Hausgeld einbehalten bei fehlender Jahresabrechnung: Was Eigentümer wirklich dürfen

Auf einen Blick:

• Ein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeld nach § 273 BGB ist gegenüber Vorschussansprüchen aus § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG generell ausgeschlossen – auch dann, wenn der Eigentümer rechtskräftig titulierte Gegenansprüche gegen die Gemeinschaft hat.
• Der beschlossene Wirtschaftsplan gilt nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan fort. Eine fehlende Jahresabrechnung beseitigt die Zahlungspflicht also nicht.
• Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich seit dem WEMoG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Rechtsträgerin nach § 9a WEG – nicht mehr gegen den Verwalter persönlich.
• Wirksame Alternativen sind das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG, die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG, die Abberufung nach § 26 Abs. 1 WEG, ein Sonderprüfungsbeschluss und Schadensersatz.
• Ein eigenmächtiger Zahlungsstopp löst Verzugszinsen, Mahn- und Anwaltskosten, Gerichts- und Vollstreckungskosten aus – im Extremfall droht die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG.
• Eine Aufrechnung nach § 389 BGB bleibt ausnahmsweise möglich, wenn die Gegenforderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist.

Das Wichtigste im Überblick

• Warum das Zurückbehaltungsrecht am Hausgeld nach der Rechtsprechung generell ausgeschlossen ist
• Wie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Abrechnungsspitze seit dem WEMoG zusammenspielen
• Welche Rechte Eigentümer bei Untätigkeit der Verwaltung tatsächlich durchsetzen können
• Was ein Zahlungsstopp konkret kostet – zwei ausführliche Rechenbeispiele
• Wann die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG im Raum steht
• Ein dreistufiger Handlungsleitfaden, Checkliste, FAQ und die Rechtsquellen im Überblick

Wer als Wohnungseigentümer über Monate oder Jahre keine Jahresabrechnung erhält, empfindet den naheliegendsten Schritt oft als den einzig wirksamen: das Hausgeld einbehalten, bis die Verwaltung endlich liefert. Der Gedanke ist nachvollziehbar. Man zahlt Monat für Monat vierstellige Beträge in eine Gemeinschaftskasse ein, deren Verwendung niemand offenlegt. Man weiß nicht, ob die Erhaltungsrücklage tatsächlich den Bestand hat, der in der letzten Versammlung genannt wurde. Man weiß nicht, ob Vorschüsse zweckwidrig verbraucht wurden. Und man erlebt, dass Erinnerungsschreiben, Anrufe und Wortmeldungen in der Eigentümerversammlung folgenlos bleiben. In dieser Lage wirkt der Zahlungsstopp wie das letzte verbliebene Druckmittel.

Rechtlich ist er das Gegenteil. Er verschiebt das Problem nicht auf die Verwaltung, sondern schafft ein zweites, eigenständiges Problem beim Eigentümer selbst – und zwar eines, das schnell teurer wird als der ursprüngliche Streit. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2025 (V ZR 190/24) ausdrücklich entschieden, dass gegen Vorschussansprüche der Gemeinschaft aus Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG generell kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann. Das gilt selbst dann, wenn der Eigentümer bereits einen rechtskräftigen Titel gegen die Gemeinschaft auf Erstellung der Abrechnung in der Hand hält. Die Begründung ist systematisch und lässt keinen Spielraum für Einzelfallabwägungen: Die Vorschüsse sind das zentrale Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft. Wären sie durch Einreden blockierbar, könnte die Bewirtschaftung der Anlage auf unbestimmte Zeit lahmgelegt werden.

Betroffen von dieser Konstellation ist ein sehr breiter Kreis. Selbstnutzende Eigentümer in kleinen Anlagen mit ehrenamtlicher oder überlasteter Verwaltung ebenso wie Kapitalanleger, die für ihre Steuererklärung dringend eine verwertbare Abrechnung benötigen. Beiräte, die gegenüber der Eigentümerschaft Rechenschaft schulden, aber selbst keine Zahlen bekommen. Erwerber, die eine Wohnung mit Altlasten übernommen haben. Und schließlich Verwaltungen, die mit einer wachsenden Zahl von Zahlungsverweigerern konfrontiert sind und die Liquidität der Gemeinschaft sichern müssen.

Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ein, erklärt, warum die Zahlungspflicht auch ohne Abrechnung fortbesteht, und zeigt die Instrumente, die tatsächlich Wirkung entfalten. Zwei ausführliche Rechenbeispiele machen sichtbar, welche Beträge ein Zahlungsstopp real kostet. Am Ende steht ein Handlungsleitfaden, der sich in der Praxis umsetzen lässt – ohne die eigene Rechtsposition zu beschädigen.

Hausgeld einbehalten: Warum ein Zurückbehaltungsrecht rechtlich ausgeschlossen ist

Das Finanzierungssystem der Gemeinschaft nach § 28 WEG

Seit dem WEMoG beschließen die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht mehr den Wirtschaftsplan als solchen, sondern die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Der Wirtschaftsplan ist damit rechtstechnisch zur Kalkulationsgrundlage geworden, der Beschluss selbst zum Zahlungsgrund. Diese Vorschüsse sind keine freiwilligen Beiträge, sondern die einzige Einnahmequelle, aus der die Gemeinschaft ihre laufenden Verpflichtungen bedient: Versorgungsverträge, Versicherungsprämien, Hausmeister- und Reinigungsleistungen, Aufzugswartung, Grundsteuer auf Gemeinschaftsflächen, Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG voll rechtsfähig. Sie schließt Verträge im eigenen Namen ab und haftet für die daraus folgenden Verbindlichkeiten mit ihrem Gemeinschaftsvermögen. Sie hat aber – anders als ein gewerbliches Unternehmen – keine Möglichkeit, Liquiditätslücken aus eigener Kraft zu schließen. Sie kann keine Umsätze erwirtschaften und nur eingeschränkt Kredite aufnehmen. Fällt ein relevanter Teil der Vorschüsse aus, entsteht unmittelbar eine Deckungslücke, die die übrigen Eigentümer über Sonderumlagen ausgleichen müssen. Genau darin liegt der systematische Grund, aus dem das Gesetz Vorschussansprüche besonders schützt.

§ 273 BGB und die "Natur der Schuld"

§ 273 Abs. 1 BGB gewährt ein Zurückbehaltungsrecht nur, "sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt". Diese Einschränkung ist der rechtliche Anknüpfungspunkt. Der BGH hat in der Entscheidung vom 14.11.2025 die Natur der Schuld – nämlich die Funktion der Vorschüsse als zentrales Finanzierungsinstrument – als Grund dafür angesehen, dass sich aus dem Schuldverhältnis "ein anderes" ergibt. Das Zurückbehaltungsrecht ist damit nicht nur im Einzelfall abzulehnen, sondern strukturell ausgeschlossen.

Entscheidend ist die Funktionsweise des Zurückbehaltungsrechts: Es ist ein reines Druckmittel und kein Erfüllungssurrogat. Wer zurückbehält, tilgt seine Schuld nicht, sondern schiebt sie auf. Da der zurückbehaltene Vorschuss und der Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung nicht gleichartig sind, ließe sich die Durchsetzung der Zahlung auf unbestimmte Zeit verhindern. Die Liquiditätsgrundlage der Gemeinschaft wäre dauerhaft gefährdet. Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass dieser Ausschluss auch dann greift, wenn der Eigentümer über anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenansprüche verfügt.

Abgrenzung: Zurückbehaltung, Aufrechnung und Anfechtung

Von der Zurückbehaltung zu unterscheiden ist die Aufrechnung nach § 389 BGB. Sie wirkt wie eine Erfüllung und entzieht der Gemeinschaft im Ergebnis keine Liquidität, sondern verrechnet zwei bestehende Geldforderungen. Nach der Rechtsprechung bleibt eine Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ausnahmsweise zulässig, wenn die Gegenforderung des Eigentümers von der Gemeinschaft anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist. Der praktische Anwendungsbereich ist eng: Ein Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung ist keine Geldforderung und damit von vornherein nicht aufrechenbar.

