Grundsteuer auf Mieter umlegen: Was nach der Grundsteuerreform gilt

Auf einen Blick: Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist in voller Höhe umlagefähig – aber nur bei wirksamer Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag. Bei echter Inklusivmiete scheidet die Umlage aus, bei einer Betriebskostenpauschale gilt die Dreimonatsfrist des § 560 Abs. 2 S. 2 BGB. Maßstab ist mangels abweichender Vereinbarung die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Seit dem 01.01.2025 gelten neue Grundsteuerwerte, Messbeträge und Hebesätze – mit Verschiebungen in beide Richtungen. Rückwirkende Bescheide sind zum Regelfall geworden: Nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bleibt eine Nachforderung möglich, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB) – dann aber binnen drei Monaten. Bei erheblicher Ertragsminderung kommt ein Erlass nach §§ 33, 34 GrStG in Betracht, zu beantragen bis zum 31. März des Folgejahres. Rechtsstand: 23.08.2026.

Gliederung

• Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 1 BetrKV und die Umlagevereinbarung im Mietvertrag
• Inklusivmiete, Bruttokaltmiete und Betriebskostenpauschale
• Umlagemaßstab nach § 556a BGB, gemischt genutzte Objekte, Leerstand
• Was die Grundsteuerreform seit 2025 verändert hat – Bundesmodell und Ländermodelle
• Rückwirkende Grundsteuerbescheide, Abrechnungsfrist und Nachforderung
• Vorauszahlungen anpassen, Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid, Wirtschaftlichkeitsgebot
• Erlass nach §§ 33, 34 GrStG, Gewerbemiete und Umsatzsteuer
• Zwei Rechenbeispiele, Rechtslage, Checkliste, FAQ

Einleitung

Über Jahrzehnte war die Grundsteuer die unauffälligste Position der Betriebskostenabrechnung: ein stabiler Betrag, der sich allenfalls bei einer Hebesatzänderung bewegte. Wer heute die Grundsteuer auf Mieter umlegen will, arbeitet in einem völlig anderen Umfeld. Seit dem 01.01.2025 wird die Steuer auf Grundlage neu festgestellter Grundsteuerwerte, neuer Steuermesszahlen und neu justierter kommunaler Hebesätze erhoben. In manchen Objekten sinkt die Belastung, in anderen vervielfacht sie sich – und beides landet über die Betriebskostenabrechnung unmittelbar beim Mieter.

Für Vermieter und Verwalter entsteht daraus eine doppelte Aufgabe. Zum einen muss die materielle Umlagefähigkeit stimmen: Ohne wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag ist die Grundsteuer schlicht nicht umlegbar, gleich wie hoch der Bescheid ausfällt. Zum anderen muss das Verfahren stimmen – Umlagemaßstab, Abrechnungsfrist, Vorauszahlungsanpassung und der Umgang mit Bescheiden, die erst Jahre später korrigiert werden.

Genau dieser letzte Punkt ist die praktische Hauptbaustelle der Jahre 2025 bis 2027. Finanzämter ändern Grundsteuerwert- und Messbescheide nachträglich, Kommunen setzen Hebesätze rückwirkend zum 01.01.2025 fest, und die Gemeinde erlässt daraufhin geänderte Grundsteuerbescheide für längst abgerechnete Zeiträume. Die Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nimmt darauf keine Rücksicht: Wer sie ohne Vorsorge verstreichen lässt, verliert die Nachforderung. Hinzu kommt die verfassungsrechtliche Dimension – der Bundesfinanzhof hat Bundes- und Ländermodell gebilligt, Verfassungsbeschwerden sind erhoben. Für die laufende Abrechnung ändert das nichts. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage zum 23.08.2026 ein und zeigt, worauf es in der Mietverwaltung konkret ankommt.

Grundsteuer auf Mieter umlegen: die Rechtsgrundlage in § 2 Nr. 1 BetrKV

Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch dessen bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend entstehen. § 2 BetrKV konkretisiert das in einem abschließenden Katalog. Nr. 1 nennt an erster Stelle die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und stellt ausdrücklich klar, dass hierzu namentlich die Grundsteuer gehört.

Steuerschuldner ist und bleibt der Eigentümer: Nach § 1 GrStG erheben die Gemeinden die Grundsteuer vom Grundbesitz, Adressat des Bescheids ist der Grundstückseigentümer. Die Umlage ist deshalb keine Steuerüberwälzung im steuerrechtlichen Sinn, sondern eine rein mietvertragliche Kostenzuweisung. Daraus folgt eine für die Praxis zentrale Konsequenz: Der Mieter hat gegenüber der Gemeinde keine eigene Rechtsposition – er kann den Bescheid weder anfechten noch einsehen. Alles, was er hat, sind Ansprüche gegen den Vermieter.

