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Hausverwaltung erhöht Preise: Was Eigentümer 2026 tun können

Hausverwaltung erhöht Preise? Wann eine Honorarerhöhung zulässig ist, welcher Beschluss nötig ist und wie Eigentümer und WEG richtig reagieren – kompakt erklärt.

Daniel Mathiesen

Daniel Mathiesen

— 5 min read

Auf einen Blick: Wenn die Hausverwaltung die Preise erhöht, ist das nicht automatisch wirksam. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) braucht eine Honorarerhöhung während der Vertragslaufzeit grundsätzlich einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Pauschale automatische Erhöhungsklauseln sind häufig unwirksam – Eigentümer haben also mehr Spielraum, als sie oft annehmen.

Gliederung

Warum Hausverwaltungen die Preise erhöhen {#warum}

Wenn die Hausverwaltung die Preise erhöht, steckt dahinter meist eine reale Kostenentwicklung: gestiegene Personal- und Bürokosten, ein wachsendes Aufgabenspektrum durch neue gesetzliche Anforderungen (etwa rund um energetische Sanierungen und das Gebäudeenergiegesetz), höhere Anforderungen an Buchhaltung und Dokumentation sowie die laufende Digitalisierung der Verwaltungsprozesse. Vor diesem Hintergrund sind moderate Anpassungen über die Jahre nachvollziehbar.

Trotzdem dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer eine Erhöhung nicht einfach hinnehmen, nur weil ein Schreiben im Briefkasten liegt. Entscheidend ist, wie die Erhöhung zustande kommt – und ob sie rechtlich überhaupt greift. Genau hier machen viele Gemeinschaften und auch einzelne Eigentümer Fehler.

Wann eine Erhöhung überhaupt zulässig ist {#zulaessig}

WEG-Verwaltung: Erhöhung braucht einen Beschluss

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Verwaltervergütung Teil des Verwaltervertrags. Eine Erhöhung während der laufenden Vertragslaufzeit ist eine Änderung dieses Vertrags – und die kann der Verwalter nicht allein anordnen. Erforderlich ist grundsätzlich ein wirksamer Beschluss der Eigentümerversammlung, für den ein einfacher Mehrheitsbeschluss genügt.

Dieser Beschluss muss zudem den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Eine Erhöhung ohne erkennbaren sachlichen Grund und ohne Mehrleistung dient nicht dem Gemeinschaftsinteresse und kann anfechtbar sein. Umgekehrt gilt: Legt die Verwaltung nachvollziehbare, objektive Gründe für die Anpassung vor, kann die Gemeinschaft die Erhöhung mit Mehrheit wirksam beschließen.

Automatische Erhöhungsklauseln sind oft unwirksam

Viele Verwalterverträge enthalten Klauseln, nach denen sich das Honorar jedes Jahr automatisch um einen festen Prozentsatz erhöht. Solche pauschalen Anpassungsklauseln sind in WEG-Verträgen vielfach unwirksam, weil sie die Eigentümer unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Der Hintergrund: Eine WEG, der mindestens ein Verbraucher angehört, wird selbst als Verbraucher behandelt und genießt den Schutz des AGB-Rechts.

Eine Ausnahme bilden klar definierte Staffelvereinbarungen, bei denen die Vergütung zu festgelegten Zeitpunkten in bestimmter oder zumindest bestimmbarer Höhe steigt – diese sind im Rahmen der Bestelldauer zulässig. Da der Verwalter nach § 26 WEG höchstens für fünf Jahre (bei Erstbestellung drei Jahre) bestellt werden darf, ist auch eine solche Staffel zeitlich begrenzt.

Mietverwaltung: Es gilt der Vertrag

Anders liegt der Fall bei der reinen Mietverwaltung (ein Eigentümer beauftragt die Verwaltung seiner vermieteten Immobilie). Hier ist kein Gemeinschaftsbeschluss nötig; maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Verwaltung. Eine einseitige Erhöhung ist nur möglich, wenn der Vertrag eine wirksame Anpassungsregelung enthält – andernfalls braucht es eine einvernehmliche Vertragsänderung.

Übliche Verwalterkosten 2026 zur Orientierung {#kosten}

Um eine Erhöhung einordnen zu können, hilft ein Blick auf das aktuelle Preisniveau. In der WEG-Verwaltung liegen die durchschnittlichen Basissätze je nach Größe der Anlage 2026 grob zwischen etwa 30 und 48 Euro brutto pro Einheit und Monat. Bei Neuabschlüssen werden tendenziell höhere Sätze aufgerufen als in Bestandsverträgen.

Wichtig: Größere Anlagen sind pro Einheit meist deutlich günstiger als kleine Gemeinschaften, weil sich der Aufwand auf mehr Einheiten verteilt. Diese Zahlen sind Orientierungswerte und ersetzen kein konkretes Vergleichsangebot – sie helfen aber einzuschätzen, ob eine geforderte Erhöhung im marktüblichen Rahmen liegt.

