung – die entscheidende Weichenstellung
4. Beschlussmehrheiten und Kostenverteilung nach §§ 20, 21 WEG
5. Etagenheizungen und Zentralheizung: zwei völlig unterschiedliche Beschlusslagen
6. Finanzierung: Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, Darlehen
7. BEG-Förderung für Wohnungseigentümergemeinschaften
8. Praxisbeispiel 1: Modellrechnung Zentralheizung in einer Anlage mit 18 Einheiten
9. Praxisbeispiel 2: Modellrechnung Umstellung von Etagenheizungen auf Zentralversorgung
10. Rechtslage & Referenzurteile
11. Checkliste
12. Häufige Fragen (FAQ)

Warum der Heizungstausch 2026 anders zu beschließen ist als noch 2024

Beim Thema Heizungstausch WEG Beschluss hat sich innerhalb weniger Monate mehr verändert als in den fünf Jahren zuvor. Wer heute eine Eigentümerversammlung vorbereitet, arbeitet auf einer anderen gesetzlichen Grundlage als noch im Frühjahr 2026: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist mit seinen wesentlichen Regelungen am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz, das über Jahre als "Heizungsgesetz" für Verunsicherung gesorgt hatte. Damit ist der zentrale Auslöser vieler Beschlussvorlagen der vergangenen Jahre – die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben – ersatzlos entfallen.

Für Verwaltungen bedeutet das zunächst Entwarnung, dann aber deutlich mehr Arbeit. Denn der Wegfall einer starren Quote schafft keine Rechtssicherheit, sondern verlagert die Verantwortung auf die Gemeinschaft selbst. Wo bisher der Gesetzestext die Antwort vorgab, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft künftig eine eigene, wirtschaftlich begründete Entscheidung treffen – und diese so beschließen, dass sie einer Anfechtung standhält. Genau hier liegt das eigentliche Risiko: Die energierechtliche Diskussion hat viele Gemeinschaften so stark beschäftigt, dass die wohnungseigentumsrechtliche Seite oft zu kurz kam. Dabei entscheidet sie über Mehrheit, Kostenverteilung, Finanzierung und Haftung.

Denn eines hat sich durch das GModG gerade nicht geändert: Der Einbau einer neuen Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum ist und bleibt eine Angelegenheit, über die die Eigentümerversammlung beschließen muss. Ob die Maßnahme als Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG einzuordnen ist oder als bauliche Veränderung nach § 20 WEG, entscheidet über die erforderliche Mehrheit, über die Kostentragung nach § 21 WEG und darüber, ob die Erhaltungsrücklage überhaupt in Anspruch genommen werden kann.

Hinzu kommt eine parallele Baustelle: Zum 21. Juli 2026 wurden die Förderbedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude umgestellt. Wer eine Beschlussvorlage mit Fördersätzen aus dem Jahr 2025 kalkuliert hat, rechnet mit Zahlen, die es so nicht mehr gibt. Dieser Beitrag ordnet beides zusammen: die neue energierechtliche Lage und die unveränderten, aber häufig unterschätzten Anforderungen des Wohnungseigentumsrechts.

Heizungstausch WEG Beschluss: Die neue Rechtslage seit dem GModG

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz gestrichen hat

Der Kern der Reform ist die Streichung von § 71 GEG samt der 65-Prozent-Regelung sowie der nachfolgenden Sondervorschriften. Nach den Angaben der Bundesregierung entfällt damit die gesetzliche Vorgabe eines einheitlichen Mindestanteils erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung für Neu- und Bestandsbauten. Eigentümerinnen und Eigentümer können wieder selbst entscheiden, welche Heizungsart sie einbauen – von der Wärmepumpe über den Fernwärmeanschluss und hybride Systeme bis hin zu Gas- und Ölheizungen.

Für die WEG-Praxis besonders relevant: Mit der Streichung der Sondervorschriften sind auch die Übergangs- und Verfahrensregeln für Etagenheizungen und Wohnungseigentümergemeinschaften weggefallen. Die früher heiß diskutierten Pflichten – die Informationsbeschaffung der Verwaltung, die Weitergabe der Daten an die Eigentümer und die Pflicht, nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung binnen bestimmter Fristen eine Versammlung über die Umstellung auf eine zentrale Wärmeversorgung einzuberufen – haben ihre gesetzliche Grundlage verloren. Ebenfalls entfallen sind die Beratungspflicht beim Einbau von Öl- und Gasheizungen sowie das Betriebsverbot für alte Heizkessel.

