Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Abrechnung: § 35a EStG für Mieter und Eigentümer

Auf einen Blick: Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen führen nach § 35a EStG nicht zu Werbungskosten oder Betriebsausgaben, sondern zu einer Steuerermäßigung: Der begünstigte Betrag wird unmittelbar von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen. Die Norm kennt drei Fördertatbestände – geringfügige haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse nach § 35a Abs. 1 EStG mit höchstens 510 Euro Ermäßigung, haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a Abs. 2 EStG mit höchstens 4.000 Euro Ermäßigung sowie Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG mit höchstens 1.200 Euro Ermäßigung. Begünstigt sind stets nur 20 Prozent der Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten einschließlich Umsatzsteuer, niemals Materialkosten. Voraussetzung sind nach § 35a Abs. 5 EStG eine Rechnung und die unbare Zahlung auf das Konto des Leistenden. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 20.04.2023, Az. VI R 24/20, entschieden, dass auch Mieter die Ermäßigung geltend machen können, ohne die Verträge selbst geschlossen zu haben, und dass die Betriebskostenabrechnung als Nachweis regelmäßig genügt.

Gliederung

1. Warum haushaltsnahe Dienstleistungen für Mieter und Eigentümer bares Geld sind
2. Steuerermäßigung statt Werbungskosten: die Systematik des § 35a EStG
3. Die drei Fördertatbestände und ihre Höchstbeträge
4. Was begünstigt ist – und was nicht
5. Der räumliche Haushaltsbezug: Grundstücksgrenze und öffentlicher Grund
6. Begünstigte Positionen aus Betriebskostenabrechnung und WEG-Jahresabrechnung
7. Formale Voraussetzungen: Rechnung, unbare Zahlung, kein Barzahlungsabzug
8. Der BFH zur Mieterberechtigung: Urteil vom 20.04.2023, Az. VI R 24/20
9. Zeitpunkt der Geltendmachung, Abflussprinzip und Vorauszahlungen
10. Pflichten und Praxis von Vermieter und Verwaltung: die § 35a-Bescheinigung
11. Praxisbeispiel 1: Betriebskostenabrechnung mit vier begünstigten Positionen
12. Praxisbeispiel 2: WEG-Eigentümer und die Deckelung bei 1.200 Euro
13. Rechtslage, Checkliste und häufige Fragen

Warum haushaltsnahe Dienstleistungen für Mieter und Eigentümer bares Geld sind

Kaum eine steuerliche Vorschrift betrifft so viele Haushalte und wird zugleich so unvollständig genutzt wie § 35a EStG. Der Grund liegt in einer Wahrnehmungslücke: Viele Mieterinnen und Mieter halten die Vorschrift für ein Thema von Eigentümern, weil sie selbst keine Handwerker beauftragen und keine Reinigungsfirma bezahlen. Tatsächlich zahlen sie beides – nur eben mittelbar über die Betriebskostenvorauszahlung. Die Treppenhausreinigung, die Gartenpflege, der Winterdienst, der Hausmeister, die Wartung der Heizungsanlage und des Aufzugs: Alle diese Leistungen werden von der Verwaltung beauftragt, vom Gebäudeeigentümer bezahlt und anschließend über die Betriebskostenabrechnung auf die Nutzer umgelegt. Wirtschaftlich getragen werden sie damit von den Mietern. Genau daran knüpft § 35a EStG an.

Für Wohnungseigentümer gilt dasselbe eine Ebene höher. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragt den Reinigungsdienst, schließt Wartungsverträge und vergibt Erhaltungsmaßnahmen. Die Kosten erscheinen in der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG und werden auf die einzelnen Einheiten verteilt. Auch hier gilt: Wer die Kosten wirtschaftlich trägt, kann den darin enthaltenen Arbeitsanteil geltend machen – vorausgesetzt, er kann ihn beziffern.

Und genau das ist der praktische Engpass. Eine übliche Betriebskostenabrechnung weist Bruttosummen je Kostenart aus, nicht aber die Aufteilung in Arbeits- und Materialkosten. Aus der Position „Gartenpflege 4.280 Euro" lässt sich nicht ablesen, wie viel davon auf Pflanzen, Rindenmulch und Streugut entfällt und wie viel auf die Arbeitszeit der Gärtner. Ohne diese Aufteilung fehlt der begünstigte Betrag – und das Finanzamt kürzt oder streicht.

