Hausgeldrückstände in der WEG: Mahnung, Klage und Vollstreckung

Auf einen Blick: Hausgeldrückstände sind für eine Wohnungseigentümergemeinschaft kein buchhalterisches Detail, sondern ein unmittelbares Liquiditätsrisiko: Bleibt ein Eigentümer die beschlossenen Vorschüsse schuldig, fehlt das Geld für Versicherung, Wärme, Aufzugswartung und Handwerkerrechnungen. Die Zahlungspflicht folgt aus dem Beschluss über den Wirtschaftsplan beziehungsweise die Jahresabrechnung nach § 28 WEG in Verbindung mit dem Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG. Wird nicht rechtzeitig gezahlt, greifen die Verzugsregeln der §§ 286, 288 BGB. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2025 (Az. V ZR 190/24) klargestellt, dass ein Eigentümer Hausgeldzahlungen auch dann nicht zurückhalten darf, wenn Jahresabrechnungen fehlen oder fehlerhaft sind. Dieser Beitrag zeigt den vollständigen Weg vom ersten Zahlungsverzug über das gestufte Mahnwesen, das gerichtliche Mahnverfahren und die Klage bis zur Zwangsvollstreckung, zum Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und zur Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG – mit Rechenbeispielen, Checkliste und FAQ.

Gliederung

1. Hausgeldrückstände in der WEG: Warum Tempo über den Schaden entscheidet
2. Rechtsgrundlage der Zahlungspflicht: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
3. Fälligkeit, Verzug und Verzugszinsen nach §§ 286, 288 BGB
4. Kein Zurückbehaltungsrecht: die Linie des BGH
5. Das gestufte Mahnwesen in der Praxis
6. Gerichtliches Mahnverfahren oder direkte Klage?
7. Zwangsvollstreckung: die wirksamen Zugriffe
8. Zwangsversteigerung und das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
9. Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG
10. Haftet der Erwerber für Altrückstände?
11. Liquidität sichern: Sonderumlage, Vorsorge und die Rolle des Verwalters
12. Rechtslage, Checkliste und häufige Fragen

Hausgeldrückstände in der WEG: Warum Tempo über den Schaden entscheidet

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert sich ausschließlich aus den Beiträgen ihrer Mitglieder. Sie hat keine Rücklagen aus fremden Quellen, keine Umsatzerlöse und keinen Kreditrahmen, der ohne Beschluss genutzt werden könnte. Jeder Euro, der als Hausgeld nicht eingeht, fehlt taggenau auf dem Gemeinschaftskonto. Genau deshalb sind Hausgeldrückstände die häufigste Ursache für Zahlungsstockungen bei Versorgern, für verzögerte Erhaltungsmaßnahmen und für Konflikte, die in der Eigentümerversammlung eskalieren.

Der wirtschaftliche Schaden entsteht dabei doppelt. Zunächst fehlt der Betrag selbst. Hinzu kommt, dass die übrigen Eigentümer den Ausfall vorstrecken müssen – über eine Sonderumlage, über die Auflösung von Liquidität, die eigentlich für Erhaltungsmaßnahmen gedacht war, oder über verzögerte Zahlungen, die ihrerseits Verzugszinsen und Mahnkosten auslösen. Der Ausfall eines einzigen größeren Miteigentumsanteils kann eine kleine Gemeinschaft binnen weniger Monate handlungsunfähig machen.

Die zweite Dimension ist zeitlich. Rückstände wachsen linear, die Beitreibungschancen sinken dagegen mit jedem Monat. Wer erst nach einem Jahr reagiert, trifft häufig auf einen Schuldner, dessen Konto bereits von anderen Gläubigern gepfändet ist, dessen Wohnung mehrfach belastet ist oder der ein Insolvenzverfahren beantragt hat. Ein diszipliniertes, kalendergesteuertes Forderungsmanagement ist deshalb keine Härte gegenüber dem säumigen Eigentümer, sondern eine Pflicht gegenüber allen anderen.

Wichtig ist außerdem die saubere Trennung der Ebenen: Ob ein Beschluss inhaltlich richtig ist, ob die Abrechnung Fehler enthält oder ob der Verwalter seine Aufgaben ordentlich erfüllt, ist eine Frage des Beschlussmängelrechts und des Verwaltervertrags. Die Zahlungspflicht bleibt davon unberührt. Diese Trennung ist der rote Faden des gesamten Themas.

Rechtsgrundlage der Zahlungspflicht: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan

Nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen; der Verwalter hat hierzu einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Anspruchsgrundlage für die Hausgeldforderung ist damit nicht der Wirtschaftsplan als Zahlenwerk, sondern der Beschluss über die Vorschüsse. Erst dieser Beschluss begründet eine durchsetzbare Forderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die nach § 9a Abs. 1 WEG selbst rechtsfähig und damit Gläubigerin ist.