Was neu hinzugekommen ist

Der Gesetzgeber ersetzt die Sofortquote durch einen langfristigen Pfad. Die sogenannte Biotreppe (§ 43 GModG) verpflichtet neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ab 2029 zu einem steigenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Ab 2045 müssen Brennstoffe für Heizungen vollständig klimaneutral sein. Flankierend soll ab 2028 eine Grüngas- beziehungsweise Grünheizölquote den Hochlauf biogener Brennstoffe unterstützen; die Details will die Bundesregierung nach eigenen Angaben bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz regeln.

Wärmepumpen-, Solarthermie- und Biomasse-Hybridheizungen erfüllen nach § 42 GModG bis 2035 unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls die Anforderungen der Biotreppe; ab 2035 ist ein Nachweis über den erneuerbaren Anteil durch eine fachkundige Person erforderlich. Weitere Stufen des Gesetzes treten zum 1. Januar 2027, zum 1. Januar 2028 und ab dem 1. Januar 2030 in Kraft. Eine Evaluierung der zentralen Vorgaben ist für 2030 vorgesehen.

Kommunale Wärmeplanung: vom Stichtag zum Planungsinstrument

Die Fristen des Wärmeplanungsgesetzes bleiben bestehen: Gemeindegebiete mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen bis zum 30. Juni 2026 einen Wärmeplan vorlegen, alle übrigen Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Ihre unmittelbare rechtliche Sprengkraft haben diese Stichtage jedoch verloren, weil sie an die inzwischen gestrichene 65-Prozent-Regel gekoppelt waren. Die kommunale Planungspflicht besteht fort – für die einzelne Gemeinschaft ist der Wärmeplan aber nicht mehr Auslöser einer Pflicht, sondern eine Informationsquelle.

Genau als solche sollte er in der Beschlussvorbereitung genutzt werden. Steht in der Straße ein Wärmenetz an, wäre eine gerade beschlossene Wärmepumpenkaskade eine teure Fehlinvestition. Umgekehrt ist es ordnungsmäßige Verwaltung, nicht auf einen Wärmeplan zu warten, dessen Veröffentlichung offen ist, wenn der Kessel bereits am Ende seiner Lebensdauer angekommen ist. Die Verwaltung sollte den Stand der kommunalen Wärmeplanung deshalb schriftlich abfragen und das Ergebnis in der Beschlussvorlage dokumentieren.

Erhaltung oder bauliche Veränderung – die entscheidende Weichenstellung

Vor jedem Beschluss steht die juristische Einordnung. Sie ist keine Formalie, sondern bestimmt die gesamte Beschlussarchitektur.

Erhaltungsmaßnahme: Wird eine defekte oder technisch verschlissene Heizungsanlage durch eine gleichartige Anlage ersetzt – etwa ein Gasbrennwertkessel durch einen neuen Gasbrennwertkessel –, handelt es sich um die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Der Beschluss ergeht mit einfacher Mehrheit, die Kosten trägt die Gemeinschaft nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), und die Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage ist der Regelfall. Bei einer funktionsunfähigen Anlage besteht regelmäßig sogar eine Pflicht der Gemeinschaft, zu handeln; ein Nichtstun-Beschluss wäre anfechtbar.

Bauliche Veränderung: Wird das Wärmeerzeugungssystem gewechselt – Gaskessel raus, Wärmepumpe rein, Fernwärmeübergabestation statt Kesselanlage, Aufstellflächen im Außenbereich, Durchbrüche, neue Steigleitungen –, geht die Maßnahme über die Erhaltung hinaus. Es liegt eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG vor. Sie kann nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; die Kostenfolge richtet sich jedoch nach § 21 WEG und ist an die tatsächlich erreichte Mehrheit gekoppelt.

Modernisierende Instandsetzung: Der praktisch häufigste Fall liegt dazwischen. Der Kessel ist am Ende, ersetzt wird er durch eine technisch bessere Lösung. Solange sich die Maßnahme im Rahmen einer zeitgemäßen Erneuerung hält, wird sie als Erhaltung behandelt. Sobald jedoch der Energieträger gewechselt und in die Bausubstanz eingegriffen wird, überwiegt der Charakter der baulichen Veränderung. Wer das Risiko nicht tragen will, beschließt vorsorglich doppelt: einmal als Erhaltungsmaßnahme, hilfsweise als bauliche Veränderung mit der qualifizierten Mehrheit des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG.