Die Größenordnung rechtfertigt den Aufwand. Die Steuerermäßigung wirkt nicht wie ein Abzug von der Bemessungsgrundlage, sondern unmittelbar von der Steuerschuld. Ein begünstigter Betrag von 800 Euro senkt die Einkommensteuer um exakt 800 Euro, unabhängig vom persönlichen Steuersatz. In einer normalen Mietwohnung liegt der jährlich erzielbare Betrag häufig im niedrigen dreistelligen Bereich; bei Wohnungseigentümern mit größeren Erhaltungsmaßnahmen kann der Handwerkerhöchstbetrag von 1.200 Euro vollständig ausgeschöpft werden.

Für die Verwaltung ist das Thema deshalb kein steuerlicher Nebenschauplatz, sondern ein handfester Servicebaustein. Wer Betriebskostenabrechnungen und Jahresabrechnungen so aufbereitet, dass die begünstigten Beträge unmittelbar ablesbar sind, erspart Mietern und Eigentümern Rückfragen, Nachforderungen des Finanzamts und Einspruchsverfahren. Dieser Beitrag beschreibt, welche Positionen als haushaltsnahe Dienstleistungen oder als Handwerkerleistungen begünstigt sind, welche formalen Anforderungen gelten, wie der Nachweis geführt wird und wie die Aufteilung in der Praxis organisiert werden kann.

Steuerermäßigung statt Werbungskosten: die Systematik des § 35a EStG

§ 35a EStG steht systematisch außerhalb der Einkünfteermittlung. Die Vorschrift setzt an der bereits berechneten tariflichen Einkommensteuer an und ermäßigt sie. Das hat drei praktische Konsequenzen.

Erstens ist die Entlastung unabhängig vom Grenzsteuersatz. Wer 20 Prozent der Arbeitskosten geltend macht, spart genau diesen Betrag – bei niedrigem wie bei hohem Einkommen gleichermaßen.

Zweitens läuft die Ermäßigung ins Leere, wenn keine oder eine sehr geringe Einkommensteuer anfällt. § 35a EStG führt nicht zu einer Erstattung über die gezahlte Steuer hinaus und kennt keinen Vor- oder Rücktrag in andere Veranlagungszeiträume. Ein nicht ausgeschöpfter Höchstbetrag verfällt endgültig zum Jahresende.

Drittens gilt ein striktes Verbot der Doppelberücksichtigung. Nach § 35a Abs. 5 EStG ist die Ermäßigung ausgeschlossen, soweit die Aufwendungen bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt wurden. Für eine vermietete Eigentumswohnung sind die Kosten der Gartenpflege daher Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – und dann nicht zusätzlich nach § 35a EStG begünstigt. Die Vorschrift zielt auf den selbstgenutzten Haushalt, gleich ob als Mieter oder als Eigentümer.

Die drei Fördertatbestände und ihre Höchstbeträge

Die drei Töpfe stehen nebeneinander und können in einem Veranlagungszeitraum kumulativ ausgeschöpft werden. Maximal ergibt sich damit eine Ermäßigung von 5.710 Euro jährlich. Die Höchstbeträge gelten haushaltsbezogen: Zwei alleinstehende Personen, die gemeinsam einen Haushalt führen, erhalten die Beträge insgesamt nur einmal.

Die Abgrenzung zwischen Dienstleistung und Handwerkerleistung

Die Zuordnung entscheidet über den anwendbaren Höchstbetrag und ist deshalb keine akademische Frage. Als haushaltsnahe Dienstleistungen gelten Tätigkeiten, die üblicherweise durch Mitglieder des Haushalts selbst erledigt werden könnten und in regelmäßigen Abständen anfallen: Reinigen, Waschen, Kochen, Gartenpflege, Schneeräumen, Betreuung. Handwerkerleistungen sind demgegenüber Arbeiten an der Substanz des Gebäudes und seiner Anlagen – Renovierung, Instandsetzung, Modernisierung, aber auch Wartungs- und Prüfarbeiten an technischen Anlagen.

Praktisch bedeutsam ist, dass die Wartung der Heizungsanlage, die Aufzugswartung, die Prüfung der Rauchwarnmelder und die Tätigkeit des Schornsteinfegers in den Handwerkertopf mit dem deutlich niedrigeren Höchstbetrag von 1.200 Euro fallen. Gerade dieser Topf ist bei Wohnungseigentümern in Jahren größerer Erhaltungsmaßnahmen schnell erschöpft, während der 4.000-Euro-Topf für Dienstleistungen selten ausgeschöpft wird.

