Heizungstausch in der WEG: GEG 2024 und Beschluss richtig planen

Auf einen Blick: Der Heizungstausch in der WEG verbindet zwei Rechtsgebiete: das Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit der 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien und das WEG-Recht mit der Beschlussfassung nach § 20 WEG. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind. Dieser Beitrag erklärt, wann welche Pflicht greift und wie die Gemeinschaft beschließt.

Gliederung

• Die 65-Prozent-Regel des GEG 2024
• Übergangsfristen und kommunale Wärmeplanung
• Beschluss in der WEG nach § 20 WEG
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenznormen
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Die 65-Prozent-Regel des GEG 2024

Seit dem 1. Januar 2024 gilt das novellierte GEG. Grundsatz: Neu eingebaute Heizungen müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. In Neubauten innerhalb von Neubaugebieten gilt das bereits unmittelbar seit 2024.

Für Bestandsgebäude – und damit für die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften – greift die Pflicht nicht sofort, sondern erst nach Ablauf der jeweiligen Übergangsfrist. Eine funktionierende Heizung muss also nicht ausgetauscht werden; auch Reparaturen bleiben möglich.

Übergangsfristen und kommunale Wärmeplanung

Die Pflicht zum erneuerbaren Heizen ist im Bestand an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt:

• In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern spätestens ab dem 30. Juni 2026.
• In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern spätestens ab dem 30. Juni 2028.

Wichtig: Ein früher veröffentlichter Wärmeplan setzt die 65-Prozent-Regel nicht vorzeitig in Kraft – maßgeblich bleibt die jeweilige gesetzliche Frist. Bei einem irreparablen Defekt von Gas- oder Ölheizungen gelten zudem pragmatische Übergangslösungen und mehrjährige Fristen.

Beschluss in der WEG nach § 20 WEG

Der Austausch der zentralen Heizungsanlage betrifft das Gemeinschaftseigentum. Maßnahmen daran sind bauliche Veränderungen bzw. Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, über die die Eigentümerversammlung nach § 20 WEG beschließt. Seit der WEG-Reform genügt für viele bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit; die Kostenverteilung richtet sich nach § 21 WEG. Der Verwalter bereitet die Maßnahme vor, holt Angebote ein und stellt die Förderung dar.

Praxisbeispiel

Eine WEG in einer Großstadt (über 100.000 Einwohner) betreibt eine 24 Jahre alte Gaszentralheizung, die noch funktioniert. Zwingend tauschen muss die Gemeinschaft erst, wenn die Heizung das Ende ihrer Lebensdauer erreicht und – mit Blick auf die Frist 30. Juni 2026 – die 65-Prozent-Regel greift. Die Gemeinschaft entscheidet sich, vorausschauend zu handeln: Der Verwalter holt Angebote für eine Wärmepumpe ein, prüft die Förderung und legt der Versammlung einen Beschlussantrag nach § 20 WEG vor. Mit einfacher Mehrheit wird der Austausch beschlossen.

Rechtslage & Referenznormen

• GEG 2024 – Gebäudeenergiegesetz, in Kraft seit 1. Januar 2024; 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen.
• Wärmeplanungsgesetz (WPG) – kommunale Wärmeplanung bis 30.06.2026 (über 100.000 Einwohner) bzw. 30.06.2028 (darunter).
• § 20 WEG – Beschlussfassung über bauliche Veränderungen/Modernisierung.
• § 21 WEG – Verteilung der Kosten baulicher Veränderungen.

Es werden bewusst keine Gerichts-Aktenzeichen genannt; maßgeblich sind die genannten gesetzlichen Fristen und Vorschriften.

Checkliste

• [ ] Alter und Zustand der vorhandenen Heizung erfassen
• [ ] Einwohnerzahl der Gemeinde und damit geltende Frist prüfen
• [ ] Stand der kommunalen Wärmeplanung beobachten
• [ ] Technische Optionen und 65-Prozent-Nachweis klären
• [ ] Förderung (KfW/BAFA) einplanen
• [ ] Beschlussantrag nach § 20 WEG vorbereiten
• [ ] Kostenverteilung nach § 21 WEG festlegen

Häufige Fragen (FAQ)

Muss die WEG ihre funktionierende Heizung sofort tauschen?
Nein. Für Bestandsgebäude gilt die 65-Prozent-Regel erst nach Ablauf der an die Wärmeplanung gekoppelten Frist. Eine intakte Heizung darf weiter betrieben und repariert werden.

Welche Fristen gelten für Bestandsgebäude?
Spätestens ab 30. Juni 2026 in Gemeinden über 100.000 Einwohner, spätestens ab 30. Juni 2028 in kleineren Gemeinden.

Welche Mehrheit ist für den Heizungstausch nötig?
Über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Versammlung nach § 20 WEG; vielfach genügt die einfache Mehrheit.

Was gilt bei einem irreparablen Heizungsdefekt?
Es gibt pragmatische Übergangslösungen und mehrjährige Übergangsfristen, etwa für den Einbau einer Übergangsheizung, bis eine GEG-konforme Lösung umgesetzt ist.

Wie werden die Kosten verteilt?
Die Kostenverteilung baulicher Veränderungen richtet sich nach § 21 WEG; sie hängt unter anderem davon ab, mit welcher Mehrheit und unter welchen Voraussetzungen beschlossen wurde.

Quellen & Rechtshinweis

• Gebäudeenergiegesetz (GEG) i.d.F. 2024
• Wärmeplanungsgesetz (WPG)
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG), §§ 20, 21

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Vor einem Heizungstausch sollten technische und rechtliche Fachleute hinzugezogen werden.

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