Ebenfalls zu trennen ist die Anfechtung des Beschlusses. Wer den Vorschussbeschluss für fehlerhaft hält, muss ihn innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG anfechten. Bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung bleibt der Beschluss nach § 44 Abs. 1 WEG gültig und vollzugsfähig. Ein nicht angefochtener Beschluss wird bestandskräftig – selbst wenn er inhaltlich angreifbar gewesen wäre. Der Zahlungsstopp ersetzt die Anfechtung nicht und heilt eine versäumte Frist nicht.

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Abrechnungsspitze nach dem WEMoG

Fortgeltung des Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG

Der wohl häufigste Irrtum lautet: Ohne neuen Beschluss keine Zahlungspflicht. Das Gegenteil ist der Fall. Nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG gelten die beschlossenen Vorschüsse bis zum Beschluss über neue Vorschüsse fort. Diese Fortgeltungsregel ist eine bewusste gesetzgeberische Entscheidung, um Finanzierungslücken zwischen zwei Wirtschaftsjahren zu vermeiden. Selbst wenn eine Gemeinschaft über zwei Jahre keine Versammlung durchführt, schuldet jeder Eigentümer weiterhin die zuletzt beschlossenen monatlichen Vorschüsse in unveränderter Höhe.

Die Abrechnungsspitze nach § 28 Abs. 2 WEG

Auch die Jahresabrechnung hat durch das WEMoG ihre Rechtsnatur verändert. Beschlossen wird nicht mehr die Abrechnung insgesamt, sondern nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse – die sogenannte Abrechnungsspitze. Die Abrechnung selbst ist Rechenwerk und Beschlussgrundlage, nicht Beschlussgegenstand. Praktisch bedeutet das: Ein Fehler in einer einzelnen Kostenposition macht nicht die gesamte Abrechnung angreifbar, sondern wirkt sich nur insoweit aus, als er die Abrechnungsspitze der jeweiligen Einheit betrifft.

Die Kostenverteilung folgt dabei § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG: Grundsätzlich tragen die Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nichts anderes bestimmt.

Fristen: Wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?

Das WEG nennt keine kalendarisch fixierte Frist. Es ergibt sich aber aus § 18 Abs. 2 WEG in Verbindung mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, dass die Abrechnung innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Ende des Wirtschaftsjahres zu erstellen ist. In der Verwaltungspraxis hat sich ein Korridor von drei bis sechs Monaten etabliert; viele Verwalterverträge enthalten eine ausdrückliche Regelung. Wird dieser Rahmen deutlich überschritten, liegt eine Pflichtverletzung vor, die Ansprüche auslöst.

Wichtig ist die Anspruchsrichtung: Seit dem WEMoG richtet sich der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Erstellung der Abrechnung gegen die GdWE als Rechtsträgerin nach § 9a WEG, nicht gegen den Verwalter persönlich. Der Verwalter schuldet die Leistung der Gemeinschaft aus dem Verwaltervertrag; der einzelne Eigentümer ist daraus nicht unmittelbar berechtigt. Das ist bei der Formulierung von Anwaltsschreiben und Klageanträgen zwingend zu beachten – eine gegen den falschen Anspruchsgegner gerichtete Klage kostet Zeit und Geld.

Welche Rechte Eigentümer stattdessen wirklich haben

Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG

Das schnellste und kostengünstigste Instrument ist das Einsichtsrecht. Nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Das umfasst Kontoauszüge, Rechnungen, Verträge, Beschlusssammlung und Belege. Das Recht besteht unabhängig davon, ob eine Jahresabrechnung vorliegt, und es ist nicht an eine Versammlung gebunden. Wer Einsicht nimmt, kann die wesentlichen Positionen selbst nachvollziehen und dokumentieren – und schafft damit die Tatsachengrundlage für alle weiteren Schritte.

Praktisch empfiehlt sich ein schriftliches Verlangen mit konkreter Bezeichnung der gewünschten Unterlagen, einem Terminvorschlag und einer angemessenen Frist. Wird die Einsicht verweigert oder verzögert, ist dies ein eigenständiger, dokumentierter Pflichtverstoß.

Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG

Bleibt die Eigentümerversammlung untätig oder lehnt sie einen erforderlichen Beschluss ab, kann das Gericht nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG den Beschluss ersetzen. Beklagte ist stets die GdWE. Die Beschlussersetzungsklage unterliegt keiner Monatsfrist – anders als die Anfechtungsklage nach § 45 WEG. Sie ist das zentrale Instrument, wenn eine Gemeinschaft handlungsunfähig geworden ist, etwa weil kein Verwalter bestellt ist oder Mehrheiten blockieren.

Typische Anträge zielen darauf, die Erstellung der ausstehenden Abrechnungen zu einem bestimmten Termin zu beschließen, eine Sonderprüfung zu beauftragen oder einen Verwalter zu bestellen.

Abberufung nach § 26 Abs. 1 WEG und Sonderprüfung

Seit dem WEMoG kann der Verwalter nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes durch einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen werden; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bestellung und Abberufung erfolgen nach § 26 Abs. 1 WEG durch Beschluss. Wer eine Verwaltung nicht mehr für tragfähig hält, braucht also keinen Nachweis grober Pflichtverletzungen mehr, sondern eine Mehrheit in der Versammlung.

Flankierend kann die Gemeinschaft eine Sonderprüfung beschließen. Ein spezialisierter Prüfer sichtet Konten, Belege und Rücklagenbestand und legt einen Bericht vor. Dieser Bericht ist regelmäßig die belastbarste Grundlage für Schadensersatzansprüche gegen die Verwaltung.

Schadensersatz und Zwangsvollstreckung

Verletzt die Verwaltung ihre Pflichten schuldhaft, kommen Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft aus dem Verwaltervertrag in Betracht – etwa für Steuerberaterkosten, Verzugszinsen gegenüber Dritten oder die Kosten einer Ersatzvornahme. Liegt bereits ein Titel auf Erstellung der Abrechnung vor, kann er nach § 888 ZPO durch Zwangsgeld vollstreckt werden. Beides sind Wege, die tatsächlich Druck erzeugen – im Gegensatz zum Zahlungsstopp, der den Druck auf den Zahlungspflichtigen selbst richtet.

Was ein Zahlungsstopp wirklich kostet: Praxisbeispiel mit Rechenweg

Rechenbeispiel 1: Objekt "Wohnpark Lindenhof"

Alle Angaben sind ein frei gewähltes Rechenbeispiel zur Veranschaulichung. Die Beträge sind Annahmen und keine Marktangaben.

Ausgangslage: Frau K. besitzt eine Eigentumswohnung in der Anlage "Wohnpark Lindenhof". Der beschlossene Vorschuss beträgt 340 EUR monatlich. Seit zwei Jahren liegt keine Jahresabrechnung vor. Frau K. stellt die Zahlungen zum 1. Januar ein und zahlt zwölf Monate lang nicht.

Rechenweg: Der Rückstand selbst hätte ohnehin gezahlt werden müssen – er ist kein Schaden, sondern eine aufgeschobene Verbindlichkeit. Die eigentliche Zusatzbelastung sind die 2.125,65 EUR. Bezogen auf den Jahresvorschuss von 4.080 EUR entspricht das einem Aufschlag von rund 52 Prozent (2.125,65 / 4.080 = 0,521). Der Zahlungsstopp hat die Jahresbelastung von Frau K. damit um mehr als die Hälfte erhöht – und die Jahresabrechnung liegt weiterhin nicht vor.

Hinzu kommt ein selten bedachter Effekt: Als unterlegene Partei trägt Frau K. nach § 91 ZPO die Kosten des Rechtsstreits. Da sie Mitglied der Gemeinschaft ist, hätte sie im umgekehrten Fall über ihren Miteigentumsanteil auch an den Kosten der Gemeinschaft partizipiert. Der Zahlungsstopp erzeugt also Kosten, die zu einem großen Teil ausschließlich sie selbst treffen.

Rechenbeispiel 2: Objekt "Ahornweg 14" – die Wirkung auf die Gemeinschaft

Ebenfalls ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten.

