Grundsteuerreform 2025: Was Eigentümer zur neuen Berechnung wissen müssen

Auf einen Blick: Die Grundsteuerreform 2025 gilt seit dem 1. Januar 2025 und stellt die Berechnung der Grundsteuer in ganz Deutschland auf eine neue Grundlage. Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das die alte Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt hat. Statt jahrzehntealter Einheitswerte gelten nun neue Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Die Grundsteuer wird weiterhin in drei Schritten berechnet – aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Für einige Eigentümer sinkt die Belastung, für andere steigt sie.

Gliederung

• Warum es die Grundsteuerreform 2025 gibt
• So wird die neue Grundsteuer berechnet
• Bundesmodell und abweichende Ländermodelle
• Praxisbeispiel
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen

Warum es die Grundsteuerreform 2025 gibt

Die Grundsteuerreform 2025 war keine politische Kür, sondern eine verfassungsrechtliche Pflicht. Über Jahrzehnte hatten die Finanzämter die Grundsteuer auf Basis sogenannter Einheitswerte berechnet, die im Westen auf dem Stand von 1964 und im Osten sogar von 1935 beruhten. Weil sich die Immobilienwerte seither völlig unterschiedlich entwickelt haben, führte dieses System zu erheblichen Ungleichbehandlungen: Vergleichbare Grundstücke wurden steuerlich sehr unterschiedlich bewertet.

Das Bundesverfassungsgericht hat diese Einheitsbewertung deshalb gekippt und den Gesetzgeber verpflichtet, eine neue, gleichmäßigere Bewertung zu schaffen. Ergebnis ist die reformierte Grundsteuer, die seit dem 1. Januar 2025 erhoben wird. Für die Neubewertung mussten nahezu alle Eigentümer in Deutschland eine Grundsteuererklärung abgeben.

So wird die neue Grundsteuer berechnet

An der grundsätzlichen Rechenlogik hat sich wenig geändert – nur die Werte darin sind neu. Die Grundsteuer ergibt sich weiterhin aus drei Faktoren:

• Grundsteuerwert – der neu ermittelte Wert des Grundstücks zum Stichtag 1. Januar 2022
• Steuermesszahl – ein gesetzlich festgelegter Promillesatz, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird
• Hebesatz – der individuelle Prozentsatz, den jede Gemeinde selbst festlegt

Aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl bildet das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Diesen multipliziert die Gemeinde anschließend mit ihrem Hebesatz. Erst daraus ergibt sich die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer.

Grundsteuer A, B und C

Die Reform unterscheidet drei Arten: Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen, Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke sowie Gebäude und die neue Grundsteuer C, mit der Kommunen unbebaute, baureife Grundstücke höher besteuern können, um Spekulation entgegenzuwirken.

Bundesmodell und abweichende Ländermodelle

Der Bund hat ein wertorientiertes Bundesmodell entwickelt, das Faktoren wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und statistische Nettokaltmiete berücksichtigt. Die sogenannte Öffnungsklausel erlaubt es den Ländern jedoch, eigene Modelle zu wählen. Mehrere Bundesländer – darunter Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen – nutzen davon Gebrauch und setzen teils auf einfachere Flächen- oder Flächen-Lage-Modelle. Für Eigentümer bedeutet das: Welche Faktoren konkret zählen, hängt vom Bundesland ab, in dem das Grundstück liegt.

Die Grundsteuerwerte sollen künftig regelmäßig, im Grundsatz alle sieben Jahre, neu ermittelt werden. Damit soll sich das alte Problem veralteter Werte nicht wiederholen.

Praxisbeispiel

Eine Eigentümerin besitzt eine vermietete Eigentumswohnung in einer westdeutschen Großstadt. Nach dem alten Einheitswert zahlte sie rund 210 Euro Grundsteuer pro Jahr. Sie gab ihre Grundsteuererklärung fristgerecht ab und erhielt vom Finanzamt einen Grundsteuerwertbescheid sowie einen Grundsteuermessbescheid. Anfang 2025 folgte der Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit dem neuen Hebesatz. Ihre Grundsteuer beträgt nun rund 260 Euro. Weil sie die Bescheide sorgfältig geprüft hat, konnte sie einen falsch erfassten Flächenwert im Wertbescheid rechtzeitig beanstanden – wichtig, weil der Wertbescheid die Grundlage für alle Folgejahre bildet.

Rechtslage & Referenzurteile

Rechtlicher Ausgangspunkt der Grundsteuerreform 2025 ist das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 (Az. 1 BvL 11/14 und verbundene Verfahren). Das Gericht erklärte die Vorschriften zur Einheitsbewertung für unvereinbar mit dem allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz und verpflichtete den Gesetzgeber, bis Ende 2019 eine Neuregelung zu schaffen. Die alten Regeln durften übergangsweise nur noch bis Ende 2024 angewendet werden.

Auf dieser Grundlage entstanden das reformierte Grundsteuer- und Bewertungsrecht sowie das Grundsteuer-Reformgesetz. Die neuen Regelungen werden seit dem 1. Januar 2025 angewendet. Rechtsbehelfe gegen die neuen Bescheide sind grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich. Zu den Ländermodellen sind mehrere Verfahren anhängig; eine abschließende höchstrichterliche Klärung aller Einzelfragen steht teilweise noch aus. Wir verzichten hier bewusst auf die Nennung nicht zweifelsfrei verifizierbarer Aktenzeichen zu laufenden Verfahren.

Checkliste

• [ ] Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid des Finanzamts prüfen
• [ ] Angaben zu Fläche, Baujahr und Gebäudeart auf Richtigkeit kontrollieren
• [ ] Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit dem neuen Hebesatz abgleichen
• [ ] Einspruchsfrist (in der Regel ein Monat ab Bekanntgabe) beachten
• [ ] Bei vermieteten Objekten prüfen, ob die Grundsteuer korrekt in die Betriebskosten einfließt
• [ ] Unterlagen für die nächste turnusmäßige Neubewertung aufbewahren

Häufige Fragen (FAQ)

Seit wann gilt die Grundsteuerreform 2025?
Die neue Grundsteuer wird seit dem 1. Januar 2025 erhoben. Grundlage sind neue Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022.

Wird die Grundsteuer für alle teurer?
Nein. Die Reform soll aufkommensneutral wirken. Im Einzelfall kann die Grundsteuer steigen, gleich bleiben oder sinken – abhängig von Objekt, Lage und kommunalem Hebesatz.

Warum gibt es unterschiedliche Berechnungsmodelle?
Der Bund hat ein wertorientiertes Bundesmodell geschaffen. Über die Öffnungsklausel dürfen Länder eigene Modelle nutzen, weshalb die maßgeblichen Faktoren je Bundesland variieren.

Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid vorgehen?
Ja. Gegen die Bescheide kann in der Regel innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden. Maßgeblich ist die Rechtsbehelfsbelehrung im jeweiligen Bescheid.

Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?
Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag über die Betriebskostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden.

Quellen & Rechtshinweis

• BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/14 u. a. (Einheitsbewertung verfassungswidrig)
• Grundsteuer- und Grundsteuer-Reformgesetz; Bewertungsgesetz (reformierte Grundsteuer, angewendet seit 01.01.2025)
• Öffnungsklausel für abweichende Ländermodelle (u. a. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

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