Was zu den laufenden öffentlichen Lasten zählt – und was nicht

Umlagefähig ist die tatsächlich für den Abrechnungszeitraum festgesetzte Grundsteuer B für das bebaute, vermietete Grundstück. Nicht umlagefähig sind demgegenüber:

• einmalige Abgaben, etwa Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge – es fehlt am Merkmal "laufend";
• Steuern, die nicht am Grundbesitz anknüpfen, insbesondere die Zweitwohnungsteuer, die den Nutzer und nicht das Grundstück belastet;
• Säumniszuschläge, Verspätungszuschläge und Zinsen, die durch verspätete Zahlung oder verspätete Feststellungserklärung des Eigentümers entstehen – das sind keine Grundstückslasten, sondern Folgen eines Vermieterverhaltens;
• die Grundsteuer C nach § 25 Abs. 5 GrStG auf baureife unbebaute Grundstücke, die einzelne Kommunen erheben – dort gibt es mangels Bebauung keinen Wohnraummieter, auf den umgelegt werden könnte;
• Kosten der Grundsteuererklärung, etwa das Honorar des Steuerberaters für die Feststellungserklärung 2022 – Verwaltungskosten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV sind ausdrücklich nicht umlagefähig.

Die Umlagevereinbarung: Voraussetzung jeder Umlage

Ohne Vereinbarung keine Umlage. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB erlaubt es den Parteien, zu vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt – der gesetzliche Regelfall ist die Bruttomiete, in der alle Nebenkosten enthalten sind. Die Vereinbarung muss bei Vertragsschluss getroffen werden; eine einseitige Umstellung während des laufenden Mietverhältnisses ist ausgeschlossen.

Die inhaltlichen Anforderungen sind allerdings moderat. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 137/15) entschieden, dass die formularmäßige Vereinbarung, der Mieter trage "die Betriebskosten", genügt – eine Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten ist nicht erforderlich, weil der Begriff seit Langem gesetzlich definiert und durch den Katalog der BetrKV erläutert ist. Wer heute Verträge aufsetzt, sollte dennoch ausdrücklich auf § 2 BetrKV verweisen und die Positionen aufführen: Das vermeidet Auslegungsstreit, gerade bei den "sonstigen Betriebskosten" nach § 2 Nr. 17 BetrKV, für die eine konkrete Bezeichnung ohnehin unverzichtbar bleibt. Ebenso gehört die Vereinbarung von Vorauszahlungen in den Vertrag – § 556 Abs. 3 BGB knüpft die Abrechnungspflicht ausdrücklich an sie an.

Pauschalmiete, Inklusivmiete und Betriebskostenpauschale

Hier trennen sich drei Konstellationen, die in der Praxis regelmäßig verwechselt werden.

Echte Inklusiv- oder Bruttomiete: Die Miete deckt sämtliche Betriebskosten ab, eine gesonderte Umlage findet nicht statt. Steigt die Grundsteuer, trägt der Vermieter die Mehrkosten. Er kann sie nur über eine Mieterhöhung nach § 558 BGB im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete abbilden – langsam, gedeckelt und ohne Bezug zum konkreten Bescheid. Eine nachträgliche "Umstellung auf Nettomiete" ist ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich.

Betriebskostenpauschale: Hier ist ein fester Betrag neben der Grundmiete vereinbart, über den nicht abgerechnet wird. Nach § 560 Abs. 1 BGB darf der Vermieter Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig umlegen – aber nur, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Für rückwirkende Grundsteuererhöhungen enthält § 560 Abs. 2 S. 2 BGB eine eigene, strenge Regel: Die Erklärung wirkt auf den Zeitpunkt der Erhöhung zurück, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres, und nur dann, wenn der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. Wer einen geänderten Grundsteuerbescheid unbearbeitet liegen lässt, verliert die Erhöhung endgültig. Umgekehrt gilt § 560 Abs. 3 BGB: Ermäßigen sich die Betriebskosten, ist die Pauschale entsprechend herabzusetzen – von Amts wegen und ohne Antrag des Mieters.

Nettomiete mit Vorauszahlung: Der Regelfall im Wohnraummietrecht und die einzige Gestaltung, in der sich eine Grundsteuererhöhung sauber und zeitnah abbilden lässt.

Umlagemaßstab und gemischt genutzte Objekte

§ 556a BGB: Wohnfläche als gesetzlicher Auffangmaßstab

Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, sind Betriebskosten nach § 556a Abs. 1 S. 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Nur Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach § 556a Abs. 1 S. 2 BGB nach einem entsprechenden Maßstab zu verteilen. Die Grundsteuer ist eine reine Objektsteuer ohne Verbrauchsbezug – sie folgt daher immer dem Flächenmaßstab oder einem wirksam vereinbarten abweichenden Schlüssel, etwa Miteigentumsanteilen bei vermietetem Wohnungseigentum.

Das einseitige Umstellungsrecht des § 556a Abs. 2 BGB hilft hier nicht weiter: Es erlaubt nur die Umstellung auf einen verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Maßstab und ist auf die Grundsteuer nicht anwendbar.

