Hausgeldrückstände in der WEG eintreiben: Mahnung, Titel, Zwangsversteigerung

Auf einen Blick: Hausgeldrückstände sind kein Buchhaltungs-, sondern ein Liquiditätsproblem. Gläubigerin ist seit dem WEMoG allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband (§ 9a Abs. 1 WEG); einzelne Eigentümer können nicht klagen. Zu trennen sind Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) und Nachschüsse aus der Jahresabrechnung, die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG). Bei kalendermäßiger Fälligkeit tritt Verzug ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), verzinst mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Der Weg führt über Mahnung, Mahnbescheid und Klage vor dem Amtsgericht am Belegenheitsort zur Vollstreckung – bis zur Zwangsversteigerung, in der die Gemeinschaft nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vor den Grundpfandrechten steht, gedeckelt auf 5 % des Verkehrswerts und begrenzt auf drei Jahrgänge. Wer spät handelt, verliert genau diesen Vorsprung.

Gliederung

• Anspruchsgrundlage, Gläubigerstellung und Fälligkeit des Hausgelds
• Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan gegenüber der Abrechnungsspitze
• Sechs Eskalationsstufen von der Mahnung bis zur Entziehungsklage
• Zuständigkeit, Kostenrisiko, Verjährung und Liquiditätsfolgen
• Rechenbeispiel 1: Entwicklung eines Rückstands über zwölf Monate
• Rechenbeispiel 2: Das 5-Prozent-Vorrecht in der Zwangsversteigerung
• Pflichten und Haftung der Verwaltung bei Untätigkeit

Einleitung

Kaum ein Thema entscheidet so unmittelbar über die Handlungsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft wie der Umgang mit Hausgeldrückständen. Fällt eine Einheit über Monate aus, fehlt das Geld nicht in einer Bilanz, sondern auf dem Gemeinschaftskonto: bei der Abschlagszahlung des Energieversorgers, bei der Versicherungsprämie, beim Handwerker. Die übrigen Eigentümer merken den Ausfall zunächst nicht – bis eine Sonderumlage beschlossen werden muss.

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16.10.2020, in Kraft seit dem 01.12.2020, hat die Ausgangslage verschoben. Gläubigerin der Beitragsforderung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eigenständiger Rechtsträger nach § 9a Abs. 1 WEG. Sie klagt, sie vollstreckt, sie meldet an; einzelne Wohnungseigentümer sind nicht aktivlegitimiert, auch nicht anteilig. Vertreten wird sie nach § 9b Abs. 1 WEG durch die Verwaltung, die für das Forderungsinkasso im Regelfall keinen gesonderten Ermächtigungsbeschluss mehr braucht.

Zugleich wurde das Finanzierungssystem umgestellt: Beschlossen wird nicht mehr der Wirtschaftsplan als solcher, sondern die Höhe der Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG); nach Jahresablauf entscheiden die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das wirkt sich unmittelbar darauf aus, was eingeklagt werden kann. Der Bundesgerichtshof hat die Zahlungspflicht zuletzt deutlich gestärkt: Ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Vorschüssen gibt es nicht, auch nicht bei jahrelang fehlenden Jahresabrechnungen. Die Einwendungen des Schuldners sind damit eng und das Verfahren berechenbar – vorausgesetzt, es wird früh geführt. Rechtsstand: 23.08.2026.

Hausgeldrückstände: Anspruchsgrundlage, Gläubiger und Fälligkeit

Die materielle Pflicht folgt aus § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG: Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, soweit kein abweichender Schlüssel gilt. Zu einer fälligen, titulierbaren Geldforderung wird sie aber erst durch Beschluss. Ohne Beschluss über die Vorschüsse gibt es keinen einklagbaren Zahlungsanspruch – und mit Beschluss zählt allein dessen Inhalt.

Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan und Abrechnungsspitze

Die laufenden monatlichen Zahlungen sind Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 WEG. Sie gelten bis zu einer neuen Beschlussfassung fort, wenn der Beschluss oder die Gemeinschaftsordnung das vorsieht – praktisch wichtig, weil verspätete Versammlungen sonst Finanzierungslücken auslösen. Der BGH hat mit Beschluss vom 25.10.2023 (Az. V ZB 9/23) klargestellt, dass ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, mit dem "der Wirtschaftsplan genehmigt" wird, dahin auszulegen ist, dass allein die Höhe der in den Einzelplänen ausgewiesenen Vorschüsse festgelegt werden sollte. Die alte Formulierung schadet also nicht.

Nach Jahresablauf tritt die Abrechnungsspitze hinzu: die Differenz zwischen den beschlossenen Soll-Vorschüssen und den auf die Einheit entfallenden Kosten – nicht der Saldo des Hausgeldkontos. Nur über sie wird nach § 28 Abs. 2 WEG beschlossen, und nur sie erwächst in Bestandskraft (BGH, Urteil vom 02.12.2011, Az. V ZR 113/11). Daraus folgen zwei Konsequenzen: Rückständige Vorschüsse sind bereits mit dem Wirtschaftsplanbeschluss tituliert und dürfen nicht zusätzlich in die Spitze einfließen, sonst wird derselbe Betrag zweimal gefordert. Und Rückstandsübersichten gehören nicht in die Jahresabrechnung – eine Aufstellung der Abrechnungsergebnisse und Rückstände aller Einheiten ist kein notwendiger Bestandteil (BGH, Urteil vom 27.10.2017, Az. V ZR 189/16).

Fälligkeit, Verzug und Zinsen

Wann gezahlt werden muss, bestimmen die Eigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG durch Beschluss – üblich ist "monatlich im Voraus, fällig zum dritten Werktag". Ist die Leistungszeit so nach dem Kalender bestimmt, tritt Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ohne Mahnung ein. Es gelten Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Der Basiszinssatz nach § 247 BGB liegt seit dem 01.07.2026 bei 1,52 %, der Verzugszinssatz damit bei 6,52 % (zuvor seit 01.01.2026: 1,27 % bzw. 6,27 %). Wichtig: Jede Rate verzinst sich ab ihrer eigenen Fälligkeit; eine Pauschalverzinsung des Gesamtsaldos ab einem Stichtag wird gekürzt.

Kein Zurückbehaltungsrecht, kaum Aufrechnung

Die häufigste Verteidigung lautet: "Ich zahle nicht, solange die Abrechnung fehlt." Diese Argumentation ist erledigt. Mit Urteil vom 14.11.2025 (Az. V ZR 190/24) hat der BGH entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB an Hausgeldvorschüssen generell ausgeschlossen ist – auch bei anerkannten oder rechtskräftig zuerkannten Gegenansprüchen. Die Vorschüsse sind das zentrale Finanzierungsinstrument des Verbandes; ein Zurückbehaltungsrecht wäre nur Druckmittel und könnte die Liquiditätsgrundlage auf unbestimmte Zeit gefährden. Eine Einzelfallprüfung findet nicht statt; wer einen Titel auf Erstellung der Jahresabrechnung erstritten hat, muss daraus vollstrecken. Die Aufrechnung bleibt als Erfüllungssurrogat in engen Ausnahmen möglich, im Wesentlichen bei unbestrittenen oder titulierten Gegenforderungen.

Die Eskalationsstufen: von der Mahnung bis zur Entziehung

Stufe 1 und 2: Mahnung und Mahnbescheid

Auch wenn Verzug automatisch eintritt, gehört die schriftliche Mahnung zum Standard – sie dokumentiert den Vorgang und bereitet spätere Abmahnungen vor. Sie sollte den Rückstand nach Monat und Rechtsgrund aufschlüsseln und die nächste Stufe mit konkretem Datum ankündigen. Eine dritte und vierte Mahnung ohne Konsequenz schadet: Sie signalisiert, dass nichts passiert.

