Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024: Heizungsgesetz & energetische Sanierung verständlich erklärt

Auf einen Blick: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der seit dem 1. Januar 2024 geltenden Fassung verlangt, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Wann die Pflicht im Bestand greift, hängt von der kommunalen Wärmeplanung ab.

Gliederung

• Was ist das Gebäudeenergiegesetz?
• Die 65-Prozent-Regel im Detail
• Übergangsfristen und kommunale Wärmeplanung
• Energetische Sanierung: weitere GEG-Pflichten
• Rechtslage & Referenzurteile
• Checkliste
• Häufige Fragen (FAQ)
• Quellen & Rechtshinweis

Was ist das Gebäudeenergiegesetz?

Das Gebäudeenergiegesetz bündelt die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Mit der GEG-Novelle 2024 – im Volksmund „Heizungsgesetz" – wurde das Regelwerk grundlegend überarbeitet. Ziel ist es, die Wärmeversorgung schrittweise klimaneutral umzubauen, ohne Eigentümer zu überfordern. Für Vermieter, Verwalter und Eigentümergemeinschaften ist das Gebäudeenergiegesetz damit zur zentralen Planungsgrundlage jeder Modernisierung geworden.

Wichtig: Das Gesetz schreibt keinen sofortigen Austausch funktionierender Anlagen vor. Es setzt erst an, wenn ohnehin eine neue Heizung installiert werden muss oder eine umfassende Sanierung ansteht.

Die 65-Prozent-Regel im Detail

Kernstück der Novelle ist die Vorgabe, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Der Gesetzgeber lässt dabei mehrere Erfüllungsoptionen zu, etwa:

• Anschluss an ein Wärmenetz,
• elektrische Wärmepumpe,
• Stromdirektheizung (bei sehr gut gedämmten Gebäuden),
• Hybridheizung (Kombination aus erneuerbarer und fossiler Wärme),
• Heizung auf Basis von Biomasse oder grünen Gasen.

Eigentümer können wählen, mit welcher Technik sie die Quote erreichen. Wer die 65-Prozent-Vorgabe rechnerisch belegt, muss kein bestimmtes Heizsystem einbauen.

Praxisbeispiel

Ein Vermieter in Köln (über 100.000 Einwohner) muss 2026 die defekte Gasheizung eines Mehrfamilienhauses ersetzen. Liegt zu diesem Zeitpunkt bereits ein verbindlicher kommunaler Wärmeplan vor und ist das Haus an ein Wärmenetz anschließbar, greift die 65-Prozent-Pflicht. Liegt der Wärmeplan noch nicht vor, kann er innerhalb der Übergangsfrist auch eine Anlage einbauen, die die Quote noch nicht erfüllt – muss sich aber vorher beraten lassen.

Übergangsfristen und kommunale Wärmeplanung

Im Neubau innerhalb ausgewiesener Neubaugebiete gilt die 65-Prozent-Regel seit dem 1. Januar 2024 unmittelbar. Im Gebäudebestand und in Baulücken ist die Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt:

• Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern: verbindliche Wärmeplanung bis spätestens 30. Juni 2026.
• Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern: bis spätestens 30. Juni 2028.

Erst wenn der Wärmeplan vorliegt oder die Frist abgelaufen ist, greift die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen im Bestand. Wer in der Übergangszeit dennoch eine fossile Heizung einbauen lässt, muss zuvor eine verpflichtende Beratung in Anspruch nehmen, die auf mögliche Unwirtschaftlichkeit – etwa durch steigende CO2-Bepreisung – hinweist.

Energetische Sanierung: weitere GEG-Pflichten

Neben dem Heizungstausch enthält das Gebäudeenergiegesetz weitere Anforderungen an die energetische Sanierung:

• Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen.
• Austauschpflicht für bestimmte alte Konstanttemperaturkessel ab einem Anlagenalter von 30 Jahren (mit Ausnahmen).
• Energieausweis-Pflicht bei Verkauf und Neuvermietung.
• Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz bei größeren Sanierungen von Außenbauteilen.

Für Vermieter ist zudem die Modernisierungsumlage relevant: Energetische Maßnahmen können unter den mietrechtlichen Voraussetzungen anteilig auf die Miete umgelegt werden.

Rechtslage & Referenzurteile

Maßgeblich ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der seit 1. Januar 2024 geltenden Fassung, insbesondere die Vorgaben zur 65-Prozent-Regel und zu den Übergangsfristen. Flankiert wird es durch das Wärmeplanungsgesetz (WPG), das die Pflicht der Kommunen zur Wärmeplanung regelt.

