Heizungsgesetz 2026: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Eigentümer bedeutet

Auf einen Blick: Das Heizungsgesetz 2026 steht vor der größten Reform seiner kurzen Geschichte. Das noch geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt beim Heizungstausch grundsätzlich 65 Prozent erneuerbare Energien, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. Die Bundesregierung hat 2026 Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG/GModG) vorgelegt, das die starre 65-Prozent-Pflicht abschaffen und durch einen technologieoffenen Rahmen ersetzen soll. Für Eigentümer heißt das: aktuell gilt das GEG unverändert weiter, doch wer jetzt eine Heizung plant, sollte die geplanten Änderungen, die Fristen der kommunalen Wärmeplanung und die CO₂-Kosten im Blick behalten. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage zum Heizungsgesetz 2026 ein und zeigt, worauf es bei der Entscheidung ankommt.

Gliederung

1. Warum das Heizungsgesetz 2026 alle Immobilieneigentümer betrifft
2. Was aktuell gilt: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Überblick
3. Die kommunale Wärmeplanung und ihre Fristen
4. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz: Die wichtigsten Änderungen
5. CO₂-Kosten: Wer zahlt was?
6. Praxisbeispiel: Heizungstausch im Bestand
7. Bedeutung für Kapitalanleger und Vermieter
8. Rechtslage & Referenzurteile
9. Checkliste für Eigentümer
10. Häufige Fragen (FAQ)
11. Quellen & Rechtshinweis

Warum das Heizungsgesetz 2026 alle Immobilieneigentümer betrifft

Kaum ein Gesetz hat die Immobilienbranche in den letzten Jahren so beschäftigt wie das sogenannte Heizungsgesetz. Offiziell handelt es sich um die 2024 in Kraft getretene Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Seither ranken sich zahlreiche Missverständnisse um die Frage, ob und wann bestehende Öl- und Gasheizungen ausgetauscht werden müssen. Mit dem Heizungsgesetz 2026 kommt nun eine erneute, grundlegende Reform in Gang, die viele der bisherigen Pflichten wieder lockern soll.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist das mehr als eine politische Randnotiz. Die Heizung ist eine der teuersten und langlebigsten Investitionen in einer Immobilie. Eine falsche Entscheidung zum ungünstigen Zeitpunkt bindet über Jahrzehnte Kapital und beeinflusst sowohl die laufenden Betriebskosten als auch den Wiederverkaufswert. Wer heute plant, muss deshalb zwei Ebenen auseinanderhalten: das, was rechtlich aktuell gilt, und das, was politisch angekündigt ist. Genau diese Unterscheidung sorgt derzeit für die größte Verunsicherung.

Wichtig vorab: Solange das neue Gesetz nicht verkündet und in Kraft getreten ist, bleibt das bestehende GEG maßgeblich. Angekündigte Reformen entfalten keine Rechtswirkung, bevor sie das Gesetzgebungsverfahren durchlaufen haben. Eigentümer sollten sich also nicht auf Ankündigungen verlassen, sondern auf den jeweils aktuellen Rechtsstand – und diesen vor größeren Investitionen fachlich prüfen lassen.

Was aktuell gilt: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Überblick

Das Gebäudeenergiegesetz bündelt die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Der praktisch bedeutsamste Grundsatz für den Heizungsbereich lautet: Jede neu eingebaute Heizung muss grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Vorgabe gilt nicht schlagartig für jede Bestandsanlage, sondern knüpft an klar definierte Auslöser an.

Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Pflicht bereits seit dem 1. Januar 2024. Für Bestandsgebäude ist die Vorgabe dagegen an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Erst wenn die jeweilige Kommune ihren Wärmeplan vorgelegt hat, greift die Pflicht auch beim Heizungstausch in bestehenden Gebäuden. Bis dahin dürfen in Bestandsgebäuden weiterhin auch neue Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden – allerdings mit der Aussicht, dass später Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Energien hinzukommen.

Ein zentrales Missverständnis betrifft die Frage des „Verbots". Ein pauschales Verbot funktionierender Bestandsheizungen sieht das GEG nicht vor. Solange eine vorhandene Heizung funktioniert, darf sie weiterlaufen und im Reparaturfall auch instand gesetzt werden. Erst wenn eine Anlage irreparabel defekt ist oder ein bestimmtes Alter erreicht, kommen abgestufte Austauschpflichten und Übergangsfristen ins Spiel. Für Härtefälle und wirtschaftliche Unzumutbarkeit kennt das Gesetz zudem Ausnahmeregelungen.