Was begünstigt ist – und was nicht

Begünstigt sind ausschließlich die Arbeitskosten. Dazu zählen der Lohn- und Zeitanteil der Rechnung, die in Rechnung gestellten Maschinen- und Gerätekosten, die Fahrt- und Anfahrtskosten sowie die auf diese Positionen entfallende Umsatzsteuer. Nicht begünstigt sind Materialkosten und sonstige gelieferte Waren – der Farbeimer, die Ersatzteile der Heizungspumpe, das Streusalz, die Pflanzen.

Die Zuordnung ist im Einzelfall auslegungsbedürftig. Wird die Straßenreinigung nicht als hoheitliche Gebühr erhoben, sondern von der Gemeinde auf die Anlieger übertragen und von diesen an ein privates Unternehmen vergeben, kommt eine Begünstigung in Betracht; wird sie als kommunale Gebühr abgerechnet, nicht. Entsprechendes gilt für die Abwasserentsorgung. Verwaltungen sollten diese Positionen daher differenziert ausweisen statt pauschal auszuschließen.

Der räumliche Haushaltsbezug: Grundstücksgrenze und öffentlicher Grund

§ 35a EStG verlangt, dass die Leistung „im Haushalt" erbracht wird. Der Haushalt umfasst nicht nur die Wohnung, sondern das gesamte zugehörige Grundstück einschließlich Garten, Zuwegung, Hof, Tiefgarage und Nebengebäuden. Für Wohnungseigentümer und Mieter in Mehrfamilienhäusern zählen auch die gemeinschaftlich genutzten Flächen dazu – Treppenhaus, Keller, Waschküche, Fahrradraum, Außenanlagen.

Über die Grundstücksgrenze hinaus reicht der Haushaltsbezug, soweit die Leistung dem Haushalt unmittelbar dient und auf angrenzendem öffentlichen Grund erbracht wird. Der praktisch wichtigste Fall ist der Winterdienst auf dem Gehweg vor dem Grundstück: Die Räum- und Streupflicht trifft den Eigentümer aufgrund kommunaler Satzung, die Leistung wird für den Haushalt erbracht, und sie ist deshalb begünstigt. Ähnlich zu beurteilen sind Arbeiten an Zuleitungen und Hausanschlüssen, soweit sie der Versorgung des Grundstücks dienen. Eine höchstrichterliche Entscheidung zu jeder dieser Einzelkonstellationen wird hier nicht zitiert; maßgeblich sind der Gesetzeswortlaut des § 35a Abs. 4 EStG und die dazu ergangene Verwaltungspraxis.

Umgekehrt endet die Begünstigung dort, wo die Leistung den Haushalt verlässt. Die Reinigung von Textilien in einer Wäscherei außerhalb des Hauses, die Reparatur eines Geräts in der Werkstatt des Handwerkers oder die Entsorgung von Abfällen auf einer Deponie sind nicht begünstigt. Wird ein Gegenstand abgeholt, außer Haus bearbeitet und zurückgebracht, ist allenfalls der im Haushalt erbrachte Anteil – etwa Aus- und Einbau – begünstigt.

Begünstigte Positionen aus Betriebskostenabrechnung und WEG-Jahresabrechnung

Die typische Betriebskostenabrechnung folgt dem Katalog des § 2 BetrKV. Ein erheblicher Teil dieser Positionen ist ganz oder teilweise begünstigt, ein anderer Teil gar nicht. Aus Sicht der Verwaltung empfiehlt sich eine dauerhafte Zuordnungstabelle, die jede Kostenart einmalig einordnet und für jede Abrechnungsperiode fortgeschrieben wird.

Vollständig oder überwiegend begünstigt sind regelmäßig die Positionen Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Hausmeister, Schornsteinfeger, Wartung der Heizungs- und Warmwasseranlage, Aufzugswartung und Notrufbereitschaft, Wartung und Prüfung der Rauchwarnmelder, Ungezieferbekämpfung sowie Dachrinnenreinigung. Bei Positionen wie Aufzug oder Heizung ist zu trennen: Der Betriebsstrom und die Brennstoffkosten sind Lieferungen und nicht begünstigt, die Wartung ist es.

In der WEG-Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG kommen die Erhaltungsmaßnahmen hinzu. Wird das Treppenhaus gestrichen, die Fassade instandgesetzt oder eine Trinkwasserleitung erneuert, entfällt auf jede Einheit ein Anteil an den Arbeitskosten, der beim selbstnutzenden Eigentümer als Handwerkerleistung geltend gemacht werden kann. Praktisch relevant ist dabei die Frage, ob die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage oder die Zuführung zur Rücklage maßgeblich ist. Nach der Verwaltungspraxis kommt es auf den tatsächlichen Abfluss für die Maßnahme an, nicht auf die Zuführung zur Rücklage in früheren Jahren.