Ein verbreiteter Irrtum sei ausdrücklich benannt: Der Heizungstausch zählt nicht zu den privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 WEG. Dieser Katalog umfasst abschließend die Barrierereduzierung, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, den Einbruchsschutz, den Glasfaseranschluss sowie die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte. Einen individuellen Anspruch einzelner Eigentümer auf eine bestimmte Heizungstechnik gibt es daraus nicht.

Beschlussmehrheiten und Kostenverteilung nach §§ 20, 21 WEG

Die Systematik des § 21 WEG wird in der Praxis regelmäßig unterschätzt. Sie lautet vereinfacht:

• § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG: Wird die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile – es sei denn, die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
• § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG: Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Für energetische Maßnahmen ist dies der zweite tragfähige Weg – er verlangt allerdings eine belastbare, dokumentierte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.
• § 21 Abs. 3 WEG: Wird lediglich die einfache Mehrheit erreicht, tragen nur diejenigen Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben. Für eine Heizungsanlage, die dem gesamten Haus dient, ist das praktisch untragbar.
• § 21 Abs. 5 WEG: Die Gemeinschaft kann eine abweichende Verteilung von Kosten und Nutzungen beschließen. Einem Eigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen keine Kosten zu tragen hat, dürfen dadurch aber keine Kosten auferlegt werden.

Für Erhaltungskosten steht daneben § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zur Verfügung: Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Der Bundesgerichtshof hat dieser Beschlusskompetenz einen weiten Ermessensspielraum zugebilligt (siehe unten).

Praktische Konsequenz für die Beschlussvorlage: Zählen Sie bei einer Heizungsumstellung nicht nur die Ja-Stimmen, sondern protokollieren Sie zwingend auch die auf die Ja-Stimmen entfallenden Miteigentumsanteile. Ohne diese Dokumentation lässt sich die Kostenfolge des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG im Anfechtungsprozess nicht belegen.

Etagenheizungen und Zentralheizung: zwei völlig unterschiedliche Beschlusslagen

Ist die Heizung eine Zentralanlage im Gemeinschaftseigentum, ist die Lage klar: Die Gemeinschaft ist zuständig, beschließt und finanziert.

Bei Etagenheizungen liegt der Wärmeerzeuger regelmäßig im Sondereigentum, die Versorgungsleitungen dagegen im Gemeinschaftseigentum. Nach dem Wegfall der bisherigen Sonderregeln gibt es keine gesetzliche Pflicht mehr, nach einem bestimmten Auslöser über die Umstellung auf eine Zentralversorgung zu entscheiden. Die Gemeinschaft kann eine Umstellung beschließen – sie muss es nicht.

Wer sie beschließen will, muss allerdings sauber trennen: Die Errichtung der zentralen Wärmeerzeugung und der Steigleitungen betrifft das Gemeinschaftseigentum und ist beschlussfähig. Der Rückbau der Thermen, Arbeiten an Leitungen innerhalb der Wohnungen und der Anschluss der Heizkörper greifen dagegen in das Sondereigentum ein. Hierfür benötigt die Gemeinschaft eine tragfähige Grundlage – in aller Regel die Zustimmung der betroffenen Eigentümer oder eine entsprechende Vereinbarung. Beschlüsse, die ohne solche Grundlage in das Sondereigentum hineinregieren, sind angreifbar. Eine anwaltliche Prüfung der Beschlussanträge ist hier keine Kür, sondern Pflicht.

Finanzierung: Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, Darlehen

Für Erhaltungsmaßnahmen ist die Erhaltungsrücklage das vorgesehene Instrument; ihre Ansammlung in angemessener Höhe gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Reicht sie nicht aus – der Regelfall bei einem sechsstelligen Heizungsprojekt –, kommt die Sonderumlage hinzu. Sie ist ein Beschluss über eine zusätzliche Vorschusszahlung und folgt grundsätzlich dem Kostenverteilungsschlüssel der jeweiligen Maßnahme.

Drei Punkte sind in der Praxis entscheidend:

1. Beschlussreife Kalkulation. Die Sonderumlage muss den voraussichtlichen Gesamtbedarf abdecken, einschließlich Nebenkosten für Planung, Fachbauleitung, Energieeffizienz-Expertise, Gerüst, Elektroanpassung und einen Risikozuschlag. Wer zu knapp kalkuliert, muss nachbeschließen – mit erneutem Anfechtungsrisiko.
2. Zeitliche Staffelung. Die Fälligkeit sollte sich am Bauzeitenplan orientieren. Eine Zahlung in zwei oder drei Tranchen ist regelmäßig zumutbarer als eine Einmalzahlung und senkt die Ausfallquote.
3. Abgrenzung zur Förderung. Fördermittel fließen in aller Regel erst nach Verwendungsnachweis. Die Gemeinschaft muss den vollen Betrag zwischenfinanzieren; die Förderung mindert nicht die Sonderumlage, sondern wird später verrechnet oder ausgekehrt. Das gehört ausdrücklich in die Beschlussvorlage.