Die Höhe des individuellen Anteils richtet sich nach dem Verteilungsschlüssel. Gesetzlicher Regelfall ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht oder die Eigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder Kostenarten eine abweichende Verteilung beschlossen haben.

Ein Punkt wird in der Praxis regelmäßig übersehen: Läuft ein Wirtschaftsplan aus, gilt er nicht automatisch fort. Eine Fortgeltung muss sich aus der Gemeinschaftsordnung oder aus einem entsprechenden Beschluss ergeben. Fehlt beides und wird kein neuer Beschluss gefasst, entsteht eine Beitragslücke, die später nur mühsam über die Jahresabrechnung geschlossen werden kann.

Nachschüsse und Anpassungen aus der Jahresabrechnung

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer gemäß § 28 Abs. 2 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Auch hier gilt: Beschlussgegenstand ist seit dem WEMoG nur noch die sogenannte Abrechnungsspitze, also die Differenz zwischen den Soll-Vorschüssen und den tatsächlichen Kosten – nicht die gesamte Jahresabrechnung. Zusätzlich hat der Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht zu erstellen, der unter anderem den Stand der Erhaltungsrücklage ausweist.

Fälligkeit und die Wirkung einer Anfechtung

Wann die Beiträge fällig werden, regelt in der Regel der Beschluss selbst oder die Gemeinschaftsordnung – üblich ist die monatliche Fälligkeit zum Dritten eines Monats. Fehlt eine Regelung, tritt Fälligkeit mit der Beschlussfassung ein.

Entscheidend für die Beitreibung: Ein gefasster Beschluss ist wirksam und vollziehbar, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Eine Anfechtungsklage nach § 44 WEG hat keine aufschiebende Wirkung. Wer den Beschluss über die Vorschüsse anficht, muss also weiterzahlen – andernfalls gerät er trotz laufenden Verfahrens in Verzug.

Fälligkeit, Verzug und Verzugszinsen nach §§ 286, 288 BGB

Verzug tritt grundsätzlich mit einer Mahnung nach Fälligkeit ein (§ 286 Abs. 1 BGB). Ist die Leistungszeit jedoch kalendermäßig bestimmt – und genau das ist bei einem Beschluss mit fester monatlicher Fälligkeit der Fall –, bedarf es nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB keiner Mahnung. Der säumige Eigentümer ist automatisch mit Ablauf des Fälligkeitstages in Verzug.

Die Folgen: Verzugszinsen nach § 288 Abs. 1 BGB in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, den die Deutsche Bundesbank halbjährlich festsetzt. Ersatzfähig ist zudem der weitere Verzugsschaden nach §§ 280 Abs. 2, 286 BGB – etwa die tatsächlich angefallenen Mahnkosten (Porto, Material) und die Kosten der zweckentsprechenden Rechtsverfolgung, sobald ein Rechtsanwalt eingeschaltet wird. Pauschalen, die über den tatsächlichen Aufwand hinausgehen, sind dagegen angreifbar.

Praxisbeispiel 1: Rückstand und Verzugszinsen durchgerechnet

Ausgangslage: Eigentümer A schuldet ein monatliches Hausgeld von 385 €, fällig jeweils zum Monatsersten. Er zahlt von Januar bis einschließlich Juli 2026 nicht. Stichtag der Berechnung ist der 31.07.2026. Angenommen wird ein Basiszinssatz von 2,00 %, der Verzugszinssatz beträgt damit 7,00 % p. a. Gerechnet wird vereinfacht mit der Zinsmethode 30/360.

Rechenweg je Rate: 385 € × 7 % = 26,95 € Jahreszins, geteilt durch 360 Tage ergibt 0,0749 € pro Tag. Multipliziert mit 840 Gesamtzinstagen ergeben sich 62,88 €. Kommen drei Mahnungen mit tatsächlichen Kosten von je 4,50 € hinzu, beläuft sich die Gesamtforderung auf 2.695,00 € + 62,88 € + 13,50 € = 2.771,38 €.

Die Zahlen zeigen zweierlei. Erstens: Die Zinsen sind bei kleinen Beträgen kein Druckmittel – der Hebel liegt in der Geschwindigkeit der Titulierung. Zweitens: Die Hauptforderung wächst pro Monat um einen vollen Beitrag weiter, während die Zinsen nur langsam ansteigen. Wer sieben Monate zuwartet, hat den Schaden fast ausschließlich über die Hauptforderung produziert.