Zwei Fehlerquellen tauchen dabei regelmäßig auf. Erstens die Flächenermittlung: Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche; weicht die im Vertrag angegebene Fläche erheblich ab, kann die gesamte Abrechnung angreifbar werden. Zweitens der unterjährige Mieterwechsel: Die Jahresgrundsteuer ist taggenau oder monatsgenau auf die Nutzungszeiträume aufzuteilen, weil sie zeitabhängig und nicht stichtagsbezogen anfällt.

Gemischt genutzte Objekte: Vorwegabzug für Gewerbeflächen

Bei Objekten mit Wohn- und Gewerbeeinheiten stellt sich die Frage, ob die Grundsteuer vorab auf Wohnen und Gewerbe aufzuteilen und erst der Wohnanteil auf die Mieter zu verteilen ist. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 08.03.2006 (Az. VIII ZR 78/05) entschieden, dass bei einer gemischt genutzten Abrechnungseinheit ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten – soweit nichts anderes vereinbart ist – jedenfalls dann nicht erforderlich ist, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.

Für die Grundsteuer ist diese Schwelle typischerweise nicht überschritten: Die Steuer fällt für das Grundstück als Ganzes an und wird nicht durch die Art der Nutzung einzelner Einheiten verursacht. Anders liegt es in zwei Konstellationen. Erstens, wenn das Finanzamt getrennte wirtschaftliche Einheiten gebildet hat und getrennte Bescheide vorliegen – dann ist die Zuordnung vorgegeben. Zweitens, wenn die gewerbliche Nutzung die Bewertung erkennbar prägt, etwa weil ein großer Geschäftsanteil im Sachwertverfahren bewertet wurde. In beiden Fällen ist eine sachgerechte Vorwegaufteilung vorzunehmen und in der Abrechnung nachvollziehbar zu erläutern. Der Vorwegabzug muss außerdem für die Grundsteuer gesondert geprüft werden – aus einem Vorwegabzug bei Müll oder Reinigung folgt keine Bindung für die Grundsteuer.

Leerstand: Wer trägt den Anteil unvermieteter Einheiten?

Der Grundsatz ist eindeutig: Der Vermieter trägt das Vermietungs- und damit das Leerstandsrisiko. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 31.05.2006 (Az. VIII ZR 159/05) entschieden, dass bei einer Umlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Leerstehende Flächen dürfen also nicht aus der Gesamtfläche herausgerechnet werden, um die verbleibenden Mieter stärker zu belasten. Wirtschaftlich federt allein der Erlass nach §§ 33, 34 GrStG diese Belastung ab.

Was die Grundsteuerreform seit 2025 verändert hat

Bundesmodell und Ländermodelle

Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer auf Basis der zum Stichtag 01.01.2022 festgestellten Grundsteuerwerte erhoben. Die Berechnung folgt weiterhin der dreistufigen Systematik: Grundsteuerwert (Finanzamt) × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag (Finanzamt) × Hebesatz = Grundsteuer (Gemeinde). Neu sind die Bewertungsgrundlagen und die deutlich abgesenkten Steuermesszahlen.

Elf Länder wenden das Bundesmodell an, in dem Wohngrundstücke im typisierten Ertragswertverfahren nach §§ 249 ff. BewG bewertet werden – mit Bodenrichtwert, pauschalierten Nettokaltmieten nach Mietniveaustufe, Baujahr und Wohnfläche. Fünf Länder haben eigene Wege gewählt: Baden-Württemberg mit einem reinen Bodenwertmodell, Bayern mit einem wertunabhängigen Flächenmodell, Hamburg mit einem Wohnlagemodell, Hessen mit einem Flächen-Faktor-Modell und Niedersachsen mit einem Flächen-Lage-Modell. Einzelne Länder differenzieren zusätzlich über abweichende Steuermesszahlen.

Für die Mietverwaltung bedeutet das: Zwei baugleiche Objekte in verschiedenen Bundesländern können völlig unterschiedliche Grundsteuerentwicklungen zeigen – und innerhalb eines Landes zwei Objekte in verschiedenen Gemeinden ebenfalls, weil die Hebesätze eigenständig festgesetzt werden. Der von den Ländern empfohlene "aufkommensneutrale" Hebesatz war eine Rechengröße auf Gemeindeebene, keine Garantie für das einzelne Objekt.

Verfassungsrechtlicher Stand im August 2026

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 10.12.2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) entschieden, dass das Bundesmodell nicht verfassungswidrig ist. Er bejaht die Gesetzgebungskompetenz des Bundes aus Art. 105 Abs. 2 S. 1 GG und hält das typisierte Ertragswertverfahren mit Art. 3 Abs. 1 GG für vereinbar; Wertverzerrungen durch Bodenrichtwertzonen und pauschalierte Nettokaltmieten seien durch das Ziel eines weitgehend automatisierten Massenvollzugs gerechtfertigt. Für das Landesmodell Baden-Württembergs hat der BFH mit Urteilen vom 22.04.2026 (Az. II R 26/24 und II R 27/24) ebenfalls keine Verfassungswidrigkeit festgestellt und das reine Bodenwertmodell gebilligt. Gegen beide Entscheidungslinien sind Verfassungsbeschwerden angekündigt beziehungsweise eingelegt worden.

