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Hausverwaltung wechseln: Ablauf, Fristen und Beschluss nach § 26 WEG

Hausverwaltung wechseln leicht gemacht: Abberufung nach § 26 WEG, Beschluss, Kündigung, Fristen und Unterlagenübergabe Schritt für Schritt erklärt.

Daniel Mathiesen

Daniel Mathiesen

— 5 min read

Auf einen Blick: Eine Hausverwaltung zu wechseln ist seit der WEG-Reform 2020 deutlich einfacher geworden – der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft kann jederzeit und ohne wichtigen Grund per Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Wer den Wechsel sauber vorbereitet, sorgt für eine reibungslose Übergabe ohne Verwaltungslücke.

Gliederung

Warum die Hausverwaltung wechseln?

Wer seine Hausverwaltung wechseln möchte, hat dafür meist gute Gründe: schleppende Kommunikation, verspätete oder fehlerhafte Jahresabrechnungen, nicht umgesetzte Beschlüsse, intransparente Kosten oder ein allgemeiner Vertrauensverlust. Eine professionelle Verwaltung ist das organisatorische und finanzielle Rückgrat jeder Immobilie – stimmt die Leistung nicht, leidet schnell der Werterhalt des gesamten Objekts.

Die gute Nachricht: Eigentümerinnen und Eigentümer sind dem alten Verwalter nicht hilflos ausgeliefert. Seit der WEG-Reform, die zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, lässt sich der Wechsel rechtssicher und ohne langwierige Begründungsschlachten durchführen. In diesem Beitrag erklären wir den Ablauf, die relevanten Fristen und die nötigen Beschlüsse.

WEG-Verwaltung oder Mietverwaltung

Bevor es an den Wechsel geht, sollten Sie klären, um welche Art von Verwaltung es überhaupt geht – denn die Spielregeln unterscheiden sich grundlegend.

Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Gehört die Immobilie mehreren Eigentümern (Eigentumswohnungen), handelt es sich um eine WEG. Hier entscheidet nicht der Einzelne, sondern die Gemeinschaft per Beschluss in der Eigentümerversammlung. Maßgeblich ist § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Mietverwaltung / Sondereigentumsverwaltung (SEV)

Verwaltet ein Dienstleister hingegen ein Objekt oder eine Wohnung für einen einzelnen Eigentümer (zum Beispiel ein vermietetes Zinshaus oder eine einzelne Mietwohnung), liegt ein reiner Geschäftsbesorgungsvertrag vor. Hier gilt kein Versammlungsbeschluss: Der Eigentümer kündigt allein nach den im Vertrag vereinbarten Fristen – üblich sind ordentliche Kündigungsfristen zwischen drei und sechs Monaten.

Schritt für Schritt

Der folgende Ablauf bezieht sich auf die häufigste und rechtlich anspruchsvollste Konstellation: den Wechsel der WEG-Verwaltung.

1. Vorbereitung und neuen Verwalter sondieren

Holen Sie frühzeitig Angebote alternativer Verwaltungen ein und prüfen Sie Leistungsumfang, Referenzen und Honorar. Es ist sinnvoll, einen Nachfolger bereits an der Hand zu haben, bevor der alte Verwalter abberufen wird – so vermeiden Sie eine verwalterlose Phase.

2. Tagesordnung und Einberufung

Der Wechsel muss als eigener, klar formulierter Tagesordnungspunkt in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt werden. Nur dann kann die Versammlung wirksam darüber abstimmen. Üblicherweise werden mehrere Punkte vorbereitet: Abberufung des bisherigen Verwalters, Kündigung des Verwaltervertrags, Bestellung des neuen Verwalters sowie Abschluss des neuen Vertrags.

3. Beschlussfassung in der Versammlung

Für die Abberufung und für die Bestellung des neuen Verwalters genügt jeweils die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (mehr als 50 Prozent). Ein wichtiger Grund ist seit der Reform nicht mehr erforderlich.

4. Kündigung und Abberufung zustellen

Der Abberufungsbeschluss sollte dem bisherigen Verwalter schriftlich und nachweisbar – idealerweise per Einschreiben mit Rückschein – zugestellt werden. Beigefügt werden der Beschlusswortlaut und gegebenenfalls eine Vollmacht des Versammlungsleiters.

5. Übergabe organisieren

Vereinbaren Sie eine geordnete Übergabe sämtlicher Unterlagen: Verträge, Beschlusssammlung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Konto- und Belegunterlagen, Wartungs- und Versicherungsverträge sowie alle offenen Vorgänge und digitalen Daten.