Ein Darlehen der Gemeinschaft ist möglich, aber begründungsbedürftig. Es gehört nur dann zur ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn Laufzeit, Konditionen, Ausfallrisiko und die Vermögenslage der Gemeinschaft in der Versammlung offengelegt und abgewogen wurden.

BEG-Förderung für Wohnungseigentümergemeinschaften

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude wird auch unter dem GModG fortgeführt, seit dem 21. Juli 2026 aber zu neuen Bedingungen. Zuständig bleiben KfW und BAFA in den bekannten Verfahren.

Die wichtigsten Eckpunkte für WEG-Projekte am Gemeinschaftseigentum:

• Grundförderung 30 Prozent der förderfähigen Kosten für den Einbau einer förderfähigen klimafreundlichen Heizung.
• Förderfähige Höchstkosten nach der Neuregelung: 28.000 Euro für die erste Wohneinheit (zuvor 30.000 Euro), zuzüglich 15.000 Euro je Wohneinheit für die zweite bis sechste und 8.000 Euro je weiterer Wohneinheit ab der siebten. Die Bundesregierung hat angekündigt, dass der Deckel halbjährlich um jeweils 750 Euro weiter sinkt.
• Klimageschwindigkeitsbonus: zeitlich gestreckt und schrittweise abgesenkt; nach Angaben von Förderportalen beträgt er seit dem 21. Juli 2026 16 Prozent statt zuvor 20 Prozent und wird halbjährlich weiter reduziert.
• Einkommensbonus: nun dreistufig – 40 Prozent bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro, 30 Prozent bis 40.000 Euro und 10 Prozent bis 50.000 Euro. Ergänzt wird er durch einen Familien- beziehungsweise Kinderzuschlag, der das zugrunde gelegte Einkommen einmalig um 10.000 Euro reduziert.
• Entfallen sind nach übereinstimmenden Angaben von Förderberatungsportalen der frühere Effizienzbonus für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel sowie der Emissionsminderungszuschlag für Biomasseheizungen.
• Die KfW weist für das Heizungsförderprogramm einen Zuschuss von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten aus; ein Rechtsanspruch besteht nicht, die Förderung steht unter Haushaltsvorbehalt.

Wichtig für die WEG-Praxis: Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind personenbezogen ausgestaltet und kommen nach der Systematik der Heizungsförderung selbstnutzenden Eigentümerinnen und Eigentümern für ihre eigene Wohneinheit zugute, während die Gemeinschaft für die Maßnahme am Gemeinschaftseigentum die Grundförderung beantragt. Die konkrete Aufteilung ist projektbezogen mit der KfW und einer Energieeffizienz-Expertin oder einem Energieeffizienz-Experten zu klären. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden – ein Punkt, an dem in der Praxis regelmäßig Fördermittel verloren gehen.

Unabhängig vom Heizungstausch bleiben die Vorgaben zur Heizungsprüfung und zum hydraulischen Abgleich für größere Mehrfamilienhäuser bestehen. Für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, läuft die Frist bis zum 30. September 2027. Verwaltungen sollten diesen Punkt mit der Heizungsplanung verbinden, statt ihn separat abzuarbeiten.

Praxisbeispiel 1: Modellrechnung Zentralheizung in einer Anlage mit 18 Einheiten

Hinweis: Die folgenden Zahlen sind eine vereinfachte Modellrechnung zur Veranschaulichung der Größenordnungen. Sie ersetzen kein Angebot und keine Förderberatung. Reale Kosten weichen je nach Region, Gebäudezustand und Marktlage erheblich ab.

Ausgangslage: Wohnanlage aus den 1970er-Jahren, 18 Wohneinheiten, zentraler Gasbrennwertkessel Baujahr 2001, Heizlast nach Sanierung der obersten Geschossdecke deutlich reduziert. Die Kommune hat noch keinen Wärmeplan veröffentlicht; ein Wärmenetz ist im Quartier nicht absehbar. Die Gemeinschaft entscheidet sich für eine Luft-Wasser-Wärmepumpenkaskade mit Pufferspeicher, Anpassung einzelner Heizflächen und hydraulischem Abgleich.