Kein Zurückbehaltungsrecht: die Linie des BGH

Das häufigste Argument säumiger Eigentümer lautet: „Ich zahle nicht, solange keine ordnungsgemäße Jahresabrechnung vorliegt." Diesem Einwand hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.11.2025 (Az. V ZR 190/24) eine klare Absage erteilt. Danach steht dem Wohnungseigentümer gegenüber Hausgeldforderungen der Gemeinschaft kein Zurückbehaltungsrecht zu – auch dann nicht, wenn Jahresabrechnungen fehlen oder fehlerhaft sind.

Die Begründung ist funktional: Die Gemeinschaft muss zahlungsfähig bleiben. Könnte jeder Eigentümer seine Beiträge von der Vorlage einer beanstandungsfreien Abrechnung abhängig machen, wäre die Finanzierung der laufenden Bewirtschaftung permanent in Frage gestellt. Der Eigentümer ist deshalb auf andere Mittel verwiesen, die das Gesetz ihm bereitstellt:

• Fristsetzung gegenüber dem Verwalter zur Erstellung der Abrechnung
• Verlangen nach Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (§ 24 Abs. 2 WEG)
• Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung beziehungsweise Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG
• Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 WEG) und Kündigung des Verwaltervertrags

Für die Verwaltungspraxis bedeutet das: Der Einwand ist im Mahn- und Klageverfahren rechtlich unbeachtlich. Trotzdem sollte er ernst genommen werden – nicht als Zahlungsgrund, sondern als Hinweis darauf, dass die Verwaltung ihre eigenen Pflichten prüfen sollte. Beide Themen werden parallel bearbeitet, nicht gegeneinander verrechnet.

Das gestufte Mahnwesen in der Praxis

Ein wirksames Mahnwesen ist standardisiert, terminiert und dokumentiert. Es beginnt nicht mit einer Ermessensentscheidung, sondern mit einem Kalenderdatum. Bewährt hat sich ein vierstufiges Verfahren:

Zwei Details entscheiden über die Qualität. Erstens die Forderungsaufstellung: Jede Mahnung sollte die offenen Beträge nach Fälligkeitsmonat, Zinsen und Nebenkosten getrennt ausweisen. Eine bloße Saldoangabe reicht weder für die Nachvollziehbarkeit noch für ein späteres Gerichtsverfahren. Zweitens die Verbuchung: Eingehende Teilzahlungen sind nach § 366 BGB zu verrechnen; ohne Tilgungsbestimmung des Schuldners greift die gesetzliche Reihenfolge, bei der zunächst Kosten, dann Zinsen und erst zuletzt die Hauptforderung getilgt werden.

Ratenzahlungsvereinbarungen sind sinnvoll, wenn der Rückstand aus einem einmaligen Ereignis stammt und die laufenden Beiträge weitergezahlt werden. Sie sollten schriftlich fixiert werden, eine Verfallklausel enthalten und die laufenden Hausgelder ausdrücklich unberührt lassen. Ohne diese Klarstellung entsteht schnell ein zweiter Rückstand neben dem ersten.

Gerichtliches Mahnverfahren oder direkte Klage?

Das gerichtliche Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO ist schnell, kostengünstig und ohne Begründung der Forderung durchführbar. Es endet mit einem Vollstreckungsbescheid, der ein vollstreckbarer Titel ist. Der Nachteil: Legt der Schuldner innerhalb von zwei Wochen Widerspruch ein, geht die Sache – auf Antrag – in das streitige Verfahren über, und es entsteht Zeitverlust.

Die Klage ist der direktere Weg, wenn absehbar Einwendungen erhoben werden oder wenn es nicht nur um Zahlung geht. Zu beachten ist die ausschließliche Zuständigkeit: Nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG entscheidet über Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt – unabhängig vom Streitwert.

Ein Wort zur Verjährung: Hausgeldforderungen verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gemeinschaft Kenntnis erlangt hat (§ 199 Abs. 1 BGB). Ist die Forderung tituliert, verlängert sich die Verjährung nach § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB auf 30 Jahre. Genau darin liegt der oft unterschätzte Wert eines frühen Titels: Er konserviert die Forderung auch dann, wenn beim Schuldner aktuell nichts zu holen ist.