Das gerichtliche Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO ist bei unstreitigen Rückständen der schnellste Weg zum Titel. Nach Zustellung hat der Schuldner zwei Wochen für den Widerspruch (§ 694 ZPO); bleibt er aus, ergeht auf Antrag der Vollstreckungsbescheid (§ 699 ZPO), der einem vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil gleichsteht. Bei Widerspruch wird die Sache an das Streitgericht abgegeben (§ 696 ZPO). Hier liegt die typische Fehlerquelle: Als abgebendes Gericht ist das nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG in Verbindung mit § 23 Nr. 2 c GVG ausschließlich zuständige Amtsgericht am Belegenheitsort anzugeben – nicht das Gericht am Wohnsitz des Schuldners. Die Zustellung hemmt zudem die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Stufe 3: Zahlungsklage vor dem WEG-Gericht

Bestreitet der Schuldner, führt der Weg in die Klage. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht am Belegenheitsort, ohne Rücksicht auf den Streitwert (§ 23 Nr. 2 c GVG); die zum 01.01.2026 angehobene allgemeine Zuständigkeitsgrenze der Amtsgerichte ändert daran nichts. Klägerin ist die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung.

Vorzulegen sind der Beschluss über die Vorschüsse nebst Einzelwirtschaftsplan, gegebenenfalls der Beschluss über die Nachschüsse nebst Einzelabrechnung, das Protokoll mit Verkündung, die Fälligkeitsregelung und ein Zahlungskonto der Einheit. Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit bestandskräftiger Beschlüsse sind im Zahlungsprozess ausgeschlossen; sie hätten mit der Anfechtungsklage innerhalb der Fristen des § 45 WEG erhoben werden müssen. Sinnvoll ist die Klageerweiterung auf die während des Verfahrens fällig werdenden Raten.

Stufe 4: Zwangsvollstreckung aus dem Titel

Liegt der Titel vor, folgt die Vollstreckung nach den allgemeinen Regeln (§ 750 ZPO: Titel, Klausel, Zustellung): Auftrag an den Gerichtsvollzieher einschließlich Vermögensauskunft (§ 802c ZPO), Pfändung von Konto- und Arbeitseinkommen (§§ 828 ff. ZPO) und – bei Immobilienbesitz besonders wirksam – die Zwangssicherungshypothek nach § 866 Abs. 1, § 867 ZPO. Sie ist ab 750 Euro zulässig (§ 866 Abs. 3 ZPO), kostet wenig und erzeugt Druck bei jedem Verkauf und jeder Umfinanzierung. Ist die Wohnung vermietet, ist die Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG oft am schnellsten: Die Mieten fließen über den Zwangsverwalter, aus denen laufende Hausgelder zu bedienen sind.

Stufe 5: Zwangsversteigerung und das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG

Die schärfste Waffe ist die Zwangsversteigerung. Ihr Wert liegt im Rang: Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG stehen die fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 1 und 2 WEG – einschließlich Vorschüssen und Rückstellungen – in Rangklasse 2 und damit vor den Grundpfandrechten der Banken (Rangklasse 4). Drei Grenzen sind zu beachten:

• Zeitlich: Erfasst sind die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren (Satz 2).
• Betragsmäßig: Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist auf 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Wertes begrenzt (Satz 3). Zinsen und Kosten zehren den Deckel mit auf.
• Formal: Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft (Satz 4). Nach § 10 Abs. 3 ZVG genügt ein Titel, aus dem Zahlungspflicht, Art, Bezugszeitraum und Fälligkeit erkennbar sind – Vollstreckungsbescheide sind entsprechend spezifiziert zu beantragen.

Anzumelden ist auch, wenn ein Dritter – typischerweise die finanzierende Bank – die Versteigerung betreibt. Der BGH hat mit Urteil vom 08.12.2017 (Az. V ZR 82/17) entschieden, dass die Verwaltung die bevorrechtigten Hausgeldansprüche in einem von Dritten betriebenen Verfahren anzumelden hat, ohne dass es eines Beschlusses bedarf; unterbleibt die Anmeldung bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Termin, tritt endgültiger Rangverlust ein. Klarzustellen ist zugleich, was das Vorrecht nicht ist: kein dingliches Recht. Der Erwerber haftet nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers (BGH, Urteil vom 13.09.2013, Az. V ZR 209/12), sondern nur für die nach seinem Erwerb beschlossene Abrechnungsspitze (Az. V ZR 113/11).