Bereits zuvor hatte der BFH mit Beschlüssen vom 27.05.2024 (Az. II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)) im summarischen Verfahren entschieden, dass die Bewertungsvorschriften verfassungskonform dahin auszulegen sind, dass im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts möglich sein muss. Der Gesetzgeber hat mit dem Jahressteuergesetz 2024 in § 220 Abs. 2 BewG eine ausdrückliche Nachweismöglichkeit geschaffen: Übersteigt der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Die Nachweislast trägt der Steuerpflichtige; in Betracht kommen ein Gutachten oder ein zeitnaher Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

Für die Betriebskostenabrechnung ändert all das nichts: Umzulegen ist die tatsächlich festgesetzte und gezahlte Grundsteuer, auch wenn Rechtsmittel anhängig sind.

Stark gestiegene und gesunkene Grundsteuer in der Abrechnung

Steigt die Grundsteuer sprunghaft, ist der Mehrbetrag in voller Höhe umlagefähig – ein Kappungs- oder Härtefallmechanismus existiert im Betriebskostenrecht nicht. Praktisch empfiehlt sich dennoch eine Erläuterung der Position in der Abrechnung: Der Hinweis auf den Änderungsgrund senkt die Einwendungsquote spürbar, auch wenn er formal nicht geschuldet ist.

Sinkt die Grundsteuer, greift die Kehrseite. Der Vermieter darf nur die tatsächlich angefallenen Kosten umlegen; überhöhte Vorauszahlungen führen zu einem Guthaben, das mit der Abrechnung auszuzahlen ist. Bei einer Betriebskostenpauschale ist diese nach § 560 Abs. 3 BGB von sich aus herabzusetzen. Wer eine spürbar gesunkene Grundsteuer nicht an den Mieter weitergibt, riskiert Rückforderungsansprüche.

Rückwirkende Grundsteuerbescheide und die Abrechnungsfrist

Die Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB

Über Vorauszahlungen ist nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter nach S. 2 spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Für den Abrechnungszeitraum 2025 endet die Frist damit am 31.12.2026 – maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, nicht die Absendung.

§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB ordnet als Rechtsfolge eine Ausschlussfrist an: Nach Fristablauf ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Ein Guthaben des Mieters bleibt davon unberührt – die Abrechnungspflicht selbst entfällt nicht. Spiegelbildlich muss der Mieter Einwendungen nach § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.

Nachforderung nach Fristablauf: die Ausnahme des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB

Der rückwirkend geänderte Grundsteuerbescheid ist der Musterfall des Nichtvertretenmüssens: Der Vermieter kann eine Kostenposition nicht abrechnen, die ihm noch niemand in Rechnung gestellt hat. Die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt allerdings er.

Entscheidend ist, was nach Wegfall des Hindernisses geschieht. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 05.07.2006 (Az. VIII ZR 220/05) entschieden, dass sich ein Vermieter, der die Jahresfrist zunächst unverschuldet nicht einhalten konnte, die verspätete Geltendmachung dennoch zurechnen lassen muss, wenn er nach Vorliegen der erforderlichen Unterlagen unnötig lange zuwartet; in der Regel muss er die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses geltend machen. Diese Dreimonatsfrist ist die eigentliche Arbeitsanweisung für die Verwaltung: Der Eingang eines geänderten Grundsteuerbescheids muss eine Wiedervorlage auslösen.

Nachberechnungsvorbehalt und Verjährung

Wo absehbar ist, dass ein Bescheid noch geändert wird, gehört ein ausdrücklicher Nachberechnungsvorbehalt in die Abrechnung – bezogen auf die konkrete Position und den Grund. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.12.2012 (Az. VIII ZR 264/12) für eine erwartete rückwirkende Grundsteuerfestsetzung entschieden, dass die Verjährung der Nachforderung nicht schon mit Erteilung der Abrechnung beginnt, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehält, sondern erst, wenn er nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen erlangt – hier also mit Zugang des Steuerbescheids.

Die dreijährige Regelverjährung beginnt damit erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der geänderte Bescheid zugeht. Das verschafft Spielraum bei der Verjährung, nicht aber bei der Ausschlussfrist: Die Dreimonatsobliegenheit aus der Rechtsprechung zu § 556 Abs. 3 S. 3 BGB bleibt daneben bestehen.

Hat der Vermieter gegen den Bescheid Einspruch eingelegt, verschiebt sich der maßgebliche Zeitpunkt: Solange über den Rechtsbehelf nicht entschieden ist, steht die endgültige Höhe nicht fest. Die Abrechnung sollte dann mit dem festgesetzten – und regelmäßig trotz Einspruch fälligen – Betrag und einem Vorbehalt erfolgen.

Vorauszahlungen anpassen

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung über die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Zwei Grenzen sind zu beachten: Die Anpassung setzt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus, und sie muss sich am tatsächlichen Ergebnis orientieren – ein Sicherheitszuschlag "für alle Fälle" ist unzulässig.