Zwangsvollstreckung: die wirksamen Zugriffe

Mit Titel, Vollstreckungsklausel und Zustellung beginnt die Vollstreckung. In der WEG-Praxis haben sich vier Zugriffe als besonders wirksam erwiesen:

• Pfändung der Mietforderung: Ist die Einheit vermietet, kann die Mietzinsforderung gepfändet und überwiesen werden (§§ 828 ff. ZPO). Der Mieter zahlt dann direkt an die Gemeinschaft. Das ist bei Kapitalanlegern der schnellste und ruhigste Weg.
• Konto- und Lohnpfändung: Ebenfalls über §§ 828 ff. ZPO, unter Beachtung der Pfändungsfreigrenzen und des Pfändungsschutzkontos.
• Zwangssicherungshypothek: Ab einem Betrag von 750 € kann nach §§ 866, 867 ZPO eine Sicherungshypothek im Grundbuch eingetragen werden. Sie bringt kein sofortiges Geld, sichert aber den Rang und wirkt bei einem späteren Verkauf.
• Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung: Nach den Vorschriften des ZVG. Die Zwangsverwaltung leitet die Erträge der Einheit an den Gläubiger, die Zwangsversteigerung verwertet die Einheit selbst.

Ergänzend steht die Vermögensauskunft nach § 802c ZPO zur Verfügung. Sie ist häufig der erste Schritt, wenn unklar ist, wo überhaupt Vollstreckungsmasse vorhanden ist.

Zwangsversteigerung und das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG

Der wichtigste Hebel der Wohnungseigentümergemeinschaft steckt in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Danach genießen Hausgeldansprüche in der Zwangsversteigerung ein bevorrechtigtes Rangverhältnis – die sogenannte Rangklasse 2. Erfasst sind Rückstände aus dem laufenden Jahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Die Höhe des Vorrechts ist auf 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts begrenzt.

Praktische Bedeutung: Dieser Rang liegt vor den Grundpfandrechten der finanzierenden Banken. In vielen Verfahren ist das der einzige Grund, warum die Gemeinschaft überhaupt eine Quote erhält. Voraussetzung ist allerdings, dass die Gemeinschaft über einen Titel verfügt und das Verfahren entweder selbst betreibt oder ihm rechtzeitig beitritt und ihre Ansprüche ordnungsgemäß anmeldet. Wer den Termin verpasst, verliert das Vorrecht faktisch.

Praxisbeispiel 2: Wie viel bringt das Vorrecht wirklich?

Ausgangslage: Die Einheit wird mit einem festgesetzten Verkehrswert von 320.000 € versteigert. Der Gesamtrückstand des Eigentümers beträgt zum Stichtag 21.400 €. Davon entfallen 18.900 € auf das laufende Jahr und die beiden Vorjahre, weitere 2.500 € stammen aus älteren Zeiträumen.

Schritt 1 – Höchstbetrag des Vorrechts: 320.000 € × 5 % = 16.000 €.

Schritt 2 – Zeitlich bevorrechtigter Teil: 18.900 € (älterer Teil von 2.500 € scheidet aus).

Schritt 3 – Abgleich: Der bevorrechtigte Teil von 18.900 € übersteigt den Höchstbetrag. Bevorrechtigt in Rangklasse 2 sind daher 16.000 €.

Schritt 4 – Restforderung: 21.400 € − 16.000 € = 5.400 € fallen in die nachrangige Rangklasse 5 und werden erst nach den Grundpfandrechten bedient. Bei einer üblicherweise hohen Belastung der Einheit ist der Ausfall dieses Teils realistisch.

Die Rechnung macht die Steuerungslogik sichtbar: Das Vorrecht deckelt sich selbst. Lässt die Gemeinschaft Rückstände über mehrere Jahre auflaufen, wächst der ungesicherte Teil, während der gesicherte Teil bei 5 % des Verkehrswerts stehen bleibt. Frühzeitige Titulierung ist damit unmittelbar bares Geld.

Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG

Als schärfste Maßnahme sieht § 17 Abs. 1 WEG vor, dass die Gemeinschaft von einem Eigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen kann, wenn er sich trotz Abmahnung wiederholt gröblich pflichtwidrig verhält. § 17 Abs. 2 Nr. 2 WEG konkretisiert das für Zahlungsrückstände: Ein solcher Fall liegt insbesondere vor, wenn der Eigentümer für einen Zeitraum von mehr als drei Monaten mit einem Betrag in Verzug ist, der 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt.

Der Weg ist mehrstufig: Abmahnung, Beschluss der Eigentümerversammlung über das Veräußerungsverlangen (§ 17 Abs. 1 WEG), Klage auf Veräußerung, anschließend Vollstreckung des Urteils im Wege der Zwangsversteigerung nach den Vorschriften des ZVG. Wichtig ist auch die Abwendungsmöglichkeit des Schuldners: Zahlt er die rückständigen Beträge einschließlich Kosten vollständig, entfällt der Entziehungsgrund.