Modellhafte Investitionssumme: 310.000 Euro brutto (Wärmeerzeuger, Aufstellung mit Schallschutz, Speicher, Elektroanpassung, Hydraulik, Planung und Fachbauleitung, Risikozuschlag).

Förderfähige Höchstkosten:
28.000 Euro (1. Wohneinheit) + 5 × 15.000 Euro (2.–6. WE) + 12 × 8.000 Euro (ab 7. WE) = 28.000 + 75.000 + 96.000 = 199.000 Euro

Grundförderung 30 Prozent: 199.000 × 0,30 = 59.700 Euro

Verbleibender Eigenanteil der Gemeinschaft: 310.000 − 59.700 = 250.300 Euro

Finanzierung: Erhaltungsrücklage 90.000 Euro, Sonderumlage 160.300 Euro. Rechnerisch entfallen im Durchschnitt rund 8.900 Euro je Wohneinheit auf die Sonderumlage; die tatsächliche Verteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen und fällt bei größeren Wohnungen entsprechend höher aus.

Beschlusslage: Der Wechsel des Wärmeerzeugungssystems ist als bauliche Veränderung einzuordnen. Die Verwaltung stellt den Antrag deshalb so, dass die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG angestrebt wird, und protokolliert Stimmen und Miteigentumsanteile. Ergänzend wird eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zur Amortisation zu Protokoll genommen, um hilfsweise auf § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG stützen zu können. Selbstnutzende Eigentümer werden schriftlich darauf hingewiesen, dass sie für ihre Einheit gegebenenfalls zusätzliche personenbezogene Boni geltend machen können.

Praxisbeispiel 2: Modellrechnung Umstellung von Etagenheizungen auf Zentralversorgung

Hinweis: Auch diese Aufstellung ist eine Modellrechnung zu Illustrationszwecken, keine Kostenzusage.

Ausgangslage: Altbau mit 8 Wohneinheiten, Etagenheizungen (Gasthermen der Baujahre 2005 bis 2012) im Sondereigentum. Vier Thermen nähern sich dem Ende ihrer Lebensdauer, zwei Eigentümer haben bereits einzeln ersetzt. Die Gemeinschaft prüft die Umstellung auf eine zentrale Wärmeversorgung mit Wärmepumpe und Spitzenlastabdeckung.

Modellhafte Investitionssumme: 195.000 Euro brutto – zentrale Wärmeerzeugung, Warmwasserbereitung, neue Steigleitungen, Anschlussarbeiten in den Wohnungen, Rückbau und Entsorgung der Thermen, Messtechnik nach Heizkostenverordnung, Planung.

Förderfähige Höchstkosten:
28.000 Euro + 5 × 15.000 Euro + 2 × 8.000 Euro = 28.000 + 75.000 + 16.000 = 119.000 Euro

Grundförderung 30 Prozent: 119.000 × 0,30 = 35.700 Euro

Verbleibender Eigenanteil: 195.000 − 35.700 = 159.300 Euro, im rechnerischen Durchschnitt rund 19.900 Euro je Wohneinheit vor Berücksichtigung der Miteigentumsanteile.

Die eigentliche Herausforderung ist hier nicht die Kalkulation, sondern die Beschlussarchitektur. Da keine gesetzliche Umstellungspflicht mehr besteht, handelt die Gemeinschaft freiwillig. Der Beschluss muss deshalb sauber gegliedert werden:

1. Grundsatzbeschluss über die Umstellung auf Zentralversorgung, gerichtet auf die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG.
2. Auftragsvergabe für die Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
3. Regelung des Umgangs mit den Arbeiten im Sondereigentum – idealerweise auf Grundlage schriftlicher Zustimmungserklärungen aller betroffenen Eigentümer beziehungsweise einer Vereinbarung.
4. Umgang mit den beiden Eigentümern, die kürzlich auf eigene Kosten erneuert haben. Ein Ausgleich ist rechtlich nicht selbstverständlich, kann aber über einen Beschluss zur abweichenden Kostenverteilung nach § 21 Abs. 5 WEG abgebildet werden – mit der Grenze, dass niemandem Kosten auferlegt werden dürfen, der sie nach den vorstehenden Absätzen nicht zu tragen hat.
5. Sonderumlage mit gestaffelter Fälligkeit.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgebliche Normen

• § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
• § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG – Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage
• § 20 Abs. 1 WEG – Beschluss über bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit
• § 20 Abs. 2 WEG – abschließender Katalog privilegierter baulicher Veränderungen (Barrierereduzierung, Laden von E-Fahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaser, Steckersolargeräte); der Heizungstausch gehört nicht dazu
• § 20 Abs. 4 WEG – Grenzen: keine grundlegende Umgestaltung, keine unbillige Benachteiligung
• § 21 Abs. 2, 3 und 5 WEG – Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen
• § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – Beschluss über abweichende Verteilung einzelner Kosten oder Kostenarten
• §§ 42, 43 GModG – Heizungstausch, Hybridlösungen und Biotreppe
• Wärmeplanungsgesetz – kommunale Wärmeplanung mit den Fristen 30. Juni 2026 und 30. Juni 2028

Verifizierte Referenzentscheidungen

• BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23: Grundlegende Entscheidungen zu baulichen Veränderungen nach dem WEMoG. Der Senat stellt klar, dass die Eigentümer über eine bauliche Veränderung auch dann beschließen können, wenn damit die Zuweisung eines ausschließlichen Nutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, und dass § 20 Abs. 2 und Abs. 3 WEG dem einzelnen Eigentümer lediglich einen Anspruch auf Beschlussfassung vermitteln, keine eigene Beschlusskompetenz.
• BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 87/23 (parallel V ZR 81/23): Zur Änderung der Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen. Die Eigentümer haben bei einer Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen weiten Ermessensspielraum und müssen bei einer einzelnen Maßnahme keine Regelung für alle künftigen gleichgelagerten Fälle treffen. Grenze bleibt die unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer.
• BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 108/24: Zu Vorschusszahlungen auf Grundlage des Wirtschaftsplans. Die Eigentümer verfügen sowohl bei den aufzunehmenden Positionen als auch bei deren Höhe über einen weiten Spielraum; anfechtbar ist ein solcher Beschluss nur bei eindeutig unangemessener Bemessung. Für die Beurteilung von Rücklagenzuführungen und Sonderumlagen im Zusammenhang mit einem Heizungsprojekt ist das unmittelbar relevant.
• BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25: Zum Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Gestattung eines Klima-Splitgeräts nach § 20 Abs. 3 WEG. Die Entscheidung betrifft zwar die Kühlung, ist für Heizungsprojekte aber insofern aufschlussreich, als sie den Maßstab für Gestattungsansprüche bei Eingriffen in die Fassade konkretisiert.

Checkliste

1. Technischen Zustand der Bestandsanlage dokumentieren (Alter, Störungshistorie, Restnutzungsdauer, Gutachten).
2. Stand der kommunalen Wärmeplanung schriftlich bei der Gemeinde abfragen und das Ergebnis zur Beschlussvorlage nehmen.
3. Unabhängige Energieberatung beauftragen und mindestens zwei technische Varianten mit Investitions- und Betriebskosten gegenüberstellen.
4. Rechtliche Einordnung klären: Erhaltungsmaßnahme oder bauliche Veränderung – und die Begründung schriftlich festhalten.
5. Mindestens drei vergleichbare Angebote auf identischem Leistungsverzeichnis einholen.
6. Fördermöglichkeiten nach den seit 21. Juli 2026 geltenden BEG-Bedingungen prüfen und Antragstellung vor Maßnahmenbeginn sicherstellen.
7. Beschlussanträge vor der Versammlung anwaltlich prüfen lassen, insbesondere bei Eingriffen in das Sondereigentum.
8. Beschluss auf die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ausrichten und Stimmen sowie Miteigentumsanteile getrennt protokollieren.
9. Wirtschaftlichkeits- beziehungsweise Amortisationsbetrachtung zu Protokoll nehmen, um hilfsweise auf § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG stützen zu können.
10. Finanzierung beschließen: Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, Sonderumlage mit gestaffelter Fälligkeit, gegebenenfalls Darlehen mit offengelegten Konditionen.
11. Ausdrücklich klarstellen, dass Fördermittel erst nach Verwendungsnachweis fließen und die Gemeinschaft vollständig zwischenfinanziert.
12. Fachbauleitung und Abnahme vertraglich regeln; Gewährleistungsfristen im Verwaltungsordner erfassen.
13. Heizungsprüfung und hydraulischen Abgleich mit dem Projekt verbinden – Frist für Altanlagen bis 30. September 2027 beachten.
14. Nach Umsetzung Verbrauchsdaten mindestens zwei Heizperioden auswerten und der Versammlung berichten.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss unsere WEG die alte Gasheizung 2026 überhaupt noch austauschen?