Formale Voraussetzungen: Rechnung, unbare Zahlung, kein Barzahlungsabzug

§ 35a Abs. 5 Satz 3 EStG stellt zwei Bedingungen auf, die formal streng gehandhabt werden: Der Steuerpflichtige muss eine Rechnung erhalten haben, und die Zahlung muss auf das Konto des Leistungserbringers erfolgt sein. Barzahlung führt zum vollständigen Verlust der Begünstigung – auch dann, wenn eine ordnungsgemäße Quittung vorliegt und die Leistung unstreitig erbracht wurde.

Für Mieter und Wohnungseigentümer, die nicht selbst Vertragspartner sind, ist diese Anforderung mittelbar erfüllt: Der Vermieter beziehungsweise die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhält die Rechnung und zahlt unbar; der Nutzer trägt die Kosten über Vorauszahlung und Abrechnung. Der Nachweis wird über die Abrechnung oder eine gesonderte Bescheinigung geführt.

Die Rechnung selbst muss nicht mehr routinemäßig mit der Steuererklärung eingereicht werden, ist aber auf Anforderung des Finanzamts vorzulegen. Verwaltungen sollten Rechnungen und Zahlungsbelege deshalb so archivieren, dass sie bei Rückfragen einzelner Eigentümer oder Mieter kurzfristig zugeordnet werden können.

Der BFH zur Mieterberechtigung: Urteil vom 20.04.2023, Az. VI R 24/20

Über Jahre hinweg war streitig, ob Mieter die Steuerermäßigung überhaupt beanspruchen können, wenn sie die zugrunde liegenden Verträge nicht selbst geschlossen haben, und welche Nachweise sie beibringen müssen. Der Bundesfinanzhof hat diese Frage mit Urteil vom 20.04.2023, Az. VI R 24/20, zugunsten der Mieter entschieden.

Nach dieser Entscheidung ist es für die Inanspruchnahme des § 35a EStG nicht erforderlich, dass der Steuerpflichtige selbst Auftraggeber der Leistung ist. Entscheidend ist, dass die Leistung in seinem Haushalt erbracht wurde und dass er die Aufwendungen wirtschaftlich getragen hat. Genau das ist bei umgelegten Betriebskosten der Fall.

Ebenso bedeutsam ist der zweite Teil der Entscheidung: Als Nachweis genügt regelmäßig die Betriebskostenabrechnung, sofern sich aus ihr die Art der Leistung, der begünstigte Betrag und der Anteil des Nutzers ergeben. Ein gesondertes Dokument neben der Abrechnung ist damit nicht zwingend erforderlich. Alternativ kann eine Bescheinigung nach dem von der Finanzverwaltung verwendeten Muster ausgestellt werden.

Für die Praxis folgt daraus keine Entwarnung, sondern eine Präzisierung der Anforderungen: Die Abrechnung muss den begünstigten Arbeitsanteil beziffern. Eine Abrechnung, die nur Bruttosummen je Kostenart ausweist, erfüllt diese Voraussetzung nicht. Der Anspruch des Mieters auf eine entsprechende Aufschlüsselung lässt sich auf die mietvertragliche Nebenpflicht zur Rücksichtnahme stützen; viele Mietverträge und Verwalterverträge sehen die Bescheinigung inzwischen ausdrücklich vor.

Zeitpunkt der Geltendmachung, Abflussprinzip und Vorauszahlungen

Für Steuerermäßigungen nach § 35a EStG gilt grundsätzlich das Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG: Maßgeblich ist das Jahr der Zahlung. Bei umgelegten Kosten ist das aber nicht praktikabel, weil der Nutzer im laufenden Jahr nur Vorauszahlungen leistet und den tatsächlich begünstigten Betrag erst mit der Abrechnung erfährt – typischerweise im Folgejahr oder im Jahr darauf.

Die Finanzverwaltung lässt deshalb zwei Wege zu. Der Nutzer kann die begünstigten Beträge entweder im Jahr der Vorauszahlung ansetzen, wenn er sie – etwa anhand einer Vorjahresbescheinigung – bereits beziffern kann, oder erst in dem Jahr, in dem die Abrechnung erstellt beziehungsweise bei Wohnungseigentum die Jahresabrechnung beschlossen wurde. Beide Wege sind zulässig; entscheidend ist, dass derselbe Betrag nicht doppelt angesetzt wird.