In der Praxis ist die Entziehung selten das wirtschaftlich beste Mittel – die Zwangsversteigerung aus einem Hausgeldtitel mit dem Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG führt meist schneller und günstiger zum Ziel. Der Wert des § 17 WEG liegt vor allem dort, wo die Zahlungsrückstände Teil eines umfassenderen störenden Verhaltens sind.

Haftet der Erwerber für Altrückstände?

Der Grundsatz ist eindeutig: Wer eine Eigentumswohnung kauft, haftet nicht für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers. Hausgeldschulden sind persönliche Verbindlichkeiten des jeweiligen Eigentümers, keine dingliche Last, die dem Grundstück folgt. Eine gesetzliche Rechtsnachfolge in bestehende Zahlungsrückstände findet nicht statt.

Von diesem Grundsatz gibt es allerdings Konstellationen, die in der Beratung immer wieder zu Missverständnissen führen:

• Zeitpunkt des Eigentumsübergangs: Maßgeblich ist die Eintragung im Grundbuch, nicht der notarielle Kaufvertrag und nicht der Besitzübergang. Ab Eintragung schuldet der Erwerber die laufenden Vorschüsse.
• Abrechnungsspitze aus späteren Beschlüssen: Wird nach dem Eigentümerwechsel ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG über Nachschüsse gefasst, trifft die daraus resultierende Zahlungspflicht denjenigen, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist – auch wenn der Abrechnungszeitraum ganz oder teilweise vor dem Erwerb lag. Interne Ausgleichsansprüche sind dann eine Frage des Kaufvertrags.
• Vertragliche Schuldübernahme: Der Erwerber kann die Altschulden im Kaufvertrag ausdrücklich übernehmen. Das kommt vor, wenn der Kaufpreis entsprechend reduziert wurde.
• Erwerb in der Zwangsversteigerung: Hier gelten die Sonderregeln des ZVG zur Erlösverteilung und zu bestehenbleibenden Rechten; eine gesonderte Prüfung ist unerlässlich.

Für Kaufinteressenten folgt daraus eine klare Empfehlung: Vor dem Kauf sollten die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), die letzten Jahresabrechnungen, der aktuelle Wirtschaftsplan, der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 3 WEG und eine Auskunft über die Höhe bestehender Hausgeldrückstände in der Gemeinschaft eingeholt werden. Hohe Gesamtrückstände sind ein Warnsignal für die künftige Belastung aller Eigentümer.

Liquidität sichern: Sonderumlage, Vorsorge und die Rolle des Verwalters

Solange ein Rückstand nicht beigetrieben ist, muss die Gemeinschaft ihre Zahlungsfähigkeit anderweitig sicherstellen. Das übliche Instrument ist die Sonderumlage – ein Beschluss über zusätzliche Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG, verteilt nach dem geltenden Kostenschlüssel.

Praxisbeispiel 3: Sonderumlage mit einkalkuliertem Ausfall

Ausgangslage: Eine Gemeinschaft mit 24 Einheiten hat einen Gesamtwirtschaftsplan von 96.000 € jährlich. Ein Eigentümer mit 180/1.000 Miteigentumsanteilen zahlt seit acht Monaten nicht. Die Liquiditätslücke beträgt 96.000 € × 0,18 × 8/12 = 11.520 €. Für laufende Rechnungen werden abgerundet 12.000 € benötigt.

Der Denkfehler vieler Beschlussvorlagen: Eine Sonderumlage über 12.000 € bringt keine 12.000 € ein. Denn der säumige Eigentümer wird auch die Sonderumlage nicht zahlen – und aus dem Verteilungsschlüssel kann er nicht willkürlich herausgenommen werden.

Schritt 1 – Zahlungsfähige Anteile: 1.000 − 180 = 820/1.000, also 82 %.

Schritt 2 – Erforderlicher Gesamtbetrag: 12.000 € ÷ 0,82 = 14.634,15 €.

Schritt 3 – Belastung eines Eigentümers mit 45/1.000: 14.634,15 € × 0,045 = 658,54 € statt 540,00 € bei naiver Kalkulation. Mehrbelastung: 118,54 €.

Schritt 4 – Rückabwicklung: Der Beschluss sollte regeln, dass eingehende Beitreibungserlöse den Beitragskonten der Eigentümer gutgeschrieben oder mit künftigen Vorschüssen verrechnet werden. Sonst entsteht ein Überschuss ohne geregelte Verwendung.