Übergangsfristen und Härtefälle

Das GEG arbeitet bewusst mit Übergangsfristen. Fällt eine Heizung aus und lässt sie sich nicht mehr reparieren, greifen mehrjährige Fristen, innerhalb derer eine GEG-konforme Lösung umgesetzt werden muss. In dieser Zeit sind Übergangslösungen zulässig, etwa der vorübergehende Einbau einer gebrauchten oder gemieteten Anlage. Diese Flexibilität soll verhindern, dass Eigentümer im Winter unter Druck überstürzte Entscheidungen treffen müssen.

Die kommunale Wärmeplanung und ihre Fristen

Die kommunale Wärmeplanung ist das Scharnier zwischen abstrakter Gesetzeslage und konkreter Entscheidung vor Ort. Rechtsgrundlage ist das Wärmeplanungsgesetz (WPG), das seit dem 1. Januar 2024 gilt und erstmals eine bundesweite, flächendeckende Pflicht zur Wärmeplanung schafft. Ziel ist, dass jede Kommune darlegt, welche Quartiere künftig an ein Wärmenetz angeschlossen werden sollen, welche Gebiete dezentral – etwa über Wärmepumpen – versorgt bleiben und wo das Gasnetz langfristig bestehen bleibt oder zurückgebaut wird.

Die Fristen sind gestaffelt: Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, alle übrigen Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Für Eigentümer ist der Wärmeplan eine wertvolle Entscheidungshilfe. Wer erfährt, dass sein Quartier voraussichtlich an ein Fernwärmenetz angeschlossen wird, trifft eine andere Investitionsentscheidung als jemand, dessen Straße dauerhaft dezentral versorgt bleibt. Auch die Frage, ob und wie lange das lokale Gasnetz erhalten bleibt, lässt sich häufig erst aus dem Wärmeplan ablesen.

In der Praxis zeigt sich allerdings, dass nicht alle Kommunen die Frist einhalten. Verzögerungen sind keine Seltenheit. Für betroffene Eigentümer bedeutet das: Die an die Wärmeplanung gekoppelten Pflichten greifen entsprechend später, was zusätzliche Planungsspielräume schafft – aber auch Unsicherheit, weil die endgültige Weichenstellung offenbleibt.

Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz: Die wichtigsten Änderungen

Im Zentrum des Heizungsgesetz 2026 steht die geplante Ablösung des bisherigen Regimes durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (in der Diskussion teils als GModG, teils als GMG bezeichnet). Die Bundesregierung hat dazu 2026 Eckpunkte veröffentlicht. Wichtig ist die Einordnung: Es handelt sich um ein Vorhaben im Gesetzgebungsverfahren. Inhalte, Bezeichnungen und Zeitpläne können sich im parlamentarischen Prozess noch ändern. Die folgenden Punkte geben den kommunizierten Stand wieder, nicht geltendes Recht.

Wegfall der starren 65-Prozent-Pflicht

Kernstück der Reform ist der geplante Abschied von der pauschalen 65-Prozent-Vorgabe. An ihre Stelle soll ein technologieoffener Ansatz treten: Eigentümer könnten beim Heizungstausch wieder frei zwischen verschiedenen Optionen wählen – Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen, Biomasse und grundsätzlich auch Gas- oder Ölheizungen. Statt einer einheitlichen Quote soll die Steuerung stärker über CO₂-Bepreisung und schrittweise steigende Anforderungen erfolgen.

Entkopplung von der kommunalen Wärmeplanung

Nach den Eckpunkten soll die enge Kopplung zwischen Heizungstausch und kommunaler Wärmeplanung entfallen. Eigentümer könnten dann unabhängig davon handeln, ob ihre Kommune bereits einen Wärmeplan vorgelegt hat. Der Wärmeplan behielte seine Funktion als Informations- und Orientierungsinstrument, wäre aber nicht mehr rechtlicher Auslöser für Pflichten beim Heizungstausch.