Die Anlage "Ahornweg 14" hat 24 Einheiten mit einem durchschnittlichen Monatsvorschuss von 295 EUR. Das ergibt ein Jahresbudget von 24 × 295 EUR × 12 = 84.960 EUR. Vier Eigentümer stellen aus Protest über die fehlende Abrechnung die Zahlungen ein.

Die Konsequenz: Die Gemeinschaft kann laufende Rechnungen nicht mehr vollständig bedienen. Um Versorgungssperren zu vermeiden, muss eine Sonderumlage von 708 EUR je verbleibender Einheit beschlossen werden – oder die Erhaltungsrücklage wird zweckwidrig angegriffen, was ihrerseits einen Beschlussmangel darstellt. Der Protest gegen die Verwaltung trifft damit in erster Linie die pflichtbewussten Nachbarn, nicht die Verwaltung.

Eskalationsstufen der Gemeinschaft

Verwaltungen verfolgen Hausgeldrückstände in der Regel nach einem festen Schema: Zahlungserinnerung, förmliche Mahnung mit Verzugsfolgen, Übergabe an einen Rechtsanwalt, gerichtliches Mahnverfahren oder Klage vor dem Amtsgericht am Belegenheitsort, Titulierung, Zwangsvollstreckung durch Konto- oder Lohnpfändung und – als letzte Stufe – Zwangssicherungshypothek auf das Wohnungseigentum. Jede Stufe erhöht die Kosten und verschlechtert die Verhandlungsposition des säumigen Eigentümers.

Der Extremfall: Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG

Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 WEG

Die schärfste Sanktion des Wohnungseigentumsrechts ist die Entziehung. Nach § 17 Abs. 1 WEG kann die Gemeinschaft die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen, wenn ein Eigentümer seine Pflichten so gröblich verletzt, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann. § 17 Abs. 2 WEG konkretisiert diesen Tatbestand für den Zahlungsverzug: Er liegt insbesondere vor, wenn der Eigentümer sich mit seinen Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung länger als drei Monate in Verzug befindet und der Rückstand drei Prozent des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt.

Erforderlich ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 17 Abs. 3 WEG. Anschließend klagt die Gemeinschaft auf Veräußerung; das Urteil wird nach § 19 WEG in Verbindung mit den Vorschriften über die Zwangsversteigerung vollstreckt.

Abwendungsrecht und praktische Bedeutung

§ 17 Abs. 4 WEG räumt ein Abwendungsrecht ein: Der Eigentümer kann die Wirkungen des Urteils abwenden, indem er die fälligen Beträge einschließlich Zinsen und Kosten begleicht, solange die Zwangsversteigerung noch nicht angeordnet ist. In der Praxis kommt es deshalb selten zur tatsächlichen Versteigerung. Der entscheidende Punkt ist ein anderer: Bereits ein Entziehungsbeschluss belastet die Finanzierbarkeit und Verkäuflichkeit der Wohnung erheblich und muss gegenüber einer finanzierenden Bank offengelegt werden. Wer wegen einer fehlenden Jahresabrechnung nicht zahlt, riskiert damit eine Eskalation, die in keinem Verhältnis zum ursprünglichen Anliegen steht.

Handlungsleitfaden: Der wirksame Weg statt Zahlungsstopp

Stufe 1 – Dokumentieren und Einsicht nehmen

Zahlen Sie das Hausgeld weiter. Fordern Sie schriftlich unter Fristsetzung die Erstellung der ausstehenden Abrechnungen sowie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG. Nehmen Sie den Termin wahr, fertigen Sie Kopien oder Fotos der wesentlichen Belege an und protokollieren Sie das Ergebnis. Diese Dokumentation ist die Grundlage jeder späteren Auseinandersetzung.

Stufe 2 – Beschlusslage schaffen

Beantragen Sie über den Verwalter oder – bei Untätigkeit – nach § 24 Abs. 2 WEG über ein qualifiziertes Minderheitsverlangen die Einberufung einer Versammlung. Bringen Sie konkrete Beschlussanträge ein: Termin für die Erstellung der Abrechnungen, Beauftragung einer Sonderprüfung, gegebenenfalls Abberufung nach § 26 WEG und Bestellung einer neuen Verwaltung. Formulieren Sie die Anträge so präzise, dass sie vollzugsfähig sind.