Was der Verwalter tun darf und tun muss

Nach § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich; im Außenverhältnis ist die Vertretungsmacht grundsätzlich unbeschränkt, ausgenommen sind im Wesentlichen Grundstückskauf- und Darlehensverträge, die eines Beschlusses bedürfen. Im Innenverhältnis richten sich die Befugnisse nach § 27 WEG und nach den Beschlüssen der Gemeinschaft.

Für die Praxis heißt das: Das laufende außergerichtliche Mahnwesen gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und ist Aufgabe des Verwalters. Für die Einleitung gerichtlicher Verfahren und die Beauftragung eines Rechtsanwalts empfiehlt sich dagegen dringend ein klarer Rahmenbeschluss – etwa: Beitreibung ab einem definierten Rückstand, gestufte Eskalation, Berichtspflicht gegenüber dem Verwaltungsbeirat. Das schafft Handlungssicherheit, verhindert Verzögerungen bis zur nächsten Versammlung und schützt den Verwalter vor Haftungsvorwürfen in beide Richtungen: zu spätem wie zu weitgehendem Handeln.

Ergänzend gehört zur Vorsorge, dass der Verwaltungsbeirat den Forderungsstatus regelmäßig einsieht, dass Rückstände im Vermögensbericht transparent ausgewiesen werden und dass in der Versammlung anonymisiert – ohne Nennung einzelner Namen im Protokoll, soweit nicht erforderlich – über die Entwicklung berichtet wird.

Rechtslage & Referenzurteile

Die Beitreibung von Hausgeldrückständen ist ein Zusammenspiel aus Wohnungseigentumsrecht, allgemeinem Schuldrecht, Zivilprozessrecht und Zwangsversteigerungsrecht. Maßgeblich sind insbesondere:

• § 9a Abs. 1 WEG – Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin
• § 9b Abs. 1 WEG – Vertretung der Gemeinschaft durch den Verwalter
• § 16 Abs. 2 WEG – Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen, abweichende Beschlüsse
• § 17 WEG – Entziehung des Wohnungseigentums, Verzugsschwelle von 3 % des Einheitswerts über mehr als drei Monate
• § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG – Wirksamkeit von Beschlüssen bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung
• § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis
• § 28 Abs. 1 bis 3 WEG – Vorschüsse, Nachschüsse und Anpassungen, Vermögensbericht
• § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG – ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts am Ort des Grundstücks
• § 44 WEG – Beschlussklagen, keine aufschiebende Wirkung
• §§ 195, 197, 199, 204 BGB – Verjährung, Verjährung titulierter Ansprüche, Hemmung
• §§ 280 Abs. 2, 286, 288 BGB – Verzug, Verzugsschaden, Verzugszinsen
• § 366 BGB – Anrechnung von Teilleistungen
• §§ 688 ff. ZPO – gerichtliches Mahnverfahren
• §§ 802c, 808 ff., 828 ff., 866, 867 ZPO – Vermögensauskunft, Sach-, Forderungs- und Immobiliarvollstreckung
• § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG – Vorrecht für Hausgeldansprüche des laufenden und der beiden vorangegangenen Jahre, begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts nach § 74a Abs. 5 ZVG

Referenzurteil: BGH, Urteil vom 14.11.2025, Az. V ZR 190/24. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass einem Wohnungseigentümer gegenüber Hausgeldforderungen der Gemeinschaft kein Zurückbehaltungsrecht zusteht – auch dann nicht, wenn Jahresabrechnungen fehlen oder fehlerhaft sind. Der Eigentümer ist auf andere Mittel verwiesen: Fristsetzung gegenüber dem Verwalter, Verlangen nach einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, Klage auf Erstellung der Abrechnung und gegebenenfalls Abberufung des Verwalters.

