Hausordnung in der WEG: beschließen, ändern und rechtssicher durchsetzen

Auf einen Blick: Die Hausordnung regelt das alltägliche Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen — § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG stellen das ausdrücklich klar. Von der Gemeinschaftsordnung ist sie streng zu trennen: Was dort als Vereinbarung steht, lässt sich nicht per Mehrheitsbeschluss aushebeln. Zulässig sind Regelungen zur Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums; unzulässig sind Eingriffe in das Sondereigentum und faktische Nutzungsverbote. Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Trägerin der Rechte, nicht der einzelne Eigentümer und nicht der Verwalter persönlich. Die Durchsetzung folgt einem klaren Pfad: dokumentieren, abmahnen, Beschluss fassen, notfalls klagen — Ordnungsgeldbeschlüsse sind dabei die klassische Falle.

Gliederung

• Rechtsnatur und Abgrenzung zur Gemeinschaftsordnung
• Beschlusskompetenz nach § 19 WEG
• Zulässige und unzulässige Regelungen
• Änderung einer bestehenden Hausordnung
• Durchsetzung nach der WEG-Reform: wer handelt, wer klagt
• Ordnungsgelder und Entziehung nach § 17 WEG
• Bindung von Mietern über den Mietvertrag
• Referenzurteile, Checkliste, FAQ

Kaum ein Dokument in der Wohnungseigentümergemeinschaft wird so oft zitiert und so selten gelesen wie die Hausordnung. WEG-Verwaltungen erleben das täglich: Im Treppenhaus stehen Kinderwagen, im Hof wird gegrillt, die Waschküche ist seit Monaten belegt — und alle berufen sich auf „die Hausordnung". Die entscheidende Vorfrage wird fast nie gestellt: Steht die Regel, um die gestritten wird, überhaupt in einem wirksam gefassten Beschluss? Oder in der Teilungserklärung, wo sie anderen Änderungsregeln folgt? Oder ist sie nur eine gewachsene Übung ohne rechtliche Grundlage?

Diese Unterscheidung ist kein akademisches Detail. Sie entscheidet darüber, ob eine Regelung durchsetzbar ist, mit welcher Mehrheit sie geändert werden kann und wer im Streitfall vor Gericht auftritt. Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 01.12.2020 hat sich die Antwort auf die letzte Frage grundlegend verschoben: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 2 WEG Trägerin der gemeinschaftsbezogenen Rechte und Pflichten. Wer heute noch nach altem Muster als einzelner Eigentümer gegen den Nachbarn klagt, riskiert eine Abweisung schon aus formalen Gründen.

Dieser Beitrag ordnet die Hausordnung rechtlich ein, zeigt an konkreten Beispielen, was zulässig ist und was nicht, und beschreibt den Durchsetzungspfad von der ersten Beschwerde bis zur Unterlassungsklage. Ein Hinweis vorweg: Viele Hausordnungen in Bestandsobjekten stammen aus den 1970er- oder 1980er-Jahren und enthalten Regelungen, die heute unwirksam wären — vom pauschalen Tierhaltungsverbot bis zur „Reinigungspflicht" für Flächen außerhalb des Gemeinschaftseigentums. Eine Überarbeitung ist dann keine Kosmetik, sondern Risikovorsorge.

Rechtsnatur der Hausordnung WEG und Abgrenzung zur Gemeinschaftsordnung

Die Hausordnung ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer darüber, wie das gemeinschaftliche Eigentum genutzt und das Zusammenleben organisiert wird — ein Instrument der laufenden Verwaltung, kein Vertrag, keine Vereinbarung, kein Bestandteil des Grundbuchs.

Die drei Ebenen des WEG-Regelwerks

Erste Ebene — das Gesetz. Das WEG gibt den Rahmen vor: § 13 WEG zum Sondereigentum, § 14 WEG zu den Pflichten der Eigentümer und Dritter, § 18 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, § 20 WEG zu baulichen Veränderungen. Von zwingenden Vorschriften kann auch eine Vereinbarung nicht abweichen.

Zweite Ebene — die Vereinbarung, insbesondere die Gemeinschaftsordnung. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Eigentümer ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung regeln, typischerweise in der Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung. Sie erfordert die Zustimmung aller Eigentümer und wirkt gegen Rechtsnachfolger nur bei Eintragung nach § 10 Abs. 3 WEG. Hier liegt der Kern: Was die Gemeinschaftsordnung regelt, kann ein Mehrheitsbeschluss nicht ändern — es sei denn, sie enthält eine Öffnungsklausel.