Da das GEG in seiner aktuellen Fassung noch relativ jung ist, hat sich eine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung zu den neuen Heizungsregeln bislang nicht herausgebildet. Wir verzichten daher bewusst darauf, einzelne Aktenzeichen zu zitieren, und verweisen auf den Gesetzeswortlaut sowie die amtlichen Informationsportale des Bundes. Für mietrechtliche Folgefragen (Modernisierungsumlage, Duldungspflicht) gelten die §§ 555b ff. und § 559 BGB.

Checkliste

• [ ] Einwohnerzahl der Kommune und Stichtag der Wärmeplanung prüfen.
• [ ] Zustand und Alter der vorhandenen Heizung dokumentieren.
• [ ] Bei anstehendem Tausch: Erfüllungsoption für die 65-Prozent-Regel auswählen.
• [ ] In der Übergangszeit vor Einbau einer fossilen Heizung Pflichtberatung wahrnehmen.
• [ ] Förderprogramme (z. B. Heizungsförderung) frühzeitig beantragen.
• [ ] Nachrüst- und Austauschpflichten bei Eigentümerwechsel beachten.
• [ ] Energieausweis aktuell halten.

Häufige Fragen (FAQ)

Was schreibt das Gebäudeenergiegesetz konkret vor?
Es verlangt, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Bestandsanlagen sind davon nicht betroffen.

Muss ich meine funktionierende Gasheizung austauschen?
Nein. Funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben und repariert werden. Die Pflicht greift erst beim Einbau einer neuen Anlage.

Wann gilt die 65-Prozent-Regel in meinem Bestandsgebäude?
Sobald ein verbindlicher kommunaler Wärmeplan vorliegt oder die Frist (30.06.2026 bzw. 30.06.2028) abgelaufen ist.

Welche Heizung erfüllt die Vorgaben?
Unter anderem Wärmepumpen, Wärmenetzanschluss, Hybrid- und Biomasseheizungen. Entscheidend ist, dass die 65-Prozent-Quote erfüllt wird.

Gibt es Förderung für den Heizungstausch?
Ja. Bund und KfW bieten Zuschüsse für den Einbau klimafreundlicher Heizungen. Anträge sollten vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?
Es können Nachrüstpflichten greifen, etwa zur Dämmung der obersten Geschossdecke. Diese sind in der Regel innerhalb einer Frist nach dem Erwerb zu erfüllen.

Quellen & Rechtshinweis

• Gebäudeenergiegesetz (GEG), Fassung seit 01.01.2024, www.gesetze-im-internet.de
• BMWSB, Informationen zum Gebäudeenergiegesetz, www.bmwsb.bund.de
• BBSR GEG-Infoportal, Übergangsfristen, www.bbsr-geg.bund.de
• Wärmeplanungsgesetz (WPG)
• §§ 555b ff., 559 BGB (Modernisierung)

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Über EXTRA Immobilien – Ihre Technologieverwaltung

Bei der EXTRA Immobilien Gruppe verbinden wir moderne Immobilienverwaltung mit digitaler Technologie. Ob objektentwicklung, WEG- und Mietverwaltung, Gewerbe oder der Verkauf Ihrer Immobilie – wir betreuen Eigentümer:innen und Investor:innen in Deutschland persönlich, transparent und effizient. Gerade bei Themen rund um gebaeudeenergiegesetz profitieren Sie von klaren Prozessen, schneller Erreichbarkeit und einem Team, das Verwaltung neu denkt.

Warum EXTRA Immobilien die richtige Wahl ist:

• Digitale, transparente Verwaltung mit festem, persönlichem Ansprechpartner
• Spezialisiert auf WEG-, Miet- und Gewerbeverwaltung sowie den Immobilienverkauf
• Kurze Reaktionszeiten und nachvollziehbare, verständliche Abrechnungen
• Aktuelles Fachwissen zur Rechtslage – von der WEG-Reform bis zu neuen Energievorgaben

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Daniel Mathiesen, EXTRA Immobilien Gruppe – persönlich und direkt für Sie erreichbar. Wir nehmen uns Zeit für Ihre Immobilie und finden die passende Lösung für Ihre Situation.

👉 Jetzt Angebot abholen

Sichern Sie sich Ihr kostenloses, unverbindliches Angebot für die Verwaltung oder den Verkauf Ihrer Immobilie.
Jetzt Angebot anfragen →