Stufe 3 – Gerichtlich durchsetzen

Bleibt die Versammlung untätig oder werden die Anträge abgelehnt, erheben Sie Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG gegen die GdWE. Liegt bereits ein Titel vor, betreiben Sie die Vollstreckung nach § 888 ZPO. Prüfen Sie parallel Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen die Verwaltung. Dieser Weg ist langsamer als ein Zahlungsstopp – aber er ist der einzige, der zum Ziel führt, ohne die eigene Position zu untergraben.

Rechtslage und Referenzurteile

§ 28 Abs. 1 WEG – Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Nach Satz 2 gelten beschlossene Vorschüsse bis zum Beschluss über neue Vorschüsse fort. Der Wirtschaftsplan dient als Kalkulationsgrundlage.

§ 28 Abs. 2 WEG – Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung beschlossener Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze).

§ 16 Abs. 2 WEG – Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes bestimmt ist; Abs. 2 Satz 2 erlaubt eine abweichende Verteilung durch Beschluss.

§ 273 BGB – Zurückbehaltungsrecht bei konnexen Ansprüchen, ausdrücklich unter dem Vorbehalt, dass sich aus dem Schuldverhältnis nichts anderes ergibt.

§ 320 BGB – Einrede des nicht erfüllten Vertrages bei gegenseitigen Verträgen. Das Verhältnis zwischen Eigentümer und Gemeinschaft ist kein gegenseitiger Vertrag im Sinne der §§ 320 ff. BGB; die Norm greift für Hausgeldvorschüsse nicht.

§ 18 Abs. 4 WEG – Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

§ 44 WEG – Beschlussklagen. Nach Abs. 1 Satz 2 kann das Gericht einen Beschluss ersetzen, wenn eine Beschlussfassung erforderlich ist und nicht zustande kommt. Beklagte ist die GdWE.

§ 9a WEG – Volle Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; Ansprüche auf ordnungsmäßige Verwaltung richten sich gegen die GdWE.

§ 26 Abs. 1 und Abs. 3 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters durch Beschluss; Abberufung jederzeit möglich, Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach.

§ 17 WEG – Entziehung des Wohnungseigentums bei gröblicher Pflichtverletzung; Abs. 2 konkretisiert den Zahlungsverzug, Abs. 4 gewährt ein Abwendungsrecht.

Verifizierte Referenzentscheidung

BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24: Gegen Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Vorschüssen aus Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG kann ein Wohnungseigentümer generell kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Der Ausschluss folgt aus der Natur der Schuld, weil die Vorschüsse das zentrale Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft sind. Er gilt auch dann, wenn der Eigentümer anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenansprüche hat – im entschiedenen Fall war die Gemeinschaft rechtskräftig zur Erstellung einer Jahresabrechnung verurteilt worden. Eine Aufrechnung nach § 389 BGB bleibt in diesen Fällen zulässig, weil sie wie eine Erfüllung wirkt und die Liquidität nicht beeinträchtigt.

Praxisfolge: Die Entscheidung beendet die verbreitete Argumentation, ein Zahlungsstopp sei bei nachgewiesener Untätigkeit der Verwaltung gerechtfertigt. Sie stärkt die Finanzierungssicherheit der Gemeinschaft und verweist Eigentümer auf die Leistungs-, Beschlussersetzungs- und Vollstreckungsverfahren.