Praxisbeispiel: Die 4-Prozent-Klausel {#praxisbeispiel}

Eine zwölf Einheiten umfassende Eigentümergemeinschaft stellt bei der Prüfung ihrer Jahresabrechnung fest, dass das Verwalterhonorar in den letzten Jahren immer weiter gestiegen ist – ohne dass darüber je abgestimmt wurde. Im alten Verwaltervertrag findet sich eine Klausel: „Die Vergütung erhöht sich jährlich pauschal um 4 %.“

Die Gemeinschaft fordert die Verwaltung schriftlich auf, die Grundlage der Erhöhungen offenzulegen, und setzt das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Dort fasst sie den Beschluss, die zu viel gezahlten Beträge zurückzufordern, und beruft sich auf die Unwirksamkeit der pauschalen Klausel. Das Ergebnis: Eine automatische Jahreserhöhung ohne Gegenleistung hält der rechtlichen Prüfung in solchen Konstellationen häufig nicht stand. Die Gemeinschaft kann mit der Verwaltung über eine neue, transparente Vergütung verhandeln – oder den Verwalter abberufen und wechseln.

Rechtslage & Referenzurteile {#rechtslage}

  • Verwaltervertrag / § 26 WEG: Der Verwalter wird per Beschluss bestellt (höchstens fünf Jahre, bei Erstbestellung drei Jahre). Eine Honorarerhöhung während der Laufzeit ändert den Vertrag und bedarf deshalb grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung.
  • § 307 BGB (AGB-Kontrolle): Pauschale, automatische Erhöhungsklauseln können Eigentümer unangemessen benachteiligen und damit unwirksam sein.
  • LG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.06.2021, Az. 2-13 S 35/20: Eine Klausel im Verwaltervertrag über eine pauschale jährliche Vergütungserhöhung um 4 % benachteiligt eine WEG, der Verbraucher angehören, unangemessen und ist unwirksam.
  • BGH, Urteil vom 25.03.2015, Az. VIII ZR 243/13: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verbraucher i. S. d. § 13 BGB anzusehen, sobald ihr mindestens ein Verbraucher angehört – sie genießt damit den Schutz des Verbraucher- und AGB-Rechts.

Checkliste {#checkliste}

  • [ ] Erhöhungsschreiben prüfen: Wer fordert was, ab wann und in welcher Höhe?
  • [ ] Verwaltervertrag heraussuchen und auf Erhöhungs- oder Staffelklauseln prüfen.
  • [ ] Klären: WEG-Verwaltung (Beschluss nötig) oder Mietverwaltung (Vertrag maßgeblich)?
  • [ ] Wurde über die Erhöhung in der Eigentümerversammlung beschlossen?
  • [ ] Sachliche Begründung der Verwaltung anfordern (Mehraufwand, Kostenentwicklung).
  • [ ] Erhöhung mit marktüblichen Sätzen 2026 vergleichen, ggf. Vergleichsangebote einholen.
  • [ ] Bei pauschaler Automatik-Klausel: Wirksamkeit prüfen (lassen) und ggf. widersprechen.
  • [ ] Thema rechtzeitig auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen.
  • [ ] Bei anhaltendem Streit: Abberufung/Wechsel der Verwaltung prüfen.

Häufige Fragen (FAQ) {#faq}

Darf die Hausverwaltung die Preise einfach so erhöhen?
Nein. In der WEG-Verwaltung ist eine Erhöhung während der Vertragslaufzeit grundsätzlich nur mit einem wirksamen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung möglich, der ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Sind automatische jährliche Erhöhungen erlaubt?
Pauschale Klauseln, die das Honorar jedes Jahr automatisch erhöhen, sind in WEG-Verträgen häufig unwirksam, weil sie die Eigentümer unangemessen benachteiligen. Klar bestimmte Staffelvereinbarungen können dagegen zulässig sein.

Was kostet eine Hausverwaltung 2026 pro Einheit?
Als grobe Orientierung liegen die Basissätze in der WEG-Verwaltung je nach Anlagengröße etwa zwischen 30 und 48 Euro brutto pro Einheit und Monat. Kleine Gemeinschaften zahlen pro Einheit meist mehr als große.

Wie wehre ich mich gegen eine unberechtigte Erhöhung?
Verlangen Sie eine sachliche Begründung, prüfen Sie den Vertrag und den Beschluss und widersprechen Sie schriftlich. Wurde ein Beschluss gefasst, kann dieser innerhalb der gesetzlichen Frist gerichtlich angefochten werden – hier ist anwaltlicher Rat sinnvoll.

Kann ich den Verwalter wegen der Preiserhöhung wechseln?
Ja. Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter per Mehrheitsbeschluss jederzeit abberufen werden; der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Eine unverhältnismäßige Erhöhung kann ein guter Anlass für einen Wechsel sein.

Gilt das auch für die Mietverwaltung meiner eigenen Wohnung?
Hier zählt allein der Vertrag zwischen Ihnen und der Verwaltung. Ohne wirksame Anpassungsklausel ist eine einseitige Erhöhung nicht möglich; nötig ist dann eine einvernehmliche Vertragsänderung.

Quellen & Rechtshinweis {#quellen}

  • Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 26 WEG (Bestellung und Abberufung des Verwalters)
  • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 13 (Verbraucher) und § 307 (Inhaltskontrolle von AGB)
  • LG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.06.2021, Az. 2-13 S 35/20
  • BGH, Urteil vom 25.03.2015, Az. VIII ZR 243/13
  • Branchendaten zur Verwaltervergütung 2026 (Verwalterentgelt-/Marktstudien, Orientierungswerte)

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Beurteilung Ihres konkreten Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt bzw. an Ihre Hausverwaltung.

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