Dritte Ebene — der Beschluss, hier die Hausordnung. Sie füllt aus, was Gesetz und Vereinbarung offenlassen, und bindet alle Eigentümer und Rechtsnachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG ohne Grundbucheintragung — ein Grund mehr, die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG sorgfältig zu führen.

Warum die Abgrenzung praktisch entscheidend ist

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung — etwa „Die Haltung von Hunden bedarf der Zustimmung der Verwaltung" —, ist ein späterer Mehrheitsbeschluss, der diese Zustimmung abschafft, mangels Beschlusskompetenz nichtig und wird auch ohne Anfechtung innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG dauerhaft nicht wirksam. Schweigt die Gemeinschaftsordnung dagegen, ist der Weg über den Mehrheitsbeschluss offen. Für jede Beschlussvorlage folgt daraus eine zweistufige Prüfung: Was sagt die Teilungserklärung — und betrifft die Regelung das Gemeinschaftseigentum oder greift sie in das Sondereigentum ein?

Beschlusskompetenz nach § 19 WEG

§ 19 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschließen, soweit sie nicht durch Vereinbarung geregelt ist; § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG nennt die Aufstellung einer Hausordnung ausdrücklich als Regelbeispiel. Die Hausordnung wird daher mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Seit der WEG-Reform gibt es kein gesetzliches Quorum mehr — die Versammlung ist unabhängig von der vertretenen Miteigentumsanteilsmehrheit beschlussfähig, eine Zweitversammlung entbehrlich. Enthaltungen zählen nicht mit.

Formalien, die Beschlüsse tragen oder scheitern lassen

Der Beschlussgegenstand muss nach § 23 Abs. 2 WEG in der Einladung bezeichnet sein; ein Tagesordnungspunkt „Verschiedenes" trägt keine Hausordnung. Sinnvoll ist, den vollständigen Text der Einladung beizufügen und im Beschlusstext darauf Bezug zu nehmen — etwa: „Die als Anlage 2 zur Einladung vom 14.04.2026 übersandte Hausordnung wird mit Wirkung zum 01.06.2026 beschlossen. Sie ersetzt die bisherige Hausordnung vom 12.05.1987 vollständig." Wird die Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG virtuell oder hybrid durchgeführt — möglich seit dem 17.10.2024 und nur aufgrund eines entsprechenden Beschlusses —, gelten für die Hausordnung keine Besonderheiten.

Zulässige Regelungen in der Hausordnung WEG

Der zulässige Regelungsbereich ergibt sich aus der Funktion: Es geht um das gemeinschaftliche Eigentum und um das Maß gegenseitiger Rücksichtnahme nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

Ruhezeiten, Müll und Reinigung

Regelungen zu Mittags- und Nachtruhe sind unproblematisch, solange sie den Rahmen des sozial Üblichen wahren. Eine Nachtruhe von 22:00 bis 07:00 Uhr und eine Mittagsruhe von 13:00 bis 15:00 Uhr entsprechen dem, was Landesimmissionsschutzgesetze und kommunale Satzungen ohnehin vorgeben. Problematisch werden Ausweitungen, die faktisch jede Wohnungsnutzung einschränken — ein absolutes Musizierverbot geht zu weit, eine Begrenzung auf eine angemessene Stundenzahl außerhalb der Ruhezeiten nicht.

Beim Müll gilt Ähnliches: Tonnenstandplätze, Trennpflichten, Verbot des Abstellens von Sperrmüll im Gemeinschaftsbereich — all das betrifft unmittelbar das Gemeinschaftseigentum. Bei der Treppenhausreinigung ist zu differenzieren: Zulässig ist, sie als Gemeinschaftsaufgabe zu vergeben und die Kosten über die Jahresabrechnung umzulegen; zulässig ist grundsätzlich auch ein Turnusplan in Eigenleistung, sofern die Gemeinschaftsordnung nicht entgegensteht und die Regelung zumutbar bleibt. Eine Hausordnung, die einzelne Eigentümer dauerhaft und ohne Ausgleich stärker belastet, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Waschküche, Fahrräder und Kinderwagen

Für Waschküche, Trockenraum und Fahrradkeller hat die Gemeinschaft weiten Gestaltungsspielraum, weil es ausschließlich um Gemeinschaftseigentum geht: Belegungspläne, Zeitfenster, Reservierungssysteme, Verbot der dauerhaften Lagerung. Auch ein digitales Buchungssystem lässt sich per Beschluss einführen.