Checkliste für die Praxis

• [ ] Laufendes Hausgeld ungekürzt weiterzahlen – auch bei berechtigter Kritik an der Verwaltung
• [ ] Höhe des aktuell geschuldeten Vorschusses anhand des letzten Beschlusses prüfen (Fortgeltung nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG)
• [ ] Alle bisherigen Aufforderungen an die Verwaltung mit Datum und Inhalt dokumentieren
• [ ] Schriftliches Verlangen auf Erstellung der ausstehenden Jahresabrechnungen an die GdWE richten, nicht an den Verwalter persönlich
• [ ] Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG mit Terminvorschlag und Frist verlangen
• [ ] Bei der Einsicht Kontoauszüge, Rücklagenbestand, Verträge und wesentliche Belege sichern
• [ ] Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG auf Vollständigkeit prüfen
• [ ] Konkrete Beschlussanträge für die nächste Versammlung formulieren (Abrechnungstermin, Sonderprüfung, Verwalterwechsel)
• [ ] Bei Untätigkeit: Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG mit den erforderlichen Unterstützern organisieren
• [ ] Anfechtungsfrist von einem Monat nach § 45 WEG für angreifbare Beschlüsse im Kalender vormerken
• [ ] Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG gegen die GdWE prüfen lassen
• [ ] Vorhandene Titel auf Erstellung der Abrechnung nach § 888 ZPO vollstrecken
• [ ] Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen die Verwaltung prüfen und in der Versammlung thematisieren
• [ ] Eigene Rückstände sofort ausgleichen, bevor Verzugsfolgen oder ein Verfahren nach § 17 WEG entstehen

Häufige Fragen (FAQ)

Darf ich das Hausgeld einbehalten, wenn seit Jahren keine Abrechnung vorliegt?

Nein. Der BGH hat mit Urteil vom 14.11.2025 (V ZR 190/24) entschieden, dass gegen Vorschussansprüche nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG generell kein Zurückbehaltungsrecht besteht. Der Grund liegt in der Natur der Schuld: Die Vorschüsse finanzieren die laufende Bewirtschaftung der Anlage. Wären sie durch Einreden blockierbar, könnte die Gemeinschaft zahlungsunfähig werden. Der Ausschluss gilt selbst dann, wenn Sie bereits ein rechtskräftiges Urteil auf Erstellung der Abrechnung erwirkt haben. Ihr Anspruch auf die Abrechnung bleibt bestehen – er ist aber über Leistungs-, Beschlussersetzungs- und Vollstreckungsverfahren durchzusetzen, nicht über einen Zahlungsstopp.

Muss ich zahlen, wenn für das laufende Jahr gar kein Wirtschaftsplan beschlossen wurde?

Ja. § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG ordnet an, dass beschlossene Vorschüsse bis zum Beschluss über neue Vorschüsse fortgelten. Sie schulden also weiterhin den zuletzt beschlossenen Monatsbetrag in unveränderter Höhe, auch wenn seit mehreren Jahren keine Versammlung stattgefunden hat. Diese Fortgeltungsregel wurde mit dem WEMoG bewusst eingeführt, um Finanzierungslücken zwischen zwei Wirtschaftsjahren zu vermeiden. Erst ein neuer Beschluss ändert die Höhe. Eine eigenmächtige Anpassung – etwa eine Kürzung auf den vermuteten tatsächlichen Bedarf – ist nicht zulässig und führt zu Verzug.

Kann ich gegen das Hausgeld aufrechnen?

Ausnahmsweise ja, aber unter engen Voraussetzungen. Eine Aufrechnung nach § 389 BGB ist gegen Hausgeldforderungen zulässig, wenn Ihre Gegenforderung von der Gemeinschaft anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist. Die Aufrechnung wirkt wie eine Erfüllung und entzieht der Gemeinschaft im Ergebnis keine Mittel. Zu beachten ist jedoch: Aufrechenbar sind nur gleichartige Forderungen, also Geldforderungen. Der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung ist keine Geldforderung und deshalb nicht aufrechenbar. Auch vermutete oder bestrittene Schadensersatzansprüche genügen nicht.

An wen richtet sich der Anspruch auf die Jahresabrechnung?

Seit dem WEMoG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eigenständige Rechtsträgerin nach § 9a WEG. Der Verwalter schuldet die Erstellung der Gemeinschaft gegenüber aus dem Verwaltervertrag; der einzelne Eigentümer ist daraus nicht unmittelbar berechtigt. Wer den Verwalter persönlich verklagt, riskiert eine Abweisung wegen fehlender Passivlegitimation und trägt die Kosten. Achten Sie deshalb bei Aufforderungsschreiben und Klageanträgen darauf, dass die GdWE Anspruchsgegnerin ist. Der Verwalter vertritt sie dabei nach § 9b WEG.