Stufe 6: Entziehungsklage nach § 17 WEG

Bleibt alles erfolglos, kann die Gemeinschaft nach § 17 Abs. 1 WEG die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen, wenn sich der Eigentümer einer so schweren Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, dass den übrigen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten ist. Das Urteil berechtigt nach § 17 Abs. 4 WEG zur Zwangsvollstreckung entsprechend den Vorschriften des Ersten Abschnitts des ZVG.

Reformbedingt ist Vorsicht geboten: Das frühere Regelbeispiel des Zahlungsverzugs (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. mit der Schwelle von 3 % des Einheitswerts) wurde gestrichen. Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 04.10.2021 (Az. 2-13 S 9/21) entschieden, dass die Entziehungsklage nicht mehr allein auf den Rückstand gestützt werden kann, eine entziehungsbegründende Pflichtverletzung aber vorliegt, wenn der Eigentümer fortlaufend in erheblichem Umfang nicht zahlt – dort über rund fünf Jahre mit über 12.000 Euro. Erforderlich sind ein Beschluss und eine Abmahnung, die die Konsequenz unmissverständlich benennt. In der Praxis bleibt die Entziehung die Ausnahme; wirtschaftlich führt die Zwangsversteigerung meist schneller zum Ziel.

Rechenbeispiel 1: Wie ein Rückstand wächst

Konstruiertes Beispiel. Eine Gemeinschaft mit 24 Einheiten hat am 12.12.2025 Vorschüsse beschlossen; auf Einheit 12 entfallen 385 Euro monatlich, fällig zum dritten Werktag. Ab Januar 2026 zahlt der Eigentümer nicht mehr.

• Nach sechs Monaten: 6 × 385 = 2.310 Euro. Verzug tritt für jede Rate ohne Mahnung ein.
• Abrechnungsspitze: Am 20.05.2026 wird die Jahresabrechnung 2025 beschlossen; auf die Einheit entfällt ein Nachschuss von 1.140 Euro, fällig zum 01.07.2026. Er tritt neben die Vorschüsse und wird nicht mit ihnen saldiert.
• Nach zwölf Monaten: 12 × 385 = 4.620 Euro zuzüglich 1.140 Euro = 5.760 Euro Hauptforderung.
• Verzugszinsen: Bei 6,27 % im ersten und 6,52 % im zweiten Halbjahr 2026 und ratenweiser Verzinsung ergeben sich zum Jahresende überschlägig rund 200 Euro.
• Verfahrenskosten: Im Mahnverfahren fällt eine 0,5-Gerichtsgebühr an, anwaltlich eine 1,0-Verfahrensgebühr (Nr. 3305 VV RVG); im streitigen Verfahren eine 3,0-Gerichtsgebühr sowie eine 1,3-Verfahrens- und eine 1,2-Terminsgebühr (Nrn. 3100, 3104 VV RVG). Die Beträge folgen aus den Tabellen zu § 34 GKG und § 13 RVG in der jeweils geltenden Fassung.

Lesart: Aus 385 Euro werden binnen eines Jahres knapp 6.000 Euro. Wer nach der zweiten ausbleibenden Rate mahnt und nach der dritten den Mahnbescheid beantragt, hätte bei rund 1.200 Euro tituliert – vollständig gedeckt vom Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.

Rechenbeispiel 2: Das Vorrecht in der Zwangsversteigerung

Konstruiertes Beispiel. Der Rückstand ist auf 21.400 Euro angewachsen. Die Bank betreibt aus ihrer Grundschuld die Zwangsversteigerung, die Beschlagnahme erfolgt 2026. Das Gericht setzt den Wert nach § 74a Abs. 5 ZVG auf 260.000 Euro fest, der Zuschlag erfolgt bei 198.000 Euro.

Zeitliche Grenze: Privilegiert sind die Beträge aus 2026 sowie 2024 und 2025 – davon 16.900 Euro; 4.500 Euro stammen aus 2022/2023 und sind nicht bevorrechtigt.

Betragsgrenze: 5 % von 260.000 Euro = 13.000 Euro, inklusive aller Nebenleistungen. Von den zeitlich privilegierten 16.900 Euro sind damit nur 13.000 Euro in Rangklasse 2 zu berücksichtigen.