Eine gesetzliche Austauschpflicht allein wegen des Alters der Anlage besteht nicht mehr. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist das frühere Betriebsverbot für alte Heizkessel entfallen, ebenso die 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen. Handlungsbedarf entsteht damit primär aus technischen und wirtschaftlichen Gründen: Ist die Anlage nicht mehr sicher zu betreiben oder nicht mehr wirtschaftlich instand zu setzen, gehört ihr Ersatz zur ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Hinzu kommt die Kostenperspektive: Der CO2-Preis und die ab 2029 greifende Biotreppe verteuern den Betrieb fossiler Anlagen absehbar. Ein bewusster, dokumentierter Beschluss über das weitere Vorgehen ist deshalb auch ohne gesetzliche Pflicht sinnvoll.

Welche Mehrheit brauchen wir für den Heizungstausch?

Das hängt von der Einordnung ab. Eine reine Erhaltungsmaßnahme wird mit einfacher Mehrheit beschlossen, die Kosten trägt die Gemeinschaft nach dem geltenden Schlüssel. Ein Systemwechsel ist dagegen eine bauliche Veränderung. Auch sie kann nach § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden – die Kostenfolge ist dann aber ungünstig, denn nach § 21 Abs. 3 WEG tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten. Praktisch tragfähig wird der Beschluss erst mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und zugleich der Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG) oder über den Amortisationstatbestand des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG. Beides muss protokolliert werden.

Dürfen wir die Erhaltungsrücklage für eine Wärmepumpe verwenden?

Die Erhaltungsrücklage ist für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmt. Soweit der Heizungstausch als Erhaltungsmaßnahme oder als modernisierende Instandsetzung einzuordnen ist, ist eine Entnahme unproblematisch und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Bei einer Maßnahme, die überwiegend den Charakter einer baulichen Veränderung hat und deren Kosten nach § 21 WEG nur von einem Teil der Eigentümer zu tragen sind, ist die Entnahme dagegen kritisch – sie würde Eigentümer belasten, die die Kosten nicht schulden. In der Praxis empfiehlt sich ein ausdrücklicher Entnahmebeschluss, der die Einordnung der Maßnahme benennt, kombiniert mit einer Sonderumlage für den Restbetrag.

Wie wirkt sich die kommunale Wärmeplanung auf unsere Entscheidung aus?

Die Fristen 30. Juni 2026 für Kommunen über 100.000 Einwohner und 30. Juni 2028 für alle übrigen bestehen fort. Ihre unmittelbare rechtliche Wirkung für Eigentümer haben sie jedoch verloren, weil sie an die gestrichene 65-Prozent-Regel gekoppelt waren. Für die Gemeinschaft bleibt der Wärmeplan trotzdem hoch relevant – als Informationsgrundlage. Er zeigt, ob im Quartier ein Wärmenetz geplant ist, und beeinflusst damit unmittelbar die Wirtschaftlichkeit einer dezentralen Lösung. Fragen Sie den Planungsstand vor der Beschlussfassung schriftlich bei der Kommune ab. Liegt kein Plan vor und ist die Anlage am Ende ihrer Lebensdauer, ist Abwarten in aller Regel keine ordnungsmäßige Verwaltung.

Können wir Eigentümer zwingen, ihre Etagenheizung aufzugeben?

Die früheren gesetzlichen Sonderregeln zu Etagenheizungen sind mit dem GModG entfallen; eine gesetzliche Umstellungspflicht gibt es nicht mehr. Die Gemeinschaft kann die Umstellung auf eine Zentralversorgung freiwillig beschließen. Zu unterscheiden ist dabei streng zwischen Gemeinschaftseigentum – zentrale Wärmeerzeugung, Steigleitungen – und Sondereigentum, zu dem die Therme selbst und Leitungen innerhalb der Wohnung regelmäßig gehören. Für Eingriffe in das Sondereigentum reicht ein Mehrheitsbeschluss allein grundsätzlich nicht aus; erforderlich ist eine tragfähige Grundlage, in der Praxis meist die Zustimmung der betroffenen Eigentümer oder eine Vereinbarung. Solche Projekte gehören vor der Versammlung auf den Tisch einer WEG-Rechtsanwältin oder eines WEG-Rechtsanwalts.

Wie hoch ist die Förderung für unsere Gemeinschaft konkret?

Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Die förderfähigen Kosten sind gedeckelt: 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro je Einheit für die zweite bis sechste und 8.000 Euro je weiterer Einheit ab der siebten. Der Deckel sinkt nach Angaben der Bundesregierung halbjährlich um 750 Euro. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind personenbezogen ausgestaltet und kommen selbstnutzenden Eigentümerinnen und Eigentümern für ihre eigene Einheit zugute; die KfW weist für das Heizungsförderprogramm insgesamt einen Zuschuss von bis zu 70 Prozent aus. Ein Rechtsanspruch besteht nicht, die Förderung steht unter Haushaltsvorbehalt. Die konkrete Höhe sollte immer projektbezogen mit einer Energieeffizienz-Expertin oder einem Energieeffizienz-Experten ermittelt werden.