Checkliste

• [ ] Beschluss über die Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG liegt vor und ist ordnungsgemäß protokolliert
• [ ] Fälligkeitsregelung ist eindeutig (Beschluss oder Gemeinschaftsordnung) und den Eigentümern bekannt
• [ ] Auslaufen des Wirtschaftsplans geprüft – Fortgeltung geregelt oder Neubeschluss terminiert
• [ ] Zahlungseingänge werden mindestens monatlich abgeglichen, nicht erst zum Jahresende
• [ ] Automatisierte Zahlungserinnerung nach etwa zehn Tagen ist eingerichtet
• [ ] Mahnungen weisen offene Beträge nach Fälligkeitsmonat, Zinsen und Nebenkosten getrennt aus
• [ ] Verzugszinsen werden korrekt nach § 288 Abs. 1 BGB berechnet und dokumentiert
• [ ] Teilzahlungen werden nach § 366 BGB verrechnet und im Konto sichtbar zugeordnet
• [ ] Ratenzahlungsvereinbarungen sind schriftlich, mit Verfallklausel und ohne Aussetzung der laufenden Beiträge
• [ ] Rahmenbeschluss zur Beitreibung (Schwellenwert, Eskalationsstufen, Anwaltsbeauftragung) ist gefasst
• [ ] Titulierung erfolgt spätestens nach etwa 60 bis 75 Tagen Rückstand
• [ ] Verjährungsfristen nach §§ 195, 199 BGB werden je Forderungsjahrgang überwacht
• [ ] Bei vermieteten Einheiten wird die Pfändung der Mietforderung vorrangig geprüft
• [ ] Bei laufender Zwangsversteigerung Dritter wird der Beitritt zur Sicherung des Vorrechts nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geprüft
• [ ] Der 5-%-Höchstbetrag des Vorrechts wird gegen den tatsächlichen Rückstand gerechnet
• [ ] Liquiditätsbedarf ist ermittelt; eine Sonderumlage kalkuliert den Ausfall des Säumigen ein
• [ ] Verwaltungsbeirat erhält einen regelmäßigen, strukturierten Forderungsstatus
• [ ] Rückstände sind im Vermögensbericht nach § 28 Abs. 3 WEG transparent ausgewiesen

Häufige Fragen (FAQ)

Darf ich das Hausgeld kürzen, wenn die Jahresabrechnung fehlerhaft ist?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2025 (Az. V ZR 190/24) entschieden, dass gegenüber Hausgeldforderungen kein Zurückbehaltungsrecht besteht – auch nicht bei fehlenden oder fehlerhaften Jahresabrechnungen. Die Zahlungspflicht folgt aus dem Beschluss nach § 28 WEG und bleibt bestehen, bis dieser rechtskräftig für ungültig erklärt wird (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wer die Abrechnung beanstandet, muss den anderen Weg gehen: Frist setzen, außerordentliche Versammlung verlangen, auf Erstellung klagen oder die Abberufung des Verwalters betreiben. Wer stattdessen die Zahlung einstellt, gerät zusätzlich in Verzug.

Ab wann liegt Verzug vor, und braucht es eine Mahnung?
Ist die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt – etwa „monatlich zum Dritten" – tritt Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB automatisch mit Ablauf des Fälligkeitstages ein, ohne dass es einer Mahnung bedarf. Fehlt eine solche Bestimmung, ist eine Mahnung nach § 286 Abs. 1 BGB erforderlich. Verzugszinsen betragen nach § 288 Abs. 1 BGB fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Zusätzlich ersatzfähig ist der weitere Verzugsschaden nach §§ 280 Abs. 2, 286 BGB, insbesondere die tatsächlichen Mahnkosten und die Kosten zweckentsprechender Rechtsverfolgung.

Mahnbescheid oder gleich Klage – was ist besser?
Das hängt vom erwarteten Verhalten des Schuldners ab. Reagiert er auf Mahnungen gar nicht, ist das Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO schneller und günstiger und führt über den Vollstreckungsbescheid zu einem vollwertigen Titel. Sind Einwendungen zu erwarten – etwa Bestreiten des Beschlusses oder Aufrechnungserklärungen –, spart die direkte Klage Zeit, weil der Widerspruch ohnehin ins streitige Verfahren führen würde. Zuständig ist nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG stets das Amtsgericht am Ort des Grundstücks, unabhängig vom Streitwert.

Was bedeutet das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG konkret?
In der Zwangsversteigerung werden Hausgeldansprüche aus dem laufenden Jahr und den beiden Vorjahren in einer bevorrechtigten Rangklasse bedient – vor den Grundpfandrechten der Banken. Begrenzt ist dieses Vorrecht auf 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts. Bei einem Verkehrswert von 320.000 € sind das höchstens 16.000 €. Voraussetzung ist ein Titel und die rechtzeitige Beteiligung am Verfahren. Deshalb lohnt sich frühe Titulierung: Ältere Rückstände fallen aus dem Vorrecht heraus und sind praktisch oft verloren.

Haftet der Käufer einer Eigentumswohnung für die Schulden des Verkäufers?
Grundsätzlich nein. Hausgeldrückstände sind persönliche Schulden des früheren Eigentümers und gehen nicht kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Zwei Punkte sind trotzdem zu beachten: Erstens schuldet der Erwerber ab Eintragung im Grundbuch die laufenden Beiträge. Zweitens trifft ihn die Abrechnungsspitze aus einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG, der nach seinem Erwerb gefasst wird, auch wenn sich der Abrechnungszeitraum auf die Zeit davor bezieht. Ein interner Ausgleich mit dem Verkäufer sollte deshalb im Kaufvertrag geregelt werden.