In der Praxis ist der zweite Weg der sichere: Wer konsequent im Jahr der Abrechnung ansetzt, hat stets einen belastbaren Beleg. Der Nachteil liegt im Zeitverzug und in Sondersituationen – etwa bei Auszug oder Verkauf, wenn im Folgejahr keine oder eine geringere Steuerlast besteht. Wer den Höchstbetrag ausschöpfen möchte, sollte die zeitliche Verteilung bewusst steuern, etwa indem größere Maßnahmen der Gemeinschaft über Abschlagszahlungen auf zwei Kalenderjahre verteilt werden.

Pflichten und Praxis von Vermieter und Verwaltung

Die Aufteilung in Arbeits- und Materialanteil

Die zentrale Vorarbeit leistet die Verwaltung bei der Rechnungsprüfung. Sinnvoll ist, bereits in der Ausschreibung und im Vertrag zu vereinbaren, dass der Auftragnehmer Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten getrennt von den Materialkosten ausweist. Wo das versäumt wurde, hilft eine nachträgliche Aufstellung des Handwerkers; eine eigenmächtige Schätzung durch die Verwaltung ist demgegenüber angreifbar.

Bei Wartungsverträgen mit Pauschalen ist der Materialanteil regelmäßig gering, sollte aber gleichwohl vertraglich beziffert werden. Bei Positionen wie Gartenpflege oder Winterdienst lässt sich der Materialanteil über den Verbrauch an Streugut, Pflanzen und Substrat abbilden.

Die § 35a-Bescheinigung und ihre digitale Bereitstellung

Auch wenn nach dem BFH-Urteil vom 20.04.2023 die Betriebskostenabrechnung als Nachweis genügen kann, ist eine gesonderte Bescheinigung der übersichtlichere Weg. Sie sollte je Nutzer und Abrechnungszeitraum ausweisen: die begünstigten Kostenarten, den jeweils enthaltenen Arbeitsanteil, die Zuordnung zu § 35a Abs. 2 oder Abs. 3 EStG, den auf die Einheit entfallenden Anteil sowie einen Hinweis auf die unbare Zahlung durch den Gebäudeeigentümer.

Für Wohnungseigentümer ist die Bescheinigung an die Jahresabrechnung anzuhängen. Sie sollte zusätzlich kennzeichnen, welche Beträge aus dem laufenden Wirtschaftsplan und welche aus Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage stammen, weil dies für die zeitliche Zuordnung relevant ist. Vermietende Eigentümer benötigen die Aufstellung ebenfalls – dort allerdings, um ihren Mietern die Weitergabe zu ermöglichen, während sie selbst die Kosten als Werbungskosten ansetzen.

Die digitale Bereitstellung über ein Verwaltungsportal ist der praktische Regelfall geworden. Sinnvoll ist, die Bescheinigung als eigenständiges, maschinenlesbares Dokument neben der Abrechnung einzustellen und sie für mindestens die Dauer der Festsetzungsfrist verfügbar zu halten.

Praxisbeispiel 1: Betriebskostenabrechnung mit vier begünstigten Positionen

Alle Zahlen dieses Beispiels sind frei gewählt und dienen ausschließlich der Veranschaulichung.

Eine Mieterin bewohnt eine 78 Quadratmeter große Wohnung in einem Haus mit zwölf Einheiten. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025 weist ihren Anteil an folgenden Positionen aus, jeweils bereits um die Materialanteile bereinigt:

Rechenweg: Die begünstigten haushaltsnahe Dienstleistungen summieren sich auf 232,00 + 149,00 + 96,00 + 284,00 = 761,00 Euro. Die Steuerermäßigung nach § 35a Abs. 2 EStG beträgt 20 Prozent hiervon, also 152,20 Euro. Der Höchstbetrag von 4.000 Euro ist bei Weitem nicht erreicht.

Die Handwerkerleistungen betragen 94,00 Euro; die Ermäßigung nach § 35a Abs. 3 EStG beläuft sich auf 18,80 Euro. Insgesamt mindert sich die Einkommensteuer der Mieterin damit um 171,00 Euro. Die nicht begünstigten Positionen in Höhe von 472,00 Euro bleiben außer Ansatz.