Schrittweise steigende Anforderungen statt Betriebsverbote

Anstelle harter Betriebsverbote für ältere fossile Heizungen ist ein Modell steigender Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe im Gespräch. Diskutiert wird eine stufenweise steigende Beimischungspflicht für grüne Brennstoffe – von Biomethan über Bioöl bis hin zu synthetischen Energieträgern. Damit soll der Umstieg planbarer und technologieoffener gestaltet werden, ohne Eigentümer zu einem bestimmten Heizsystem zu zwingen.

Was das für die Planung heute bedeutet

Für Eigentümer, die kurzfristig eine Heizung tauschen müssen, ändert sich rechtlich zunächst nichts: Es gilt das GEG. Wer jedoch zeitlichen Spielraum hat, sollte die Entwicklung beobachten. Eine überstürzte Festlegung auf ein bestimmtes System – nur um vermeintlichen künftigen Pflichten zuvorzukommen – kann sich als Fehlkalkulation erweisen, wenn die Reform tatsächlich mehr Wahlfreiheit bringt. Umgekehrt bleibt der langfristige Trend zu höheren CO₂-Kosten für fossile Energieträger bestehen. Eine rein am aktuellen Anschaffungspreis orientierte Entscheidung greift daher zu kurz.

CO₂-Kosten: Wer zahlt was?

Unabhängig davon, welches Heizsystem gewählt wird, spielt der CO₂-Preis eine wachsende Rolle in der Wirtschaftlichkeitsrechnung. Seit dem 1. Januar 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie die CO₂-Kosten aus fossiler Beheizung zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden. Maßgeblich ist ein zehnstufiges Modell: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher fällt der Anteil aus, den der Vermieter tragen muss – von einer vollständigen Umlage auf den Mieter bei sehr effizienten Gebäuden bis hin zu einem überwiegenden Vermieteranteil bei energetisch schlechten Objekten.

Für vermietende Eigentümer entsteht daraus ein doppelter Anreiz: Zum einen mindern hohe CO₂-Kosten bei ineffizienten Gebäuden die Rendite unmittelbar, weil ein wachsender Teil der Kosten am Vermieter hängen bleibt. Zum anderen steigt der CO₂-Preis über die Jahre voraussichtlich weiter, sodass fossile Heizsysteme in ineffizienten Gebäuden zunehmend teuer werden. Der Vermieter muss die Aufteilung transparent in der Heizkostenabrechnung ausweisen. Eine korrekte Berechnung setzt voraus, dass die für die Einstufung nötigen Daten – insbesondere der Brennstoffverbrauch und die daraus resultierende Emissionsmenge je Quadratmeter – sauber erfasst werden.

Praxisbeispiel: Heizungstausch im Bestand

Ein Beispiel verdeutlicht die Abwägung. Eine Eigentümerin besitzt ein vermietetes Mehrfamilienhaus aus den 1980er-Jahren mit einer 22 Jahre alten Gaszentralheizung in einer Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern. Die Anlage funktioniert noch, zeigt aber erste Verschleißerscheinungen.

Rechtlich besteht aktuell keine Pflicht, die funktionierende Anlage sofort auszutauschen. Da die Stadt zu den Kommunen gehört, die ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen müssen, lohnt sich ein Blick in die Planung: Ist ein Fernwärmeanschluss vorgesehen, kann das die wirtschaftlichste Lösung sein. Bleibt das Quartier dezentral, rückt eine Wärmepumpe – gegebenenfalls als Hybridlösung – in den Fokus.

Zugleich muss die Eigentümerin die CO₂-Kosten kalkulieren: Ein energetisch mäßiges Gebäude mit Gasheizung führt dazu, dass ein spürbarer Anteil der CO₂-Kosten bei ihr als Vermieterin verbleibt. Über die geplante Nutzungsdauer der Heizung summiert sich das. Rechnet sie die absehbar steigenden CO₂-Preise ein, kann eine höhere Anfangsinvestition in ein effizientes System die Gesamtkosten über 15 bis 20 Jahre senken – und den Anteil, den sie selbst tragen muss, reduzieren. Weil zugleich die Reform mehr Wahlfreiheit verspricht, entscheidet sie sich, die funktionierende Anlage weiter zu betreiben, den Wärmeplan abzuwarten und die Investition strukturiert vorzubereiten, statt unter Zeitdruck zu handeln.