Nach der Reform ist das die wichtigste Stellschraube, um Nachzahlungsschocks zu vermeiden. Wirkung entfaltet die Erklärung erst für die Zukunft; sie kann eine bereits entstandene Nachforderung nicht ersetzen. Sinkt die Grundsteuer, hat auch der Mieter das Recht, die Herabsetzung zu verlangen – eine faire Verwaltung setzt das ohne Aufforderung um.

Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid und das Wirtschaftlichkeitsgebot

Rechtsbehelfe stehen nur dem Eigentümer offen, und sie sind gestuft: Einwendungen gegen die Bewertung gehören in den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, Einwendungen gegen die Steuermesszahl in den Einspruch gegen den Messbescheid. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde – je nach Landesrecht mit Widerspruch oder Klage anfechtbar – lassen sich Fehler der Grundlagenbescheide nicht mehr geltend machen; § 351 Abs. 2 AO sperrt das.

Der Mieter kann daran nicht mitwirken, ist aber nicht schutzlos: Das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB verpflichtet den Vermieter, nur solche Kosten umzulegen, die bei ordentlicher Geschäftsführung und gewissenhafter Abwägung gerechtfertigt sind. Daraus wird eine mietvertragliche Nebenpflicht abgeleitet, die Besteuerungsgrundlagen auf Plausibilität zu prüfen und bei konkreten Anhaltspunkten für eine offenkundige Rechtswidrigkeit Einspruch einzulegen. Grenzenlos ist diese Pflicht nicht: Fehlen solche Anhaltspunkte, sperrt das Wirtschaftlichkeitsgebot die Umlage einer höheren Grundsteuer nicht.

Typische Prüfpunkte sind unrichtige Wohn- oder Grundstücksflächen, ein falsches Baujahr, eine unzutreffende Grundstücksart, eine falsche Mietniveaustufe, ein übersehener Abbruch oder Teilverkauf sowie – im Bundesmodell – eine Abweichung, die den Nachweis nach § 220 Abs. 2 BewG trägt. Der Aufwand lohnt doppelt: Er senkt die Steuer und macht die Umlage gegenüber dem Mieter belastbar.

Erlass nach §§ 33, 34 GrStG bei Ertragsminderung und Leerstand

Bleibt eine Einheit unvermietet, trägt der Eigentümer den anteiligen Grundsteuerbetrag selbst. Abhilfe kann ein Erlass schaffen. § 34 GrStG regelt den Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken, § 33 GrStG die Parallelvorschrift für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Die Systematik ist zweistufig: Ist der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten, werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen; beträgt die Minderung 100 Prozent, sind es 50 Prozent. Zusätzlich darf die Einziehung nach den wirtschaftlichen Verhältnissen unbillig sein. Der Erlass scheidet aus, soweit die Ertragsminderung durch eine Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitigem Antrag hätte berücksichtigt werden können.

Entscheidend ist die Frist: Nach § 35 Abs. 2 GrStG wird der Erlass nur auf Antrag gewährt, der bis zum 31. März des auf den Erlasszeitraum folgenden Kalenderjahres zu stellen ist. Für das Kalenderjahr 2025 lief die Frist damit am 31.03.2026 ab. Es handelt sich um eine gesetzliche Ausschlussfrist, die nicht verlängert werden kann. "Nicht zu vertreten" bedeutet vor allem: Der Leerstand muss auf strukturellen Gründen oder auf einer nachweislich erfolglosen, marktgerechten Vermietungsbemühung beruhen – Inserate, Maklerauftrag, Preisanpassungen und Besichtigungsprotokolle sind zu dokumentieren.

Gewerbemietrecht und Umsatzsteuer

Im Gewerberaummietrecht gilt Vertragsfreiheit: BetrKV und § 556a BGB sind nicht zwingend, die Parteien können Umfang und Maßstab weitgehend frei regeln. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB ist nicht anwendbar; ohne vertragliche Regelung ist innerhalb angemessener Frist abzurechnen. Wer Rechtssicherheit will, vereinbart Abrechnungszeitraum, Frist, Maßstab und Vorauszahlungsanpassung ausdrücklich.

Umsatzsteuerlich ist die Grundsteuer als Steuer selbst nicht mit Umsatzsteuer belastet. Die Grundstücksvermietung ist nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG steuerfrei; hat der Vermieter jedoch nach § 9 UStG zur Steuerpflicht optiert – möglich bei Vermietung an einen zum Vorsteuerabzug berechtigten Unternehmer –, teilen die Nebenkosten als unselbständige Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung. Die umgelegte Grundsteuer ist dann Teil des steuerpflichtigen Entgelts und mit dem Regelsteuersatz auszuweisen. In gemischt genutzten Objekten mit teilweiser Option ist die Abrechnung entsprechend zu trennen; im Wohnraummietverhältnis stellt sich die Frage nicht.