Was passiert, wenn ein Eigentümer den Beschluss anficht?

Die Anfechtungsklage ist binnen eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und binnen zwei Monaten zu begründen. Sie hemmt die Wirksamkeit des Beschlusses nicht automatisch – die Verwaltung darf und muss den Beschluss grundsätzlich umsetzen. In der Praxis ist eine Umsetzung während eines laufenden Verfahrens dennoch riskant, weil eine erfolgreiche Anfechtung die Rückabwicklung eines bereits vergebenen Auftrags erzwingen kann. Sinnvoll ist deshalb, das Risiko vorab zu minimieren: saubere Einordnung der Maßnahme, mehrere Vergleichsangebote, dokumentierte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, protokollierte Mehrheitsverhältnisse einschließlich Miteigentumsanteilen und eine transparente Kostenaufstellung. Die meisten erfolgreichen Anfechtungen scheitern nicht an der Technik, sondern an der Vorbereitung.

Quellen & Rechtshinweis

• Bundesregierung: "Neues Gebäudemodernisierungsgesetz", Meldung vom 29.07.2026
• Bundesministerium für Wirtschaft und Energie: Pressemitteilung "Sozialer, effizienter und fokussierter: Reform der Gebäudeförderung" vom 08.07.2026
• Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich, verkündet im Bundesgesetzblatt am 28.07.2026
• Haufe Immobilien: "Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten", 30.07.2026
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der seit 01.12.2020 geltenden Fassung, insbesondere §§ 16, 19, 20, 21
• Wärmeplanungsgesetz (WPG)
• KfW: Heizungsförderung für Wohngebäude (Zuschuss 458)
• BGH, Urteile vom 09.02.2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23; vom 22.03.2024 – V ZR 87/23 und V ZR 81/23; vom 26.09.2025 – V ZR 108/24; vom 17.07.2026 – V ZR 162/25

Rechtsstand: 22.08.2026. Die energierechtlichen Regelungen des GModG treten teilweise erst 2027, 2028 und 2030 in Kraft; ergänzende Gesetze und Verordnungen – etwa zur Grüngasquote – sind angekündigt. Prüfen Sie den Stand vor jeder Beschlussfassung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Als Technologieverwaltung verbindet die EXTRA Immobilien Gruppe klassische WEG-Verwaltung mit digitalen Prozessen – von der Beschlussvorbereitung über die Dokumentation bis zur Nachverfolgung von Fristen und Gewährleistungen. Gerade beim Thema Heizungstausch WEG Beschluss zeigt sich, wie viel von einer sauberen Vorbereitung abhängt: technische Bestandsaufnahme, Variantenvergleich, Förderprüfung, rechtssichere Beschlussanträge und eine transparente Kostenaufstellung für jede Eigentümerin und jeden Eigentümer. Wir strukturieren diese Schritte, holen die richtigen Fachleute an den Tisch und sorgen dafür, dass Ihre Gemeinschaft eine Entscheidung trifft, die technisch, wirtschaftlich und rechtlich trägt – dokumentiert und nachvollziehbar.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist

• Digital gestützte Beschlussvorbereitung mit vollständiger Dokumentation aller Entscheidungsgrundlagen
• Strukturierter Variantenvergleich statt Einzelangebot – technisch und wirtschaftlich nachvollziehbar
• Frühzeitige Klärung von Förderfähigkeit und Antragsreihenfolge vor Maßnahmenbeginn
• Enge Abstimmung mit Fachplanung, Energieberatung und WEG-Rechtsberatung
• Transparente Kommunikation gegenüber allen Eigentümerinnen und Eigentümern
• Konsequente Fristen- und Gewährleistungsverfolgung nach Abschluss der Maßnahme

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Sie planen für Ihre Gemeinschaft einen Heizungstausch oder stehen vor der ersten Beschlussfassung dazu? Daniel Mathiesen begleitet Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Vorbereitung solcher Projekte – von der Bestandsaufnahme bis zur Versammlung. Sprechen Sie uns an, bevor die Einladung raus ist. Das ist der Zeitpunkt, an dem sich Anfechtungsrisiken am wirksamsten vermeiden lassen.

👉 Jetzt Angebot abholen — https://www.extraimmobilien.com/Forms/Angebot-formular.html