Bedeutung für Kapitalanleger und Vermieter

Für Kapitalanleger ist das Heizungsgesetz 2026 kein isoliertes technisches Thema, sondern ein Werttreiber. Der energetische Zustand einer Immobilie beeinflusst zunehmend Vermietbarkeit, Betriebskosten, CO₂-Lastverteilung und Wiederverkaufswert. Objekte mit hohem Sanierungsstau und ineffizienter fossiler Heizung tragen ein doppeltes Risiko: steigende laufende Kosten und potenzielle Wertabschläge, wenn Käufer künftige Sanierungskosten einpreisen.

Umgekehrt eröffnet die Modernisierung Chancen. Investitionen in effiziente Heizsysteme können – im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften – teilweise auf die Miete umgelegt werden, senken die CO₂-Last des Vermieters und verbessern die Marktposition der Immobilie. Wer die Modernisierung strategisch plant, verbindet Klimaschutz mit Werterhalt. Entscheidend ist, die rechtlichen Rahmenbedingungen von Energie-, Miet- und Steuerrecht zusammen zu denken, statt jede Frage isoliert zu betrachten. Eine professionelle, digital unterstützte Verwaltung hilft dabei, Fristen, Förderungen und Abrechnungspflichten im Blick zu behalten.

Rechtslage & Referenzurteile

Die Rechtslage rund um das Heizungsgesetz ergibt sich aus einem Zusammenspiel mehrerer Regelwerke: dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), dem Wärmeplanungsgesetz (WPG) und dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Für die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete gelten zusätzlich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, insbesondere die §§ 555b und 559 BGB.

Da das GEG und die geplante Reform noch junges Recht sind, existiert bislang keine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung speziell zur 65-Prozent-Pflicht. Für die Umlage energetischer Modernisierungen auf die Miete ist jedoch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Modernisierungsmieterhöhung einschlägig. So hat der BGH mit Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 (Az. VIII ZR 81/19) klargestellt, dass Vermieter bei der Umlage von Modernisierungskosten einen Instandhaltungsanteil abziehen müssen – und zwar auch dann, wenn ausgetauschte Bauteile noch funktionsfähig, aber altersbedingt bereits über einen erheblichen Teil ihrer Lebensdauer abgenutzt waren. Bereits mit Urteil vom 17. Dezember 2014 (Az. VIII ZR 88/13) hatte der BGH betont, dass der Vermieter die Kostenverteilung nachvollziehbar darlegen muss und pauschale Schätzungen nicht genügen.

Diese Grundsätze sind für energetische Heizungsmodernisierungen von hoher praktischer Bedeutung: Wer den Heizungstausch teilweise auf die Miete umlegen will, muss den ersparten Instandhaltungsanteil herausrechnen und die Berechnung belegen. Für die energetischen Pflichten selbst gilt weiterhin das GEG in seiner aktuellen Fassung, solange das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz nicht in Kraft getreten ist.

Checkliste für Eigentümer

• Aktuellen Rechtsstand prüfen: Es gilt das GEG. Angekündigte Reformen sind erst nach Verkündung und Inkrafttreten verbindlich.
• Wärmeplan der Kommune einsehen: Ist ein Wärmenetz-/Fernwärmeanschluss vorgesehen? Bleibt das Gasnetz erhalten? Bis wann liegt der Plan vor?
• Zustand der Bestandsanlage dokumentieren: Alter, Funktionsfähigkeit und Reparaturhistorie festhalten – wichtig für Fristen und Härtefallprüfung.
• CO₂-Kosten kalkulieren: Energetischen Zustand des Gebäudes und den daraus folgenden Vermieteranteil nach CO2KostAufG einbeziehen.
• Fördermöglichkeiten prüfen: Zuschüsse und Kredite für effiziente Heizsysteme können die Investition erheblich senken.
• Wirtschaftlichkeit über die gesamte Nutzungsdauer rechnen: Nicht nur Anschaffungspreis, sondern auch Betriebs- und CO₂-Kosten über 15–20 Jahre betrachten.
• Mietrechtliche Umlage sauber vorbereiten: Bei vermieteten Objekten Instandhaltungsanteil abziehen und Berechnung dokumentieren (§ 559 BGB).
• Fachliche Beratung einholen: Energie-, Miet- und Steuerrecht zusammen betrachten, bevor eine Investitionsentscheidung fällt.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich meine funktionierende Öl- oder Gasheizung 2026 austauschen?
Nein. Eine funktionierende Bestandsheizung darf weiterlaufen und im Reparaturfall instand gesetzt werden. Austauschpflichten knüpfen an bestimmte Auslöser wie einen irreparablen Defekt oder ein hohes Anlagenalter an – und werden durch Übergangsfristen und Härtefallregelungen abgefedert.