Wann kommt eine Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht?
Nach § 17 Abs. 2 Nr. 2 WEG insbesondere dann, wenn der Eigentümer über mehr als drei Monate mit einem Betrag in Verzug ist, der 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt. Erforderlich sind eine vorherige Abmahnung, ein Beschluss der Eigentümerversammlung und eine Klage auf Veräußerung; vollstreckt wird über die Zwangsversteigerung nach den Vorschriften des ZVG. Der Schuldner kann die Folgen abwenden, indem er die Rückstände einschließlich Kosten vollständig ausgleicht. In der Praxis ist der Weg über einen Hausgeldtitel und das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG meist schneller.

Wie sichert die Gemeinschaft ihre Liquidität während der Beitreibung?
Über eine Sonderumlage, also einen Beschluss über zusätzliche Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG, verteilt nach dem geltenden Kostenschlüssel. Wichtig ist, den Ausfall des säumigen Eigentümers einzukalkulieren: Fehlen 18 % der Anteile, müssen 12.000 € Bedarf als Umlage über rund 14.634 € beschlossen werden, damit die zahlenden Eigentümer den Bedarf tatsächlich decken. Der Beschluss sollte außerdem regeln, wie spätere Beitreibungserlöse verrechnet oder erstattet werden, damit kein ungeregelter Überschuss entsteht.

Quellen & Rechtshinweis

Dieser Beitrag stützt sich auf die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (§§ 9a, 9b, 16, 17, 23, 24, 26, 27, 28, 43, 44 WEG), auf das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 195, 197, 199, 204, 280, 286, 288, 366 BGB), auf die Zivilprozessordnung (§§ 688 ff., 802c, 808 ff., 828 ff., 866, 867 ZPO) sowie auf das Zwangsversteigerungsgesetz (§ 10 Abs. 1 Nr. 2, § 74a Abs. 5 ZVG). Zitiert wird ferner: BGH, Urteil vom 14.11.2025, Az. V ZR 190/24 (kein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers gegenüber Hausgeldforderungen bei fehlenden oder fehlerhaften Jahresabrechnungen). Rechtsstand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Berechnungen in den Praxisbeispielen sind vereinfacht und dienen nur der Veranschaulichung; Werte und Fristen weichen im Einzelfall ab. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beraterin oder einen fachkundigen Berater.

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Die EXTRA Immobilien Gruppe versteht WEG-Verwaltung als Zusammenspiel aus klaren Prozessen, digitaler Transparenz und persönlicher Betreuung. Gerade beim Thema Hausgeldrückstände entscheidet die Geschwindigkeit über den Schaden: Wir gleichen Zahlungseingänge laufend ab, starten Zahlungserinnerungen automatisiert nach festen Fristen und eskalieren nach einem mit der Gemeinschaft abgestimmten Stufenplan – dokumentiert, nachvollziehbar und jederzeit einsehbar. Eigentümerinnen, Eigentümer und Verwaltungsbeiräte sehen den Forderungsstatus nicht erst in der Jahresabrechnung, sondern fortlaufend im digitalen Portal. Wir verbinden diese technische Struktur mit einem festen Ansprechpartner, der Ihre Gemeinschaft, Ihr Objekt und Ihre Beschlusslage kennt. Technologie schafft bei uns Tempo und Übersicht – die Entscheidung trifft immer die Gemeinschaft.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Laufender Abgleich der Hausgeldkonten statt Kontrolle erst zum Jahresende
• Automatisierte, fristgesteuerte Zahlungserinnerungen und Mahnstufen mit sauberer Forderungsaufstellung
• Abgestimmter Eskalationsplan bis zur Titulierung – inklusive Prüfung von Mahnverfahren und Klage
• Überwachung von Verjährungsfristen und des Vorrechts nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG in Versteigerungsverfahren
• Transparenter Forderungsstatus für den Verwaltungsbeirat im digitalen Portal
• Fundierte Beschlussvorlagen für Sonderumlagen, die den Zahlungsausfall realistisch einkalkulieren

Ihr persönlicher Ansprechpartner: Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe

Wenn in Ihrer Gemeinschaft Rückstände auflaufen oder Ihr bisheriges Mahnwesen zu spät greift, sprechen Sie mich gern direkt an. Wir schauen uns Ihre Beschlusslage, Ihre Fälligkeitsregelungen und den aktuellen Forderungsstand gemeinsam an und entwickeln daraus einen belastbaren Eskalationsplan. Sie erhalten eine klare Einschätzung, wo Handlungsbedarf besteht – und welche Schritte sich für Ihre Gemeinschaft wirtschaftlich wirklich lohnen.

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