Ergebnis: Die Gemeinschaft erhält 13.000 von 21.400 Euro, also rund 61 %. Die restlichen 8.400 Euro fallen aus, weil die Grundschuld den Erlös aufzehrt. Hätte die Verwaltung bereits nach vier Monaten tituliert, wäre der gesamte Rückstand gedeckt gewesen. Das Vorrecht ist keine Sicherung für Altrückstände, sondern eine Prämie für schnelles Handeln – und es setzt die rechtzeitige Anmeldung voraus.

Kostenrisiko, Verjährung und Liquiditätsfolgen

Das Kostenrisiko trägt zunächst die Gemeinschaft: Gerichts- und Anwaltsvorschüsse sind aus dem Verwaltungsvermögen zu bestreiten, und der Kostenerstattungstitel ist am Ende nur so viel wert wie die Bonität des Schuldners. Vor der Klage gehört deshalb eine nüchterne Einschätzung dazu, ob Einkommen, Kontoguthaben, Mieteinnahmen oder werthaltiges Eigentum vorhanden sind. Bei einer überschuldeten Einheit ohne freie Werte ist die Zwangssicherungshypothek oft sinnvoller als die sofortige Versteigerung.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB) und beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gemeinschaft Kenntnis erlangt hat. Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan 2023 verjähren damit regelmäßig zum 31.12.2026. Titulierte Ansprüche verjähren erst in 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB) – ein starkes Argument, auch bei zunächst aussichtsloser Vollstreckung zumindest einen Titel zu schaffen.

Wirtschaftlich wirkt der Ausfall doppelt. Kurzfristig fehlt Liquidität: Bei einem Jahresbudget von 110.000 Euro entspricht der Rückstand aus Rechenbeispiel 1 rund 5 % der Einnahmen – genug, um Abschlagszahlungen, Prämien oder eine Instandsetzung zu gefährden. Ein Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage ist wegen ihrer Zweckbindung nicht ordnungsmäßig; der richtige Weg ist eine Sonderumlage. Mittelfristig stellt sich die Verteilungsfrage: Solange die Forderung besteht, bleibt sie Vermögen der Gemeinschaft und wird im Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG ausgewiesen, nicht auf die übrigen Eigentümer umgelegt. Erst wenn der Ausfall endgültig feststeht – etwa nach erfolglosem Zuschlag oder nach Restschuldbefreiung –, ist über die Deckung nach dem Schlüssel des § 16 Abs. 2 WEG zu entscheiden. Und Rückstände sind ansteckend: Wird ein säumiger Eigentümer über Jahre geduldet, sinkt die Zahlungsmoral insgesamt.

Pflichten und Haftung der Verwaltung bei Untätigkeit

Die Einziehung von Hausgeldern gehört zum Kern der Verwaltungstätigkeit. Nach § 27 Abs. 1 WEG ist die Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (Nr. 1) oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (Nr. 2). Mahnung, Mahnbescheid und die fristgebundene Anmeldung im Zwangsversteigerungsverfahren fallen darunter. Die Eigentümer können diese Befugnisse nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern – etwa durch eine Inkassorichtlinie mit festen Stufen und Wertgrenzen für die Mandatierung eines Rechtsanwalts.

Untätigkeit ist eine Pflichtverletzung. Der schärfste Fall ist die unterbliebene Anmeldung im Zwangsversteigerungsverfahren: Nach BGH, Az. V ZR 82/17, ist sie ohne Beschluss vorzunehmen, weil sie weder Kosten noch wirtschaftliche Risiken auslöst; wird sie versäumt, geht der bevorrechtigte Rang endgültig verloren.