Was ist der Unterschied zwischen GEG und dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das GEG gilt aktuell und verlangt beim Heizungstausch grundsätzlich 65 Prozent erneuerbare Energien, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz soll diese starre Quote durch einen technologieoffenen Rahmen ersetzen. Es befindet sich im Gesetzgebungsverfahren und ist noch nicht in Kraft.

Gilt beim Heizungsgesetz 2026 weiterhin die 65-Prozent-Pflicht?
Solange das neue Gesetz nicht verkündet und in Kraft getreten ist, gilt die 65-Prozent-Pflicht des GEG in ihrer bisherigen Form – für Neubauten in Neubaugebieten sowie im Bestand nach Vorliegen des kommunalen Wärmeplans. Erst mit Inkrafttreten der Reform könnte sie entfallen.

Wozu dient die kommunale Wärmeplanung?
Der Wärmeplan zeigt, welche Gebiete künftig über ein Wärmenetz versorgt werden, wo dezentrale Lösungen sinnvoll sind und wie sich das Gasnetz entwickelt. Großstädte über 100.000 Einwohner müssen ihn bis 30. Juni 2026 vorlegen, übrige Kommunen bis 30. Juni 2028.

Wer trägt die CO₂-Kosten bei vermieteten Immobilien?
Nach dem CO2KostAufG werden die CO₂-Kosten anhand eines zehnstufigen Modells zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher ist der Anteil des Vermieters. Die Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen werden.

Kann ich die Kosten eines Heizungstauschs auf die Miete umlegen?
Eine energetische Modernisierung kann grundsätzlich anteilig über § 559 BGB auf die Miete umgelegt werden. Dabei ist ein Instandhaltungsanteil abzuziehen, und die gesetzlichen Kappungsgrenzen sind zu beachten. Die Berechnung muss nachvollziehbar dargelegt werden.

Quellen & Rechtshinweis

Rechtsgrundlagen und Materialien: Gebäudeenergiegesetz (GEG); Wärmeplanungsgesetz (WPG); Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG); §§ 555b, 559 BGB; veröffentlichte Eckpunkte der Bundesregierung zum geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz (Stand 2026); BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020, Az. VIII ZR 81/19; BGH, Urteil vom 17.12.2014, Az. VIII ZR 88/13.

Rechtsstand: August 2026. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz befindet sich im Gesetzgebungsverfahren; Inhalte, Bezeichnungen und Zeitpläne können sich ändern. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Die EXTRA Immobilien Gruppe verbindet als digitale Technologieverwaltung persönliche Betreuung mit moderner Software. Gerade bei komplexen Themen wie dem Heizungsgesetz 2026 und energetischen Modernisierungen im Bereich Immobilien-Investment behalten wir Fristen, Förderungen, CO₂-Abrechnung und mietrechtliche Umlagen für Sie im Blick – transparent, nachvollziehbar und zukunftssicher.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Digitale Prozesse und persönliche Ansprechpartner statt anonymer Hotline
• Klare, nachvollziehbare Abrechnungen – auch bei CO₂-Kosten und Modernisierungsumlagen
• Vorausschauende Begleitung bei Sanierung, Werterhalt und Vermietung
• Zusammenführung von Energie-, Miet- und Verwaltungsfragen aus einer Hand
• Fokus auf Werterhalt und Rendite Ihrer Immobilie

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Sie planen eine Modernisierung oder möchten Ihre Immobilie zukunftssicher aufstellen? Sprechen Sie mit uns über eine Verwaltung, die mitdenkt.

👉 Jetzt Angebot abholen: https://www.extraimmobilien.com/Forms/Angebot-formular.html