Streitanfällig ist das Treppenhaus, denn es ist Gemeinschaftseigentum und zugleich Rettungsweg. Ein Verbot des dauerhaften Abstellens von Fahrrädern ist zulässig und aus Brandschutzgründen meist geboten. Für Kinderwagen gilt: Steht kein zumutbarer Alternativstellplatz zur Verfügung und bleibt die Fluchtwegbreite gewahrt, ist kurzzeitiges Abstellen im Regelfall hinzunehmen. Die saubere Lösung ist, einen konkreten Abstellbereich auszuweisen, statt nur zu verbieten.

Grillen auf Balkon und Terrasse

Ein Beschluss, der das Grillen mit Holzkohle auf Balkonen untersagt, betrifft die Nutzung des Sondereigentums — er ist aber zulässig, soweit er sich als Konkretisierung der Rücksichtnahmepflicht aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG darstellt, weil Rauch und Geruch unmittelbar andere Einheiten beeinträchtigen. Ein vollständiges Grillverbot einschließlich Elektrogrill ist dagegen kaum zu rechtfertigen; eine praxistaugliche Formulierung differenziert nach Grillart.

Tierhaltung — und wo die Grenze verläuft

Ein generelles Verbot der Haltung von Hunden und Katzen greift in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein und ist als Mehrheitsbeschluss nicht durchsetzbar. Regeln kann die Gemeinschaft das Verhalten im Gemeinschaftseigentum: Anleinpflicht im Treppenhaus und auf dem Grundstück, Verbot der Verunreinigung, Beseitigungspflicht, Verbot der Fütterung wildlebender Tiere. Steht in der Gemeinschaftsordnung ein Zustimmungsvorbehalt, gilt dieser — er ist Vereinbarung und nicht durch die Hausordnung ersetzbar.

Unzulässige Regelungen: wo die Beschlusskompetenz endet

Sondereigentum und Kernbereich

Nach § 13 Abs. 1 WEG kann der Wohnungseigentümer mit dem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Regelungen, die vorschreiben, wie die Wohnung innen genutzt, möbliert oder belegt wird, sind daher nicht von der Beschlusskompetenz gedeckt. Ausnahme sind Vorgaben, die sich als Konkretisierung der Rücksichtnahmepflicht darstellen — dort also, wo die Nutzung im Sondereigentum unmittelbar auf andere Einheiten durchschlägt. Nicht entziehbar sind zudem Kernrechte: Stimmrecht, Teilnahme an der Versammlung, Nutzung der eigenen Einheit zum vereinbarten Zweck, Zugang zur Einheit. Eine Hausordnung, die das Betreten des Grundstücks zu bestimmten Zeiten untersagt oder die Nutzung der Wohnung von einer Genehmigung abhängig macht, ist nichtig.

Dauerhafte Nutzungsverbote

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 entschieden, dass die Wohnungseigentümer zwar grundsätzlich zur Gefahrenabwehr ein Nutzungsverbot für das gemeinschaftliche Eigentum beschließen können, dauerhafte Nutzungsverbote aber nur unter sehr engen Voraussetzungen rechtmäßig sind. Dem Fall lag ein sanierungsbedürftiges Parkhaus zugrunde, dessen Nutzung die Mehrheit untersagt hatte — mit der Folge, dass einzelne Teileigentumseinheiten nicht mehr zweckentsprechend nutzbar waren. Der BGH gab der klagenden Eigentümerin recht und betonte die Pflicht der Gemeinschaft, gravierende bauliche Mängel zu beheben, statt die Nutzung auf Dauer zu unterbinden.

Übertragen auf die Hausordnung: Wer eine Nutzungseinschränkung beschließen will, muss zeigen, dass sie vorübergehend ist und parallel an der Beseitigung der Ursache gearbeitet wird. Ein „Sperrvermerk" für die Tiefgarage ohne Sanierungsbeschluss ist nach dieser Linie angreifbar.

Praxisbeispiel 1: Der zu weit gefasste Beschluss

Eine Gemeinschaft mit 24 Einheiten beschließt eine Hausordnung mit der Klausel: „Die Nutzung der Wohnungen zu gewerblichen Zwecken ist untersagt. Kurzzeitvermietung ist verboten." Die Gemeinschaftsordnung enthält zur Nutzungsart nichts.