Der Nachweis erfolgt über die Betriebskostenabrechnung selbst, weil diese den Arbeitsanteil je Position ausweist. Nach dem BFH-Urteil vom 20.04.2023, Az. VI R 24/20, genügt das regelmäßig; die Mieterin muss weder die Einzelrechnungen der Dienstleister noch einen eigenen Vertrag vorlegen.

Praxisbeispiel 2: WEG-Eigentümer mit Deckelung bei 1.200 Euro

Auch dieses Beispiel arbeitet mit frei gewählten Beispielzahlen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 10.000 Miteigentumsanteilen führt im Wirtschaftsjahr 2025 mehrere Erhaltungsmaßnahmen durch. Die Jahresabrechnung weist folgende Arbeitskostenanteile für die gesamte Gemeinschaft aus:

• Erneuerung der Trinkwasserleitungen in zwei Strängen: Gesamtkosten 186.000 Euro, Arbeitsanteil laut Rechnung 40 Prozent = 74.400 Euro
• Austausch der Aufzugssteuerung: Gesamtkosten 28.000 Euro, Arbeitsanteil 35 Prozent = 9.800 Euro
• Laufende Wartungen von Heizung, Aufzug, Rauchwarnmeldern und Schornsteinfeger: 8.900 Euro Arbeitsanteil
• Haushaltsnahe Dienstleistungen (Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Hausmeister): 22.400 Euro Arbeitsanteil

Ein selbstnutzender Eigentümer hält 850/10.000 Miteigentumsanteile, sein Anteil beträgt also 8,5 Prozent.

Rechenweg Handwerkerleistungen: 74.400 + 9.800 + 8.900 = 93.100 Euro Arbeitskosten insgesamt. Auf die Einheit entfallen 8,5 Prozent, also 7.913,50 Euro. Zwanzig Prozent hiervon ergeben 1.582,70 Euro. Der Höchstbetrag des § 35a Abs. 3 EStG beträgt jedoch 1.200 Euro. Die Ermäßigung wird daher auf 1.200 Euro gedeckelt; rechnerisch bleiben Arbeitskosten von 1.913,50 Euro ohne steuerliche Wirkung. Ein Vortrag in das Folgejahr ist nicht möglich.

Rechenweg haushaltsnahe Dienstleistungen: 8,5 Prozent von 22.400 Euro ergeben 1.904,00 Euro; die Ermäßigung nach § 35a Abs. 2 EStG beträgt 380,80 Euro und liegt weit unter dem Höchstbetrag von 4.000 Euro.

Gesamtergebnis: Die Einkommensteuer des Eigentümers mindert sich um 1.580,80 Euro. Der praktische Hinweis lautet, dass bei absehbar hohen Arbeitskosten eine Streckung sinnvoll sein kann: Wären die beiden Maßnahmen so terminiert und über Abschlagsrechnungen so abgerechnet worden, dass die Zahlungen auf zwei Kalenderjahre entfallen, hätte der Höchstbetrag zweimal genutzt werden können. Diese Gestaltung muss allerdings von der Gemeinschaft getragen werden und darf die ordnungsmäßige Durchführung der Maßnahme nicht beeinträchtigen.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist § 35a EStG in seiner geltenden Fassung. § 35a Abs. 1 EStG regelt geringfügige haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse mit einer Ermäßigung von 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 510 Euro. § 35a Abs. 2 EStG erfasst andere haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen sowie Pflege- und Betreuungsleistungen mit 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 4.000 Euro. § 35a Abs. 3 EStG betrifft Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro. § 35a Abs. 4 EStG bestimmt den räumlichen Anwendungsbereich, indem er die Leistungserbringung in einem im Gebiet der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegenden Haushalt verlangt. § 35a Abs. 5 EStG enthält das Verbot der Doppelberücksichtigung, den Ausschluss der Materialkosten sowie die formalen Voraussetzungen von Rechnung und unbarer Zahlung. Ergänzend gelten § 11 Abs. 2 EStG für die zeitliche Zuordnung, § 2 BetrKV für den Katalog der umlagefähigen Betriebskosten und § 28 Abs. 2 WEG für die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Maßgebliche Entscheidung:

• BFH, Urteil vom 20.04.2023, Az. VI R 24/20: Mieter können die Steuerermäßigung nach § 35a EStG für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen auch dann in Anspruch nehmen, wenn sie die zugrunde liegenden Verträge nicht selbst geschlossen haben. Erforderlich ist, dass die Leistungen im Haushalt des Mieters erbracht wurden und dieser die Aufwendungen wirtschaftlich getragen hat. Als Nachweis genügt regelmäßig die Betriebskostenabrechnung oder eine entsprechende Bescheinigung, sofern daraus die begünstigten Beträge hervorgehen. Die Entscheidung hat die frühere Unsicherheit über die Nachweisanforderungen weitgehend beseitigt und verlagert den Schwerpunkt auf die Qualität der Abrechnung.