Praxisbeispiel

Eine WEG mit zwölf Einheiten in Hannover war unzufrieden, weil die Jahresabrechnung zwei Jahre in Folge verspätet kam und Rückfragen unbeantwortet blieben. Der Verwaltungsbeirat holte drei Vergleichsangebote ein und setzte den Verwalterwechsel als Tagesordnungspunkt auf die ordentliche Eigentümerversammlung im März. Dort beschlossen die Eigentümer mit einfacher Mehrheit die sofortige Abberufung des alten Verwalters und die Bestellung eines neuen Verwalters zum 1. April. Der bisherige Verwaltervertrag endete kraft Gesetzes spätestens sechs Monate nach der Abberufung; tatsächlich wurde die Übergabe einvernehmlich bereits nach sechs Wochen abgeschlossen. Ergebnis: kein Verwaltungsvakuum, vollständige Unterlagen und eine pünktliche nächste Abrechnung.

Rechtslage

Zentrale Norm für den Wechsel der WEG-Verwaltung ist § 26 WEG:

  • Jederzeitige Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG): Der Verwalter kann jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich. Diese Regelung ist zwingend; abweichende Vereinbarungen – auch aus Altverträgen vor dem 01.12.2020 – sind unwirksam.
  • Vertragsende (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG): Der zugrunde liegende Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Dieser Zeitraum dient als Übergangsfrist für die Übergabe an den Nachfolger.

Referenzurteil – BGH, Urteil vom 25.02.2022, Az. V ZR 65/21: Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Gemeinschaft den Verwalter zwar jederzeit per Mehrheit abberufen kann, ein einzelner Eigentümer eine Abberufung gegen die Mehrheit jedoch nur verlangen kann, wenn die Ablehnung der Abberufung objektiv nicht mehr vertretbar erscheint. Dabei können auch länger zurückliegende Pflichtverletzungen berücksichtigt werden; eine starre zeitliche Grenze gibt es nicht.

Hinweis: Bei der reinen Mietverwaltung (Einzeleigentümer) richtet sich die Kündigung nach dem Vertrag und den §§ 620 ff., 675 BGB, nicht nach § 26 WEG.

Checkliste

  • [ ] Vertragsart geprüft (WEG-Verwaltung oder Mietverwaltung)?
  • [ ] Bestehenden Verwaltervertrag und Kündigungsfristen gelesen?
  • [ ] Mehrere Angebote neuer Verwaltungen eingeholt und verglichen?
  • [ ] Wechsel als klaren Tagesordnungspunkt in der Einladung angekündigt?
  • [ ] Beschlüsse vorbereitet: Abberufung, Kündigung, Neubestellung, neuer Vertrag?
  • [ ] Mehrheiten in der Versammlung gesichert?
  • [ ] Abberufung/Kündigung schriftlich per Einschreiben zugestellt?
  • [ ] Übergabe aller Unterlagen, Konten und digitalen Daten terminiert?
  • [ ] Banken, Versicherer und Dienstleister über den Wechsel informiert?

FAQ

Wie kann ich meine Hausverwaltung wechseln?

Bei einer WEG wird der Verwalter in der Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss abberufen und ein neuer bestellt. Bei einer Mietverwaltung kündigt der Einzeleigentümer den Vertrag selbst unter Einhaltung der vereinbarten Frist.

Brauche ich einen wichtigen Grund, um den WEG-Verwalter abzuberufen?

Nein. Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit und ohne wichtigen Grund per einfacher Mehrheit abberufen werden.

Welche Frist gilt nach der Abberufung?

Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Diese Frist dient der geordneten Übergabe an die neue Verwaltung.

Welche Mehrheit ist für den Wechsel nötig?

Für Abberufung und Neubestellung genügt jeweils die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, also mehr als 50 Prozent.

Kann ich als einzelner Eigentümer den Wechsel erzwingen?

Nur eingeschränkt. Laut BGH (V ZR 65/21) kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung gegen die Mehrheit nur verlangen, wenn das Festhalten am Verwalter objektiv nicht mehr vertretbar ist.

Welche Unterlagen muss der alte Verwalter herausgeben?

Unter anderem Verträge, Beschlusssammlung, Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Konto- und Belegunterlagen, Wartungs- und Versicherungsverträge sowie alle digitalen Verwaltungsdaten.

Quellen & Rechtshinweis

  • § 26 WEG (Wohnungseigentumsgesetz), Fassung seit 01.12.2020 – gesetze-im-internet.de / dejure.org
  • BGH, Urteil vom 25.02.2022, Az. V ZR 65/21 (Abberufung des Verwalters nach neuem WEG-Recht)
  • §§ 620 ff., 675 BGB (Geschäftsbesorgungs-/Dienstvertrag) für die Mietverwaltung

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die konkrete Gestaltung Ihres Verwalterwechsels empfehlen wir die Abstimmung mit einer fachkundigen Verwaltung oder einem Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

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