Bewertung: Die Regelung betrifft nicht die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern die Zweckbestimmung des Sondereigentums. Dafür fehlt die Beschlusskompetenz; die Klausel ist nichtig. Der richtige Weg wäre eine Vereinbarung mit Zustimmung aller Eigentümer und Eintragung im Grundbuch — oder, bei vorhandener Öffnungsklausel, ein Beschluss mit der dort vorgesehenen Mehrheit. Beschließen könnte die Gemeinschaft aber, was im Gemeinschaftseigentum gilt: keine Schlüsselübergaben im Treppenhaus, keine Schlüsseltresore an der Fassade.

Änderung einer bestehenden Hausordnung

Eine beschlossene Hausordnung kann jederzeit durch einen neuen Mehrheitsbeschluss geändert oder aufgehoben werden; Vertrauensschutz auf Fortbestand besteht nicht. Empfehlenswert ist, die Hausordnung als Ganzes neu zu beschließen und die alte ausdrücklich aufzuheben — sonst entsteht ein Flickenteppich aus Einzelbeschlüssen. Ist eine Hausordnung in Teilen rechtswidrig oder fehlt eine erforderliche Regelung, kann jeder Eigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG eine Beschlussfassung verlangen; verweigert die Mehrheit sie, kommt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Betracht.

Durchsetzung nach der WEG-Reform: Wer handelt, wer klagt

Dies ist der Punkt, an dem sich seit dem 01.12.2020 am meisten geändert hat — und an dem in der Praxis die meisten Fehler passieren.

Die GdWE als Trägerin der Rechte

Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie die Rechte der Eigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Der Unterlassungsanspruch gegen einen störenden Eigentümer gehört dazu; Klägerin ist die GdWE, nicht der betroffene Nachbar. Dass individuelle Abwehransprüche zurücktreten, wenn die Gemeinschaft die Rechtsverfolgung an sich gezogen hat, hatte der BGH bereits mit Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/14 klargestellt; nach neuem Recht folgt die Zuständigkeit unmittelbar aus dem Gesetz.

Mit Urteil vom 13.01.2023 – V ZR 43/22 hat der BGH zudem entschieden, dass die Durchführung von Beschlüssen seit der WEG-Reform der Gemeinschaft obliegt und nicht mehr dem Verwalter als eigene Pflicht gegenüber den Eigentümern. Der Verwalter ist Organ der GdWE und vertritt sie nach § 9b Abs. 1 WEG nach außen: Er mahnt ab und führt den Prozess — aber als Vertreter der Gemeinschaft, und für die Prozessführung braucht es in aller Regel einen Beschluss.

Der praktische Durchsetzungspfad

1. Sachverhalt dokumentieren — Datum, Uhrzeit, konkrete Beobachtung, Fotos wo zulässig. Pauschale Beschwerden tragen keinen Prozess.
2. Ansprache und Abmahnung — zunächst das Gespräch, dann eine schriftliche Abmahnung mit Benennung des Verstoßes, Verweis auf die verletzte Regelung und Fristsetzung. Die Abmahnung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung des Unterlassungsanspruchs, aber Grundlage für die Kostenentscheidung und für eine etwaige Entziehung nach § 17 WEG.
3. Beschluss über die Rechtsverfolgung — die Versammlung beschließt, gegen den benannten Eigentümer gerichtlich vorzugehen.
4. Klage — der Unterlassungsanspruch folgt aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 BGB. Zuständig ist nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG das Amtsgericht am Ort des Grundstücks.

Praxisbeispiel 2: Dauerhaft abgestellte Fahrräder im Rettungsweg

In einer Anlage mit 18 Einheiten stellt ein Eigentümer drei Fahrräder dauerhaft im Treppenhaus ab. Die Hausordnung verbietet das ausdrücklich und weist den Fahrradkeller als Abstellort aus; die Feuerwehr hat bei einer Begehung die Fluchtwegbreite beanstandet.

Vorgehen: Die Verwaltung dokumentiert den Zustand mit Datum und Foto, spricht den Eigentümer an und mahnt schriftlich mit Zwei-Wochen-Frist ab. Nach fruchtlosem Ablauf setzt sie einen Tagesordnungspunkt auf die nächste Versammlung; die Eigentümer beschließen mehrheitlich, die GdWE solle Unterlassung gerichtlich geltend machen. Nicht zulässig wäre Selbsthilfe durch Entfernung und Verschrottung der Räder — das wäre verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Zulässig ist allenfalls, nach schriftlicher Ankündigung mit Frist und deutlicher Kennzeichnung die Räder an einen gesicherten Ort zu verbringen und verwahren zu lassen — und selbst das sollte vorher beschlossen und anwaltlich geprüft sein.