Zu einzelnen Abgrenzungsfragen – etwa zum Umfang des Haushaltsbezugs auf angrenzendem öffentlichen Grund – wird hier keine weitere höchstrichterliche Entscheidung zitiert; maßgeblich sind insoweit der Gesetzeswortlaut und die dazu ergangene Verwaltungspraxis.

Checkliste

• [ ] Alle Kostenarten der Betriebskostenabrechnung einmalig als begünstigt oder nicht begünstigt einordnen und die Zuordnung fortschreiben
• [ ] In Dienstleistungs- und Wartungsverträgen den getrennten Ausweis von Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten vereinbaren
• [ ] Bei Handwerkerrechnungen den Materialanteil vom Auftragnehmer ausweisen lassen, nicht selbst schätzen
• [ ] Zuordnung der Positionen zu § 35a Abs. 2 EStG oder § 35a Abs. 3 EStG in der Abrechnung kenntlich machen
• [ ] Sicherstellen, dass sämtliche Rechnungen unbar auf das Konto des Leistenden bezahlt werden
• [ ] Rechnungen und Zahlungsnachweise so archivieren, dass sie einzelnen Einheiten zugeordnet werden können
• [ ] Je Nutzer eine § 35a-Bescheinigung erstellen und digital im Verwaltungsportal bereitstellen
• [ ] Für Wohnungseigentümer die Bescheinigung an die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG anhängen
• [ ] Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage getrennt von laufenden Kosten ausweisen
• [ ] Nicht begünstigte Positionen wie Müllgebühren, Versicherungen, Grundsteuer und Verwaltervergütung klar abgrenzen
• [ ] Straßenreinigung und Abwasser danach differenzieren, ob eine öffentliche Gebühr oder eine private Beauftragung vorliegt
• [ ] Zeitliche Zuordnung einheitlich handhaben und Doppelansätze vermeiden
• [ ] Bei absehbarer Überschreitung des 1.200-Euro-Höchstbetrags eine Streckung größerer Maßnahmen über zwei Kalenderjahre prüfen
• [ ] Vermietende Eigentümer darauf hinweisen, dass für sie der Werbungskostenabzug gilt und eine Doppelberücksichtigung ausgeschlossen ist

Häufige Fragen (FAQ)

Können Mieter § 35a EStG auch ohne eigenen Vertrag geltend machen?
Ja. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 20.04.2023, Az. VI R 24/20, entschieden, dass die Steuerermäßigung nicht voraussetzt, dass der Steuerpflichtige selbst Auftraggeber der Leistung ist. Entscheidend ist, dass die Leistung in seinem Haushalt erbracht wurde und er die Kosten wirtschaftlich getragen hat. Genau das ist bei über die Betriebskostenabrechnung umgelegten Leistungen der Fall. Als Nachweis genügt regelmäßig die Betriebskostenabrechnung, sofern sie die begünstigten Arbeitsanteile ausweist; eine gesonderte Bescheinigung ist möglich, aber nicht zwingend erforderlich.

Warum sind Materialkosten nicht begünstigt?
§ 35a EStG will die Beschäftigung im Privathaushalt und die Beauftragung legaler Dienstleister fördern, nicht den Warenkauf. Begünstigt sind deshalb nur die Arbeitsleistung sowie die damit unmittelbar verbundenen Maschinen- und Fahrtkosten jeweils einschließlich Umsatzsteuer. Farbe, Ersatzteile, Pflanzen, Streusalz und sonstige Materialien bleiben außer Ansatz. Praktisch bedeutet das, dass eine Rechnung ohne getrennten Ausweis der Arbeitskosten für die Steuerermäßigung unbrauchbar ist. Verwaltungen sollten den getrennten Ausweis daher bereits vertraglich mit den Auftragnehmern vereinbaren.

Was passiert, wenn eine Rechnung bar bezahlt wurde?
Dann entfällt die Steuerermäßigung für diese Rechnung vollständig. § 35a Abs. 5 EStG verlangt ausdrücklich die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers. Dieses Erfordernis wird streng gehandhabt: Auch eine ordnungsgemäße Quittung, eine unstreitig erbrachte Leistung oder eine nachträgliche Überweisung heilen den Mangel nicht. Für Verwaltungen folgt daraus eine einfache Regel: keine Barzahlungen an Dienstleister, auch nicht bei Kleinbeträgen. Handkassen für kleinere Beauftragungen sollten deshalb konsequent durch unbare Zahlungswege ersetzt werden.