Rechenbeispiel 1: Mehrfamilienhaus mit stark gestiegener Grundsteuer

Konstruiertes Beispiel zur Veranschaulichung.

Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten und 620 m² Gesamtwohnfläche liegt in einer Gemeinde im Bundesmodell. Die Grundsteuer für 2024 betrug 1.860 Euro. Für 2025 setzt die Gemeinde nach neuem Messbetrag und angepasstem Hebesatz 3.410 Euro fest – ein Anstieg um rund 83 Prozent. Der Mietvertrag der 74 m² großen Wohnung Nr. 3 sieht eine Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlung und Umlage nach Wohnfläche vor.

Berechnung. Der Flächenanteil beträgt 74/620 = 11,9355 Prozent.

Die Mehrbelastung beträgt 185,00 Euro im Jahr, also 15,42 Euro im Monat. Sie ist in voller Höhe umlagefähig; eine Kappung existiert nicht. Der Vermieter erhöht nach der Abrechnung mit Erklärung in Textform die Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB um den anteiligen Betrag – nicht mehr, denn ein Sicherheitsaufschlag wäre unzulässig.

Variante mit Gewerbeeinheit. Befindet sich im Erdgeschoss zusätzlich eine Ladeneinheit mit 180 m² Nutzfläche, beträgt die Gesamtfläche 800 m². Bei einer Gesamtgrundsteuer von 4.400 Euro ergibt der einheitliche Flächenschlüssel 5,50 Euro je m²: 990,00 Euro für die Ladeneinheit und unverändert 407,00 Euro für Wohnung Nr. 3. Ein Vorwegabzug ist nach der Rechtsprechung zum Vorwegabzug nicht zwingend, solange die gewerbliche Nutzung nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führt. Anders wäre es, wenn das Finanzamt getrennte wirtschaftliche Einheiten gebildet hätte – dann wäre die Zuordnung nach den beiden Bescheiden vorzunehmen und in der Abrechnung zu erläutern.

Rechenbeispiel 2: Rückwirkender Bescheid nach abgelaufener Abrechnungsfrist

Konstruiertes Beispiel zur Veranschaulichung.

Dasselbe Objekt, Abrechnungszeitraum 2025. Zum Zeitpunkt der Abrechnungserstellung liegt nur der alte Grundsteuerbescheid über 1.860 Euro vor, weil das Finanzamt den Messbetrag noch nicht geändert hat. Die Verwaltung rechnet am 30.11.2026 mit diesem Betrag ab – fristgerecht vor Ablauf des 31.12.2026 – und nimmt in die Abrechnung folgenden Hinweis auf:

"Die Position Grundsteuer wurde vorläufig auf Grundlage des Grundsteuerbescheids vom [Datum] angesetzt. Für das Grundstück steht eine geänderte Festsetzung aufgrund der Neubewertung zum 01.01.2025 aus. Insoweit bleibt eine Nachberechnung ausdrücklich vorbehalten."

Am 14.04.2027 erlässt die Gemeinde einen geänderten Grundsteuerbescheid und setzt die Grundsteuer für 2025 rückwirkend auf 3.410 Euro fest; der Bescheid geht am 17.04.2027 zu.

Rechtsfolge. Die Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist am 31.12.2026 abgelaufen. Die Nachforderung ist gleichwohl nicht ausgeschlossen, weil der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Nach der Rechtsprechung muss er die Nachforderung jedoch in der Regel binnen drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses geltend machen – hier also bis etwa zum 17.07.2027.

Umsetzung. Die Verwaltung erstellt am 02.06.2027 eine korrigierte Abrechnung nur für die Position Grundsteuer und stellt für Wohnung Nr. 3 die Differenz von 407,00 – 222,00 = 185,00 Euro nach. Die Nachforderung ist wirksam. Die Verjährung beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB erst mit dem Schluss des Jahres 2027, in dem der Vermieter Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen erlangt hat, und endet mit Ablauf des 31.12.2030.

Gegenprobe. Legt dieselbe Verwaltung den Bescheid ab und rechnet erst im Februar 2028 nach, hat sie die Verzögerung nach Wegfall des Hindernisses zu vertreten. Die Nachforderung ist dann nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen – der Betrag geht endgültig zulasten des Eigentümers. Bei einer Betriebskostenpauschale wäre die Erhöhung bereits nach § 560 Abs. 2 S. 2 BGB gescheitert, weil die Erklärung nicht binnen drei Monaten nach Kenntnis abgegeben wurde.