Ordnungsgelder und Vertragsstrafen: die häufigste Fehlerquelle

Viele Gemeinschaften wollen ihrer Hausordnung „Zähne geben" und beschließen Strafgelder: 50 Euro für falsch abgestellten Müll, 100 Euro für Verstöße gegen die Ruhezeiten. Solche Beschlüsse sind grundsätzlich nicht von der Beschlusskompetenz gedeckt — die Eigentümer können sich nicht per Mehrheitsentscheid gegenseitig mit Sanktionen belegen, die das Gesetz nicht vorsieht. Ein Strafgeldbeschluss ist deshalb regelmäßig nichtig, mit der Folge, dass eingezogene Beträge zurückzuzahlen sind. Anders liegt es bei Kostentragung mit Schadensersatzcharakter: Verursacht ein Eigentümer konkrete Mehrkosten, kann die Gemeinschaft diese nach den allgemeinen Regeln ersetzt verlangen. Ersatz eines tatsächlich entstandenen Schadens ja, pauschale Strafe nein.

Rechenbeispiel: Schadensersatz statt Strafgeld

Diese 416,00 € kann die GdWE als Schaden geltend machen, sofern die Verursachung nachgewiesen ist. Ein zusätzlich beschlossenes „Ordnungsgeld" von 100,00 € wäre dagegen nicht durchsetzbar. Rechnerisch heißt das: Statt die Kosten über die Jahresabrechnung auf alle 18 Einheiten zu verteilen — rund 23,11 € je Einheit bei gleichen Anteilen —, trägt sie der Verursacher allein.

Entziehung nach § 17 WEG und Bindung von Mietern

Für schwerwiegende und wiederholte Pflichtverletzungen sieht § 17 WEG als letztes Mittel die Entziehung des Wohnungseigentums vor. Voraussetzung ist eine so schwere Verletzung der Pflichten aus § 14 WEG, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zuzumuten ist. Nach § 17 Abs. 2 WEG ist eine vorherige Abmahnung erforderlich; die Entziehung setzt einen Beschluss voraus und wird durch Klage der GdWE durchgesetzt. Die Hürden sind hoch — als Drohkulisse taugt § 17 WEG nur, wenn die Voraussetzungen realistisch erfüllbar sind.

Mieter sind nicht Mitglieder der Gemeinschaft und daher keine unmittelbaren Adressaten des Beschlusses. § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet aber jeden Eigentümer, dafür zu sorgen, dass auch Dritte, denen er die Nutzung überlässt, die Pflichten aus § 14 Abs. 1 WEG einhalten. Die Hausordnung muss daher zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht werden — empfehlenswert über eine Klausel, die die jeweils gültige Fassung einbezieht. Verstößt der Mieter, ist zunächst der vermietende Eigentümer in der Pflicht; ein direkter Unterlassungsanspruch der GdWE gegen den Mieter ist der zweite Schritt.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen

• § 9a Abs. 2, § 9b Abs. 1 WEG — GdWE als Trägerin der Rechte, Vertretung durch den Verwalter
• § 10, § 13, § 14 WEG — Vereinbarungen, Rechte am Sondereigentum, Pflichten der Eigentümer und Dritter
• § 17 WEG — Entziehung des Wohnungseigentums; § 18 Abs. 2 WEG — Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung
• § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG — Beschlusskompetenz, Hausordnung als Regelbeispiel
• § 23 Abs. 1a WEG (virtuelle Versammlung, seit 17.10.2024), § 24 Abs. 7 WEG (Beschlusssammlung)
• § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (Beschlussersetzungsklage), § 45 WEG (Anfechtungsfrist), § 1004 BGB

Referenzurteile

• BGH, Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20: Nutzungsverbote zur Gefahrenabwehr sind grundsätzlich beschlussfähig; dauerhafte Nutzungsverbote nur unter sehr engen Voraussetzungen.
• BGH, Urteil vom 13.01.2023 – V ZR 43/22: Die Durchführung von Beschlüssen obliegt seit der WEG-Reform der GdWE, nicht dem Verwalter.
• BGH, Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/14: Individuelle Abwehransprüche sind ausgeschlossen, wenn die Gemeinschaft die Rechtsverfolgung an sich gezogen hat.