In welchem Jahr setze ich die Beträge aus der Abrechnung an?
Grundsätzlich gilt das Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 EStG. Weil bei umgelegten Kosten im laufenden Jahr nur Vorauszahlungen fließen, lässt die Finanzverwaltung zwei Wege zu: den Ansatz im Jahr der Vorauszahlung, wenn der begünstigte Betrag bereits beziffert werden kann, oder den Ansatz in dem Jahr, in dem die Abrechnung erstellt beziehungsweise die Jahresabrechnung beschlossen wurde. Beide Wege sind zulässig, dürfen aber nicht zu einer doppelten Berücksichtigung führen. Der Ansatz im Jahr der Abrechnung ist in der Praxis der belegsichere Weg.

Wie hoch ist die Ermäßigung maximal?
Die drei Fördertatbestände stehen nebeneinander. Für geringfügige haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse beträgt die Ermäßigung höchstens 510 Euro, für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und haushaltsnahe Dienstleistungen höchstens 4.000 Euro, für Handwerkerleistungen höchstens 1.200 Euro. In der Summe sind damit bis zu 5.710 Euro jährlich möglich. Die Höchstbeträge sind haushaltsbezogen und werden bei gemeinsamer Haushaltsführung nur einmal gewährt. Ein nicht ausgeschöpfter Höchstbetrag verfällt am Jahresende und kann nicht in andere Veranlagungszeiträume übertragen werden.

Ist der Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg begünstigt?
Ja. Der Haushaltsbezug endet nicht zwingend an der Grundstücksgrenze. Wird eine Leistung auf angrenzendem öffentlichen Grund erbracht und dient sie unmittelbar dem Haushalt, ist sie begünstigt. Der Winterdienst ist der Standardfall: Die Räum- und Streupflicht für den Gehweg trifft den Grundstückseigentümer aufgrund kommunaler Satzung, die Leistung wird für das Grundstück erbracht. Begünstigt ist allerdings nur der Arbeitsanteil; das eingesetzte Streumaterial zählt als Material und bleibt außer Ansatz. Eine gesonderte höchstrichterliche Entscheidung wird hier nicht zitiert.

Kann ein vermietender Eigentümer § 35a EStG für seine Eigentumswohnung nutzen?
Für die vermietete Wohnung nicht. Die Kosten der Reinigung, Gartenpflege oder Wartung sind bei ihm Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung; § 35a Abs. 5 EStG schließt eine zusätzliche Steuerermäßigung für dieselben Aufwendungen aus. Die Begünstigung steht stattdessen dem Mieter zu, der die Kosten über die Betriebskostenabrechnung wirtschaftlich trägt. Für eine selbst genutzte weitere Einheit desselben Eigentümers gilt § 35a EStG dagegen uneingeschränkt. Vermietende Eigentümer sollten ihren Mietern die entsprechende Aufstellung deshalb ohne Zögern zur Verfügung stellen.

Quellen & Rechtshinweis

Zitierte Normen: § 35a EStG (Steuerermäßigung für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen), insbesondere § 35a Abs. 1 EStG (geringfügige Beschäftigungsverhältnisse, Höchstbetrag 510 Euro), § 35a Abs. 2 EStG (haushaltsnahe Dienstleistungen sowie Pflege- und Betreuungsleistungen, Höchstbetrag 4.000 Euro), § 35a Abs. 3 EStG (Handwerkerleistungen, Höchstbetrag 1.200 Euro), § 35a Abs. 4 EStG (räumlicher Anwendungsbereich) und § 35a Abs. 5 EStG (Ausschluss der Materialkosten, Verbot der Doppelberücksichtigung, Rechnung und unbare Zahlung); ferner § 11 Abs. 2 EStG (Abflussprinzip), § 2 BetrKV (Betriebskostenkatalog) und § 28 Abs. 2 WEG (Jahresabrechnung). Zitierte Rechtsprechung: BFH, Urteil vom 20.04.2023, Az. VI R 24/20.

Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Angaben in den Praxisbeispielen sind frei gewählte Beispielrechnungen und dienen ausschließlich der Veranschaulichung; die steuerliche Beurteilung im Einzelfall richtet sich nach den konkreten Rechnungen, Verträgen und Abrechnungsunterlagen. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

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