Rechtslage & Referenzurteile

Gesetzliche Grundlagen (Stand 23.08.2026): § 2 Nr. 1 BetrKV (Grundsteuer als laufende öffentliche Last), § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten nicht umlagefähig), § 556 Abs. 1 BGB (Betriebskostenvereinbarung), § 556 Abs. 3 S. 1 bis 3 BGB (jährliche Abrechnung, Wirtschaftlichkeitsgebot, Zwölfmonatsfrist, Ausschluss der Nachforderung mit Ausnahme bei fehlendem Vertretenmüssen), § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB (Einwendungsfrist des Mieters), § 556a Abs. 1 und 2 BGB (Umlagemaßstab), § 560 Abs. 1 bis 4 BGB (Betriebskostenpauschale, rückwirkende Erhöhung binnen drei Monaten, Ermäßigungspflicht, Anpassung der Vorauszahlungen), §§ 559 ff. BGB (Modernisierungsmieterhöhung – von der Betriebskostenumlage strikt zu trennen), § 199 Abs. 1 BGB (Verjährungsbeginn), §§ 1, 25 Abs. 5, 33, 34 und 35 Abs. 2 GrStG (Steuerberechtigung der Gemeinden, Grundsteuer C, Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung, Antragsfrist 31. März), §§ 218 ff., 249 ff. BewG (Bewertung im Bundesmodell), § 220 Abs. 2 BewG (Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, eingefügt durch das Jahressteuergesetz 2024), § 351 Abs. 2 AO (Bindung an Grundlagenbescheide), § 4 Nr. 12 lit. a und § 9 UStG (Steuerbefreiung und Option).

Verifizierte Referenzentscheidungen:

• BGH, Urteil vom 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05: Bei gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ist ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Betriebskosten – vorbehaltlich abweichender Vereinbarung – jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn er nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führt.
• BGH, Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05: Werden Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche umgelegt, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Kosten grundsätzlich selbst zu tragen; er trägt das Vermietungs- und damit das Leerstandsrisiko.
• BGH, Urteil vom 05.07.2006, Az. VIII ZR 220/05: Kann der Vermieter die Jahresfrist zunächst unverschuldet nicht einhalten, muss er sich die verspätete Geltendmachung dennoch zurechnen lassen, wenn er nach Wegfall des Abrechnungshindernisses unnötig lange zuwartet; in der Regel ist die Nachforderung binnen drei Monaten geltend zu machen.
• BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az. VIII ZR 264/12: Behält sich der Vermieter in der Abrechnung wegen einer erwarteten rückwirkenden Grundsteuerfestsetzung die Nachberechnung vor, beginnt die Verjährung der Nachforderung nicht mit Erteilung der Abrechnung, sondern erst mit Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB.
• BGH, Urteil vom 10.02.2016, Az. VIII ZR 137/15: Für die Umlage von Betriebskosten auf den Wohnraummieter genügt die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass der Mieter "die Betriebskosten" trägt; eine Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten ist nicht erforderlich.
• BFH, Beschlüsse vom 27.05.2024, Az. II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV): Die Bewertungsvorschriften des Bundesmodells sind im Aussetzungsverfahren verfassungskonform dahin auszulegen, dass im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts möglich sein muss.
• BFH, Urteile vom 10.12.2025, Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25: Das Grundsteuer-Bundesmodell ist nicht verfassungswidrig; die Gesetzgebungskompetenz des Bundes folgt aus Art. 105 Abs. 2 S. 1 GG, das typisierte Ertragswertverfahren ist mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar.
• BFH, Urteile vom 22.04.2026, Az. II R 26/24 und II R 27/24: Die Bewertungsvorschriften des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg (reines Bodenwertmodell) sind nicht verfassungswidrig.

Checkliste

• [ ] Mietvertrag geprüft: wirksame Betriebskostenvereinbarung vorhanden, Grundsteuer erfasst
• [ ] Vertragstyp bestimmt: Nettomiete mit Vorauszahlung, Betriebskostenpauschale oder Inklusivmiete
• [ ] Bei Pauschale: Erhöhungsvorbehalt nach § 560 Abs. 1 BGB im Vertrag geprüft, Dreimonatsfrist des § 560 Abs. 2 S. 2 BGB notiert
• [ ] Umlagemaßstab geprüft (§ 556a Abs. 1 BGB), tatsächliche Wohnflächen abgeglichen
• [ ] Bei gemischter Nutzung: Notwendigkeit eines Vorwegabzugs für die Position Grundsteuer gesondert geprüft und dokumentiert
• [ ] Leerstandsanteil dem Eigentümer zugeordnet, nicht auf Mieter verteilt
• [ ] Grundsteuerwert-, Messbetrags- und Grundsteuerbescheid auf Flächen, Baujahr, Grundstücksart und Mietniveaustufe geprüft
• [ ] Einspruchsfristen der Grundlagenbescheide überwacht; Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 220 Abs. 2 BewG geprüft
• [ ] Abrechnung für den Vorjahreszeitraum bis zum Ablauf des zwölften Monats zugestellt, Zugang dokumentiert
• [ ] Bei ausstehender Neufestsetzung: konkreter Nachberechnungsvorbehalt in die Abrechnung aufgenommen
• [ ] Wiedervorlage eingerichtet: Nachberechnung binnen drei Monaten nach Zugang eines geänderten Bescheids
• [ ] Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB angepasst – bei gestiegener wie bei gesunkener Grundsteuer
• [ ] Bei Leerstand oder Ertragsminderung: Erlassantrag nach §§ 33, 34 GrStG bis zum 31. März des Folgejahres gestellt, Vermietungsbemühungen dokumentiert
• [ ] Bei Gewerbemietverhältnissen: Umsatzsteueroption nach § 9 UStG geprüft und Abrechnung entsprechend ausgewiesen

Häufige Fragen (FAQ)

Darf die Grundsteuer vollständig auf den Mieter umgelegt werden?