Welche Kosten entstehen bei einem Zahlungsstopp konkret?

Neben dem Rückstand selbst fallen Verzugszinsen nach § 288 BGB, Mahnkosten, außergerichtliche und gerichtliche Anwaltskosten, Gerichtskosten sowie Vollstreckungskosten an. Im Rechenbeispiel dieses Beitrags summieren sich diese Nebenkosten bei einem Jahresrückstand von 4.080 EUR auf über 2.100 EUR – ein Aufschlag von rund 52 Prozent. Als unterlegene Partei tragen Sie diese Kosten nach § 91 ZPO vollständig. Hinzu kommen mittelbare Folgen: Ein titulierter Rückstand kann eine Zwangssicherungshypothek nach sich ziehen und die Finanzierung oder den Verkauf der Wohnung erheblich erschweren.

Wann droht die Entziehung des Wohnungseigentums?

Nach § 17 Abs. 2 WEG kommt eine Entziehung insbesondere in Betracht, wenn der Eigentümer sich länger als drei Monate mit den Lasten- und Kostenbeiträgen in Verzug befindet und der Rückstand drei Prozent des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt. Erforderlich ist ein Beschluss der Eigentümer nach § 17 Abs. 3 WEG und anschließend eine Klage auf Veräußerung. § 17 Abs. 4 WEG gewährt ein Abwendungsrecht: Wer die fälligen Beträge samt Zinsen und Kosten zahlt, bevor die Zwangsversteigerung angeordnet ist, wendet die Folgen ab. Zur tatsächlichen Versteigerung kommt es deshalb selten – die Belastung durch das Verfahren ist dennoch erheblich.

Was tue ich, wenn die Verwaltung auf nichts reagiert?

Setzen Sie den dreistufigen Weg um: dokumentieren und Einsicht nehmen, Beschlusslage schaffen, gerichtlich durchsetzen. Nutzen Sie § 18 Abs. 4 WEG für die Einsicht, § 24 Abs. 2 WEG für ein Einberufungsverlangen und bringen Sie präzise Beschlussanträge ein. Kommt kein Beschluss zustande, ist die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG das Mittel der Wahl – sie unterliegt keiner Ausschlussfrist. Parallel sollte die Gemeinschaft die Abberufung nach § 26 Abs. 3 WEG und eine Sonderprüfung erwägen. In vielen Fällen ist ein Verwalterwechsel die schnellere Lösung als ein jahrelanger Rechtsstreit.

Quellen und Rechtshinweis

Normen:

• § 9a WEG – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Rechtsfähigkeit
• § 9b WEG – Vertretung der Gemeinschaft
• § 16 Abs. 2 WEG – Kostentragung nach Miteigentumsanteilen, abweichende Verteilung durch Beschluss
• § 17 WEG – Entziehung des Wohnungseigentums, insbesondere Abs. 2 bis 4
• § 18 Abs. 2 und Abs. 4 WEG – Ordnungsmäßige Verwaltung, Einsichtsrecht
• § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG – Erhaltungsrücklage
• § 24 Abs. 2 und Abs. 7 WEG – Einberufungsverlangen, Beschlusssammlung
• § 26 Abs. 1 und Abs. 3 WEG – Bestellung und Abberufung des Verwalters
• § 28 Abs. 1 und Abs. 2 WEG – Vorschüsse, Fortgeltung, Abrechnungsspitze
• § 44 WEG – Beschlussklagen, insbesondere Abs. 1 Satz 2 Beschlussersetzung
• § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage
• § 273 BGB – Zurückbehaltungsrecht
• § 288 BGB – Verzugszinsen
• § 320 BGB – Einrede des nicht erfüllten Vertrages
• § 389 BGB – Wirkung der Aufrechnung
• § 91 ZPO – Kostentragung der unterlegenen Partei
• § 888 ZPO – Vollstreckung unvertretbarer Handlungen

Urteile:

• BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24 (kein Zurückbehaltungsrecht gegen Hausgeldvorschüsse; Aufrechnung bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen zulässig)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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