Checkliste

Vor der Beschlussfassung

• [ ] Teilungserklärung geprüft: entgegenstehende Vereinbarung oder Öffnungsklausel?
• [ ] Jede Regelung geprüft: Gemeinschaftseigentum oder Eingriff ins Sondereigentum?
• [ ] Keine pauschalen Nutzungsverbote, keine Tierhaltungsverbote, keine Strafgelder
• [ ] Vollständiger Text als Anlage zur Einladung, Tagesordnungspunkt klar bezeichnet
• [ ] Beschlusstext hebt die Altfassung auf und nennt ein Inkrafttretensdatum

Nach der Beschlussfassung

• [ ] Eintragung in die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG
• [ ] Versand an alle Eigentümer, Aushang im Haus, digitale Ablage im Eigentümerportal
• [ ] Vermietende Eigentümer auf die Einbeziehung in den Mietvertrag hingewiesen

Bei Verstößen

• [ ] Vorfall dokumentiert (Datum, Uhrzeit, Beobachtung, ggf. Foto)
• [ ] Persönliche Ansprache, danach schriftliche Abmahnung mit Fristsetzung
• [ ] Bei Fortdauer: Beschluss über Rechtsverfolgung durch die GdWE
• [ ] Keine Selbsthilfe, keine eigenmächtige Entfernung fremder Gegenstände

Häufige Fragen (FAQ)

Mit welcher Mehrheit wird die Hausordnung in der WEG beschlossen?

Mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG nennt die Aufstellung einer Hausordnung ausdrücklich als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Quorum gibt es seit der WEG-Reform nicht mehr; Enthaltungen bleiben bei der Auszählung außer Betracht.

Kann die Hausordnung ein Verbot der Hundehaltung enthalten?

Ein generelles Haltungsverbot greift in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein und ist als Mehrheitsbeschluss nicht durchsetzbar. Beschlossen werden können Verhaltensregeln für das gemeinschaftliche Eigentum — Anleinpflicht, Beseitigungspflicht, Verbot der Verunreinigung. Enthält die Gemeinschaftsordnung einen Zustimmungsvorbehalt, gilt dieser weiter; er ist Vereinbarung und nicht durch Beschluss änderbar.

Was passiert, wenn ein Eigentümer die Hausordnung dauerhaft ignoriert?

Der Weg führt über Dokumentation, Ansprache und schriftliche Abmahnung zum Beschluss über die gerichtliche Rechtsverfolgung. Klägerin ist die GdWE nach § 9a Abs. 2 WEG, vertreten durch den Verwalter; der Anspruch stützt sich auf § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 1004 BGB. Nur bei besonders schweren, wiederholten Verstößen kommt § 17 WEG in Betracht.

Darf die Gemeinschaft Ordnungsgelder für Verstöße festsetzen?

Grundsätzlich nein. Für Strafgeld- oder Vertragsstrafenbeschlüsse fehlt in der Regel die Beschlusskompetenz; solche Beschlüsse sind nichtig und werden auch durch Zeitablauf nicht wirksam. Möglich ist stattdessen die Geltendmachung des konkret entstandenen Schadens gegenüber dem Verursacher.

Gilt die Hausordnung auch für Mieter?

Nicht unmittelbar — Mieter sind nicht Mitglieder der Gemeinschaft. Der vermietende Eigentümer ist nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet, für die Einhaltung durch Dritte zu sorgen. Damit die Hausordnung den Mieter bindet, muss sie zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht werden, sinnvollerweise in ihrer jeweils gültigen Fassung.

Muss eine alte Hausordnung aus den 1980er-Jahren neu beschlossen werden?

Rechtlich gilt sie fort, soweit sie wirksam beschlossen wurde und keine unzulässigen Regelungen enthält. Praktisch enthalten Altfassungen häufig nichtige Klauseln und Regelungen zu Einrichtungen, die es längst nicht mehr gibt. Eine Neufassung mit ausdrücklicher Aufhebung der Altfassung schafft Klarheit.

Quellen & Rechtshinweis

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Fassung nach dem WEMoG (in Kraft seit 01.12.2020) einschließlich § 23 Abs. 1a WEG (seit 17.10.2024)
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere §§ 858, 1004
• BGH, Urteile vom 15.10.2021 – V ZR 225/20, vom 13.01.2023 – V ZR 43/22 und vom 05.12.2014 – V ZR 5/14

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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