Zu beachten ist, an wen sich Ansprüche richten. Seit dem WEMoG konzentriert sich die Haftung auf den Verband: Nach BGH, Urteil vom 05.07.2024 (Az. V ZR 34/24), bestehen Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer wegen Pflichtverletzungen der Verwaltung nur gegen die Gemeinschaft; der Verwaltervertrag entfaltet keine Schutzwirkung zugunsten Dritter. Einzelne Eigentümer setzen ihre Interessen daher über den Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG durch – notfalls mit einem Beschlussantrag zum Forderungsinkasso und, bei fortdauernder Untätigkeit, mit der Abberufung nach § 26 Abs. 3 WEG. Die Gemeinschaft ihrerseits kann bei ihr entstandene Schäden gegenüber der Verwaltung geltend machen.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen (Stand 23.08.2026): §§ 9a Abs. 1, 9b Abs. 1, 16 Abs. 2, 17, 18 Abs. 2 Nr. 1, 26 Abs. 3, 27, 28, 43 Abs. 2 Nr. 2, 45 WEG; § 23 Nr. 2 c GVG; §§ 195, 197, 199, 204, 247, 273, 286, 288 BGB; §§ 688 ff., 694, 696, 699, 750, 802c, 828 ff., 866, 867 ZPO; §§ 10 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 3, 74a, 109, 110, 146 ff. ZVG.

Verifizierte Referenzentscheidungen:

• BGH, 02.12.2011, Az. V ZR 113/11: Der Erwerber haftet für eine nach seiner Eintragung beschlossene Jahresabrechnung in Höhe der Abrechnungsspitze; nur diese erwächst in Bestandskraft.
• BGH, 13.09.2013, Az. V ZR 209/12: § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet kein dingliches Recht; der Erwerber haftet nicht für Rückstände des Voreigentümers.
• BGH, 27.10.2017, Az. V ZR 189/16: Eine Übersicht über Abrechnungsergebnisse und Hausgeldrückstände aller Einheiten ist kein notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung.
• BGH, 08.12.2017, Az. V ZR 82/17: Die Verwaltung muss die bevorrechtigten Hausgeldansprüche in einem von Dritten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren anmelden – ohne Beschluss und rechtzeitig, sonst tritt Rangverlust ein.
• BGH, 08.06.2018, Az. V ZR 125/17: Zum Schadensersatzanspruch einzelner Eigentümer gegen die Gemeinschaft wegen Pflichtverletzungen der Verwaltung.
• BGH, 25.10.2023, Az. V ZB 9/23: Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss über "den Wirtschaftsplan" ist als Beschluss über die Höhe der Vorschüsse auszulegen.
• BGH, 05.07.2024, Az. V ZR 34/24: Ansprüche einzelner Eigentümer wegen Pflichtverletzungen der Verwaltung bestehen nur gegen die Gemeinschaft; keine Schutzwirkung des Verwaltervertrags zugunsten Dritter.
• BGH, 14.11.2025, Az. V ZR 190/24: Ein Zurückbehaltungsrecht an Hausgeldvorschüssen ist generell ausgeschlossen – auch bei titulierten Gegenansprüchen und fehlenden Jahresabrechnungen.
• LG Frankfurt am Main, 04.10.2021, Az. 2-13 S 9/21: Die Entziehungsklage kann nach Wegfall des Regelbeispiels nicht mehr allein auf den Rückstand gestützt werden; fortlaufende erhebliche Nichtzahlung genügt aber.

Checkliste

• [ ] Beschluss über die Vorschüsse und Fälligkeitsregelung (§ 28 Abs. 1 und 3 WEG) dokumentiert
• [ ] Offene Posten monatlich überwacht, Eskalation ab der zweiten ausbleibenden Rate
• [ ] Rückstand nach Rechtsgrund getrennt: Vorschüsse und Abrechnungsspitze, keine Doppelforderung
• [ ] Mahnung mit Fristsetzung, Zinsen ab Fälligkeit jeder einzelnen Rate berechnet
• [ ] Mahnbescheid mit korrekter Bezeichnung des Streitgerichts am Belegenheitsort beantragt
• [ ] Klage durch die Gemeinschaft, Erweiterung auf laufende Raten eingeplant
• [ ] Vollstreckungsstrategie festgelegt: Vermögensauskunft, Kontopfändung, Sicherungshypothek, Zwangsverwaltung
• [ ] Zwangsversteigerungen Dritter überwacht, Anmeldung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG rechtzeitig vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten
• [ ] Verjährung überwacht: drei Jahre ab Jahresende, 30 Jahre nach Titulierung
• [ ] Liquiditätslücke geschlossen, Sonderumlage geprüft, Erhaltungsrücklage nicht zweckwidrig verwendet
• [ ] Inkassorichtlinie nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen und in der Versammlung berichtet

Häufige Fragen (FAQ)

Wer klagt bei Hausgeldrückständen – die Gemeinschaft oder die einzelnen Eigentümer?

Ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband nach § 9a Abs. 1 WEG. Vertreten wird sie nach § 9b Abs. 1 WEG durch die Verwaltung, die dafür seit dem WEMoG im Regelfall keinen gesonderten Ermächtigungsbeschluss mehr benötigt. Einzelne Wohnungseigentümer sind nicht aktivlegitimiert.

Darf ein Eigentümer das Hausgeld zurückhalten, wenn die Jahresabrechnung fehlt?

Nein. Der BGH hat mit Urteil vom 14.11.2025 (Az. V ZR 190/24) entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht an Hausgeldvorschüssen generell ausgeschlossen ist, weil es die Liquiditätsgrundlage der Gemeinschaft gefährden würde. Das gilt selbst dann, wenn der Anspruch auf Erstellung der Abrechnung rechtskräftig tituliert ist – aus diesem Titel ist zu vollstrecken.

Welches Gericht ist für die Zahlungsklage zuständig?

Ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 23 Nr. 2 c GVG), unabhängig von der Höhe der Forderung. Im Mahnverfahren ist dieses Gericht bereits im Antrag als abgebendes Streitgericht anzugeben, damit ein Widerspruch nicht zu Verzögerungen führt.

Wie weit reicht das Vorrecht der Gemeinschaft in der Zwangsversteigerung?

Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG stehen Hausgeldansprüche in Rangklasse 2 und damit vor den Grundpfandrechten. Erfasst sind die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, begrenzt auf 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Wertes einschließlich aller Nebenleistungen.

Haftet der Käufer einer Eigentumswohnung für Altrückstände?

Nein. Der Erwerber haftet nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers (BGH, Az. V ZR 209/12). Er schuldet aber die Abrechnungsspitze aus einer Jahresabrechnung, die nach seiner Eintragung im Grundbuch beschlossen wurde (BGH, Az. V ZR 113/11). Vor dem Kauf ist daher der Stand der Beschlussfassung zu prüfen, nicht nur der Kontosaldo.

Kann einem dauerhaft säumigen Eigentümer die Wohnung entzogen werden?

Im Extremfall ja, die Hürden sind aber hoch. Das frühere Regelbeispiel des Zahlungsverzugs ist entfallen; erforderlich sind eine schwere Pflichtverletzung nach § 17 Abs. 1 WEG, ein Beschluss und eine vorherige Abmahnung. Das LG Frankfurt am Main hat dies bei fortlaufender erheblicher Nichtzahlung bejaht (Az. 2-13 S 9/21). Wirtschaftlich führt die Zwangsversteigerung meist schneller zum Ziel.

Quellen & Rechtshinweis

• WEG §§ 9a, 9b, 16, 17, 18, 26, 27, 28, 43, 45; BGB §§ 195, 197, 199, 204, 247, 273, 286, 288
• ZPO §§ 688 ff., 694, 696, 699, 750, 802c, 828 ff., 866, 867; ZVG §§ 10, 74a, 109, 110, 146 ff.
• GVG § 23 Nr. 2 c in der seit 01.01.2026 geltenden Fassung; WEMoG vom 16.10.2020, in Kraft seit 01.12.2020
• Deutsche Bundesbank, Basiszinssatz nach § 247 BGB: 1,27 % ab 01.01.2026, 1,52 % ab 01.07.2026
• BGH: V ZR 113/11; V ZR 209/12; V ZR 189/16; V ZR 82/17; V ZR 125/17; V ZB 9/23; V ZR 34/24; V ZR 190/24. LG Frankfurt am Main: 2-13 S 9/21

Rechtsstand dieses Beitrags: 23.08.2026.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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