Ja. § 2 Nr. 1 BetrKV nennt die Grundsteuer ausdrücklich als laufende öffentliche Last des Grundstücks; sie ist in voller Höhe umlagefähig, wenn der Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenvereinbarung enthält. Eine gesetzliche Obergrenze oder Kappung für Erhöhungen gibt es nicht. Nicht umlagefähig sind dagegen Säumnis- und Verspätungszuschläge sowie die Kosten der Grundsteuererklärung.

Was gilt, wenn im Mietvertrag eine Inklusivmiete vereinbart ist?

Dann kann die Grundsteuer nicht gesondert umgelegt werden – auch nicht anteilig und auch nicht bei starken Erhöhungen. Der Vermieter ist auf eine Mieterhöhung nach § 558 BGB im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete verwiesen. Eine einseitige Umstellung auf Nettomiete mit Vorauszahlungen ist ohne Zustimmung des Mieters ausgeschlossen.

Kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch nachgefordert werden?

Ja, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat – der rückwirkend geänderte Grundsteuerbescheid ist dafür der klassische Fall (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Nach der Rechtsprechung muss die Nachforderung dann aber in der Regel binnen drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erhoben werden. Wer den Bescheid liegen lässt, verliert den Anspruch.

Muss der Vermieter gegen einen fehlerhaften Grundsteuerbescheid vorgehen?

Als Ausprägung des Wirtschaftlichkeitsgebots nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB besteht die mietvertragliche Nebenpflicht, die Besteuerungsgrundlagen zu prüfen und bei konkreten Anhaltspunkten für eine offenkundige Rechtswidrigkeit Einspruch einzulegen. Ohne solche Anhaltspunkte sperrt das Wirtschaftlichkeitsgebot die Umlage einer höheren Grundsteuer nicht. Der Mieter selbst kann gegen den Bescheid nicht vorgehen, weil er nicht Steuerschuldner ist.

Welcher Umlagemaßstab gilt für die Grundsteuer?

Mangels abweichender Vereinbarung die Wohnfläche nach § 556a Abs. 1 S. 1 BGB. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer ohne Verbrauchsbezug; das einseitige Umstellungsrecht auf einen verbrauchsabhängigen Maßstab nach § 556a Abs. 2 BGB ist auf sie nicht anwendbar. Bei vermietetem Wohnungseigentum kann ein abweichend vereinbarter Schlüssel gelten, etwa nach Miteigentumsanteilen.

Wer zahlt die Grundsteuer für leerstehende Wohnungen?

Der Eigentümer. Leerstehende Flächen bleiben in der Gesamtfläche und dürfen nicht herausgerechnet werden, weil der Vermieter das Vermietungsrisiko trägt. Bei einer nicht selbst verschuldeten Rohertragsminderung von mehr als 50 Prozent kommt ein Erlass von 25 Prozent, bei 100 Prozent Minderung ein Erlass von 50 Prozent der Grundsteuer in Betracht – Antrag bis zum 31. März des Folgejahres.

Ist die Grundsteuerreform nach den BFH-Urteilen endgültig entschieden?

Für die Fachgerichtsbarkeit ja: Der BFH hat sowohl das Bundesmodell als auch das Bodenwertmodell Baden-Württembergs gebilligt. Verfassungsbeschwerden sind angekündigt beziehungsweise erhoben, sodass das Bundesverfassungsgericht voraussichtlich das letzte Wort haben wird. Für die laufende Abrechnung ändert das nichts: Festgesetzte Grundsteuer ist zu zahlen und bei entsprechender Vertragslage umlagefähig; ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht nicht.

Quellen & Rechtshinweis

• BetrKV, insbesondere §§ 1, 2 Nr. 1 und Nr. 17
• BGB, insbesondere §§ 199, 556, 556a, 558, 559 ff., 560
• GrStG, insbesondere §§ 1, 25 Abs. 5, 33, 34, 35; Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019
• BewG, insbesondere §§ 218 ff., 220 Abs. 2, 249 ff.; Jahressteuergesetz 2024 vom 02.12.2024
• Landesgrundsteuergesetze Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen
• AO § 351 Abs. 2; UStG § 4 Nr. 12 lit. a, § 9
• BGH, VIII ZR 78/05 (08.03.2006); VIII ZR 159/05 (31.05.2006); VIII ZR 220/05 (05.07.2006); VIII ZR 264/12 (12.12.2012); VIII ZR 137/15 (10.02.2016)
• BFH, II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV) (27.05.2024); II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 (10.12.2025); II R 26/24 und II R 27/24 (22.04.2026)

Rechtsstand dieses Beitrags: 23.08.2026.

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